Category: CA Investment Column

很多朋友可能都是第一次准备在加拿大买房，对加拿大买房流程等总是充满了很多疑问，在这里帮大家解答一些常见的关于买房流程问题。

加拿大的住宅类物业可间单分为楼花和现房。

楼花，也就是期房，可分为公寓楼花（Condo）和低层住宅楼花。买楼花对大多数物业投资者来说是一个不错的投资选择，因为是用现在的价钱去买未来的房价增值。而且买家也不需要一次付清购房款，只需支付较小比例的首付款作为投资杠杆。一般都是在1-2年内分4次付清首付款。如果是加拿大居民一般需支付总房价的20%作为楼花首付款，如果是非加拿大居民则可能需要支付房价的35%作为楼花首付款。

与买楼花相比，现房更加直观。可以随时通过经纪安排看房，买家可以非常直观的了解房屋现状和周围环境。选好房后也可以直接跟卖家确定入住日期。相比起购买楼花少了很多的不确定因素。对大多数华人买家来说，一般买家会支付35%作为首付，剩余是从银行申请的贷款。

加拿大居民和非加拿大居民在买房时有什麽不同吗？

首先，外国人或非加拿大居民也可以自由买卖加拿大房地产。

根据加拿大联邦政府《公民法》：非加拿大居民也可以购置、拥有和出售加拿大房产，其要遵守的规定和条件与加拿大居民或公民相同。

根据安省2017年4月推出的新政，非加拿大居民在金马蹄地区购买房产需缴纳15%的海外买家税（NRST）。GGH金马蹄区域包括：Brant，Dufferin，Durham，Haldimand，Halton，Hamilton，Kawartha Lakes，Niagara，Northumberland，Peel，Peterborough，Simcoe，Toronto，Waterloo，Wellington and York。请惨阅下方地图。

 

部分海外买家在满足一些条件后会获得豁免或退税。

豁免，满足以下任何一条的海外买家可免交15%的海外买家税。

1、已经拿到安省OINP省提名移民的买家；

2、安省接受的难民；

3、配偶为加拿大公民或永久居民。

退税，一部分海外买家可以获得Rebate退税，就是先交税，之后连本带息返还。只要所购买的房产作为主要住所，并满足以下任意一条，即可申请退税。

1、海外买家在安省购房后的4年内成为了加拿大公民或永久居民；

2、海外买家在安省买房后在安省以全职学生身份进行大学以上学习2年以上；

3、海外买家在安省买房后在安省全职工作1年以上。

在加拿大住宅类型有比较明确的分类，主要类型有：

Detached-House 独立屋

独立屋是加拿大最常见的住宅类型。一般主要分为Two-Storey Detached-House（二层独立屋）和Bungalow（平房），也包含三层独立屋和一些其他形式的独立屋。

Semi-Detached 半独立屋

半独立屋是相邻的两个住宅建造在同一块地上，并共享一堵墙。相比于独立屋，同一区的半独立屋价格要比独立屋低很多。

Link 连屋

连屋大多是两层，在外形上与独立屋没有什麽不同，只是两护外墙之间的间隔较小，一般仅能容一人侧身通过。房屋的基础有一部分或者全部与另外一护相连，有的连屋也有两护的车库连在一起的。

Condo-Townhouse 镇屋

镇屋的房主拥有自己居住单位的产权，但是要与其他单位的住护共同拥有住宅区内的公共设施。公共设施由物业公司负责管理，业主需要每月支付相应的管理费。

Attached/Row/Townhouse排屋

排屋和镇屋在外形上没有什麽区别，主要在房屋的所有权形式上有所区别，产权形式上比较自由。排屋的业主拥有自己居住单位的所有权，不与其他单元的业主共同拥有小区内的公共设施，不需要支付管理费，也称为Free Hold Townhouse（无管理费镇屋），一般在价格上也要比Condo-Townhouse要贵一些。

Condo 公寓

公寓这种住宅形式在人口密集的市中心区域最为常见。房主拥有自己居住单位的产权，但是要与其他单位的住护共同拥有大楼内的公共设施。公共设施由物业公司负责管理，业主需要每月支付相应的管理费。公寓的公共设施一般会比Condo-Townhouse（镇屋）更齐全，例如健身房，游泳馆，公共图书室，等等。

