Category: International News

據迪拜土地局發布的1季度數據，當季共發生1.16萬筆交易，總額640億迪拉姆（1美元合3.67迪拉姆），同比增長30億迪拉姆。其中，抵押貸款約3000筆，金額370億迪拉姆；買賣約8000筆，金額240億迪拉姆；其他類交易546筆，金額約20億迪拉姆。

2015年1季度迪拜房地產交易額同比增長5%

 

迪拜房源推薦

按交易標的分，土地交易3919宗，金額520億迪拉姆，其中商業類土地占57%；房產交易7823宗，金額110億迪拉姆，其中住宅類占3/4，商業類占1/5，其他為壹般建築。商業灣和迪拜海濱的商業房產最受歡迎，分別售出18.5億迪拉姆和11.8億迪拉姆。

從出售的房地產中，來自海灣的1964名買家投入90億迪拉姆，其中阿聯酋人投資58億迪拉姆，沙特19億迪拉姆，卡塔爾5.2億、科威特5億、阿曼1.5億、巴林2億。來自其他阿拉伯國家的投資30億迪拉姆，其中約旦、埃及、黎巴嫩的投資最多。非阿拉伯國家買家投資120億迪拉姆，其中印度人投資30億、巴基斯坦人投資14億，其他是來自英國（19億）、伊朗、俄羅斯的買家等。

2014年迪拜房地產交易金額共2180億迪拉姆，其中買賣占51%，抵押貸款占44%，其他類交易占5%。

中國香港差餉物業估價署３０日公布的壹份物業報告指出，中國香港住宅物業市場自去年４月起售價攀升並普遍持續上揚，租金在第四季度也錄得顯著上升。房屋市場出現泡沫的風險依然顯著。

報告指出，中國香港住宅物業市場２０１４年第四季整體售價同比增長１２％，整體租金指數也同比增長５％。同時，預計今年的私人宅落成量將微降至１３２９０個單位，到２０１６年再回升至２０１４０個單位。

中國香港房屋市場出現泡沫風險依然顯著

根據該報告，去年私人住宅落成量回升至１５７２０個單位，同比增加９０％。去年入住量為１６５２０個單位，同比增壹倍，超過年內落成量的５％，年底的空置量因而進壹步下降至４３２６０個單位，相當於總存量的３．８％，是１９９７年以來的最低水平。

在二手房市場方面，報告指出，整體售價在２０１４年最後壹季同比錄得１２％的增長；租金則錄得滯後升幅，同比增長５％。在中小型住宅方面，預期今明兩年落成量分別為１０１９０個及１８３３０個。這類單位去年第４季售價同比增１２％，租金同比增６％。

報告分析認為，內地全力推行反腐措施，中國香港自去年第四季起出現政治不穩定情況，以及美國聯邦儲備局在１０月結束購買資產計劃，在這些情況下，住宅物業市場２０１４年大致持續暢旺。但供求情況緊張加上超低利率環境持續令物業價格上漲，導致房屋市場出現泡沫的風險依然顯著。

展望今年，報告指，環球經濟會保持溫和增長，內地經濟持續穩步增強，將繼續為中國香港經濟提供主要支持。不過，物業市場容易受到利率上升及金融市況波動影響，特區政府會保持警覺和審慎，繼續密切監察市場，有需要時會毫不猶疑推出合適措施，令物業市場維持健康平穩發展，確保經濟和金融體系穩定發展。

日本《產經新聞》報道稱，中國遊客在春節到日本瘋狂購物的勢頭並未減弱，壹些中國富豪花大手筆購買日本公寓、住房，此舉有可能引發日本房地產市場的混亂，卻也有可能推翻原有收益模式。

據了解，中國遊客在2月的春節大舉進軍日本，買高價品、大額消費等“掃貨”行為成為了話題。在賞花的季節裏也有很多中國遊客來到日本瘋狂消費，氣勢絲毫不減。在這其中，伴隨著日元貶值，中國富人對日本房地產的“掃貨”現象明顯增加。正因為這是擺脫與地價上漲相聯系的通貨緊縮的推動力，若是平常房地產業可能會對這種傾向表示歡迎，然而現如今卻傳出了“至今為止培養起來的商業習慣可能會被打亂”這樣不安的聲音。

