Category: Special Investment Column

在纽约购房，人们通常会选择公寓或合资房，两者之间有何差异？哪种房产最适合你？本期专栏我会深入探讨这个问题。

公寓弹性大

买公寓类似于买房，你可以得到这套公寓的房契以及与分开的税单。公寓和合资房都各有利弊，这取决于你购买的理由。对于希望弹性多一点的人来说，公寓是很好的选择。买公寓的好处是通常首付金额比买合资房的首付要低。另外，大多数公寓允许业主随意出租，而合资房则不一定，有的租赁政策灵活，有的不允许出租。公寓的月度成本也低于合资房。

对于希望弹性多一点的人来说，公寓是很好的选择

合资房价格低

从某种意义上来说，购买合资房就像买股票，买的是拥有这栋合资房大楼的合作公司的股票。现有房产大约80%是合资房，价格通常比公寓便宜。如果你比较同一地区，相同面积的合资房和公寓，你会发现合资房更负担得起。合资房董事会审查购买者资格时的审核标准有点广。有些可能会调查购买者是否具有攻击性，而有些喜欢注意细节，以保证只有合格的买家购买。

购买合资房另一个优势是，由于合资房大楼一般不允许单间出租或只是短时间不允许，这样减少了很多忧虑。这意味着您将更了解其他业者，不用担心各色各样的人进出大楼。

购买合资房的一个缺点是，一些合资大楼征收一项名为翻转税（flip tax）额外的费用。翻转税可以由买方或卖方支付，取决于合资房买卖期间大楼的政策。买卖合资房时，这可能会带来额外的费用。

购买合资房就像买股票，买的是拥有这栋合资房大楼的合作公司的股票

Kai专业点评

你的购房原理由将决定哪种类型的房产适合你。举个例子，如果你买房是为了送孩子在纽约上学，公寓可能更好。有些合资房不允许父母为孩子购买。另一方面，如果你打算在纽约购买第二套房，希望有更多的隐私，而且不介意合资房董事审核你的个人财政状况并经历一次面试过程，那么合资房可能适合你。另一个例子，如果你买房是作为一种投资，并考虑未来可能会移居纽约，那么公寓将是正确的选择，因为你可以随时决定出租。

购买公寓或合资房没有对错之分，因为每个买家的情况和购买原因各不相同。我通常推荐国际买家购买公寓，因为无论买方决定未来如何处置房产，它都能提供更多的选择。

 

Kai Wong专栏全集

 

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纽约公共交通是城市的动脉，它不但为市民带来方便，也深入影响着纽约的房地产。在最近这几年里，我们可以看到纽约市的公共交通设施方面有很大的进展，这些项目包括：第二大道地铁线、世界贸易中心交通枢纽、宾州火车站、来往布鲁克林及皇后区的电车和拉瓜迪亚机场。这些大型的项目不但将给社会制造就业机会而且也改变了城市风貌。由于纽约市的土地有限，进行这些大型项目都需耗费多年时间的考量和计划，我们同时也可利用这些项目来评估未来房地产的趋势。

第二大道地铁线

纽约市地铁是全世界最大的捷运公司，它也是世界唯一二十四小时运作的地铁系统。纽约市地铁早在1868年左右建起，当时多数是地面和高架型式。可是高架铁路的缺点日益明显，既过时又吵闹，而且有碍市容，逐渐导致民怨。由于纽约市地面上的房地产发展迅速，土地也越来越值钱所以纽约市地铁慢慢的改建在地底下。

纽约市地铁自19世纪至今历了时代的变迁也不停的发展，成为了纽约地底下的文明。在2007年4月，纽约大都会运输署开始为曼哈顿第二大道地铁线施工。这项工程早在1929年被提出，但是因为美国经济大萧条，此计划被迫取消。在第二次世界大战之后，私人汽车使用比例逐步升高，美国政府对于交通方面的政策转向积极建设公路，而铁路等大众运输建设便被搁置。

今天，第二大道地铁线分为四期，截至2015年12月，第一期工程仍会按原计划在2016年12月开幕。第二大道地铁线穿梭曼哈顿第125街和下城的金融区之间，因为沿线社区长期受到公共交通的缺陷而不太受市民喜欢，所以房价都比别的区域便宜。不过，这地铁线不但会为一带的房地产变得更有价值而且也提高那里的商业机会或吸引开发商。

有很多购房者选择搬移到东区的原因是希望住到价格合理和更大的房子（两卧或以上），他们都是一些有小孩的家庭。东区有很多好学区和宁静的城市生活，非常适合小孩成长。

世界贸易中心交通枢纽

花了十年的计划和建设，世界贸易中心交通枢纽终于在今年的三月投入服务。这座由西班牙设计师圣地亚哥·卡拉特拉瓦（Santiago Calatrava）设计的纽约新交通枢纽在世贸中心遗址废墟上拔地而起。它就像一只张开翅膀往天上飞的白鸽，美仑美奂的同时也展现了经济飞腾的金融中心。这整个交通枢纽10年前规划时的预算为20亿美元（且预定2009年完工），如今已耗资40亿美元。

卡拉特拉瓦设计的候车大厅是通往大型综合零售商场的入口，综合零售商场又是整个交通枢纽的重头戏。它不但为一带居民带来了一个休闲空间，而且吸引了来自世界各地的游客。随着市政府积极地投入大量资金发展，曼哈顿金融区（又称新下城）比911恐袭前变得更安全。这里不但吸引了许多名店同时也成为了年轻专业人士的居住首选，因为这里的房价比沿边地区较低。

