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房贷成本低廉、移民增加和新州经济发展迅速，促使一些澳洲房地产专家预测12月前悉尼房价将增长超过10%。悉尼房价中值可能在今年年底前突破100万元大关。

“上周我们上修了预测增幅，认为今年房价有望增长11%到15%不等，而从现在的趋势看，房价增幅显然将达到15%。”SQM Research执行长克里斯多夫（Louis Christopher）说。

“最早，人们可能会在澳洲房产监测机构（APM）历年第四季度的报告中看到悉尼房价中值超过100万。”

SQM Research报导，悉尼房产要价中值已经达到106.6万元。

这一指标反映了卖主的期望售价，而不是实际的价格，并且总是远远高于实际的成交价中值。但克里斯多夫相信，实际房价的发展方向与要价相同。

“这会发生在本轮周期结束之前，”他谈到悉尼房价中值破百万大关的前景时表示，“这会发生的。”

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根据澳洲房产研究所（REIA）公布的数据，在悉尼，独立屋的中价为88.2万元。另一家调研机构APM在去年12月计算出的独立屋中价略低，为87.6万元，并将在未来两周内公布新一轮统计数据。

APM首席经济学家韦尔森（Andrew Wilson）相信，悉尼的房价中值距离100万元只剩一步之遥，他甚至在书桌上安装了一个时钟，每月、每日、每小时、每分每秒地倒数计时，等待着悉尼房价中值突破百万元大关。

“去年12月时，我们预测房价中值将在明年年中达到100万元，但现在价格正加速上涨，我们很有可能比最初预计的提早达到100万元关口。”韦尔森说。

“悉尼每个季度的房价增幅介于3%到4%之间，到今年年底的时候，增幅绝对会达到两位数。”

韦尔森表示，低收入增长会把房价的季度增幅遏制在4%，但借贷成本低，股市上行，加快了资本积累速度，这意味着房价将继续稳定上涨。

“这在很大程度上取决于我们能否保持这样的速度，因为收入并没有上涨，但利率大幅下跌却会持续提高人们的借贷能力。”他说。

BIS Shrapnel分析师齐格曼尼斯（Angie Zigomanis）表示同意：“最新降息有助于促进房产交易，而且我们认为进一步减息有助于进一步促进交易。”

齐格曼尼斯认为，优惠贷款利率正处于历史最低水平，使得一般买家购买百万元物业成为可能。“如果你以现在4.5%到5%的优惠贷款利率贷款100万元，就相当于每年要还4.5万到5万元的利息…如果你用经验法则计算，银行允许你用30%的家庭收入还款，也就是说，你的年收入只要有15万元就行了——或者两个人各挣7.5万也行——这也没比平均工资高出多少。”

RP Data的劳力斯（Tim Lawless）说，2014年悉尼售出的物业有32%价格超过百万。相比前一年大幅增加，2013年的这一比例为25%，2012年只有18%。

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澳洲在经历了去年末的房租增长减缓后，今年第一季度悉尼独立房的租金中位数已上涨至530澳元/周。CoreLogic RP Data 的研究分析员库舍（Cameron Kusher）认为，这种租金增幅水平在首府城市中相对较高。

在独立屋方面，墨尔本租金价格上涨了1.3%，升至390澳元每周，堪培拉上涨了1.1%至480澳元每周，悉尼租金上涨了1.0%至530澳元每周。作为今年第一季度唯一出现的租金下跌的首府城市，达尔文的租价下跌了1.6%至630澳元每周。

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在全国范围内，公寓市场的租金价格也在第一季度实现了1.3%的上涨，涨至390元每周。目前，主要首府城市的单元房租金价格已向独立屋的租金价格逼近，而在公寓租金方面，悉尼为500澳元每周，墨尔本和布里斯班分别为370澳元和390澳元每周。库舍认为，房市的长期趋势——即租金缓慢增长会再度出现。随着租金增长的减缓以及独立房和公寓价格的上涨，澳洲房产投资回报正在缩水。仅在本年的第一季度，悉尼的房屋价值就猛增了5.8%，墨尔本和堪培拉则分别上涨了3.5%和4.1%，远远超过了独立屋的租金上涨幅度（1%左右）。

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澳洲房地产集团PRDnationwide暗示悉尼即将达到房价增长高峰。

据Domain报道，PRDnationwide此次研究利用模拟时钟来演示房产周期，表明悉尼的大都市地区（距离CBD 15至20公里）几乎已经达到房价增长的顶峰。

PRDnationwide的全国研究总监Diaswati Mardiasmo博士说：“下一次我们发布报告是在9月份，到时如果悉尼房价增幅接近12%或者已经达到12%，我不会觉得意外。”

