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专家们警告那些在悉尼蓬勃发展的房地产市场中的投资者们，不要期望房价会像过去几年那样持续大幅上涨很长时间。

4月1日公布的数据显示，悉尼房价在2015年的头三个月中飙升了近6％，是六年来增长幅度最高的一个季度。

根据房地产数据机构CoreLogic RP Data的最新房价指数，仅3月份房价就增长了3％。该指数还显示，自2012年中期开始，整个悉尼城市的独立房和公寓房的价格已增长了近40％。

房地产研究机构SQM Research的总经理克里斯托弗（Louis Christopher）更新了他对悉尼2015年房价的预测，把以前预测8%至12%的增长，提升到了11%至15%。

但汇丰银行的经济师史密斯（Daniel Smith）表示，悉尼目前的房价增长“从中期来看是不可持续的。”还警告道，一旦利率开始上升， “悉尼房产市场将有风险”。而利率上升很可能是在2016年年中。

不过，目前来看悉尼房产市场依然强劲， 3月最后一个周六是全市有史以来最大规模的拍卖日，共有1128套房产在拍卖会上卖掉。Domain集团的高级经济师威尔逊（Andrew Wilson）说，87.5％的成交率也是悉尼有史以来最高的，“令人吃惊”，这显示出了市场“史无前例”的实力。悉尼房产拍卖的价格也让许多在拍卖会上有意买房的围观者目瞪口呆。

Pymble郊区Belle Property房地产公司的马斯格雷弗（Sophie Musgrave）说，在Wahroonga郊区，一套位于Ingalara大道的四卧室的独立房，在拍卖会上以189.5万澳元落锤售出。而房主在2013年购买它才花了110万澳元。那个时候，他们仅花了3万澳元左右做了些小修小补。

“至去年年底我们预测，市场会降温，利率可能会上升，但所发生的事情正相反，”她说。

同样在4月25日周六，位于Marrickville郊区Garners大道上的一套翻新的独立房以240澳元的价格拍卖售出，创下了该郊区的售房记录。该价格超出房主所期待的价格70万澳元。

CoreLogic RP Data的研究主管劳利斯（Tim Lawless）表示，悉尼大部份的价格上涨是因投资者的需求，他们正在利用现在的低利率，以期获得巨额资本收益。

但他强调，房价的涨速不太可能以这样的速度持续很长的时间，因为最终将超过购房者的负担能力。而这一点将会特别影响到投资者。

“现在悉尼上涨的曲线良好，而租金收益率接近历史最低水平的情况下，潜在投资者在考虑自己的投资方案时，谨慎一些可能是明智的，”他说。

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澳洲全国最大住宅开放商之一——斯多克兰（ Stockland）称，悉尼房市发展正进入“黄金十年”，近期看不到泡沫。

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前澳洲总理陆克文（Kevin Rudd）近日在澳洲房地产热潮中分一杯羹──尽管其布里斯班住宅的成交价比叫价低10万元左右，但获利依然丰厚。

RP Data公布的数据显示，在陆克文失去总理宝座后，这套位于Norman Park的旧居在2个月前易手。布里斯班应用经济学教授杜来科（Uwe Dulleck）成为了媒体焦点，因为他成功砍价10.5万元，最终以114.5万元把陆克文旧居收入囊中。他和妻子莫妮卡（Monika）早已在该区拥有另一套房子，他们如今骄傲地成为了前总理旧居的新主人。

但陆克文并非本次交易的输家，他带着巨额利润离开，因为其旧居成交价比20年前买入时高2倍。陆克文和妻子泰瑞莎（Therese）在1994年以38.4万元买入这所房屋。数据指出，该屋当时的成交价比前屋主卡索斯夫妇（Kassos）在7个月前的买入价少11.6万元。

Norman Park房屋中位价在过去10年中年均波动6.1%，过去5年更是暴涨18.5%。如果你考虑在该区租房，平均租价为每周550元。此外，陆克文旧居的新主人并没有对外公布购买该屋的用意。

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外国买家继续驱动悉尼房市的超载步伐，占了新州总需求的21%以上，占全国需求也超过15%。

那些有幸周末能在悉尼下北岸卖房子的人基本上是毫无疑问能够找到买家的。4月18日周末这个地区有51间房子要卖，其中50间都已卖出，拍卖清盘率达到惊人的98%，这是悉尼又一个疯狂拍卖日的最高峰。

澳洲生活风格正在发生变化，公寓房越来越受到亲睐，而且，购买公寓房的人们把是否靠近公共交通看得越来越重要。

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据悉尼晨锋报房地产报导，澳洲公寓房靠近火车站、轻轨、或巴士线，这是买家们首先考虑的因素，其它也需要考虑的因素有，选择一个自己喜欢的位置，拥有良好的环境与设施，比如附近有商店、咖啡厅、学校等。

