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外媒称，据日本房地产服务公司JLL称，2014年东京都内被买下的地产中，约有2成是被海外投资者买去的。

据日本媒体报道，3月18日发布的2015年公示地价，相对于日本3大都市圈（指首都圈、大阪周边、名古屋周边）和地方中心城市地价的上升，地方产业低迷地区的地价却在持续下跌。

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在低利率、股价上涨及日元贬值的背景下，国内外资金都集中于投资中心城市土地而导致地价上涨。但对于普通老百姓来说，拥有自己的住房却变得愈加可望而不可及。

在大阪道顿堀的商业大楼“中座食倒大楼”前，身着红白相间服装的“食倒太郎”在门前迎客。这座可称为难波（大阪地名）象征的建筑，在2月被投资基金尊尚集团国际控股有限公司收购。

出资收购是中国台湾的投资家。董事小野耕司表示，“很多因制造业等取得成功的中国台湾企业家都表示，希望购买地产”。据说，他们还计划以大阪、福冈、札幌为中心购置地产。

东京站前黄金地段的高层办公大楼“Pacific Century Place 丸之内”，于2014年10月被新加坡政府的投资基金以1700亿日元（约合人民币87.3亿元）收购。此外，2015年1月，中国政府的投资基金也以1400亿日元（约合人民币71.9亿元），收购了以婚宴场所闻名的东京“目黑雅叙园”。这比半年前，森信托投资公司买下该地的价格高出了100亿日元（约合人民币5.1亿元）。

据房地产服务公司JLL称，2014年东京都内被买下的地产中，约有2成是被海外投资者买去的。此外，国内某投资基金负责人称，“趁着日元贬值的时机，有些海外投资者给出的价格甚至是从前的1.5至2倍”。

其中，来势凶猛的是来自中国台湾的投资者。据说，因中国台湾当局加强土地交易征税，投资者提高了对日本房地产的关注。日本的银行于2014年4月，在台北市内举行了面向富裕阶层的投资咨询会，约有60名投资者参加。会上，大家纷纷提出“高级住宅区在那里？”、“哪些地区人口增加？”等问题。负责说明的银行负责人称，“包括日元贬值的影响，跟台北、新加坡比起来，东京的地价变得相对较低”。

试问海外置业到底有多火？来自世邦魏理仕数据统计显示，中国（大陆）境外投资在2014年实现同比增长25%，达到101亿美元，再度创下历史新高。

伴随人民币国际化步伐的加快及前不久人民银行曝露的QDRI机制，中国人今后将获得越来越多海外的投资机会。这是大市场趋势下的必然走向，该政策也表明政府不限制投资海外房产，且未来中国的货币政策、外汇管制政策、投资政策将鼓励热钱投向海外房地产。随着国内多元化海外投资混战不断升级，加之境外政府推动，接连刺激着中国买家，预计2015年将是中国投资客重点关注海外地产的“黄金年”。

新趋势年轻富豪投资置业热情高于父辈

在最新莱坊与中银国际共同发布的《财富报告》中显示，未来十年，中国的十亿富豪数目将迅猛增长，将从2014年的184位进一步增加至338名，中国也将成为全球十亿富豪人数增长最多的国家。

与此同时，在对目前超高资产净值人士投资倾向调查显示，超高资产净值人士越来越注重将物业视为他们主要的投资类别。就亚洲的超高资产净值人士而言，物业在他们的投资组合中平均占38%。住宅物业是最受欢迎的投资类别，84%的亚洲理财顾问表示其客户对该类别更感兴趣，其次是写字楼（68%）。其中，中国内地和中国香港的超高资产净值人士平均每人分别拥有4.7和4.6个住宅物业，居世界前两位。

调查发现，新一代超高资产净值人士来对房地产的吸引力尤甚，45%的受访者表示年轻一代富豪客户对房地产的兴趣要高于父辈。莱坊董事及上海研究及咨询部主管杨悦晨表示：“特别是在中国，近几年的趋势表明，越来越多的中国富人走出国门，在发达国家购买心仪物业，海外地产成为他们新的投资方向。尽管部分国家已经出台或准备出台更多的限外政策来避免过多的中国人投资推高本国房价，但我们预计未来十年，房地产投资仍将在中国高资产净值人士的资产配置中占据重要比重。”

新面孔新投资者不断涌现带来新资金

在近半年的海外大宗交易市场上，国内保险公司和国内投资基金表现的尤为活跃。去年安邦保险拟以19.5亿美元收购纽约的华尔道夫酒店；中国人寿随后又以13.3亿美元收购位于伦敦上河岸街10号大楼；中国第二大保险商平安保险以4.16亿美元收购伦敦的劳埃德大厦；2014年11月，阳光保险集团以4.63亿澳元的创纪录价格收购悉尼的喜来登公园酒店。险资在海外市场上集体爆发，同比增长100%。

根据相关规定，保险资金境外投资总额不超过上年末总资产的15%，但从目前来看，其投资总额仅占到1-2%。因此，预计2015-2016年保险公司还将在海外市场上大展拳脚。但保险公司也有其局限性，莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅表示，保险行业由于资金的流动性要求和较小的抗风险性，决定其物业投资只能在门户城市的核心区域，但随着这些城市普遍存在土地稀缺的情况，险资可选择的余地也就较小。

未等保险公司褪去海外投资的热度，海外市场上又迎来了“东方新面孔”。超高净值人士、中小型国有企业和民营开发商再度加码市场热度。据了解，企业大多来自房地产，而超高净值人士则领域广泛，其中知名度最高的就是SOHO张欣2013年以7亿美元巨资购入美国纽约地标通用汽车大厦40%的股权。但随后有越来越多的个人投资者进入海外房产投资，曾有一位买家以4亿元价格用个人名义收购澳大利亚某一写字楼项目。业内人士表示，个人投资的灵活性更大，遇到单价比较便宜的一些投资性房产，可以拆分买卖。

