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以伦敦地铁路线图为依据的房价指导透露，伦敦贫民区和富人区两极分化严重。

网络房地产代理商eMoov的研究称，庞德街地铁站（Bond Street station）附近街道是房价最高昂的地区，比房价最低廉的东达根咸站（Dagenham East）地区高出300万英镑，比格林公园站附近区域高100万英镑。

从温布利公园站（Wembley Park）到芬智利站（Finchley Road），平均房价下降了60万英镑；从国王十字车站（King’s Cross）到海布里（Highbury）和伊斯灵顿站（Islington），平均房价下降了40万英镑。

同时，汉普斯特得（Hampstead）与戈尔德斯格林（Golders Green）站之间的房价差距为26万英镑，沃克斯豪尔（Vauxhall）和斯托克维尔站（Stockwell）的房价差距为28万英镑。

此外，从房屋销售比例可以看出这些地区对于房屋的需求量。

eMoov创始人Russell Quirk经研究后表示，精明的购房者应从铁路网上观察哪些地区会出现新的房价落差。例如将于2020年通车的地铁北线（Northern line）到九榆树（Nine Elms）和南伦敦的巴特西（Battersea）。

Quirk先生说：“这些站点及其周边地区在开放新服务后将致房价和房屋需求量大增。”

图表显示，周边房价最低的3个地铁站为东达根咸、达根咸海瑟薇（Dagenham Heathway）和贝肯特里（Becontree），均位于区域线（District line）的最东端。

东达根咸站周边平均房价仅为19.4万英镑，而房价最 高地区——庞德街站周边平均房价高达323.2万英镑，其次为海德公园角站（Hyde Park Corner）周边房价为261.1万英镑，骑士桥 （Knightsbridge）周边房价为257.4万英镑，四隆广场（Sloane Square）周边地区房价为227.5万英镑，维多利亚车站 （Victoria）周边房价为223.1万英镑。

房价相当的地区还包括皮卡迪利圆环（Piccadilly Circus），平均房价为219.7万英镑，格林公园站周边为219.1万英镑，南肯辛顿站（South Kensington）周边为215.2万英镑，莱斯特广场地铁站（Leicester Square）周边为213.5万英镑。

官方数据显示，上月伦敦平均房价为50.1万英镑，是英国平均房价——27.1万英镑的2倍。

Quirk先生补充道：“不同铁路线之间出现明显房屋需求量和房价差距的现象非常有趣。”

该公司的研究还称，综合房价、需求量和交通便利等因素来看，鲁斯利普（Ruislip）周边地区的房产性价比最高，该地区平均房价为34.5万英镑。

周边平均房价最高的十大伦敦地铁站

伦敦4区周边房价最低的地铁站

伦敦5区周边房价最低的地铁站

伦敦6区周边房价最低的地铁站

房价差距最大的地铁站：最高差价达100万英镑

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英国住房建设部长Brandon Lewis开始着手制定计划，解除伦敦的短租限制。伦敦有一条实行了42年之久的法律规定，即任何居民将房屋租赁少于90天都必须获得许可，否则将面临2万英镑的处罚。现在英国政府决定废除这项规定。

“我们生活在二十一世纪，伦敦的屋主应该有权利将自己的房屋短租，而不需要申请许可。这些法律在互联网时代必须重新修订。”Lewis在公告中表示。

不过，政府仍然将短租限定于每年不超过90天，因此这些房屋并不能变成酒店。这些房屋也不能是商业房产，委员会可以申请“部分豁免以获得更多灵活性，因为事实上有充分的理由这样做”。

我认为伦敦在Airbnb等服务方面实施的政策与英国其他地区不同的做法很愚蠢，不过至少这项政策会收到欢迎。不过酒店行业就不这么认为了。

英国酒店协会一直在反对这些变化，并表示这些规定将会引发健康和安全方面的问题。在一份公告中，该协会的政策主任Jackie Grech称有关规定“匆忙出台，没有考虑到可能带来安全性、就业、住房短缺、反社会行为和影响英国声誉良好的旅游业等结果”。

她还表示,当第一起索赔出现时，这将对行业造成严重伤害。这些短租公司必须考虑整个社会、消费者和员工的利益，而酒店行业正是这么做的。这些公司要像酒店行业一样履行职责，我们担心小型的、家庭经营的单位无法与大型公司竞争。

几个月前英国政府发表了由房屋交换平台Love Home Swap的CEO Debbie Wosskow负责的分享经济报告。令人惊讶的是，这份报告建议房屋分享平台不应该受到太多法律限制。

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和伦敦科技城不断推高周边楼市行情一样，曼彻斯特在逐渐孕育英国北部科技城的同时，将为当地的社区质量打下坚实的基础。

