大多倫多6月地產報告:房地產市場全面復蘇 量價齊升|居外專欄

根據多倫多地產局7月4日公布的月報,整個大多地區在今年6月份共在MLS上售出房源8,860套,較去年6月增長10.4%。6月售出的房屋均價為$832,703,也比去年同期上漲3%。

今年上半年銷售上漲8.5%

根據TREB的月報,如果與去年同期比較,各類房型除了condo之外銷量均大幅上升,半獨立屋和鎮屋各漲9.4%和12%,而獨立屋漲幅更大,高達18.6%:

TREB在新聞稿中稱,不僅是6月份銷售轉好,其實今年上半年整體上與去年同期比較,房屋交易也更為活躍,房屋銷售上漲了8.5%。

MLS綜合指數更漲了3.6%

TREB的月報顯示,今年6月份各類房屋的平均售價為$832,703,也比去年同期的$808,066上漲3%。

如果按照更為准確的MLS綜合指數(HPI),那麼上月房價比2018年6月更漲了3.6%。

HPI是根據房屋類型進行了調整的基准價格,HPI反而高於所售房屋的均價,主要在於半獨立屋,鎮屋及condo售價回升,令基准價格漲至$798,500。

如果從整個2019年上半年來看,6個月的平均售價為$810,661,也比2018年上半年增長了2.4%。

接下來讓我們看看六月份各主要房屋類別的具體銷售數據:

獨立屋

獨立屋方面,整個大多地區六月獨立屋交易4,225宗,獨立屋均價$1,018,987。其中,多倫多地區成交995套,均價$1,332,639,數量和價格均居大多倫多地區首位。

皮爾區成交872套,數量上居於第二,均價$951,420。在皮爾區中,成交數量最多的是Brampton地區,共計518宗交易,但均價最低,僅$856,338。交易數量排第二的是密西沙加,273宗,但均價最高,達到$1,109,743。Caledon地區售出81套獨立屋,均價$1,025,864。

Halton區六月共成交498套獨立屋,均價$1,097,790。成交數量最多,且均價最高的是Oakville,共售出168套,均價$1,392,489。其次是Burlington,售出135套,均價$1,001,813。Milton售出109套,均價$965,132。Halton Hills在數量在數量和價格上都位列最後,售出86套,均價為$840,897。

半獨立屋

六月大多地區共售出886套半獨立屋,均價$830,015。多倫多售出最多,為333套,均價也最高,為$1,055,423。

皮爾區銷量位居第二,為322套,均價$701,737。其中,Brampton售出數量為全區最多,共185套,但均價卻最低,為$674,629。密西沙加售出125套,均價為全區最高,為$740,948。Caledon僅售出12套,均價$711,208。

Halton區僅售出51套,均價$728,348。其中Milton售出27套,數量上為全區第一,均價$715,019;Oakville僅僅售出9套,但均價$827,872,遠遠高於其他區域;Burlington售出11套,均價$719,900;Halton Hills僅4套,平均價格為$617,625,為全區最低。

Condo

六月Condo鎮屋共售出683套,均價$608,187。多倫多市售出236套,均價$704,533,銷量價格均居於第一。

皮爾區六月銷售量位居第二,共222套,均價$580,089。其中密西沙加售出159套,均價$611,966。Brampton成交63套,均價$499,635。Caledon則沒有成交記錄。

Halton區鎮屋銷售量排名第三,共80套,均價$555,176。Burlington數量第一,為39套,且均價最高,為$576,136。Oakville數量價格均為第二,數量為27套,均價為$573,654。Milton和Halton Hills都成交7套,均價$497,607和$424,698。

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Condo

Condo公寓六月共售出2,149套,均價$590,274。其中絕大多數集中在多倫多,共1,497套,均價$636,606。

皮爾區的Condo交易數位居第二,為314套,均價$463,481。其中密西沙加位居全區第一,售出265套,均價$471,762。Brampton銷售數量位居第二,共48套,均價$347,677。Caledon僅成交一套,價格$672,000,因此均價為全區最高。

Halton區六月售出Condo公寓107套,均價$502,357。Oakville位居第一,共47套,且均價全區最高,為$541,939。Burlington售出42套,位居第二,均價為$488,810。Milton售出15套,均價$436,667。Halton Hills僅成交3套,均價$400,333沒有成交記錄。

ATTACHED/ROW/TOWNHOUSE

六月,Attached/Row/Townhouse 共售出797套,均價$713,540。

多倫多市共售出120套,均價$1,017,533,為整個大多倫多地區最高。皮爾區售出162套,均價$655,014;Halton區售出158套,均價$690,457。

皮爾區中,Brampton售出最多,為114套,均價$627,518,為全區最低;密西沙加售出32套,均價全區最高,為$747,368;Caledon售出16套,均價$666,219。

Halton區中,Oakville售出51套,數量居於第二,但均價遠高於其他地區,達$814,521。Milton銷售數量最多,為81套,均價$630,349。Burlington售出19套,均價$638,647。Halton Hills售出7套,為全區最少,且均價最低,為$622,714。

 

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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沒有對比就沒有傷害:在加拿大買房可以白撿的那些面積|居外專欄

多倫多最大的華人地產公司大鵬地產2018年Top 10 Listing Team團隊經理Jason Gao,在給一些人還在中國或剛來加拿大的客戶介紹房子時,大家問的第一個問題通常是這個房子有多大、面積多少?然而,加拿大的房地產市場觀念中,並沒有單位面積價格的概念。加拿大的房屋,不論是公寓,聯排別墅還是獨立屋,所有人在買賣房屋時,都是按一整棟/套房屋來標價的,即一棟/套房屋開出一個價格, 而不是按每平方英尺出售。

在中國買房,無法避免“公攤面積”這個坑。“買100平米的房子只得70平米。”這就是為何絕大多數中國人在買加拿大買房的時候會計較房屋面積的原因。

中國房屋面積公攤系數示意圖/來源:互聯網

加拿大的房屋面積不包括公共部分。公攤就是公攤,不能拿出來賣錢。

而在加拿大,賣家並不提供房屋面積的多少,實際上大多數人也不知道自己的房屋准確面積。即便有時候賣家提供房屋面積,但也會加一個賣家免責的條款“所有數據不一定准確”。Bo, The Real Deal ! 團隊經理Jason Gao指出,一個房屋的價值是由很多因素決定的,主要是房屋的位置、占地的大小、房屋的大小、房屋的布局、房屋的狀況、前後院和車道的狀況等等,房屋的面積多少只是其中一個因素,有時候還不是主要因素,並且加拿大房屋銷售合同中的價格都以“套“計算,不換算到單位面積價格,所以房屋面積只是一個參考,無需糾結具體數字

土地面積和房屋面積

加拿大的房屋可分為帶土地的低層別墅和不帶土地的高層公寓兩種。

加拿大房產的土地面積

加拿大帶土地的別墅價格一般包括房屋(地上部分和地下室)、房屋所在的土地地皮、車道、車庫、前後花園,甚至游泳池等。

別墅一般會標有一個土地面積(Lot Size,一般會標注如50X120FT、10X35Meters等,分別指地皮的長度和寬度。

例如下圖的雙拼別墅,土地面積是29.75X137.79英尺,可以看出,這幢房屋的LOT比一般房子要長,一般LOT長是120尺。

如果遇到不規則四邊形(irregular Lot)的地皮的話,前一個尺寸代表臨街一邊的尺寸,後一個尺寸則代表地皮縱深較短的那個邊的尺寸。

圖片來源:Bo, The Real Deal Team!

