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撰文：Marcus Sohlberg

我最近剛第二次拜訪吉隆坡。我每去那邊一次，我就越加了解為什麼這坐城市會在最適合外國人居住的排行榜上。這裡整年的天氣都很好，也有亞洲最好的食物，你還會被當地能說流利英文的人們稱”先生” 或 “女士”。跟像是新加坡、 中國大陸、和香港這些地方比起來 ，你也會找到在這裡找到價位稍低跟曼谷差不多的房產。

在這篇文章裡，我會和你講解一下如何在東南亞最大的樞紐之一——吉隆坡買公寓（condo）。

在吉隆坡哪裡買公寓？

就算馬來西亞允許外國人買和擁有任何一種住宅物業，其中包含有房的地產，人們還是因為方便和規格關系而選擇公寓。

每個省都對外國人買物產時有最低要求，在馬來西亞，最低價格設在100萬令吉 （約合169萬元人民幣）。這個門檻有望在2020年降低至60萬令吉。 現時在吉隆坡房屋平均價錢是137萬令吉 。所以，以這個金額，你可以考慮在最中心的地區買公寓。

外國人通常在比較安全和多外派和其他外國人的區域買房 （這其中包含孟沙、滿加樂、城中城和靠近章卡路）。在這一區的房產賣價大多會比較高。這很合理，在馬來西亞當地的大多地區缺乏酒吧和會供應外國人喜歡的物資的超級市場。我自己住在格尼時就有經歷到。

武吉免登（Bukit Bintang）章卡路

武吉免登的市中心是我在吉隆坡最喜歡的地區。在這裡從購物中心、酒吧、到日本餐廳你什麼都能找得到。只有在柏威年廣場會合，搭電梯到6樓，你就會到東京街（Tokyo Street），這裡有只要50令吉就可享用吃到飽的日式烤肉Yakiniku。

就算這一區滿觀光的，你還是會遇到許多會每個禮拜都來個幾天的當地人。 當我住在吉隆坡時，我往往從孤寂的格尼區逃到武吉免登的咖啡廳或酒吧。

其中一個最熱門的酒吧街——章卡路也是在這裡，許多外國人都會在這一帶找能看到這條街上表演的公寓。 這是一個你可以自個去，然後和當地人搭上話討論橄欖球或碰上短暫停留的外國人的地方。

如果你穿過了章卡路，你大概會到達亞羅街上，這條街是個巨型美食街，從炸榴蓮和椰子冰淇淋到海鮮和泰式美食應有盡有。

章卡街附近的公寓價錢

價錢從大約25萬令吉起，所以要找一套不錯的大的一房或二房公寓大約會需要令吉50 萬。我有個在吉隆坡當房產中介的馬來西亞朋友，她跟我說你可以只需要 20萬令吉就可以買到一套大的三房公寓，而且離章卡路只需要開車15分鐘。

以吉隆坡的發展程度，其價錢低的讓許多外國人感到吃驚。很多時候，其價位比曼谷的房價要來的低。

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武吉免登（Bukit Bintang）靠近城中城

如果你從來木有來過吉隆坡，那城中城就是馬來西亞國家石油的所在 （在市中心的北方）。你在這個區域能找到高級酒店和豪華公寓，而且步行就能走到吉隆坡市中心的景點，這包括武吉免登和其中一個最受歡迎的酒吧街——章卡街。由於這裡的高生活水准質又離熱門景點不遠，世界各地來的外派都會想在這裡買公寓或租公寓。

吉隆坡預期在接下來十年會有許多發展，越來越多來自中東、亞洲和西方的外國人看見了這裡的潛力。這讓你也可以考慮出租你的房產來增加收入。一套在城中城的公寓大概可以為你帶來每個月至少5000令吉的收入。

城中城的公寓價錢

你在這裡用50萬令吉可以輕松找到一套很大的一房公寓（50- 60平方米）。如果你想找一套水平沒那麼高且大小差不多的兩房公寓，價錢也是大約50萬令吉起跳。

孟沙城（Bangsar）

孟沙城位於吉隆坡西南方，跟上面提到的地方比起來更放松也更適合想要寧靜的外國家庭。許多住在這裡的人都是富裕的當地人或外派，所以你完全沒有任何找高級餐廳和購物中心的困擾。