“这个世界正在变化，年轻人与弃大换小的其他购房者们均认为住的地方靠近公共交通是一个重要的因素，” Cbus房地产开发公司的总裁颇佐（Adrian Pozzo）说。

“人们不再要五、六百平米的地块，或者是需要开车一、两个小时去工作。他们正在找接近交通设施的地方，”他说，“我们公司在悉尼、墨尔本、布里斯班建房选的就是这样的地方。”

他们公司最新的楼花项目地址是Milsons Point的88 Alfred Street，地处火车站的对面，紧挨着巴士站，在渡轮码头的附近。在该楼花项目正式推出之前，就有大量的人来询问，这显示买家的心态正在转变。

“不论是自住者、还是投资者，如今都追求交通便捷，” Colliers国际代理公司的经理菲尔德（Curtis Field）说: “这一点位居最优先考虑的三大因素之一。特别是对那些放弃了大房大花园的人来说，他们要的是方便，能够容易地去他们想去的地方，而不必在日益恶化的交通条件及难以找到停车位的条件下自己开车。”

传统上，一家通常有一辆车，如今许多家庭可能有三辆甚至四辆车，交通堵塞问题对开车人来说只能是越来越严重。CBRE公司的经理伍德（Murray Wood）说：“交通越来越拥挤，与其坐在车里一、两个小时，并且还要交过路费，人们情愿去乘火车。因此，人们正在寻找靠近火车站的公寓房。政府允许在像Beecroft那样的老区在火车站附近建高密度住房，那么选择靠近火车站这个因素甚至可以成为第一重要的因素。”

最大的公寓房房主团体（Owners Corporation Network）总裁戈达德（Stephen Goddard）称，在悉尼住公寓房变得越来越普遍，原因之一是人们意识到公共设施的发展未能赶得上人口的增长。因此，人们要么选择付高价住在他们工作地点的附近，要么选择住在靠近公共交通的地方，而不必依靠道路。

诸如皇冠集团这样的开发商，如今在选址的时候，把接近公共交通作为一个主要的考虑因素。他们最近的看法项目就是这样的例子。如：Crown Ashfield距离火车站500米、Crown Green Square几乎坐落在火车站的顶上。

Lend Lease公司的情况也是这样，他们在市区建的达令广场（Darling Square）步行到轻轨与巴士只有一分钟的距离。

对于澳洲买房者来说，Y世代（约1980年代至2000年代）的人们，尽管买独立房很吃力，他们对房地产市场的影响可能比他们自己想像的要大。

调查公司Onthehouse认为，离火车站的距离与房价的相关性，由于Y世代人的存在，而被放大了。根据该公司的调查，在有火车站的区，人口增长率一般高于悉尼地区的十年平均值。然而，在那些年龄在中等低于37岁这一全国平均值的区，反映出了火车站与房价上涨之间的强烈关系。

比如，在Lidcombe区，Lidcombe火车站周围一公里范围之内的房子，与一公里以外的房子比，房价高2.1%。据Onthehouse公司的调查，该区年龄中等是33岁，上班族中22%是专业人士。

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澳洲人不再喜欢在内城区居住，而更青睐靠近海滩的地区。寻找靠近海滩生活方式的租房潮推高了海滨边房产的竞争。

新的数据显示，黄金海岸是澳洲最热门的租房地区，有些区每一房产在线访问次数高达1,897次。

澳洲最热门的租房区前20名，几乎清一色全是从新州北部的Tweed Heads到黄金海岸的Broadbeach Waters一带的区，其中只有一个例外，南澳的Edwardstown，排在了第13位。

大多数州都有倾向于海滨生活的趋势，仅维州仍青睐于内城区。

澳洲房地产网站数据显示，黄金海岸的Tugun区在2014年12月至2015年2月之间是全澳最受追捧的郊区。这三个月里，平均每月市场上有31套住房供应出租，而总需求高达57,932，平均每套房产被在线访问1,897次。它和Miami、Burleigh Waters、 Burleigh Heads和Elanora一起成为最具竞争力的前五名租房郊区。

需求与供应的比率按照澳洲房地产网站上每一郊区列出的至少一套房的点击率来计算，仅限于平均每月至少有10套房产登广告出租的郊区。

澳洲房地产公司Ray White Surfers Paradise Group总裁贝尔（Andrew Bell）表示，黄金海岸的繁荣得感谢大量的投资和开发，再加上即将到来的2018年英联邦运动会。

他说：“目前投资于黄金海岸的资金达数十亿澳元，仅轻轨和新的大学医院就达30亿澳元。还有赌场Jupiter’s Casino和Pacific Fair组成的南半球最大的购物中心，将花费约10亿澳元进行建设。还有开发商也在投资。”