根据Trulia的数据显示，金融区的房地产自2014年起有大幅度的增长。金融区今天的每平方尺均价为$1,294比起去年的今天涨了6% 。下城有很多期房项目正在建设或规划中，这将为火热的市场增添更多房源使得价格竟争更激烈。

宾州火车站

1910年的旧宾州车站（Penn Station，其设计灵感源自卡拉卡拉大浴场(the Baths at Caracalla)由粉红色花岗岩建造。这座“运输史上的多里安神庙”，在镀金时代有着辉煌事迹，它是一座用来迎接所有到访纽约的贵宾神殿。车站见证了第二次世界大战期间客流的激增，以及50年代开始的城际铁路运输大衰退。

1962年，宾州铁路提出拆毁车站大楼，空出的土地上新建宾州大厦和曼迪逊广场花园。拆掉半个世纪后仍不时被人扼腕叹息，纽约时报编辑评论道：宾州车站的拆除给纽约市的城市建筑带来了持久的伤痛。车站拆除也导致了纽约市乃至全国的保护经典建筑的浪潮。今天的宾州车站不如旧宾州车站辉煌，而且还很落后。

今年一月，纽约州长安德鲁·库默宣布了3亿美元的改造计划希望重振昔年的风光。在宾州车站旁的哈德逊码头也有着大型的开发项目，这原本是纽约申奥计划体育馆的选址，经历了落败给伦敦后这块土地开发为商业用途。那里将会有出租楼，酒店和商业混用的高楼。

除此以外，哈德逊码头也是纽约著名的高架公园的开端，这里将成为旅游的新热点。根据Corcoran 2015年第四季的数据显示，曼哈顿中城公寓市场的整体比2014年下滑了21%，不过相信这项计划落成后将会把那区的房地产推高。

布鲁克林及皇后区的电车

这是一项连接布鲁克林和皇后区沿河一代的电车计划。这区的河滨发展蓬勃，但对许多居民来说缺乏公共交通仍然是一个问题。纽约市长，比尔·白思豪提出了一个17英里长的河滨电车网络（耗资$1.7亿美元建造、每年$2600万美元营运费和1600万载客量可为纽约市每年带来$3.7亿美元税收），将布鲁克林的日落公园和皇后区的阿斯托利亚连贯一起。这项计划的目的是希望提升该区域的商业和产业的市场竞争度。布鲁克林的日落公园像一个被隐藏的宝藏一样，这里依然是布鲁克林价格最实惠的区域之一。

根据人口普查数据，日落公园将近50％是拉丁裔，约40％是亚裔，其中包括来自中国的福建省的移民，他们把第八大道变成了这个城市最热闹的中国城之一。日落公园有很多多家庭式的联排房屋，购买这类房地产的目的是希望自住和出租两用，对许多中国投资者来说是很不错的选择。可是，购买联排房屋需要日常管理如：垃圾处理、铲雪、户外清洁、维修等等，居住国外的业主可要自聘物业管理公司。

拉瓜迪亚机场

这是纽约最大的败笔和耻辱，位于皇后区的拉瓜迪亚机场可选为美国最落后的机场之一。纽约州长安德鲁·库默和美国副总统乔·拜登去年宣布了$4亿美元的重建计划，估计会制造18,000个就业机会。这项目的目的是增加停机空间、减轻航空交通流量和建设一流的客运设施。

此外，库默也认为重建计划可提升纽约市的国际形象。这项计划可振兴周边的房地产，再次让这区成为热爱多元文化居民的热门选择。机场的重建计划估计将提升周边一带的房屋需求量，尤其是法拉盛在近期逐渐成为了皇后区的黄金地带屋价最高的区域之一，将来也会因为中国购房的热潮节节上升。

Anthony专业点评

纽约市的房地产在近年来得到迅速的发展，纽约人口不断的攀升。公共交通设施的需求量也大增，纽约市也必不得已的大兴土木的改善。同时，政府也希望利用这些多模式交通发展规划宣扬纽约市财力雄厚及积极地迈向新纪元。无论你是潜在的购房者还是租客，无论你打算卖房重新置业还是增加地产投资，纽约市公共交通发展变化对房市产生很大的诱惑力！

 

Anthony Tam专栏全集

Anthony Tam开启您的纽约房地产之旅

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导言：2015年，美国各大城市的排名再次面临洗牌。纽约仍然稳坐头把交椅，但它最强大的竞争者既不是芝加哥也不是洛杉矶，而是历史上鲜有跻身最重要城市排名的旧金山湾区：全球最大规模的高新技术企业扎堆的地区。同时，旧金山是美洲华人最为密集的聚居地，自然成为全球华人最关注的美国房市。为此，我们刊登太平洋联合公司的报告，逐步介绍旧金山湾区各个区域的最新房市情况，本期介绍的是北美最大的高山湖泊太浩湖（Lake Tahoe）和加州内华达郡内的城镇特拉基（Truckee）。

旧金山湾区地区分布

一、了解太浩湖地区

对富裕的旧金山湾区居民来说，太浩湖是一个终年的度假胜地，该区的房地产市场很大程度上依赖于旧金山湾区良好的经济与房地产市场，这两者在过去几年中均得到惊人的发展。

1、区域界定

我们在太浩湖/特拉基地区的房地产市场包括下列地区：阿尔派梅多斯、唐纳湖、郎唐、马尔蒂斯谷、太浩湖北岸、北极星、斯阔谷、太浩市、太浩唐纳、特拉基以及太浩湖西岸。下方图表中的销售数据包括这些社区内的独栋住宅。