过去，曼彻斯特曾经孕育了一批科技人才和一系列赋予突破性的创新科技产品，不仅仅有1948的第一台现代计算机，还有30年前 Ernest Rutherford进行的原子分裂实验。从伦敦出发，只需2小时的火车车程，便走进了这座与首都伦敦颇为不同的城市——曼彻斯特。与首都最大的不同则是，这里正发生着一系列由科技带来的改变。

科技创意产业

当2012年伦敦互联网交互中心在曼彻斯特设立了分部之后，这座城便与互联网结下了不解之缘，由此也带来了不少的促进作用。随后建立的媒体城成为了BBC和ITV这样大型的媒体机构的总部所在地，与之合作的独立运营商和媒体制作者们也被吸引至此。

这块36英亩的土地在未来将被扩大至超过200英亩，预计可以为当地带来1万个工作岗位以及超过10亿英镑的经济效益，其中很大一部分将来自创新产业。

总部位于曼彻斯特的科技企业孵化机构Telecity Group的创始人和董事总经理RobCoupland认为该投资已经为新经济的蓬勃发展带提供了必须的条件。

他指出：“BBC在媒体城的投资一直都是十分重要的，但其周边的价值链，创意产业发展所需的生态系统以及参与之中的媒体人都需要围绕着媒体城而发展。”

“他们之中的很大一部分都只像IT中心一样的小型组织，这些机构需要条件来建设巩固他们的平台。”

Coupland 认为，将企业级与一个新的地点相连接，就像在讨论“先有鸡还是先有蛋”的问题。“这里如果没有内外间的联系，那么久不会产生贸易，但是如果没有贸易，那么数据中心则无法理解他们为何需要搬迁至此，”他解释道。对于伦敦网络交换中心而言，他们明白，想要像曼彻斯特这样的案例取得成功，那么他们就不能只是伦敦的中心。

北方的骄傲

TechHub Manchester创始人兼英国首相科技顾问的Doug Ward，对于他所出生的城市曼彻斯特以及英国都感到相当的自豪：“我爱这个国家，我希望更多的科技公司可以开在这里。但改变总是需要的。”

当谈到英国的科技产业，人们总将注意力投向了伦敦。众多快速发展的科技创业公司都位于伦敦，尤其是伦敦东部的科技城和一些其他地方。据科技城的负责人之一TiffanyMacRae表示，这也导致了一些来自伦敦之外的不满之声。

然而，令人惊讶的是Ward并不认为伦敦应当承担全部工作，科技城这一品牌应该试图团结英国的高端科技族群。

一位26岁的英国青年表示：“我的希望是让英国其他地方可以围绕着伦敦发展。我们是世界上最为相互辅助、联系的地方，请不要忽略这一点。我们应该有一个统一的愿景，让英国成为科技产业的沃土。为此我们应确保这不只是一个遥不可及的梦。”

随着曼彻斯特受到越来越多科技企业的青睐，便需要更多的催化剂来促进它的成长，而Ward指出，生活感便是常常被遗忘的一项。当企业将目光投向曼彻斯特 TechHub，Ward和他的团队所期待的是幸福感，谦卑和激情。“我们不需要大谈空话，我们希望了解作曼彻斯特做了什么。”目前，曼彻斯特拒绝了 62%的企业进驻TechHub的申请。

而曼彻斯特拥有一所世界级的知名大学，每年将输送数百名才华横溢的计算机科技人才。

“对我而言，计算机科学是这里重要的一部分，”他解释道。“无论在伦敦还是美国，都存在一种同龄人压力。虽然有观点认为这正是机遇的所在，但是他们很难发现，而我希望年轻人看到这种机会。”

作为正在起步阶段的英国高科技发展园区，还需厚积薄发以巩固其地位，很显然，对伦敦造成影响的科技新区遍布全国，这其中就包括曼彻斯特。英国如何作为一个整体做出反应将真正影响到它将如何继续前进以发展成真正的科技强国。

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近日，英国主要的房地产公司在伦敦示威游行，指责英政府新推出的取消将空置房屋改造成私人住宅的开发商所需承担的经济适用房建造缴纳金，它们担心该政策会破坏伦敦的社会融合。

英国社区部门（Department for Communities）与当地政府部门在去年12月发布了该项政策，为了提高市场上的房屋供给量，政府允许建造房屋少于10套的开放商不用缴纳经济适用房建造捐款。