不過你也能找到比較便宜的選擇。武吉免登有章卡路，孟沙城也有類似的特拉維，特拉維是吉隆坡最好的酒吧街之一。

特拉維公寓價錢

特拉維的房價依據你想買的區域和標准房價不一。不過兩房的套房最低用30萬令吉就可以買到，這跟想新加坡這些地方比起來還是要便宜的多。

結論

吉隆坡是亞洲發展最好的城市，可是卻意外的比香港、新加坡和中國的大城市來的便宜。你在城市裡用英文溝通絕不會有障礙，或者連中文都沒問題，這使得這裡成為外派和外籍投資者最喜歡的地方之一。

如果你想在吉隆坡買房產，准備好至少100萬令吉（有望在2020年降低至60萬令吉）來達到外國人投資房地產時需要達到的最低金額。

 

來源：Asia Property HQ

購房所需要支付的印花稅和交易費用，在買賣雙方簽署的銷售和購買協議（Sales and Purchase Agreement, SPA）中均有包括。

• 印花稅

物業價值（單位：林吉特）	稅率
10萬以下	1%
10-50萬	2%
50-100萬	3%
100萬以上	4%

鑒於目前外國人只能購買價值100萬林吉特以上的物業，印花稅需要繳納4%（以房產價值計）；如果該門檻明年能下降到60萬，那麼買房人還能節省1%的印花稅。

• 法律費用

物業價值（單位：林吉特）	收費比率
15萬以下	1%
15-100萬	0.7%
100-300萬	0.5%
500-750萬	0.4%
750萬以上	協商擬定，但不高於0.4%

• 房產中介費

物業價值（單位：林吉特）	收費比率
50萬以下	2.75%
50萬以上	2%

馬來西亞的房產中介費受該國估價師、評估價師和房地產經紀人委員會（LLPEH）的監管，費用可以由買方或者賣方支付，最高可享受7折，但每宗不得低於1000林吉特。

交易費用彙總
項目	稅率/收費比率	支付方
印花稅	1%-3%	買方
律師/法律費用	0.4%-1%	買方
房產中介佣金	2%-2.75%	買方或賣方（賣方居多）
其他雜費/工本費	180林吉特左右	買方
買方總費用	1.5%-5.1%
賣方總費用	3.4%-7.85%

如果在持有房產一段時間後選擇出售，那麼可能面臨資本收益稅（Real Estate Profit Gain Tax, RPGT），稅率取決於持有房地產的時間長度和業主的身份。

	公民/ PR持有者：	非公民：
< 3年:	30%	30%
< 4年:	20%	30%
< 5年:	15%	30%
> 5年	0%	5%

 

文字：Leanne Wang

外國人在馬來西亞買房可以申請貸款，而且近年來馬來西亞試圖吸引外籍投資者，外國人獲得房貸也更加容易了。一般銀行會提供到70%-80%的貸款額。但總的來說，如果投資者在馬來西亞工作或是參加了MM2H計劃，獲得貸款的幾率會更高，貸款成數也會更高。

外國人申請銀行貸款的方法和當地人差不多，最主要的差別是外國人需要提出更多能證明他們在馬來西亞的住所或工作的文件。一般建議在馬來西亞有分行的國際銀行，例如彙豐銀行、大華銀行或者渣打銀行。在和選定銀行預約會面前，申請人需要准備好如下材料（以匯豐銀行為例）：

1. 護照或其他有效證件副本
2. 過去3個月的工資單
3. 最新的納稅申報表、EA表格或公積金報表（最多回溯到12個月）
4. 如剛被公司聘用且已工作超過3個月，需要提供聘任書或由公司所發的工資確認函
5. 由房地產開發商所提供的買賣同意書/押金或預約收據/信
6. 土地業權副本（如有）
7. 假如無法提出任何薪資單或EA表格的話，可以提交這6個月的銀行結單
8. 個體經營者需要提交商業注冊文件、這6個月的銀行結單、最新的財務報表和其他能證明工資的文件

當地銀行審核買房人的申請貸款時會考慮以下因素：

1. 買房人的收入和年齡
2. 房地產的價值
3. 房地產的所在地（馬來西亞有13個州和三個直轄區）
4. 是否是MM2H或馬來西亞工作簽證持有者
5. 金融背景調查

申請需要至少5個工作日，如批准，銀行會發給申請人一封貸款建議書（offer），內容包括：貸款金額、還款期限（通常最多35年）、處理貸款申請的相關費用、利率以及與跟分期付款相關的資料。當申請人決定接受貸款建議書後，銀行的律師會准備借款合同，這份文件通常會在10個工作天內完成。

最後，土地局會批准土地的轉交，接著銀行會放款給賣家，如果土地或建築還在建蓋中，那貸款就會根據進度發出。

 