太浩湖湖岸一景

 

2、旧金山湾区的影响

支线市场：通过分析旧金山湾区核心的大都市统计区（MSA）的房地产与就业数据，我们可以了解太浩湖市场未来的走向。旧金山湾区的高收入与资本净值的增加都意味着太浩湖地区将有更大的房产需求。旧金山湾区房价较高且不断上涨，加之强势的销售环境，为太浩湖区的自住房（通常是退休人员）或第二居所提供了平等的机会。

就业与收入：过去三年里旧金山湾区就业增长迅猛，自2011年开始每年增长4%。我们预计这种增长趋势近期还将继续，但增长比率会略微保守。旧金山湾区是一个十分富裕的地区，目前东湾与旧金山两个大都市统计区的中等家庭收入分别是81,000美元与90,000美元，最高的为圣何塞大都市统计区，中等家庭收入接近10万美元。

销售量：最近几年，旧金山湾区的成屋销售火爆，并呈稳定增长的态势。

高房价：三个旧金山湾区核心大都市统计区的成屋价格都已迅速攀升。我们预计未来成屋价格将稳固上涨，但到2018年，房价上涨的态势将明显缓和。（约翰•伯恩斯房地产咨询公司（JBREC）不对房价做出预测，但下表显示了我们对每个大都市统计区房价变动比率的预测。）

湾区就业趋势和预测

 

湾区成屋销售趋势和预测

 

湾区成屋定价趋势和BHVI预测

 

3、人口统计数据

增长稳定：太浩湖地区居民人数只有45,000，大约19,300户住户。自2000年起，该区的人口数量每年下降1%，但预计未来五年的人口数量有望回升，大约到2020年达到2000年的水平。

住户：未来五年，太浩湖地区每年约有新增居民500人，或每年约有新增住户250户。住户数量的增长速度高于人口数量的增长，这一现象普遍存在于像太浩湖这样的二级市场。

加州太浩湖区人口和家庭趋势和预测

二、太浩湖/特拉基房产市场最新概况

2015年太浩湖/特拉基房市四大发展趋势

房价上涨：近年来太浩湖地区成屋销售价格中值始终在上升。独栋住房价格同比上升4.3%，但公寓的价格近期下跌了8.3%。由于销售量相对较低，且上市的房产种类多样，因此房价中值会逐月大幅波动。

供应量走高：太浩湖地区在售的房产数量可观，可满足五到八个月的需求。就规模较大的市场标准来说，这一数量相对较高，但是就高端的、第二居所定位的市场来说，这个数量则在正常范围之内。

延长出售：由于第二居所的购买可自由决定，因此高端度假屋在市场上售卖的时间比传统房产的售卖时间要长。在太浩湖地区，独栋住房从上市到成交平均需要三个月的时间，正常情况下，分套购置的公寓销售时间会更长。

开发商与保护主义者达成协议：普莱瑟县的行政府人员最近达成了一项交易，转移了位于马尔迪斯谷的一项大型新建房产项目的开发权。房产所有者Sierra Pacific实业公司与开发商Mountainside公司准备在267号州际公路以东开发1,360套房产。但是这一计划让公共用地基金会与特拉基唐纳土地信托等保护主义团体感到担忧。十月之后，双方达成协议，Mountainside公司将现在760套住房单元以及6.6英亩商业用地的开发权转移到267号州际公路以西。这项协议有助于打破看似无休止的僵局，同时保护马尔迪斯谷50,000英亩的土地。在旧金山工作的人将更具吸引力。

太浩湖/特拉基成屋价格和供应趋势

 

特拉基是美国加利福尼亚州内华达郡内的一座城镇

三、2015年Q4太浩湖/特拉基房市数据分析

内华达山脉的雪具有魔力。在别处，降雪影响交通，企业停工，但在太浩湖/特拉基，降雪开启了世界著名的冬季度假村，吸引滑雪者、户外运动爱好者与度假屋的购买者。长时间的严重干旱之后，该地区在第四季度热切欢迎大雪降临。天气状况在2015年的大部分时间都抑制了销售，但房地产活动在年末活跃起来，这是一个传统的繁忙季节，外地买家——多数来自旧金山湾区——开始购买度假屋，为滑雪季做准备。

太浩湖/特拉基是买家市场，去年很少出现多方竞价。买家利用很多社区内仍未达到衰退前顶峰的房价获得更多优惠。

太浩湖/特拉基单独家庭住宅中等销售价位（2014年12月—2015年12月）

 

太浩湖/特拉基公寓中等销售价位（2014年12月—2015年12月）

 

太浩湖/特拉基单独家庭住宅月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）

 

太浩湖/特拉基公寓月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）

 

太浩湖/特拉基单独家庭住宅平均市场停留期（2014年12月—2015年12月）

 

太浩湖/特拉基公寓平均市场停留期（2014年12月—2015年12月）

 

太浩湖/特拉基单独家庭住宅线下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）

 

太浩湖/特拉基公寓线下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）

 

太浩湖/特拉基单独家庭住宅销售价位与初始价格的百分比（2014年12月—2015年12月）

 

太浩湖/特拉基公寓销售价位与初始价格的百分比（2014年12月—2015年12月）

 

