海外生子出生公民权或将被终结?换个方式享受加拿大福利!|居外专栏

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近日来,加拿大统计局发布了一组调查数据,结果显示在2010年至2017年间,1.2%的初生婴儿是双非婴(父母都非加拿大籍,却在加拿大出生的婴儿)。但另一组通过直接调取医院账单的调查结果显示,实际的双非婴人数至少超过官方数据的5倍(不含魁北克省的数据)。“双非婴”潮流发展之迅速主要是由于加拿大的“出生公民权”政策,即在加拿大境内出生的任何婴儿自动成为加拿大公民。婴儿的父母是合法居民或非法居民、游客,都不影响婴儿的加拿大身份。加之加拿大的福利待遇优厚,来此生育的准妈妈数量呈爆发式递增。

大批海外孕妇的到来增加了加拿大医院的负担,导致本地居民医疗资源紧张,这一问题已经引起很多当地居民的不满。今年10月19日,一份电子请愿书由一位列治文国会议员呈交众议院,请愿书要求修改《入籍法》,取消在加国出生的婴儿自动获得加拿大身份的惯例,除非双方父母有一方是加拿大公民或加拿大永久居民。目前移民部已委托成立了一个专门的小组,以便更好地研究赴加拿大旅游生子问题。

事实上,早在今年8月25日,加拿大联邦保守党全党大会在哈利法克斯的会议上已经提出了这一提议。这意味着如果2019年的总理大选中是保守党政府获胜,很可能准妈妈的“赴加生子”之梦将被打碎。加拿大并不是唯一考虑取消“出生公民权”的国家。10月27日,美国总统特朗普在墨菲斯伯勒的竞选会议上发表讲话,也称其计划签署一项行政命令,以终止在美国出生婴儿的“出生公民权”。

客观来讲,即使“出生公民权”的政策没有被取消,海外生子对于准妈妈来说也不是件容易的事。不仅要经受在海关被重重审核的紧张焦虑,还要经受生活环境及饮食差异带来的陌生、孤独感及不习惯。妈妈们不远万里飘洋过海,为了孩子能在未来有更多的选择。然而,这一切其实并不一定需要借助海外生子。在加拿大,只要父母有一方留学读书或赴加工作,孩子就可以随同并享受许多福利,这里我们重点介绍两点:

1. 免费义务教育

只要父母任意一方在加拿大读书或工作,子女随同即可在加拿大享受免费义务教育。在加拿大留学的任何国籍的国际留学生,只要就读职业学校、大专、本科、硕士、博士或者研究生文凭等课程,其子女即可陪同到加拿大读书,并享受加拿大高中及以下的免费义务教育。家长成功完成学业,拿到毕业文凭后可获得工签,子女仍可继续享受免费义务教育至高中毕业。

2. 儿童福利(Child Tax Benefit

这就是当地中国移民口中常提的“牛奶金”。在加拿大,每个小孩子从出生到18岁,都可以领取这笔补助。6岁以下的小孩每位可获得联邦最高每年$6,496的津贴,6岁至17岁的孩子每位可获得最高每年$5,481的津贴。而在魁省,政府会在联邦的这些福利上额外增加$2,430,也就是说在魁省的小孩最高每年可获得$8,926的补助。而对于外国人来说,只要孩子的父母任意一方持有效的学签或工签,其在加国住满18个月后便可领取这笔津贴,且这些津贴都是不用缴税的,可以更好地帮助父母提高子女的学习和生活水准。

从长远角度看,通过父母来加拿大留学或工作,孩子随读所获的回报远比海外生子获得的回报丰厚,且过程更加稳妥有保障。下面让我们以父母留学,子女随读为例从以下几个方面与海外生子做个对比:

这里天绮移民要重点提醒大家的是,对于那些没有打算海外生子却期望送孩子来加拿大中小学留学的家长,完全可以考虑以自己为主申请人来加读书。正如上表所示,这样不仅可以获得自身素质的提升,孩子也可以免费享受加拿大优质的公立教育。在读期间配偶可以申请开放式工签在加拿大合法工作,积累工作经验,补贴家用。学成之后家庭可选择适合的移民项目实现全家移民

特别值得一提的是在加拿大众多的移民项目中,魁北克经验类移民(PEQ移民)是最适合陪读父母转移民的项目。原因是陪读家长无需攻读一个历时长、语言要求高且需要很强学习能力才能拿到文凭的学习项目,而只是需要完成1800小时的职业培训课程即可申请移民。PEQ移民目前是加拿大性价比最高、用时最短、门槛最低的移民项目。它不仅适合高中毕业生及大学生,对已经结婚并且有孩子的夫妻尤其是一个简单快捷、经济实惠的好选择。详情可参见天绮移民往期文章:【魁北克快速经验移民项目PEQ移民深度介绍】。

作为家长,孩子的教育问题一直是大家重点考虑的头等大事。加拿大的教育资源和教学方式深得大家的认可。在这里学生的性格、情商、领导力等很多软性方面的培养均得到重视,从而帮助他们做到“德智体美劳”全面发展。为了下一代,家长们不妨换个思路让孩子们来到加拿大这片乐土学习。


责任编辑:Zoe Chan

 

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听说这个国家中国留学生人数排第一,不怕冷的他们图个啥?|居外专栏

据最新统计数据:从2008年到2017年,加拿大学习的中国学生总数增速高达226%。仅2017年,就有约14.1万中国学生在加拿大在读留学,占全部国际留学生的28.4%,换言之,每10个里有近3个是中国留学生

加拿大移民部公布统计数据显示,中国留学生数量在所有外国学生中排第一位。虽说全加拿大高等教育留学生人数比不上美、英、澳多,但增长速度甩出其他国家几条街——仅中国留学生每年新增数量就多达3万人

为何赴加读书如此火爆?加拿大缘何成为中国学生及家长们的心头好?

不少媒体都把这一现象归结于“特朗普效应”,但这一趋势早在特朗普宣布旅行禁令之前就已经存在了。那么,真实原因究竟是什么?

打铁还需自身硬,当然是因为加拿大冠绝诸国的教育优势咯,为此小编整理了加拿大教育七大优势,这些都对海外留学生有着巨大吸引力。

1. 教育质量全球NO.1

让人略微吃惊的是,全球教育质量最高的国家居然不是美国,也不是英国,而是加拿大。在最新的U.S.News“全球教育质量国家排名”榜上,加拿大稳居榜首,英国德国分别排在第二和第三。中国则排在了第25位

根本上来说,这是因为加拿大政府重视教育投入。每年加拿大政府的教育经费占全国生产总值的7.1%。与世界七大工业国的任何一个国家相比,加拿大是将国民平均所得用于教育最多的国家

2. 拿到手软的奖学金

加拿大大学向本国学生及留学生提供奖学金(scholarship)或助学金(allowance)。如果学生成绩等各方面都比较优秀,申请到多项奖学金是很容易的。

在加拿大,奖学金从高中阶段就开始提供,成绩较好的学生,可获得2000-6000加币不等的奖学金。硕士和博士奖学金机会更多,理工类专业尤甚。很多硕士都能拿到高额奖学金。而在读博士阶段,选择一些基础学科,物理、数学、化学获得全奖的可能性最大。无论是从物质方面,还是从心理方面,奖学金对孩子的鼓励都不容小觑。