她说悉尼房价的涨势短暂且猛烈。“去年这个时候悉尼的涨幅在9%左右。”她还说悉尼过去12个月的增幅“非常大”。

根据这项研究，悉尼大都市地区的房价中值已经从2013年上半年的85万涨到2014年同期的98.9万，再涨到今天的113.3万。

至于新州的次发达地区，报告称悉尼外环和其他地区中心的房价中值是33.2万，高于去年同期的25万。

虽然政府机构可能很快会采取措施遏制悉尼快速增长的房价，但Mardiasmo博士说消费者需注意的是，没有迹象表明房价会下跌。

“即使房价即将触及高峰，但不保证他们会回落到以前的价格水平。这个数据不是关于房价如何，而是关于增幅。”

Mardiasmo博士说她给悉尼买家的建议是，要保持耐心。“我觉得最好的做法是等待风暴结束。但这真的取决于你想住在哪里，因为悉尼大都市地区外的房价还是有一定性价比。

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4月6日News报道，在过去两年间，来自亚洲的投资在澳大利亚表现强劲，有着“安全天堂”美誉的澳大利亚市场在过去的超过18个月时间内，由于稳定的经济、低息的环境、强劲的银行业以及提升的货币地位，对投资者形成强有力的吸引力。

对所有各类资产的兴趣促使澳大利亚投资者们渴望获得各种组合投资，包括在主要城市的能显示身份的办公房地产资产、酒店资产、高质量的零售报价，高大上的房产以及住宅开发机会和农场耕地项目。

在这段异常火爆的时间段内，亚洲资本进入澳大利亚购买大型物业总共花去160.17亿美元，在所有资产类别中有超过370笔交易。其中156笔交易来自于新加坡投资者，尤其活跃于办公室以及酒店资产种类。

而中国也是澳大利亚房地产市场的中坚力量，他们购买了超过55.1亿美元的物业。仅开发投资股本，在过去两年多已经有接近30亿美元的交易，由中国投资客主导，占据了全澳48宗交易里超过一半的销售量。

另外从地理位置角度来看，悉尼是亚洲投资客最青睐的城市，以价值计占了所有交易的55.89%。墨尔本有着相类似的交易数量但销售额明显不如悉尼。珀斯和布里斯班也是亚洲投资客非常感兴趣的城市。

此外，黄金海岸也出现在了榜单上，有12笔交易，半数是开发用地，剩下的是酒店及零售资产。中国投资客对该市场非常偏好，12项资产中的8项被中国买家买走。

而悉尼和墨尔本的投资市场同样强劲：在悉尼有27笔交易，价值13.5亿美元，墨尔本总共44笔交易价值9.912亿美元。

布里斯班仍然落后，只有12笔交易，价值2.693亿美元，珀斯有着相同的交易笔数，总值2.061亿美元。

虽然外国投资主要集中在亚洲资金进入澳大利亚，但传统的发达国家也在积极发展。

在过去12个月间，他们对悉尼办公房地产市场的投资有着激烈的竞争。在都市区的主要交易里有19.44亿美元的投资来自于加拿大的集团，12.54亿来自于美国资本。

中国买家在办公物业市场同样活跃，而其他的亚洲邻国同样出手阔绰。新加坡买家是办公房地产市场最活跃的，花了8.843亿美元。他们在悉尼11处投资中花了4.927亿美元，以及3亿美元买下了6处酒店投资。

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据《每日电讯报》报道，更多民众担心外国买家涌入导致澳洲房价居高不下。因此，由外国人购买的住房或将接受水电使用情况测试，以查看这些住房是否处于无人居住的空置状态。

联邦财政部政务次官奥德威尔（Kelly O’Dwyer）表示，外国人在澳洲买房而不住是“完全的错误的”事情，也有证据显示部分临时居民故意不把名下房产出租，从而避免外国投资监管委员会的监督。“我们听过不少例子，即房屋被开发建造后却无人居住。这是社会架构中的一个广泛问题。我认为外国人推升澳洲房价是一个非常真切、非常真实的忧虑。”奥德威尔说。

据澳大利亚《澳洲日报》报道，中国的房产猎人渴望能猎到好的澳洲房产，因此迅速奔向墨尔本各个地区的房产拍卖会，抢购优质房源。据悉，一名中国买家为了抢购一处澳洲学区房，出价比保留价高出了10万澳元。而一家中文房产网站的数据也显示，中国买家最常搜索的邮编区包括墨尔本的东区，看墨尔本学区房的火热程度。

学区房大受热捧 卖价超底价10万澳元

位于Balwyn区1 Palmer Avenue的四睡房独立屋位于大受欢迎的Balwyn High School的招生范围之内，因此成为了周末拍卖的870处房产中最受热捧的房产之一。根据704场已知结果的拍卖会数据，墨尔本周末的清盘率为77%。

