Category: CA Investment Column

根據多倫多地產局7月4日公布的月報，整個大多地區在今年6月份共在MLS上售出房源8,860套，較去年6月增長10.4%。6月售出的房屋均價為$832,703，也比去年同期上漲3%。

今年上半年銷售上漲8.5%

根據TREB的月報，如果與去年同期比較，各類房型除了condo之外銷量均大幅上升，半獨立屋和鎮屋各漲9.4%和12%，而獨立屋漲幅更大，高達18.6%：

TREB在新聞稿中稱，不僅是6月份銷售轉好，其實今年上半年整體上與去年同期比較，房屋交易也更為活躍，房屋銷售上漲了8.5%。

MLS綜合指數更漲了3.6%

TREB的月報顯示，今年6月份各類房屋的平均售價為$832,703，也比去年同期的$808,066上漲3%。

如果按照更為准確的MLS綜合指數（HPI），那麼上月房價比2018年6月更漲了3.6%。

HPI是根據房屋類型進行了調整的基准價格，HPI反而高於所售房屋的均價，主要在於半獨立屋，鎮屋及condo售價回升，令基准價格漲至$798,500。

如果從整個2019年上半年來看，6個月的平均售價為$810,661，也比2018年上半年增長了2.4％。

接下來讓我們看看六月份各主要房屋類別的具體銷售數據：

獨立屋

獨立屋方面，整個大多地區六月獨立屋交易4,225宗，獨立屋均價$1,018,987。其中，多倫多地區成交995套，均價$1,332,639，數量和價格均居大多倫多地區首位。

皮爾區成交872套，數量上居於第二，均價$951,420。在皮爾區中，成交數量最多的是Brampton地區，共計518宗交易，但均價最低，僅$856,338。交易數量排第二的是密西沙加，273宗，但均價最高，達到$1,109,743。Caledon地區售出81套獨立屋，均價$1,025,864。

Halton區六月共成交498套獨立屋，均價$1,097,790。成交數量最多，且均價最高的是Oakville，共售出168套，均價$1,392,489。其次是Burlington，售出135套，均價$1,001,813。Milton售出109套，均價$965,132。Halton Hills在數量在數量和價格上都位列最後，售出86套，均價為$840,897。

半獨立屋

六月大多地區共售出886套半獨立屋，均價$830,015。多倫多售出最多，為333套，均價也最高，為$1,055,423。

皮爾區銷量位居第二，為322套，均價$701,737。其中，Brampton售出數量為全區最多，共185套，但均價卻最低，為$674,629。密西沙加售出125套，均價為全區最高，為$740,948。Caledon僅售出12套，均價$711,208。

Halton區僅售出51套，均價$728,348。其中Milton售出27套，數量上為全區第一，均價$715,019；Oakville僅僅售出9套，但均價$827,872，遠遠高於其他區域；Burlington售出11套，均價$719,900；Halton Hills僅4套，平均價格為$617,625，為全區最低。

Condo鎮屋

六月Condo鎮屋共售出683套，均價$608,187。多倫多市售出236套，均價$704,533，銷量價格均居於第一。

皮爾區六月銷售量位居第二，共222套，均價$580,089。其中密西沙加售出159套，均價$611,966。Brampton成交63套，均價$499,635。Caledon則沒有成交記錄。

Halton區鎮屋銷售量排名第三，共80套，均價$555,176。Burlington數量第一，為39套，且均價最高，為$576,136。Oakville數量價格均為第二，數量為27套，均價為$573,654。Milton和Halton Hills都成交7套，均價$497,607和$424,698。

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Condo公寓

Condo公寓六月共售出2,149套，均價$590,274。其中絕大多數集中在多倫多，共1,497套，均價$636,606。

皮爾區的Condo交易數位居第二，為314套，均價$463,481。其中密西沙加位居全區第一，售出265套，均價$471,762。Brampton銷售數量位居第二，共48套，均價$347,677。Caledon僅成交一套，價格$672,000，因此均價為全區最高。

Halton區六月售出Condo公寓107套，均價$502,357。Oakville位居第一，共47套，且均價全區最高，為$541,939。Burlington售出42套，位居第二，均價為$488,810。Milton售出15套，均價$436,667。Halton Hills僅成交3套，均價$400,333沒有成交記錄。

