東京住宅入住率回升,這種戶型需求激活|居外專欄

東京的住宅類租金在連續三個季度下滑之後,出現微妙的表現分化現像,23區(23W)的租金目前為4,046日元/每平方米,較上一個季度環比增長1.2%;中端市場公寓租金指數平均入住率提高了0.2個百分點,達到96.1%。中心五區(C5W)的中端市場平均租金為連續第四個季度下降,目前為4,749日元/每平方米,較上個季度下降0.6%;而該區域的入住率開始出現回升,較上一個季度環比增長0.9個百分點,達到95.1%。

中端市場公寓租金指數

數據來源:第一太平戴維斯

在23區(23W)第一季度的租金和入住率較上季度明顯提高之際,中心五區(C5W)代表大多數掛牌量的15-30平方米的物業單位的平均租金基本保持穩定,而較大的單位則出現小幅度的調整。值得一提的是,盡管市場之前出現過遠離中心地區的現像,但有數據顯示這種趨勢已經逆轉,且在中心地區出現微妙變化,特別是在優質物業資產方面。

春季是日本搬遷的熱門時節,公司通常會隨著新的財政年度於2021年4月開始後,招收更多新員工;各個大學也在期待中歡迎學生們回到校園,這將在一定程度上支持小戶型公寓的需求上升點擊查看東京小型公寓房源

目前日本新冠疫苗的接種速度仍較緩慢日本各地方政府在4月12日啟動了面向65歲以上老年人的疫苗接種,總數約為3600萬人,可達到人口的近30%;中央政府已在2月17日起為醫務人員率先進行了接種,在此次的老年人接種後,64歲以下且患有慢性心髒病等基礎疾病的人,以及老年人相關的從業人員也將可依次進行接種。當新冠疫情得到有效控制後,住房需求和市場走勢將會更清晰顯示。

 

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疫苗接種者什麼時候才可以去歐洲黃金簽證國家?|居外專欄

隨著歐盟委員會准備推出數字疫苗護照,一些歐盟國家表示,它們准備接受接種了疫苗的游客,全世界渴望旅行的游客都在准備自己的下一次旅行。

我們將在本文中概述一下歐洲黃金簽證國家在疫苗護照問題上的立場,以及它們將何時放行疫苗接種人士。

有鑒於此,歐盟國家需要回答這兩個問題:

  • 哪些國家會接受接種了疫苗的游客?
  • 它們什麼時候會對接種了疫苗的游客開放旅游?

盡管我們不知道疫苗護照/證書的具體形式,但是很明顯這個證件可以使得游客不用接受額外的冠狀病毒測試或者檢疫就可以在歐洲內自由旅行。

冰島是最早啟動疫苗護照的歐洲國家之一。其它的歐洲國家——比如葡萄牙希腊、西班牙、意大利、瑞典、丹麥、波蘭、捷克——也在推進此事。我們在本文中主要關注歐洲的黃金簽證國家。

歐洲黃金簽證國家在疫苗護照問題上的立場:

希腊

目前,歐盟居民,以及來自澳大利亞、新加坡、韓國、盧旺達、泰國、還有阿聯酋的游客獲許進入希腊。但是,每個人都必須入境後接受7天的隔離檢疫,出具PCR陰性測試證明。

希腊旅游部長Harry Theocharis表示,希腊計劃於今夏向所有接種了的,產生抗體的,或者出具了PCR陰性測試證明的游客開放邊境。希腊將於5月中旬接受疫苗護照,使得游客可以在入境後免於隔離檢疫。

葡萄牙

感謝目前非常有效的公眾防疫措施,對於那些接種了的游客以及可以出具陰性測試證明的游客來說,葡萄牙很快就要成為歐洲最安全的目的地了。

目前,入境葡萄牙的待遇僅限於歐盟公民及其家人、葡萄牙或者其它歐盟國家的居民、或者基於“重大目的”旅行的第三國國民。但是,從5月17日起,葡萄牙計劃接受接種了疫苗的游客。

延伸閱讀:【購房移民,名利雙收——葡萄牙黃金簽證“最後召集”!