2014年与2015年第四季度太浩湖/特拉基独立屋就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

2014年与2015年第四季度太浩湖/特拉基公寓就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

2016年的市场预期

太浩湖/特拉基第一季度房地产销售受到季节的影响，旧金山湾区的居民带上滑雪用具奔赴山地，因此预计未来的 冬春季节将非常繁忙。我们预计很多去年从市场上撤出房地产的卖家会在未来几周与几月内将房地产重新投入市场。

 

马克•麦克劳林专栏全集

旧金山湾区房地产精英太平洋联合国际分享投资宝典

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导言：2015年，美国各大城市的排名再次面临洗牌。纽约仍然稳坐头把交椅，但它最强大的竞争者既不是芝加哥也不是洛杉矶，而是历史上鲜有跻身最重要城市排名的旧金山湾区：全球最大规模的高新技术企业扎堆的地区。同时，旧金山是美洲华人最为密集的聚居地，自然成为全球华人最关注的美国房市。为此，我们刊登太平洋联合公司的报告，逐步介绍旧金山湾区各个区域的最新房市情况，本期介绍的是加州酒的摇篮，又名月亮谷的索诺玛谷（Sonoma Valley）。

旧金山湾区地区分布

一、了解索诺玛县

尽管大部分居民仍在当地工作或通勤较长的距离去旧金山或半岛，但资产净值仍然推动着索诺马县重要的第二居所与退休人员市场的发展。我们非常看好索诺马县的退休市场机遇，因为即将60岁以上的人口数量正在急剧增长。

1、区域界定

我们在索诺玛山谷地区的房地产市场包括下列城市：格伦艾伦、肯伍德以及索诺玛。下方图表中的销售数据涉及所有居住用房地产，其中包括这些社区内的独栋住宅、托管公寓以及农场和牧场。

美国加州的索诺玛谷在葡萄酒世界扮演着重要的角色

 

2、经济状况

稳固的就业增长：去年索诺马县新增就业人口数为8,400，预计今年新增就业人口数为4,400，全县就业总人口数超过196,000。2015年的数据比去年稳固增长了2.3%，预计2016年以前的涨势与此类似，此后的就业增长会有所减缓。

旅游与技术：在索诺马县内，基于旅游的休闲与接待工作占就业总和的13%。专业商业服务、贸易、运输与公共事业以及政府也是该市场内的重要部门。

高就业人口数：在劳动力储备中，只有3.1%的人口找不到合适的工作。

中产阶级：尽管专业人员收入较高，但索诺马县仍维持中等的收入数据，每年中等家庭收入62,000美元。但是，也有来自旧金山等更加富裕地区的大量房产需求。

索诺马县就业和平均收入趋势预测

 

3、人口统计数据

增长稳定：索诺马县目前有人口约50万。人口增长适度，近几年增长率接近1%，住户增长速度略低。我们预计未来每年的人口增长缓慢且稳定，增长率维持在1%以下。但我们预测，随着千禧一代开始迁出该区，住户组成数趋向于回到长期基准，住户增长的速度将会超过人口增长速度。

老生常谈：预计未来几年索诺玛县每年新增居民约5,000人，或每年约有2,100-2,500户新增住户。

索诺马县人口和家庭趋势和预测

二、索诺玛县房产市场最新概况

1、索诺马县房价

房价水平：开发活动有限意味着新房价格会经常波动，但平均价格大约在45万到50万美元之间。过去一年中，全县的新房价格中值约为483,000美元。

房价走势：我们的伯恩斯房价系数（BHVI）对整个销售市场的价格上涨做出了预估。目前，伯恩斯房价系数显示去年房价上涨了8.8%，比2013年17.2%的高比例有所降低。约翰•伯恩斯房地产预测公司（JBREC）预计未来几年房价增加会按这个程度日益缓和，2016-2018年间增长率保持在2%到4%之间。

支付能力：尽管按揭利率较低帮助索诺马县的支付能力保持在历史正常水平，但相对较高的房价对私房屋主来说仍然昂贵。中等收入家庭需要将收入的48%用于购买一处价格中等的转售房产，要购买一处价格中等的新房产，他们需要花费46%的收入（新房产价格更低是因为房产建筑密度更高）。

伯恩斯房价指数趋势和预测——索诺马县

 

2、2015年索诺马县房市五大发展趋势

转售量始终如一：我们预计2015年转售量为6,400套，比2014年增长5%。2018年之前每年的销售量将缓慢增长，约6,400-6,700套。这与20世纪90年代末到2005年之间8,000-10,000套的年销售量相比有所下降。

投资减缓但仍至关重要：投资者正在购买索诺马市场26%的房产，比2012年最高的33%有所下滑。

索诺玛县新增500多个就业岗位：消防员基金保险公司宣布他们将精简目前位于诺瓦托的办公室，安排大约550名员工前往位于佩塔卢马的面积较小的新办公室。由于相对更靠近旧金山湾区甚至马林县的办公场地租金不断上涨，一些企业将选择租金较低的周边市场。

度假出租屋破坏房地产储量：2011年以后，索诺玛县已为“整房度假出租屋”发放1000多份许可，而在建的新住宅房地产只有495套。随着“共享经济”的发展，空中食宿（Airbnb）等网站将繁荣起来。目前索诺玛县有上百套房产供租赁，其中很多缺少适当的许可批准，可能会被纳入转售储量市场。这一趋势进一步加剧了住房紧张的状况，同时对转售定价与租价都造成了压力。从2011年至2014年，现房价格共上涨40%，而公寓租金上涨了29%。

