Category: Global Investment Column

日本股市的持续走强，以及新冠疫情对消费的不利影响，使日本家庭的资产获得增长。据日本央行公布的三季度资金循环统计初值显示，截至9月底，日本家庭拥有的金融资产馀额达到1999万亿日元，较去年同期增加5.7%，创了2005年以来的新高。其中，股票增幅最大，为28.6%；其次为投资信托，上涨24%；现金和存款达到1072万亿日元，上升3.7%。

何为“家庭金融资产”？

家庭金融资产通常是指以权益丶债权等形式存在的资产，包括现金、存款、股票、债券、权益投资、金融投资、票据，以及保险等。家庭金融资产不包含房地产（含自住或投资）、汽车、黄金、珠宝、艺术品，古董收藏等。

日本家庭资产持有情况及分类

根据2020年野村综合研究所发布的《日本家庭资产持有报告》显示，如果您的纯金融资产（持有的金融资产总额减去縂家庭负债）超过1亿日元（约美元88万），您即属於“富裕家庭”。具体分类如下：

1. 大众家庭：纯金融资产额3000万日元以下（约美元26.4万以下），约占日本縂家庭数的78%；
2. 超大众家庭：纯金融资产额3000万日元 – 5000万日元以下（约美元44万以下），约占日本总家庭数的13.2%；
3. 准富裕家庭：纯金融资产额5000万日元 -1亿日元以下（约美元88万以下），约占日本总家庭数的6.3%；
4. 富裕家庭：纯金融资产额1亿日元 – 5亿日元以下（约美元440万以下），约占日本总家庭数的2.3%；
5. 超富裕家庭：纯金融资产额超过5亿日元（约美元440万），约占日本总家庭数的0.2%。

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本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析，并非以发行的产品为参考，只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变，上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性，也非作为任何特定投资产品，策略，计划的建议或推荐。

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最近笔者有朋友登陆（60大寿），一大班朋友为他庆祝，但他却忧心重重，原来登陆也意味即将退休，为失去了固定收入而感到忧心！

中国香港现行的退休保障只有MPF，退休人士若能够有100万的累积结馀，已算不错，对于中产人士当然远远不足够退休的财务需要！大家若翻查中国香港的按揭证券有限公司的网页，便会发现他们在力推退休三宝。三宝包含年金计划，保单逆按揭，及安老按揭计划。

1. 年金计划

先说中国香港政府的年金计划，以一位65岁的男士为例，投入200万每月便可以获得11,600元收入，直至去世。每年即是139,200，回报率高达5.8%。直至15年后，即是80岁时，共会收到208.8万元，以后收到的都是有赚了，中国香港男士一般有85岁，由65至85岁，20年合共收到278.4万，如果长寿一点，90岁的话，就收到348万，回报非常可观而稳定。

由于计划由中国香港政府的年金公司担保，这种20年，甚至30年的担保，比一般保险公司安心很多，何况，保险公司已经很少肯做担保回报，只会提供过往的业绩作参考，中国香港政府的年金确实优胜得多！可惜的是，每位投保人的金额上限是300万，对于较富裕的中产，金额可能不足。相反，对于普罗大众，要取出300万闲钱，又却绝不容易！

2. 保单逆按揭

大家又可以考虑保单逆按揭，去到退休年纪，一般都有些人寿保单已经供满，退休人士可以提前活化此保单，将保单的权益抵押予，按揭证劵公司每月跟年金一样，可获现金直至去世为止，同样65岁的男士，200万保单约可获每月3,157元的收入。金额视乎保单细节略有不同，但跟年金的金额相差很远。不过，胜在没有额外资金需要投入也是一笔活化收入。

3. 物业逆按揭

最后，当然是谈到物业的逆按揭，亦即是安老按揭。

这跟保单逆按揭的操作机制相似， 每月按揭证券公司会根据抵押物业的价值派发定额的数目。例如，物业价值500万，65岁的男士若采用定息按揭，每月可得14,750元，直至终身。收款期间业主可以继续住在物业内，如属退休更可以将物业出租，在这种情况下，业主会有双重收益，当业主身故，後人可以还清物业的逆按揭贷款总数，以便继续持有物业，否则，贷款机构会沽出物业，扣除贷款馀额後，若有馀款，便会拨归业主後人所有！即使物业出售获得的款项不足够还款，业主及其後人也没有责任，楼宇升值有得益，贬值就没责任，不愧是一个输打赢要的理想安排。