西班牙

西班牙計劃推出疫苗護照,5月19日起允許接種了疫苗的游客自由旅行;出具PCR陰性測試證明的游客也是受歡迎的。但是,該國的旅游部長最近表示,這個日期非常可能推遲到6月份。“我們需要最大程度確保這個季節沒有風險,”他說道。

目前,來自歐洲、澳大利亞、中國、韓國、新加坡、日本、新西蘭、盧旺達、泰國、以及烏拉圭的游客獲許進入西班牙。來自其它國家的游客不得入境,除非他們得到西班牙政府的特別許可。所有的游客都需要填寫健康控制表。

塞浦路斯

塞浦路斯交通部長Yiannis Karousos最近宣布,酒店“很快就要”重開了,接種了疫苗的入境游客都可以免於隔離檢疫和測試。從5月1日起,塞浦路斯將接受完全接種疫苗的游客。其它類別的游客還是可以入境,但是需要接受嚴格的入境政策的制約。

目前,只有歐盟公民、塞浦路斯居民、或者那些獲得特別許可的人才可以獲許入境塞浦路斯。入境的前提條件還是要出具出境前的測試報告、入境後的測試報告、以及10天的隔離檢疫。

馬耳他

馬耳他已經宣布將從6月1日起開始承認疫苗護照。6月1日之後,完全接種疫苗的游客(接種兩劑)可以自由入境該國。按照馬耳他旅游當局的說法,游客登機入境前需要出示接種卡。

目前,只有來自某些國家的旅客才可以獲許入境馬耳他,他們還需要出具陰性測試證明。沒有證明的旅客需要在馬耳他國際機場接受拭子的檢測或者自我隔離。

對大部分歐洲國家來說,疫苗護照是扭轉疫情破壞以及恢復2020年2月正常生活之前很小但是很有效的步驟。

本文提供的信息有效性截至2021年4月7日。

 

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香港樓價首季拉鋸:成交大升 有望向好|居外專欄

2021年首季剛過去,反映住宅樓價的城市領先指數報180.33點,比去年底的176.22點,上升2.3%,上升幅度並不明顯,但成交的宗數卻大幅上升!2021年首季一手住宅成交 3,669宗,比去年同期的2,262宗上升62%。而二手住宅成交宗數為14,923宗,比去年同期的8,537宗,上升了74.8%。由於成交量大升,也帶動佣金的上升,中原地產及筆者公司所獲的首季佣金,也同時破了歷史新高!

過去兩年,中國香港的樓價都是窄幅上落,在170至180點之間運行。今季上升至180.33 點,已經算是一個突破。這種形勢與全球放水,及各國大城市樓價都大幅上升的背景下,香港住宅樓價無疑是太弱勢!也令不少人懷疑:香港住宅樓價是否已經見頂?

最近筆者也留意到網上有一篇《七大冧市(意即崩盤)因素》的貼文,七大因素包括:一,人口減少;二,信心危機;三,港人大量外移;四,內地買樓客源大減;五,貨幣供應;六,住宅供應大增;七,承受力已達極限。

文中提及的一些因素,無疑是真實的寫照,也反映中國香港樓市的困境,但大部份因素都只有短暫的影響,並不具長遠的影響力。例如:死亡人口4.98萬,比出生人口的4.31萬,死亡人口比出生人口多出6,700人。但香港從來都是移民城市,自然人口減少已經存在很久。另一個因素,結婚人數大跌36%,相信只是疫情關系,令結婚人數短暫受影響而已。一旦通關,數字就會回復正常。

筆者留意到移民外地人數增加,才是令樓價表現欠佳的重要影響因素!根據筆者觀察,今次移民以BNO去英國為主流,尤其是30至40歲的年輕人。他們一腔熱誠,未有充足預備便去闖一下世界。但現實是殘酷,中國香港華人在英國的發展機會有限,隨著現實生活細節越來越多報導,筆者大膽預計,移民去英國的人數只會越來越少。五年後,更加不少會回流香港,對香港樓市的衝擊只是短暫的。

相反,根據一國際測量師行的報告指出,截至2021年3月24日,中國香港一手住宅1,000萬以下的有2,141宗,比去年上升17.3%;1,000至2,000萬有1,917宗,比去年同期上升2.7 倍;而2,000萬以上的有347宗,比去年同期上升1.1倍。