SMART运行：SMART列车将为铁路通勤者提供可与拥挤的101公路相媲美的选择，101公路从索诺马县向北，延伸进马林县，终点位于拉克世博。SMART目前正在试运行，以便检查车载系统与运营需求，2016年预计有几处站点将开放。SMART的乘客需要在拉克世博乘渡船到旧金山工作，但这势必会减轻101公路的压力，索诺玛县的房地产对在旧金山工作的人将更具吸引力。

索诺玛谷又叫月亮谷，谷中葡萄满园，自然风光优美，更以极品的白葡萄酒闻名

三、2015年Q4索诺玛谷房市数据分析

太平洋联合公司索诺玛谷第四季度的房地产活动可以称为“两个市场的故事”。随着夏天的结束，九月有大量交易完成，但十月市场萧条，新交易缺乏。但十一月，购买者苏醒并迅速忙碌起来。十二月并不是典型的萧条月，买家会匆忙在年末达成购房交易。

总之，索诺玛谷2015年末与年初一样：市场非常繁盛。住宅销售量攀升，平均售价也相应提高。定价合理品质优良的房地产不断吸引买家，但卖家发现他们需要谨慎定价；一些有着不切实际期望的卖家发现他们的房地产在市场上滞销的时间比上年同期要长。

索诺玛谷房产中等销售价位（2014年12月—2015年12月）

 

索诺玛谷月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）

 

索诺玛谷房产平均市场停留期（2014年12月—2015年12月）

 

索诺玛谷线下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）

 

索诺玛谷房产销售价位与初始价格的百分比（2014年12月—2015年12月）

 

2014年与2015年第四季度索诺玛谷区房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

三、2016年索诺玛谷房市预期

索诺玛谷是一个广受欢迎的目的地，且整个旧金山湾区的就业状况良好——这两大因素对未来的房地产活动来说是个好兆头。虽然利率仍处于历史较低水平，但预计正在上升的利率会对房地产销售造成影响。索诺玛谷多数销售的是二手房，买家可随意支配的收入通常与股票市场密切相关，与利率也有一定的相关性，预计2016年股票市场会与2015年一样不稳定。

 

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导言：2015年，美国各大城市的排名再次面临洗牌。纽约仍然稳坐头把交椅，但它最强大的竞争者既不是芝加哥也不是洛杉矶，而是历史上鲜有跻身最重要城市排名的旧金山湾区：全球最大规模的高新技术企业扎堆的地区。同时，旧金山是美洲华人最为密集的聚居地，自然成为全球华人最关注的美国房市。为此，我们刊登太平洋联合公司的报告，逐步介绍旧金山湾区各个区域的最新房市情况，本期介绍的是旧金山湾区的九个县中面积最大和位置最北的索诺马县（Sonoma County）。

旧金山湾区地区分布

一、了解索诺玛县

尽管大部分居民仍在当地工作或通勤较长的距离去旧金山或半岛，但资产净值仍然推动着索诺马县重要的第二居所与 退休人员市场的发展。我们非常看好索诺马县的退休市场机遇，因为即将60岁以上的人口数量正在急剧增长。

1、区域界定

我们在索诺玛县的房地产市场包括下列城市：科塔蒂、希尔兹堡、鹏格罗夫、佩塔卢马、罗勒尔特公园、圣罗萨、塞巴斯托波以及温莎。下方图表中的销售数据包括索诺玛县内的独栋住宅、农场和牧场。

索诺马县是加州葡萄酒之乡中产酒量最高的一个县份

 

2、经济状况

稳固的就业增长：去年索诺马县新增就业人口数为8,400，预计今年新增就业人口数为4,400，全县就业总人口数超过196,000。2015年的数据比去年稳固增长了2.3%，预计2016年以前的涨势与此类似，此后的就业增长会有所减缓。

旅游与技术：在索诺马县内，基于旅游的休闲与接待工作占就业总和的13%。专业商业服务、贸易、运输与公共事业以及政府也是该市场内的重要部门。

高就业人口数：在劳动力储备中，只有3.1%的人口找不到合适的工作。

中产阶级：尽管专业人员收入较高，但索诺马县仍维持中等的收入数据，每年中等家庭收入62,000美元。但是，也有来自旧金山等更加富裕地区的大量房产需求。

索诺马县就业和平均收入趋势预测

 

3、人口统计数据

增长稳定：索诺马县目前有人口约50万。人口增长适度，近几年增长率接近1%，住户增长速度略低。我们预计未来每年的人口增长缓慢且稳定，增长率维持在1%以下。但我们预测，随着千禧一代开始迁出该区，住户组成数趋向于回到长期基准，住户增长的速度将会超过人口增长速度。

老生常谈：预计未来几年索诺玛县每年新增居民约5,000人，或每年约有2,100-2,500户新增住户。

索诺马县人口和家庭趋势和预测

二、索诺玛县房产市场最新概况

1、索诺马县房价

房价水平：开发活动有限意味着新房价格会经常波动，但平均价格大约在45万到50万美元之间。过去一年中，全县的新房价格中值约为483,000美元。

房价走势：我们的伯恩斯房价系数（BHVI）对整个销售市场的价格上涨做出了预估。目前，伯恩斯房价系数显示去年房价上涨了8.8%，比2013年17.2%的高比例有所降低。约翰•伯恩斯房地产预测公司（JBREC）预计未来几年房价增加会按这个程度日益缓和，2016-2018年间增长率保持在2%到4%之间。

支付能力：尽管按揭利率较低帮助索诺马县的支付能力保持在历史正常水平，但相对较高的房价对私房屋主来说仍然昂贵。中等收入家庭需要将收入的48%用于购买一处价格中等的转售房产，要购买一处价格中等的新房产，他们需要花费46%的收入（新房产价格更低是因为房产建筑密度更高）。