要注意的是,由于加拿大奖学金的竞争比较激烈,并且遵循先到先得的政策,所以想要拿到奖学金,一定要尽早申请

3. 知行合一的带薪实习

带薪实习课程,即co-operative education,简称Co-op课程,由加拿大的公立大专及大学提供,一般从第二学期开始,由成绩优异的学生提出申请(含国际留学生),并通过学校及公司的面试;同时,学校负责Co-op课程的老师会对学生寻找实习单位及面试提供指导。

好处不言而喻。一方面,通过带薪课程学习,学生可以更清楚认识自己,有什么不足,要在哪些方面充电。返校后,会更有针对性地学习;另一方面,积累专业工作经验,建立人脉,扩展视野,有助于就业,尤其是对有意想在加拿大就业的外籍学生。

实习所得的报酬更是一笔可观的收入。薪水由两部分组成:一部分是雇主给予实习学生的,另一部分则是由政府为鼓励雇主雇佣实习学生而提供的补助。二者合一,已经接近于同等职位正式员工的薪水

4. 曲线救国入名校

与中国泾渭分明的教育体制不同,在加拿大,大学和大专院校之间有着相当方便的转学制度,学生可轻松进入名校。

由于加拿大许多大学的基本教育课程大同小异,从一所大学转学到另一所大学,基本教育学分很容易获得承认并转入新的学校。同一省份的大学因教育制度与体系高度统一,所以转学既方便、损失学分又最少。

以BC省为例,大学和大专院校所教授的课程高度一致,且学费比大专院校高出不少。先选择大专院校,读完大一和大二,再转入大学,可以节省一大笔费用。

至于跨省转学,学生只需要保存好所修课程的Outline即可,这些材料会递交给你梦寐以求的学校作为最终审核。

5. 热门留学国家中收费最亲民

加拿大大学在保证教育质量的同时,对海外学生的收费也较低。相较当前四个热门英语留学国家(美、加、英、澳),加拿大的学费收费较为亲民。

在美国和英国,留学生每人每年需要缴纳25-30万人民币的费用,但是在加拿大,每年的花费(包括学费、生活费等)大约需要13-20万元人民币,性价比极高。

6. 让父母不再担心的读书环境

加拿大以社会安全、公正与和平而闻名。在学校里,政府会提供24小时安保服务。而且在比较寒冷的地区,大学校园中的建筑通常由地下通道相连。这项设计不仅能防护严寒气候,而且保障了学生上下课会更加安全。

加拿大的求学氛围比较轻松,年轻人会有足够的空间和时间去运动、娱乐、旅行,尽情享受加拿大的风土人情。读万卷书的同时,也不影响行万里路!

7. 近水楼台先得月共享美国

在加拿大获得的学历广泛受到世界各国认可,尤其是美国。由于加拿大的地理位置距离美国很近,文化和语言非常类似。加拿大与美国也有着互惠及相对自由的出入境规定,出入方便,可以共享美国资源。

留学加拿大前的“神操作”

教育利好如此之多,难怪越来越多的海外学生会倾慕加拿大!

然而,不得不提的是,不管是在美国、澳洲、英国、加拿大,抑或世界上其他国家,一般来说,留学生完成学业后多数会收拾行李回国,因为很难取得合法身份。

诚然,学成后报效祖国理所应当,可对于那些想要在留学国就业以积累丰富的工作经验的年轻人,则意味着梦想折翼,人生的可能性就此少了一种

每一个中国家长都望子成龙,希望孩子能有个远大前程。因此,建议提前进行家庭身份规划,留学之前,就未雨绸缪,为孩子的将来做好准备。

要知道,拥有加拿大身份,不但在就读期间能够享受到国际学生难以企及的社会福利待遇,父母也可以陪读或随时探望子女,对孩子的成长和身心健康都大有裨益。而当学业完成以后,可以在当地工作生活,也可以去美国和其他西方国家发展。

到那时,真个是“天高任鸟飞,海阔任鱼跃”。何乐而不为?欢迎联系 外联出国 https://www.wailianvisa.com 了解更多。


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加拿大旅游签转学签VS直签|居外专栏

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最近天绮移民接到很多旅游签转学签(旅转学)的客户咨询。这些客户大致分为两类:一类是计划采用旅转学的方式来加拿大学习,进而移民加拿大。另一类则是办理旅转学,已经被拒签的客户。这些客户通过多种途径联系到天绮移民公司。咨询的内容都围绕着一个问题:旅游签转学签到底是否可行?

如此之多的咨询主要起因是近期网络传播了不少旅转学的拒签案例。天绮移民仔细地分析了这些客户的情况,发现有些客户是满足直接申请学签条件的,完全可以通过直签的方式入境加拿大。鉴于客户对于直签学签和旅游签转学签仍然存有很多的疑问,天绮移民通过这篇文章跟大家一起分析下两者的特点,并分享办理直签学签的成功案例供大家参考。

什么是旅游签转学签,其优势在哪里?风险在哪里?

简单来说旅转学就是凭旅游签证入境加拿大,之后境内申请学签。旅游签转学签成功的客户完成学业后,可以申请移民项目,最终达到全家成功移民的目的。这种方式主要依据是加拿大移民局提到的“如果学生完成一个短期的课程,并且满足了加拿大指定院校录取条件,即可以境内申请学签”。因为大部分人都满足申请旅游签的条件,而申请学签相对复杂和困难,所以很多人都将旅转学作为首要考虑途径。而对于那些年龄大,学历高,倒读,语言差,有拒签史或者资金有问题的申请人,旅转学如同是“特别通行证”一样,让人们寄予了很多的希望。值得肯定的是,旅转学政策拓宽了人们来加拿大留学的申请方式。同时也使得一些在海外很难通过的案例由不可能变成了可能,为申请者带来了便利。

然而,从天绮移民的长期从业经验来看,旅转学存在很多风险和弊端。首先, 申请人入境后需要进行语言学习,在短期内达到进入专业院校的语言要求并且成功拿到录取通知书,这本身就是一种挑战。其次,旅游签在境内的停留时间不得超过6个月,必须环环紧扣才能确保在6个月内完成旅转学的全过程。申请人在这种情况下,肩负着巨大的学习压力,又要面对价格不菲的学费、生活费,没有拿到学签前的日子,总是忧心忡忡。尤其是对于那些好不容易考入国内重点学校,退学来到加拿大上学的学生;或者是为了来加拿大学习不得不放弃国内高薪优惠待遇的家长来说,如果最终没有成功拿到学签,不得不按照规定离境,将会是鸡飞蛋打,陷入进退两难的境地。有些客户甚至还会永远失掉留学加拿大的机会。

什么是直签学签,其优势在哪里?风险在哪里?

