今天要說說買房中討價還價下Offer的事情。
之說以今天想說這個,還得從幾天前我遇到的一個哭笑不得的事情說起。
(為了不洩露一些具體信息,下面的一些價格數字有更改)
之前有一個房源,南倫敦的一套房。 13年買的期房,今年因為回國了想要轉手樓花。 開價88萬英鎊。
後來有個買家,一上來口氣就很大,說我要這套。 麻煩你們安排賣家來跟我見一面,我們當面談,你們中間轉一手信息不直接。
給他解釋了半天,其實英國買房,買賣雙方其實不怎麼需要見面。基本談下了價格,都是直接雙方律師接洽了。
溝通了半天,原來買家只想從賣家知道一個信息: 13年買這套花了多少。
這是一個很敏感的信息,因為這基本意味著這就是賣家的底線。 這種賣樓花的交易裡,因為買家必須是現金買家,所以賣家的談判籌碼很低。 因為一旦在completion前找不到買家,就只能自己付完餘款。 要是資金不到位的話就比較危險。 所以通常這種買樓花的,在知道對方購買價之後,大概加一些錢,讓對方滿意有得賺不虧也就行了。
賣家也還比較心急。 也就直接報了當年的購房合同。 當年的購買價78萬英鎊。
過了兩天,買家回話: 我的offer是70萬英鎊。
當時我都有點懵, 你確定你的出價不是80萬? 你確定你的offer比人家當年的買價還低?真的有誠意麼??
買家的表示是:是的,我就是覺得而這只值這個價格。 出offer就是我的誠意了。 賣家這種賣樓花的本來不就是在求買家買麼?
好吧.. 還能說什麼呢。
這套房子又不屬於之前高溢價的區域,賣個樓花不賺也就算了還要虧6萬? 開出這種offer,跟直接說「我覺得你的房子是垃圾」 有什麼區別。 都不用轉告給賣家,光是我這就通不過不是麼。
無奈。
那麼,出offer討價還價究竟該怎麼做?
今天,我們就來給大家講講怎麼樣給出offer,以及如何討價還價。
一般來說,看完房子之後,我們心裡應該會有兩個數字:
這個房子本身值多少錢;
這個房子對我們來說值多少錢.
那麼對我們來說,最高的出價應該就是這兩個數字中較小的那個。
不過注意,如果房子的情況不是特別好,需要重新修整啊什麼的,這時候如果作為沒有經驗的人,估價就比較困難了。那麼如果可能的話,最好請一個裝修師傅去看一下,報個價,那麼問題就解決了。那如果不行的話,我們自己估價的時候可能就需要非常保守了。
接下來,我們就要進入給offer的時候了。記住,不能一開始就給出自己的心裡最高價位。
最好的策略是,一開始,給出一個你認為基本上對方就會拒絕的價格。對,就是這樣,我們來分析分析為什麼要這麼做。
首先,在討價還價的階段,買方出價只能越出越高,不可能往低了走。那 麼如果一開始給出了一個比較高的價格,對方一下子就接受了,那麼就很可能這個房子本來對方可以以更低的價格賣給你,但是這時候後悔也沒有用了。所以呢,如 果一開始給出了一個相對來說很低的offer,然後對方拒絕了,那麼至少我們知道,這個價格沒有很高,我們沒有吃虧,主動權還在我們手上。
好吧,雖然如果我們給出的價格真的太低了,比如說差不多打了個六折,這個時候賣家有可能會有點生氣,直接扭頭就走也不是不可能。 畢竟,一下砍太多,明顯買家心不誠。
關於給offer的方式,有些人會喜歡以一種比較正式的方式來做,比如給一個offer信啦或者一封比較正式的郵件啦;但是也有一部分人喜歡口頭上來討論價格。有一種觀點認為,如果以信件或者郵件的方式給出offer,就會顯得更加正式,也會有一個記錄,以後萬一有什麼問題還可以找到原始的記錄什麼的。但其實這種沒有太大的所謂,大家自己喜歡怎樣就按照怎樣的方式來就可以了。
但是,有一點在給offer的時候大家是要注意的,那就是討價還價並不僅僅只是圍繞房子的價格來的。還有兩個重要的因素是你的確定性和交易的速度。簡單來說,如果你很確定你要買這個房子,然後你確定你能很快進行交易,那麼在給offer的時候一定要讓對方知道。這樣一來,你就很有可能佔據了很大的優勢,特別是有時候賣家比較急著出手房子的時候。
那麼對於購買的確定性,你應該要表現出來你是一個靠譜的買家,不會突然變卦什麼的。不過這不僅僅是用嘴巴說說就可以了:至少,你要讓對方知道你是有這個經濟能力去承擔這樣一筆錢的。不過呢,賣家或者中介心裡還是知道,錢沒有落袋,就還是有可能出現意外,但至少你讓他們知道你有能力去支付這個房款,總比那些什麼都沒有的人強。
一般來說,如果你不是需要賣掉一套房再來買房的話,你付款的速度會得到很大的保證;而 如果你根本不需要貸款的話,那對方就會更高興了。這樣一來,我們之前給大家說的,在看房的時候問一下對方為什麼要賣房子就很重要了——如果我們能看出來對 方賣房子比較著急的話,而我們又能做到全款支付,不需要貸款的話,那就很有優勢了—即使我們的出價比那些要貸款的低10%。
所以呢,如果我們能現金全款支付的話,在給offer的時候就讓對方明確這一點:我出的價格並不是說就是比你的要價低20%,我可是可以現金支付的哦,差不多一個半月你就能拿到錢的喲。
但是,即便是這樣,你的第一個offer也是應該被拒絕的—這是一件好事,因為這樣一來你就知道你給的offer是在對方最低價格以下,慢慢往上加價,然後我們就以對方可以承受的最低價成交了。
不過怎麼樣去加價呢,就在於你多想要到這個最低的價格了。如果你覺得你自己的預算還是夠的話,最好就給的比你心裡想的對方的最低價多一點,這樣也好快點成交。拖得時間太長,對投資來說不是一件好事,畢竟時間成本也是要計算進去的。
有些人會把討價還價當成一個遊戲,並且還有點樂在其中的感覺,就是拼了老命去拿到最低 價。這種做法沒有對和錯之分,但是記住,往往是很迫切需要達成交易的人會輸掉這個遊戲。把這件事情看得越重要,那麼就越容易在這場博弈中處於劣勢。換句話 說,給自己留一條退路,不行就找別的,放鬆心態,會好很多。
其實說了這麼些,大家看起來覺得這好像是一件比較簡單的事情—其實不是這樣的。就好比 說你真的很想要找到一個好的投資機會,但是看了好幾套,總是被別人搶先,這個時候其實心裡都會比較著急,也容易犯錯。那麼這個時候我們可能要問問自己這個 問題:如果回報率什麼的都還過得去,是不是把預算提高一點會比較好呢?不過有時候,就算已經提高了預算,還是不行,這個時候怎麼辦呢?這個時候其實要做的 就是給到對方這個offer,告訴對方這就是我們最後的offer了,並且讓對方知道我們手上還有別的機會在談,如果別的談妥了,這個offer就失效 了。時間是一把雙刃劍:一個房子如果剛開始賣,賣家肯定會要價很高的,但是時間拖得越長,他就會越沒有信心,可以承受的價格可能就會慢慢降低了。
(據英倫房產圈)