加拿大房產的房屋面積

房屋面積對於加拿大的買家來說,一般是依據政府最後驗收時候測量的數據(MPAC房屋面積資料),或者開發商,或者賣家經紀測量出來的,可能會具有一定誤差,只是一個參考數值。但誤差並不能影響房價。

Jason Gao指出,對於公寓來說500平方英尺以下是一個級別,500平方英尺以上每100平方英尺是一個級別。但對於獨立屋(半獨立、鎮屋等)來說,每500平方英尺作為一個台階,比如1500到2000是一個級別,2000到2500是一個級別 。

比如,房屋面積一般指的是使用面積,而這個使用面積不包括地下室、車庫和游泳池等。

加拿大對房屋面積的計算,雖然全國並沒有一個統一的公式,但也算有一個大多數人認可的標准。

獨立屋、雙拼和聯排別墅面積認可標准

按  Floor Space(地板面積)來計算

【計入面積

主層、二層、三層或閣樓,但屋頂若有坡度,第三層或閣樓的房屋面積會酌情折減。

【不計入面積】

陽台、露台等不封閉空間不計入面積。

地下室一般不計入房屋銷售面積內。

地面以上的非供暖建築空間,如車庫、泳池、工具房、臨時儲藏室等地方的面積是不會計算在房屋面積以內。

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公寓面積認可標准

一般指套內的建築面積, 從牆內的一半測量長與寬。【不計入面積】

公寓陽台、公寓樓梯間、電梯間,小區花園、小區外圍綠化帶,和地下公共車庫等中國國內計算的公攤面積在加拿大房產中就幾乎不會被計入公寓的房屋面積內。

其實在加拿大人們更注重房屋的質量和窗外的景色,對面積的多少不會那麼的斤斤計較。

如果您在房產投資方面有任何疑問,歡迎隨時聯系我! 作為加拿大最大的華人地產經紀公司Homelife Landmark — 大鵬地產主席大獎獲得者、地產超級精英俱樂部會員,Bo, The Real Deal! 團隊願為您提供從選房、賣房、貸款、律師、物業管理等一條龍服務!

 

高岩松Jason 加拿大新移民、學區房購房一站式解決專家

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加拿大首次購房者的財務緩解福音|居外專欄

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面對不斷飆升的房價和有限的工資收入,如何能夠擁有自己的住所,仍然是加拿大許多首次購房者面臨的主要問題。針對這樣的問題,加拿大聯邦政府在2019年3月份的財政預算中推出了旨在減輕首次購房者的財務壓力,並讓更多的人盡快擁有自己的處所的財政政策;其中一項政策將在2019年9月2日正式生效。

該政策主要內容包括兩項:一是購房者與政府共享房產部分價值的政策;二是增加首次購房者從注冊儲蓄退休基金(RRSP)提取的額度。

一、與政府共享房產部分價值的財務資助政策

1. 購房的首付比例必須低於20%

如果首次購房者在申請房屋貸款時,首付資金低於20%,該房屋貸款會獲得(CMHC: Canada Mortgage House Corporation)的保險;那麼,作為首次購房者就可以從加拿大聯邦政府獲得所購買房產價值5% 到10%的資金資助。對於首次購房者而言,這部分資金屬於免費使用,不需用支付任何利息,也不必像從銀行獲得房屋貸款一樣而需要按月償還。這似乎是天上掉餡餅的好事,令人難於相信;但是,事實確實是這樣。唯一的條件是,在購房者出售現有房產或者在購房25年以後,購房者必須償還政府所資助的這部分資金。

從這裡也可以看出,滿足政府該資助項目的房屋貸款屬於高比率和獲得保險的房屋貸款(High Ratio Insured Mortgage);而且房屋貸款的分攤期最長為25年;所以,如果購房者申請房屋貸款時的購房首付比例高於20%,或者貸款的分攤期大於25年,那麼,首次購房者將無法通過該項目獲得政府資助。

2. 房主與政府共享房產價值的損益

購房者出售在該項目下的房產或者在購房25年後必須向政府償還這筆資金;但是,購房者到時給政府所償還的這部分資金的金額並不是一個絕對數字,仍然是一個相對數字。例如,購房者在購買價值$400,000(40萬加元)的房產時,從加拿大聯邦政府獲得了10%的資助,即價值為4萬加元。房主出售該房產或在購房25年後,若該房產價值上升為50萬加元,那麼,房主給政府所償還的金額將為房產現值的10%,即5萬加元;如果此時的房價沒有上升反而下降,比如下降為35萬加元,那麼,房主所需要給政府償還的資金為3.5萬加元。

從這裡也可以看出,加拿大聯邦政府資助首次購房者的財務項目,實際上是政府與房主共同投資該房產,共同分擔該房產價值的損益;所以,該資助政策也被稱為房主與政府共同分享房產部分價值的項目。

3. 獲得資助的比例可以為5%或10%

如果屬於購買二手房產,首次購房者可以從政府獲得最大資助為該房產價值的5%;如果屬於購買新建的房產,首次購房者可以從政府獲得的最大資助為房產價值10%。當然,如果購房者所購買的房產為一棟新建的房產,購房者也可以申請從政府只獲得5%的資助。當購買新建房產使,在10%的資助限度內,購房者申請政府資助比例的大小決定於購房者的財務狀況和生活支出預算。

4. 哪些人可以申請該項目?

該政策項目已經明確指出屬於資助首次購房者財務政策;但是,對於哪些人士屬於首次購房者以及其家庭具體收入要求,加拿大聯邦政府也做出了明確的規定:

1)首次購房者;加拿大聯邦政府一直對首次購房者提供各種財務優惠政策,例如,首次購房者項目(First Home Buyers’ Plan),所以對於哪些購房者屬於首次購房者,加拿大聯邦政府有非常仔細和明確的規定。關於首次購房者的具體定義,請詳見加拿大聯邦政府有關信息;2)擁有加拿大公民和永久居民身份(移民),3)雖屬於非永久居民身份但擁有在加拿大合法工作的身份,4)購房者的年收入低於12萬加元。

滿足以上各種條件以後,購房者就可以申請這次聯邦政府新推出的購房者與政府共享房產部分價值的財務資助項目。

5. 獲得房屋貸款的最大限度

獲得聯邦政府該資助項目後,購房者所獲得的最大房屋貸款額度(包括政府資助的金額在內)為其年收入的4倍。例如,如果購房者的年收入為8萬加元,那麼,該購房者所能獲得最大房屋貸款(包括政府資助金額在內)為32萬加元。如果購房者所購買的二手房屋價值為40萬加元,能夠從政府獲得2萬加元的資助;那麼,該購房者從銀行所能獲得最大房屋貸款金額為30萬加元(32萬 – 2萬 = 30 萬)。

如果購房者的目標是想獲得更多的房屋貸款,那麼,申請該項目並不是最好的選擇。該政策的目的是減輕購房者每月所支付房屋貸款的金額,即減輕購房者住房成本,並不是幫助購房者獲得更大房屋貸款。例如,如果購房者的年收入為8萬加元,按照目前的加拿大銀行(Bank of Canada)所設定的5年固定房貸利率的壓力測試來計算,該購房者所能獲得最大房屋貸款為35萬加元;但是,如果申請政府的該資助項目,購房者所能獲得最大房屋貸款數量(包括資助金額在內)為32萬。因此,在決定是否申請該資助項目前,購房者應該首先明確自己尋求房屋貸款的目標是什麼。

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二、增加首次購房者從退休儲蓄基金提取額度

在2019年3月以前,加拿大的首次購房者可以以免稅的方式從自己的注冊退休基金(RRSP)賬戶提取$25,000資金。這項政策屬於加拿大聯邦政府的首次購房資助項目(First Home Buyers’ Plan)。一般地,如果注冊退休基金賬戶的擁有者從該賬戶提取資金時,按照加拿大政府的政策,提取者需要補交稅收;但是,如果作為首次購房者從該賬戶提取資金時,不必向政府補交稅收。