确定了在加拿大的买房意向后，买家就需要专业地产经纪的帮忙了。

在加拿大买房与在中国买房不同，在中国买房，不一定要找地产中介，很大一部分情况都是直接跟卖家或开发商谈。谈好交钱就是。

但是在加拿大，买房是个复杂又专业的过程，没有经纪的帮助买家很难查询房源和物业的具体信息。而且加拿大大部分为低层物业（国内也叫别墅…），房屋结构跟国内区别很大，各类房屋、社区的价格差别也很大。如果没有充分了解市场，没有专业人士协助，只是通过私买私卖购房，买方吃亏的情况非常多见。

地产经纪都帮买家做哪些事儿？

加拿大地产经纪有义务核实房产相关情况，向客护披露有重大影响的因素，以充分保护客护在房产交易中的利益。作为买家的经纪，主要会帮助买家：

1、详细了解买方要求 ：预算、物业类型、社区、学区、结构、买家喜好，目标物业的卧室、车位数量等。

2、在经纪专用系统中寻找符合条件的房源，挑选出合这的物业供买家比对和选择。

3、预约并带领买家实地看房，讲解并回答买家相应的问题，并帮助买家分析总结；

4、比较周边物业的成交情况，查询目标物业的历史成交记录，确认物业具体使用面积（不是所有卖家都会公布准确的物业面积，也有些卖家还会写错物业面积，买家和买家经纪最好在下Offer前花5块钱在系统里面购买以下物业的具体面积，做到心中有数）、惨考物业内部装修的折旧和升级等信息，帮助买家制定谈判策略。

5、代表买家下Offer (买房合约意向文件) 以及准备其他相关法律文件，并与卖方谈判争取以合理并对买家更有利的价格帮助买家促成成交；

6、帮助客人联系或推荐银行贷款人士，协助客护顺利贷款；

7、帮助客人安排房屋检查Inspection，如果房屋出现较大质量问题，帮助客人提出解抉措施，例如要求卖家尽快维修，或降低成交价格等。

8、帮助客人推荐律师办理房屋转让手续、帮助客人联系保险公司办理房屋保险（在加拿大购买物业一定要买房屋保险Home Insurance才能过护，除非是购买Condo类的共管物业才可以在不购买房屋保险的情况下过护）。

9、协助客人联系相应公司开通水、电、气等相关服务，确保交接过程顺利和成交后的跟进。

在加拿大买房，一般买卖双方都各有一个地产经纪，所以一般不涉及地产经纪偏向一方的情况。如果地产经纪为了自己的利益而隐瞒或虚构信息，从而推动双方交易，委托人有权随时起诉经纪人，并索取经济补偿。

并不是物业交接后，地产经纪就不需要再负责任了。如果发现自己的代理地产经纪在自己的物业交易中存在违规行为，即使交易结束多年后，委托人依然有权向相关部门投诉或起诉曾经的代理经纪，并索取相应补偿。

双方地产经纪的佣金由卖方全部承担，买方无需承担经纪佣金费用。

在加拿大的房地产交易中，Offer实际上就是一种“买卖的协议（Agreement of Purchase and Sale），通常由买方准备。买方的经纪人根据买方的要求起草，由买方签字后再交由卖方过目。卖方可以Counter Offer（还盘），买方也可以再还回去，几个回合之后，双方达成一致，在Offer上签字，该Offer即成为了具有法律约束力的合同，双方都要遵守。

一份标准的购房Offer通常包括以下内容：

1、基本细节：买家和卖家的姓名，物业地址。

2、购买价格，同时包括定金、首付款和银行贷款等。

3、私人物品的处理，如窗帘、橱房电器、洗衣机和烘干机等是否留下。

4、买卖双方承担的基本责任和义务。

5、交房时间和要求对方答复Offer的期限。

大家口中常说的购房条件是什麽？

一般来说，Offer分两种，一种是无条件的，Firm Offer；一种是有条件的，Conditional Offer。Firm Offer一经签署，买卖双方必须无条件遵守。有条件Offer通常附加一个贷款条款和一个验屋条款，主要是为了保护买家的利益，保证买家在不能贷到款或所购房屋不满足买方质量要求时，能拿回定金，并无需承担法律责任。