直签学签指的是在加拿大境外直接申请学生签证,凭学习许可入境加拿大。很多人习惯性的将直签申请条件归为语言能力强,年轻、学历适合。其实由于个人学习,工作经历差异,部分大龄、高学历、语言不好的人也符合在境外直接申请加拿大学习签证的条件。

直签的好处显而易见:在入境加拿大之前就已经拿到了学生身份,人生规划已经非常清晰,免除后顾之忧。具体来说,那些原本就打算移民加拿大的客户,在拿到学签的时候就可以对于国内的生活和事业提前做出合理的安排。入境加拿大后,他们可以专心致志地学习,无需担心需要在有限的时间内转换好身份。有充足的时间准备自己在加拿大今后的发展方向。最重要的是,学签持有人及其家人可以有资格享受加拿大的福利,如适龄儿童免费教育、牛奶金、退税、配偶工签等。

不可否认的是相较于旅游签转学签,直签的申请难度普遍来说要大一些。直签的申请准备工作相对繁琐,对于申请材料的要求更加严格。从境外申请,最常见的拒签理由通常是移民官怀疑申请者有移民倾向或是财务不符合标准。申请人如果不了解如何做出合理安排,并且给出相应解释,则应向从业经验多,专业度高的合法从业人士咨询。在咨询的同时,申请人可以考核顾问资质并了解其专业水平,把自己的人生大事交给最信任的合法从业人员和公司来完成。切不可掉以轻心,耽误时机。

天绮移民发现,前来咨询的客户中,不少人由于对申请流程不了解,对自身条件的评估不准确而盲目选择了旅游签转学签的途径,甚至面临入境后无法申请到专业学签的局面。面对那些由于旅转学失败而前来咨询的客户,尤其是在了解到客户的自身条件完全可以通过直签的方式拿到学习签证时,我们很为他们感到惋惜。下面我们一起看看天绮移民的直签案例。希望通过真实案例让您进一步了解直签的好处,也希望可以给您增加采用直签方式申请学签的信心。

天绮移民直签学签案例,看看自己也可以么?

案例一

S女士,46岁,已婚。国外著名大学研究生毕业。为了孩子可以接受双语教育,决定通过留学进而递交魁省PEQ经验移民申请移民加拿大。天绮移民仔细分析了她的情况,认为尽管她存在大龄,学历高等不利因素。但是此客户其它的条件却是非常优秀的。最终为她选择直签,成功在境外帮S女士拿到了加拿大学习许可。按照加拿大针对留学生的优惠政策,她的孩子已经在加拿大开始了学习生活,而且是免学费

案例二

W女士,43岁,已婚。首次采用旅游签转学签被拒。之后又依据移民中介的建议,从海外直接申请学签,第二次被拒。W女士通过网络搜索找到天绮移民。天绮移民顾问分析了W女士的案例,找出了被拒原因,整合材料,向移民局作出合理解释。最终,为W女士重新海外递交直签申请,两周内拿到学签。

案例三

M先生,27岁,单身。国内本科英语专业毕业,没有工作经验,希望通过PEQ方式留学移民加拿大。在天绮移民的帮助下,M先生成功直接获得法语教育局的专业学签,从递交申请到获批只用了10天的时间。目前M先生已经开启了在加拿大的留学生活。因为是在法语教育局学习,M先生完成学业后申请魁省甄选CSQ时,将不用额外提供移民局认可的法语考试成绩(B2及以上),直接申请CSQ即可。为日后申请留学生转PEQ移民项目奠定了良好基础。

综上所述,天绮移民顾问的看法是:如果客户符合或是创造条件后可以符合学签直签的申请条件,客户应该选择直签。尽管直签拒签率相对较高,但相比旅游签转学签入境后的不确定性及由此带来的不便,直签还是值得一搏。特别要提到的是,目前旅游签转学签的条件变得越发严格,业界已有留学移民公司声明暂停办理。申请者要根据自身情况综合考量,切不可把旅游签转学签当做万能的解决办法,给自己留学和移民加拿大的征程带来不必要的麻烦。在此我们希望看过此篇文章后,您可以就自己的情况做一个评估。选好适合自己的方法,必然能够事半功倍。


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2018年10月大多伦多地区市场快报|居外专栏

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根据多伦多地产局(TREB)新近发布的月报,10月份GTA地区有7,492套各类房屋成交,销量比一年前增加6%,这已经是连续第5个月的回升,其中9月份按年回升1.9%,8月份升幅8.5%,7月18.6%,6月2.4%。

地产局的月报称,在10月份成交的各类房屋中,平均售价为807,340加元(约合425.5元人民币),比去年10月上涨3.5%。更引人注目的是,上个月各类房屋价格全面上涨,这是前几个月几乎没有出现过的情况。10月份,GTA地区独立屋不仅销量和价格齐齐升高,而且继9月份之后反弹,独立屋均价稳稳地居于百万之上!

多伦多地产局的市场分析总监 Jason Mercer在发布月报的新闻稿中指出,GTA地区10月份房市明显比9月份活跃,按年比较销量大增。但是新上市物业有限,因此供应端紧缺导致房屋价格普遍上涨。在GTA地区,房屋存量仍然是个问题,因此房价还有上升空间。

地产局的主席Garry Bhaura也认为,区域经济形势大好,加之人口增长继续,GTA地区的市场活跃,估计这个良好势头在2019年将继续。


居外精选加拿大房源:

花园豪宅外景

位于安大略省多伦多森克雷斯特大道(Suncrest Drive)的豪华花园别墅,设有前往Sunnybrook公园和爱德华花园的私密通道,简单的说,房子与花园紧密相连,可以说是一栋长在花园里的房子。

院子里的私人泳池

房子的配套设施非常齐全,私人泳池、健身房、双车位车库及环形车道,满足居住、出行的便利需求。

超宽敞大气的客厅

房间配备,也尽显大气:超大主套间配有双开门、燃气壁炉和步入式衣橱,主套间配有独立卫生间、淋浴间、双水槽和按摩浴缸,整个房子双人卧室一共三间,满足大家庭的住房需求,楼上还设有4件套浴室,配有可使用轮椅的无障碍淋浴间。

豪华双开门主套间,自带衣帽间

豪宅整栋售价579万加元(约3065万人民币),正等待新主人的到来。点击http://www.juwai.com/43436142.htm 或致电居外热线400 041 7515询盘。


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律师出身,多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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加拿大毕业工签申请被拒?亡羊补牢,犹未晚矣|居外专栏

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加拿大留学, 成功完成学业后会有一个福利: 获得毕业工签学生可继续在加拿大工作8个月甚至三年的时间毕业工签虽然相对来说容易申请,但却是留学生完成学业继而移民加拿大十分关键的一步,马虎不得。最近天绮移民接连收到同学的问询电话,原因是毕业后自己申请工签却被移民局拒绝,失去了合法居留加拿大的身份。在天绮移民的帮助下,客户成功地申请到了3年的毕业工签在此,天绮移民顾问就毕业工签的相关知识向大家做个介绍,希望各位留学生朋友们更加了解毕业工签,予以重视,不要为之后移民加拿大带来不必要的麻烦。

关于毕业工签(Post-graduation Work Permit,PGWP)

毕业工签(PGWP)是一种Open Work Permit(开放性工作签证),持毕业工签可以为任何雇主工作,且不需要提前有工作offer即可申请。在加拿大获得有政府批准DLI编号教育机构的大专、本科研究生、博士学位或者魁省职业培训毕业证书的学生,持学签即可拿到8个月到3年的工签。这对于留学生来说是个非常利好的政策,可以积累加拿大的工作经验,也为将来移民加拿大打下基础。

毕业工签的有效期

毕业工签的有效期在8个月到3年,那么如何确定自己申请的毕业工签有效期的长短呢?移民局的有关指南明确说明了工签的长短取决于所学项目的时间。学习项目时间短于八个月, 没有资格申请毕业工签;