自從2009年以來,首次購房者從注冊退休基金所能提取的最大資金限度一直為$25,000;在2019年的新財政預算中,聯邦政府將該限度從$25,000提高到 $35,000。如果對於屬於首次購房者的夫婦而言,他們(她們)能夠從注冊退休基金賬戶所提取的資金額度總和從原來的$50,000 ($25,000 × 2 ) 提高到 $70,000 ($35,000 × 2 )。這實際上使首次購房者有更多的資金渠道籌湊購房首付資金。

這兩項政策主要是針對首次購房者而設立的。關於是否滿足首次購房者的資格,加拿大聯邦政府有非常詳細的條件說明。例如,其中一條指出,在過去四年中,准備購房者沒有擁有自己或者自己的配偶(或者common-law partner)的房產。但是,關於如何計算 “四年”這個時間段,也有詳細的規定和特定的計算辦法。所以,詳細政策請參見加拿大聯邦政府公布的信息。

(本文僅為一般信息介紹,不作為任何經濟投資決策的依據。關於房屋貸款政策,請聯系專業人士)

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蒙特利爾租房有“坑”麼?|居外專欄

“可以幫忙租房麼?”“有沒有什麼坑需要注意?”最近收到不少這類的詢問。想想也是,馬上天暖和了,不少移民來登陸,也有很多准備今年秋天來留學的朋友都拿到學簽,也考慮要來准備來蒙城了。於是“找房住”成為登陸蒙城備忘錄中的第一項是內容。一想到要到一個完全陌生的地方找地方住,好像還真是一件很麻煩的事呢。

回想起17年前我只身一人來蒙城前,也曾為這事愁得晚上睡不著覺呢。2002年雖然有網絡了,但沒有微信這麼方便,都是電子郵件往來。記得當時是轉了幾個彎,才找到了朋友的朋友的朋友在蒙城幫忙找房。這名素末謀面的朋友很是熱心,聽說我一個人來,就在家附近找了一個要找室友的女生,幫我談好價錢和入住時間,和我確認之後定了下來。於是我一到蒙城就有了落腳的地方,當時對自己的一間小屋也很滿意,我們兩人共用客廳,廚房,洗手間,價格好像就250元一個月。一住就是一年,後來租約到期,我又找房換房,短短兩年之中因為各種原因換了4-5次地方,中間自己找房,有租別人轉租的房子,和人合租,付了訂金結果沒租成等種種經歷,租房5年之久的房,才自己買房穩定了下來。

可是我感覺這裡租房沒有什麼坑啊,所有法律都對租客有利,當然因為不了解法律可能會有一些誤會,那麼這次我就那些年的租房經驗,和大家分享一下在蒙特利爾租房時要注意的問題:

房型有“半個”

來這裡的朋友會發現的第一件事是,這裡描述要租的房都是說:1個半,2個半,3個半,4個半。這到底是什麼意思呢?原來這是區分戶型的一種說法。這“半個”是指洗手間。通常1個半就是指進門就是一大間外加廚房和洗手間,沒有關門臥室,像是單身宿舍的樣子。1個半還分大1半和小1半,大1半是指廚房有門,小1半就是廚房開放了。這種房子單身或小兩口住最適合不過。2個半是指有臥室有門,但廳的面積非常小,可以忽略不計。3個半就是國內的一室一廳,4個半是兩室一廳。

租房要簽合約

正常蒙城租房都是要簽合約的,英文叫“LEASE”,法語叫“BAIL”。別小看這個文件,你去辦很多事的時候都需要,比如為孩子申請學校,自己申請上政府為新移民舉辦的法語班,學校申請助學金等都會要你出示你的租約,以證明你的居所。

蒙特利爾的租約由政府為保護公眾利益監制、公開發行的,在便利店或郵局,藥店都有出售,也就幾元錢而已。上面的條款都已寫好,只需要房東和房客商量好按自己的情況填寫就可以,非常方便。建議大家好好讀一讀上面所有的條款,以了解作為房客自身的權益。

租約簽多長時間?

一般來說,大多數房東要求租約12個月起簽。也可以簽6個月或3個月以下的,一般的房東不喜歡短期租客,即使簽下也會租金比較高,同時出了糾紛,租客的利益得不到很好的保護,因為是短期租約,有關保護租客的法律多不適用。

例如根據法律要求,12個月的租約,房東要在房租到期前提前6個月詢問租客是否續租,如果不想續租,必須在房子到期前3個月以掛號信形式書面通知房東。不通知的話,房子到期視為自動續約一年。如果租約不滿一年,只需提前一個月通知房東是否需要續租。租約未滿前如果想退房,需與房東商量,如果房東不同意,也可以提議將房子轉租給他人,由新租戶去完成租約。

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房租價格什麼是合理的?

蒙特利爾的房租都是市場價格,根據地點、房況情況定價不同,只要雙方都接受就可以了。像市中心,現在1個獨立臥室,家具全包的新公寓租金達到1500元左右,但如果在非市中心的地鐵沿錢,也就千元左右,根據房子狀態不同各有不同,有的房租可能只有幾百元。

房屋整間出租的通常不包括家具,單間房間出租的有時會有家具提供或者前房客的家具轉賣給你。房租有包熱水和取暖的,保暖的房子大多都是水暖,不保暖的一般是電暖。每月電費看房子大小,一家人一般一個月電費100左右,如果租新公寓,一個月電費有時只有30元。

有一些出租房全不包的很徹底,連爐頭冰箱都沒有,這個一定要在簽約時看清楚,lease上面都會標注是否包熱水包暖包爐頭冰箱,不要相信口頭承諾,所有東西都以簽字的租約為准。

房東可以隨便漲房租麼?

國內常聽說黑心房東隨時漲房租,趕房客走的消息。在蒙特利爾這幾乎是不可能的。因為這裡有關租房的法律法規都向房客這一弱勢群體傾斜。房東可以每年漲一點租金,如果沒有翻新或大的維修,一般漲價水平只能和通貨膨脹相持平,前些年都只有2%左右。他們會寫信提前6個月通知房客新一年的租金是多少,作為房客如果覺得不合理可以不同意,房東也許會到當地租房委員會申請執行,到時就要看法官怎麼判了。在判決下來之前,房東是不能趕房客或漲價的。

蒙特利爾市中心高檔公寓,一共112平方米,原是兩個臥室的設計,因為現主人希望大會客室,去掉一堵牆。現在只有一個主人房,兩個浴室,第二個臥室只需要加上一堵牆就可以了。該公寓在市中心地區,離GUY地鐵站僅5分鐘路程,公寓樓對面就是CONCORDIA大學的修女院改成的大學生宿舍,出租也很方便。離最熱鬧的市中心僅一街之隔,鬧中取靜。
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房東可以收押金麼?

法律規定民用房長期出租一概不許收取押金,任何形式的都不行,所以如果遇到房東問你要押金的,直接回他這是違法行為就OK了。但是實際上,對於大多數新來的移民和留學生,因為沒有辦法調查房客的信用紀錄,房東會要求收取押金或提前收取最後一個月的租金,如果不交房東可以不租給你,在這種情況下為了租到房子,很多房客也同意交了,但一定記得找房東要收據,並把這個錢寫在租約上,到時也有據可尋。

接轉租房要小心

網上經常會有轉租房子的廣告,一般因為價格便宜,有時還會有比較誘人的條件,如家具,或免一個月半個月的房租等,這讓許多人心動。但是我建議接這樣的房子,一定要謹慎,仔細讀租約,你接下來的不僅僅只是一個房間,還有一些責任和義務,租約上的條款對承租人都有約束力。

另外要查清轉租的原因,有些有蟲害,噪音,被盜搶的房子都是轉租的熱門,接手的人要慎重。還有,租房一定要看一下地下室和垃圾間,這兩個地方是最能看出整個物業是否干淨有蟲的關鍵。針對蟲害最討厭的就是bedbug,這個東西在中國除四害的時候早已滅絕了,但是卻由中東人帶入了北美,有些房東喜歡撿一些二手家具,把bedbug引入公寓內,此東西非常難清除,所以租房之前可以去這個網站去查一下你要租住的公寓是否有bedbug http://bedbugregistry.com/search/

在蒙城怎麼租房?