伯恩斯房价指数趋势和预测——索诺马县

 

2、2015年索诺马县房市五大发展趋势

转售量始终如一：我们预计2015年转售量为6,400套，比2014年增长5%。2018年之前每年的销售量将缓慢增长，约6,400-6,700套。这与20世纪90年代末到2005年之间8,000-10,000套的年销售量相比有所下降。

投资减缓但仍至关重要：投资者正在购买索诺马市场26%的房产，比2012年最高的33%有所下滑。

索诺玛县新增500多个就业岗位：消防员基金保险公司宣布他们将精简目前位于诺瓦托的办公室，安排大约550名员工前往位于佩塔卢马的面积较小的新办公室。由于相对更靠近旧金山湾区甚至马林县的办公场地租金不断上涨，一些企业将选择租金较低的周边市场。

度假出租屋破坏房地产储量：2011年以后，索诺玛县已为“整房度假出租屋”发放1000多份许可，而在建的新住宅房地产只有495套。随着“共享经济”的发展，空中食宿（Airbnb）等网站将繁荣起来。目前索诺玛县有上百套房产供租赁，其中很多缺少适当的许可批准，可能会被纳入转售储量市场。这一趋势进一步加剧了住房紧张的状况，同时对转售定价与租价都造成了压力。从2011年至2014年，现房价格共上涨40%，而公寓租金上涨了29%。

SMART运行：SMART列车将为铁路通勤者提供可与拥挤的101公路相媲美的选择，101公路从索诺马县向北，延伸进马林县，终点位于拉克世博。SMART目前正在试运行，以便检查车载系统与运营需求，2016年预计有几处站点将开放。SMART的乘客需要在拉克世博乘渡船到旧金山工作，但这势必会减轻101公路的压力，索诺玛县的房地产对在旧金山工作的人将更具吸引力。

县治圣罗莎是索诺玛县中最大的城市

三、2015年Q4索诺玛县房市数据分析

前几年，太平洋联合公司在索诺玛县的房地产市场倾向于卖家，2015年市场开始趋向平衡。买家不愿意为房地产开高价，多方竞价变少，一般低价房地产才会出现价格战。数百万美元的房地产成为买家市场，很多房地产在市场上滞售的时间延长，且只有降价才能出售。第一季度的房地产存量上升，第四季度又有所回落。

第一季度售价飙升，接下来三个季度的房价趋于和缓。希尔兹堡与塞巴斯托波的房地产需求旺盛——且房产储量紧缺，因此该地区的购房者仍然充足。

索诺玛县房产中等销售价位（2014年12月—2015年12月）

 

索诺玛县月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）

 

索诺玛县房产平均市场停留期（2014年12月—2015年12月）

 

索诺玛县线下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）

 

索诺玛县房产销售价位与初始价格的百分比（2014年12月—2015年12月）

 

2014年与2015年第四季度索诺玛县区房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

2014年与2015年第四季度索诺玛县不同价格范围的房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

三、2016年索诺玛县房市预期

索诺玛县很多卖家在四季度结束时将他们的房地产撤出了市场，我们预计房地产储量恢复后，销售活动将重新活跃起来。春季通常是房地产市场的繁忙季节，尽管厄尔尼诺风暴可能会延误一些交易。美联储最近决定抬升利率，但利率仍然处于历史较低水平，这可能会刺激犹豫不决的买家，从而促进销售。

 

马克•麦克劳林专栏全集

旧金山湾区房地产精英太平洋联合国际分享投资宝典

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2016年1月13日所颁布的目标性地区法令（Geographic Targeting Orders，简称GTO）要求部分买家必须提供个人真实身份。此法宗旨并不是要让纽约房市降温。隶属美国财政部旗下的金融刑事执法网 （FinCen）表示此项法令是为了防止海外贪污官员和跨国罪犯利用美国豪华地产市场进行洗黑钱的活动。另外，关于房东对个人信息正当的保密需要，据有的律师楼称，还是可以满足的。

那么究竟这道法令具体内容是什么呢？今天我们就来探讨一下。

但凡符合以下所有条件的地产买家在购买房产的时候都必须透露个人的真正身份。这些条件包括：

• 房产价格在$3,000,000或以上；
• 所购买房产带房契，如产权公寓（Condo）和别墅（House），合作公寓（Co-op）不受限制；
• 全现金交易，无借贷行为；
• 买家以公司（LLC，Corporation）名义购买并且买家直接或间接持有公司股份25%以上；
• 房产所在地是纽约曼哈顿和佛罗里达州的迈阿密。

在美国购买房产都需要购买产权保险，这项法令规定产权保险公司必须使用8300表格提供公司持有者的真实身份。而8300表格必须连同买家的证件，例如护照，驾照等在房屋过户后30天内提交。现时这项法令在试行阶段，试行时间从2016年3月1日到2016年8月26日。值得注意的是房产如果在2016年3月1日后过户的都需要遵循法令。法令现时只要求产权保险公司旗下所有员工遵守，暂时不涉及地产律师，经纪等其他相关人员。

FIRPTA预扣税金百分比的变化

对于在美国拥有房产的海外投资者来说应该都对“FIRPTA”不陌生。FIRPTA ”是1980年开始实行的“外籍人士投资房地产的税务法案”的缩写（Foreign Investment in Real Property Tax Act），美国联邦政府制定该法案以向“外籍人士”出售在美所持有房产时征收联邦税金。这里的“外籍人士”，是指既不拥有美国绿卡，也不是美国公民的人。