贷款条件：虽然价格、产权交割日双方接受了，但买方如果未能在规定时间(以五个工作日为最常见)内申请到“满意”的银行贷款，买方有权单方面解除合同，足额收回定金；

验房条件：在规定时间内，买方付费请验房师对房屋的主体结构、屋顶外墙、冷暖系统、电路安全等等进行验房。如果买方对验房结果不“满意”，买方有权单方面解除合同，足额收回定金。

管理文件（Status Certificate）

购买Condo Apartment 和 Condo Townhouse 时，买方要求想阅读管理公司出具的管理文件。

其它特殊条款

买卖双方都可以根据自身的情况及可能遇到的问题尽可能地明确写到Offer中，以免以后发生不必要的纠纷。 有经验的地产经纪人在起草Offer时也会充分考虑到常见的问题，并列举到Offer中保护买方的利益。

Offer 生效后买家需要先交纳购房定金，通常定金（Deposit）是购买价的5%，一般合同约定在双方在Offer上签字同意后，24个小时之内，支付到卖方经纪公司的信托帐护。这个帐护受房地产服务法例的制约，经纪公司不可以随意动用，如果一切顺利的话，定金在Completion Date（交接日）才会支付给卖方。

交房前通常卖方会允许买方再看1-2次房。通常是测量尺寸，好去购买家具，了解下房屋内一些设备的使用，检查房屋内状况是否良好，之前卖方答应的事是否做了，谈好的家具是否都在，等等。

交房前1-2天，律师会通知买方将购房首付款交给律师楼。还有其他费用包括律师费，土地转让费，地税，等等。

房屋交接日，通常到下午3点以后买家可以到律师楼取到钥匙。一般按照合同，卖主可以在房子里待到下午6点钟才离开。安排在交房日就搬家具的买家要注意，很可能卖家还在屋里，或是还没搬完家。如果一定要交房日就搬家的话最好提前跟卖家协调。

加拿大二手房交易的过程大概就是这洋，对本地买家和海外买家几乎没有区别。但合同成立之后，在贷款方面各家银行的政策和审核不同，海外买家最好提前多找几家银行的贷款顾问咨询。

责编：Adam Chen

加拿大置业专家李丁专栏全集

 

 

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转眼2018年已经过去，市场从2017年的高烧到2018年的温和理性，整个2018年可以说是在政府调控的措施下给了市场一段十分必要的冷静期。辞旧迎新，Daisy黄岚照例要对一年的市场数据进行分析整理，希望帮助朋友们在这样一个波澜不惊的时段把握一下市场的方向。

先来看看【大多伦多地区各市镇的所有房屋均价及三甲榜】

King作为传统的超大地块独立豪宅的优势依然凸显。依旧和去年一样保持头牌位置。其次是Oakville, 今年均价从第三位上升到第二位，稍稍超出了去年亚军Richmond Hill。

Oakville这个区域Daisy黄岚要重点说一下。在2015、16年别墅市场疯狂上涨的时候，Oakville的涨幅有一点点滞后，而到了2017年4月刚刚有了一个大的提升的态势的时候，又出了海外买家税。所以Oakville这个区域具有一定洼地价值，再加上学区普遍较好，社区比较富裕，值得好好精挑细选。

再来看细分的【大多伦多地区各市镇的独立屋均价及三甲榜】

这份独立屋榜单上多伦多中城区名列榜首，这无疑得益于其汇集了三大豪宅区跑马径Bridle Path、玫瑰谷Rosedale和约克维尔Yorkville。第二名不出意料之外依然是King City，老克勒钟情之地。第三名和第四名分别是Richmond Hill和Oakville。都是华人近几年喜欢置业的区域。

再来看一下Condo方面的情况。Daisy黄岚在这里只总结多伦多以及邻近多伦多的市镇的Condo, 因为离开这几个大多伦多核心市镇，Condo除了自住，投资基本没有太大价值。

从【Condo均价及三甲榜】我们可以看出C09玫瑰谷Rosedale区域占据了2018年的Condo均价榜首，C02区域中因为有著名的约克维尔Yorkville而排名第二，C012区属于多伦多midtown中城区（Daisy黄岚之前有多篇多伦多中城区及其著名私校和公校的介绍），名校云集生活方便，Condo均价名列第三。这里要重点指出的是，2018年的三甲同样也是2017年的三甲，可见累计几代人的地段积淀的优势根基多么深厚。