在蒙城租房有三種:第一種是找中介,我們在一般在專業房產網站上找,有合適的推薦給客人,如果客人在國內,我們也可以用線上視頻讓他們現場看房,如果合適我們會幫助談價格,簽租約,甚至擔保交押金等。

第二種是對人已經在蒙城的,那就是掃街(也就是現場找房,對外出租的房子一般會在房外掛上 A LOUER的標牌),看合適的打牌子上的電話就可以。但這種辦法適合已經比較了解蒙城地域環境的人。

第三個途徑就是能過網絡自己找房,其中分中文和英文租房網站:

中文租房網站有,例如:

  1. www.sinoquebec.com:蒙城華人網,比較大的本地華人論壇。
  2. www.mengchenghui.com:蒙城彙。
  3. 58同城
  4. https://www.juwai.com:居外網

英文網站:

  1. http://montreal.kijiji.ca:這邊的大型分類網站,類似於國內的58同城,其租房板塊很專業,可以選擇區域,房間類型,是否含家具,是否可以樣寵物,用戶體驗比較好。
  2. http://montreal.en.craigslist.ca:類似的大型分類網站,類似於國內的趕集網,租房板塊沒有kijiji那樣設定多個篩選條件,不過房源比kijiji要多。

 

經紀柯婕專欄全集:柯婕魁北克談房說地

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3天買下公寓房,3個月後順利入住——海外買家王先生蒙城購房記(下)|居外專欄


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:【3天買下公寓房,3個月後順利入住——海外買家王先生蒙城購房記(上)

很多人向我打聽作為外國人到底在魁北克怎麼買房?可以貸款麼?有沒有特別的稅,需要親自來加拿大一趟麼?……好多問題。所以我想寫寫最近替法國來的王先生買房的經歷,也許可以回答大家所有問題。

offer談好工作才開始

好多人覺得買房子價格是最重要的,只要價格談好,房子就一定能買下來。但事實上,談價格,才是我們經紀工作的一小部分,要保證交易能最終完成,後面還有很多工作要做。

王先生下了第一個offer就飛回法國了,之後的一個星期裡,我們和對方經紀來來回回發了幾次counter offer,終於談好了一個大家都能接受的價格。王先生問:“這是不是意味著,肯定就能買到這房子了?” 我連連回答,“不是的,還有兩個條件沒有滿足,在這之前,我們並不是100%能買到它。”在魁北克買房,被賣家接受的offer至少還有兩個條件要滿足,買家才算真的買到這房子了:一個是驗房,一般是在offer被接受的7-10天內完成;還有一個就是要能拿到銀行貸款,一般12-15天的時間辦理貸款手續。

因此王先生人不在本地,剩下的驗房和貸款就要我替他跟蹤做完了。

找驗房師代驗房 銀行貸款一波三折

按魁北克地產經紀協會規定,首先一定要建議客人驗房,其次必須推薦幾個驗房師供客人選擇。我找到本地兩名中文驗房師,將他們的聯系方式和價格都報給了王先生。經考慮,王先生選擇其中一名楊先生進行驗房。驗房當天,由於王先生不能在現場,我拿著王先生的授權書,全程見證了驗房過程,其間王先生也通過微信和我們進行了現場交流。由於是2013年的公寓,賣家也一直住得很愛惜,所以驗房師並沒有發現什麼大問題,大約1個多小時就結束了整個驗房過程。第二天,驗房師發來了驗房報告,其中包括大量照片,文圖並茂,所以王先生收到看起來也很容易,有不明白的,馬上就和驗房師交流,因此對房子質量,內部結構也有了更清楚的了解。王先生對驗房結果很滿意,並簽署了滿意表格,所以這個條件算是順利解除了 。

銀行貸款那一邊本以為王先生已經面見銀行,提交了所有材料,應該是沒有問題了。但等了一周也沒有批下來,對方經紀幾乎一天一個電話來問消息,因為是新上市的房,現在還不斷有人來看房,她按規定告知所有來客已經有offer的事實,但就這樣還是有客人願意不還價馬上就買。我也只好頻頻催銀行。就在離最後期限還有三天的時間,銀行突然告訴我們現在的貸款政策收緊,審查變嚴格,已經有幾個申請都被駁回了,現在需要王先生馬上出具一份海外收入證明信,寫明雇主信息、收入情況。於是馬上聯系王先生,兩個小時後,王先生發來了所需要信件,並及時交到銀行。終於在第二天,收到了銀行要派第三方公司來給房子做評估的消息。可沒有想到約好的時間,對方經紀正忙,賣家也於一周前離開加拿大前往美國,我只好開車越過半個城拿鑰匙,第二天一大早8:30等著評估公司來人,為了保證銀行的評估不出意外,我還特地找了兩個在同一幢樓裡已出售的公寓信息(價格都比我們的offer要高)交給評估員,並告訴他明天是我們offer最後的期限,請他無論如何早一點發報告。

也許是我的誠意感動了評估員,下午兩點,正在高速上開車的我收到了銀行的貸款批准信。下了高速,我就靠邊停車,把信轉給了對方經紀和王先生,從這一刻起我才告訴王先生:您算真的買到這房子了。

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三個月後來辦理過戶手續

當然,真正拿到房子還有最後一關要過:見公證師過戶。

在下offer時就和賣家說明,交房時間是在8月份王先生女兒來上學的時間,所以當offert條件全部滿足後,我開始幫他找公證師了。在這裡買房一般是由買家找公證師,付過戶的公證費。王先生希望找個說中文的公證師,畢竟法律上的事,還是希望能越清楚越好。但我開始聯系公證師才發現,8月就是公證師的度假日,能說中文的公證師蒙城一共也不超過7個人,兩個時間已經排滿,其他的人那個時間都安排了度假。沒辦法,只好找老外,約好了一個,誰知得知王先生需要到蒙特利爾來後在貸款銀行開戶,銀行才能將貸款指令發到公證師手裡,然後只有6天時間就辦理過戶,她算算覺得時間太緊,也給拒了。好在最後終於找到一位願意加班、收費也很合理的公證師,我反復打電話和她確認王先生的行程,確保她能在很短時間辦理過戶,這才放下心來。

3個月一晃就過,王先生一家按計劃8月9日到達了蒙城,第二天我就陪他們先去銀行開戶,轉錢。第三天見公證師簽了貸款協議,付了35%的首付款。然後王先生他們一家去紐約玩了3天,回來後15日再次見公證師就順利簽字過戶了。

拿到新房鑰匙,王先生並沒有放松,還要幫女兒安置好啊。於是我又幫他聯系人到宜家買了所有家俱並組裝到半夜,陪他和女兒買了基本的生活用品。總算在18日離開蒙城前,他如願以償地幫女兒安置好新家,放心離開。

臨走前還反復囑托,希望我多關照女兒。其實這還用他說麼?這麼長時間的合作,我們已經成了朋友,雖然我只是幫他買房,但合作下來我成了他在蒙城的第一個值得信任的朋友,所以關照他女兒也就成了很自然的事。他女兒准備找個室友,我還特地幫她找了這裡的租約,告訴她怎麼和室友簽證合租協議……

想想人生真是很奇妙,在什麼時間遇到什麼樣的人同行都常常出乎自己的意外,特別是干上地產經紀這行,更是常常碰上意想不到的人,一起走上一段路,正所謂有朋自遠方來,不亦樂乎?也算是為自己的人生平添了不少樂趣吧。

 