ATTACHED/ROW/TOWNHOUSE

六月，Attached/Row/Townhouse 共售出797套，均價$713,540。

多倫多市共售出120套，均價$1,017,533，為整個大多倫多地區最高。皮爾區售出162套，均價$655,014；Halton區售出158套，均價$690,457。

皮爾區中，Brampton售出最多，為114套，均價$627,518，為全區最低；密西沙加售出32套，均價全區最高，為$747,368；Caledon售出16套，均價$666,219。

Halton區中，Oakville售出51套，數量居於第二，但均價遠高於其他地區，達$814,521。Milton銷售數量最多，為81套，均價$630,349。Burlington售出19套，均價$638,647。Halton Hills售出7套，為全區最少，且均價最低，為$622,714。

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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面對不斷飆升的房價和有限的工資收入，如何能夠擁有自己的住所，仍然是加拿大許多首次購房者面臨的主要問題。針對這樣的問題，加拿大聯邦政府在2019年3月份的財政預算中推出了旨在減輕首次購房者的財務壓力，並讓更多的人盡快擁有自己的處所的財政政策；其中一項政策將在2019年9月2日正式生效。

該政策主要內容包括兩項：一是購房者與政府共享房產部分價值的政策；二是增加首次購房者從注冊儲蓄退休基金（RRSP）提取的額度。

一、與政府共享房產部分價值的財務資助政策

1. 購房的首付比例必須低於20%

如果首次購房者在申請房屋貸款時，首付資金低於20%，該房屋貸款會獲得（CMHC: Canada Mortgage House Corporation）的保險；那麼，作為首次購房者就可以從加拿大聯邦政府獲得所購買房產價值5% 到10%的資金資助。對於首次購房者而言，這部分資金屬於免費使用，不需用支付任何利息，也不必像從銀行獲得房屋貸款一樣而需要按月償還。這似乎是天上掉餡餅的好事，令人難於相信；但是，事實確實是這樣。唯一的條件是，在購房者出售現有房產或者在購房25年以後，購房者必須償還政府所資助的這部分資金。

從這裡也可以看出，滿足政府該資助項目的房屋貸款屬於高比率和獲得保險的房屋貸款（High Ratio Insured Mortgage）；而且房屋貸款的分攤期最長為25年；所以，如果購房者申請房屋貸款時的購房首付比例高於20%，或者貸款的分攤期大於25年，那麼，首次購房者將無法通過該項目獲得政府資助。

2. 房主與政府共享房產價值的損益

購房者出售在該項目下的房產或者在購房25年後必須向政府償還這筆資金；但是，購房者到時給政府所償還的這部分資金的金額並不是一個絕對數字，仍然是一個相對數字。例如，購房者在購買價值$400,000（40萬加元）的房產時，從加拿大聯邦政府獲得了10%的資助，即價值為4萬加元。房主出售該房產或在購房25年後，若該房產價值上升為50萬加元，那麼，房主給政府所償還的金額將為房產現值的10%，即5萬加元；如果此時的房價沒有上升反而下降，比如下降為35萬加元，那麼，房主所需要給政府償還的資金為3.5萬加元。

從這裡也可以看出，加拿大聯邦政府資助首次購房者的財務項目，實際上是政府與房主共同投資該房產，共同分擔該房產價值的損益；所以，該資助政策也被稱為房主與政府共同分享房產部分價值的項目。

3. 獲得資助的比例可以為5%或10%

如果屬於購買二手房產，首次購房者可以從政府獲得最大資助為該房產價值的5%；如果屬於購買新建的房產，首次購房者可以從政府獲得的最大資助為房產價值10%。當然，如果購房者所購買的房產為一棟新建的房產，購房者也可以申請從政府只獲得5%的資助。當購買新建房產使，在10%的資助限度內，購房者申請政府資助比例的大小決定於購房者的財務狀況和生活支出預算。

4. 哪些人可以申請該項目？

該政策項目已經明確指出屬於資助首次購房者財務政策；但是，對於哪些人士屬於首次購房者以及其家庭具體收入要求，加拿大聯邦政府也做出了明確的規定：

1）首次購房者；加拿大聯邦政府一直對首次購房者提供各種財務優惠政策，例如，首次購房者項目(First Home Buyers’ Plan)，所以對於哪些購房者屬於首次購房者，加拿大聯邦政府有非常仔細和明確的規定。關於首次購房者的具體定義，請詳見加拿大聯邦政府有關信息；2）擁有加拿大公民和永久居民身份（移民），3）雖屬於非永久居民身份但擁有在加拿大合法工作的身份，4）購房者的年收入低於12萬加元。