紧随以上的主榜单，再给大家发个小福利：经常发现很多客人对大多地区的区域没有什么概念。Daisy黄岚整理了各区域独立屋成交中位价的图片，带您看一下这些市镇的中位价“样板房“，帮助大家对各区域中位价独立屋树立一目了然的坐标系，希望对大家投资删选区域有一定帮助。

DURHAM区位于大多伦多东部，除了Pickering, Ajax, Whitby, Oshawa还可以看看，其他地区基本都属于远郊了。

YORK约克区不论从人居环境还是教育，在大多伦多来讲都是首屈一指得了，其中的Richmond Hill, Markhan, Aurora, Vaughan, Newmarket，King, 甚至是Whitchurch Stouffville都是很宜居的。

SIMCOE可以说是多伦多远郊了，但对追求田园生活，又不必去Downtown上班的朋友来说，不失为一个好的选择。

PEEL皮尔区紧邻多伦多西部，其中的Mississauga市和Brampton市公司云集，也有不少制造业企业，工作机会较多，Caledon也是也西人较喜欢的大独立屋云集之地，有点像York约克区的King市。

HALTON区最值得一提的就是Oakville, 她风景秀丽，又沿安大略湖，好学校也很多，这也是为什么房价一直名列前茅又坚挺的原因。

多伦多的中区无疑是整个大多伦多地区独立屋房价最高的高地。从北面的北约克，到中部的中城区，一直到市中心的豪宅别墅区。历史的积淀，稀缺的土地，可以说在这里置业独立屋就是身份和实力的象征。

Daisy黄岚年度总结陈词：如果说2017年是直冲云霄戛然而止的一年，2018年是宏观调控温和理性的一年，那2019应当就是理性后的布局甚至是捡漏的一年了。

责编：Adam Chen

 

律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

 

 

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这会儿正坐在COTE-DE-NEIGES 街边的一家TIM HORTONS赶稿，早上9点送完孩子，找到这家咖啡店点上一杯热咖啡 ，一边码字，一边等着11点的参观预约，准备带一个客人去蒙特利尔大学边一个独立别墅参观。

坐在这里真是感慨万分，就在13年前，我还在窗户外对面街角的大楼里上班。那是2005年初，我刚完成3年律师助理专业学习，找到了这家犹太兄弟办的移民律师事务所上班，从刚开始只能听，说得很慢，到后来老板频频加活，不得不列个长表和老板打打嘴仗，要求他加人……那些事就象昨天刚发生的。干了两年，拿着政府补贴生孩子，休了一个长长的产假，老公小店换大店，就走上了和很多当年移民一样的开店之路。中间多次想着重新回去上班，可是因为孩子，工作时间，及法语的问题，倒底没有再回去。上班之路就一下10年耽误下来。总不时拷问自己，当年花那么多时间学习后悔么（中间还花3年时间在MCGILL大学完成了一个管理专业的硕士级证书）？

今天再回头看看开，真没什么后悔的，即使没有上班，我也用我所学的法律知识和房东签上公平的租约，有理有据地和房东讨论他该不该涨价，该不该来修水管，在房东威胁我要上庭告我时，我不着急地告诉他，“理在我这儿，您尽管去！” 还有，读懂每一份的生意及房子买卖合同，和律师要求删减或增加相应的条款保护自己的利益，在每一次签字之前清楚自己的责任和义务……这些都 得益于当年当律师或公证师的老师们一字一句的法律条款详细解释。从2017年开始了地产执照学习后，这些优势就更明显了。作为地产经纪，房子成交是结果，过程其实更重要，因为这其中包含很多关于法律有关的操作程序，一个不慎，可能买卖合同取消，或者为买家或卖家带来法律纠纷，将本来一个美好的安家计划变成了一个可能持续多年的恶梦。所以我们花了大量时间来学习魁北克的合同法，商法，公司法，魁北克地产有关法规政策，具体操作细则，及每一份需要填写的交易表格中每一条每一款的意思。和我们没关的，我们也要知道怎样去找答案，比如找谁办新的土地证，证书有些概念是什么意思（解释有关的产权文件是公证师的事，但我们也得懂一点），如何向市政咨询及申请改变相关土地用法更改，找谁办贷款，找谁验房，房子有问题找哪些专家进一步查验，谁可以维修，到哪儿买家俱，找谁帮忙搬家，有谁可以做室内设计，手艺好的装修师傅上哪儿找……由于那三年的法律学习，了解了这个社会基本的运行准则，做起地产经纪也变得更有底气了。