  1. 在加拿大学习项目8个月以上但是不满2年的,毕业后工签所给的时间一般和学习项目时间相同(比如学习项目时间为一年,那么申请下来的工签有效时间也是一年);
  2. 学习项目时间大于或等于2年的学习项目,毕业后可以获得3年工签;
  3. 对于完成多个学位的学生来说,工签的最长期限为3年;
  4. 在魁省学习职业培训(Training)课程中,900个学时的项目对应8个月的工签,1350个学时的项目对应12个月的工签,1800个学时的项目对应3年的工签

申请毕业工签的条件

  1. 申请时年龄需要大于18岁;
  2. 在加拿大以全职学生身份(full time student)持续学习至少8个月(如果最后一个学期因为选课不足变成了非全日制的学习,该生依然有资格申请);
  3. 毕业于加拿大的公立高等教育院校(学院或大学)、魁省私立高等院校、魁省职业培训学校(这里需要特别强调的是,没有DLI号的私立院校颁发的大专证书或文凭是不符合毕业后工签申请学校的条件的);
  4. 持有学校开具的毕业证明或成绩单证明已完成所有学分,满足毕业要求;
  5. 在毕业后90天内申请(这里毕业后90天并不是指拿到毕业证书的那天起计算,而是从学校正式通知完成学业要求的那天开始算。请记住, 90天, 是申请毕业工签的有效时间);
  6. 申请时持有效的学签(Study Permit)
  7. 申请人只能获得一次毕业工签,如果工签用完仍然没有移民成功,就读第二个学习项目毕业后也不可以再次申请毕业工签。

递交毕业工签后,申请人可以立刻开始工作。只要在递交毕业工签时学签有效,即使在审理过程期间学签失效,毕业工签尚未批准也可以继续工作。

如何申请工签

申请毕业工签的方式有两种:一种是网上申请,另一种则是去边境申请。

边境申请

边境申请毕业工签最大的好处就是可以当天立即拿到工签,对于时间紧迫的申请者来说,到美加边境申请是最好的选择。但是在边境换工签需要注意,有可能拿到比预期时间短的工签。比如魁省1800学时的职业培训项目毕业后,有些同学在边境没有拿到3年工签。一旦在边境申请工签的时候遇到这种问题,一定要及时和边境的移民官说明情况并协商,如果协商不成就暂时取消办理,换另一个边境或者网上申请。边境办理工签的具体步骤请参考天绮移民的原创文章:手把手教您去边境办理毕业工签,超实用干货贴!

另外, 由于有些边境移民官员对毕业工签的了解不深入,还会给出不符合要求的毕业工签。 最近天绮移民就碰到这样的客户案例。 客户所学的专业是医疗秘书,毕业后马上收到了工作聘书。为节约时间,客户直接去边境申请毕业工签。可在边境拿到的工签上却明确注明不得从事与健康服务相关的行业。导致客户本来要去的医疗单位人事部门因此不敢接续录用。 在天绮移民的帮助下,此客户最终拿到了正确的毕业工签。

网上申请

网上申请, 所有的申请工作都在移民局的网站上进行。优点是基本不会遇到工签有效期不足的问题。当然最大的缺点就是等待时间较长。以2018年10月1日为例, 目前官方出具的受理时间网申为58天。 如果学生选择自己在网上申请毕业工签,还要注意的是一定要随时关注自己在移民局注册账户里面是否有官方发过来的信息。一旦要求补交材料,需要尽快将移民局所需的材料补交上去。天绮移民有这样的客户案例,客户自行申请毕业工签,因为没有注意到移民局发过来的补料通知而错过补充材料的时间期限,移民局在没有收到补充材料的情况下,做出了拒绝发放毕业工签的决定。

毕业工签申请被拒怎么办?如何避免申请不成功?

由于网上申请毕业工签的等待时间较长,有些同学在得知申请被拒后,已经错过了申请毕业工签的90天有效期。 申请者面临着学签已过期,工签又没有申请下来的困境,无法以合法身份继续居留在加拿大。如果遇到这种情况,天绮移民建议您一定要委托一个有资质的专业人士来帮您重新申请工签。以最短的时间恢复身份。 如果操作正确, 没有再次延误时机, 该学生还是可以重新获得毕业工签的。这里我们提醒要办理毕业工签的同学们注意以下事宜:

  1. 毕业前要及时查看自己的学签。如果学签有效期即将到期, 要及早续学签, 为日后成功转换毕业工签做好准备。
  2. 毕业后要及时递交网上申请工签或尽快到美加边境办理工签。
  3. 网上递交材料要齐全, 不得马虎。如个人在完成学业的过程中情况比较复杂,要主动书写解释信说明。不要掉以轻心。
  4. 如果申请人打算从事护理、幼教,中小学教育、及其它对健康要求较高的行业,需要额外提供体检证明。


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“以房养房”有技巧!出租房屋该怎样保值?| 加拿大

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众所周知,华人往往喜欢买房。而在买下房屋后,面对诸如地税、按揭之类层出不穷的费用,很多屋主都会选择把房子出租,然后“以房养房”。这样做固然可以在短时间内产生稳定,且收益不错的现金流。然而屋主也需要花费更大的心力来确保房屋不会因为养护不当而贬值。那么今天就让我们来看一下,出租房屋该怎样保值

养护房屋——房东的责任

一般来说,维护和管理一个出租的房屋会比仅仅持有一套房屋花费更多的心力。然而如果您作为房东,那您首先要明白,保持房屋质量其实是一个房东的责任。从法律上说,房东有责任为租客提供一个“可居住的空间”。所谓的“可居住”,意味着租客所租用的空间必须是适合日常生活的,包括不能有危险或设备缺陷,房屋必须符合当地建筑安全和健康规范。

作为房东,甚至有责任对房屋中的设施,以及房屋状况进行常规的养护。很多华人屋主认为,常规养护费时费钱,尤其是将房子出租之后,更是认为这样做吃力不讨好。这种想法其实是不对的。对房屋进行常规养护,可以及早发现房屋中所存在的问题和隐患。所有房屋或多或少都会存在一些问题,房龄越久,问题可能越多。而这些问题,越早处理就越是可以省钱。

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其实站在房东和屋主的角度上说,养护房屋不仅仅是出于法律上的责任,同时也是为了规避安全风险,也能保证房屋不会贬值。而租客们当然也愿意选择那些养护得更好的房屋。因此养护房屋,最终维护的也是屋主自己的利益。

日常养护的细节

那么当我们把房子租出去之后,应该怎么做才能保证房屋不贬值呢?下面我们就给大家讲一下日常养护最容易被忽视的几个细节。

1、注意门和锁

首先,最容易被大家忽视,但偏偏是最不能忽视的养护细节,就是门和锁。门锁可能会随着时间的推移而磨损。严重的,可能会降低房屋的安全系数,即便不然,也可能会妨碍您的租客开门回家。而门一旦用的时间太久了,也可能会关不紧。一扇不能紧闭的大门同样可能存在安全隐患,在冬天时还会在供热上造成浪费,增加房东或租客的生活成本。

2、检查地毯

地毯一般不会存在什么安全隐患,但是检查地毯能帮你尽可能早的发现许多问题。比如说,如果地毯的边边角角已经磨破了,那就赶紧把这块地毯换掉。尤其是有新租客要来看房子的时候,一块干净整洁的好地毯绝对能给房子加分不少。

