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位於新加坡義順的私宅項目北園公寓（North Park Residences）至今已售出605個單位，佔整個項目的三分之二，其中小型單位已售罄。

          北園公寓（North Park Residences）至今已售出三分之二，小型單位已售罄

北園公寓共有920個住宅單位，目前已推出800個。發展商星獅地產（Frasers Centrepoint）說，小型單位（studio）與一臥房式單位已全部售出，兩臥房式則已售出六成以上。

面積較大的單位相對賣得比較慢，三臥房式與四臥房式單位目前售出一半以上，五臥房式單位則售出了三成。

星獅地產行銷總經理傅志平說：“隨著明年第一季北園公寓新示範單位的完成，我們將推出剩餘的單位。”

北園公寓超過一半的單位是小型單位。在920個單位中，59％屬一臥房式與兩臥房式單位（540個），34％屬三臥房式單位（310個）。較大的四臥房式與五臥房式單位佔7％（70個）。

星獅地產首次開放示範單位時曾表示，這是為了迎合想出租單位買主的需求。

北園公寓建成後將坐落於納福城之上。納福城結合了購物商場、住宅、民眾俱樂部，以及冷氣巴士轉換站，總樓面預計達133萬平方英呎。這些設施將由一個地下道連接到義順地鐵站。

目前已有的納福坊（Northpoint）將來將與納福城銜接在一起。納福坊也是由星獅地產發與管理。

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（互聯網資訊綜合整理）

新加坡市區重建局上週五發佈的第三季房地產數據顯示，新加坡私宅市場表現持續疲弱，整體私宅價格環比下跌1.3％。

      根據橙易產業的研究報告，高檔私宅在今年上半年銷量較去年同期增加了五成以上

不過在各類非有地私宅項目中，代表高檔私宅市場的核心中央區僅下跌1.2％，表現比代表中檔私宅的其他中央區（RCR，跌1.6％）及代表大眾私宅的中央區以外（OCR，跌1.6％）來得好。

事實上，從今年初至第三季，高檔私宅價格下滑2.2％，跌幅較中檔私宅（3.9％）和大眾私宅（3.8％）低，是當前疲弱市場中表現相對較好的私宅類別 。

根據橙易產業（OrangeTee）的研究報告，位於核心中央區、價格超過400萬新元的高檔私宅，價格和交易量有逐步上揚的趨勢，顯示高檔私宅市場漸有起色。

今年上半年交易量同比增五成以上

該研究報告顯示，這類豪華公寓去年上半年陷入低谷，交易量只達108個單位。但在去年下半年，它的交易量開始回彈，上揚16％至125個單位。今年上半年，豪宅交易量增加至165個單位，較去年同期增加了五成以上。

豪宅公寓價格也出現回彈，從去年下半年的2195新元中位數尺價，在今年上半年增加4％至2284新元。

橙易研究與諮詢部高級經理黃顯洋表示，在降溫措施持續生效和市場疲弱的情況下，豪宅交易量的穩定增長意味著不少買家認為，當前的豪宅價格已跌至吸引人的水平而選擇進場。

他說：“市場已發現近期有關高檔私宅的詢問有所增加。上述數據更說明了許多投資者一直都很關注價格逐漸走低的豪宅，特別是跟金融風暴前高峰期2773新元的中位數尺價相比，目前的豪宅價格明顯下跌了18％。”

與倫敦紐約中國香港高檔私宅價格差距擴大

仲量聯行（JLL）的一份研究報告也顯示，自降溫措施和總償債率政策出台後，本地高檔私宅與倫敦、紐約和中國香港等投資者所關注的高檔私宅的價格差距越來越大。特別是跟中國香港高檔私宅項目相比，2007年，中國香港高檔私宅價格比新加坡高41％，在2015年此差距拉開至165％。

如果跟倫敦市區的高檔私宅相比，它和新加坡高檔私宅價格的差距，從2007年的70％擴大至今年的92％。紐約高檔私宅價格也領先新加坡，目前價格比本地高出八成以上。只有東京高檔私宅價格因日元疲弱的關係，跟新加坡的差距從2008年的比我國高出30％，縮小到去年的14％。