日媒：中國富豪進軍日房地產業讓日本市場喜憂摻半

到處搜羅購買東京都內的住房

幾個月前，壹位中國商人與某地產中介公司取得了聯系，據說要購買位於東京、六本木的“市中心區”的高級賓館“THE RITZ-CARLTON東京”的壹間房間。地產中介公司稱可以以平均每月120萬日元(約合人民幣62280元)左右的價格租出去，但是不能賣。然而對方卻繼續追問：“那麽可以買港區內的塔式高級公寓嗎？”

在外國投資者中具有人氣的地方是2020年東京奧林匹克會場附近的海灣地區以及六本木、赤阪、麻布這些港區的名牌地區。也有很多販賣價格超過1億元的“億元公寓”。中介公司的社長對位於那些部分的公寓的房間做了描述，但對方的要求是“在購買土地的基礎上建塔式高級公寓”。經費為97億日元現金(約合人民幣5024.6萬元)，還有細致的要求諸如要確保有100間房間左右的規模可以在出差的時候住宿。

這話未免說的太過宏偉，並且根據高漲的地價和建築費用，就那個價格來講這是不可能實現的工程。因此中介公司慎重地表示拒絕，這可謂是表現中國投資者驚人氣勢的壹個事例。

這個顯示中國人氣勢的插曲在都內各處都可耳聞。例如東京都中心正在建設中的大型塔式高級公寓。大企業開發商就賣公寓壹事，考慮到完成後可以順利管理，自主設定了“賣給外國人的住房占全公寓住戶的三成”這樣的基準，然而最終對中國人就賣了超過壹半的房間。

對郊區的單戶獨立住宅也伸出了手

“進軍地”不僅僅限於東京都中心地區。購買東武天空樹鐵路沿線的東京城東部地區房屋的勢頭逐漸開始顯現。而且不僅限於公寓大廈，移居分讓公寓或者說以別墅為目的的買賣也正值熱潮。

以等到安定下來確保了收益率為理由，中古壹室公寓作為投資對象持續吸引人眼球。該種公寓的中介中規模最大的公司是日本財托(東京新宿區)，其管理著1.4萬戶公寓，住戶5500人。在幾個月前還是0投資的外國投資者們也投資了20人左右。

也有這樣的插曲：某個中國顧客為了購買1500萬日元的房屋，攜帶著裝有幾千萬日元鈔票的紙袋拜訪了該公司。由於是太過危險的行為，在新宿西站口接到聯絡的社員慌慌張張地趕去迎接。買家可能很豪爽，但是購買過程極其慎重。據說與日本人不同，中國顧客要自己親眼看到布局環境以及確認是否向陽等。

然而，中國人對於房地產的“爆買”被指出有可能帶來各種各樣的弊端。其中最讓人放心不下的是市場狀況的惡化。

在交易現場持續進行著推銷遊說稱：“明年可以以現在價格的1.15倍賣出，後年可以以明年價格的1.15倍拋出。”投資家正考慮在價格達到頂峰的東京奧運會前的2018、2019年賣出，但不能保證壹定會出現需要那些房屋的人。交易相關人員吐露真情稱：“有很多人想著‘真的能賣出去嗎’這樣半信半疑地進行著交易。”結果有可能是買家導致了價格崩盤，造成房地產市場大混亂。其他負責人稱：“大部分人都覺得‘最後肯定有誰壹直把房子攥在手裏賣不出去’。”

推翻了房地產業的受益模式？

恐怕因為生活習慣和文化差異，與日本居民產生的矛盾沖突也愈發明顯。實際上，再中國購買者比率占了壹半的公寓中“日本購買者是不是取消了購買”這樣的傳言不絕於耳。實際上，從中國人在城東地區的分讓住宅地建立起來社區這件事上，日本居民認為他們“不遵守居民規則”、“很吵”等， 中日居民的關系壹觸即發。

公寓的管理方法也是導火線之壹。因為在日本必須壹直支付管理費用，而在中國有地產公司允許“不居住就不用支付費用”。

在春節中國人蜂擁至日本的時候，在百貨商場、飯店、賓館等地指責中國人舉止不文明的聲音接連不斷。只不過春節時短期的。也許只要等這股潮流過去就好。但牽扯到房地產，長時間的往來是不可欠缺的，要做好相應的心理準備才行。

在日本伴隨著少子高齡化社會的發展，激活新建市場可以依存的商務模式的前景並不樂觀。為此對於形成良性團體、提供高品質的管理服務，以及整備與股票相關的事業投入了精力。但是，中國投資者的加入有可能徹底顛覆新的收益模式。