其中，该政策的最大受益者是英国地产（British Land），英国地产证券（ Land Securities），皇冠地产（the Crown Estate）和高富诺地产（Grosvenor Estates）。阿布扎比投资委员会（Abu Dhabi Investment Council），在2013年购买了一幢位于Mayfair的建筑，并将其改造成了豪华公寓。作为规划交易的条件，开发商同意捐赠1790万英镑用于经济适用房建设，不过根据新政策，该笔资金最终削减了900万英镑。而阿布扎比投资委员会之前表示即使支付1790万镑捐款仍能从中获利。

Great Marlborough Estates公司计划在Regent’s Park地区建造80套房屋。公司原先估计需缴纳1870万镑的公屋建造资金，但Westminster政府估计该金额将减少超过1000万英镑。

近日，一个游说组织代表这些房产公司写信给住房部长布兰登·刘易斯（Brandon Lewis），敦促其放弃这一政策。该组织的成员包括，伦敦最大的房地产开发商伯克利地产（Berkeley Homes）及卡塔尔王室地产部门卡塔尔地亚尔公司（Qatari Diar）。

威斯敏斯特房地产协会（Westminster Property Association）也表示，该政策存在“严重缺陷”。该协会主席丹尼尔·万-格尔德（Daniel Van Gelder）在写给《卫报》的撰文中说道：“该住房政策忽略了开发商为经济适用房建设出资的重要环节，并且会导致意想不到的后果，进一步阻碍来自不同社会背景的人们定居伦敦心脏地带。”

房地产公司的表态对住房部长刘易斯而言是一个重大的打击，其中一些公司曾竭力协商减少经济适用房的数量。英国社区部门也证实，他们并没有正式评估该政策的影响，即使有数据显示，英国各地方议会去年投资于经济适用房的费用高达19亿英镑。

据了解，新的政策将在今年11月生效，Westminster市政厅意识到，此次改革可能会导致经济适用房预算支离破碎。保守党主导的Westminster市议会的一位高级官员认为这项政策“极其愚蠢”，并估计该地区将因此失去最多10亿镑的缴纳金，使得穷人的居住状况进一步恶化。该地区规划主管约翰·沃克（John Walker）认为这完全是政府送给开发商的一份大礼，在有些再开发项目上政府将颗粒无收。

政治游说集团Generation Rent的主管亚力克斯·希尔顿（Alex Hilton）指责该政策等于让英国失去了资助建造经济适用房的最大金主。他认为这只会提高土地的价格，并导致新建经济适用房的数量大幅减少。

最有希望成为下一位伦敦市长的特莎·乔威尔（Tessa Jowell）要求立即停止此项免税政策，“直到议员能做出全面的影响评估，并清楚地表明此政策不会进一步阻碍伦敦的经济适用房供给”。

刘易斯表示，接下来将进行更广泛的磋商及影响评估。他声称，该项政策可以促使开发商更愿意重新开发现有建筑，空置房屋的减少对坏境和社会都有好处；而滥用106关税条款（包括经适房费用协议）则会导致无住房、无重建及无社会福利。

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由于英国房价持续飞涨，2014年160个英国家庭一夜间变为持有百万价值房产的“房贵”。目前英国有40万“房贵”，这些业主持有的房产价值均为百万英镑以上，总价值达到8360亿英镑。

置业专家认为，2015年每天将有近200人成为持有百万价值房产的新贵。但很多英国家庭仍旧资金短缺，因为他们的财富已被绑定在房产中。

据第一太平戴维斯公司和《星期日泰晤士报》联合研究， 2014年以七位数价格出售的房屋数量是十年前的3倍。

英国逾10600条街道的房屋均价超100万英镑。伦敦有12条街道的房产仅车库价格便已超过百万镑。

房价最高的街区为Kensington Palace Gardens，房屋均价达到4270万英镑。伦敦的百万房产数量甚至高于英国其它地区的总和，而百万房产群在康沃尔郡（Cornwall）、柴郡（Cheshire）、爱丁堡（Edinburgh）和 萨福克郡（Suffolk）等地区也颇为密集。

据对英国土地登记管理局和地方当局数据的分析，继2007年峰值之后，英国一些地区的百万房产销量呈八倍增长。

在剑桥，物业销售价值至少100万英镑的房产自经济萧条以来已经上涨了200％。Hackney和Lewisham，这两个以前算不上流行的伦敦区，分别上升了814％和275％。

估计在伦敦有27.5万个家庭住宅价值在100万英镑以上，72100个在伦敦东南。在东部和西南部，百万镑以上的房产自2006/07年以来已分别升值35％及17％，这归因伦敦人变现他们价值100万英镑以上的房产，然后在乡村抵押贷款买房。

