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韓國媒體援引最新統計數據稱，近年來包括旅遊、投資移民在內，中國資本正在大量湧進韓國，中國人正“大舉進軍”韓國。

根據韓國《朝鮮日報》27日報道，濟州道政府26日發表的最新統計數據稱，自實施房地產投資移民制度5年來，獲得居住簽證的外國人達到1007人。其中，中國人為992人，占99%。同壹天，韓國法務部公布2014年出入境統計結果顯示，去年全體外國入境者為1268.2萬人次，其中中國人為556.3萬人次，占總體44.7%。中國入境者人數從2010年的172.4萬人開始每年增加，5年內增加到3.2倍。

其實不僅是中國資本，外國資本大舉進入韓國地產市場已經成為家常便飯。另據《朝鮮日報》報道稱，去年外資投入韓國房地產項目的資金高達2萬億韓元(約合115.9億元人民幣)。目前，外國投資者最關註的是首爾市中心的大型寫字樓，除了傳統的美歐等發達國家外，中東、東歐、中國等新興市場國家的養老金基金和金融公司也積極投資韓國大廈。去年第壹季度，阿塞拜疆國家石油基金以4775億韓元的價格購入首爾市中心的壹棟寫字樓，壹度成為韓國業界關註的焦點。新加坡政府投資公司和淡馬錫集團2010年以後在韓國購買18個以上物流中心，投資金額超1萬億韓元。

中國資本最近在韓國明顯更傾向於大項目。中國綠地集團最近向首爾市提交了上巖洞DMC超高層開發項目投資意向書。這是超過100層的超高層建築項目，投資超過3萬億韓元。此外，中國建設銀行最近也買下首爾明洞的東洋生命辦公樓。韓聯社27日的報道稱，最近全羅北道推進的新萬金大型綜合度假村建設項目，其潛在投資方也是中國和美國資本。

根據韓國有關金融機構的統計，中國對韓直接投資額從2013年的4.8億美元猛增到去年的11.9億美元，主要投資方向也是包括不動產和觀光產業在內的第三產業。有韓國證券業相關人士樂觀分析認為，隨著韓國大型開發產業接連有中國資本參股，未來中韓合作開發的大型項目收益性和成長趨勢將持續向好。

中國社會科學院亞太與全球戰略研究院研究員樸鍵壹27日告訴記者，與其他國家的投資者將資金瞄準韓國股市不同，中國投資更多流入房地產市場，中國赴韓遊客也是消費大戶，對韓國經濟增長有巨大的拉動作用。不過，樸鍵壹認為，中國在韓投資過度集中於房地產業，受惠的只是與政府和大財團關系密切的房地產商，甚至壹些中國資金還流入濟州島的博彩業，引起部分韓國民眾不滿，需要我們給予足夠重視。

仲量聯行日前發布報告顯示，2014年中國海外房地產投資激增，超過165億美元，其中商業地產投資超過112億美元，中國在海外商業地產上的投資首次超過國內。

數據顯示，2014年，中國房地產投資在海外市場的投資額創下新高，達到165億美元，比2013年增長了46%。商業地產投資超過112億美元，增長近50%，辦公樓和酒店資產成為中國海外投資最熱門的選擇。海外投資的激增使中國壹躍成為全球五大主要跨境資本來源地。從投資區域來看，2014年中國海外投資呈現全球多元化趨勢，其中，歐洲成為最受歡迎的投資目的地，共吸引了超過55億美元的投資；2014年澳大利亞成為中國投資者青睞的新目標市場，流入資本超過30億美元；25億美元資本則流入美洲。

仲量聯行國際資本集團中國區總監夏飏飏表示，中國房地產投資者在2014年對其整體投資組合進行了策略性的國際化調整。在中國宏觀調控以及住宅市場低迷的形勢下，中國開發商及機構投資者通過國際市場的多元化投資以實現持續增長。

根據世邦魏理仕《亞洲投資者進軍環球房地產》報告，2014年上半年亞洲投資者跨國投資金額持續攀升，同比增長40%，23%的活躍資金來源於中國，僅次於新加坡(29%)和中國香港(25%)。

而據仲量聯行數據，2014年全年，中國房地產投資在海外市場的投資額創下新高，達到165億美元，比2013年增長了46%。商業地產投資名列前茅增長近50%，超過112億美元。現有的辦公樓和酒店資產成為中國海外投資最熱門的選擇。

