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高收入才能貸到更多款，同時享受更多優惠。對於很多想買房或投資的人而言，收入證明無疑是很重要的。所以很多人為此鑽了空子，做了很多假收入證明。

加拿大最大的按揭服務公司之一Home Capital這次與45名涉嫌收入資料造假的貸款經紀解除合約事件又一次引起我們對加拿大多倫多抵押貸款市場上類似行為的關注。最近幾年加 拿大大城市房價飛漲，買屋者對於銀行貸款的需求漸趨強烈。但是，銀行審批貸款對申請者的收入等有嚴格要求，不夠資格的人，看著好利率卻拿不到貸款未免著 急。在本地華人論壇上有不少人在討論如何“花幾千元”，請貸款仲介公司幫忙“做”一份好看的收入檔，但又擔心這種做法有“後遺症”。

多市的居民小劉就表示說她的前同事曾經通過收入造假成功從銀行貸到了款。小劉同事去年結婚在萬錦市買了一棟半獨立屋，價格約60萬。首付25%，但由於同事倆收入不高，無法向銀行貸剩下的45萬。於是在貸款經紀的指導下，他們找到公司老闆開具了高收入的證明，每個月因為多出來的收入需要向政府繳納的稅則會由雇主從他們的收入中直接扣除。這樣他們拿到了高收入的證明，從銀行那裏成功貸到了45萬買下了房子。

收入檔造假在加拿大華人經紀中早已不是新聞了。在採訪中，華人經紀人都異口同聲的表示加拿大這樣的事件太多了。大多地區的貸款經紀人Jenny就 稱她在客戶中經常能聽見類似的話語：“為什麼你不能做其他經紀就能做?我朋友沒有收入都可以貸款買房子。”她說只要聽到這樣的話她就知道其中可能有貓膩， 不是買房者自己造假就是經紀幫助其造假了。甚至，她還接到過電話是專門偽造檔的機構打來的，為當地的華人經紀提供專門的檔造假服務。

Jenny稱她知道有的華人在這邊打現金工，工資很低，但是卻買了上百萬的房子。她說這明顯不合理，銀行也不可能給他們貸那麼多錢，因為他們的收入還不起。那麼可不可能是靠租金充當個人收入來貸款的呢?Jenny解 釋說這幾乎不可能，因為加拿大要用自住房的分租租金來做個人收入是很難的，手續非常的複雜不說，政府還會對分租房間的水電等基礎設施有嚴格的要求，而這邊 的許多華人分租屋設施不齊全，而且一間屋子能分成十幾間，根本不符合充當個人收入的標準。那麼就只能是造假了。不過具體是如何實現造假的，Jenny表示自己不是很清楚。

與貸款仲介息息相關的地產仲介對其中的貓膩也心知肚明。多倫多地產經紀竇青雲也表示說這種偽造收入檔的現象在這邊非常的普遍，尤其是在最近幾年房價飛漲時期。華人客戶一般來說信用沒有問題，那麼主要問題就在於收入這條不能滿足條件了。

對於剛剛發生的Home Capital與45位貸款經紀人解除合作關係的事件，BMO貸款經紀人表示說Home Capital的經紀們一直賺的盆滿缽滿，就是因為他們敢接手銀行不接收的B類客戶，這些客戶普遍存在信用較差或者收入不足的缺陷。不過這一次Home Capital的大手筆——一次性終止與53名貸款經紀人的合作是明顯事出有因的。在迫於安省證監會的壓力下進行調查之前，Home Capital Group Inc.的股票情況很糟糕，甚至出現了停盤，於最近才複盤。所以這次出現大規模的解除合約，很大程度上是一種象徵性的行為。

該經紀人表示，對經紀人資料造假的調查以及解除與造假經紀人的合約本來應該是按揭貸款公司的日常事務，而不應該是一次性盤查然後大規模解除合約，所以此事的象徵意義事實上大於實際意義。不過他認為對於多倫多信貸市場來說是一件好事。

萬錦市的貸款經紀許群也認為Home Capital的此次解約是一件好事。由於許經紀與Home Capital之間有長期合作關係，她瞭解到此次被解除合作關係的貸款經紀人中包括Home Trust裏的冠軍經紀人，也就是貸款業績最好的經紀人，這45位被解約經紀人總的貸款業績超過10億。對此，她表示：“Home Capital此次大義滅親的行為讓我們更加信任他們了。在解除了這些作假的貸款經紀人的合作之後，我相信我們的合作會更加有效率，多倫多的信貸市場也將更加乾淨。”