經紀柯婕專欄全集:柯婕魁北克談房說地

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多倫多大學周邊Condo公寓買賣必看寶典|居外專欄

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轉眼暑期已至,廣大多倫多學子們都開啟了假期模式,這其中也有很大一部分正為新學年的住宿問題計劃並行動起來了。要知道市中心的多倫多大學St George學區僅提供一年級學生宿舍,從兩年級開始學生就得自找“住宿”出路了。Daisy黃嵐認為不管您是買是租,先下手為強,而且應該對市場有足夠的了解,做足功課。本期Daisy黃嵐為大家解析一下多倫多大學市中心校區周邊的Condo市場行情,選取有代表性的區塊和二手樓盤給大家做一個綜合介紹。相信一定能幫到您或您的親友、同學。

首先讓我們現在俯瞰一下多倫多大學及周邊的地圖。我們可以從圖中看出多大附近主要Condo公寓分布在多大東面,北面,南門也有一些,但西面多為低層建築,基本沒有適合學生的高層Condo。

我們先來看多大北面,這塊區域一般是指Bloor北面的Yorkville街區。這裡是Downtown最高端的區域了,我們從Daisy的視頻和下面的3D房價鳥瞰圖中可以看出房價最高的幾根柱子都在Yorkville。為什麼Yorkville的房價相對於市中心其他地方有鶴立雞群之感呢?因為這裡集高品質生活,休閑,時尚,購物,以及多大學區於一身。地段相當於上海的南京西路,紐約的第五大道。這其中以四季酒店私人公寓最為典型,也帶動了周邊高端公寓的開發。人口組成方面,居住在這裡的人群都是富裕階層。Daisy之前原創的【多倫多市區有錢人都住哪】以及【多倫多Condo豪宅三甲榜】中都提及了Yorkville。每年多倫多Condo房價冠軍總在這裡誕生。這裡不僅建有豪華公寓、商業寫字樓、星級酒店、電影院、美食餐廳,還有著名的名牌購物街。這塊區域房屋的購買者主要為政客、老板、學者、藝術家、留學生以及高端市場的投資者,這裡集中了 Downtown 80% 200萬加元以上的成交。這裡雙相地鐵交彙,交通發達,臨近大學城、使館區、Bloor精品名牌購物街、安省皇家博物館、數百個高檔餐館酒吧、私人俱樂部,居有典型的“高收入”、“高學歷”以及“高房價”等高端市場特征。

值得一提的是,這一塊小小的區域的租金價格位列北美最貴零售店租金之一。這裡有700多個獨立精品店和6家百貨公司。沿著Bloor大街入駐的奢侈品牌有Louis Vuitton、Prada、Gucci、Boss、Chanel、Hermes、Tiffany、Cartier、Calvin Klein、Lacoste、Coach等等,使得Yorkville成為一個真正的高端購物區。

Daisy黃嵐在下面列舉了Yorkville街區頗具代表性的二手樓盤均價鳥瞰和關鍵行情指標:

Four Seasons Residence

開發商:Menkes

地址:60 Yorkville Ave, Toronto

One8One Davenport

開發商:Mizrahi

地址:Davenport and Avenue , Toronto

再來看多大東面

多倫多大學東面的街區以Bay, Yonge 和Church 三條南北向的街道為代表,北鄰Bloor大街,南至Dundas大街。從Daisy黃嵐的分析地圖中可以看出,這裡Condo眾多,加上夾在多大和懷雅遜Ryerson大學之間,天然的成為了學生社區。相對於北部Yorkville Bloor大街的奢華和南部University大街的大氣,多大東面的Bay街和Yonge街更顯地氣,沿街各式親民的店面齊全,風味十足,生活非常方便。這裡往南就到了Dundas大街的伊頓購物中心,以及金融區CBD,而且臨近地鐵,無論學習工作都非常方便。由於區塊內Condo眾多,在此選擇Condo基本是隨行就市,不管是租或是買賣,價格一般不會出現偏離太多的狀況。一些有特點的Condo, 如可以俯瞰多大全景的樓盤如U Condo等雖然價格不菲,Daisy黃嵐認為還會持續受到買家、租客的追捧,其價格走高的趨勢將跑贏大市。

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Daisy黃嵐在下面列舉了多倫多大學東面頗具代表性的二手樓盤均價鳥瞰和關鍵行情指標:

ONE Bloor

開發商:Great-Gulf

地址:Yonge and Bloor , Toronto

U Condo

開發商:Pemberton

地址:65 St Mary St, Toronto

AURA AT COLLEGE PARK

開發商:Canderel

地址:386 Yonge St, Toronto

Casa II

開發商:Cresford

地址:42 Charles St E, Torono

Chaz Yorkville

開發商:Edenshaw

地址:45 Charles St E, Toronto

Casa III

開發商:Cresford

地址:50 Charles St E, Toronto

One Thousand Bay

開發商:Cresford

地址:1000 Bay St, Toronto

VOX Condos

開發商:Cresford

地址:28 Wellesley St E, Toronto

TOTEM Condos

開發商:Worsley-Urban

地址:17 Dundonald St, Toronto

最後我們來關注一下多大南面。

說到多大南門就一定要說University Ave這條多倫多的長安街,它是多倫多最寬的一條主街,相當於北京的長安街,上海的世紀大道,巴黎的香榭麗舍大道。University Ave沿線遍布公共機構,如加拿大最權威的5大醫院,還有安省法院,再往南一點就到了市政廳和金融區CBD。這裡距離多倫多的娛樂區即Rogers Center一帶也很近,而且出行有地鐵, 有的樓盤更可以直通金融區CBD的著名地下走廊網PATH。這裡往東一點的唐人街也一定不會讓我們中國留學生的中國胃失望。綜上所述多大南門區域對於求學、工作、生活休閑的人群都是很有吸引力的,由於整個多大南門區域整體上規劃大氣,這也是Condo規劃在這一帶相對稀缺的原因。

Daisy黃嵐在下面列舉了多大南門頗具代表性的二手樓盤均價鳥瞰和關鍵行情指標:

RESIDENCES AT RCMI

開發商:Tribute

地址:426 University Ave, Toronto

鑒於篇幅關系,Daisy黃嵐對於多大附近Condo不能逐一列舉,具體還要結合您的租、售、買的需求量身定制。

 

 

律師出身,多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

columnist

 

 

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錢,真的是一個無解的難題?復盤一個失敗的投資房案例 (下)|居外專欄

買投資房真的是一個容易的決定麼?復盤一個失敗的投資房案例 (上)
買投資房真的是一個容易的決定麼?復盤一個失敗的投資房案例 (中)

說起來,陳女士的找房之路真是坎坷。據說在我之前,已經下過3個OFFER,而且每次都是驗過房了,然後就是再談價沒有談成或是銀行貸款沒有下來。所以為了這次買房,她的錢已經陸續到了加拿大銀行帳上,並拿到了某個銀行的貸款預批信。本以為,錢方面已經做了充分的准備了,但是沒想到最後還是因為差了10萬元,沒有辦法買成房子。

錢,難道真是投資中無解的難題麼?