中國的住宅開發商也在提升其海外投資配比，超過53億美元，比2013年增長了38%。海外投資的激增使中國壹躍成為全球五大主要跨境資本來源地。

仲量聯行指出，2014年中國在海外商業地產上的投資首次超過國內，跨入壹個全新的發展階段。

在地域上，中國海外投資呈現全球多元化趨勢，投資者把目光投向亞洲以外的地區，以尋找合適的資產。其中，歐洲成為最受歡迎的投資目的地，共吸引了超過55億美元的投資；澳大利亞成為中國投資者青睞的新目標市場，流入資本超過30億美元；25億美元資本則流入美洲。

仲量聯行全球資本市場研究部總監David Green-Morgan透露，通過正在與仲量聯行接洽的中國新投資者數量顯示，2015年海外房地產投資很有可能持續增長，至2015年底或將達到200億美元。

 

隨著經濟全球化局勢的大發展，中國人在進行個人投資時已經漸漸拋掉了過去保守、局限的思維。面對中國股市震蕩、房地產市場停滯、銀行存款回報不足的局面，中國投資者開始放眼國際領域尋求投資幫助。2011年，人均可投資資產超過600萬元的中國人將2.8萬億的資產轉移至海外，約占中國2011年GDP的3%，國人投資外遷的形勢已不可逆轉，於是，學習外國人的投資手段成為當務之急。

新加坡，“亞洲四小龍”，全球最國際化的國家之壹，2014年的全球金融中心指數（GFCI）排名第四。由於新加坡同樣面臨老齡化問題，政府便成立了專門委員會制定政策並鼓勵人民提早儲蓄和進行有利的投資，以便應付財務需求。那麽新加坡人主要都投資哪些項目呢？

壹、公積金

經過四十多年演變，新加坡額度公積金制度已成壹套綜合性的社會保障制度，包含退休養老、保健、住屋、保險等基本社會保障計劃。通過政府不斷調整，該制度已形成了具有時效調整能力、較高流動能力的個人基礎投資方式，對公民的保障程度是其他地區難以比擬的。

二、儲蓄戶口

儲蓄戶口是最簡單的投資方式。與大多數國家相同，新元可以做定期存款和活期存款，但新加坡人也在新元之外利用美元、港幣等進行外幣儲備，比如新加坡人在中國香港壹家名為“大公文化藝術品產權交易所”的平臺投資時，就會將新元換為港幣，以降低新元匯率波動的投資損失風險。

東鄰日本的地方政府正因住宅過剩而撓心。隨著新建住宅增加、人口下降和老齡化加劇，日本許多城市都出現了住宅過剩問題，成為地方政府的“煩心事”。

日本總務省日前發布的《住宅和土地統計調查》結果顯示，截至2013年底，日本全國共有5240多萬個家庭，住宅總數約為6063萬套，按每戶壹套計算，閑置住宅約為820萬套。閑置空置住宅占日本全國住宅總數的13.5％，創歷史最高紀錄。總務省還預測，如果目前的狀況延續下去，20年之後，日本全國的住宅閑置率將達到32％，每三套住宅中就有壹套閑置。

日本政府對閑置住宅的定義為：長期沒有人居住，且連續5年以上沒有使用過自來水和電。

在閑置住宅中，有318萬棟（套）是被主人廢棄不要的，創歷史新高。特別是以別墅區聞名的山梨、長野、和歌山縣，閑置率更加驚人，分別高達22％、19.8％和18.1％。

日本的住房閑置問題不僅限於偏僻鄉村和中小城市，還涉及大城市和首都圈。如東京周邊地區，上世紀70年代購買該地區住宅的居民，現在大多進入高齡，有的住進了養老院，有的已經去世，造成很多閑置房。住宅密集的橫濱市西區壹社區自治會會長說，該社區從10年前就陸續出現閑置房，由於該社區坡道多，道路狹窄，部分道路還不能行駛較大轎車，所以即使拆舊蓋新，也很難出售或租賃出去，所以不少住戶都棄之而去、不再重建。東京都23個市區也出現了不少閑置房，大田區、板橋區、練馬區、足立區等地都有不少空置房乃至廢棄房。

業內人士認為，導致住宅大量閑置的原因主要有：日本住宅供大於求，住宅總數大大超出家庭總數，目前還在以每年100萬戶（套）的速度增加。其次，由於住宅供給增加，地段不佳、設計陳舊、周邊環境較差的住宅很難轉讓出售和租賃，導致許多住宅閑置。第三，人口結構變化加劇了住宅過剩。由於出生率下降人口減少，僅去年就減少了26.8萬人，住宅新增需求下降，而同時高齡社會到來，使許多子女不在身邊的老人只能在養老院頤養天年，增加了住房閑置數量。