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7月28日資本經濟研究所(Capital Economics)經濟師馬達尼稱多溫兩市房價將下跌30%。

不要以為他是危言聳聽。最近TD銀行經濟分析部(TD Economics)發表的房地產市場報告指出，由於兩市在現有房屋售價與收入的比率上呈現的高風險，多溫恐將出現房價急劇下降40%的風險。

在該報告中，TD銀行經濟分析部對加拿大的兩大城市多倫多和溫哥華的房地產市場做了風險評估，設定9項指標來評估房地產市場現正面臨的價格調整風險，其中包括：現有房屋的平均售價;現有房屋售價與收入的比率;房屋可負擔指數;現有房屋銷售數量與掛牌上市數量的比率;出租房屋空置率;現有房屋的銷售速度;正在興建的新屋單位;新近完工但尚未被市場消化的單位等。

評估結果顯示，總的來看多倫多的房地產市場面臨的風險水準為中等，較溫哥華的房地產市場現正面臨的風險水準更高。其中，多倫多在“現有房屋售價與收入的比率”這一指標的評估方面已達到高風險的水準，在“新近完工但尚未被市場消化的單位”這一指標的評估方面則達到中高風險的水準。同樣的，溫哥華也在“現有房屋售價與收入的比率”這一指標的評估方面已達到高風險的水準，在“正在興建的新屋單位”指標上達到了中高風險水準。

報告指出，多倫多和溫哥華兩市在現有房屋售價與收入的比率上都呈現出高風險，儘管房屋價格不斷上漲，但人們的收入並未以相同的步伐增加。這使得兩市的房屋價格更難以被普通市民所承受。

報告還指出，目前的數據顯示：多倫多和溫哥華的房價需要劇烈下跌40%，方能使這一比率拉回到與房地產市場的長期走勢相一致。根據TD經濟分析部的預期，想要對多倫多和溫哥華的房價進行急劇的調整，必須將利率將向上提升1.5至2個百分點。但根據當前的預測，利率還將繼續下降。

這與馬達尼28日預測中所說：“極低的房貸利率使加拿大居高不下的房地產市場，得以在過去數年內頂住下墜的引力，但房價漲幅大大高於國民家庭收入漲幅，因此存在今後房價大幅下跌的可能性。”竟然驚人的一致。

報告還預測說，多倫多和溫哥華的房屋銷售量將出現下跌，主要因為“大量的房屋興建”。該份報告將兩大城市的房地產市場的現狀與上一世紀80年代末期的情況相提並論。在上一世紀80年代末期，新屋興建的數量因房地產市場火爆而大大增加，但在新屋落成投放市場之後，因供過於求而導致房價大跌。此外，多倫多的共管公寓市場也面臨最大的風險，有大量單位正在興建中，但完工的日期被推延。

TD銀行預測，多倫多在今年下半年和2016年的房地產交易情況將趨於緩和，房價的上漲幅度也將在2016年和2017年減弱。

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溫哥華房價持續飆升，很早以前就有人預言房市泡沫。羅品信呼籲政府打壓樓市，控制海外買家炒房。在持續低利率、上市量短缺以及大量外國買家的驅動下，溫哥華獨立屋的價格持續飆升。據行業觀察家稱，儘管因為缺乏數據而難以確定外國買家對溫哥華樓市的廣泛影響，但與中國大陸有關聯的買家尤其青睞溫哥華的高端房產卻是不爭的事實。

羅品信在訪問中表示，溫哥華房價面臨失控(Skyrocketing prices)，希望省府採取行動，如若不設法改善，溫哥華後果將不堪設想。他早前曾寫信給省長簡蕙芝希望徵收投機稅或豪宅稅，這些應該是合理且有效的做 法，但簡蕙芝回信說，因擔憂民眾資產縮水，不會介入房市，她是轉移焦點，對此感到遺憾。