滿足以上各種條件以後，購房者就可以申請這次聯邦政府新推出的購房者與政府共享房產部分價值的財務資助項目。

5. 獲得房屋貸款的最大限度

獲得聯邦政府該資助項目後，購房者所獲得的最大房屋貸款額度（包括政府資助的金額在內）為其年收入的4倍。例如，如果購房者的年收入為8萬加元，那麼，該購房者所能獲得最大房屋貸款（包括政府資助金額在內）為32萬加元。如果購房者所購買的二手房屋價值為40萬加元，能夠從政府獲得2萬加元的資助；那麼，該購房者從銀行所能獲得最大房屋貸款金額為30萬加元（32萬 – 2萬 = 30 萬）。

如果購房者的目標是想獲得更多的房屋貸款，那麼，申請該項目並不是最好的選擇。該政策的目的是減輕購房者每月所支付房屋貸款的金額，即減輕購房者住房成本，並不是幫助購房者獲得更大房屋貸款。例如，如果購房者的年收入為8萬加元，按照目前的加拿大銀行（Bank of Canada）所設定的5年固定房貸利率的壓力測試來計算，該購房者所能獲得最大房屋貸款為35萬加元；但是，如果申請政府的該資助項目，購房者所能獲得最大房屋貸款數量（包括資助金額在內）為32萬。因此，在決定是否申請該資助項目前，購房者應該首先明確自己尋求房屋貸款的目標是什麼。

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二、增加首次購房者從退休儲蓄基金提取額度

在2019年3月以前，加拿大的首次購房者可以以免稅的方式從自己的注冊退休基金（RRSP）賬戶提取$25,000資金。這項政策屬於加拿大聯邦政府的首次購房資助項目（First Home Buyers’ Plan）。一般地，如果注冊退休基金賬戶的擁有者從該賬戶提取資金時，按照加拿大政府的政策，提取者需要補交稅收；但是，如果作為首次購房者從該賬戶提取資金時，不必向政府補交稅收。

自從2009年以來，首次購房者從注冊退休基金所能提取的最大資金限度一直為$25,000；在2019年的新財政預算中，聯邦政府將該限度從$25,000提高到 $35,000。如果對於屬於首次購房者的夫婦而言，他們（她們）能夠從注冊退休基金賬戶所提取的資金額度總和從原來的$50,000 ($25,000 × 2 ) 提高到 $70,000 ($35,000 × 2 )。這實際上使首次購房者有更多的資金渠道籌湊購房首付資金。

這兩項政策主要是針對首次購房者而設立的。關於是否滿足首次購房者的資格，加拿大聯邦政府有非常詳細的條件說明。例如，其中一條指出，在過去四年中，准備購房者沒有擁有自己或者自己的配偶（或者common-law partner）的房產。但是，關於如何計算 “四年”這個時間段，也有詳細的規定和特定的計算辦法。所以，詳細政策請參見加拿大聯邦政府公布的信息。

（本文僅為一般信息介紹，不作為任何經濟投資決策的依據。關於房屋貸款政策，請聯系專業人士）

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【買投資房真的是一個容易的決定麼？復盤一個失敗的投資房案例 （上）】
【買投資房真的是一個容易的決定麼？復盤一個失敗的投資房案例 （中）】

說起來，陳女士的找房之路真是坎坷。據說在我之前，已經下過3個OFFER，而且每次都是驗過房了，然後就是再談價沒有談成或是銀行貸款沒有下來。所以為了這次買房，她的錢已經陸續到了加拿大銀行帳上，並拿到了某個銀行的貸款預批信。本以為，錢方面已經做了充分的准備了，但是沒想到最後還是因為差了10萬元，沒有辦法買成房子。

錢，難道真是投資中無解的難題麼？

從我自己的經歷和幫很多客人買賣房產的經驗看，錢是投資中最重要的元素之一，但不一定是決定成功的唯一要素。就拿陳女士這次失敗的例子看，其實在這一過程中，我們又好幾個機會可以解決本來錢不夠的問題。