文字：Leanne Wang

外國人不僅可以在馬來西亞買房，而且相比其他國家，所受到的限制相對較少。

簡單來說，除了馬來人或土著保留地上所建的房產和總價低於100萬林吉特（169萬人民幣）的物業（這個門檻在2020年有望降低至60萬林吉特），外國人可以購買任何物業。

馬來西亞房產產權類型

1. 永久產權：產權屬永久性（業主的土地和房屋利益是永久的）。外國人可以買。
2. 有期產權 ：一般為99年的產權（也有30年、60年和999年的情況），土地使用權由州政府掌有，在規定期限內，土地可以轉讓、買賣。當有效期屆滿時，土地使用權連同地上房產無償歸政府所有；當期限即將滿期時，土地使用者有權向州政府申請續用，並向其繳付所需費用。外國人可以買。
3. 馬來人或土著保留產權：土地屬馬來人或土著所擁有。外國人不可以買。

對於那些想在馬來西亞購買物業作為第二寓所、度假屋，甚至想在當地定居退休養老的人來說，可以考慮申請馬來西亞第二家園計劃（MM2H），以獲得長期居留簽證，實現自由進出。

 

文字：Leanne Wang

對於長線投資者來說，在多重利好支持下，目前可以說是投資馬來西亞房地產市場一個不錯的時機。

2019年馬來西亞房地產市場復蘇的主要驅動因素之一是該國政府在年初推出的“居者有其屋計劃”（Home Ownership Campaign）。這項由房屋及地方政府部（KPKT）和大馬房地產發展商公會（REHDA）聯合推出的計劃旨在使得國人有能力置業，同時幫助發展商消化庫存。

對於置業者來說，通過計劃可以在買房時獲得至少10%的折扣，同時各項印花稅得到減免。在2019年年初剛推出的時候該政策擬在1月31日起至6月30日實施，後來延期到19年年年底。

值得注意的是，HOC計劃只提供給馬來西亞人，外國人未能受惠。

鑒於該計劃已經在19年上半年見效，市場人士預計該計劃的延期將在19年余下的時間預期可進一步推動當地房產的銷售，也為發展商提供了消化滯銷房產的機會。

“居者有其屋”（HOC）計劃之四大優惠：

• 計劃期間，向馬來西亞房地產發展商會（REHDA）注冊的發展商推出的房屋計劃，可以獲得至少10% 的折扣。
• 購買介於 30萬至100萬林吉特之間的房屋，豁免支付買賣合約印花稅（Sales And Purchase Agreement Stamp Duty）
• 購買30萬至250萬林吉特之間的住宅，可享有貸款合約印花稅全免（Loan Contract Stamp Duty），原本的印花稅率為5%。
• 購買 30萬至250萬林吉特之間的住宅時，首100萬林吉特地契轉讓印花稅全免 （Memorandum of transfer (MOT) Stamp Duty），而100萬1至250萬林吉特的印花稅則從4%減少為3%。

在推出了面向本地人的“居者有其屋”計劃之後，最近馬來西亞又試圖通過吸引外國買家來進一步推動該國樓市的復蘇。其瞄准的目標為富裕的中國大陸居民，以及擁有快速通道居留簽證的中國香港居民。

據媒體報告，該國政府提出把海外買家購買住宅的價格門檻從100萬林吉特（合169萬元人民幣）下調至60萬林吉特（合101萬元人民幣）。這項政策將從2020年1月起開始實施，為期12個月。

居外IQI的首席執行官卡西夫·安薩裡（Kashif Ansari）在接受媒體采訪時說：“新的價格門檻使之前被排除在外的4000套公寓被劃入了可出售物業的範圍，購房者的選擇余地因此而擴大了。”

華裔在馬來西亞人口中占五分之一，中國內地和香港的投資者已經成為當地規模最大的住宅買家群體。這一新政的推出有望進一步刺激這一群體的購房需求。

早在2002年，馬來西亞政府就推出了“我的第二家園計劃（MM2H）”，旨在讓符合特定條件的外籍人士獲得多次入境社交簽證（有效期限為10年並可以更新），以便長期居留在馬來西亞。

申請我的第二家園計劃（MM2H）的好處：

• 這項計劃允許申請者攜帶配偶，父母（60歲以上）及孩子（年齡21歲以下，未婚）。
• 馬來西亞公民的外籍配偶和外籍人士在其工作簽證期滿後，可以申請此計劃以在馬來西亞退休生活。
• 第二家園申請者可以直接投資房地產，甚至獲得永久地契的地產，無需經過FIC外國人投資審查管理委員會的批准。出售房地產免征增值稅。

 

文字：Leanne Wang