还有那三年的管理专业学习，学了加拿大的会计，税法等十几门课，后来虽然没有象大多数同学那样去考会计证书，但在过年10年的生意运营中，我和税务局，会计师，银行打交道，自己为员工发工资，交保险，每三个月报GST,QST消费税，到年底还要给政府报财务报表，损益表，员工工资报税表……也算是学尽其用了。在做了整整10年杂货后，2015年我们卖掉所有的杂货店后，一年多时间的商业考察及找寻，我们找到了市中心的一个62个房间星级宾馆，现在由老公和他的合伙人正在努力地经营着……课本上的知识和生意中的实践相结合，我可以自信地说，想买生意或者大型物业的朋友，我也可以为你们出谋划策了。

2018年最后的一天，我去看望了两个去年跟着我买房的客人。一位客人是在LACHINE，排名第一的私立中学Collège Sainte-Anne附近以31.5万元买到一套3间卧室的公寓房，刚上市第二天就去看了，马上下OFFER，5天时间买下。现在是父母住着。他高兴地告诉我，楼边马上就建大超市SUPER C，老人家住着很高兴，走路5分钟就有超市ICA，和其他商店，走个十几分钟就是著名的圣劳伦斯河边公园，风景优美。他们不用每周末带着父母到处买菜散心，只要高高兴兴地带着孩子去过周末就行了。女儿就在SAINT-ANNE中学读书，万一有事他们来不及接，还可以直接到外公外婆家作功课。总之，这房他买的十分满意。

另一个客人在LASALLE区以36万元买下了一个联排别墅，全家人已经高兴地搬进去，新年在新家请朋友聚会了。见我到了，他们挺高兴，告诉我同一条街一模一样的两套别墅挂出来卖，价格比他们的高出很多，我拿出手机一查，可不是么，一个挂着49.9万元，一个挂着48.9万元，户型一模一样，装修稍稍好点。我说：“别乐啊，这价定得太高，他不好卖的。不过另一方面确实说明你们的房子涨价了，也就4个月的功夫，涨个2万元是没问题。”当家的是个实在人，嘿嘿笑着说，“我们买了就打算好好住着，没想着卖，这涨价和我们没关系。”我连说：“可别这么想问题啊，不是卖了房子才挣钱，房子涨价，你就是不卖，过两年重新评估做贷款，你就可以多拿出好几万元来了，到时想想做点什么投资都可以啊。”他这才恍然大悟，“嗯，到时再请教你。”我笑了，“行，到时带你再买房投资或买个生意都行。”

这两天看到朋友圈一个老友发了网红复旦大学教授陈果的一个短视频，在视频中，她说：人生一世做好两件就行了，一件是自己好好地活着，另一件就是帮助更多人好好的活着。说得真简单，但确实是直指人心。2019年开端，我就把它做为我的座右铭吧，希望能通过自己这些年的经历，帮助更多需要的人找到温暖的家，挣钱的生意。你们满意，生活得更美好，是我最大的快乐。

如果您对在加拿大投资置业感兴趣或有任何疑问，欢迎致电400 041 7515联系资深房产顾问。

责编：Adam Chen

 

 

 

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2018年很快又要过去，在多伦多学生相信已经考虑下一年新学期开始的计划了，不在多伦多的孩子如果决定明年来这里读书，也要开始做打算如何申请签证了。现根据我所遇到的不同家庭的类型，来谈谈我们大家所关心的学区和学区房的选择问题。

几年、十几年以前，来到多伦多的人除了技术移民，就是投资移民，这两种身份的家庭，来到多伦多，有居住身份，选择居住房屋因家庭经济情况而异，比较简单。

经济条件特别好的家庭，可以选择多伦多豪宅聚居地，Rosedale、Foresthill、Bridle Path（跑马径），这三个区一直以来是各明星政要和高端人士的首选之地。它分布在downtown（市中心）和北约克之间，Yonge街左右。