羅品信接受卑省獨立新聞網站The Tyee訪問時，表示溫市房價「面臨失控」，他仍希望省府與聯邦政府能採取手段。

羅品信進一步指出，收集海外買家資料是必要的，因為在制定相關政策時，必須要有數據作為依據，但亦擔心，目前的相關討論會演變成種族歧視，他希望討論重點應該是在空屋率與投機相關行為上，讓市場上的現有房屋，得到更充分的利用。

在 溫哥華市長呼籲省府開徵投機稅後，各界對此反應不一。代表40歲及以下加人的遊說組織Generation Squeeze的創建者科索(Paul Kershaw)表示，認為人們不應該炒房的觀念合情合理。但是Royal Pacific Realty Group房地產經紀人Ken Wong表示，他對溫哥華地區最近銷售的逾500棟獨立屋進行抽樣調查後發現，只有不到5%的房屋是在一年內轉手。

羅品信還將槍口對準聯邦政府，認為加拿大相關體制已經破敗，若聯邦政府與省府不願意採取進一步手段，溫哥華市政府將面臨嚴峻挑戰。

市長vs省長的書信秀專家給大大差評

為了溫哥華的房價爭議政客們更是盡其能各出奇招。之前有一段時間媒體熱炒省長簡蕙芝以及市長羅品信之間因為溫哥華房價問題的書信秀。收穫本地媒體和民眾滿滿的惡評，這心裏素質得多好才能堅持下來啊!

卑 詩大學(UBC)社區及區域規畫學院院長高絲坦(Penny Gurstein)曾說，羅品信與簡蕙芝的書信往來是嘩眾取寵，因為市府當局早就知道省府立場，羅品信不認同這樣的說法，他說溫市政府手上並沒有太多工 具，而且市府已大量投入所持有的土地，希望能解決居住問題，但當局的力量十分有限。

溫哥華獨立屋價格持續飆升

在持續低利率、上市量短缺以及大量外國買家的驅動下，溫哥華獨立屋的價格持續飆升。據行業觀察家稱，儘管因為缺乏數據而難以確定外國買家對溫哥華樓市的廣泛影響，但與中國大陸有關聯的買家尤其青睞溫哥華的高端房產卻是不爭的事實。

溫市信貸儲蓄(Vancouver City Savings Credit Union)最近更是預測，如果屋價上升趨勢持續，到2030年時溫市所有類型房屋的均價將超過$210萬元，其中獨立屋均價將會飆升至$440萬元。

不少居民被迫搬離溫哥華

中 國人海外投資房產其實已經是“舊聞”，但中國投資者真的“任性”到成為當地住房難的“罪魁禍首”嗎?記者調查發現，溫哥華住房難問題的確存在，當地不少居 民因此離開這座“全球最宜居城市”。按照紐約大學斯坦恩商學院發佈的《2015年國際房屋可負擔性調查報告》，溫哥華的住房可負擔性在全球80多個大城市 中排倒數第二。

當地一項民意調查顯示，64%的溫哥華居民認為，海外投資者炒房造成了當地房價飛漲，不少人把矛頭指向中國買家。路透社報導，溫哥華人因此產生排外情緒，去年以來多次出現針對華人業主和房產仲介的不友好舉動。

政府對海外投資缺乏管制

儘管中國買家不是溫哥華住房難的直接原因，但海外投資在一定程度上確實推高了當地房價。對此，中國駐溫哥華總領事劉菲在接受加拿大《環球郵報》記者採訪時表示，當地政府對海外投資缺乏管制是溫哥華市房價一路飆升的根源。

劉菲說，當地居民應當問責政府，而不應將矛頭指向中國移民或海外投資者。中國政府在面臨同樣問題時，會不斷加強對市場的干預力度，並制定相關政策，保障低收入者的住房需求。

根 據溫哥華所在的加拿大不列顛哥倫比亞省的財產法，在該省購置地產不僅不需要擁有加拿大公民身份，購買者也不會被問及屬於哪國公民。這使當地政府無法將本國 居民和海外投資者區別對待。不列顛哥倫比亞省住房部長發言人說，若要改變現狀，省政府需要對立法進行修改，但到目前為止，省政府並沒有改變立法的計畫。