今年年初，万达、复星又在澳大利亚完成两宗高额写字楼收购。在老投资者和新投资者都涌入的“红海”下，2015年的海外市场也更为激烈。

新目标投资者正着手寻找新市场和新资产

世邦魏理仕中国投资物业部执行董事及主管邵律指出，中国投资者不再局限于传统目标市场，因此投资策略也发生了变化。2013年，60%的境外投资集中于全球五大投资目的地，而2014年五大市场的比例下跌至39%，欧洲大陆的巴黎以及美国的洛杉矶、旧金山和华盛顿都成为新的投资活跃地，甚至一些资源型的中东、非洲区域也吸引了部分投资者。

不仅城市在扩张，投资者也在着手寻找多样的资产组合。除了写字楼仍然最受人青睐，尤其是对于新投资者来说，酒店和工业地产项目的投资也出现了大幅增长。投资者们认为新市场和新的资产类别可以带来更高的收益，且竞争压力更小。此外，滑雪场、酒庄和马场、牧场等也受到投资者的青睐。上海鹏欣集团就在2012年时，购买了新西兰16个牧场；另据了解，绿地将在马来西亚投资一个面积达3平方公里的科技产业创新园区，项目坐落在马来西亚和新加坡交界处。

邵律认为，亚洲投资者继续关注海外投资。这一趋势在亚洲机构和私人投资者，以及中国开发商中最为明显，他们无一例外地都在寻找全球主要市场中高收益、高质量的资产项目。

中国人海外置业的波澜壮阔，不仅是中国人移民潮、留学潮及投资潮等几种力量综合作用，同时也是中国逐步扩大开放程度和快速融入全球的真实写照。

自塞浦路斯2012年对中国开放“30万欧元房产获绿卡”的政策以来，一些欧洲小国逐渐成为中国人海外购房潮中一个新的热门选择。

在2013年试水成功后，西班牙、葡萄牙等欧洲多国的购房移民项目于2014年开始迅速增长。进入2015年有消息显示，西、葡购房移民或进一步放宽申请条件。

在加拿大、美国等主要移民目的地，新移民带来的刚性需求强劲、增长迅速，由此催生了当地房地产市场的火爆局面。对于意在扎根住在国的中国人而言，买房仍是他们“移民梦”的重要组成部分。

除了移民梦，留学潮也被认为是推动中国人海外置业的重要因素。中国教育部3月5日发布的2014年度中国出国留学人员情况显示，2014年度中国出国留学人员总数达45.98万人。

为了提高孩子国外学习的可能性，越来越多的中国买家纷纷出手全球大学城的高端房产。一些经济能力较强的留学生家庭，考虑到子女在国外租房不如买房，也纷纷加入海外买房行列，有的家庭甚至购买大面积房产，一部分用于出租。而且随着“低龄化”出国留学趋势形成，“以房养学”渐成留学移民新热点。日渐增多的留学生群体也激发了中国买家海外投资“学区房”的热情。

除了传统的移民、养老、子女留学等需求外，“优化家庭资产配置”也成为海外置产的新趋势。专家指，中国人在海外进行房地产投资体现了投资多样化。如今，国内房地产市场观望情绪渐浓，荷包充实的中国人从普通投资者到地产商，均不约而同都将目光投向广阔的海外市场。

据了解，在不少拥有永久产权的国家，首付低至一至两成，贷款快捷便利，澳、英等发达国家中心旺区的年出租收益基本能盖过按揭费用。

“中国买家购买力强劲 被指抬高美国旧金山房价”、“伦敦再现楼市泡沫 英媒称中国买家推高房价”、“中国买家豪购澳洲1/8新房 被指推高房价”……随着越来越多的中国人赴海外置业，甚至成为部分国家和地区房市最大的海外顾客群，诸如“推高各地房价”的报道亦频见报端。

有分析指，全球化年代，中国人海外购房很正常。但蜂拥而至的中国买家让外国政府又喜又忧、“欲迎还拒”。

澳大利亚政府最近准备出招，对外国购房者征税。针对是否中国买家推高房价的大讨论，澳业内人士认为，政府政策正从支柱产业矿业偏向房地产业，这才是房价上涨的根本原因。澳财政部联邦议会秘书史蒂文·乔博称，房价上涨的罪魁祸首是政府政策导向和房屋短缺现状，并非外国投资者。

新西兰工党党魁Andrew Little认为，最新房价数据反映出奥克兰房地产市场存在大问题，其论调是海外投资者将首次购房者挤出市场。新经济研究所首席经济师Shamubeel Eaqub估算，海外买家最多只占当地房地产市场8%，不算主力，就算对海外投资者限制也不会根本上解决房价通胀问题。新西兰总理约翰·基称，中国买家投资房地产问题并不大。

针对中国买家推高房价的说法，法国巴黎房地产中介玛丽则表示：“我一半以上的客户都是外国人，他们来自俄罗斯、中东、英国、美国以及中国。目前，中国客人还不是我最大的客户源。”

虽然海外投资形势趋好、多种货币汇率走低使得中国人海外置业风潮渐起，购房热情进一步升温，但是不可否认购房过程中仍然面对着许多风险与不确定因素。专家表示，购房过程中存在诸多风险、仍需谨慎对待。

据分析，海外购房不能将国内买房思路套在国外，投资前需要了解投资国家的政治、经济以及生活方式等情况。购房过程中，最好聘请专业中介机构和律师，否则很难彻底明白当地贷款等政策。总之，海外置业要避免产生不必要的损失，那样就只能变成“看上去很美”。