從我自己的經歷和幫很多客人買賣房產的經驗看,錢是投資中最重要的元素之一,但不一定是決定成功的唯一要素。就拿陳女士這次失敗的例子看,其實在這一過程中,我們又好幾個機會可以解決本來錢不夠的問題。

尋找合適的銀行貸款

我之前提過,商業貸款和自住房的貸款很不一樣,難度相對大很多。一般銀行要考察物業本身的收入情況,純收租房看租金收入,物業加生意的房子,像酒吧、旅店、雜貨店、加油站等,就要看生意本身的收入情況,要看財務報表,報稅情況等。各家銀行對商業房的考察標准也是不一樣的,很多帶物業的小生意,像雜貨店,小型旅店等都不好貸款。另外銀行還要考察貸款人本身的情況,是不是有經營同類生意的經驗,是不是還有別的收入等。像我今年賣的一個五間房的小型B&B客棧,雖然是四星級,一年收入10萬元以上,本來銀行同意貸款50萬元,結果一查貸款人,沒有經驗,本身收入很低,結果最後一分錢也沒有貸下來。

好在我和各家銀行商業貸款經紀也都熟悉,當時為陳女士主要找了兩家銀行。因為所要買的樓收租情況不錯,全部出租一年有9萬多。所以有一家銀行早早就明確告訴我們,可以貸款63萬元。但陳女士只有一半的首付款,我們還差了15萬元。我又找了其他一些銀行,有的明確告訴我因為有一個商鋪,不是他們貸款的目標,還有的給的更低。後來又找到了一家銀行,看完資料後告訴我,有兩個空出的STUDIO,如果全部出租出去,就有可能貸到我們所需要的資金,哪怕只出租一套,也能多出7-8萬元貸款來。但當時一心想做短租的陳女士執意不同意出租,盡管有好多人等著想搬進去。她本來認為,如果只差15萬元,她可以想辦法湊一湊。但事實是,後來國內的資金越來越難出來,15萬元看著不多,但真沒辦法出來了。

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賣家貸款猶如雪中送炭

加拿大買賣生意中,賣家貸款是實際操作中一種常見作法。我個人幾次生意買賣都有賣家貸款,說實話,對於賣家肯給貸款,我是非常心存感激的,因為如果沒有賣家的幫助,我們是沒有辦法買下生意,進而經營起來的。賣家貸款一般至少說明賣家對自己的生意是有信心的,知道你肯定能有錢還給他。另外對於賣家來說也延遲了應該交的收入稅,應該是雙贏的。但是並不是每個賣家都願意這樣,特別是現在的賣方市場,賣家不用貸款也能順利賣出去,何必多此一舉?

在陳女士這個案子中,賣家本身並不是生意人出身,一開始並不理解,不能接受賣家貸款這個建議。因為在他們看來,如果有銀行貸款了,他們的貸款就不得不排在第二位,如果真有什麼事發生,他們是沒有機會拿回錢的。但實際上如果找到公證師做好法律文件上,雖然是二級貸款,他的風險也是可以控制的。所以我一有機會,就和賣家經紀灌輸賣家貸款這個概念,告訴他這是一個常見的商業操作,是可以保證他們的貸款。賣家經紀也慢慢接受我的說法,開始松了口。但是驗房還價的那出鬧劇讓賣家很生氣,這個差額給貸款的建議被賣家拒絕。其實就在我們提出第三次再給OFFER時,我已經說服賣家給5萬元貸款了,但還是差了10萬元。在最後一刻,陳女士表示錢在國內很難出來,還是決定放棄了。

要求萬無一失,對地產投資缺乏理性認識

這個跟了3個月的案子最終沒有成交,我想陳女士也許並不認為可惜,因為她已經歷了幾次驗房沒有買的過程,在她看來這是一個學習的過程,無非就是交點驗房費當個學費罷了。但我真得覺得很可惜,這真是一個不錯的投資房產。就在我們決定不買的當天,兩套空著的STUDIO就以1350元/月/套出租出去,比要價高了100元。如果陳女士早一點同意出租,那差的15萬元銀行肯定能貸給我們了。問題是,如果不改變一些投資觀念,我覺得不光是驗房費,陳女士還會浪費更多時間和精力,而最終的結果,仍然還是一無所獲。

陳女士反復和我強調要保證她的投資萬無一失,有一點點風險她都不會下手的。我當然能理解她的心情,在一個誰也不認識的異國他鄉投資,那份不安是肯定的,畢竟誰的錢都不是大風吹來的。特別看到了最近微信裡那篇稍有些矯情的《在上海,那些掙扎在溫飽錢上的千萬富翁們!》,我對國內的投資客人也更能理解。

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但是這世上哪裡有萬無一失的高回報投資呢?

加拿大,房產投資在所有投資中不是回報最大的,但一直是公認可長期持有的可靠投資。剛來蒙城的陳女士一開始還期望20%的回報率,我就明確告訴她這是不可能的,除非物業帶生意,而且她親自參與經營。在蒙城一個光靠租金收入的投資房很少有超過10%的收益率。這裡也沒有像國內的房產幾十倍快速增值的泡沫,要有真這樣,政府肯定早早下手了,像多倫多和溫哥華那樣出台外國買家稅和空屋稅等各種政策了。但另一方面,這裡面的房產收入又是穩定的,雖然不高,但沒有大起大落,長期持有,一定是保值增值的。如果能理性地評估地產投資的收益,有一點點承擔風險的勇氣,我想這個投資房一定會給陳女士在蒙城的打下一個不錯的基礎。

 

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找個靠譜的引路人

在一個你可能都從沒有去過,或者只是匆匆路過的國家投資買房,還真是一件風險挺大的事。所以找個靠譜點的引路人很重要。這個引路人就是當地有專業執照,願意盡心為你服務的地產經紀了。當然這種事還真很難說,你怎麼就可以相信一個和你素不相識的人呢?我想每個人都會有自己的判斷標准。

我和王先生相識算緣份吧。他是通過看我的文章找到我的,我們先是電話聯系,然後加了微信聯系上。在通過交流中,我了解了他想為來讀書的女兒購房的需求,資金情況,想買房的區域等,我也多次發給他一些房源,讓他對蒙特利爾的市場有所了解。幾個月下來,他確實對蒙特利爾的房價有了更清楚的了解。在制定預算和選擇定居點方面有了明確的想法。

為買房早做資金准備

王先生之前匆匆來過一次蒙城,在銀行開了戶,為了買房,他也早早開始把資金從海外打入加拿大帳戶。但是到底要多少錢,他並沒有數。為此我給他介紹了幾家銀行的貸款經紀,由他們為王先生的購房做資金規劃。根據現在的政策,外國人買房要付至少35%的首付,剩下部分由銀行貸款。但這些貸款也是有條件的,有的需要10%的房款存在銀行做押金,只能做保本投資,不能隨意動用,直到貸款結束。有的只給貸款60%,但需要4%的房款做押金。而且對貸款人的資格審查也不一樣,大多數銀行要求貸款人和加拿大必須有一定聯系,比如子女在此留學或是有工簽,或者有家人在加拿大。王先生在加拿大什麼親人也沒有,唯一要來讀書的女兒還沒有辦好學簽。好在還是為他找到了一家肯貸款的銀行,願意以65%貸款加上10%的押金,但必須要他人親自到蒙城來簽貸款文件。

明確所需資金後,王先生很快從香港轉來了所需的首付。

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親自看房 面見銀行

一切准備好後,王先生在兩個月後訂下了來蒙城的時間。他告訴我一共只能待4天,所以必須在這4天的看好房,並辦好貸款。於是在他來的前一周,我開始為他預訂看房。說實話,現在蒙城的房市很熱,正確標價的房子應該在21天就出售。所以我為他好不容易預約上兩天內看12個房,但實際上我約了30個以上的房子,有一半多被告知已有OFFER或是已出售。我不得不不停地調整時間,以確定他能在最短時間看到最多的房子,這樣能做出最好的決定。

那兩天現在想想真是不容易,都要到下午3點才能吃上飯,腳都走得生疼。但好在在看完最後一套房後,他告訴我,第二天早上看的第一套房是他想要的,因為地理位置特別合適,價格也在他的預算內,房子狀況也保持很好。那房其實並不在王先生當初考慮的區域內,但在我搜索房源,考慮到他女兒上學的實際情況,加之我對蒙城的十幾年生活的經驗,特地擴大了另外兩個不錯的好區的房源搜集,才找到了這個房源,當時才上市3天,我們是第一個看房人。所以該說什麼呢,我想只能用緣分來解釋。