专家认为，大多数“房贵”拥有百万镑以上的财产纯属意外，在十几或二十年前以合理价格买入的房产，幷在市场繁荣时看到自己的房产价值飙升。有人担心这些房主将被工党领袖埃德·米利班德（Ed Miliband）提出的豪宅税政策进行不公平的课税 – 对那些房屋价值超过200万镑的家庭，一个月要多支付250英镑。

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改造房屋不仅仅可以提升居住者的生活质量，还能为您的房产增值。

房地产服务机构Zopa最新发布的调查报告显示，平均来说，房屋改造可为房产增加10%的价值，其中改造阳光房的投资回报率最高，为108%。

在调查中，Zopa询问了使用其申请住房改造贷款的用户一系列问题，包括他们对房产做了什么样的改动，利润和开支分别是多少。

Zopa表示，通过对房产进行改造，房主平均可为房产增值30,000英镑。大到对房屋结构进行翻新，小至清洁打扫，均可以帮助房产增值。但是如果你不想过多投入，那么在房产进行出售时也很难获得可观的回报。

Zopa的CEO及联合创始人Giles Andrews表示，“最新的房地产市场报告显示，市场走势将放缓，房主需要通过各种措施来使其现有房产增值，而不是搬迁。由于贷款利率处在历史地位，从长远角度看，房屋改造工程会是一个很划算的增值方法。”

阳光房

阳光房可以为您的房产增加一个额外的房间。与拓展不同，只要阳光房所用的土地不超过原有建筑的一半面积，这项改建则不需要申请规划许可。

如果至少一面新建的墙壁和四分之三的屋顶采用玻璃或透明材质；或者阳光房通过额外的门与原建筑分隔开来，那么根据建筑规定也可免去消防和结构安全的规定。

平均成本: £5,300

平均利润: £5,750

投资回报率: 108 %

花园
花园往往是一个容易被忽略的区域，致使它杂草丛生，混乱不堪。但前花园却是潜在买家在看房时最先会注意到的地方，一个简陋破败的花园则很难为买家留下好印象。而整洁美观的花园可为你的家增添一份热情、现代的氛围。

平均成本: £4,550

平均利润: £4,000

投资回报率： 88%

外观

和花园相同，房屋的外观也会是潜在买家最先注意的区域。肮脏的窗户，残缺的门框和破损的屋顶瓦片会为您的房产造成非常不好的影响并直接影响到房屋价值。

花费一定时间对房屋的外观进行粉刷和维修，会让你的房子在第一印象上便取得优势。

平均成本: £6,000

平均利润: £4,500

投资回报率: 75%

扩展

扩展可以通过增添或扩展房间为房产增加更多使用面积。

最近政府放宽了对此类改建的要求。传统上，对于附属房产，只允许对进行不超过3米的单层扩展改造；在没有规划许可的情况下对独立房产的扩展不得超过4米。

到2016年5月，这些要求将分别增加至6米和8米。然而这必须提前获得邻居的许可。

如果你要进行一项两层的扩展工程，同样需要遵照过去3米和4米的限制。并且扩展出来的部分与最远的边界之间的距离不得小于7米。此外，对屋顶的扩展不能超过4米高，

同样，在房屋外部的拓展工程不能占用超过花园面积的一半。

平均成本: £19,750

平均利润: £14,000

投资回报率: 71%

屋顶
如果买家认为屋顶的维修问题无法避免，那么他们很可能会压低报价。对屋顶定期维护时期保持良好状态，确保没有漏水现象可帮你避免被压价的问题。

平均成本: £4,150

平均利润: £2,600

投资回报率: 63%

地毯

走廊和楼梯的地毯最易磨损。因此多年积累的污渍和发霉的气味这很可能使房子看起来过于老旧。经常清洁您家的地毯则能为您的房产“减龄”，营造现代、整洁的氛围。

平均成本: £4,000

平均利润: £2,000

投资回报率: 50%

阁楼

最近由全国建筑协会（Nationwide Building Society）进行的调查发现，阁楼改造可以为房产增值20%。阁楼改造可在不搬迁的前提下增加供额外的房间。基于Permitted Development Rights，大部分改造都不需要规划许可。

规划官员往往热衷于保持街道外观的统一，因此大部分的阁楼改造都应将对整体外观的影响降到最低。

平均成本: £24,6000

平均利润: £12.000

投资回报率: 50%

厨房

厨房往往是买家最先进行替换，以符合他们需求的区域。如果卖家可以提供一个现成的，具有吸引力的空间可以为买家避免一些麻烦。

HSBC调查发现，全新的厨房可以为房产增值至少5000英镑。

平均成本: £9,600

平均利润: £4,750

投资回报率: 49%

浴室

很多房产买家希望浴室能够带有自己的风格，但是一个干净，智能，便于清洁的浴室则是需要一定的投资的。

HSBC调查发现，全新的浴室将为房产增值至少3,500英镑。

平均成本: £4,900

平均利润: £2,350

投资回报率: 48%

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据悉，本月初，伦敦市长鲍里斯·约翰逊宣布了两项总额达上千万英镑的房屋购买新政策，旨在帮助更多伦敦人有能力购买房产，并提高住宅投放市场的速度。其中“零押金，零贷款购房计划”从年初正式开始执行。