贝尔称，如此大规模的开发引来了人口大规模迁移到该地区，大多数工人在寻找租房。他的代理公司在周六的看房活动中，一套房产收到的租房申请最多可达40份。黄金海岸变化很大，很多开发项目已经批准，但尚未进入修建阶段。未来十年市场表现会非常强劲。

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各州最热门的租房郊区前5名如下：

维州

• Clifton Hill
• Albert Park
• Fitzroy North
• Fitzroy
• Collingwood

首都行政区

• Harrison
• O’Connor
• Bonner
• Lyons
• Palmerston

Harrison位于堪培拉市中心以北10公里处，紧邻Goorooyarroo自然保护区和Mulligans Flat自然保护区。人们只需支付平均每周510澳元的房租就能走进大自然。

南澳

• Edwardstown
• Somerton Park
• Parkside
• Warradale
• Glengowrie

Edwardstown位于阿德莱德与Glenelg海滩之间，为人们提供了两全其美的享受。短距离通勤即可到达城区工作，而工作前或工作后到海滩休闲的距离甚至更短。更具吸引力的是每周仅360澳元的房租系中位价。

新州

• Tweed Heads West
• Tweed Heads
• Tweed Heads South
• Wamberal
• Freshwater

Tweed Heads位于黄金海岸和新州的边缘，是产生澳洲最好的冲浪人才的地方。房租中位价仅每周430澳元，人们很方便去尽情享受冲浪的乐趣。

北部行政区

• Alawa
• Anula
• Leanyer
• Rapid Creek
• Fannie Bay

达尔文北的小城区Alawa位于澳洲海岸线的附近，紧邻Rapid Creek，靠近Charles Darwin大学，房租中位价每周为610澳元。

昆州

• Tugun
• Miami
• Burleigh Waters
• Burleigh Heads
• Elanora

塔州

• Howrah
• Moonah
• South Hobart
• Lenah Valley
• Lindisfarne

位于Derwent河东岸的Howrah是既靠近市中心又能享受海滩悠闲的生活方式的郊区。这个抢手的霍巴特城区深受家庭和通勤到市中心工作的人们的喜爱，每周平均租金为350澳元。

西澳

• Duncraig
• City Beach
• Leederville
• Doubleview
• Wembley Downs

西澳拥有全澳最好的冲浪海滩，这也难怪西澳的人希望尽量靠近海岸居住。Duncraig在珀斯以北20分钟车程处，房租中位价为每周550澳元，离海滩仅数公里之遥。

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尽管有担忧称在中国大陆房地产市场疲软的趋势下，过多的负债可能会最终崩盘，但中国主要房地产开发商仍然大幅加快在澳大利亚的扩张步伐。

据《澳大利亚人报》报道称，中国复星国际集团分公司复地（Forte）预计将购买位于悉尼的两幢物业和位于布里斯班的一幢物业，现在正进入尽职调查程序。这次的投资价值据称达到约1亿元。

目前还不太清楚这些物业的位置，不过内部消息确认，公司已经接近完成对于这三幢物业的购买。

公司去年进入澳大利亚市场，购买了位于北悉尼的一个写字楼，当时适合Propertylink联合购买的，总价值1.165亿元。现在Propertylink将购入位于悉尼CBD皮特街320号的物业，不过据称复星国际此番并非这家公司的合作方。复星国际机关拒绝对于该报道置评。

其它地方，中国香港上市公司世茂房地产竞价准备购入2.5亿元、位于悉尼Randwick的William Inglis & Son马厩。此前这片地被Colliers国际公司宣传为即将开发居民用房。世茂房地产公司是亿万富翁许荣茂的资产。去年世茂房地产公司以4亿元购买了悉尼CBD的写字楼，计划最终改建成公寓，届时将价值10亿元。

最近不少中国开发公司竞相询问William Inglis & Son马厩的地皮，包括上海升龙投资集团旗下的Aqualand和绿地置业。在墨尔本碧桂园集团和富力地产据称也在协商购买大型开发项目。

在过去的一年中，因为高比例的负债，而疲软的购房市场，一大批中国房地产公司正进行财务重组。

碧桂园集团本月出售了8.13亿美元的平安保险股票，平安保险集团也计划进军澳大利亚。碧桂园在过去的7个月间融资21亿元，减少资产负债表上的债务比率。

恒大集团也在谋划在澳大利亚扩张的战略，然而由于惠誉评级公司4月宣称该公司负债较多后，还没有最新的动向。

绿地和大连万达集团去年被披露债务比例较高，两家公司都在进行部分公司业务在股票市场的首次公开募股。

CBRE执行总裁巴特勒（Richard Butler）说，这些公司的财务重组并不威胁他们在澳大利亚的扩张步伐。

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