尋找合適的銀行貸款

我之前提過，商業貸款和自住房的貸款很不一樣，難度相對大很多。一般銀行要考察物業本身的收入情況，純收租房看租金收入，物業加生意的房子，像酒吧、旅店、雜貨店、加油站等，就要看生意本身的收入情況，要看財務報表，報稅情況等。各家銀行對商業房的考察標准也是不一樣的，很多帶物業的小生意，像雜貨店，小型旅店等都不好貸款。另外銀行還要考察貸款人本身的情況，是不是有經營同類生意的經驗，是不是還有別的收入等。像我今年賣的一個五間房的小型B&B客棧，雖然是四星級，一年收入10萬元以上，本來銀行同意貸款50萬元，結果一查貸款人，沒有經驗，本身收入很低，結果最後一分錢也沒有貸下來。

好在我和各家銀行商業貸款經紀也都熟悉，當時為陳女士主要找了兩家銀行。因為所要買的樓收租情況不錯，全部出租一年有9萬多。所以有一家銀行早早就明確告訴我們，可以貸款63萬元。但陳女士只有一半的首付款，我們還差了15萬元。我又找了其他一些銀行，有的明確告訴我因為有一個商鋪，不是他們貸款的目標，還有的給的更低。後來又找到了一家銀行，看完資料後告訴我，有兩個空出的STUDIO，如果全部出租出去，就有可能貸到我們所需要的資金，哪怕只出租一套，也能多出7-8萬元貸款來。但當時一心想做短租的陳女士執意不同意出租，盡管有好多人等著想搬進去。她本來認為，如果只差15萬元，她可以想辦法湊一湊。但事實是，後來國內的資金越來越難出來，15萬元看著不多，但真沒辦法出來了。

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賣家貸款猶如雪中送炭

在加拿大買賣生意中，賣家貸款是實際操作中一種常見作法。我個人幾次生意買賣都有賣家貸款，說實話，對於賣家肯給貸款，我是非常心存感激的，因為如果沒有賣家的幫助，我們是沒有辦法買下生意，進而經營起來的。賣家貸款一般至少說明賣家對自己的生意是有信心的，知道你肯定能有錢還給他。另外對於賣家來說也延遲了應該交的收入稅，應該是雙贏的。但是並不是每個賣家都願意這樣，特別是現在的賣方市場，賣家不用貸款也能順利賣出去，何必多此一舉？

在陳女士這個案子中，賣家本身並不是生意人出身，一開始並不理解，不能接受賣家貸款這個建議。因為在他們看來，如果有銀行貸款了，他們的貸款就不得不排在第二位，如果真有什麼事發生，他們是沒有機會拿回錢的。但實際上如果找到公證師做好法律文件上，雖然是二級貸款，他的風險也是可以控制的。所以我一有機會，就和賣家經紀灌輸賣家貸款這個概念，告訴他這是一個常見的商業操作，是可以保證他們的貸款。賣家經紀也慢慢接受我的說法，開始松了口。但是驗房還價的那出鬧劇讓賣家很生氣，這個差額給貸款的建議被賣家拒絕。其實就在我們提出第三次再給OFFER時，我已經說服賣家給5萬元貸款了，但還是差了10萬元。在最後一刻，陳女士表示錢在國內很難出來，還是決定放棄了。

要求萬無一失，對地產投資缺乏理性認識

這個跟了3個月的案子最終沒有成交，我想陳女士也許並不認為可惜，因為她已經歷了幾次驗房沒有買的過程，在她看來這是一個學習的過程，無非就是交點驗房費當個學費罷了。但我真得覺得很可惜，這真是一個不錯的投資房產。就在我們決定不買的當天，兩套空著的STUDIO就以1350元/月/套出租出去，比要價高了100元。如果陳女士早一點同意出租，那差的15萬元銀行肯定能貸給我們了。問題是，如果不改變一些投資觀念，我覺得不光是驗房費，陳女士還會浪費更多時間和精力，而最終的結果，仍然還是一無所獲。

陳女士反復和我強調要保證她的投資萬無一失，有一點點風險她都不會下手的。我當然能理解她的心情，在一個誰也不認識的異國他鄉投資，那份不安是肯定的，畢竟誰的錢都不是大風吹來的。特別看到了最近微信裡那篇稍有些矯情的《在上海，那些掙扎在溫飽錢上的千萬富翁們！》，我對國內的投資客人也更能理解。