3、空气过滤网

如果您的房子有取暖设备,或者有外挂式的空调,那么您必须勤于更换空气过滤设备。一个好的过滤设备能防止灰尘和杂物碎屑进入机器,从而确保它们运作得更加良好。空气过滤网该多久换一次?每个滤网的情况不一样,很难一概而论。但有一条标准是一样的——只要你觉得滤网脏了,那就得换掉。不是说要等到滤网沾满灰尘,脏得不能再脏了,这才想到换。而是说,一旦觉得脏了,就立刻换掉。

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4、检查通风管

房子里的通风管也同样负责将空气从锅炉输送到整个房子,然后再回来。在加拿大漫长而寒冷的冬季,保持通风管的清洁和畅通就尤其重要了。如果它们是脏的,那房屋中的制热效果会非常的差。

5、检查电器

尤其是冰箱、烤箱这些租客经常要使用的电器。房东当然不会,也不可能经常更换它们。但作为房东,应该时常留意这些电器有没有损坏。这不仅仅是说访客使用不当所导致的认为损坏,还有年久失修造成的自然损坏。理论上讲,房东对这些电器是负有维修责任的。如果您注意到冰箱发出些很奇怪的嗡鸣声,那么最明智的做法是在房客向您投诉前先把它修好。

6、检查天花板和屋顶

这点在加拿大特别重要,尤其是在即将到来的冬天。因为加拿大冬天的雨雪天气最容易最对天花板和屋顶造成破坏。而在遭遇雨雪天气时,原有的房屋缺陷也会特别明显的暴露出来,而且还会越来越严重。事实上,很多房屋就是因为天花板和屋顶养护不到位而贬值的。所以建议赶在冬天到来前彻底检查一下屋顶和天花板。这既是作为房东的责任,也是屋主养护房屋的必须。

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7、检查房屋外立面

在检查时尤其要注意有没有大面积的洞。有的话赶紧修好或者堵上。这些不仅仅是安全隐患,也不仅仅会在冬天加重供热负担。更重要的是,这些洞可能让一些生活在外面的小动物有可乘之机。如果屋子里闹了老鼠,或者偷偷溜进一只浣熊,那一定会让租客和房东都感到无比头疼。

8、灭虫除害

如果您的房屋很不幸得招惹了那些不速之客,那么一定要趁早除灭。无论你选择在哪里买你的房子,它都很容易受到至少几种害虫的侵害。除了老鼠,还有防不胜防的昆虫。所以作为房主,不仅要检查房屋外立面有没有漏洞和裂缝,还需要经常检查出入口、地下室、阁楼和其他暴露在户外的区域。同时出租屋的房东也要督促租客时保持房屋的整洁。另外,如果在院子里栽种有树木,那也要注意。绿色植物赏心悦目,但也可能是一些害虫的栖息地。而树木本身也可能受到虫害的感染。治理虫害是一件非常让人头疼的事。所以最好的方式是防患于未然。而一旦虫害发生,那决不能拖延,甚至需要雇佣专业人士来处理。否则可能会带来更大的损失。

9、经常记得检查水管

尤其是秋冬时节!这点对于身在加拿大的独立屋房主尤为重要。因为加拿大的冬季往往寒冷而漫长,一般不利于房屋的养护和维修。尤其是室内外的水管,如果质量不好或保养不当,那么很有可能挺不过一个严酷的冬天。所以具有养护房屋经验的人,一定会选择在秋季天气还算暖和的时候检查水管的工作情况。如果你发现水槽底下存在滴水或者渗水的现象,或者你发现水在管道中的流速异常缓慢,那么你一定引起重视。因为这些细节背后可能隐藏着巨大的隐患。另外,无论您持有的是独立屋还是公寓,作为房主,您也必须确保所有的水龙头、卫浴和供水设备都能正常运转,没有任何泄漏。

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10、检查门窗

作为屋主,一定要定期检查所有的窗户是否干净,还要确保它们都能正常的打开和关闭。这不用花费多少时间,但是收效却很显著。如果一扇窗户被粘住了,或者因为长期不动而卡住了,那么可以试着用一点润滑剂。千万不要觉得这是小问题就放着不管,不然事情可能越来越糟。而且一扇不能正常开闭的门窗,是一个极大的安全隐患。一旦发生事故,房主是可能承担责任的。

最后,有些朋友可能对自己养护房屋方面的能力不太自信。还有一些朋友可能是“空中飞人”,需要经常往返于加拿大和国内,因此没有多少时间来照管房子。在这种情况下,作为屋主可以请专业的房屋管理公司,或者委托一位物业管理员来代为照管房屋。这肯定需要支付额外的费用,具体费用从数百到数千不等。但这也能帮很多屋主解除后顾之忧。

另外,如果您实在太忙,没有办法经常去检查出租的物业,那么最好抽几个有空的日子,一次性把那些重要问题全都检查一遍。对于房屋中的隐患,永远都是越早解决越好。

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留学加拿大该不该买房?当地金牌经纪人实话实说|居外专栏

我是一个母亲,儿子的同学中有好多是来自国内的留学生。我又是一名在加拿大多伦多工作多年的地产经纪,工作关系接触了相当多的留学生。根据我的经验谈谈到加拿大留学的孩子们到底该不该在加拿大置业?

能来加拿大留学的孩子,相当大的一部分家境都还很不错的。个别的家境条件一般,但为了孩子读书,让孩子有个的美好未来,家长就是勒紧腰带,也要送孩子出来读书,这只是少数家庭。我呢,今天就主要从大部分家庭的角度来探讨一下吧。

自住角度:

第一,安全的角度

这是作为母亲最为儿女担忧的问题。这几年发生在留学生身上的案件,让我越来越不安!尤其刚刚在5月份,多伦多东边世家堡多大校园附近的出租屋,因为着火,一个刚刚18岁的多大女孩子被大火困在房间,等到消防员赶到,发现她脸朝下,已经没了气息……那天当我看到这则新闻时,我难过得无法直视新闻里转播的女孩子的照片。作为旁观者,我都如此,我无法想像,孩子的父母怎么能接受这样的一个现实,怎么度过失去宝贝女儿的下半生……我只能默默地为他们祈祷!我不希望这样的类似事件再发生!

