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據日媒報道，由於英國脫離歐盟(EU)的危機可能成為現實，13日的東京股市更為波動。投資者避險情緒升溫紛紛拋售歐洲相關股票等，並加速購入相對安全的日元。

已有預測指出，假如英國決定脫歐，會導致進一步的日元升值和股市下跌，並對日企業績和整體經濟造成打擊。

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不安情緒的連鎖反應

“市場原以為英國民眾會逐漸走向現實路線、傾向於留在歐盟，但現在反而是支持脫歐的勢力漸強，慌張的投資者開始將資產套現。”日本大和證券高級策略師石黑英之就近日東京股市大跌的背景作出上述說明。

圍繞英國將於23日就是否脫離歐盟舉行的公投，當地各種民調顯示贊成和反對意見旗鼓相當，也有調查結果稱支持脫歐者超過了主張留下者。受此影響，上周末反映美國股市投資者不安心理的“恐慌指標(VIX)”急劇上升。

投資者的不安情緒也影響了本周的東京股市。對歐出口比例較高的廠商和在英國設有業務據點的企業股價下跌並引領大盤下挫。

對於股價較上周末收盤價下跌了5.99%的馬自達來說，歐元兌日元匯率每下跌1點就意味着營業利潤減少19億日元(約合人民幣1.18億元)。在英國開展鐵路業務的日立製作所股價也顯著下跌，跌幅達6.01%。

股指重挫3000點的可能性

瑞穗綜合研究所參考2008年的雷曼危機和2011年的歐洲債務危機，估算了英國決定脫歐可能對市場產生的影響。

公投後的一個月內，美元兌日元匯率將下跌2至6點，日經指數可能下挫1000至3000點。對於企業業績和個人消費也將出現不良影響，國內生產總值(GDP)將承受0.1%至0.8%的下行壓力。

該研究所首席主任經濟師吉田健一郎指出：“投資者避險情緒如果長期化，將進一步導致日元升值和股市下跌。”他還敲響警鐘稱，英國脫歐問題對日本來說“並非隔岸觀火”。

隨着日本參院選舉的臨近，日本政府也對這一打亂經濟復蘇的新因素繃緊了神經。官房長官菅義偉在13日的記者會上表示強烈擔憂稱，“此事關乎日本的國家利益，希望英國留在歐盟”。

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（據英中網）

英國退歐公投將於下周四（6月23日）舉行，專家預測，如若英國退歐，國際房地產投資者或將“湧進”英國，準備搶購寫字樓、土地和高級住宅。

據國際房地產集團，如若英國退歐，英鎊將大幅貶值，海外買家用外幣投資和消費都更為划算，這將在商業和住宅房地產領域引發“退歐反彈”現象。

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仲量聯行（JLL）歐洲業務的負責人Guy Grainger稱：“這對英國退歐來說是極大的反常現象，退歐本是為了抵抗外國對英國的影響。如若退歐，我們將看到英鎊下跌和房價變動，這讓國際投資者有了投機取巧的機會，這是湧進英國的大好時機。”

據英國皇家測量師協會（Royal Institute of Chartered Surveyors）最新的報告顯示，80%的會員堅信退歐公投的不確定性引發了擔憂，而這種擔憂阻礙了投資的進展，再加上高房價，導致（房地產）需求下降，大家都在靜觀房價的變動。

普華永道會計師事務所（PwC）的房地產主管Craig Hughes稱：“退歐公投的不確定性導致了（房地產需求和房價的）波動，這同時也是機會，大量的資本正翹首以待。”

然而，留歐陣營的忠實支持者Grainger警告，由於政府和英國公司重商貿易協定，在兩年的不穩定期後，才會發生“退歐反彈”。他補充道：“英國通過本土文化的開放性和透明度吸引貿易和投資，如若英國退歐，事情將會發生根本性的轉變。”

仲量聯行的新研究顯示，總部設在英國的國際和國內房地產公司或因退歐而導致工作崗位有所減少，甚至會引發總部的停業，尤其是那些設在倫敦的公司總部將首當其衝。

在84%的企業和房地產投資者中，有1/3擔憂職員人數的縮減，並堅信公司將不得不減少辦公區域面積。

Grainger稱：“向歐洲公司供應商品和從歐洲進口商品的製造商將受到衝擊。”他認為科技公司尤為脆弱，補充道：“一直和一群具有相同文化和背景的人待在同一個房間里根本無法得到創新，我們的科技領域正因全球多樣性而得以蓬勃發展。”