坊间有不少误会，以为必须没有按揭的物业，才可以做逆按揭，其实并不如此。在此计划，可以先取部分款项用作还清原有按揭，当然，这样每月收到的款项就会有所折扣。另外，由于物业可能会升值，业主在中途也可以因应升值而加额按揭，换句话，业主更可以选择一笔过收钱，用作紧急用途，例如医疗费用，也可以选择每月加钱收取款项。

上述三宝，可以遂项或一并选用，视乎当事人手头上的财政状况而定，保单逆按揭最简单，但一般金额太少，所以如果手头现金充裕，笔者认为年金回报最高，又有政府担保，应属首选。若现金不多，就应该考虑物业逆按揭，若果业主还有工作，而物业还有按揭馀额，不妨考虑加按物业，取得贷款来做年金，利用楼宇贷款的低息优势，将获得更高回报！

善用退休三宝，将有一笔额外稳定收入，安享晚年就易得多！

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日本第三季度经济复苏态势趋缓

受新冠病毒防疫措施“紧急事态宣言”，以及半导体短缺影响制造业和出口等的不利因素，日本经济复苏的态势在第三季度并不乐观。据内阁府数据，日本第三季度的实际GDP（剔除物价变动因素），较上一季度减少0.9%，按年率为减少3.6%，低于较市场预期的3.0%。目前，由于新型变异毒株omicron的影响还存在不确定性，因此，第四季度经济的情况还有待观察。

作为观察日本和海外货物丶服务，以及投资交易等情况的“经常项目盈馀”，10月继续疲软。据财务省数据，10月国际收支的经常项目盈馀比上一年同期减少39.4%，为1.18万亿日元。该经常项目盈馀额已连续3个月同比下降，半导体短缺导致的制造业和汽车的减产而令出口下滑，是较为重要的原因之一。

商业地产成交额同比大幅上涨

第三季度在写字楼投资的大幅增长推动下，商业地产的交易额达到1.18亿日元，同比增长77%。2021年累计至三季度末，总交易额为2.6万亿日元，较去年同期下降2%。同期，交易数量却同比增长约10%，显示中小规模交易比2020年明显增多。

值得关注的是，与去年海外投资者交易活跃的特点不同，今年以来，日本本国的投资者的交易额大幅增长——非J-REIT的交易额同比增长400%，J-REIT交易额也有41%的增长；而海外投资者的交易额较去年同比下滑了35%。

主要交易量（按投资者类型）

在商业地产的类别中，写字楼丶零售业，以及商业住宅类投资出现上涨，而物流和酒店业显示出明显的下降。

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由于政府放松了针对新冠疫情采取的防疫限制措施，放宽的餐饮业营业时间，恢复中的大型活动，叠加接种疫苗后家庭支出的稳步回升等因素，经济在第三季度后开始反弹。根据数据显示，日本10月零售销售同比增长0.9%，为三个月来首次出现增长，但仍低于市场预期的1.1%的增长。

零售销售与百货公司销售比较

第三季度的零售物业租金表现反映出受零售销售拖累的情况，在东京，在其国内零售商相对集中度较高的银座大街，由于需求疲软，零售物业租金环比下降0.6%；而受奢侈品牌青睐的高街，虽然租金水平基本还保持不变，但空置率为5.2%，环比上升 0.1%。在大阪，受奢侈品牌欢迎的心斋桥大街，由于需求的持续上涨，其第三季度的租金环比上涨达到2.1% ，而整个心斋桥商圈，租金水准基本维持不变。

日本经济的复苏已延续到各个行业。根据财务省数据，日本三季度全行业（不包括金融和保险业）经常利润达到16.75万亿日元，较去年同期增长超过35%。其中，制造业经常利润为7.11万亿日元，涨幅超过70%；制造业增长17%；而因之前受疫情冲击严重的餐饮服务业，因其基数效应，第三季度的增长达到近75%。

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市场上很多评论都在说全球在面对滞胀风险！何谓“滞胀”？“滞”及“胀”是两个不同的现象： “滞”是指经济衰退，需求不足；“胀”是指物价不断攀升。