由於“林鄭Plan”只惠及1,000萬以下的物業,1,000萬以上的一向成交困難。而今季成交卻異軍突起,反映富有階層在國安法及選舉制度下仍然對中國香港樓市投下信心一票!他們的動態及取向,令筆者相信今年的住宅樓市會越來越好,上升10%應該是一個合理的估計。

 

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家族企業財富管理能如何為您創造價值?|居外專欄

中國經過40年的改革開放,高淨值人群規模增長迅速。據中國銀行業協會的數據顯示,2019年中資私人銀行服務客戶數量為103.14萬人,管理金融資產規模為14.13萬億元人民幣(不含外資私人銀行)。

據胡潤研究院的數據顯示,大中華區擁有600萬元可投資家庭資產的富裕家庭數量,2020年已達到501萬戶(分布排名前十的城市分別為北京、上海、香港、深圳、廣州、杭州、寧波、蘇州、台北、天津),高淨值家庭(可投資資產超過1000萬元)的數量已達到202萬戶,高淨值人群(可投資資產超過5000萬元)的人數已達32萬人,超高淨值人群(可投資資產超過1億元)的人數有13萬人,而2020年僅有7.5%設置家族辦公室

隨著中國私人財富的日益增長,越來越多高淨值客戶逐漸意識到實現家族資產保護與傳承及投資多樣化配置的重要性,以及家族辦公室服務人才需求的迫切性。


四構面觀察家族辦公室服務的重要性

1、數字面

中國大陸的企業家們當前追求的投資年化回報率大於8%,相當一部分的增長源自股票、基金等投資產生的收益。據瑞士銀行2020年對全球121家最大的家族辦公室的調研,這些家族辦公室平均配置13%的現金類資產,17%的債券類資產,29%的股票類資產,35%的另類投資資產(以私募股權、REITS 與對衝基金為代表)。在有效分散市場風險的基礎上平衡風險,提高長期投資組合收益,需要專業家辦人才協助籌劃。

2、時間面

中國大陸的企業家們當前采大額保險和贈與是最常用的傳承方式,未對資本的代際傳承做好提前規劃。大多數企業家缺乏家族治理意識,沒有定期召開家族會議的習慣,面對家族內部矛盾時也暫無明確的爭議解決機制。財富傳承面臨的風險有經營風險、投資風險、政策風險、稅務風險等;隨自身年齡的增長對財富管理,當前企業家60歲(含)以上的群體47%對財富安全與傳承有需求。  

3、空間面

中國大陸的企業家們當前極少數(5%以內)全球布局配置私募股權基金、對衝基金或做好境外家族信托,大多數(90%以上)企業家沒有善用豐富的理財工具,未采用有效的風險隔離措施對持有的財富降低風險。企業家通過本人直接持有家族財富,而通過設立公司架構、家族信托等間接方式持有的比例在5%以內(仍然較低)。為充分實現風險收益表現,有待家族辦公室服務進一步優化企業家財富管理力度。

4、價值面

中國大陸的企業家們當前僅有極少數(5%以內)通過設立慈善基金會或慈善信托的方式踐行公益達到自我價值實現。企業家們通過經營企業,從創造營收、貢獻稅收、帶動就業、提高生產力等方面創造價值,然而照護健康、延年益壽在生命的價值裡更是重中之重。

企業家群體2020年進行全球資產配置的動因排序

數據來源:《中國企業家家族財富管理白皮書》之問卷調研;本題調研多選題,故比例之和不等於100%

企業家群體2020年財富增值保值與安全傳承之比率

數據來源:《中國企業家家族財富管理白皮書》之問卷調研;家族企業財富管理的核心當前是增值

家族辦公室服務策略定位參考案例

金融監管機構2018年出台“資管新規”打破剛性兌付,引導資產管理商品向淨值化和主動管理轉型。企業在順應國家政策(比如:一帶一路 / 2020年11 月簽署的《區域全面經濟伙伴關系協定(RCEP)》)“走出去”的同時,需重點關注境外投資流程的合規性。加上根據《中國企業家家族財富管理白皮書》2020年調研數據,B&S家族辦公室面向家族企業的服務策略定位有:

1. 資產保護、資產傳承與家族信托是家族辦公室重中之重的任務。

2. 教育是家族財富傳承的源頭:用制度讓教育發揮功能,提升子女接班意願;家族的價值觀、精神與信仰是家族財富傳承的靈魂。

3. 家族企業是資產保護的重點對像,財富管理的核心是增值(上市績優股、績優FOF基金、金融AI理財及居外不動產之投資管理)。

4. 企業家資產保護之刑事風險防範。

5. 家族企業財富傳承之股權傳承。

6. 企業家族治理、調解和衝突管理。

7. CRS(Common Reporting Standard,全球金融賬戶涉稅信息自動交換標准)下的國際跨境稅務與國內稅務籌劃。

8. 企業投資並購(M&A)。

9. 注冊資本注資(企業無形資產知識產權技術出資)為實繳資本。

10. 資本運作與上市掛牌

11. 家辦合理運用資產保護的工具(比如:高端藝術畫作投資、離岸信托、高額保險等)和慈善基金會、捐贈。

12. 健康管理:合規的免疫細胞、干細胞儲存與回輸、基因檢測(相容率高者,能有效引導用藥、減肥、美容、抗衰延長健康壽命)。

李克強總理2019年7月23日在上海考察自貿區擴區後設立的第一家外商獨資金融培訓機構(IfFP瑞士財富管理專業培訓中心)時談到金融開放合規經營的重要性,特別強調要加強教育培訓方面的中外合作,培養更多熟悉國內法規和國際規則、擅於經營家族辦公室的金融高端人才,同時加強金融監管和風險防範,推動金融高水平發展。信息來源:央視網

家族財富管理涵蓋個人、家族和企業的綜合性需求,當前家族企業主群體設置家族辦公室極少數(家族資產規模大於一億元的企業家群體僅有7.5%有設置家辦),由於資產類型多樣化和財富需求多元化,該領域極具專業性和針對性,家族辦公室服務人才有其迫切需求性及重要性。

 

鐘華 Dr.Chung-Peter
《國際觀金融理財》
聯系郵箱:DoctorChung99@gmail.com

 

2021年日本大學排名出爐:是誰力壓東大穩拿二連冠?|居外專欄

英國教育雜志《泰晤士高等教育》(THE)近期發布了2021年日本大學排名,東北大學榮登榜首,這也是其連續第二年蟬聯日本大學排名首位。

排名概覽

東北大學(Tohoku University),是一所創立於1907年,本部位於日本東北地區宮城縣仙台市的國立研究型綜合大學,是日本東北地區的最高學府。2017年東北大學入選“指定國立大學法人”頂尖3校。東北大學是世界材料學中心,校友包括若干諾貝爾獎、拉斯克獎、IEEE愛迪生獎章等得主。

圖/東北大學官網

位於本次排名第二的是東京工業大學,東京大學位列第三;排名第四至第十的依次為京都大學、大阪大學、北海道大學、名古屋大學、九州大學、築波大學、廣島大學。這是《泰晤士高等教育》第5次發布的日本大學排名,相比其世界版大學排名注重研究能力,日本排名更注重的是教育能力

圖/東京工業大學官網

受到為應對新冠疫情而出台的出入境限制措施、以及校方暫停接納留學生的影響,2020年外國留學生,在大學和專門學校等高等教育機構擁有學籍數為218,783人,較上一年同期減少9,620人(該統計數據包含了因疫情無法赴日而在線上課的學生)。本次留學生人數的減少,是自2012年以來再次出現減少。

 

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愛爾蘭投資移民項目每周籌集360萬歐,幾乎全部來自中國申請人|居外專欄

多年來首次公布的統計數據顯示,盡管受疫情影響,市場對愛爾蘭投資移民項目的興趣依舊強勁。

愛爾蘭司法部最近少見地對愛爾蘭投資移民項目的申請量、批准量、以及投資額數據進行了審視,這是2009年以來頭一回,其中還包括了對前幾次數據發布的多次修正。數據顯示,盡管2020年接收的申請量相較於前一年下降了23%(從442宗降至340宗),但是批准量提高了13%(從237宗升至267宗),這是有史以來第二高的日歷年批准量。