除了政府監管不力，利率降低、房源供不應求等也是溫哥華房價升高的推動因素。

網友看法

網 友：加拿大經濟已經多年積重難返了，現在更是到了強弩之末，如果政府真的禁止外來自己購房購地，再加上為順應民意而停止的買賣暫住證專案，政府往哪里收 稅，整個加拿大哪來的支撐，不要跟我說旅遊產業一本萬利什麼的，每年旅遊業主要還是指望夏季的貢獻。冬季遊客寥寥，神馬冬季到加村來看雪都是扯淡，大部分 地區凍成一坨

網 友：移民批准每年1%，經濟增長每年1%。推論：沒有移民就沒有增長，移民2%就增長2%，我當總理就這麼幹4%，5%，可西人總理哪肯這麼幹，這麼幹 很快西人淪為少數，所以目前只能讓非居民買房消費，這是不增加移民而又相當於增加移民消費的兩全之策。結論：1，不會停止非居民購房，至少不是全國性 的,2，提高首付可能是首選政策。

網友：不是打壓樓市，是預防銀行的系統風險。真要打壓樓市，應從稅收入手。

作為房主我對目前房價的飆升幅度完全是反感的，儘管一開始感覺很好，資產在升值嘛。但是爆升也就有暴跌，如同股票一樣。我還清楚的記得01年剛來時候本地房地產的疲軟。自住還好，投資的那些一旦crash誰是接盤俠?

網友：暴漲政府多收稅，暴跌還沒買房的年輕人開心，沒啥不好，喜歡做接盤俠而且能做接盤俠的都是新來的移民，who care?

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以房養老是退休老人最好的選擇。而在加拿大房市兩極分化的情況下，房市火熱意味著老人可以有更高的收益，反之則受損。

溫哥華理財顧問馬斯塔希（Adrian Mastracci）表示，本國的大多數家庭只有自住用的一套房屋，所以目前多、溫兩地房價飆漲對他們沒有任何意義。不過，當人們臨近退休，準備賣房安度晚年的時候，這個優勢可就立刻體現出來了。

在加拿大，近兩年退休的“嬰兒潮一代”（二戰後出生的人士）是房擁有率較高的人群。他們往往會在退休或兒女成家之後將自住房屋出售，購買一幢較小的房屋或公寓房，以便易於打理。

由於本國各城市的房地產行情截然不同，所以退休老人賣房所得也有巨大差異。馬斯塔希表示，在近年的房地產熱潮中，多倫多和溫哥華兩個地區擁有住房的老人無疑是最大的獲益人之一。蹭蹭上漲的房價，令兩個城市裏賣房的老人賺得盆滿缽盈，可謂“一房在手，退休無憂”。

在今年5月份，多倫多地區的獨立屋均價較去年同期飆升了18.2%至115萬元；而同一地區的公寓房均價僅為42.29萬元。以此算來，一個退休的老人將自住的獨立屋賣掉之後，就是買上兩套公寓，一套自住一套出租，再刨去給經紀的傭金，還能賺得近25萬元。

在房價更高昂的溫哥華，退休老人出售自住房後得到的收益就更多了。今年5月，溫市西區的獨立屋均價較去年同期飆升了25.8%至290萬元。馬斯塔希透露，他有四位住在該區的老年客戶在近期賣了房，並在同一地區購買了公寓，他們從差價中賺得的收入都在80萬元上下。

相比之下，在本國其他城市的退休老人就沒那麼幸運了。在幾十年前，他們買房所花的錢不比多、溫兩市的同輩少許多，可在臨近退休的今天，他們賣房的所得的收入，可能還不夠買一輛新車。

例如在新布倫瑞克省的弗雷德裏頓（Fredericton），今年5月該地區獨立屋均價只有17.97萬元，在2009年至2015年之間總共只上漲了1.7%，還不如多、溫兩地一個月的漲幅，而同期該地區公寓均價為15.4萬元。如果當地一個退休老人賣掉自住用房後買公寓，他所能得到的收益只有2.5萬。隨便碰上什麼突發事件，例如公寓下水道壞了需要維修，這筆錢就能被花得一個子都不剩。

在阿省，準備賣房的退休老人則面臨另一種窘境。以卡爾加裏為例，受早前石油業興旺的影響，該市房價曾在2009年5月至2015年5月間大漲22%，這讓很多臨近退休的人士備受鼓舞。可是從去年開始，全球油價劇跌衝擊該省經濟，房市也隨之萎縮，而老人們則眼睜睜地看著自己資產總額的退休收益在縮水，那心情可想而知。