笔者认为在欧美有胀，暂时并没有滞。新冠疫情虽然短暂影响需求，但政府不断派钱，大大减少了冲击。反而疫情更直接影响供应链，令物资缺乏，连美国感恩节的销情也大受影响。长远而言，去全球化也令物价有增无减，欧美确实存在通货澎胀的风险！

美国面对持续的通涨风险，虽然联储局不断强调CPI的急升只是暂时性，但笔者并不认同，加息又会增加财赤负担，又会影响股市，只会继续拖下去。

相反，中国疫情受控，供应链也完好无缺，物资并不缺乏，自给自足。物价上升有限，不过，受到加强监管房地产丶打击垄断平台丶经济丶债务去杠杆化等等政策影响，令经济活力减弱，需求自然萎缩。换句话，只会有滞却没有胀，甚至有出现过缩的金融风险！

中国香港作为东西方的交汇点，既受欧美，也受中国的影响，夹在两大经济体中间，情况非常被动。未来两年，一个通涨，一个通缩，利息趋势实在难料。站在资产市场（包括房市）的角度而言，通胀带来对利率的变化就是最大的风险。

作为保守的投资者，虽然笔者估计利率大升的机会很低，也必须有所准备，形势不致于沽清资产或物业，不要过度倚赖借贷，一但欧美利率回升，对资产市场带来极大压力，价格只要短期大幅下跌也令投资者资不抵债。

长远而言，有通胀，对资产绝不是坏事，但大前提是大家能够守过逆境的时刻。

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葡萄牙又刷屏了。冲上热搜的，不是美景，也不是C罗，而是一纸劳动法修正案——下班后老板给员工发短信，违法！

月初，葡萄牙议会正式通过一项针对“居家办公”的劳动法修正案：雇主不得在下班后联系员工，不论是发短信、打电话等，违者将被罚款。

同时，雇主也被禁止在员工在家工作时对其进行监控。

如有违反，雇主将被罚款，并为居家办公的员工支付电费和煤气费等相关费用。

除此之外，该修正案还包括其他保护雇员个人权利的措施。比如：

公司必须在两个月内组织一次线下会议，防止长期居家办公的雇员陷入抑郁情绪；如果孩子不满8岁，雇员可在不通知雇主的情况下自行居家办公。

这着实让各国网友羡慕不已，纷纷表示本国雇主应该“引以为戒”。还有人“脑补”新法规付诸实施后可能上演的桥段：“我老板昨晚给我发了条信息，于是我报警了。”

改变远程工作“游戏规则”：欧洲首个

玩笑归玩笑，葡萄牙这回挠在了最痒处。

“工作休息不分开，随时随地待命”、“居家办公=24小时开工”……大概是疫情以来不少“打工人”最大的烦恼。

近期于里斯本举行的互联网峰会上，劳工和社会保障部部长Ana Mendes Godinho表示：

“新冠疫情爆发以来，我们不断加强对居家办公等相关措施的监督。我们希望能为远程工作者创造更具吸引力的就业环境和条件……改变远程办公‘游戏规则’。”

改善远程办公痛点，并白纸黑字写入法案中。葡萄牙政府想到了，也做到了。不愧是欧洲传统的高福利国家，不愧是最能给到公民安全感的国家（《全球和平指数报告》第一梯队“常客”，被誉为“世界上最安全的国家之一”）。