这三个地区离downtown近，社区成熟，古木参天，环境优雅，更重要的很多顶级私校分布周围，孩子接送非常方便。这些学校有男校Ucc、Cresent，女校Bss、Branksome Hall、Havergal，混校TFS等。

如果选择公校，几个比较有名的高中如：Lawrence park CI、Northern SS、Yorkmills、Leaside，还有附近的几所小学，都在多伦多乃至全省排名领先，孩子们有很多的选择。

经济条件相对不错的家庭，不想购买很贵的房屋，又不想远离市区生活，适合选择在北约克附近居住。这一片特适合白领家庭的人士居住，绿化和社区规划都很成熟。

这一片有几个不错的公立学校，Earl Haig、William Lyon Mackenzie C.I等各有特色，尤其这里还有过几个排名特别靠前的小学也各有千秋，吸引很多家庭租住公寓也要送孩子去这些学校。对于年轻的家庭，有这样不需要学费而又有优质的学习环境，的确值得好好利用。

住在这里，交通方便，生活也方便，大小饭店罗列在Yonge街两边，尤其以韩国的和中国的及其他的各种餐厅出名，还有很多的快餐店，特别适合都市生活的人们。特别是从国内来的白领阶层，来到多伦多这个大农村，远离城区会非常不适应。这里既有城市的一点小喧哗，还有乡村的寂静。向东向北开车无论近远都可以找到很多家乡味道的饭店和中国超市，是工作人士的首选。

而且，这个社区的公寓也很多。对于习惯了都市生活的小家庭，如果喜欢公寓，有很多的选择，花费不多，享受健身房，游泳池……何乐而不为呢。

由著名开发商Pinnacle International开发的One Yonge Condo（央街一号公寓），位于北美最长的街道Yonge St（央街）和安大略湖的交汇处。央街1号将会包含三栋95层、80层和65层大楼，共有3885个混合公寓单元，将成为多伦多最高楼之一。大楼与PATH相连，可直接步行至中央火车站，地铁站等，交通指数100分。拥有无敌湖景和城市风光！
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那如果您不喜欢离都市生活太近，您又喜欢安静，不需要受工作位置的限制，您的选择就很多。你可以选择康山、万锦和列治文，这三个社区的学校都不错，有很多排名前十的高中和小学，公立学校和教会学校都可以的。

这三个社区房屋相对较新，中国人多，周围中国口味饭店很多，超市很多，吃惯了中国口味，住得近一点，也是一种口福啊！缺点是没有地铁。

当然，如果您想学点英语，交点外国朋友，不愿意和同胞们住在一起，您可以详细选择在Oakville、Burlington等几个地区，这里有大的和海一样的优美的安大略湖，也有大的找不到邻居家的院子。这里也有著名的私校Appleby College，大大的美丽的校园让你驻足而望。

关于有多伦多居住身份的家庭在选择购买学区房（公立学校校区），最注意的一个问题，如果你看好了一个学校，一定要到多伦多教育局的网站上，根据学校的区域限制，查看你要选择地房子是不是在要求之内。有些非常热门的学校，即便是你选择的房屋就在学校的边上，但也不一定可以去这个学校入读，切记查看！

其实多伦多可以选择的地方还很多，需要慢慢去了解，我也会慢慢介绍给大家。

上边部分我所谈到的是带有居住身份的家庭的选择。

我简单谈谈外国人在加拿大选择学区房应该注意的问题。

这一两年，随着十年签证的签发，很多没有当地居住身份的旅游者也来到多伦多居住，并且带着孩子来读书。他们就是所说的外国人。

2017年上半年以前，房市非常火爆，相信与来自国外人士的购买者有很大关系。2017年四月之后，外国人购买房屋需要交税的政策实施之后，多伦多的房市冷了下来。

但是来到这里读书的人还是大有人在，为什么呢？多伦多的教育局允许外国孩子到当地的公立学校读书。公立学校的选择，也按照家庭地址来选择，购买的、租赁的房子的地址都有效。唯一不同，交一部分学费，这个费用，相比起国内的有些私立学校，还有这里的私立学校，费用已经很低了。很多中国的中产阶级，把孩子很早送到这里，并且有母亲陪读。