针对首次购房者的利好政策，以共享产权（Shared ownership）的形式购置房产的“第一步”计划。共享产权旨在帮助中低收入群体能够有能力购买一份房产，该形式的产权通常需要较少的押金，并将获得总额达1.8亿英镑的“第一步挑战基金”（First Steps Challenge Fund）资助。“第一步挑战基金”将加快住房投放市场的速度，预计在2015年至2020年间建成4,000套新建住宅并建立起一套可收回资金的机制，使资金可以再投资，为更多经济适用房需求者提供机会，最终实现，截至2025年帮助25万名伦敦人住上经济适用房这一最低目标。

为了更有效地帮助首次购房者，伦敦市长在年初推出“零押金，零贷款购房计划”，该计划由社会企业公司Genie协助实施。参与该计划的购房者将加入一份长达30年的贷款计划，每5年进行一次评估，在整个贷款期结束时可获得该房产的全部产权。

对于还在为购房押金而努力的人们，这项计划无疑为他们的购房计划带来了一线希望。

目前，伦敦地区的平均房价已经超过50万英镑，即使购房者预先支付20%的押金，还必须提供108,500英镑的年收入以满足抵押贷款申请。而该收入水平比伦敦平均年薪3.3万英镑的3倍还要多。

通过鲍里斯·约翰逊提出的“第一步”计划，将帮助超过50,000名伦敦人购买到共享产权形式的房产。此外，在他的主张下，还简化了申请和购买流程，为购房者提供更多的选择和灵活性。

位于Bexley行政区的Erith Park项目是伦敦市长鲍里斯·约翰逊刚刚公布的“第一步计划”中的一部分。其中有80%的住房是廉租房和共享产权住宅。

Erith Park的改造由Orbit集团主导，与WatesLiving Space，Bexley区以及当地社区共同合作完成。目前，该项目已从市长处获得了2300万英镑的经济适用房基金支持。该地块的前身是Larner Road房地产，拥有大量的单身公寓且长久以来受到较高犯罪率的困扰，使该地区并不受当地家庭所接受。

Erith Park的一期工程共343套住宅，一居室售价139,950英镑起，三居室的别墅售价24万英镑起。根据规划许可，二期工程将建成244套住宅，并于今年3月开始启动。

此外，鲍里斯·约翰逊还批准了Genie公司价值4000万英镑的贷款融资，以促进一项新的房屋购买政策。该计划将在未来10年内向市场投放2000套新建住房。

据《英国房产周刊》获悉，针对首次购房者的另一利好政策，“零押金，零贷款购房计划”由社会企业公司Genie支持。参与该计划的购房者将加入一份长达30 年的贷款计划，每5年进行一次评估，在整个贷款期结束时可获得该房产的全部产权。当然，如果购房者希望将房产提前出售，该房产也可以进入公开市场买卖，只需按照所有权比例将受益拆分。参与“零押金，零贷款计划”的购房者相当于每月通过支付房租的形式，一点一点的累计购得房屋的产权。

Genie有优先购买权购得业主的产权。购买价值24.5英镑房产每月的成本是1136英镑。每次付款将预先购得一定比例的产权，在最初的5年内每月的购买比例仅为1.8%，之后可购得较大份额的产权。最高达5000英镑的额外股份可随时购买。

Genie 的顾客希望可以购买到那些正在进行改善工程的区域，从长远考虑可以受惠于房价的上涨。伦敦的东南区是首都内房价最低的区域之一。而目前，该地区正受惠于交通改善工程和重建工程所带来的便利和潜力。针对公共交通的改善，不仅仅是Woolwich和Abbey Wood的新增横贯城铁站点，还包括计划建设的一座横跨泰晤士河连接码头区的新桥。

由于房价上涨速度远超收入涨幅，购房者不得不在地点上做出让步。大部分人将目光投向了伦敦南部和东部，这些地区拥有大批正在建设的信件住宅，而房价仅是伦敦北部和西部的三分之二。伦敦几乎80%的房屋需求是每平方英尺的价格低于450英镑，一居室房产售价的上限为25万英镑，两居室房产上限是 40万英镑。