愛爾蘭投資移民項目各年度申請量和批准量

總的來說,自項目11年前推出以來,截止今年2月25日,有2,016名投資者提交了申請案,其中只有1,197名獲批。累計來看,拒簽率為41%,但是真實的數據可能更低,因為處理完申請案還需要幾個月的時間。

就申請人來源地分布來講,繼上次數據公布以來變化不大;幾乎所有的獲批申請人(93%)都是中國人,美國人以不到2%的比例排在第二位,遠遠落後。

愛爾蘭投資移民項目獲批申請人來源地分布

從項目開啟截止今年2月25日,最受歡迎的投資類別為企業投資選項,這個選項占總申請量的56%,其次是捐贈(26%)以及基金選項(14%)。

愛爾蘭投資移民項目——各投資類別累計申請量

但是,過去兩年裡,申請人的投資喜好發生了變化;2019年和2020年,捐贈選項更受歡迎,這兩年裡占了幾乎一半的申請量。

愛爾蘭投資移民項目——各投資類別申請量和批准量

項目2020年籌集的總投資相較於前一年略微下降,從2019年的2.09億歐降至去年的1.85億歐。總的來說,該項目距10億歐大關更近了;2020年年底,這個項目已經籌集到了8.625億歐,其中48%——依據《愛爾蘭時報》的數據——都用於建設福利房和養老院。

愛爾蘭投資移民項目——各年度總投資額

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海外買家對日本房地產熱情不減 2020年投資大增24%!︱居外專欄

日本全面解除緊急事態宣言之際,據悉,國際貨幣基金組織(IMF)於4月發布的最新《世界經濟展望》將上調日本2021年的增長率,此次IMF的預測上調將基於其經濟的有序復蘇、出口的持續增長,以及新冠疫苗的普及對疫情的控制等因素的考量。

2020年在新冠疫情的衝擊下,全球經濟受到重創,日本也受到了較為嚴重的影響,但海外投資者對日本房地產的投資熱情卻未減弱。盡管新冠疫情導致邊境政策的限制,日本政府持續的寬松貨幣政策下,低利率帶來了低成本資金;良好的經濟基礎積累、以及全球地緣政治風險加劇中處於相對穩定地位等因素,日本房地產的投資價值無疑是極具吸引力的。

日本房地產投資(按類別計)

數據來源:RCA、世邦魏理仕

2020年,海外投資者對日本房地產的投資總額超過117億美元,同比增長24%;其中,來自北美投資額達到70億美元,同比增長126%;來自歐洲的投資額為22億美元,同比增長29%。具有防御性特徵的住宅類投資最受海外投資的歡迎,其中不少是來自於房地產和保險基金的交易;寫字樓為第二受歡迎的資產類別,總投資額約為30億美元,同比增長12%。

據調研數據顯示,超過60%的海外投資者表示日本房地產具有投資吸引力,在未來的幾年中,有意願增加投資

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2020東京房價漲不停 日本房市繼續向好︱居外專欄

大阪、京都等6府縣於2月提前宣布解除緊急事態後,日本政府最新表示,鑒於病床使用率等醫療體系的改善,擬對首都圈1都3縣解除作為緊急事態宣言的21天期限。

在經濟有序復蘇之時,數據顯示,日本房地產市場在疫情衝擊下,依然表現了其良好的投資價值。東京2020年現有公寓的平均價格比2019年上漲了6.05%,漲幅高於前一年度的3.91%;而東京新建公寓,2020年的平均價格也比2019年上漲0.95%,明顯好於2019年的負增長(較上一年度下降3.43%)。

東京房屋價格指數走勢圖(通脹調整後)

在房屋銷售方面則漲跌互見,日本土地協會的數據顯示,2020年東京現有公寓的銷售量較2019年下降5.9%;而同期,現有獨立式住宅的銷售量則比上一年度同期增長3.7%。2020年日本的住宅開工量還是受到了新冠疫情的較大影響,和2019年的開工量相比,出現10%左右的下降。

最近市場呈現出較為樂觀的氛圍,日本政府正積極推動疫苗接種,據悉至少有30個道府縣計劃在縣政府所在地實施接種,其中包括東京、大阪、神奈川、秋田、愛知、衝繩等地。我們有理由相信,疫情將在疫苗接種後獲得控制,經濟復蘇會隨之提速。而房地產受到去年開工量等因素影響,今年市場的供應量可能減少,在投資/購買需求出現釋放和上升的情況下,房地產價格有望進一步走強。

 

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為求“心頭好”,我以高價搶下香港特色單位|居外專欄

上周筆者以投標形式購入馬鞍山新盤Silversands一個頂層連天台的特色單位,有報章以破新高價來形容此次交易。事實上,馬鞍山另一個樓盤峻源去年有特色單位以8,480萬成交,面積達2,677平方呎,呎價為31,677港元,這才是歷史新高!

