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預購組屋需求近年來已明顯放緩，但新加坡建屋發展局表明，現階段未有計劃恢復預購組屋申購率須達至少70％才開始招標建造的做法。

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建屋局回答本報詢問時也強調，雖然已累積了一定的庫存，但目前並沒有出現新組屋供應過剩的問題。

預購組屋（Build-to-order，簡稱BTO）制度是建屋局在2001年推出的公共住屋出售概念，取代之前的登記購屋制度，其最大好處是讓買主更快知道組屋的明確地點和等候時間，也讓政府更有效率地控制新組屋的數量，避免出現供應不足或過剩的情況。

以往，建屋局會等到預購組屋申購率達至少70％才開始招標建造，但自2011年許文遠接管國家發展部後便更改了預購組屋的招標制度，一旦設計圖完成後就進行招標，以加速新組屋建造工程。

隨著預購組屋需求近年來放緩，特別是首次購屋者的申購率已顯著下降，建屋局發言人受詢時表明，沒有計劃恢復這個70％要求。

發言人指出，建屋局按市場情況不斷調整預購組屋的供應量，以確保住屋市場保持穩定。

過去幾年，建屋局大量增加新組屋供應，以應付首次購屋者的強勁需求。如今首次購屋者積壓的需求已大部分解決，該局自去年開始削減預購組屋供應量，從2013年的2萬5000個單位減至去年的2萬2400個，今年進一步減至1萬5000個。

發言人說：「建屋局將繼續密切觀察市場情況，並相應調整新組屋的供應量，以確保可繼續滿足新加坡人的住屋需求。」

智信研究與諮詢（R’ST Research）總監王伽勝認為，目前沒有迫切恢復原先做法的必要。

他說：「如果要更好地確保新組屋不會出現供應過剩的問題，可考慮恢復這個做法，但或許無需限定申購率須達至少七成才開始招標建造，可考慮定在50％甚至是40％。不過，目前不急於這麼做，因為還不大可能出現供應過剩的情況。」

戴德梁行研究部副主管李乃佳博士擔心，如果恢復70％的規定，日後可能再次引發供應短缺的問題，因為組屋需三四年時間建造。

博納（PropNex）集團總裁伊斯邁則認為，應該完全取消有關規定，一旦推出了預購組屋項目，不論申購率高低，都應招標建造，以免申購者失望，尚未賣出的單位日後可通過剩餘組屋銷售計劃出售。

新組屋平均訂購率

去年達85％

雖然預購組屋需求放緩，但建屋局指出，目前沒有出現新組屋供應過剩的問題，預購組屋的訂購率保持健康，去年平均訂購率達85％。

隨著今年供應量進一步下降，該局今年將通過剩餘組屋銷售活動，總共推出9000多個單位供買家選購，應付近來多項房屋政策調整包括申請者家庭月入頂限提高後，預計增加的市場需求。

發言人說：「不是每個受邀選購預購組屋的申請者最終會預訂單位，所以自然會有賣剩的組屋，何況訂了組屋的買家也會取消交易。剩餘組屋銷售計劃可為買家提供更多不同屋型、不同地點及處於不同建造階段的組屋選擇。」

至於怎樣才算是合理的組屋庫存，李乃佳認為，根據國人的結婚率計算，新組屋每年的平均需求預計達約2萬5000個單位，如果任何時候保留額外約5000至1萬5000個單位作為庫存應足以應付需求。

伊斯邁則建議，每年保留多10％的供應量作為庫存，一旦開始出現供應過剩的情況，可進一步減少預購組屋的供應。

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根據日經中文網報導，日本地價上漲的趨勢已開始從三大都市圈向地方主要城市擴大。日本國土交通省9月16日發佈了截止2015年7月1日的基準地價。數據顯示，受訪日遊客增加等影響，三大都市圈的商業用地價格連續3年上漲。北陸新幹線的開通帶動了金澤市、仙台市和福岡市等地方主要城市的商業用地價隨之上漲，有的城市甚至上漲了將近5%。

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東京、大阪和名古屋三大都市圈的商業用地價格上漲了2.3%，漲幅超過2014年的1.7%，創出雷曼危機發生的2008年以來最大漲幅。住宅用地價格上漲0.4%，漲幅較2014年的0.5%相比出現縮小。

在國內經濟緩慢復甦和貨幣寬鬆的背景下，投資資金正在不斷流入三大都市圈的商業用地。進入2015年，為地價上漲升溫的是急速增加的訪日遊客。

日本全國最高價的商業用地是東京銀座的「明治屋銀座大廈」，上漲率高達16.8%。很多購買高價商品的訪日遊客都會來銀座，高級品牌也紛紛希望到這裡開店。即使進場費價格不菲，但還是有商家願意入駐。不動產的價格也隨之扶搖而上。