另外，稅制政策也導致閑置住房的增加。土地固定資產稅規定，只要土地上有房屋存在，就可以享受土地固定資產稅優惠稅賦政策。日本的土地固定資產稅稅率為1.4%，如果土地上有房屋，就可以享受約0.024%的稅率，約為原來的1/6。

由於閑置及廢棄住宅缺乏管理，不僅影響城市景觀，還會導致犯罪率增加，並存在火災、倒塌傷人等隱患。最近東京近郊的5棟閑置房屋接連被人放火燒毀，並危及鄰居安全，致使居民十分恐懼與擔憂。去年5月，大田區有幾棟木結構的獨門獨院住宅有倒塌危險，可能會危及過往行人。由於找不到房屋主人解決危房問題，大田區政府既擔心又無奈。

由於閑置住房存在很多安全隱患，地方政府不得不采取措施加以應對。據日本國土交通省數據，截至去年4月1日，和歌山縣以及355個市區村釘政府已經制定《關於閑置房屋管理條約》，其中184個市區村釘的條例中有“強制拆除”條款。秋田縣大仙市制定的《閑置房屋條例》中，含有對經濟狀況不佳的廢棄房屋所有者提供拆房補貼的條款。

事實上，日本政府去年11月已經制定了《特定閑置房屋法》，並從2016年開始實施。該法規定地方政府壹旦認定無人居住的房屋有倒塌危險的；垃圾成堆，並成為老鼠等有害昆蟲棲身地，造成不衛生問題的；有損景觀和市容的，就可以對業主中止享受土地固定資產稅優惠政策，並命令其修繕或拆除，如不服從，地方政府就有權強行拆除。

2014年，海外投資、高端產品、旅遊地產成了全年的置業熱點，業內人士認為，今年海外置業有望持續升溫，而高端市場，隨著需求的逐步釋放和購房者對產品品質要求的提高，越是稀缺的產品將越受青睞。另外，旅遊地產若想在今年進壹步突圍，則必須轉型。

稀缺豪宅仍將引領市場

回顧2014年，上海高端住宅市場表現不俗，各大板塊的豪宅紛紛推出新品，可以說迎來了“豪宅年”。

高力國際在對於2014年的市場回顧中認為，盡管銷售量在壹輪政策放松後於年內最後數月有所回升，全年銷售總量仍較2013年下滑24%。然而，成交均價繼續上升，同比漲幅逾10%。此態勢主要歸因於豪宅市場銷售量的持續增長。

數據顯示，去年上海新建商品房成交均價同比上漲12.4%至27247元/平方米，增幅較2013年提升4.8個百分點。除卻豪宅市場(均價50000元/平方米或以上)，成交均價同比上升6.5%至23406元/平方米，增速較2013年則放緩2.8個百分點。

知名房地產專家蔡為民認為，自2011年限購以來，上海的豪宅需求被不斷抑制，並仍然處在壹個持續發酵的過程中，這直接導致了去年剛需項目的銷量有所下降，而豪宅產品卻表現不俗。

“今年，豪宅的需求同樣還在，而成交是否能持續攀升，還要視產品而定。”蔡為民指出，購房者對於產品要求越來越嚴苛，尤其是高端住宅，較多是自住需求主導成交。因此若是真正“稀缺”的豪宅，仍然將引領市場，價格甚至會持續攀升。

海外置業或持續升溫

購房者說

“選擇海外置業，可以讓自己的資產進行全球配置。”

“希望通過海外置業完成自己的家庭規劃，讓孩子可以享受到更國際化的優質的教育資源和教育模式。”

去年，許多國內房企把目光轉移到了海外，其中，綠地、碧桂園等企業加大了海外布局的力度。

與此同時，海外置業熱情高漲。有相關數據顯示，中國財富階層移民投資的項目主要是海外置業，置業不動產在海外投資項目中占最大比重，人均投資達600萬元人民幣。

值得註意的是，海外置業的熱潮也引發了澳大利亞、英國、新加坡等國外房企來中國宣傳推廣其產品。

以倫敦的巴特西電站綜合體住宅項目為例，去年底，這壹由倫敦“傳奇”地標建築改建而成的城市綜合體在上海舉行發售會，備受業內關註。

“投資是許多人選擇海外購房的壹個重要原因，近兩年來，國內樓市投資空間已不如從前。”上海中原地產研究咨詢部經理盧文曦指出，所謂不把雞蛋放壹個籃子裏，從資產配置的角度來看，分散到海外有利於抵抗資產風險。