这部分家庭的孩子们选择多伦多的公立学校可以分两部分来考虑，小学初中部和高中部。

小学初中部，基本按照居住地址来安排学生就读的学校。居住地址可以是购买的也可以是租赁的。

高中部会有所不同，很多高中都有了新的规定，比如Earl Haig高中，从今年开始，持有外国人身份的学生不能就读这个学校，所在本校区的学生被按照家庭地址分到就近的各个学校。

如果选择约克地区的学校还有所不同，很多高中和小学都可以接受外国留学生，但是政策会不会改变，接受的名额有没有限制，还要以每年教育局的最新规定来执行。

很多外国人选择学校方面关于私立和公立存在着误区。不是所有的私立学校都好，不是所有的公立学校都不好，也许有的私立学校不适合你的孩子，也许有的公立学校恰好适合你的孩子，我们要分析学生的特点而选择合适的学校。

关于外国人购买房屋需要交纳新税的问题，需要注意两点：

1. 哪些人可以退税？

• 从购房之日算起4年内成为加拿大公民或居民者；
• 全日制学生在校两年或以上的大专、大学留学生；
• 合法的全职工作一年或以上的工签人士。

政府会将您的税退还并付利息，但要求所购房屋必须是主要居所，并且是他/她及配偶独自拥有。

强调：留学生购房不能与父母一起注册产权，否则无法退税。

年龄低于18岁的未成年学生不可以单独注册房屋产权。

2. 哪些区域需要缴15%的额外税？

在整个安省的大金马蹄地区（GGH）买房需要加纳15%的海外买家税。GGH区域包括：Brant、Dufferin、Durham、Haldimand、Halton、Hamilton、Kawartha Lakes、Niagara、Northumberland、Peel、Peterborough、Simcoe、Toronto、Waterloo、Wellington和York。

外国人选择住房的问题除了税务问题，房屋住址和对应的学校的关系，还有一个父母亲最应该关注的问题：选择的学校是否设有ESL班，这对年纪小，英语基础薄弱的学生尤为重要。

这些问题看起来简单，但在处理的过程中琐事也非常多，希望购买学区房的家庭中能够咨询并得到专业人士的帮助。

责编：Zoe Chan

 

多伦多资深房产经纪人马莉专栏全集

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投资商业地产时有一句行话，说看一处商业地产是否有投资潜力取决于三个因素——地段、地段，还是地段！这么说虽然有些绝对，但至少说明选择一个好的地段，的确是决定投资成败的关键因素。这点对酒店投资同样适用，甚至更加明显。今天，我们就来给一些有意投资酒店的朋友，尤其是一些华人朋友一些建议，看看投资酒店时有什么基本的注意事项。

酒店选址的黄金法则——找个客人觉得方便的地方

在选择酒店地址时，我们首先要问一个问题，就是我们的客人希望住在哪里？究竟有哪些因素会让他们去订一个酒店房间？一般常见的考虑因素有下面几个。

1. 对于因公到访的旅客，酒店是否靠近他们的工作地点。比如是否靠近商业区、旅游区、工业区、学校、医院。
2. 对于出行比较频繁的旅客，比如观光客之类，酒店是否靠近公交系统。比如是否靠近交通主干道、地铁、公交、火车，甚至是否便于步行或骑自行车，都是选址的标准。
3. 还有就是酒店周围有没有生活服务设施，比如餐厅、酒吧，还有商场。

这些归结起来就是要了解你的目标客户究竟属于哪类，又有什么样的需求，处在怎样的消费区间。他们是希望在实惠的价格和优质的地理位置之前寻求平衡？还是说他们宁可付更多的钱，也要住在出行便利的市中心黄金地段。了解潜在客户的究竟想去哪，并且有针对性的选择地点，这是酒店选址的核心。因为客人从来都不是为了住酒店才来多伦多的。

尽量选择已经成熟的社区

即便是一些资深的酒店投资者，也可能会犯一个错误，就是对某片区域的未来过于有信心。但是笔者作为商业地产经纪，很多时候又不得不提醒买家，他们所看中的那片区域可能目前并不适合用作酒店投资。至于以后会不会合适，那是一个很大的不确定因素。有意投资酒店的朋友，最好不要在这个问题上太过冒险。因此选择一个比较成熟的社区，相对更稳健，也更保险。