調查顯示，由於許多國際和國內公司重新考慮倫敦總部辦公樓的面積和成本，倫敦的辦公樓市場比其它房地產行業更易受到影響。

Grainger稱，最明顯的影響是“通行證”權利的終止。退歐之前，英國公司可在歐盟成員國和倫敦之間自由貿易，其它國際公司擔憂退歐或將導致貿易對象淪為單一的（英國）市場。

對那些在英國生活和工作的人，退歐也可能對他們的就業機會產生消極影響。Grainger稱：“僱主想要給員工一個外派的機會，而這些機會將因退歐而減少。”

高級住宅房地產專家也期望看到“退歐反彈”。由於印花稅的上調、高房價和退歐公投的不確定性，與活躍時期的2014年第一季度相比，2016年第一季度倫敦高級住宅區梅菲爾區（Mayfair）和倫敦西區（West End）的房地產銷售量下降了50%。

倫敦梅菲爾區房地產公司Wetherell的首席執行官Peter Wetherell表示：“然而，如若英鎊大幅下跌，倫敦房地產將對一些海外投資者變得物超所值，我們可能會看到從南非、亞洲和非洲的買家大量湧進倫敦。”

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（據英中網）

戴德梁行報告稱，英國的投資市場尤其是倫敦中心彙集了世界各地的跨境資本。倫敦是全球吸引外資最多的城市。但是倫敦的這種霸主地位、資本流動性以及安全港的地位是否會受到可能出現的“英國退歐”的威脅？

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為了解相關各方的反應，我們對全球企業不動產持股6500億美元以上並且在英國乃至歐洲都非常活躍的歐洲境外投資者進行了調查。所有參與調查的投資方均密切關注即將到來的全民公投。

超過半數的調查對象表示，“英國退歐”使其暫停在英國的投資。另有20%的調查對象表示由於來自其它某些更大市場的影響，他們也暫停了在英國的投資活動。而好消息是，仍有超過四分之一的調查對象仍然準備購入資產。

該調查結果與我們迄今觀察到的市場趨勢是一致的。英國2016年第一季度交易量為107億英鎊，比2015年第一季度交易量下降28%。非歐洲資本投資同比下降36%。倫敦中心尤其是金融城的交易量也有所下降。由於出售方紛紛暫停出售，市場供應成為一個限制性因素。近期亞洲資本和北美資本均完成了價值超過3億英鎊的收購，這表明市場需求仍然堅挺。

如果英國退出歐盟，超出三分之二的投資者表示他們會減少其在英國的投資，而將近三分之一（31%）的投資者認為，他們會加大在英國的投資。倉促退出英國市場是不理智的。

僅有12%的投資者表示如果英國退出歐盟，他們將於今年或者明年拋售掉所有資產。另外四分之一的投資者表示可能會觀察一段時間之後再拋售。超過三分之一的投資者表示他們目前並沒有打算拋售資產，同時將近30%的投資者拋售資產的理由並不是“英國退歐”而是其他的原因。

“英國退歐”對整個歐洲的影響尚不明確。僅有剛剛過半數的投資者表示他們會繼續投資，這表明投資者在某種程度上對歐洲市場持不確定性，或者擔憂歐洲進一步的分裂。將近四分之三的絕大多數投資者表示他們將加大在歐洲之外的投資。雖然這對歐洲市場短期發展來看並不是好消息，不過房地產市場仍然是一大亮點。

因此投資者傳遞的信息是很明確的。調查結果顯示，英國退歐將會導致投資市場低迷，但是市場低迷的背後仍有許多支撐因素。一些投資者尋求增持資產，同時英鎊可能進一步貶值，這些都可能會增加市場上以美元計價的投機資本的流動。然而，重要的是，這並不會造成市場崩盤。投資量將會減少，但絕對不會撤離。

儘管如此，情況也可能有轉機。最近的民意調查顯示，“留歐”陣營目前佔據上風，博彩公司認為英國有70%的可能性會繼續留在歐盟。因此市場有可能會出現恢復性反彈，從而帶來今年下半年的投資熱潮。

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（據英國倫敦華人網）

英國高級養老社區奧德利（Audley）推出新型養老院公寓，售價高達80萬英鎊。公寓位於利明頓溫泉鎮（Leamington Spa），目前由房地產商Peter Clarke在房地產網站OnTheMarket.com上出售，其中最便宜的兩居室公寓售價39萬英鎊。

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這座擁有近90套公寓的古堡Binswood Hall被列為國家二級保護建築，養老院公寓只對55歲以上老年人開放。養老院擁有豪華健身俱樂部，配有游泳池、健身房、圖書館、餐廳和酒吧，並配有現場普拉提私人教練。