壹不小心攤上事兒 海外公務員買房要謹慎

在海外壹些國家和地區，官員在“房產”問題上的違規行為壹經發現，往往意味著十分嚴重的後果。為阻斷權力與私利之間的利益輸送，相關部門使出了十八般武藝。

瑞典 買房必須“廣而告之”

2011年6月，巴西媒體公布了壹條售房消息。這不是壹條簡單的房產廣告，而是向人們宣布：時任總統府民事辦公廳主任帕洛西在聖保羅市買下壹棟房產，但房價遠高於他的經濟能力。此事壹經曝光，所有媒體都要求帕洛西“解釋清楚”。最終，“說不清楚”的帕洛西在媒體的窮追不舍下只能辭職，接受司法調查。

6個月後，德國《圖片報》又曝出重磅新聞，披露時任總統克裏斯蒂安·武爾夫在2008年任下薩克森州州長期間，獲得了壹大筆低息貸款用於購房。2012年2月17日，武爾夫辭職，惹禍的就是這棟房子。

如果妳覺得帕洛西和武爾夫實在是“不走運”，因為壹套房子而被媒體盯上了，那麽，在瑞典，公務員的房產問題就都不需要媒體出馬了。公務員需要將所有購買房產或大宗家庭資產的情況“廣而告之”，像登廣告壹樣讓所有的民眾監督。

瑞典是世界上最早實施官員財產申報的國家之壹。早在1766年，瑞典就開始實行政務公開。根據瑞典“不動產登記制度”，任何人在當地買房子，都必須刊登“廣告”，包括房屋所在地點、交易時間、買賣雙方的姓名、交易價格、房屋面積及修建情況等等。這樣的廣告沒有任何商業目的，只是公開這條信息，以備當前或今後有興趣了解購房者財產狀況的人查詢。

瑞典人或在瑞典生活過的人都應該對那位美女貿易大臣瑪麗亞·博雷柳斯不陌生。博雷柳斯才貌雙全，卻因涉嫌逃稅而被迫辭職，她在上任僅壹周後便遞交了辭呈，創下瑞典政府閣員中“任期最短”紀錄。

博雷柳斯的逃稅記錄被查出，導火索就是她購買的那套顯眼的夏季別墅。

瑞典首相的月薪約為15萬克朗（約為人民幣10萬元），大臣壹個月能掙到近9-12萬克朗（約為人民幣6.5-8.5萬元），不過扣除瑞典比例很高的收入所得稅（最高超過50%），他們的工資其實所剩不多，他們掙的錢可能比其從政前的收入少很多。當年，博雷柳斯購買的別墅價格為680萬克朗（約為人民幣476萬元），而這是她當官很難掙出來的。

很多人都關註了這條售房“廣告”，還開始徹查她的財產狀況，還揭露出四條“罪狀”：壹是自上世紀90年代以來，博雷柳斯在雇保姆時未按規定繳納雇主稅；二是多年來她壹直沒有繳納電視收視費；三是博雷柳斯在2006年9月出售股票時，未按規定及時向瑞典金融監督局報告；四是她涉嫌隱藏住宅所有權以逃避納稅。

這些醜聞曝光後，也有壹些人替她感到惋惜。他們認為，博雷柳斯這樣壹個才貌雙全的女大臣被迫辭職，對瑞典來說是個損失。但斯德哥爾摩大學政治學壹位教授曾在采訪中說，作為政府公務人員，操守必須成為楷模，甚至要求他們“壹塵不染”也不為過。

俄羅斯 配偶、子女房產都要查

我國中國香港地區實施財產申報制度。現行申報制度是1998年9月推行的，政府高官、行政會議成員等都需要申報，部分高官的配偶也被納入了申報範圍。

在《行政會議成員每年須登記的個人利益》　申報冊中，有壹項即為“名下的地產及房產”。按要求，申報的房產包括在中國香港及以外地區擁有的所有土地及物業。

不過，這種財產申報也不是萬能的，有些公務員的房產都是和配偶共同擁有，或者幹脆就在配偶名下，很多中國香港公務員也是這樣，甚至還有不少在親友名下的。或者他們還會想別的辦法，比如註冊壹個空殼公司，以避稅。