大阪的情況如出一轍。「理索納（Resona）心齋橋大廈」曾為商業用地價格上漲率最高地，大廈前面就是「爆買」訪日遊客乘坐大巴的始發和終點站。以附近的大丸心齋橋百貨店為首，訪日外國遊客大量購買免稅品已成為日常一景。

儘管地方城市圈整體的依然在下跌，但越來越多的地方主要城市地價正在回升。2015年3月開通的北陸新幹線的金澤車站周邊，住宅用地上漲了16.8%，創下全國最高漲幅紀錄。受遊客增加帶動，店舖需求等表現堅挺，商業用地的價格也在上漲。

札幌、仙台、廣島和福岡等城市的地價漲幅也很明顯。4城市的商業用地合計上漲3.8%，住宅地價格上漲1.7%，均超過了三大都市圈的漲幅。仙台市的地鐵東西線將於12月開通，沿線周邊的住宅用地需求旺盛。福岡計劃在博多車站周邊的商業用地上開發大廈和延伸地鐵，集客能力有望進一步提高。

不過地方城市整體的地價下跌了1.5%。其中，秋田縣的商業用地和住宅用地分別下跌了4.6%和4.0%，在各都道府縣中降幅最大。主要地方城市的地價上漲被其他地方城市的地價下跌抵消。

日本全國所有用地的基準低價同比下跌了0.9%。由於三大都市圈的商業用地和地方主要城市地價的上漲，基準地價的降幅連續6年縮小，但整體下滑已持續了24年。

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新加坡房產方面，新加坡80%以上的居民居住在一種叫做「組屋」的高層套房式住宅裡，而新加坡組屋的規劃、建造、出售和定價，都由建屋局負責。最近建屋局的一系列新加坡購房政策吸引了不少新加坡人的關注。

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先是放寬了公民申購組屋的收入限制—政府自8月16日起將購買新組屋者的家庭月收入頂限從8000新元提高到1萬新元，這意味著會有更多的人有資格申請價 格遠低於市場房價的新組屋，或是在購買二手組屋時享受3到4萬新元的購房補助。除了政策上的鬆動之外，建屋局還在9月底一口氣推出8200多個單元的組屋 銷 售，活動規模之大，史無前例。

一般來說，大學畢業生，月收入兩三千，不是特別挑房的話，三年左右基本上都是可以買得起的。而且如果是首次購房的話，可享受首次購房優惠補貼，它是新加坡 政府對公民購房的一項資助政策，資助金額為一次性補貼3至4萬新元，如果所購組屋組屋靠近父母住所，補貼金額 則可以達到4萬，不過，每個家庭只有在第一次購房時才可以享有這種優惠。

優惠補貼是年輕家庭購房經濟保證之一。其二是中央公積金制度，它是 新加坡人購房的一大資金來源。這種強制儲蓄的公積金制度，如今已成為新加坡年輕人買房的有力保障。

低息貸款是居民購房的又一經濟保證。扣完公積金後，剩下的房款由建屋局提供低息貸款，年息要比商業銀行低三四個百分點。有了這三大資金支柱，年輕家庭都覺得買房很輕鬆。

新加坡個人的住房開支佔收入比重僅為25%至28%，這樣的比率讓他們幾乎感覺不到房貸壓力，對生活質量基本上沒多大影響。

二手房比新房更貴

在新加坡，二手組屋通常要比新組屋昂貴許多。新組屋直接由建屋局賣給新加坡公民，價格由建屋局決定，由於建屋局不以贏利為目的，所以價格並不與市場掛鉤。 同一地段新舊組屋的價格能差一兩倍，如果買到了新組屋，幾年後轉手出售，很輕 松就能賺個十多萬。所以，組屋實際上相當於政府提供給公民的一種福利。

據新加坡建屋局網站表示，超過80%的新加坡人都是政府組屋的受益者。不過，能買到什麼地段、什麼時候能買到，則需要靠運氣；建屋局在分配組屋時，如果某一地段申購人數過多，則會採取抽籤的方式。

嚴格的購買限制

如此大的實惠自然讓購房者心動不已。不過，新加坡政府對組屋的申購、使用和轉售規定了許多限制，福利的獲取並不是無度的。

首先是購買組屋的資格限制。組屋申請只限於公民家庭，家庭月收入要低於1萬新元，高收入者不能申購，一個核心家庭只能擁有一套政府組屋。一個人一生只有兩 次 購買組屋的機會，購買第一套組屋滿一定年限才可以申請第二套政府組屋，以便小房換大房或大房換小房，但原有的組屋必須在購買第二套組屋半年內出售，等等。

多樣靈活的政府資助辦法和嚴格的制度規則約束，才保證了新加坡「居者有其房」目標的實現：新加坡是全球唯一民眾擁屋率接近100%的國家，這也成了新加坡人留給世界的驚嘆號。