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将家庭住宅分割为几间卧室兼起居室，或“多用途住宅”（HMO）已经不再是Buy-to-Let（买来租）行业里最赚钱的方法了。

所谓的“多单位块永久业权”（multi-unit freehold blocks），意味着购买一块街区的公寓，或将一栋建筑改建成公寓，这种方式在2014年10月和12月之间为投资者赚取了9.3%的利润。

相反，一些房产投资商，如开发商Jim “HMO Daddy” Haliburton利用HMOs模式，在同一时期才赚到了9%的利润。

这些数据是以2011年以来发生的上千起真实的交易为基础计算出来的，它们是“毛利润”（gross）。这意味着这些数据没有将成本考虑进去，例如物业费、维修费、地租或像代理费和所得税这样的附加费用。

下面这张表格比较了HMO，街区公寓（blocks of flats），以及传统的Buy-to-Let方式所能赚取的利润的差异。

向街区公寓投资幷不便宜。一栋包含8间公寓的建筑在伦敦以外开价50万英镑，而在伦敦市中心则开价400万英镑。然而，今年来买家购置街区公寓的平均预算已经下跌了。在2011年早期，平均预算是 932,148英镑，首付44%，而现在投资者们的平均预算是497,644英镑，首付36%。一般来说，房东将公寓出租给个人，向他们收取房租和地租。

现在，投资者可以购买一栋改建过的维多利亚式建筑，位于诺丁汉，带有8个公寓，售价47.5万英镑。另一栋带有20个公寓的大建筑位于伦敦的Canary Wharf，售价3300万英镑。

HMO租赁模式带来的利润比很多传统的Buy-to- Let模式要高，但是去年以来，收益有所下降。代理商Mortgages for Business的维特阿克（David Whittaker）表示， “街区公寓的利润超过了HMO是令人惊讶的，不过这可能是因为在此时期街区公寓的交易量恰好非常庞大。”故其认为HMO将继续表现良好。

由于规模经济效应，街区公寓显得更为合算，是那些资金充裕的投资者的首选。而同时，由于仍然存在大规模的需求，HMO将继续表现良好。维特阿克说：“出于多方面的原因，像工资水平问题，很多租户并不能承担一套带有独立卧室的公寓。所以，出租一间房间，而不是整套公寓的方式，在2015年将继续流行。”

根据房产代理连锁商Your Move and Rees Rains统计，目前，英格兰和威尔士的平均房租为每月767镑，比去年12月份的745镑略有提高。

在英格尔和威尔士，一间租赁公寓的毛利润率是5.1%，也就是说，房东资本平均可赚达10,546镑。

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今晨，歌鸟公司董事会表示，包括中投公司(CIC)在内的三大股东已经接受了该公司第一大股东卡塔尔投资局(Qatar Investment Authority)与Brookfield共同提出的经过修订的26亿英镑的收购要约。至此，伦敦最大的商业地产公司并购大战尘埃落定，卡塔尔投资局通过这一商业战役，成功控制伦敦金丝雀码头金融区的大片优质商业地产，以及伦敦金融城、壳牌中心等多个区域的资产。

在此次并购大战中，持有15.8%股份的中投公司的立场至关重要。按照卡塔尔投资局的报价，中投公司即将出让的股份价值4.2亿英镑，约为5年前投资额的两倍半。

2009年8月到11月，中投公司通过全资子公司Fullbloom Investment和Land Breeze向面临债务危机的歌鸟公司注资，总共获得了15.8%的股份。

就在2014年12月，持有金丝雀码头集团的大部分股份的歌鸟公司(Songbird Estates)表示，包括持有15.8%股份的中国投资公司(CIC)，美国私人投资者西蒙•格利克(Simon Glick)(持股25.9%)以及摩根士丹利地产基金(Morgan Stanley)(持股8.5%)在内的三大股东之一或更多曾经拒绝以每股3.5英镑的价格出售所持股份。

歌鸟公司持有英国第二大金融区绝大部分物业的业主金丝雀码头集团70%的股份。据《英国房产周刊》获得的资料显示，金丝雀码头集团目前拥有的物业总价值70 亿英镑，除了集中在金丝雀码头金融区的物业之外，同时还拥有伦敦老金融城、伦敦市中心黄金地带共约75万平米的优质商业物业，以及在建、待建和规划的总面积105万平米的多个大型项目，其中包括紧邻伦敦眼的壳牌总部改造等数个大型商住综合小区项目，一旦全部完工，将使公司资产额增加到约200亿英镑。