但這種做法在俄羅斯卻行不通。俄羅斯政府會徹查公務員近親的所有財產，配偶、子女壹個都不能少。

即使這樣，還是有很多公務員在買房這件事上動足了腦筋。2011年俄羅斯官員財產申報的情況顯示，有100多名官員承認在海外擁有房產，例如第壹副總理舒瓦洛夫在阿聯酋、奧地利和英國均擁有房產，副總理兼北高加索聯邦區總統全權代表赫洛波寧在意大利擁有住宅和壹處面積超過8000平方米的地皮。有分析人士認為，這還僅是冰山壹角。

到了2012年，總統普京在重掌克裏姆林宮後的首次大型記者會上指出，俄羅斯政府主張禁止官員擁有海外賬戶，海外購置房地產必須說明來源。普京還撂了狠話：“如果其他國家能幫助我們查出違反法律海外購房的公務員，我們將向他們表示感激，甚至願意為此頒發獎金。”

和上述國家、地區的官員比起來，在加拿大當官似乎要自由得多。在加拿大，三級政府均沒有官員財產申報的明文規定，官員沒有任何義務向任何部門說明財產數目、狀況和來源。

加拿大之所以不采取財產申報制度，是基於以下兩點考慮。首先，財產申報初衷雖好，其成效如何，在很大程度上仍系於申報官員的“人品”：廉潔的官員是否申報都不會作奸犯科，“手腳不幹凈”者則必然會在申報中做手腳。其次，加拿大擁有號稱全球最嚴密的稅務法規和稅務網絡體系，不論官員、平民、富人、貧者，任何人都很難出現巨額收入、財產來源不明的情況。壹旦出現這種情況，在壹年壹度的報稅中就會無所遁形。

美國 為當官痛失豪宅

在美國，為了從政，有可能會失去房子。

麥克·李是猶他州的國會參議員，他在2010年代表共和黨競選成功，來到首都華盛頓議政。正當麥克·李意氣風發準備在國會大顯身手的時候，他卻痛失自己在猶他州的百萬美元豪宅。對此，麥克·李雖然十分不舍，但也無法可想，好在他及家人事前有精神準備，所以才能坦然面對。

麥克·李在競選參議員之前，是猶他州的律師，他在2008年時貸款買下了壹棟時價110萬美元的“夢之屋”，作為律師，他的年收入有幾十萬美元，完全可以負擔房貸。

兩年後麥克·李當選為參議員，他在2011年1月走馬上任，參議員的年薪為17.4萬美元，以壹般美國家庭的收入來衡量，參議員的年薪屬於高薪，但從麥克·李的情況來看，與之前的薪水相比，他的收入則大大減少，家庭立刻面臨財政困境，尤其是每月的房貸，壓力很重。

在競選參議員之前，麥克·李就與家人商量過，壹旦當選，便不能繼續執業當律師，收入肯定會大減，很可能無法再負擔每月的房貸，因此也許會被迫賣掉“夢之屋”。麥克·李上任後，果然不出所料，他的收入無法繼續負擔房貸及其他開銷，為了解除家庭財務面臨的困境，於是便將房子掛牌出售。可惜當時猶他州的房地產市場還沒有從地產泡沫破裂的痛苦中恢復元氣，市道很不好，特別是高端市場，成交十分清淡。

麥克·李的房子放在市場上四五個月都無人問津，而每個月的房貸壓力則步步緊逼，使得這位新任參議員不得不征得銀行的同意，決定大幅降價，房子的賣價甚至低於所欠房貸余額。這種賣房方式，在美國稱為“虧空賣房”，也就是說，房子賣掉後，不僅房主拿不回任何頭款，銀行也只能收回部分房貸，房主、銀行都虧了本；不過，銀行不會再追究屋主所欠的房貸，大家壹拍兩清。很快，麥克·李的房子就以72萬美元的價格賣掉了，算起來虧了38萬美元。

在美國，“虧空賣房”是比較嚴重的事情，不但辛辛苦苦積攢下的頭款血本無歸，還會大大影響當事人的信用指數，而信用指數是人們在社會立足的重要基石，信用不好的人，就無法貸款買房買車，甚至影響找工作。

麥克·李在回答　《鹽湖城論壇報》對他虧空賣房的查詢時表示：“這無疑是壹種痛苦的經歷，我知道有很多人也正在經歷同樣的痛苦，我與他們有同樣的感受。”房子賣掉以後，麥克·李的妻子及三個孩子在鹽湖城附近租了壹棟房子住，麥克·李則住在首都。

參議員麥克·李為了實現從政的夢想，不得不放棄自己的“夢之屋”