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溫哥華房價自年初以來不斷攀升，除價格破百萬的獨立屋數量越來越多之外，目前就連市中心耶魯鎮（Yaletown），都出現一個單獨銷售的車位，根據MLS系統顯示，這個車位大小約145平方呎，開價4萬5000元，平均每平方呎要價約310元。

賣方地產經紀在MLS系統中，描述這個位於太平洋大道（Pacific Blvd.）1200號大樓內的商用車位，是可單獨持有的永久產權（Freehold）物業，買方不需要在大樓內持有任何單位。

卑詩大學尚德商學院房地產教授索默維（Tsur Somerville）表示，目前需要停車位的溫市民眾已經越來越多，單獨購買車位的狀況，雖然在本地比較少見，但在其他停車位不足的國際大城市，民眾購買停車位的狀況時常可見，有些人還會將這些車位出租。

索默維還提到，本地有越來越多公寓或多單位住宅，已經不在銷售時搭配車位，他認為市府應該沒有意願介入這類單獨銷售車位的狀況，因為這樣可減少民眾買車的意願 。

耶魯鎮商業促進協會（Yaletown Business Improvement Association）執行主席歐習兒（Annette O’Shea）則相信，因為這個車位是個商用停車位，估計很快會被附近的店家業主買走，因為當地商用停車相當不容易。

歐習兒還提到，商業停車位與住屋分開單獨銷售十分罕見，但近年來，不論是民眾或是商家要在市中心停車，都越來越困難，她與索默維看法一致，認為市府不干預是有意鼓勵民眾減少開車出門。

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加拿大蘇富比國際房地產公司（Sotheby’s International Realty Canada ）月初所發表的高級地產交易報告（Top- Tier Real Estate Report）提到，業界專家認為在溫市可被稱作“豪宅”的獨立屋，價格至少必須落在350萬元至400萬元間，不過目前在MLS系統掛牌求售開價最貴豪宅，價格高達3680萬元，比報告中所提的“基本價”高出超過10倍之多。

這間目前在市場上價格最高的房屋，座落在溫西灰岬（Point Grey）社區內，地址為Belmont Ave. 4726號，與今年3月初一名中國商人花5180萬購入的豪宅同一社區。該豪宅空間近1萬平方呎，四房六衛，還可遠眺毫無敵海景，車庫內可停放六臺車，屋內也有私人游泳池與健身房。

今年卑詩鑒價局（B.C. Assessment）資料顯示，房屋鑒價最高的前五名，排行第三至第五名都在Belmont Ave.上，這三間房屋的鑒價金額從2800萬元到5000萬元不等，不過並未包含這棟開價3680萬元的豪宅。

第一名豪宅是Lululemon創辦人威爾森（Chip Wilson）位於灰岬路3085號的豪宅，鑒價金額達5759萬5000元。

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加國主要都會區近年不斷興建新辦公樓宇，今年的進駐率成長有限，各都會的辦公空間空置率也預料會因此上升。

Cushman & Wakefielfd公司11日公佈的一份辦公空間市場展望報告指出，未來幾年當中，全國各主要都會區預期將增加1500萬平方呎新的辦公大樓空間，但因為需求將跟著增長，預期市場仍可大致維持平衡。

報告指出，包括溫哥華、卡爾加裏和多倫多等三個都會區，2014年的空置率都將上升逾2個百分點，溫尼辟只上升0.4個百分點，是空置率增長最小的一地。

從溫哥華到東岸，加國主要都會區的辦公室市場正在經歷20年來最活絡的發展，多倫多興建中的510萬平方呎辦公空間，估計160萬平方呎可在2014年上市。卡加利也有520萬平方呎正在興建中。

溫哥華市中心和百老匯街一帶有240萬平方呎辦公空間正在興工中，其中60%已預先簽訂租約。

Cushman & Wakefielfd資深副總裁張伯斯表示，由於全球經濟疲弱，美國經濟復甦不如預期，2013年溫哥華辦公空間出租面積平均每一季都減少6萬平方呎，明年頭一季表現預料仍弱，但接下來三季預期都會有較強勁成長。

不過，在租戶陸續遷入新樓後，溫哥華市場的辦公空間空置率勢必跟著增加，預估到2015年將增加到10.5%。租金在未來兩年也可望略降。

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