仲量聯行研究與諮詢部新加坡董事王德輝表示，新加坡作為全球化都市，具有良好的經濟基本面、穩定的政治環境、可靠的法律框架和透明度高的市場，所以它的高檔私宅項目仍然吸引許多投資者。

他說：“如前所示，本地高檔私宅價格跟中國香港、倫敦和紐約的差距已逐漸擴大，這也使本地高檔私宅價格變得更具吸引力。 ”

法國巴黎銀行（BNP Paribas）分析師張剛禾則從供需角度，指出高檔私宅市場潛能更大。

他表示，根據市區重建局的數據，高檔私宅是各類別私宅項目中供應量最低的。今年預計有1萬1818個私宅單位推出市場，其中高檔私宅有1170個單位，佔總供應量的10％。反觀大眾私宅則有7319個單位，佔總供應量的63％。

張剛禾說：“從這些數據來看，高檔私宅的積累庫存似乎比較少，部分原因是高檔私宅需求疲弱，所推出的新項目因而減少 。展望未來，相比大眾市場和中檔私宅，高檔私宅供應增長預計是最平穩的。”

在今年上半年中，新加坡和中國買家是豪宅市場的主要買家，前者購買了57個單位，後者買了31個單位，分別佔了豪宅市場交易量的35％和19％。

黃顯洋表示，中國買家對豪宅需求的上揚，主要是這時期人民幣兌新元相對堅挺，而且投資新加坡房地產也可達到投資多元化。

但他也指出，由於同時期印尼盾匯率走低，削弱印尼買家的購買力，使得向來是豪宅市場中堅力量的印尼買家比率有所減少，只佔豪宅市場交易量的8%。

中國買家需求繼續支撐豪宅市場

他說：“在印尼盾匯率穩定或政府調整額外買家印花稅（ABSD）前，印尼買家需求預計不會在短期內回彈。至於中國買家需求，除非中國經濟出現硬著陸，否則中國買家需求在短期至中期將繼續支撐本地豪宅市場。”

王德輝也認為，ABSD是私宅市場回升的一大阻力，特別是外國買家為主的高檔私宅市場。但他表示，當前政府調控措施人為地抑制私宅市場發展，所以當政府放寬降溫措施、市場逐漸正常化後，私宅價格也應恢復到較合理水平。

他說：“從現在高檔私宅下調程度來看，如果政府在房地產政策上做出有利於市場的調整， 高檔私宅市場很可能會強力回彈，為投資者帶來可觀的投資回報。”

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新加坡大選和俗稱“鬼節”的農曆七月，影響了買家的購屋情緒，導致新加坡新私宅銷量在9月份下跌了三成左右，創下今年以來的新低。

                     新加坡大選和俗稱“鬼節”的農曆七月，影響了買家的購屋情緒

根據市區重建局昨天發佈的數據，若不包括執行共管公寓（EC），發展商在9月份共賣出341個新私宅單位，較8月份賣出的513個單位，減少172個或33.5％。如果跟去年同期賣出的648個相比，銷量跌了將近一半。

分析師對9月份新私宅銷量創新低並不感到意外，還指出過去兩個月並沒有新項目推出，新私宅供應量又減少許多，造成銷售情況不理想。

9月份共有391個新私宅單位推出市場，比8月份減少35％，而且它們都是8月前推出，卻還未售出的現有項目單位。

這些項目包括峰景苑（High Park Residences）、綠盛邨（Botanique@Bartley）和Highline Residences等，其中最暢銷的私宅項目為峰景苑，以941元的中位數尺價賣出46個單位。

大眾私宅銷量仍最高

就地區而言，大眾私宅銷量仍然最高，為253個單位；中檔私宅有68個單位；高檔私宅則為20個單位。

橙易（OrangeTee）產業研究與諮詢部高級經理黃顯洋和分析師曾琪彬說：“新私宅銷量創下今年以來的新低，可歸因於幾個因素：缺乏新項目推出、買家對政府是否會調整降溫措施的不確定性，以及當前市場情緒低迷。”

戴德梁行研究部東南亞區域主管李乃佳則表示，9月份有大選、俗稱“鬼節”的農曆七月，以及哈芝節和學校假期等節假日，一些潛在買家在這期間都忙著關注大選或帶孩子出國遊玩，多少影響了市場買氣。