甚至同处欧洲的优越感十足的法国人都“嫉妒”了。

外媒报道，葡萄牙吸引了许多法国退休人员的申请。这些退休人员在葡萄牙享受优厚税收优惠政策的同时，还能继续享受法国的养老、医疗福利。

而对众多欧洲以外的外国家庭，自不必说，葡萄牙一直都是心向往之的对象。

如何让家人得享葡国高福利？

并不难。葡萄牙一直是移民要求最宽松的欧洲国家之一。

最普遍的移民方式有两种：

1. 50万欧元 / 35万欧元房产项目；
2. 35万欧元基金项目。

由于房产的高性价比和可观的房价涨幅，葡萄牙黄金居留签证出台的9年间，绝大多数人都选择通过投资房产获得其黄金居留签证。

直接结果是，房价飙升；进一步的结果是，购房移民门槛不得不抬高。

——从2022年1月1日起葡萄牙移民新政实施，里斯本、波尔图等大都市区不再支持购房移民。也就是说，里、波二城的房子还可以买，但不再“送身份”了。

如果不执着于实体的房子，还有一条两全之策，不直接投资房产，却能坐享房价上涨的红利，又有身份可拿，且能规避疫情限制和不可知风险。

这就是房产基金移民：无高额房产持有成本，5年即可现金赎回，自带移民属性，同样专注于地产投资，给投资人多一重选择。

不仅购房移民，葡萄牙基金移民也将同时变政。官方消息：2021年1月1日起，基金投资门槛将从35万欧元涨价至50万欧元（涨幅折合人民币约120万元）。

留给我们的，就30来天。把握黄金签证最后低价期，联络我们，了解一下葡萄牙房产基金移民吧。

外联出国欧洲总监韩韵专栏全集

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在美国迎来感恩节和黑五之际，原本应是消费者疯狂购物的喜悦氛围，今年抱怨高物价的声潮却一浪高过一浪。确实，资料显示，美国最新的通胀率已达到6.2%，创下近31年来的新高。深受通胀之苦的，不仅是美国消费者，欧元区10月的同比通胀率也高达4.1%，远高於之前设定的可控范围。

与此起彼伏的全球高通胀形成鲜明反差的是，日本10月的消费者价格指数（CPI），剔除生鲜食品价格因素后，经季节调整后为99.9，同比仅上升0.1%。

日本目前的低通胀现象并非有利的因素，因爲伴随着低通胀和低利率，经济增长通常也会出现相应的迟缓。纵观日本近几十年的通胀率水准都维持在低位，这和日本消费者抗拒支付更高价格，以及企业由此不得不长期将价格保持在相对低位是分不开的。而这一现象也导致了公司必须长期严格控制投资和支出，其中用工成本的控制，也直接导致了员工收入的有限增加；加上日本企业通常采用员工终身雇用的激励，使得员工无意跳槽至可能有更大发展的行业和企业，从而使整个经济发展缺乏活力。

尽管日本同样面临近期石油、大宗商品的价格飞涨，但企业面对成本上涨，和是否提高产品价格时，日本央行行长黑田东彦无奈地预计：“受日本企业文化的影响，企业可能无法将上涨的成本完全传导到产品价格上。”

为应对通胀，美联储已开始减少购债规模，并且随着美联储的加息预期的上升，美元逐步走强，美元兑日元创下了自2017年1月以来的高位。通常弱势日元被认为可以进一步推动日本的出口，但随着日本制造商将生产业务转向海外，走弱的日元对出口的影响已大为降低，而目前在全球普通通胀下，疲软的日元反而会带动了进口价格上涨，对有进口需求的公司和家庭造成压力。

如何有效应对全球通胀和汇率给日本带来的挑战，值得我们持续密切关注。

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市场有一句明言：“买楼有风险，不买楼也有风险”，说明风险无处不在，要正确了解“风险”一词，才能找到适合的应对方法。

首先，每个人的处境不同，风险也不一样。笔者曾经有一位朋友，他的儿子在澳洲升学，当然有需要澳元以缴付学费及生活费等等在澳洲的开支，购入澳币是抵销澳元上升的风险相反，笔者并没有此需要，购入澳元的话，纯属投机其升值，是增加了本身的财务风险。同样是购入澳元，风险的管理可是刚刚相反！

风险因人而异之外，风险的等级程度也有很大的分别。就以当今热门的购买海外楼花为例，当中就涉及不同程度的风险，例如单位用的材料，甚至颜色可能跟当初想像的不同。这个风险损失当然有限，单位落成日子延期跟烂尾的风险就大大不同。有些风险是可以接受，有些却无法接受，风险无处不在，问题是如何避重就轻。

最后，也谈一种时间性的风险，例如移民卖房，或者楼换楼，大家必须在限期前完成，就宁愿平价也要沽出以避免更大的损失！其实借钱买股票、买基金、买债券、买任何的资产，都会面对一但资产大跌价，银行自会Call Margin。如果没有足够现金还款，就会被迫斩仓，即使资产价格之后回升，你也会捐失惨重！这也是时间性的风险，所以对于一些年龄已近退休的人士，就不太适合这类杠杆性投资了。

风险一词太简单，由于每个人面对风险各有不同，大家适宜多加思考，不要人云亦云才能趋吉避凶，减低真正的风险。

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