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（據瑞投咨網）

對新加坡理工大學將在榜鵝興建中央校園，而周邊也將引入創意產業組合，分析師認為這將有利於榜鵝的組屋和私宅市場。

根據新加坡國家發展部在2014年發佈的總藍圖，新大學的地點將位於榜鵝市中心、毗鄰北岸區（Northshore District），被劃為教育機構和創意組合用途的地帶。這個地點也在榜鵝魚池附近。

分析師指出，大學將靠近德利（Teck Lee）或榜鵝坊（Punggol Point）輕軌列車站，以方便學生上下學。他們預料政府將不需要徵用任何土地，來進行這項發展。

李顯龍總理前晚在國慶群眾大會上宣佈，新加坡理工大學（Singapore Institute of Technology，簡稱新工大）將增加收生人數，並興建中央校園。與此同時，裕廊集團將在和新工大校園一路之隔的地方，建立創意產業園區。新工大屆時 將和這個創意園區緊密結合，方便學生應用課堂所學和企業實踐，同時也利於企業到校園裡尋找新點子或解決方案。

新工大也將和「榜鵝市區」及建屋發展局計劃在榜鵝興建的北岸區相結合。周圍社區日後能共享新工大中央校園的設施。

談到新項目對周圍房地產的影響，分析師認為，市場對這一帶的房地產的需求將上揚，不僅房地產價格將上揚，租金也將會因為大學和創意企業員工的入駐而上漲。

仲量聯行（JLL）研究與諮詢部新加坡董事王德輝表示，靠近大學的組屋尤其是北岸區的組屋將會獲益。由於學生住宿需求將上揚，附近組屋將能有更好的租金，進一步推高組屋售價。

「大學的文化氣息，加上水道、公園、綠色公園、腳踏車道和其他休閒設施，將會吸引許多組屋買家。」

智信研究與諮詢總監王伽勝表示，添加大學校園和創意產業組合將使得榜鵝更多姿多彩，增添科技氛圍和帶來新的工作機會。這將帶動私宅出租市場的需求。

他說，榜鵝已逐漸被塑造為水道生活的聚集地，已建成或將迎來預售組屋（BTO）、私宅和執行共管公寓（EC）。如今，正是在榜鵝建設其他輔助項目或商業發展項目的時候。

不過，也有分析師認為榜鵝一帶的房價不會因為這項新發展而高漲。

戴德梁行（DTZ）研究部副主管李乃佳表示，買家對於這一帶的買興肯定會提高，但由於榜鵝一帶的房價在2014年總藍圖公佈後已上揚，因此預料不會再大漲。

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新加坡四房式和五房式組屋轉售價月比略為上漲，帶動轉售組屋的整體價格微升，8月份成熟和非成熟組屋區的轉售價格月比皆微升，但交易量持續下降。新推出的購屋津貼和更多執行共管公寓落成，有望刺激轉售交易量。

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轉售組屋的整體價格在大型組屋轉售價上漲的帶動下，上月微升了0.3％，但交易量持續下降。

房地產交易網站SRX昨天公佈的預估數據顯示，組屋轉售價格在7月下滑0.6％後，8月稍微回升0.3％。其中四房式和五房式組屋轉售價月比分別上漲了1.4％和0.9％，三房式組屋和公寓式組屋的轉售價則分別下滑0.7％和2％。

SRX指出，過去五個月來組屋轉售價格相當平穩，僅微跌了0.1％。與去年同期相比，8月的組屋轉售價下滑了3％，與2013年4月高峰期相比滑落了11.3％。

位於成熟組屋區的單位轉售價格月比微升0.2％，較去年同期則跌2％；非成熟組屋區轉售單位的價格也起了0.3％，比去年同期下跌了4％。

ERA產業主要執行員林東榮認為，8月組屋轉售價的增幅微不足道，整體而言，轉售價今年預計還會呈下跌趨勢，估計全年跌幅不超過5％。

近居購屋津貼新措施

料將刺激轉售交易量

政府最近宣佈多項新措施，包括為有意住靠近父母或已婚子女的轉售組屋買家提供近居購屋津貼（Proximity Housing Grant），及讓更多買家可享有公積金購屋津貼及建屋局優惠貸款。不過，林東榮不認為，這些措施會明顯推高組屋轉售價。

他說：「我們不認為賣方會利用這個機會抬高價格，因為買方在商議價格時已更加謹慎，大多數人會根據最近成交的價格出價。」

轉售交易量方面，上月共有1447個單位轉手，比7月的1552個單位少了6.8％，是交易量連續第二個月下降。較去年同期相比則增加了9％，不過遠不及2010年5月高峰期創下的3600多個單位易手的記錄。