卡塔尔投资局是全球实力最雄厚的主权财富基金之一，去年底刚刚以11亿英镑的价格全面收购了位于金丝雀码头金融区的汇丰控股集团全球总部大厦(HSBC Tower)，该大厦是该地区为数不多的非金丝雀码头集团所有的摩天大厦之一。该局已经拥有伦敦最著名的百货公司哈罗德(Harrods)、伦敦泰晤士河南岸的欧洲最高楼碎片大厦(Shard)，并且控股英国Barclays银行、Sainsbury’s大型超市集团和伦敦证券交易所(LSE)等大型公 司，并通过持股或旗下公司拥有伦敦市中心大量豪华住宅房地产项目。

在今晨的声明中，歌鸟公司表示“现在各大股东均表示同意接受收购报价。”

歌鸟公司再次表明了他们在本次卡塔尔投资局联手Brookfield的竞购中的顾虑，其中便包括公司股价被过度低估的顾虑。尽管有这些顾虑，歌鸟公司在今天的声明中仍表示：

“董事会建议，在邀约成为或被宣布为无条件接受的情况下，股东们应接受要约。以个人身份拥有歌鸟公司股份的董事已经做出决定，在这些情况下，他们将做出同样地决定以尊重他们的股份。”

截至伦敦时间2015年1月29日下午1点前，该报价仍然可供接受。之后至少需经过14天，该要约才将成为或被宣布为无条件接受。

“对我们来说这是一则令人吃惊的决定，因为在我们看来该反馈通知给出了为何该收购要约未能反映出公司的全部价值的具体理由，”Oriel Securities的分析师MirandaCockburn表示。

歌鸟并购大战

2014 年11月6日，歌鸟公司发布公告称，该公司第一大股东卡塔尔投资局联合加拿大地产投资公司Brookfield(持有金丝雀码头集团22.1%的股份)， 希望以每股2.95英镑的价格购买歌鸟所有的股份，以获得对金丝雀码头集团的完全控制，该出价对歌鸟公司估值为22亿英镑。出价的第二天(11月7日)歌鸟公司以报价严重低估公司价值为由拒绝出售。

在最初22亿英镑的出价开出三周后，2014年11月28日，歌鸟董事会公布一项独立估值报告称，该公司价值28亿英镑，每股为3.81英镑，比14年6月底财报显示的估值高出19%，比卡塔尔投资局报价估值高出30%。

2014年12月4日，卡塔尔投资局和Brookfield向歌鸟发出每股3.50英镑的最终报价希望现金收购剩余股份，对歌鸟的估值为26亿英镑，较最初报价高出18%。卡塔尔投资局还通过购买9%的Brookfield股份，强化并购伙伴关系。

2014年12月5日，歌鸟董事会发布公告称，提高后的报价仍没有反映出该公司的真实价值。但与最初报价时的完全拒绝不同，歌鸟没有建议股东拒绝这一报价。

随后的几天，陆续传来小股东同意接受报价转售股份的消息。持有歌鸟0.7%股权的EMS Capital、3.5%股权的对冲基金Third Avenue Management和持有2.5%股权的Madison International Realty公司先后表示同意出售持股。

尽管有小股东跟进，但包括持有歌鸟公司15.8%股份的中国投资公司(CIC)，和另外两家大股东美国私人投资者西蒙•格利克(Simon Glick)(持股25.9%)、摩根士丹利地产基金(Morgan Stanley)(持股8.5%)保持一致，拒绝以每股3.5英镑的价格出售所持股份。

《英国房产周刊》获知，尽管歌鸟公司股票的流通性较差，而且已经5年没有支付股息，该公司资产优良，新项目充足，能与该公司物业相媲美的投资很少见。

这场并购大战，同时也是顾问团之间的较量：卡塔尔投资局和Brookfield一方聘用了花旗集团(Citigroup)、巴克莱(Barclays)和汇丰(HSBC)担任顾问机构。歌鸟公司则聘请了摩根士丹利、摩根大通(JPMorgan)等顾问机构，并聘请罗斯柴尔德(Rothschild)银行家亚 历克斯•米德根(Alex Midgen)担任独立顾问。米德根自2004年起担任歌鸟董事，对该公司极为了解，并且具备极为丰富的大型复杂并购经验。

中投公司英国资产

在此次并购大战中，中投公司的立场至关重要。

中国投资公司是经中国国务院批准，于2007年9月29日在北京成立的，是全球最大主权财富基金之一，其宗旨是提高中国数万亿美元外汇储备的回报率，同时帮 助一些国内金融机构进行资本重组。中投公司的注册资本为2,000亿美元，目前管理着大约6,500亿美元资产，其中约三分之一被指定用于海外投资。

2009年金融危机期间，歌鸟公司为了偿还一笔逾8亿英镑的花旗集团(Citigroup)的贷款，引入了来自中投公司、卡塔尔投资局的注资。成为中投公司在英国房地产领域的首笔大规模股权投资。