还有不知道大家还是否记得几年前约克大学那个死在出租屋的可怜的中国女留学生。如果她不是和别人合租,住在地下室,怎么会受到骚扰,怎么会可怜地在青春年华离开这个世界!痛定思痛,我想给送孩子们来加拿大读书的家长们一个建议:既然有能力送孩子出来读书,就不要再吝啬手里的钱,再给孩子找个安全的住所,最低为孩子购买一套小小的但又相对安全的公寓吧。

一般的公寓都有24小时的安全门卫,如果有烟雾火警,立刻就有人知道。进出人员需要登记,陌生人也不容易进到公寓,从而引起不必要的人身安全问题。

第二:舒适的角度

国外公寓的设计和国内大部分家庭居住的公寓设计是类似的,而且还有很多优点。

从外部设施上,一般的公寓除设有24小时的安全门卫,设有烟雾火警,公寓里还设有免费的健身房,标准高的公寓还设有游泳池、会客室、游戏室等等,特适合年轻人 的节奏。

从空间上讲,公寓面积较独立屋小,不需要额外的时间和费用去打理屋子外边的花、草、扫雪等等,因为这些都含在了公寓的管理费里边,有管理公司派专人打扫。

从内部配套上看,公寓里的厨房配套设施(炉子、烤箱、微波炉、洗碗机和冰箱)和洗衣机、干衣机等一应俱全,属于国内的精装修房。只要您买上床、桌子和电视等必须品,分分钟拎包入住的节奏,不需要费心思去装修。

第三:便利的角度

从位置来说,公寓一般建在交通比较方便的马路边,交叉口等附近,学生没有车也可以通过地铁、公交车来安排自己的上学及工作,既节省了时间又节约了买车和支付关于车辆的一切费用。

第四:文化差异的角度

在加拿大生活,有一个大家都必须特别注意的问题“信用记录”。这个信用记录可以影响很多。一个人信用积累是靠信用卡使用,还款及时不及等很多方面慢慢累积起来的。学生刚刚来到加拿大,没有信用记录,又没有收入来源,主要靠父母的资助来完成学业。加拿大尤其是安省的很多大学,只给第一年的新生提供住宿服务,以后三年都要靠学生自己去学校附近租房子居住。所以租住房子的需求量很大,就给学生们租房子带来很多麻烦,除了没有信用记录,还因为学生们年纪轻轻,很多不懂得保持房间的卫生,搞得一团糟,久而久之,很多房东对年轻学生租住房子形成一种反感,造成了越来越多的学生租房很困难。租费也不断地因为竞争激烈和房价上涨而暴涨。

每一年的夏天在租房旺季,当我代表房东拒绝出租给学生,或者我代表学生租客一次次被房东经纪因无信用记录无收入来源而被拒绝的时候。我会再一次地说,如果学生们家庭条件许可,购买一套属于自己的房子吧,有一套自己的小公寓就不会经历那么多沮丧和无奈。

投资角度:

第一:从公寓的安全性上来讲

从房屋构造上来说的。在国内,大部分的房子是钢筋混凝土结构的,即便是独立屋,高级别墅,钢混结构也是首选。而加拿大的房子,独立屋、半独立屋、镇屋,基础部分是混凝土,基础以上全部是钢木结构。这种房子有很多优点,但最大的一个弊端是容易引起火灾!尤其是在目前加拿大的出租市场上,很多出租屋的地下室并不符合政府要求的防火规范和建筑要求。一旦出现火灾,虽然说房东要承担一定的责任,可是如果真的是失掉了生命,钱又有什么用呢?

所以,留学生的家长们一定要对加拿大的房屋类型和构造有所了解,慎重地给孩子建议。孩子们毕竟年轻,丢三落四,忘记关火,房子如果老旧,又超负荷用电,很容易引起火灾。所以,相对而言,钢混结构的公寓安全系数更高一点,管理简单,适合没空打理房屋的年轻学生们。

第二:根据家庭负担能力购买合适的物业

居住在公寓有很多好处。这是对独自在外的留学生们讲的一个问题。如果有家长陪读的小留学生们,那就要根据家庭的负担能力购买适合的物业。现在有很多妈妈带着读小学或中学的小留学生孩子来加拿大留学。她们就要选择在学区范围内租住或购买房子。居住在大多伦多的很多学区房周围的公寓里,并不一定就可以有资格选择你想就读的学校,所以只有购买独立屋或半独立屋之类的房子。

这些房子一般都有自己的前后院,花草树木茂盛,适合家庭居住,如果是全新的房屋,设计新颖,智能设备都运用在家庭的每个角落,这样的房子,每一个人都会喜欢,有条件的话,怎么能不买呢?

第三,从经济学的角度上及一个经纪人的角度来分析这个问题

很多留学生包括他们的父母经常来问我,给学生买房子合适吗?这是我工作中经常遇到的问题。让我用数据和大家谈谈吧。

2011年—2012年前后,多伦多市中心的公寓一室一Den的房子才40万加元左右,一室一厅也就35万加元左右,出租价一室一厅大概1500加元/每月,现在多伦多市中心一室一厅的房子平均大概在55万加元左右,出租价一室一厅在2200到2500加元左右。看看这些数据,6年左右大概涨了20万甚至更多,每年平均3万的涨幅。

一个多伦多大学的留学生学费一年大概4万加元,如果按照租住房子一年大概在18000元左右。那孩子4年学习下来,房子的涨幅就可以抵消学费的四分之三,相当于和本地孩子一样在多伦多读大学。学生大学毕业之后,如果留在本地,还可以继续持有房子,不必为房价的涨跌而担忧。如果离开,卖掉房子,还会赚回本金甚至更多。

学生在自己的公寓里学习居住,避免了一次次搬家,避免了安全的隐患,节省时间,节省金钱,这是一笔多划算的买卖。

第四,从市场需求来看

近年来多伦多房屋租赁市场非常火爆。每年有很多的留学生进入安省在多伦多及周边学习。租房市场供不应求,导致很多学生在夏天入学季节租房时遇到很多困难。房东不接受留学生入住,入住需要交多个月乃至提前交完一年的租金的……只要家庭条件还不错的学生,我觉得父母都可以考虑在这里投资一套甚至多套公寓,一来解决入住问题,二来是以房养房,不失为一种好的投资策略。

第五,从汇率来讲 

现在的加元兑换人民币比率非常低,是历史最低期。国内的房价已经相当高了,将国内房子转成现金,将人民币转成加元在国外投资,鸡蛋不能放在一个篮子里,这也是普通人理财都能明白的道理。

第六,外国人买房的退还问题 

2017年四月,安省增加了一条外国人买房必须缴纳15%的额外费用。这个政策的出台,确实影响了一部分人在安省的购买计划。但是如果您是一位留学生,并且购买的房子用来自住的,那两年之后,您就有权力通过律师申请退税,这也是留学生购买房子的一个非常有利因素。

第七,受加拿大的移民政策影响。

加拿大是一个多民族国家,近年来的移民政策一直比较开放,每年有几万人来到加拿大。多伦多作为金融经济的领头羊城市,房子的需求量很大,选择在大多伦多地区投资,不会有很大风险,是符合市场经济规律的。

这些是我自己的一些观点。无论从家庭,从孩子的安全以及经济方面,如果您是一位留学生的父母,如果您认为我的观点值得考虑,或者有任何的疑问,请咨询我,我愿意与您探讨。


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多伦多资深房产经纪人马莉专栏全集

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“百万移民计划”弦外音:距离加拿大从没这么接近过!|居外专栏

当地时间11月1日,加拿大自由党政府宣布全新的“百万移民计划”,该计划勾勒了政府在2018-2020年各类移民政策的预期变化及目标接收的移民总数。

现任移民部长胡森(Ahmed Hussen)称,这是加拿大近期历史上最具有野心的移民计划”。

该计划一次性公布了未来三年的配额数目,分别是:2018年31万,2019年33万,2020年34万。其中一半以上为经济类移民身份!具体分类见下表:

其中,关于经济类别的配额,具体分配如下:

2018年的配额中,经济类各类别比例如下图:

加国移民政策2018连放大招

移民部长胡森在众议院明确表示,未来几年,加拿大每年的移民配额不会低于30万,这是一个新的底线。

回顾以往,我们发现,联邦政府的移民配额整体一直上行。过去几十年来,加拿大每年接收移民约25万人,现任自由党上台后,从2016年开始,移民配额就大幅上涨到了30万,而在“百万移民计划”中,这一数字将在三年内实现“三级跳”,并于2020年定格在34万。相较此前的25万,抬升幅度可谓惊人!