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王先生看中了這房,但他並不太清楚到底該如何出價才能既沒有買高,又能買到這房。我連夜查了這附近已出售房子的價格和市場上房子的標價,和他仔細分析合理的買價,制定了正確的還價策略,並解釋所下的OFFER上的每一句話,他這才簽了字,第三天發出了OFFER。與此同時第三天上午,我陪他見到銀行有關人員,辦理好了所有貸款文件。

還沒有等到OFFER的回音,王先生一大早就飛離蒙城了。我們還保持著密切聯系。還價過程如我們預料地來來回回了兩次,每一份需要他電子簽名的文件我都細細做了解釋,最後就在我們預想的價格上,賣家接受了我們的OFFER。

但王先生真得能順利買下他的房子麼,做為海外買家,他人不在這裡,接下的事該如何處理呢?我下期再講給大家聽。

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驗房還價究竟該怎麼談?復盤一個失敗的投資房案例(中)|居外專欄

承接上文:【買投資房真的是一個容易的決定麼?復盤一個失敗的投資房案例 (上)

昨天還是30度的溫度,一晚的暴雨,今天一早起來就有14度了,這讓我想起了三個月前和陳女士看房的日子,也多是風大、溫度低的春天。我們參觀了很多市面上正在出售的PLEX (有多套房的小樓),後來她漸漸明確的她想要的房子:

  1. 可以合法做短租的;
  2. 狀態最好要好一點的,不用再花太多錢裝修;
  3. 價格在她的預算之內。

蒙特利爾的短租市場和許多北美城市一樣,經過了飛快發展到政府規範的過程。早兩年許多投資客在市中心買房做短租,確實獲利驚人。像有的市中心高樓都是短租房,輕輕松松的一天就是100元以上的租金。但是帶來的後果也是明顯的,大量的收入逃稅,沒有長期發展的社區群,只有投資人受益,政府、社區、需要長期住房的本地市民都沒有好處。於是政府也在想辦法管理,最先開始的就是市中心高檔公寓樓,不僅限政府劃片,說明某一片地區不充許做短租,另外各個公寓樓也迫於壓力紛紛出台物業管理規定,不許短期出租。

接著是在旅游區,像蒙特利爾東面的LE PLATEAU-MONT-ROYAL區,就明確規定,只有ST-DENIST, ST-LAURENT 兩條街的某一段是可以做短租的,其他地區都不允許做。如果上它們的市政府網站,你可以輸入地址就查出這個地點是不是允許做短租的。最近又出了新的政策,要求所有做出短租的房子都要登記注冊,便於監管。從這樣的發展趨勢上看,短租行業的暴利也會受到壓制。

在當時的情況下,陳女士是看到了短租的利潤,希望買的投資房可以合法的在短租行業中獲利。這個想法當然是可行的。我陪著陳女士也幾次跑到市政廳咨詢,詢問我們想要下OFFER的房子到底可不可以合法做短租。得於政府工作人員明確的態度:只要在允許的範圍內就可以做短租,需要向政府及有關協會申請相關執照,按照規定交稅就可以。

另外,對於房子的要求陳女士也有了一些變化,不再只在乎低價格,而且從性價比的角度考慮的更多一點。最初她看的房子就是價格便宜,狀態都不好,要大修,她認為裝璜一下就升值,還是值得的。但是就像我告訴她的一樣,裝修不僅費時費力,而且最重要的是要有一筆現金在手上周轉。不像買狀態好的房,價格也許要高一點,但是可以從銀行貸款啊,省心省力,可能沒有裝修的增值,但是只要出租收益高,就已經達到了投資目的。畢竟,翻新出售增值又是投資房的另一個方向了,也不是說兩者只能選一個,但是根據陳女士不會長期在加拿大的現狀,找個狀態好,後續麻煩少的房子,應該從長遠看是更合適的。

最後當然是價格,太高買不起,太低收益也低。最後我們根據陳女士自己的財政情況,定位在150萬元上下。

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明確目標顯然事情就好辦一些,我們定下在短租客人多的旅游區LE PLATEAU-MONT-ROYAL內找,基本上看遍了這個區所有的可能的房源,別說,還真讓我們找到了一個和理想非常接近的房源。但最後,還有沒有買成。這其中有天意,但我現在回頭看看,還是有很多人為因素造成的。

其中驗房後大幅還價,咄咄逼人,惹惱賣家是重要一環。

我們找到的這個房源是在ST-DENIS街上可做短租的地段,一共是4個STUDIO,加上一個商業店鋪。當時參觀這個房子時,賣家經紀就明確說明已經有一個OFFER了,但我們可以參觀,也可以下OFFER。之前我們看過這附近所有在賣房源,都不是很理想。這是我們最後約看的一個,而且沒幾天陳女士就要回國了。本來沒有抱多大希望,但參觀後顯然讓陳女士一下就如獲至寶。這房子雖然是1960年的房子,但是房主在2007年在內部做了完全的重新改建,做出來很有現代感敞開式單室公寓,非常適合單身人士或年輕夫妻居住。如果做短租,只要稍稍做一下軟裝,就很吸引人眼球。所以盡管已經有了第一個OFFER,陳女士還是一等再等一個月時間,在第一個OFFER結束後就馬上下了OFFER。也是我們的誠意,讓賣家擔著租金的損失,同意讓其中兩套房空著,等我們這個OFFER進行。

價格在一來一回就談定了,接下來就驗房。沒想到,驗房後陳女士決定好好還價。之前我已經和陳女士說明,這裡的行規是,如果有重大意外問題發生,如賣家沒有提前說明、我們之前參觀沒有發現,結果出現會嚴重影響房子價值的問題,才可以大幅度還價了。這個房子因為年代老,地基有問題,賣家已經做了維修工作,換上一部分鋼結構支撐,花了3萬多元,這是在賣家宣言和提供的材料中都看到的,另外下水管需要維護,這在賣家聲明中也說明了。可是驗房後,這些問題又被驗房師提及,認為地基支撐的另一部分木頭支柱已有腐爛跡像,需要重新換鋼結構,房頂要換(賣家聲明中說明房頂沒有換過),下水道排污系統最好重新做處理等等。

我們做過很多次驗房,年代老的房子都會有問題,驗房師從對房子最好的角度考慮做出各種建議也是正常的,但是不是驗房師提到的問題都可以拿來還價,還真是一門學問。就像我反復向陳女士解釋的,這個房價並不是在一個新房的基礎上提出的價格,它是建於房子現狀談的價格,賣家之前就告訴你這個舊房頂,你也同意了價格,現在是沒有辦法再以這個為條件提出還價了。開始她並不理解,想試試,提出還價10萬元。

本來還價正確的做法是請專家來做有關問題的檢驗,請專業公司給評估價。因為是夏天驗房旺季,驗房師來驗的時間已經挺晚的,出完報告後想找地基的專業公司或裝修公司來評估都要排隊,當時我們沒有時間等了,只能在最後一天提出要求延期,但是賣家不止一個,還不全在國內,要在一天晚上收集到所有人的簽名幾乎是不可能的,對方經紀已經告訴我了,延期沒有問題,但要給他們一點時間。可是陳女士等不了了,她曾經有過幾次驗房的經歷,都在驗房後還價不成沒有買的,最嚴重一次因為沒有得到對方延期決定放棄購買,賣家經紀很生氣地打電話來威脅要告她。所以出於避免一切可能遭遇訴訟的想法,她堅持要求我當晚出文件說明她因為驗房不滿意放棄前一個OFFER,然後第二天再新出一個降價10萬元的OFFER。這個做法大大激怒了賣家。特別是看到他提出10萬元降價都是在買家自己估價提出來的,賣家更是非常生氣。對方同意取消第一個OFFER,對第二個OFFER 也並不理會。