但李乃佳也指出，就EC市場而言，它的表現還算是相當不錯，在9月份一共賣出288個單位，比去年同期的59個單位，增加了三倍以上。

“這個較強勁的銷售數據，符合政府放寬購買EC的收入頂限，以及EC定價更具吸引力的趨勢。”

若包括EC在內，發展商9月份共賣出629個單位，比8月份的979個單位，減少350個單位或36％。

如果將6月份至9月份的新私宅銷量加起來，發展商在第三季估計賣出了3759單位，包括1250個EC單位，預計比第二季的2555個高出47％，特別是EC銷量比第二季高出一倍多。

欣樂國際（SLP）執行董事麥俊榮指出，第三季應是今年私宅市場最活躍、銷量最好的一季。

他說：“雖然10月份預計有兩個新項目登場，即Thomson Impressions和Principal Gardens，但新私宅銷量一般在第四季都會低一些，這是因為這個時期的學校假期和年底節假日，往往造成私宅銷售活動放緩。”

今年新私宅銷量料比去年好

縱觀全年新加坡私宅銷售情況，麥俊榮也預計今年新私宅銷量會比去年好，估計可賣出7300個至8000個單位，外加2800個至3200個EC單位，全年新私宅銷量高達11200個，比去年共賣出的8894個，增幅高達35％。

他提醒，在2012年新加坡市場旺盛時期，發展商一年可賣出超過2萬個單位，如今私宅銷售情況已大不如前了。

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今年首九个月进行抵押出售（mortgagee sale）的新加坡私宅数量，已超过去年全年抵押出售的私宅总数，达到54个。去年全年抵押出售的私宅总数是47个，而从2011年至2013年的三年期间只有28个。

这两年来，抵押逼售有显著上扬的趋势

戴德梁行指出，由于金融市场和大宗商品界整合和重组，造成一些屋主失业，而无法偿还房贷。一些屋主则因为股市和大宗商品市场波动而损失了财富。此外，外劳限制也造成须依赖租金收入来偿还房贷的屋主，陷入更艰难的财务困境。

戴德梁行预料，随着中国经济放缓和环球经济增长预测减低，将会有需求高但交易较少的房地产在拍卖市场亮相。

事实上，戴德梁行将在本月21日在安国酒店举行的拍卖会上，拍卖一些在转售市场较为少见的房地产。这包括“滨海舫”（The Sail @ Marina Bay）的一个单位和中峇鲁茂源台（Moh Guan Terrace）的一个战前公寓。

“滨海舫”位于滨海林荫道，靠近莱佛士坊、滨海湾金融中心，以及莱佛士坊和滨海市区线（Downtown Line）地铁站。戴德梁行表示，由于这一带有许多的跨国企业，因此私宅出租潜力大。

将在拍卖会上亮相的“滨海舫”单位，预示价是390万新元，面积1755平方英尺，在63楼，滨海湾和中央商业区的景色尽收眼底。在2014年8月，66楼的一个相似单位，曾以588万新元成交。

至于茂源台的私有化保留公寓的面积是790平方英尺，并且已全面装修。该公寓单位剩下51年的地契期限，预示价为87万新元。这一带面积介于750至860平方英尺的公寓月租介于2900至4350新元。

戴德梁行研究部东南亚区域主管李乃佳说：“这个保留公寓的地契期限较短，意味着跟周围公寓相比，其租金回报率会更高，而这对投资者会有吸引力。”

戴德梁行拍卖服务主管陈紫萍表示，至今该行已经接到许多跟这两个房地产有关的询问和看房要求。由于这些位于黄金地带的房地产的定价有吸引力，因此跟一年前相比市场的潜在买家增加了。