Binswood Hall於1847年首次開業，建成初期是學校。當地建築師Daniel Squirhill採用牛津學院的風格設計了這座哥特式建築，據稱其複雜的磚砌工藝靈感來源於漢普頓宮（Hampton Court）。

養老社區網站鼓勵老年人“在我們的養老院善待自己”，網站還聲稱：“配備專業的美容師和治療師，隨時為您提供修指甲、修腳、按摩和面部護理等服務，讓您身心放鬆。去泡個澡或做一些水上健身操，讓您保持良好身材。哪怕只是在游泳池簡單地放鬆一下，也是一種享受。並可邀請親朋好友一起加入。”

Audley在全國各地擁有14個養老社區，並承諾建設一批新的現代化場館，為富裕的退休人員提供豪華設施，每月對家庭護理、休閑俱樂部和餐飲等服務收取額外費用。

養老社區的管理人Robert Diaper稱：“Audley Binswood為55以上的老年人提供奢華的環境和獨立的退休生活方式。養老型公寓有着巨大的市場需求，這棟有着88套公寓的養老院，有兩居室和三居室可供選擇，其中70%已經售出，這表明新型高品質的退休生活方式有着長遠而巨大的市場需求。像Audley Binswood這樣的養老社區，酒吧等設施的設置為退休生活創造了更多的可能性。”

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（據英中網）

近日一家名為Fathom Consulting的城市諮詢公司警告稱，英國房價與平均收入比例，已接近金融危機以前的歷史最高紀錄。報告指出，目前英國平均房價是平均收入的6.1倍，已接近金融危機前6.4的峰值。如果升息，這一數值將需要修正，但依舊會居高不下。而房價上漲的推動力之一是較為廉價的住宅貸款。

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在金融危機期間，銀行和房貸機構收縮房貸，特別是對於抵押額較小的借貸者。但是從那之後，政府為借貸計劃注資，使得貸款更為廉價。而放款者也降低利率並放寬借貸標準，由此看來，廉價的房貸確實是住宅需求的最大驅動力。

至於目前大家最為關心的退歐問題，報告指出，無論退歐結果為何，對房市不穩定的擔憂意味着英國央行不太可能在2018年以前提升其目前為0.5%的基礎利率。如果銀行利率緊縮，將引發英國房市的快速修正，追隨放緩的經濟。

“在如此低的實際房貸利率下，預計宏觀審慎措施只能小幅度冷卻市場，慢慢使其回歸正常利率環境並延緩房市泡沫。”

面對購買者需求下降的情景，賣家或許會作出降價。數據表明近1個月內英國房屋登記數量下跌了46%，房價和交易記錄數量的上漲都有所減緩。

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（據英中網）

對於正在高速發展的劍橋城，為了維持其世界領先地位，它將面臨著幾個重大的抉擇。劍橋市可謂一個國際成功範例，然而，一旦它無法實現進一步發展，則將影響其競爭力，且最終影響它對整個英國經濟的貢獻。

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劍橋市是全英發展最為迅速的經濟體之一，這個中古風格的城市饒有分量。儘管劍橋和南劍橋郡僅有284715的人口，其作為國際領先研究及發展中心的影響力超越了城市的界限，吸引了AstraZeneca等大牌跨國企業進駐，並且容納了超過4300家知識密集型企業。

從2005年到2015年，十年間，這樣的活動將劍橋城和南劍橋郡的就業增長鞏固了31.3%，遠遠超越了12.1%的英國均值。人才遵循就業機會而來，同一期間，該地區的人口增長達11.8%，高於7.8%的全國均值。

然而，這樣的增長也需要對應的代價。劍橋城在住房供應、辦公樓和基礎設施方面正在承受着巨大壓力，若該市想要保持國際競爭力，則必須解決上述問題。

一旦劍橋城無法排解上述方面的壓力，則其中存在的風險就可能限制其現有企業的發展，影響該城市未來對新企業入駐的吸引力，就業機會和人才的另覓他處也將導致技術缺口產生。

劍橋面臨激烈的全球競爭

鑒於劍橋城作為知識牽引型經濟體的國際性本質，與劍橋城實力相當的競爭者更可能是美國波士頓之類的城市，而不是其它英國城市，因此，一旦劍橋城失去相對於別國同類城市的優勢，那麼整個英國經濟也會遭遇這一部分的損失。

劍橋城及其腹地迎來了商務辦公空間持續且強勁的需求，然而，劍橋的供應並未跟上需求的步伐。據第一太平戴維斯分析，辦公空間、研究和發展空間的市場存量將在2012至2017這5年的時間裡銳減90%。