Domain Group的资深经济学家Andrew Wilson称，这个结果反映了市面上房源的短缺。他指出，虽然清盘率与去年同期相差不大，但是待售房产数量却更少了。“墨尔本的清盘率有点出人意料，这显然让今年开了个好头。”

在Balwyn，5名竞标者争抢这处拥有609平米地块的家庭住宅。根据该房产的宣传广告，这处房产是“既可自建新屋，也可开发为项目”。它以162万澳元的价格卖给了一名本地的华裔开发商。据悉，这名在墨尔本和中国两地跑的开发商打算在这个地块上建造一幢新屋。他拒绝接受采访，只是称他要赶去下一场拍卖会。

被这名开发商比下去的竞标者包括一对特地从中国香港赶过来，只为购买房产的夫妇。Marshall White的中介Tori McGregor称：“他们已经参加了几场拍卖会……他们被本周激烈的竞争局面给惊到了。不过有好几位潜在买家要么是在过去两周里赶过来的，要么是在本周特地飞来买房的。”

McGregor称，中国买家利用网络和他们的“朋友圈”进行信息搜集的工作。“他们会在网上搜罗房产，然后让朋友代为查看。如果他们认为某处房产值得他们亲自跑一趟的话，则他们就会飞过来亲自查看房产，或者他们会通过这儿的朋友进行一次视频看房。”

McGregor同时也表示，在推倒和重建了一些大型的家庭住宅，并在细分的土地上建造新的排屋后，Balwyn的房市正重焕生机。“由于这里拥有优质的私校、公校，靠近公园和交通，并且待售地产只有那么一点，因此这里非常地受人欢迎，成为了细分地块和建造新屋的热门地区。大家都想要呆在这个地方，但他们同时也想利用手中的土地获得一点利益。”

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墨尔本市东区最受中国买家欢迎

根据中文房产网站的数据，Glen Waverley、Mount Waverley、Doncaster、Box Hill、Balwyn和South Yarra是中国置业者最关注的城区。

昆州是第二受欢迎的州。出人意料的是，悉尼只有一个城区进入10大受欢迎城区的榜单之中。

Ray White Glen Waverley的房产经理Damian Moore称，这个地区之所以受到中国买家的欢迎，主要是由于它拥有知名的学校。“维州最佳公校中的2所——Glen Waverley Secondary School和Mt Waverley Secondary College，以及墨尔本最佳私校中的2所——Wesley College和Caulfield Grammar在这儿都有校区。”

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度假一族都趁复活节小长假之际出城，乡村地区的房产中介们希望悉尼房价的涨势和破纪录高位的清盘率能惠及他们。

Domain报道称，虽然悉尼的房价已经涨得不可收拾，但城市外郊的很多地区都没能因此受惠，很多传统的周末度假胜地的房价还不及悉尼均值的一半。

Domain集团的高级经济学家韦森（Andrew Wilson）称，悉尼的房价均值现在是89.5万元，明年可能会突破100万，但买家还能用不足40万的价格在很多标志性海岸地区买到度假屋。

“新州的零售消费全国最高，人们的房子升值了，因此觉得自己富裕了，但目前还不知道这种自信能否带旺周末度假市场。”

韦森说Batemans Bay、Ulladulla和Sussex Inlet等南海岸的度假屋房价预测今年会有5%或更大的涨幅，中央海岸San Remo和Gorokan的度假屋市场也类似。

在Callala海滩，First National Callala的中介Maddison Sprowles说：“每一个度假季节都比上一年繁忙。我们超过五成的买家来自悉尼，但来自堪培拉的也越来越多。”

Tuckers in Mollymook的Andrea Tucker称，悉尼和堪培拉买家的需求占了主导，很多都是澳洲房产投资者，他们希望买一间度假屋来出租，等退休之后可以过来度过晚年。

LJ Hooker Toukley的Jason Angus称，中央海岸部分地区的出租空置率低至2%，这也促进了投资者们的胃口。“这个市场的悉尼人比较少，但越来越多人来找度假屋投资，并希望最后能搬过来。”

韦森说随着南部高地和棕榈滩（Palm Beach）的高端度假市场出现复苏迹象，拜伦湾（Byron Bay）和麦考瑞港（Port Macquarie）的精品度假市场已经起飞。LJ Hooker Palm Beach的David Edwards在今年第一季度销售的度假屋就超过3000万元。

Drew Lindsay Real Estate的Drew Lindsay说，南部高地比较高端的度假市场在过去18个月的房价比较呆滞，“100万以下的房子可以立即卖出，但150万以上的要花比较久。悉尼人仍仍觉得那个级别的房产性价比比较高。