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（互联网资讯综合整理）

新加坡法制健全和房地產透明度高，吸引了許多以自住或投資為目的的外國買家。穩定的政治環境、高素質的交通與基礎設施等因素，使新加坡成為許多人首選安居落戶之地。

新加坡今年維持了Mercer亞洲最佳生活水平城市的稱號，為許多人首選安居落戶之地

儘管政府自2009年底開始推出一系列降溫措施，外國買家對新加坡私宅市場仍有一定需求。新加坡法制健全、房地產透明度高，吸引許多以自住或投資為目的的外國買家。根據國際諮詢公司美世（Mercer）的生活水平調查，新加坡今年維持了亞洲最佳生活水平城市的稱號。穩定的政治環境、高素質的交通與基礎設施等因素，使新加坡成為許多人首選安居落戶之地。

過去五年來，外國人（包括永久居民及非永久居民）在新加坡購置房地產的比率，平均佔新加坡房地產總成交量的25.6％。雖然房地產降溫措施導致新加坡及海外買家的總交易量減少，來自外國的買家仍佔了兩成。

在所有外國買家當中，馬來西亞買家長期佔據了成交量榜首的位置。來自中國的買家則自2009年起迎頭趕上，並且最終在2011年超越馬來西亞，成為在新加坡置業最多的投資者。自此以後，馬來西亞買家與中國買家就開始了難分上下的追逐戰，佔據外國買家排行榜的前兩名位置（以成交量為計）。

今年上半年，根據買賣禁令數據，國外買家在新加坡購買近1500個私宅單位，其中馬來西亞及中國買家合計佔了超過一半；馬來西亞買家佔了29.3％，略微高於佔比28.2％的中國買家。在中國經濟前景的不確定性增加、馬來西亞政治局勢動盪不安的情況下，預料將有更多來自這兩個國家的買家把新加坡視為投資的避風港。

新加坡的公共住屋條例限制外國買家購買這類住房，但其中也有例外，例如家庭的核心成員當中有至少一名是新加坡公民。執行共管公寓（EC）可說是私人與公共住宅的混合體，永久居民可以在EC項目竣工後的第6年購買EC單位，外國買家可在屋齡滿10年、項目私有化後從公開轉售市場購買這類單位。

至於私宅市場，外國買家若想要購買有地住宅，必須先獲得新加坡土地管理局土地交易（批准）組（SLA Land Dealings（Approval）Unit）的批准，而當局通常只准許為新加坡帶來一定經濟貢獻的人士這麼做。因此，包括公寓和共管公寓在內的非有地私宅是一般外國買家最容易涉足的市場。

外國買家應該如何根據既有的預算，在新加坡選擇合適的購房地點呢？此外，降溫措施也提高外國買家的購房成本。以下讓我們建議一些可以考慮的地點，以及各項政策和降溫措施如何影響外國買家的置業成本。

在新加坡擁有房地產的成本

為了減少房地產需求及投機活動，新加坡政府推出了一系列房地產降溫措施來穩定住宅市場。自2013年1月12日起，永久居民與非永久居民在購置首個房地產時，除了原有的3％印花稅外，還須以房產成交價及市場價格中的較高者為計價基礎，支付買家額外印花稅（Additional Buyer’s Stamp Duty，簡稱ABSD）；永久居民和非永久居民的ABSD分別為5％和15％。新加坡公民在首次置業時，則不必繳付ABSD。

這意味著，永久居民及非永久居民他日在決定賣掉房產時，須把印花稅計算進去，才不致虧本。

雖然新加坡沒有資產利得稅，但自2011年1月14日起，任何賣家在售賣住宅時，須繳交賣方印花稅（Sellers’ Stamp Duty）。在購房後的首年、次年、第三年或第四年出售房地產，將分別須繳付16％、12％、8％及4％的賣方印花稅。

預算與地點的平衡

外國買家一向對第9區（烏節、經禧、裡峇峇利）與第10區（武吉知馬、雅茂園、荷蘭路、東林路）的房地產情有獨鍾。由於價格高昂，許多當地和外國買家都買不起這兩區的房地產。買家須準備至少200萬新幣的預算才能在這兩區買到房子，而且選擇只限於供應量不多、面積不超過50平方尺的鞋盒公寓。