关注加拿大的朋友一定也注意到了,这并非2018年加拿大头一次释放移民政策利好。

10月11日,联邦移民局正式实施新版移民入籍C-6法案,对居住时间和语言考试年龄限制等条件都有所放宽;不仅如此,为配合新政,移民局同时更改了入籍申请和入籍指引,取消移民纸的要求,且放宽了依亲子女随父母申请移民的年龄上限,从19岁上调至22岁

每年增长的移民配额,移民局对待移民的开放态度,以及不断推出的移民利好,未来加拿大成为较容易移民的国家是妥妥的啦!

加国移民政策慷慨为哪般?

相较于同处北美地区同为老牌移民国家却在不断收缩移民政策的美国,加拿大可谓是另一种画风,对新移民极具亲和力。

那么,是什么导致了加拿大屡屡放宽移民政策?长期来看,加拿大的开放态度会否有所转变?

归根结底,在于加拿大目前的两大难题:劳动力短缺人口老龄化问题。

劳动力短缺问题在加拿大相当严重!请看1990-2014年G7成员国劳动人口占比走势图,发达经济国中,加拿大劳动力人口占总人口比例长期属于较低水平,进入2000年后,更是垫底,徘徊在44%-46%之间。

之所以会出现这样的局面,主要原因是1946-1965年出生的“婴儿潮”一代集体退休养老。其中,第一批人已在 2011 年满65岁退休。今年,出生于1953年的人面临退休。在未来十年间,婴儿潮一代将全部退出就业舞台,空置出大量就业岗位。

雪上加霜的是,婴儿潮一代人留下的就业岗位乏人填补。请看上图,加拿大年轻人口占比滑坡明显,从1990年的七国中第二名下降到目前的第四,这意味着劳动力不仅现在短缺,未来更将青黄不接。

现如今有多少个空缺呢?

据加拿大劳动力市场调查报告显示,全国私营企业第三季度总缺少36.17万个劳动力,职位空缺率为2.8%。不列颠哥伦比亚省职位空缺率最高,有6万个空缺职位,空缺率为3.4%。

这些数字还在不断扩大中,加拿大要想维持其经济的高速发展,势必就要“借人”喽。

借新人来解旧人的烦恼

自1960年以来,加拿大老年人占比持续走高。最新预测数据显示,2036年加拿大老年人占比将达到23%-25%,2061年,24%-28%。届时,加拿大可能会有1200万老年人,儿童呢?只有800万!

随着老龄化问题加剧,越来越多的人从经济贡献者成长为福利享有者,这给现行的高保障的养老和医疗体系以致命威胁。专家预测,到2035年,有500万加拿大人退休,就业人数却不断减少,不足以支持老年人和退休的人。到2045年,加拿大养老金支付需增加47%,而医疗资金成本需增加57%。

在破解老龄化难题方面,与当前美国和欧洲反移民倾向日益加剧相反,加拿大不断放宽移民政策,希望通过移民,使医疗保健成本下降,抵消人口老龄化并资助社会保障系统。

2011年至2016年,加拿大共接收了大约120万新移民,这些新移民在2016年占加拿大总人口的3.5%,其中71%的新移民年龄在35岁以下,从而有效缓解人口老龄化带来的压力。

或许是尝到了新移民的甜头,加拿大推出了三年百万移民计划,将“借人”速度提高了一倍。而且为了达到这一目标,加拿大政府不惜血本,因为实现上述3年计划估计将花费联邦政府4.4亿加元。另外,移民局还将通过提高申请处理效率,来减少80%配偶资助申请的积压,缩短移民申请进入程序的时间。

胡森这次很开心,他认为将钱花在移民身上物超所值。“移民是政府为国家经济繁荣作出的重大投资,它将使所有加拿大人现在和未来受益。

这样的动力和干劲下,你说,加拿大移民政策还能不继续宽松下去吗?

“百万移民计划”的真相

本次移民计划的真正亮点并不在配额年5%的增加上,而在于其是三年持续增长的连续性政策。

以往,加拿大政府会在每年年底发布下一年的移民总体配额,根据当年的经济发展和政治要求进行调整,往往曝出巨大冷门。如取消已近有数万申请者等候的联邦投资移民,实施技术移民54新政、51新政,尤其是2015年全新推出的Express Entry的网上申请系统更是改变了经济类移民申请的整体构架。

这次“百万移民计划”的发布,覆盖了未来三年的移民政策和配额,所有移民类别保持不变,配额稳定增长。从另一方面来说,这,等于向全民释放了一个重要信号,加拿大的移民政策正趋于稳定,以移民为代表的多元文化主义也必将是加拿大未来的长期基本国策。

这,也是加拿大联邦政府唱出的最诚恳的一句,“加拿大欢迎你!” 欢迎联系 外联出国 https://www.wailianvisa.com 了解更多。


责编:Zoe Chan

 


外联出国欧洲总监周婕专栏全集

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不要让贫穷限制了你的想像力:怎么来评估鉴赏豪宅?| 居外专栏

首先,先定义一下豪宅豪宅不能完全用金钱多少来定义。因为每个国家,每个城市和地区之间的房地产价值差异太大了。同样的房子,在多伦多这里卖300万加元,在美国湾区有可能就是千万豪宅。西温哥华随手一指的房子就好几百万。澳大利亚的朋友也指出,多伦多这里两300万的房子比澳大利亚千万的房子看着要好很多。(允许我这里代表广大加拿大人民偷偷乐一下)。所以我在下面谈到的的豪宅指的是在多伦多西边金马蹄地区,紧挨安大略湖边300万加元或是以上的豪宅

外观看上去是这样的:

还有这样的:

第一眼印象最重要。豪宅也不例外,第一眼豪宅看的是建筑风格

豪宅都是建筑设计师按照屋主的要求精心设计,依照图纸修建的。所以有别于开发商成片开发的小区:所有房子看上去都差不太多,基本是Model A,B, C的区别。豪宅区每个豪宅都各不相同,有鲜明的特色和建筑风格。当然占地面积也是相当的大。一个公顷,几个公顷也是很常见。私密性是豪宅主人最注意的。

——比如传统城堡式建筑

——至简的现代风格

——浪漫主义的cottage度假屋风格

——乡村复古路线的

而房子的内外部装修装饰风格也是保持流畅一致的。比如刚才的乡村复古风格,里面的装修是这样的:

城堡式风格,里面有一个哈利波特式的图书馆:

现代风格,崇尚简单装修,越少越好“minimalist”

第二就是看房子的内外装修,软硬件配置

面积:一般至少要在3,500平方尺(相当于325平方米)以上,4个卧室是基数,卫生间越多越好。一般4个卧室,6、7个卫生间是很正常的配置。有看官问,要这么多卫生间干嘛?每一个卧室一般都自配卫生间,另外地面一层一定要有客人用的Powder room,地下室要有包括淋浴的卫生间。有的在后院的凉亭也会有卫生间。

车库:至少2个车库,3车库,4车库,甚至5、6个车库都很正常。双层车库也很多见。

酒窖:地下室一般都有专门的酒窖,有的大有点小而已。

家庭影院

泳池,后院

健身房、桑拿室;酒吧、娱乐室;室外网球场、篮球场…… 贫穷限制了想象力。这样的配置清单可以很长很长。

第三,几百万豪宅肯定会给买家带来一到几个惊喜,就是我们常说的“WOW factor”比如

——无敌湖景

——主卧室自带超大卫生间,宛如进入私人spa场所

——私人酒窖

——内部专业顶级的音响配置或者smart home device(注意右手边的一堆智能控制板)

安大略省金马蹄地区沿湖的百万豪宅,是传统上当地有钱人聚集的地区。近年来随着各种新兴产业的蓬勃发展,还有国际热钱的涌入,这里已经打破了传统的人口构成。越来越多不同族裔和背景的人口涌入这里,大家和睦相处。

看了这篇文章,你是不是更有动力努力工作了呢?