FIRPTA有趣的地方在于它让购买方进行代扣代缴。更具体地说，从外籍人士那里购买房产，买家有义务在过户时代扣税金然后缴纳给国税局，以确保外籍人士实际支付了联邦税。以前的规定是买家需扣起房产交易价格的10%，但今年新出台的规定要求$1,000,000或以上的房子需扣起房产交易价格的15%作为储备税金。这15%仍然只是影响扣起的部分，真正要交纳的税金百分比不变。在国税局计算好交易中净收入所需交纳的税金后，他们会把多出来的部分退还给国际卖家。

虽然如此，符合以下任何一个条件的卖家是无需被预扣起税金的：

• 卖家向买家提供非外籍人士证明；
• 卖家在过户前向国税局申请“Withholding Certificate”（税金扣起证明），这证明上会显示卖家在这项房产交易中实际需要交纳的税金；
• 房产价格低于$300,000并且买家打算用作自住，非投资性房产。

如果遵循一般的程序，卖家从国税局那里收回多交的税金需时较长，如果过户时间发生在美国报税日期刚刚结束后，卖家甚至要等超过1年的时间才能收回款项。专攻房地产的律师提供了一个办法可以省时省力：首先卖家在过户前可以向国税局提交申请“Withholding Certificate”（税金扣起证明），然后将那10%或15%的预扣税金放在卖家或买家任何一方的律师银行账户里。当从国税局那里真正获得税金扣起证明并获知真正需要交纳税金的数目后，律师就会把实际数目从储备税金中划出并交予国税局，剩下的部分立刻退还给卖家。

 

葛宜珉专栏全集：

葛宜珉详解纽约房产市场

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导言：2015年，美国各大城市的排名再次面临洗牌。纽约仍然稳坐头把交椅，但它最强大的竞争者既不是芝加哥也不是洛杉矶，而是历史上鲜有跻身最重要城市排名的旧金山湾区：全球最大规模的高新技术企业扎堆的地区。同时，旧金山是美洲华人最为密集的聚居地，自然成为全球华人最关注的美国房市。为此，我们刊登太平洋联合公司的报告，逐步介绍旧金山湾区各个区域的最新房市情况，本期介绍的是加州（人口）第四大城市旧金山。

旧金山湾区地区分布

一、了解旧金山县（旧金山大都市统计区）

技术/软件公司进入城市，吸引了城市型的员工，加之寻找机遇的海外投资者们正在进行的项目，持续推动旧金山的房价上涨。旧金山将成为世界上最受欢迎也是最昂贵的居住之地，技术部门发展减速会对房价造成即时的负面影响。

1、区域界定

旧金山区域细分

旧金山被划分为10个不同的区域，其中的每一个区域都包含几个不同的社区：

区域1: Inner Richmond, Central Richmond, Outer Richmond, JordanPark/Laurel Heights, Lake, Lone Mountain, Sea Cliff.

区域2: Outer Sunset, Central Sunset, Inner Sunset, Outer Parkside, Parkside, Inner Parkside, Golden Gate Heights.

区域3: Pine Lake Park, Merced Manor, Lake Shore, Lakeside, Stonestown, Merced Heights, Ingleside, Ingleside Heights, Oceanview.

区域4: Balboa Terrace, Diamond Heights, Forest Hill, Forest Hill Extension, Forest Knolls, Ingleside Terrace, Midtown Terrace, Miraloma Park, Monterey Heights, Mount Davidson Manor, Sherwood Forest, St. Francis Wood, Sunnyside, West Portal, Westwood Highlands, Westwood Park.

区域5: Buena Vista/Ashbury Heights, Clarendon Heights, Cole Valley/Parnassus Heights, Corona Heights, Duboce Triangle, Eureka Valley/Dolores Heights, Glen Park, Haight-Ashbury, Mission Dolores, Noe Valley, Twin Peaks.

区域6: Alamo Square, Anza Vista, Hayes Valley, Lower Pacific Heights, North Panhandle, Western Addition.

区域7: Cow Hollow, Marina, Pacific Heights, Presidio Heights. 8: Downtown, Financial District/Barbary Coast, Nob Hill, North Beach, North Waterfront, Russian Hill, Telegraph Hill, Tenderloin, Van Ness/Civic Center.

区域9: Bernal Heights, Central Waterfront/Dogpatch, Inner Mission, Mission Bay, Potrero Hill, South Beach, South of Market, Yerba Buena.

区域10: Bayview, Bayview Heights, Candlestick Point, Crocker Amazon, Excelsior, Hunters Point, Little Hollywood, Outer Mission, Mission Terrace, Portola, Silver Terrace, Visitacion Valley.