同時，各個國家不同的投資政策也給了購房者多樣化的選擇。

去年末，英國推出的房地產印花稅全面改革也在海外置業市場引發關註。

對此，邦瑞·中國中華區首席代表兼總經理白兮表示，“英國的房地產印花稅政策以前是按照房屋總價征收，新的政策是分段征收，另外，新的政策還調整了稅率。該政策將使98%的在倫敦置業的購房者未來在稅率上受益，不出意外的話，2015年，將是中國購房者海外房地產投資的英國年。”

白兮還表示，倫敦房地產市場2014年增長了30%，2013年增長了20%，大大超過了幾十年以來年平均增長6-7%的速度。新的印花稅政策的推出，目的是為了抑制倫敦豪宅市場，並提振倫敦西區和西南區房價的增長。

另外，國內競爭激烈的教育資源和教育環境，使得很多家庭將目光轉向海外。德佑地產研究分析師趙葆根認為，“子女教育”和生活環境質量對選擇海外購房者而言非常重要，購房者通常會考慮該地是否有知名大學、強大的經濟實力和世界級生活方式，這也使得倫敦、紐約和悉尼這壹類城市比較熱門。“從這兩年看，海外投資熱潮越來越明顯，預計今年海外置業仍將持續升溫。”盧文曦說。

專家觀點

倫敦將成為海外置業熱點

邦瑞·中國中華區首席代表兼總經理白兮表示，2012年之前投資者是“選”房子，現在海外置業變成了“搶”房子。2012年之前，海外置業的理由更多偏向於移民、教育等，而目前置業者的新四大理由為：區塊是否具有投資潛力、投資回報數據報表是否漂亮、區塊在當地的排名以及租售比。

英國推出房地產印花稅的改革，其中購買50-70萬英鎊區間的房子，印花稅受益最大。而隨著政策的持續發酵，英國倫敦會成為海外置業的最熱的熱點。

其實，位於海外房地產塔尖的市場並不多，倫敦是其中壹個。其擁有語言優勢、貨幣優勢、金融優勢和人才優勢，擁有旺盛的租房來源。倫敦的張力不僅僅是房地產本身，而是金融、就業、教育等，是這些造就了其塔尖地位。

近日，2015全國旅遊工作會議舉行。會上指出，2014年全國旅遊業實現平穩增長。預計國內旅遊36億人次，增長10%。2015年旅遊業發展預期目標為國內旅遊39.5億人次，增長10%。

“主題化”旅遊地產更受寵

隨著中國旅遊產業進入了高速發展階段，旅遊地產也逐年升溫。

與普通住宅、商業地產不同的是，旅遊地產高度依附於旅遊業的發展水平，具有科學的規劃、功能復合、附加值較高和宜於投資等特征。這些特征使旅遊地產在居住品質、投資價值和發展前景方面，比單壹的住宅或商業地產項目具有更多的優勢，因而備受開發商和購房者關註和青睞。

“做旅遊地產，房企目前還處在探索階段。如今的買家愈加理性，尤其註重生活方式，因此，房企只有根據置業需求來轉型才能在旅遊地產中突圍而出。”蔡為民指出。

回顧2014年，房企擯棄了過去缺乏與產業結合、度假服務配套不完善以及固守傳統住宅的營銷模式等問題，轉而結合多種自然資源、文商旅產業疊加、整合，提供休閑度假式的硬件設施和獨有的生活方式。

某房企就直言，未來，開發旅遊項目不再是過度透支資源，而是以合理價格提供休閑生活的多種選擇，進而以產品、生活配套、養生文化概念等支撐項目，只有這樣才能獲得購房者的青睞。

“簡單而言，有‘主題’的旅遊地產更好賣，例如養生、休閑度假、投資等這三類主題就是目前旅遊項目主打的‘標簽’。”趙葆根表示，今年底，上海迪士尼樂園即將開園，而周邊以此為主題的項目的熱銷效應也將逐步凸顯。

同時，業內人士認為，“主題”化旅遊地產也使得上海周邊的項目備受關註。

以位於周莊鎮核心區域的雲谷周莊為例，除了位於周莊這壹生態景區，其更提供智能監控、智能定位、智能家居等服務，營造出不壹樣的“休閑度假”環境。同時，嵊泗天悅灣項目也為“說走就走”的度假生活方式提供了可能。該項目最大的優勢是緊靠上海，從洋山港出發僅需45分鐘船程，便可直達島上，生活便捷。