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根据4月1日公布的最新数据，悉尼房价在今年3月份又涨了3%，第一季度房价增幅达5.8%；这是悉尼房价在六年来最强劲的一次季度增长。

据澳洲金融评论报报导，自从澳洲储备银行（RBA）在2月份将利率降至2.25%以来，悉尼每周的房产拍卖成交率已超过80%。

根据房产调查公司（CoreLogic RP Data）的最新房价指数，今年第一季度房价稳步增长，但与2014年的记录相比，房价增长已有所减缓。省会城市总体房价在3月份增长了1.4%。

CoreLogic RP Data公司研究主管劳里斯（Tim Lawless）说：“尽管澳洲房价在2015年有一个强劲的增长，但年增长率已经放缓至7.4%，这是自2013年9月以来最慢的年增长率。”他说，“今年头三个月，澳洲房地产市场出现了较强劲的增长，悉尼房产市场价格的年增长在去年12月份放缓至12.4%之后，已出现了反弹。”

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悉尼是唯一房价保持两位数增长的城市，其次是墨尔本。墨尔本房价的年度增长远低于悉尼，达5.6%。

珀斯的房价在3月份略有下降。达尔文、霍巴特、阿德雷德、布里斯班、堪培拉均持平。

2009年，悉尼第一季度的房产价格增长曾达到6.2%。

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在澳洲亏本卖房的房主比例已经有所减少，但一处澳洲房产是否会亏本很大程度上取决于它的购买时间。对于墨尔本的房主而言，当前的市场相当地不错，40%的人在出售房产时，售价比买入价高了一倍。 

CoreLogic RP Data最新公布的《得与失》（Pain and Gain）报告显示，去年12月季度亏本售房的房主比例减少至8.6%，即1/12。但是在2008年1月前买房的人中，20个人中只有不到一个人（4.9%）在转手时亏本了。在2008年1月后买房的人中，20个人中有3个人亏本了。

此外，亏本卖房的机率也因为房产所在的城市和区域不同而存在巨大的差距。在如热油般的悉尼，只有2.4%的房主亏本，而在次发发达地区，尤其是昆州的次发达地区，这一比例可高逾20%，也即5个人中就有1个人亏本了。

总体而言，那些持有澳洲房产仅3-5年的房主最易在转手时亏本，而持有15年或以上的人则通常可获得最高的利润额。

墨尔本仅5.6%的卖家亏本

在墨尔本，亏本房主的比例只有5.6%，而此前一季度的数据为6.7%，一年前的同期为6%。在那些赚了的房主中，38.9%的人至少拿到了比购入价高一倍的卖价。还有16.8%获得了50%-100%的利润，15.4%多卖了25%-50%。

在墨尔本，Murrindindi Shire市府是唯一一个所有成交房产都比购入价高的城区。该城区录得了9.1万元的房产利润中值。

Maroondah和Whitehorse的成绩也非常地不错。这两个市府都只有1.7%的交易未能让卖家获得利润。Maroondah的利润中值为22.8万元，Whitehorse则为48万元。利润中值最高的是Bayside市府，多达49万250元。

墨尔本市府的亏本房产比例最高，达17.3%，Melton（11.8%）和Whittlesea（11%）紧随其后。

CoreLogic RP Data的研究分析员Cameron Kusher称，墨尔本是全澳表现名列前茅的州府城市，而维州次发达地区的成绩也很可圈可点，只有8.1%的转手房产亏本了。“我们发现，新州和维州次发达地区的房市明显强于其他次发达地区的澳洲房市，这很可能是由于悉尼和墨尔本的表现都很好，因此周遭的次发达地区也就跟着沾了光。”

亏本交易最多的地区：

• Mackay （昆州）：34.7%
• Fitzroy （昆州）：29.6%
• Townsville （昆州）：29.1%
• Wide Bay （昆州）：28.2%
• Cairns（昆州）：23.6%
• Outback（昆州）：22.9%
• South East（塔州）：22.7%
• Gold Coast（昆州）：21.4%
• Wheat Belt（昆州）：21.4%
• Outback （西澳）：21.3%

亏本交易最少的地区：

• 悉尼（新州）：2.4%
• Illawarra（新州）：2.5%
• Toowoomba（昆州）：2.7%
• Newcastle和Lake Macquarie（新州）：3.4%
• 珀斯（西澳）：5.5%
• Geelong（维州）：5.6%
• 墨尔本（维州）：5.6%
• Ballarat（维州）：6.5%
• Far West and Orana （新州）：6.9%
• New England和North West （新州）：7.4%

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