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但是這世上哪裡有萬無一失的高回報投資呢？

在加拿大，房產投資在所有投資中不是回報最大的，但一直是公認可長期持有的可靠投資。剛來蒙城的陳女士一開始還期望20%的回報率，我就明確告訴她這是不可能的，除非物業帶生意，而且她親自參與經營。在蒙城一個光靠租金收入的投資房很少有超過10%的收益率。這裡也沒有像國內的房產幾十倍快速增值的泡沫，要有真這樣，政府肯定早早下手了，像多倫多和溫哥華那樣出台外國買家稅和空屋稅等各種政策了。但另一方面，這裡面的房產收入又是穩定的，雖然不高，但沒有大起大落，長期持有，一定是保值增值的。如果能理性地評估地產投資的收益，有一點點承擔風險的勇氣，我想這個投資房一定會給陳女士在蒙城的打下一個不錯的基礎。

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承接上文：【買投資房真的是一個容易的決定麼？復盤一個失敗的投資房案例 （上）】

昨天還是30度的溫度，一晚的暴雨，今天一早起來就有14度了，這讓我想起了三個月前和陳女士看房的日子，也多是風大、溫度低的春天。我們參觀了很多市面上正在出售的PLEX （有多套房的小樓），後來她漸漸明確的她想要的房子：

1. 可以合法做短租的；
2. 狀態最好要好一點的，不用再花太多錢裝修；
3. 價格在她的預算之內。

蒙特利爾的短租市場和許多北美城市一樣，經過了飛快發展到政府規範的過程。早兩年許多投資客在市中心買房做短租，確實獲利驚人。像有的市中心高樓都是短租房，輕輕松松的一天就是100元以上的租金。但是帶來的後果也是明顯的，大量的收入逃稅，沒有長期發展的社區群，只有投資人受益，政府、社區、需要長期住房的本地市民都沒有好處。於是政府也在想辦法管理，最先開始的就是市中心高檔公寓樓，不僅限政府劃片，說明某一片地區不充許做短租，另外各個公寓樓也迫於壓力紛紛出台物業管理規定，不許短期出租。

接著是在旅游區，像蒙特利爾東面的LE PLATEAU-MONT-ROYAL區，就明確規定，只有ST-DENIST, ST-LAURENT 兩條街的某一段是可以做短租的，其他地區都不允許做。如果上它們的市政府網站，你可以輸入地址就查出這個地點是不是允許做短租的。最近又出了新的政策，要求所有做出短租的房子都要登記注冊，便於監管。從這樣的發展趨勢上看，短租行業的暴利也會受到壓制。

在當時的情況下，陳女士是看到了短租的利潤，希望買的投資房可以合法的在短租行業中獲利。這個想法當然是可行的。我陪著陳女士也幾次跑到市政廳咨詢，詢問我們想要下OFFER的房子到底可不可以合法做短租。得於政府工作人員明確的態度：只要在允許的範圍內就可以做短租，需要向政府及有關協會申請相關執照，按照規定交稅就可以。

另外，對於房子的要求陳女士也有了一些變化，不再只在乎低價格，而且從性價比的角度考慮的更多一點。最初她看的房子就是價格便宜，狀態都不好，要大修，她認為裝璜一下就升值，還是值得的。但是就像我告訴她的一樣，裝修不僅費時費力，而且最重要的是要有一筆現金在手上周轉。不像買狀態好的房，價格也許要高一點，但是可以從銀行貸款啊，省心省力，可能沒有裝修的增值，但是只要出租收益高，就已經達到了投資目的。畢竟，翻新出售增值又是投資房的另一個方向了，也不是說兩者只能選一個，但是根據陳女士不會長期在加拿大的現狀，找個狀態好，後續麻煩少的房子，應該從長遠看是更合適的。

最後當然是價格，太高買不起，太低收益也低。最後我們根據陳女士自己的財政情況，定位在150萬元上下。

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明確目標顯然事情就好辦一些，我們定下在短租客人多的旅游區LE PLATEAU-MONT-ROYAL內找，基本上看遍了這個區所有的可能的房源，別說，還真讓我們找到了一個和理想非常接近的房源。但最後，還有沒有買成。這其中有天意，但我現在回頭看看，還是有很多人為因素造成的。