第15區（加東、如切、安柏路）在2009年至2011年經常登上熱門榜前三名。該地區靠近市中心和樟宜機場，加上2000年代末出現許多新私宅項目，而且那一帶環境古色古香，有懷舊風格，都是吸引外國買家的主要原因。第19區（實龍崗、後港、榜鵝）則在2012年後迅速崛起，超越第15區成為較受歡迎的地區，部分原因在於該地區在過去三四年有多個新房地產項目推出。與市區附近的地點相比，這兩個地區的尺價較低，因此以同樣的預算，可以買到面積更大的單位。

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儘管當地政府現階段不打算放寬降溫措施，新加坡私宅價格仍可能進一步下調，但分析師認為最壞的時期已過，看好房地產板塊。

儘管新加坡私宅價格可能進一步下調，但分析師依然看好房地產板塊

新加坡財政部最近向媒體表示，現階段沒有必要延長私宅必須在五年內完工的期限，令房地產發展商對大選後降溫措施鬆綁的期待落空。證券分析師認為，隨著更多單位推出市場，發展商將會讓步削價；但整體而言，房地產板塊仍受看好，特別是凱德集團（Capitaland）和城市發展（City Development）。

根據發展商合格證書條例，凡有外國股東的發展商（包括所有上市公司），必須在五年內完成所發展的私宅項目；並在取得臨時入夥證（TOP）後的兩年內，賣出所有單位，否則得繳付罰金。

房價可能進一步下調

一旦逾期沒有“清貨”，所有未售出單位將按比率來繳付罰金，第一年的延長費相等於土地價格的8％、第二年提高至16％、第三年則高達24％。

馬來亞銀行金英證券分析師王致浩表示，2013年額外買方印花稅（Additional Buyer Stamp Duty）實施以來，在政府售地計畫（GLS）推出的項目，在2016年第四季逾期未售的私宅單位預料會有32個，到了2017年會激增至3022個。因此，房價有進一步下調的可能，尤其是大眾私宅市場。

王致浩表示：“我們預測2016年政府還是會放寬降溫措施，雖然銷量不會馬上回彈，但對發展商來說是去掉肩上的一個重擔。”

他認為發展商已挨過降溫措施的最壞時期，因此給予“加磅”評級；但僅給予華聯企業“持守”評級，目標價為1.92元，昨天閉市價是1.795元。被多名分析師建議“加磅”的房地產股包括凱德集團、城市發展和永泰控股。

大華繼顯分析師預測，在最壞的情況下，私宅單位因滯銷而必須繳付罰金，大型發展商的賬面價值將減少2％至7％，如凱德集團和城市發展的賬面價值會減少5％。中型和小型發展商則承受較大風險，賬面價值可損失13％至21％，如喜敦控股（Heeton Holding）和星控股（Sing Holdings）分別會損失20.7％和20.5％的賬面價值。

分析師認為，大型發展商有足夠“銀彈”來承擔可能面對的罰金。目前的房地產股價，其實也已經將這些負面因素考慮在內，因此維持“加磅”評級。

星展唯高達分析師陳偉祥認為，發展商營收相當穩定，因為發展商都要“清貨”，而且商業項目做得不錯；只是辦公樓和零售方面業務表現疲弱，可能會拉低盈利。

陳偉祥認為房地產股還是相當有吸引力，因為這個板塊的股價資產淨值比（P/NAV）的0.72倍，接近股價重估淨資產淨比 （P/RNAV）的0.6倍。

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生活成本高漲及馬幣走疲等利空持續作祟，上半年馬來西亞地產成交量及成交值雙雙下滑，由於利空猶在，消費者置產意願易跌難起，恐怕房市暫時無法走出低潮。

生活成本高漲及馬幣走疲等利空持續作祟，上半年馬來西亞地產成交量及成交值雙雙下滑

次季成交量跌9.6%

根據馬來西亞全國產業資訊中心（NAPIC）2015上半年產業報告，產業成交量按年下滑6%至770億8千萬令吉。第二季跌勢惡化，從第一季的2.3%擴大至9.6%。

上半年成交值走低3.5%至1千866億1千800萬令吉，第二季成交值從第一季的0.9%增幅下滑7.6%。

另外，數據也顯示，今年8個月地產貸款額按年跌7%至2千零31億3千萬令吉，2015年8月數額按年下滑12%至256億8千萬令吉，表現比7月的按年4%跌幅糟，按月比下滑3%。