儘管劍橋建造的住房量有了大幅增加，住房短缺仍舊是劍橋城面臨的一大問題。第一太平戴維斯預計，假設現行的經濟適用房政策水平在Local Plans可行，那麼劍橋市和南劍橋郡每年應建造2415套新住宅。

這一目標比目前預測的住房需求量多出748套。參考過去4年的住房平均建造率，那麼劍橋城一年的住房缺口將達到1008套。

為促增長的可試行選擇

若想滿足辦公空間和住宅的需求量，就必須要有大膽的決策，劍橋和區域性的地方政府之間也需要有聯動合作。第一太平戴維斯不僅列出了一個高速發展的城市面臨的多種挑戰，同時也探索了為促進進一步增長和改善基礎設施建設可試行的選擇，就業需要與住房供應掛鈎，劍橋城也需要解決擁堵問題。

這些措施包括，進一步提高城市界線內的密集程度，重新審查綠化帶（Green Belt ）以適當允許擴張，擴大衛星城鎮並且在更廣闊的區域開發新的居民點。

當然，其中無任何單一措施能夠一勞永逸地解決問題，都能劍橋若想保持領先地位，則不能依靠單一經營。

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（據英中網）

據英國衛報（Guardian）報道，倫敦有4000處房產的房主為神秘境外公司，這一數字相比10個月以前上升了9%。

對土地登記處（Land Registry）數據的分析顯示，整個倫敦東區（East End）和騎士橋（Knightsbridge）的開發區幾乎都出售給了以海外公司為名義的匿名買家，這些公司都註冊於巴拿馬、列支敦士登和英屬維爾京群島之類的避稅天堂。

根據公共紀錄，這些公司甚至連購買的酒窖和停車位都註冊於境外。

此類產業集中於倫敦城區及西敏市，其中10%的買家來自於境外避稅天堂。在包括Fulham和Knightsbridge富裕飛地的肯辛頓-切爾西區，這一比例為7%。

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同時有一打的Gala Bingo大樓，數百家酒吧，以及曾被作為內閣辦公室、出售於2012年的Admiralty Arch，都屬於境外公司。

數據顯示大倫敦區有共計39,917戶商業及住宅地產屬於註冊於避稅天堂的公司。

這一海外購買者投資資本的增長引發了本地居民的擔憂。在衛報報道了英國最高住宅用摩天大樓有近2/3買家來自海外後，倫敦市長薩迪克·汗（Sadiq Khan）本周抨擊這些投資者將這些住宅當做“金磚”。本月早些時候，英國首相卡梅倫也發表基於反腐敗的警告“英國一些地區，特別是倫敦的高端房產被通過空殼公司出售給海外人士，以用來貪污或洗錢。”

英國目前的法律規定無法確定這些被境外公司購買房產的確切房主，他們有可能是英國人，也有可能是外國人。律師和會計師會建議海外買家合法使用離境公司，並對他們的的身份保密，從而迴避包括遺產稅在內的賦稅。

這一情形未來將有所改變，因為卡梅倫在5月12日承諾做出改革：“所有在英國擁有房產的海外公司也必須公開註冊他們背後的買家。”

倫敦掌管住房的副市長James Murray稱他“非常擔憂倫敦地產市場成為許多離境公司的目的地，從而推升房價，致使真正需要買房的居民無法負擔。”

他補充說：“政府正確決策以確保所有希望持有英國地產的海外公司像英國公司一樣透明，這一點至關重要。”

根據土地註冊數據，倫敦被境外公司所有的住宅包括騎士橋199號。這棟住宅樓坐落於著名奢侈品商店哈羅德（Harrods）附近，被一個私人風水花園所環繞，它的201所公寓中有123所被境外公司擁有，其中大部分境外公司註冊於英屬維爾京群島。據巴拿馬媒體披露，其中一家公司被阿塞拜疆總統Ilham Aliyev家族所掌控。

另一處倫敦最為昂貴的公寓坐落于海德公園附近，它連酒窖和停車位的登記所有人都是註冊於列支敦士登、開曼群島和利比里亞的公司。這些公司背後的真實買家其中之一是俄羅斯企業家Leonid Fedun，他擁有一戶價值2300萬英鎊的公寓。

倫敦並不是唯一有此現象的英國城市。整個英格蘭和威爾士有99,344處此類地產，包括住宅和辦公樓，海外買家中90%註冊於避稅天堂。這一數字在2014年12月至2015年10間上漲了9%。

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（英國倫敦華人網）