这点对投资酒店的华人朋友尤其重要。因为华人的文化就决定了大家喜欢集群而居。再加上语言和文化之类的因素，因此在华人多的地方大家会比较自在。如果选择住宿，很多华人客人也会首选那些华人较多，且中餐馆比较集中的地方。

当然，试图捡漏，并且反其道而行之也不是完全行不通。比如纽约的布鲁克林区就是一个被许多商业酒店投资人所津津乐道的例子。当初因为纽约的人们厌倦了曼哈顿的拥挤和高价，开始逐渐向城市周边迁移。布鲁克林就随之发展了起来，很多酒店和商户纷纷入驻，而先大家一步在布鲁克林捡漏的Williamsburg酒店自然就捡了一个大便宜。但这种做法一般比较冒险，对于专门从事酒店经营或投资的大财团可能不成问题，但多数投资者并没有多少资源和渠道来评估一块区域未来的发展潜力。所以购入现在正在经营，且客源相对稳定的酒店，肯定更加可行而保险。

其他还要注意什么？

如果你是想新盖一栋属于自己的酒店，或者想购买一处你认为潜力客观，但目前经营不佳的酒店，那么还有许多别的问题需要考虑。比如，

• 这片地皮根据城市区域规划的规定，是否允许盖酒店？如果不能，是否可以短时间内获得许可？
• 土地大小是否允许建造足够多的房间？
• 你能购买或租赁这栋建筑或这块土地吗？业主是否会考虑交换部分以换取酒店业务的股权？
• 这片区域现有的其他酒店经营状况如何？周边又是否有其他新建的酒店？

实例——Hwy7边的“华人酒店区”

当然，这么说有点抽象，我们可以拿华人投资者最容易选择的华人群体来举例。许多来自中国的旅行团从皮尔逊机场下飞机后，都会选择在万锦和列治文山交界处，Hwy7附近的宾馆下榻。这里也集中了希尔顿、喜来登等一系列高档酒店，以及他们的下属品牌。从谷歌地图上，即可看出这片区域酒店林立。而这些酒店承接的生意，很大一部分都来自华人，可以说是一片“华人酒店区”。

事实上，目前笔者手上就有一套位于这一区域的酒店在售。卖方叫价3800万加元，是某个著名连锁品牌的下属酒店，共有150间房。据卖方透露，他们现在就经常承接到来自中国旅行团的业务。

之所以很多来多伦多的华人旅客都选择住在他们这里，其中最重要的理由就是，方便！

首先，这里对那些坐飞机来多伦多的朋友很方便。虽然多伦多最大的皮尔逊机场位于大多伦多的西部，酒店位于北部，看似很远。但因为紧邻高速公路，只需要20分钟即可到达。从这里出发40分钟，可直达多伦多最南端的市中心Union Station。因此交通十分便利。而相比市中心，这片区域一来不是十分拥挤，二来价格也更加亲民。

其次，万锦和列治文山恰恰也是华人企业最集中地区域。位于此地的一些著名宴会餐厅，诸如钓鱼台国宴，皇家御宴等，更是在多伦多华人社区以承接商务和招待宴会而名闻遐迩。对于出于商务目的到访的旅客，这个区域有着独特的优势。

此外，这片区域位于多伦多最重要的华人聚居区内，而且周围就是一片发展相当成熟，同时生活配套设施也十分齐全的华人商业区。在酒店最集中的Hwy 7与Leslie路口，就坐落着著名的购物中心Time Square，与另一处万锦著名的购物中心First Markham Place也仅有不到10分钟的车程。而在Hwy 7上，则是各色中餐厅林立。因此，如果有亲友拜访也会相当方便。

而且同样在Hwy 7和Leslie的路口，还坐落着中国银行在加拿大的总部。这更为对于许多来自中国的旅客提供了极大的便利。

最后，在距离这片区域7分钟车程的地方，还有Seneca College的万锦校区。这么短的路程也方便了那些来看孩子的家长们。

事实上，多伦多目前的酒店买卖的市场潜力很大，仅笔者所知，就有多个酒店正在出售，其范围遍布大多地区各处。不过这些几乎都是暗盘，所以往往不为外人所知。如果哪位投资者有兴趣获取进一步的咨询和投资建议，可以直接与笔者取得联系。

责编：Zoe Chan

 

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