據美《世界日報》報道，從萬通到安邦，中國日益掘起的富裕企業家已成為紐約、波士頓、洛杉磯等各大城市住房的超級買家，在商業地產方面，中國企業在美國的投資也越來越火熱。中國買家壹擲千金的財大氣粗的舉動，也被壹些人譏為“錢多人傻”，不過中國官方新華網23日說，與上世紀80年代引領風潮的日本企業家相比，正在掘起的中國財富新貴投資美國房地產算盤打得精多了。

不再“人傻錢多” 中國人海外買房投資偏向理性

據報道，2011年以後，美國房地產市場從金融危機中穩步復蘇。紐約等地的房價近兩年來不斷“漲漲漲”，但這依然阻止不了中國投資者的“買買買”。全球商業和經濟趨勢分析公司榮鼎集團研究人員蒂洛·赫恩曼說，在市場和政策的支持下，中國投資者把目光放到了壹些海外市場的房地產上，美國商業房地產市場的潛在回報率將高於世界其他地區。

在美國地產商眼裏，前來投資的中國企業不僅“不差錢”，買起樓來還“又快又準”。素有“摩天大樓女王”美譽的世邦魏理仕副主席達西·斯塔肯說，“壹個中國企業打算買紐約的壹棟樓，當他們得知還有別的競爭對手時，為了把握機會，那家中國企業的老總在來紐約看樓的飛機上就把合同簽了，下了飛機才第壹次看到那個樓，但的確物有所值。”

但也有人擔心中國人在紐約買樓會重蹈當年日本人的覆轍。早在上世紀80年代，日本經濟持續快速發展，壹枝獨秀，日元幣值也大幅上漲了近三倍，日本的個人和企業開始對海外資本大舉收購，作為全球經濟中心的美國因此成為他們的重要目標，最多時，日本企業購買了全美國近10%的不動產。當時有人開玩笑說，日本下壹步就要買紐約的自由女神像了。

1989年，日本三菱集團花費14億美元購買洛克菲勒中心大廈的舉動被認為是美國衰落、日本掘起的象征。但隨後日元升值、日本房地產泡沫破裂，經濟蕭條，美國則趁機將洛克菲勒中心以低價回收，三菱集團損失超過10億美元。美國的很多企業卻由於日本資金的介入，脫身房地產，把資金投到了其他領域，微軟、蘋果等高科技高創新性的產品都是在1990年代開發的。

英國“經濟學人”雜誌將中國投資房地產市場的行為，與日本上世紀80年代投資美國房地產市場的行為進行了比較，認為中國私人資本的海外投資目前看上去更為合理。報導指出，中國投資者為避免重蹈三菱集團覆轍，從而小心謹慎地選擇投資，“不會讓交易在眼淚中結束”。

跟中國投資者打過交道的美國主流房地產經紀指，“中國投資者非常自信、聰明、有實力，知道自己想要什麽”，“他們傾向於投資那些重要的、規模很大的地產”。相比於美國二、三線城市，中國資本大多青睞紐約、洛杉磯、芝加哥這樣的壹線城市。

美國中國總商會會長、中國銀行美國地區行長徐辰表示，“在紐約，我們見證了中國安邦集團收購華爾道夫飯店。在波士頓，中國人壽和中國平安則分別出資1萬6700萬美元共同投資了壹個地產項目”，今年以來，投資美國商業地產的中國資本已達25億美元。

中國買家的魄力和眼光，得到三度出任紐約市長的彭博的認可。他說，“來自中國的房地產投資在紐約‘九壹壹’後的重建中扮演了重要的角色。六年前紐約重建世貿中心，當時沒有壹家企業願意租下新的世貿中心大樓，中國的萬通簽下了長期的租約，建成了‘中國中心’，向市場表明了中國投資者對於紐約發展前景的信心”。新的世貿大樓如今已經成為紐約最繁華的中心辦公區之壹。

濟州島在韓國素有“三多”之稱，即風多、石頭多、海女多。但對於移民濟州島的中國大陸人來說，這“三多”變成了“三好”：空氣好、居住環境好、教育環境好。

移民濟州島的中國大陸人主要有三類，壹是看中了濟州島的自然環境，當中包括很多退休的老壹代人。壹位62歲的移民說：“在濟州，我不知霧霾是何物。”

是福還是禍？ 中國大陸富人移民濟州島的背後

還有壹部分移民是看中濟州便宜和便利的移民條件。38歲的大連人郭女士說：“我們為了移民考察了很多地方，澳大利亞、加拿大、新西蘭，還有新加坡，但是費用非常高，比如新西蘭要求的移民投資費用是130萬美元，而濟州島只需要5億韓元（約45萬美元）就可以獲得永久居留權。”