當然筆者購入的單位以呎價31,028港元成交,也絕不便宜。為什麼高價入市?這成為本周筆者經常被問及的問題!

筆者現在居住於清水灣,一棟三層高的洋房,每天經常要在屋內上落樓梯。隨著年紀越來越大,漸漸感到吃力。所以一直想找一個一層過的大平層,供退休後之用。由於內子有種植的嗜好,所以有花園或天台,才是理想之選。要具備環境優美、景觀開揚、交通及購物便利等等條件,實際並不容易!

雖然Silversands的質素確實符合本人的要求,但價格一直是阻力。銷售部同事不斷游說物業因屬樓花,未能提供現場實景參觀。一旦落成,肯定不少買家會搶購、有錢都未必買到,尤其是下半年通關在即,這類特色單位肯定時國內豪客的至愛,同事勸筆者盡快決定!這也許是事實,峻源的歷史新高成交,也是在現樓開放時,一批買家參觀之後,才成功出售。據說,在短短幾天的入標時間,也有4份標書競爭,以8千多萬在馬鞍山買一個分層單位,都可算出乎意料之外!

中國香港名設計師梁志天先生(圖片來源:蘋果日報)

剛巧筆者在網絡上,見到一條視頻是名設計師梁志天先生在2014年經本公司買入的西貢村屋。當年作價1.3億,呎價達到6.19萬,破盡村屋的紀錄。視頻中見重建後的村屋,當然美侖美奐、別樹一格,毫無保留地顯出設計師的功力!根據同事了解,梁先生也花了幾年時間在西貢找尋他的海邊Dream house(夢想之家),並花上天文數字的價錢,才能奪得“心頭好”。

筆者也曾經就價格向專業測量師朋友了解。基本上,他們都同意這是一個合理市價。理由是始終是特色單位,價格高一點是無可避免;如果合用的話,就物有所值!所以簡單一句,便令筆者作出購買的決定。

 

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日本經濟報喜 第四季度GDP年率增長11.7%︱居外專欄

日本內閣府於3月發布的2020年第四季度GDP(國內生產總值)顯示,實際GDP(剔除物價變動因素)比第三季度增長2.8%,年率增長為11.7%(換算後)。第四季度的GDP增長,為連續第二個季度的增長

第四季度的GDP增長,得益於新冠病毒疫情影響暫時得到控制,經濟復蘇及日常活動變得積極,特別是政府推出的旅游支援項目“Go To Travel”起到明顯作用;還值得一提的是,在美國和中國等經濟有序復蘇和趨好的影響下,日本的同期出口增長為11.1%。

從整體來看,日本經濟還是受到了新冠疫情的嚴重衝擊,2020年全年實際GDP較2019年下降4.8%,是2008年金融風暴後一年(2009)出現5.7%下降情況以來,首次出現年度負增長。根據世界銀行最新發布的《全球經濟展望》報告,對於日本的經濟展望,預計2021年增長率為2.5%

日本GDP近10年增長率(按季度計)

日本政府的旅游支援項目“Go To Travel在經濟復蘇中起到明顯的效果,但因受新冠疫情再一次蔓延的影響,該項目在去年12月28日被宣布暫停。根據最新的信息,為配合緊急事態宣言將延長至3月21日的政策, “Go To Travel”目前仍處於全國暫停狀態。

由地方政府和旅游相關產業組成的“日本觀光振興協會”於3月初發布“日本觀光再生宣言”,期待政府旅游支援項目“Go To Travel”盡快重啟,並表示將力爭克服由疫情帶來的旅游需求驟降的危機,重新打造符合新常態的旅游。

 

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