其中驗房後大幅還價，咄咄逼人，惹惱賣家是重要一環。

我們找到的這個房源是在ST-DENIS街上可做短租的地段，一共是4個STUDIO，加上一個商業店鋪。當時參觀這個房子時，賣家經紀就明確說明已經有一個OFFER了，但我們可以參觀，也可以下OFFER。之前我們看過這附近所有在賣房源，都不是很理想。這是我們最後約看的一個，而且沒幾天陳女士就要回國了。本來沒有抱多大希望，但參觀後顯然讓陳女士一下就如獲至寶。這房子雖然是1960年的房子，但是房主在2007年在內部做了完全的重新改建，做出來很有現代感敞開式單室公寓，非常適合單身人士或年輕夫妻居住。如果做短租，只要稍稍做一下軟裝，就很吸引人眼球。所以盡管已經有了第一個OFFER，陳女士還是一等再等一個月時間，在第一個OFFER結束後就馬上下了OFFER。也是我們的誠意，讓賣家擔著租金的損失，同意讓其中兩套房空著，等我們這個OFFER進行。

價格在一來一回就談定了，接下來就驗房。沒想到，驗房後陳女士決定好好還價。之前我已經和陳女士說明，這裡的行規是，如果有重大意外問題發生，如賣家沒有提前說明、我們之前參觀沒有發現，結果出現會嚴重影響房子價值的問題，才可以大幅度還價了。這個房子因為年代老，地基有問題，賣家已經做了維修工作，換上一部分鋼結構支撐，花了3萬多元，這是在賣家宣言和提供的材料中都看到的，另外下水管需要維護，這在賣家聲明中也說明了。可是驗房後，這些問題又被驗房師提及，認為地基支撐的另一部分木頭支柱已有腐爛跡像，需要重新換鋼結構，房頂要換（賣家聲明中說明房頂沒有換過），下水道排污系統最好重新做處理等等。

我們做過很多次驗房，年代老的房子都會有問題，驗房師從對房子最好的角度考慮做出各種建議也是正常的，但是不是驗房師提到的問題都可以拿來還價，還真是一門學問。就像我反復向陳女士解釋的，這個房價並不是在一個新房的基礎上提出的價格，它是建於房子現狀談的價格，賣家之前就告訴你這個舊房頂，你也同意了價格，現在是沒有辦法再以這個為條件提出還價了。開始她並不理解，想試試，提出還價10萬元。

本來還價正確的做法是請專家來做有關問題的檢驗，請專業公司給評估價。因為是夏天驗房旺季，驗房師來驗的時間已經挺晚的，出完報告後想找地基的專業公司或裝修公司來評估都要排隊，當時我們沒有時間等了，只能在最後一天提出要求延期，但是賣家不止一個，還不全在國內，要在一天晚上收集到所有人的簽名幾乎是不可能的，對方經紀已經告訴我了，延期沒有問題，但要給他們一點時間。可是陳女士等不了了，她曾經有過幾次驗房的經歷，都在驗房後還價不成沒有買的，最嚴重一次因為沒有得到對方延期決定放棄購買，賣家經紀很生氣地打電話來威脅要告她。所以出於避免一切可能遭遇訴訟的想法，她堅持要求我當晚出文件說明她因為驗房不滿意放棄前一個OFFER，然後第二天再新出一個降價10萬元的OFFER。這個做法大大激怒了賣家。特別是看到他提出10萬元降價都是在買家自己估價提出來的，賣家更是非常生氣。對方同意取消第一個OFFER，對第二個OFFER 也並不理會。

說實話，這個結果我已經想到，也勸過陳女士不要這個咄咄逼人，影響下面的談判，畢竟我們到現在為止銀行貸款還沒有下來，還有一個條件尚沒完成，不是沒有退出的可能。另外就是想還價，在驗房基礎上的還價必須要有理有據，合情合理，有誠意的談才有可能讓對方接受。在沒有根據的基礎上提出大額還價最後只能導致談判失敗。但是她堅持為了保護自己的利益，不接受我的提議。

這為後面的失敗埋下了關鍵一筆。

我從3月一直和陳女士從找房，看房，到市政廳咨詢，下OFFER，談貸款，驗房，還價，一直工作到6月，就差那麼一點點，這個交易還是以失敗告終。其中還有什麼原因？我下期再接著聊。

（未完待續）

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