MIDF研究指出，NAPIC上半年產業報告證實了2015年發展商銷售料下滑的預測，儘管如此，對產業貸款額持“中和”看法，因按年走勢顯示，這些數據將維持在負成長領域。

“受消費稅引發的生活費高漲及馬幣走疲因素影響，消費者短期內對購買大件商品，如產業的意願料持續低迷，導致地產發展商銷售可能持續放緩至今年第四季及明年第一季。”

 馬來西亞經濟研究院（MIER）最新消費者情緒指數（CSI）企於71.7，為6年半低點，並預見未來消費情緒將低迷不振。

與此同時，產業發展商第三季業績表現也起落參半，該行點評的7家發展商當中，僅1家表現超越預期，29%或2家業績低於預期。

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新加坡上月的整體組屋轉售價格微跌0.4％，轉售交易量則增加了3.9％。市場分析員普遍預計，隨著下月有大批新組屋推出市場銷售，第四季轉手的組屋預料將減少。

新加坡上月的整體組屋轉售價格微跌0.4％，轉售交易量則增加了3.9％

新加坡房地產交易網站SRX昨天公佈的預估數據顯示，組屋轉售價格在8月稍微回升0.3％後，9月再次回落0.4％。其中，三房、四房和五房式組屋轉售價全面下滑，月比分別跌了0.1％、0.6％和1.1％，只有公寓式組屋價格逆流而上，上升了1％。

與去年同期相比，9月的組屋轉售價下滑了2.8％，與2013年4月高峰期相比則滑落了11.6％。位於成熟組屋區的單位轉售價格月比下跌0.6％，較去年同期則跌2.7％；非成熟組屋區轉售單位的價格也微跌了0.2％，比去年同期下降2.8％。

博納（PropNex）集團總裁伊斯邁預計，接下來三個月，組屋轉售價每月將持續微跌，估計跌幅低於1％，全年的跌幅則預計不超過4％，低於去年的6.2％。

ERA產業主要執行員林東榮說，上月組屋轉售價再次下滑普遍在市場預料之內。

他指出，今年上半年，新加坡建屋發展局總共推出了1萬3400多個新組屋，下月它還會推出7000個預購組屋及5000個剩餘組屋，預料會吸引不少原本有意購買轉售組屋的買家改變初衷。

與此同時，買家也繼續受到每月償還貸款比率（Mortgage Servicing Ratio，簡稱MSR）的限制，影響他們的貸款能力。

林東榮說：「組屋轉售價格的跌幅是很平緩和穩定的，這讓許多屋主鬆了一口氣。根據SRX的數據，過去六個月裡，轉售價只是微跌了0.5％。預料今年最後一季，價格還會繼續適度放緩。」

今年首9個月裡，組屋轉售價格已下降了2.3％，他預計，今年全年價格將下跌約3％。

轉售交易量方面，上月共有1504個組屋轉手，比8月的1447個增加了3.9％，較去年同期相比則增加了2.4％。

欣樂國際（SLP）執行董事麥俊榮說：「上月轉售交易量稍微增加，可能是因為一些買家在農曆七月結束後進場。」

他也認為，最近公佈了多項房屋政策，特別是為有意住靠近父母或已婚子女的轉售組屋買家提供近居購屋津貼（Proximity Housing Grant），以及轉售組屋買家可享有公積金購屋津貼的家庭月入頂限提高，這相信吸引了更多買家在上月轉向轉售市場。

林東榮指出，隨著轉售價持續平穩，有迫切住屋需求的買家預料會轉向轉售市場，但隨著建屋局下月將推出大批新組屋，預料這將影響轉售交易量，估計全年總共會有1萬9000至2萬1000個單位轉手，高於去年的1萬7000多個。

另一方面，反映新加坡組屋轉售價與周邊組屋近期轉售價差距的TOX（Transaction Over X-Value）中位數為負1000元，顯示多數買家所付的價格低於同類組屋近期的售價。

在交易量超過10宗的組屋市鎮中，加冷／黃埔的TOX中位數最高，達1萬5000元，其次是女皇鎮的5000元。

TOX中位數最低的市鎮是榜鵝和後港，分別為負1萬2000元和負8000元。

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