2012 年11月，中投公司联合景顺投资(Invesco)，以2.45亿英镑现金从德国房地产基金公司KanAm购得温彻斯特大厦，是中投公司在英国首次直接购 买商业房地产。中投公司方面拥有该大厦95%的产权，联合收购伙伴景顺公司拥有剩余的的5%。今年6月，中投将持有的95%的产权转让给了景顺投资，成功套现。

除了刚刚转售的温彻斯特大厦外，中国投资公司目前在英国拥有多项大型的房地产资产，其中包括2013年11月以8亿英镑从黑石集团收购的伦敦大型办公区Chiswick Park。中投公司还通过摩根士丹利和黑石集团间接投资多个房地产基金。

房地产投资之外，中投公司拥有英国最大的水务公司泰晤士水务9%的股份、伦敦希斯罗机场集团10%的股份等，并表示将向英国的大型基础建设项目投资。

为了提高中国庞大的外汇储备的投资收益，中国国家外汇管理局通过中国投资公司、成栋投资公司、华安投资、银杏树投资、绿玉曼陀罗(Beryl Datura)等投资公司在全世界寻求并投资优质资产。

 

1、政治分水岭

在中短期内，英国大选结果的不确定性以及联合政府的未知性将持续削弱英国的商业信心，从而影响英国房市自住业主市场的进一步复苏。

2、升息或推迟

英国税收疲软、政府债台高筑、通货膨胀率低、政治呈现不稳定因素、欧元区通货紧缩构成威胁等因素将致升息时间推迟，升息时间将不早于2015年第4季度，更有可能是在2016年第1季度。

3、2015年楼市交易额或将达到600亿英镑

英国2015年的房产交易水平预计将达到2014年的水平，即600亿英镑。受利益驱动，同时也因地缘政治的不稳定因素施压，投资者倾向于避险市场，英国本地机构将与海外投资商竞争资产，而2015年大选则是英国楼市的一大风险因素。

4、英国房地产总收益趋于8.4%正常值

英国房地产初始收益将逐渐稳定，同时次级收益大幅压缩。英国楼市总收益趋于正常，数值较高，租金的增长抵消了产量减少的影响。

5、地区呈现双位数收益

在一些热门的关键区域，出租的减少将导致这些区域的租金价格加速上扬，投资者尽早预见并转移目标的做法是正确的，同时区域内的房地产投资也将持续激增。

6、商店掀起大战

折扣店和奢侈品店产能过剩、过分扩张的迹象越来越明显，这将加快零售房地产板块的结构变化，这一板块已经遭遇了区域性的表现疲弱和企业价值的损毁。

7、与零售旅游业相关的房地产板块将获得提振

放宽对中国游客的签证要求将提振伦敦市中心及时尚产业园地的零售业表现，从而获得最高可达12亿英镑的收益，弥补目前因欧洲其它地区带来的损失。

8、投机活动增加

CBD中心商业区和区域性的产业楼市的投机发展将增加。介于英国资产管理公司和海内外投资者之间的合资企业，将成为获取更高收益的一种手段。

9、高动力区域楼市发展势头增强

中央向各地区的权力下放将更进一步扩大，北部高动力区域的楼市将以利物浦-曼彻斯特-利兹交通枢纽一线一马当先。利兹-谢菲尔德和布里斯托尔-卡迪夫的政治中心线将进一步发展。

10、科技企业巩固和扩张趋势推动楼市发展

随着大型企业寻求新型或独特产品，而初创科技公司又趋向在肖迪奇（Shoreditch）地区外的伦敦其它区域发展，甚至在伦敦之外发展，科技行业的企业并购活动将增加。

11、“啤酒经营捆绑”法令的修改将给该领域的物业经营带来转变

新提出的“啤酒经营捆绑”立法的修改或对英国小型酒吧造成影响，部分经营者可从中受益，同时这一提案也将对英国休闲行业的基础产生长远影响。

12、城市迁移

伦敦市中心出现严重的商用办公楼供应短缺，而空置率为4.5%，这将促使越来越多的物业使用者转移至伦敦金融城南岸金丝雀码头一带，那里的商用物业租金则更具有竞争优势。

13、伦敦高层住宅项目迭起

伦敦高层住宅将持续增加，尤其是泰晤士河沿岸，将有更多高层住宅规划获批。比斯特（Bicester）的花园城市项目也将继续推进，艾贝斯费特（Ebbsfleet）等规划项目也在有条不紊地依序进行。

14、欧盟公投或做出更多让步

欧盟很有可能会为避免英国进行退欧公投而做出更多让步。

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