EC陸續落成

促使更多四五房式組屋求售

智信研究與諮詢總監王伽勝預計，隨著更多執行共管公寓（executive condominium，簡稱EC）落成，接下來幾個月會有更多四房式和五房式組屋推出市場求售。

建屋局規定，購買新預購組屋、轉售組屋或EC的組屋屋主，須在領取新居鑰匙的六個月內出售原來居住的組屋。

林東榮指出，與去年同期相比，上月的轉售量增加不少，顯示有更多買家進場，預計近居購屋津貼實施後，將有助刺激轉售交易量，預計全年將增加到1萬9000至2萬1000個單位，高於去年的1萬7318個單位。

SRX數據也顯示，反映組屋轉售價與周邊組屋近期轉售價差距的TOX（Transaction Over X-Value）中位數為零，顯示多數買家所付的價格與同類組屋近期的售價一樣。

在交易量超過10宗的組屋市鎮中，加冷/黃埔的TOX中位數最高，達3萬1000元，其次是金文泰的2萬1400元，顯示多數買家所付的價格高於同類組屋近期的售價。

TOX中位數最低的是盛港、白沙和義順，介於負5000元至負6100元之間。

與去年同期相比，上月的轉售量增加不少，顯示有更多買家進場，預計近居購屋津貼實施後，將有助刺激轉售交易量，預計全年將增加到1萬9000至2萬1000個單位，高於去年的1萬7318個單位。

新加坡非有地私宅轉售價連續兩個月上揚，在7月環比微漲0.3％。但私宅轉售量卻繼續下跌，跌幅達10.4％。

隨著大選腳步似乎越來越近，分析師也認為，下來一個月的私宅市場預料將更淡靜，轉售量應會進一步下跌。

萊坊（Knight Frank）住宅服務執行董事陳智群說：「如今坊間預測大選將在9月舉行，國人都關注大選情況，預料買房或賣房的人數會減少，轉售市場表現將繼續疲弱。」

根據房地產交易網站SRX昨天發表的預估數據顯示，私宅轉售價格上揚的主要推動力是來自市區的高檔私宅以及市區外的大眾化私宅，分別上揚了1.7％和1％。至於市區邊緣的中檔私宅卻下跌了2.2％。

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與去年同期相比，私宅轉售價下跌0.9％；跟去年1月高峰期相比，私宅轉售價則是下跌6.5％。　　ERA產業主要執行員林東榮表示，私宅轉售價大致上持平，過去一年的價格指數在166.7點170.0點之間波動，顯示價格基本上已穩定。

他說：「鑑於許多降溫措施發揮作用，私宅轉售價似乎已達到均衡水平，預計下來我們不太可能看到私宅轉售價的劇烈波動。

橙易產業（OrangeTee）研究與諮詢部經理黃顯洋也認為，整體而言私宅轉售市場並沒有太大起色，7月份的0.3％價格漲幅也只是微漲，不意味著私宅市場的復甦跡象。

另一方面，SRX數據也顯示，7月份私宅轉售量下跌，從6月的575個單位減至上個月的515個單位。

與2010年4月高峰期的2050個單位轉手相比，7月私宅轉售量減少了七成以上。但如果跟去年同期的386個單位相比，轉售量則上揚33.4％。

陳智群表示，7月份私宅轉售量跌一成左右，主要是因為該月份有不少新私宅項目推出，促使買家把注意力轉移到新私宅市場，更導致轉售市場的需求減少。

7 月份新推出私宅項目包括盛港的霸型公寓項目峰景苑（High Park Residences），以及雅尚苑（The Brownstone）和The Vales等執行共管公寓(EC）項目。當中，峰景苑在推出後的短短一個週末，就賣出超過1000個單位，打破樓市過去半年的悶局。

環比下跌同比上升

林東榮則指出，雖然就環比而言，7月份私宅轉售量下跌一成，但同比而言，私宅轉售量卻上升了，而且6月份和7月份的轉售量同比增幅都超過三成。

他說：「私宅轉售量連續兩個月取得雙位數同比增長，說明了現在有更多買家進入轉售市場。」

隨著私宅價格價格趨穩，他預期買家這股購買勢頭會延續下去，全年私宅轉售量估計可達到6000個單位，比去年增加兩成左右。

不過，陳智群卻持稍微不同看法，認為8月和9月的私宅轉售量可能會下跌，這不僅是因為這兩個月有國慶日和中元節等節日活動，減弱市場買氣。更重要的是，即將來臨的大選，將分散了買家對房地產市場的注意力。

他說：「現在一些基層已開始忙碌選區內的走訪活動，公眾也在關注大選情況，一些發展商可能會因此選擇不在這時期推出新私宅項目，這多少都會影響私宅買家的購買興趣，使到私宅成交量繼續下跌。」

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