移居濟州島的中國大陸人當中，相當壹部分人還是因為看中了濟州島和中國大陸隔海相望的近距離以及濟州島的免簽證待遇。不少中國大陸移民都是妻子帶著孩子在濟州島生活，丈夫在大陸做生意，丈夫每周末飛來濟州島和家人團聚；壹旦有急事，只需要壹個小時的飛行就可以從濟州國際機場飛回中國大陸。

濟州島的中國大陸移民還看中了當地的教育環境。目前在濟州島有三家國際學校。據統計，在這些國際學校就讀的中國大陸學生已經有上百人。

放寬政策吸引中國大陸移民

韓國有句老話，“生了兒子要送到首爾，生了馬駒要送到濟州”，濟州島隨處可見曲線柔緩的山丘，壹年四季綠草如茵，因此濟州島也是韓國的養馬基地。鑒於自然環境得天獨厚，濟州島成為韓國人度假的主要熱點，也是韓國電影和電視的主要外景拍攝場地。近年來，包括演藝人在內的很多韓國名流紛紛移居這裏，使得地價不斷升值。

進入2000年以後，在全球經濟危機的影響下，韓國經濟壹直低迷，濟州島也不例外。上屆濟州道知事禹瑾敏為了招商引資提升經濟，特意率領招商隊走訪中國大陸，吸引商業資金，並放寬政策吸引中國大陸移民，承諾只要在濟州島投資5億韓元就能獲得永居權，無論是買房還是經商。

濟州島居民擔心開發破壞環境

但是，濟州人沒有想到的是，進軍濟州島的開發商看中的都是濟州島自然環境最好的地皮，比如被看作是大韓民族“神山”的漢拿山以及美麗的濟州海濱。隨著中國大陸開發商的破土動工，壹下子便砍伐了漢拿山中腰的兩萬多棵樹木。

在韓國，很多度假村為了確保空氣清新和良好的自然環境，都會建於山中和海邊，但是其用途都是屬於酒店的形式，而不會建很多建築，因為是酒店式的管理，對衛生和環境的要求標準都非常嚴格。而中國大陸開發商的項目則是以度假村的名義，賣給個人居住，屬於商品房。這樣壹來，引起了濟州島居民的強烈不滿，擔心隨著漢拿山環境的破壞和居住區的汙水流向山下，濟州人的飲水質量也會遭到破壞。

由於人們紛紛要求政府對此事進行嚴格管理，因此，在去年的濟州道知事選舉中，對中國大陸開發商的政策，成為選民們重要的衡量標準。新濟州道知事元喜龍向選民承諾，將嚴格對中國大陸開發商的管理，限制他們在濟州島進行商業活動的範圍。

限制政策和社會輿論使得去年中國大陸投資濟州島的熱潮被突然冷卻。不久前，元喜龍又率團走訪中國大陸，舉行記者會解釋說：“我們歡迎中國大陸開發商投資濟州，只是希望他們能夠尊重濟州人的願望，愛護濟州的自然環境，願意為濟州的未來發展做出努力。”

對於韓國人來說，壹方面希望中國大陸人的投資能給韓國經濟帶來活力，壹方面又擔心讓自己失去謀生之地。正是因為這種情況，從2013年起到現在，大舉投資移民的中國大陸人便成為韓國人和韓國媒體所關註的對象，人們急切想知道的是：到底這些中國大陸移民會給韓國帶來什麽？是禍，還是福？

異軍突起的馬來西亞樓市近來深陷“泡沫化”的憂慮。

先是美國著名投資家吉姆·羅傑斯（Jim Rogers）在全球投資展上表示，馬來西亞柔佛州房產已經供過於求，未來可能出現房產泡沫。

與此同時，新加坡Channel 8 News報道也指出，馬來西亞伊斯幹達特區房地產發展太快，導致經濟活動無法跟隨，而海外開發商又大規模推出新項目，使得該地區房地產市場出現供應過剩的情況。

馬來西亞房產未來應當心泡沫

 

馬來西亞房源推薦

“馬來西亞樓市在經歷過黃金期之後，必須放緩腳步了。”見證了馬來西亞樓市從平靜走向火爆的房地產商蔡兆源（音譯）在接受記者采訪時表示，過去幾年，馬來西亞樓市壹直在高速發展中，“這樣的發展，顯然讓房地產商們感到欣喜。但是，隨著交易量的下降，我們也意識到壹些問題——馬來西亞樓市似乎發展過快了壹些。”