說實話,這個結果我已經想到,也勸過陳女士不要這個咄咄逼人,影響下面的談判,畢竟我們到現在為止銀行貸款還沒有下來,還有一個條件尚沒完成,不是沒有退出的可能。另外就是想還價,在驗房基礎上的還價必須要有理有據,合情合理,有誠意的談才有可能讓對方接受。在沒有根據的基礎上提出大額還價最後只能導致談判失敗。但是她堅持為了保護自己的利益,不接受我的提議。

這為後面的失敗埋下了關鍵一筆。

我從3月一直和陳女士從找房,看房,到市政廳咨詢,下OFFER,談貸款,驗房,還價,一直工作到6月,就差那麼一點點,這個交易還是以失敗告終。其中還有什麼原因?我下期再接著聊。

(未完待續)

 

經紀柯婕專欄全集:柯婕魁北克談房說地

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加拿大三大熱門留學城市應該選誰?這裡有適合你的留學方案|居外專欄

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高考即將結束,在等待高考成績的同時,有些學生已經開始著手準備另外的深造計劃——出國留學。選擇哪座城市留學成為學生及其家長縈繞在腦海中的重要課題。

接續上期文章,本期天綺移民就為有計劃申請加拿大留學的學生們,分析多倫多、蒙特利爾、溫哥華加拿大三大熱門留學城市,並為不同人群提供大學本科留學申請方案,幫助您盡快找到適合自己的學習途徑。

三大熱門城市,為您分析,指點迷津:

1. QS Best Student Cities最佳留學城市

2018年QS最佳留學城市排名結果:

  • 蒙特利爾位列第4(北美排名最高)
  • 多倫多位列第13
  • 溫哥華位列第17

Quacquarelli Symonds(簡稱:QS)是英國一家專門負責教育及升學就業的組織,成立於1990年,並在世界多個地區設立辦公室,包括其總部所在地倫敦及紐約、華盛頓、巴黎、新加坡、悉尼、上海等。 QS發表過不少有關高等教育的資訊,當中以世界大學排名最受關註。
 
蒙特利爾是一個英法雙語城市,因其多元文化的構成和包容的精神而聞名。它還以其悠閑而生動的生活方式,迷人的林蔭大道,蓬勃發展的創意產業,咖啡文化,各種藝術場所,現場表演和夜生活而聞名,被譽為加拿大的“文化之都”。

最佳留學城市排名:蒙特利爾勝

2. 世界排名前500的大學數量

蒙特利爾:

  • 麥吉爾大學(世界排名第33位)
  • 蒙特利爾大學(世界排名第149位)
  • 康考迪亞大學(世界排名第464位)

多倫多:

  • 多倫多大學(世界排名第28位)
  • 約克大學(世界排名第481位)

溫哥華:

  • UBC(世界排名第47位)
  • SFU(世界排名第264位)

數據源自:QS World University Ranking 2019

優質大學數量:蒙特利爾勝

圖表源自:Coursecompare

3. 學費及生活成本

  • 蒙特利爾的大學本科平均學費:$21,857
  • 多倫多的大學本科平均學費:$34,961
  • 溫哥華的大學本科平均學費:$25,472

在生活成本方面:

根據Expatistan提供的數據對比得出,溫哥華≈多倫多(27%)>蒙特利爾

學費及生活成本:蒙特利爾勝

數據來源:Youthfulcities

4. 最佳青年人就業城市

遊戲行業中的知名大公司Ubisoft總部,金融行業的摩根斯坦利研發總部均位於蒙特利爾。同時這裏還有航空能源業巨頭 Bombardia(龐巴迪)、世界制藥公司 Pfizer(輝瑞)和 Wyeth(惠氏)的研發基地等著名企業。

特別要指出的是,如今蒙特利爾正成長為世界人工智能研發領域的一個重要中心,一個人工智能新“矽谷”正在這裏蓬勃壯大,並持續吸引大批科技和互聯網巨頭公司進駐落戶。

蒙特利爾在Youthfulcities加拿大最適合青年人工作的城市中排名第二。這裏生活負擔小,教育成本低,適合投資創業。

相比之下,多倫多位居第10,溫哥華位居第15。

最佳青年人就業城市:蒙特利爾勝

生活在蒙特利爾20余年,我不得不承認自己對蒙城的偏愛。毋庸置疑,氣候方面它不敵溫哥華,在華人密集度和購物飲食方面它不及多倫多。多倫多和溫哥華也有很多優秀的學校,大家可以根據自己的專業及偏好進行選擇。通過以上四個方面的分析比較,相對於其它兩個城市來說,大家會發現蒙特利爾是性價比相對較高的留學目的地。

那麽留學加拿大蒙特利爾有哪些方案呢?

接下來,天綺移民就為您詳細解讀本科申請方法,並推薦蒙特利爾優秀院校,增添您對加拿大蒙特利爾留學的初步了解。

不同的留學方式,總有一款適合你

方案一 :大學本科直錄

適用對象:成績優異,達到學校各項要求的學生。

項目優勢:成績優秀的高中畢業生,可以同時備戰高考並準備出國留學。

通常來說,大學本科直錄對語言的要求較高,需提前通過標準化語言測試(雅思、托福等)。若學生語言能力較強(雅思6分以上)且收到學校offer,可以通過學生直入計劃Student Direct Stream (SDS)快速申請加拿大學生簽證,僅需20天即可下簽,方便快捷。

方案二 :語言+大學本科雙錄取

適用對象:在校期間成績優秀,未參加雅思托福等標準化語言測試,或未達到申請院校的語言最低標準,但渴望盡早到加拿大讀書的高中生、大學生或已經畢業的學生。

項目優勢:無語言成績也可錄取,方便提前適應加拿大學習環境。語言課順利通過後即可開始大學的正式課程。

目前開設雙錄取的院校較多,家長可以提前了解相關信息,並咨詢專業的持證移民顧問,為孩子選擇合適的學校就讀。

參考閱讀:【淺析加拿大院校雙錄取

方案三 :大學本科轉學分

適用對象:國內本科/大專在讀生,轉學分的課程至少要取得70%以上的成績。已通過標準化語言測試(雅思、托福等)。

項目優勢:節省留學費用,減少在加拿大大學修讀的課程,以更短的時間拿到加拿大文憑。

由於加拿大各個教育系統相對獨立,不同的院校不同的專業都對已學課程轉學分的情況各有規定。天綺移民建議同學們在提交轉學分的申請前向學校咨詢具體的規定和要求,或是尋找專業的移民顧問幫助自己辦理留學申請。

推薦院校:

麥吉爾大學(Mcgill University)

  • 2019年加拿大權威大學排行榜《Maclean’s》醫博類第1名
  • QS World University Ranking 2019世界大學排名第33名

本科入學要求:

  • 高中畢業並提供高考/會考成績,平均成績85分以上
  • 托福90分(單項不低於21)或雅思6.5分(單項不低於6)

康考迪亞大學(Concordia University)

2019年加拿大權威大學排行榜《Maclean’s》綜合類第10名

本科入學要求:

  • 要求完成高中三年課程,獲得高中畢業證。
  • 不要求高考、會考成績。
  • 不同學院平均分要求不同。
  • John Molson 商學院需平均成績85分以上。

雙錄取:托福63-74分或雅思5.0/5.5分
直錄(需上ESL課程):托福75-89分或雅思6.0/6.5分
直錄(無需ESL課程):托福90分以上或雅思7.0分以上

相信通過上面的分析,可以為準備申請加拿大留學的學生及其家長提供一些幫助和參考。高三畢業生可利用高考後的時間,全面提升語言能力,為出國留學打下堅實的語言基礎;國內大學在讀學生建議提高自己的專業成績,從而增加錄取機會,為未來轉學分提供保障。

天綺移民作為加拿大蒙特利爾持證移民顧問公司,在辦理海外留學移民方面獨具建樹,我們願意用嚴謹專業的態度,為您量身定制最專業的移民留學方案!

 

加拿大 移民留學顧問周天綺專欄全集

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