 


责任编辑:Zoe Chan

 

加拿大金马蹄地区地产专家栾兰专栏全集

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全球通用!投资商业地产的五条致胜之道 | 居外专栏

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商业地产往往投资不菲。且不说之后的经营,单就物业本身的价值来说,一次成功的商业地产投资,就可能会让投资人获利数倍。反之则可能损失惨重。江晓清那么怎么样才能保证投资的风险最小,可能的利润最大呢?下面是一些最基本的,并且也是放之四海皆准的注意事项。

  1. 选择“许可用途更广的建筑

一般来说,建筑物的允许使用范围越广,市场的转售价值就越高。在做出购买决定之前,确保你仔细评估一片土地,或者一栋建筑的“区域用途限制”(zoning restrictions)。例如,如果你购买一幢只用于制造的物业,那么当你有朝一日需要将这栋物业出手时就会发现,你的买家群体受到了很大的限制。要解决这个问题,有两种办法。

第一,就是在出手前完成一个Rezoning的工作,让物业在出手时具有“多功能”的优势

第二,就是在挑选物业时,在被选物业能够贴合自己需求的前提下,选择已经完成了Rezoning的物业。比起前者,这能从根本上解决问题,当然是上上之选。

比如笔者手上一个在售房源,原本是两栋教学楼,本身因为内部设施齐全,同时兼具了教学和宿舍的功能,还邻近多伦多西区的著名大学,非常适合作为私立学校。因此在进行市场推广时也主要面对有志于私校投资的客户。但因为大楼本身已经获得市政批准,可用作包括护理中心、医院、养老院在内的十余种用途,这就大大拓宽了它的潜在客户群。

  1. 选择物业时,大小要符合需求

和住宅一样,在挑选商业物业时,大面积总是很有诱惑力。然而,一味挑选大面积的物业,也可能会在出手物业时遇到不必要的麻烦。但物业的大小也并没有一定的规律。关键看面积是否能和物业的功能相符。

如果是一般的零售业,那么通常来说,面积越大,潜在买家就越小。因为除了少数几个零售业的巨头,加拿大零售业通常都是小本经营,一般也不需要太大的面积。

但如果你是想购买类似私立学校这样的物业,那么大面积就是有好处的。因为通常学校面积越大,教学资源越是完整齐备,就越容易吸引家长和生源。同时大面积的私立学校,也利于树立自身在教育行业中的品牌形象。比如目前在多伦多西部有一处可改建为学校的在售物业,面积超过15万平方英尺,还附带大面积的园林。这无疑就非常适合作为优私校的选址。

  1. 选择地段必须适合商业需求

在选择地段方面,投资商业地产远比购买自住房要复杂得多。不同种类的商业投资对地段的要求各有不同。比如,你如果要购买一处现成的物业来从事零售业或者餐饮行业,那你挑选的地方就必须有足够多的停车位和和足够方便的行人交通,另外物业本身还得配上有吸引力的装饰。如果选在交通要点,那还能引来不少过路客。

一般来说,一些大品牌就很注意这个问题。但凡是有人气的路口都会有他们的分店。因此如果您的财力足够雄厚,甚至可以考虑投资购买整片的Plaza。如果那上面大品牌林立,那投资回报往往也能够保证。比如笔者手上的另一处占地近5英亩的Plaza,就位于密西沙加的繁华地段,其上还有Mr Greek, Thai Express等多个加拿大著名的连锁餐饮品牌,因此也是投资商业地产一个不错的选择。

如果您从事的是小型的批发行业或者制造业,那地段和客流相对不是那么重要了。但是您必须确保自己的经营符合政府在区域规划方面的规定。此外,还得考虑这个位置是否利于员工上下班,以及是否能在周边找到合适的雇员。

而对于那些个人的、专业化的,或者创造性的工作,交通要素就更加重要了。而且无论是买是租,这些企业通常都需要一栋写字楼或一间办公室,而且还要有足够快的网络。对这样的企业来说,留住员工是关键。因此选择市中心商业区,或是交通枢纽的位置往往会带来不小的战略优势。

  1. 最好是投资有环境认证的物业

Leadership in Energy and Environmental Design (LEED),会提供独立的第三方认证,其认证针对的是建筑物、家庭或社区在关键部分的设计和建造,是否对人员、环境等方面有利。比如说,是否利于节水节能,是否能保证空气质量,是否对人无害,等等。投资商业地产时最好是选择经过认证的物业,因为这一认证除了能保障投资安全外,还能给物业增添额外的价值。

当然,凡事有利有弊。拥有认证的物业价格往往也更高。所以最重要的是找到风险和成本之间的平衡。至少在购买物业时一定要注意环境。如果经营的业务本身,或者接受这项服务的客户对环境要求非常高,比如学校、酒店、高档地产开发之类,那最好是选择风景优美,环境宜人的区域。比如先前提到的那处适合作为私校的物业,即是如此。

当然,如果物业本身在节能环保方面有特别的优势,这自然更好,比如绿色的屋顶,以及确保空气净化系统。目前来看,这些都是一栋物业的加分项。但由于加拿大是一个非常重视环境卫生和生态保护的国家,在今后,这些条件很可能变得越发普遍,甚至可能成为一栋物业的必备项目。

当然,就目前看来,这些还属于锦上添花。毕竟任何一个加分项都可能涉及成本问题。在成本固定时,将目光首先投向一些更切实的优势,比如优美的环境,或绝佳的地段,那自然是一种更好也更具效益的做法。

  1. 挑选一个好的地产经纪

    在投资商业地产的过程中,地产经纪的作用远远大于一般的住宅地产投资。一个好的经济往往能决定一场投资的成败。因为多数商业地产都是不公开的暗盘,只有经验丰富,人脉广泛的地产经纪,才能掌握足量的信息。如果投资者完全靠自己来寻找这样的投资机会,那自然是事倍功半。

    一个出色的商业地产经纪甚至可能帮你完成上面所说的绝大部分工作。不仅会评估适合你业务所需要的空间大小,还会仔细调查有关建筑用途规划的问题,而且他或她将确保你花的每一分钱都物有所值。一个优秀的经纪,甚至还会对商业地产市场的长期走势进行评估,以出物业未来可能实现的增长空间。

 

责任编辑:Zoe Chan

 

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