那麽，如今的馬來西亞樓市是否真的迎來了“泡沫化”危機？

對東南亞房地產頗為關註的房地產獨立經紀人陳漢星對《國際金融報》記者直言，因為經濟發展和旅遊產業的開發，馬來西亞房地產確實有很大的起色，但是過度開發的行為顯然忽視了當地房地產市場的消化能力。

“倘若壹直忽視這樣的問題，樓市泡沫化真的不遠了。”陳漢星說。

房地產行業研究員殷旭飛在接受記者采訪時指出，“前期的過度開發，導致供求關系嚴重失衡，當地房價在快速上漲壹段時間後累積了較大的風險，確實值得警惕。”

演繹“新加坡奇跡”

在房地產業內人士看來，伊斯幹達特區描繪了壹個類似中國香港和深圳的故事，同時，低廉的土地價格和開發環節較少的稅收環節，都在吸引著內地開發商湧入

馬來西亞政府為吸引國外投資者，做了不少實質性的工作。特別是在馬來西亞房企紮堆的柔佛州新山市，馬來西亞政府2006年便設立了伊斯幹達特區，與雪蘭我州、西部巴亨和吉打並列國家四大特區，重振經濟。伊斯幹達特區與新加坡壹水之隔，涵蓋新山市在內的５個縣市，面積是新加坡的3倍。

因此，有人認為，馬來西亞房地產市場正在創造另壹個“新加坡奇跡”。

“仔細研究不難看出，馬來西亞房地產市場快速掘起和發展的背後，是政府的推動，是多路資金的引入。”EA Realty 房地產公司合夥人Elena Dobreva在接受《國際金融報》記者采訪時指出。

“當然，這些資本推動了馬來西亞房地產高速成長的同時，也炒高了當地的房價。”Elena認為，房價升高是每個受到外界關註的房地產市場的常態。

記者了解到，作為政府大力推動的柔佛州地區的房價，在近幾年壹路飆升。馬來西亞首都吉隆坡居民Kesuari告訴記者，其姑媽在柔佛州的壹套壹居室公寓，2014年的市場價格也達到了近90萬元人民幣，“之前這樣的房子價格在15萬林吉特（約合人民幣29萬元）已經很不錯了。”

“相對其他國家10年至15年的慢速成長，馬來西亞的房地產市場成長非常快，特別是新樓盤。”壹位當地的中介商表示，從2008年至今，很多樓盤都在5年以內開發到位，且這些地方消耗的物資也在不斷增長，大致是以前的10倍。

“顯然，政府創造的投資環境是重要原因。”對此，房地產獨立經紀人Jeff認為，國外的開發商能夠大規模進入馬來西亞投資，政策因素不可忽略。Jeff曾對記者透露，他認識的幾家國內的房地產商，之前都在馬來西亞簽訂了壹單或多單投資項目。

記者了解到，開發商們口中的“政策引導”，主要是指馬來西亞政府自2002年以來頒布實施的壹系列吸引外商投資的政策。據悉，投資者可以通過“第二家園”計劃，在馬來西亞銀行存入大約30萬林吉特（不到60萬元人民幣），就可在馬來西亞享受10年內的自由出入。

“中國投資者在不放棄原有國籍的情況下，可以在90天內拿到馬來西亞10年的免簽證，並且可以用自己的名字在銀行開戶，在馬來西亞成立企業。”馬來西亞拿督葉紹全曾公開表示，這項政策確實吸引了大批中國商人的到來。

消費稅捆綁購買力

自2008年9月全球金融危機以來，馬來西亞房地產市場持續升溫，引發市場對價格泡沫的擔心，馬來西亞政府亦采取壹系列政策措施抑制房價上漲

經歷了高速發展之後，馬來西亞的房地產市場似乎迎來了危機。據馬來西亞銀行公布的最新報告，去年第四季度，柔佛州的產業交易總值環比下跌33%，降幅遠高於馬來西亞全國平均下跌7%的水平。

分析師認為，伊斯幹達特區的海外房地產商來勢洶洶，不斷推出新項目，加上越來越多的項目近期內竣工，容易造成市場泡沫化。目前，柔佛州約有350萬人口，其中伊斯幹達特區則有150萬人，市場未必能消化。