美国旧金山市的地标金门大桥

 

2、经济状况

就业增长：长期以来，旧金山县是北加利福尼亚州的经济中心，并逐渐成为技术/软件中心。它是旧金山湾区最集中的就业中心点，有近640,000的就业人口，过去三年里（2012-2014）就业人口数净增86,000。我们预计，2017年以前就业增长稳健，但增长速率会有所减缓。

高薪部门发展：就旧金山大都市统计区（MSA）总体来说（圣马特奥市、旧金山和马林县），整个大都市统计区内收入较高的部门——金融、信息和专业与商业服务——是该区的关键部门，在过去三年实现了极大的发展。这些部门从2011-2014年在整个大都市统计区内增加就业人口68,500余人。

高就业人口数：在劳动力储备中，只有3.2%的人口找不到合适的工作。

经济富裕：旧金山县非常富裕，2014年中等家庭收入80,200美元，但该区内仍存在贫富差距。自2012年开始工资增长稳健，预计2018年以前工资增长仍将保持上升趋势。

旧金山县就业和平均收入趋势预测

 

3、人口统计数据

增长稳定：旧金山县人口数接近863,000，住户数量超过362,000。对这样一个面积狭小的成熟市场来说，近期的人口增长势头可谓相当强劲，预计未来几年的人口增长将趋于稳定。

数据说明：预计旧金山县每年将有新增居民8,500到10,000人，或每年约有新增住户4,500到4,900户。住户人数小于近郊区域的基准。

旧金山县人口和家庭趋势和预测

二、旧金山县房产市场最新概况

1、旧金山县房价

房价水平：旧金山县潜在供应量庞大，近期将有大量的房地产推出，需求旺盛且近几年的供应停滞不前。供应情况加上当地较高的收入水平都意味着新房房价会一直居高，但住房面积不大且密度高。过去的12个月中，每个月由于售卖房产的差异，新房价格大幅波动，但普遍高于1,100,000美元。而2014年新房价格中值为1,038,000美元（目前的售价提高了6%）

房价走势：我们的伯恩斯房价系数（BHVI）对整个销售市场的价格上涨做出了预估。目前，旧金山大都市统计区的伯恩斯房价系数显示去年一年的房价上涨了6.9%，我们预计未来几年，特别是到2018年，房价增值将放缓。

支付能力：尽管按揭利率较低，但旧金山大都市统计区目前的支付水平仍低于其长期的基准。在旧金山县内，中等收入的家庭需要拿出其收入的87%用以购买价格中等的转售房产，要购买一处价格中等的新房产，他们需要花费80%的收入（出现这种矛盾是由于新房产的建筑密度较高）。因此很多人在旧金山工作而在其他地方居住或租房。

伯恩斯房价指数趋势和预测——旧金山大都市统计区

 

2、2015年旧金山县房市五大发展趋势

转售额始终如一：在去年12个月中，旧金山县的转售额超过5,500套。以大都市统计区为单位，我们预计2016-2017年的年销售量增长率将为1%到2%。

投资者原地不动：旧金山大都市区的投资活动已逐渐减少，但保持在21%左右，比2013年初的24%有所下降。尽管该区更偏远的部分市场占有率一直不高，但投资者仍然占据了相当大的一部分市场。其中大部分以海外资金的形式进行投资，投资者主要来自中国。

供应增加：在旧金山，有1,300多套托管公寓和4,000多套新公寓正在建设。仅这一项就会大幅增加城市的房产供应量。但是，还有另外6,750多套托管公寓与6,200多套公寓已获得批准正在审查或正处于概念阶段，上千套公寓还处于不确定的状态。由于城市住宅区密度较高，未建设的建筑可能一夜之间就会消失不见，但这仍然是巨大的供应量。这种活跃性体现了人们对旧金山持续顺景的信心。

旧金山转运中心开始建设：一个新的跨海湾开发项目将有助于复兴公共交通。金融区以南的转运中心已经开始动工建设。计划完成100万平方英尺的设施，每天接纳100,000名乘客。围绕中心的地区将建成4,400套新房产，其中1,200套将以较实惠的价格出售。

租金继续飙升：由于对待售房产的支付能力下降，因此人们涌向租赁市场。目前旧金山大都市统计区的平均租价为3,015美元，同比增长了9.2%，几乎是2004年平均租价（1,594美元）的两倍。

旧金山房地产

三、2015年Q4旧金山县房市数据分析

近几年来旧金山一直是卖家的市场，但到2015年第四季度，市场开始向更加平衡的状态倾斜——公寓与独栋房屋均是如此。销售价格确实在持续上升，但速度不同于以往几个季度。很多房地产仍然需要多方竞价，但出高价的速度也有所下降。市场上可供销售的房地产在交给第三方保管之前的待售时间比前几个季度略有延长。到十二月这个强势的季度结束，但相比而言第三季度更加强势。

但最令人惊讶的是：第四季度很多旧金山房地产的出售价格低于它们的报价——这一现象在2015年初闻所未闻。可供出售房地产的存量仍然紧张，但我们也看到，房地产所有者普遍更愿意将他们的房地产投放到市场上。

旧金山县单独家庭住宅中等销售价位（2014年12月—2015年12月）

 

旧金山县公寓中等销售价位（2014年12月—2015年12月）

 

旧金山县单独家庭住宅月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）

 

旧金山县公寓月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）

 

旧金山县单独家庭住宅平均市场停留期（2014年12月—2015年12月）

 

旧金山县公寓平均市场停留期（2014年12月—2015年12月）

 

旧金山县单独家庭住宅线下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）

 

旧金山县公寓线下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）

 

2014年与2015年第四季度旧金山县区独立屋就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

2014年与2015年第四季度旧金山县区公寓就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

2014年与2015年第四季度旧金山县不同价格范围的独立屋就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

2014年与2015年第四季度旧金山县不同价格范围的公寓就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

2016年的市场预期

旧金山挤具有吸引力的市场以及繁荣的地方经济——确保房地产在未来几个月具有较高活跃程度的两个因素——使其仍然是一个异常受欢迎的市场。厄尔尼诺风暴可能会延误一些交易，但只是暂时的，且预计2016年利率仍会长时间走低。

 

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