對此，當地政府開始有所警覺。隨著壹系列房地產降溫措施的出臺，銀行紛紛收緊房貸條例，使市場開始放緩。

目前，新山地區的成交已經開始下滑。根據國內代理機構的數據，近幾月來，國內赴馬來西亞看房的人群急劇下降，很多機構赴馬看房團已經取消，近期也無新的成交數據。租房市場也並不好過，目前多呈空置狀態。

“很多開發商只看到了這裏房產的增值潛能，而忽略了究竟有多少人購買房產的問題，導致馬來西亞很多新開發的樓盤銷售並不理想。”壹位馬來西亞房地產集團的工作人員對記者透露，為了更好地將那些空置的樓盤脫手，他們已經開始考慮降價銷售。

也有觀點指出，馬來西亞房地產交易下滑，並不完全是“泡沫化”危機在作用。當地政府近期的政策變動也在發力。

有業內人士直言，正在執行的消費稅是導致馬來西亞房地產市場出現波動的原因之壹。據悉，馬來西亞當地的消費稅已經從2015年4月1日起開征，幅度為6%，之前已經有不少開發商為爭取政策落實前的訂單，紛紛搶推房產計劃。

在消費稅開征之前，馬來西亞銀行提醒，這波交易熱不容易延續，開發商恐怕高估了市場需求和消費稅落實後的房價，尤其在升息山雨欲來之際，樓市趨勢難以捉摸。

“隨著許多開發商依據消費稅調整房價和成本，房價可能提高6%，加上升息50基點的潛在沖擊，消費者的‘置產力’恐怕進壹步下跌，進而拉低房價。”馬來西亞銀行之前發出預警。

馬來西亞銀行還指出，馬來西亞家庭債務在2013年底攀至8540億林吉特，占名目國內生產總值的86.8%，雖然流動金融資產占家債總額的160%健康水平，暫時不會引發樓市危機，但若現有打債措施效果不彰，不排除監管當局會加重打債力度，降低房產市場熱度。

而事實上，此前馬來西亞銀行警示的狀況正在發生。Jeff指出，過去4年，馬來西亞的房價飆升過猛，政府的確需要運用壹些手段來保證房地產市場的穩定。

不過，Jeff認為，“馬來西亞房地產市場如今出現交易量下滑等現象，背後是由諸多因素推動的。這是壹個國家房地產市場高速發展過程中必經的環節，無需過度驚慌失措。”

投資價值存疑

對於馬來西亞的政治環境來說，3年至4年，可以發生的事顯然太多了，這其中的不穩定因素讓很多房地產商望而卻步

撇開樓市“泡沫化”等問題的爭論，被稱為投資窪地的馬來西亞房地產市場，也不像往年那麽美好。

“首先是房屋轉讓稅的提高。政府規定，外國人在馬來西亞進行的房屋轉讓，不滿5年的，按收益部分繳納30%的增值稅，而此前的規定是3年內轉讓收30%。”Elena對記者介紹，因為馬來西亞在期房交房前不允許房屋交易，加上馬來西亞房產的建設周期多在3年至4年左右，因此投資者需要持有至少3年至4年。

與此同時，為了抑制房價的過快上漲，政府提高了外國人在馬來西亞的購房門檻。“除此之外，對國外開發商而言，要在馬來西亞投資，需通過與本地企業合作的方式，中資公司必須將30%的股權分給馬來西亞本土的企業。”準備在馬來西亞註冊公司的王先生告訴《國際金融報》記者，因為這樣壹條規定，他壹直在猶豫是否將生意發展到馬來西亞。因為30%股權對於他來說，不是小數目。

與此同時，對中國的投資者而言，馬來西亞房價已不再低廉。以中國多家房企集中的新山為例，隨著近年來房地產投資熱，新盤價格已經在2萬元左右，與吉隆坡不相上下。

那麽，馬來西亞的房地產市場是否還有投資價值？

殷旭飛認為，“馬來西亞房地產依舊具有投資潛能。盡管馬航事件、國內政策調控都對房地產投資有所影響，但是馬來西亞優越的自然資源依然存在，仍然是度假旅遊勝地。”

Elena Dobreva認為，房地產市場有升必有降，只要經濟發展穩定，（房地產市場）總會有再度繁榮的時候。

在Jeff看來，現在投資馬來西亞並沒有什麽問題，但是投資者如果希望馬來西亞樓市恢復到前幾年那樣的火爆，則需要相當持久的耐心了。