Category: Special Investment Column

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旧金山湾区房地产市场报告系列——东湾／阿拉梅达县

导言：2015年，美国各大城市的排名再次面临洗牌。纽约仍然稳坐头把交椅，但它最强大的竞争者既不是芝加哥也不是洛杉矶，而是历史上鲜有跻身最重要城市排名的旧金山湾区：全球最大规模的高新技术企业扎堆的地区。同时，旧金山是美洲华人最为密集的聚居地，自然成为全球华人最关注的美国房市。为此，我们刊登太平洋联合公司的报告，逐步介绍旧金山湾区各个区域的最新房市情况，本期介绍的是范围包含大部份俗称“东湾”——旧金山湾区东部地带的阿拉梅达县（County of Alameda）。

旧金山湾区地区分布

一、了解阿拉梅达县（东湾大都市统计区）

得益于与旧金山和硅谷之间便利的交通连接，阿拉梅达县为通勤者提供价格相对实惠的住房机会，也为在当地工作的人们提供品质优良的住房。与该地区的核心城区相比，本县多数地方是家庭居住，因此拥有一流学校的地区更具有吸引力。

1、经济状况

稳固的就业增长：2014年，阿拉梅达县就业人口数量超过721,000，到年底计划再增加16,600。过去三年内，就业人数增长了3%左右，我们预计未来就业人数还会继续稳步增长，到2018年增速放缓。

部门发展：在过去的一年里，专业与商业服务和休闲与接待部门的就业增长最大。•稳固的就业：阿拉梅达县失业率为4.2%，低于全国平均失业率5.1%。

丰厚的收入：2014年，阿拉梅达县中等家庭收入为75,600美元，高于全州和全国的基准，但低于旧金山湾区的其他地方，例如旧金山或圣何塞。近两年来，收入水平提高了4%以上，预计2018年以前收入水平将继续以强劲的势头增长。

阿拉梅达县就业和平均收入趋势预测

 

2、人口统计数据

增长稳定：近年来，阿拉梅达县的人口增长率在1%到1.7%之间。这意味着在过去五年里，该地区新增居民人数超过了112,000。未来几年人口增长将保持稳固的势头，每年的增长率在1.2%到1.5%之间。

住户组成数增长：随着千禧一代开始搬离该区，一般来说，住户组成数会有所提高，住户数量的增长会超过人口增长。我们预计到2018年底，将有35,700户新增住户。

阿拉梅达县人口和家庭趋势和预测

二、阿拉梅达县房产市场最新概况

1、阿拉梅达县房价

房价水平：阿拉梅达县的新房定价中位数为848,000美元，比2014年提高了10%。

房价走势：我们的伯恩斯房价指数（BHVI）对整个销售市场的价格上涨做出了预估。目前，东湾大都市统计区的伯恩斯房价指数显示去年房价上涨了10.1%。尽管涨价幅度较高，但较2012年与2013年的增长百分比有大幅降低。约翰•伯恩斯房地产咨询公司（JBREC）预计，2018年之前房价的增长会有所减缓。

支付能力：尽管低按揭利率使阿拉梅达县的支付能力维持在历史正常水平，相对较高的房价对一般收入者来说仍然是一个负担。收入中等的家庭需要拿出53%的收入用于购买一处中等价格的转售房产，要购买一处中等价格的新房产，他们需要花费65%的收入。

伯恩斯房价指数趋势和预测——东湾大都市统计区

 

2、2015年阿拉梅达县房市四大发展趋势

转售量最终呈上升趋势：2013年与2014年阿拉梅达县的房产转售量每年大约下降5%，当最近又上升了4%，达到16,300套。以大都市统计区为单位的预测数据表明，2018年之前，销售量将保守增长0.5%到2.0%。•投资活动放缓：投资者正在购买东湾大都市统计区16%的房产，较2013年最高的31%有所下降。主要原因是房价升高，因此房屋出租收益减少，投资者开始将目光转向其他地区。

特拉斯扩张经营：特斯拉汽车公司已宣布将出租在费利蒙的旧Solyndra汽车厂。公司已拥有附近的前新联合汽车制造公司工厂，招收员工近6,000人。特拉斯将利用另外500,000平方英尺以“随着产量的提高扩大制造车间并建立更多的工程实验室”。与现在设在街边的汽车工厂一样，这次新的努力可能会另外增加1,000个工作岗位。

沿580号州际公路向东推进：近几年都柏林已经成为巨大的新房地产市场，而利弗莫尔的市场也开始发展。在过去两年多的时间里，都柏林在建的项目数量有所下降，但即将启动的WallisRanch与随后DublinCrossing的市场推广将改变这一状况。同时，利弗莫尔复兴的市中心以东出现新社区，著名的LivermoreLabs综合大楼以北出现了一个大型的KBHome多街区社区（VineyardCrossing）。此外，SheaHomes即将进入市场，社区位于利弗莫尔北部，名为Sage，共有住房460多套。考虑到都柏林泡沫的定价，这种需求迁移合乎情理，只要存在价格差，这种需求迁移就会继续。

老地方新活动：阿拉梅达县西南部，大致从海沃德向南延伸至费利蒙，这里通常属于城郊环境，被大规模扩建。海沃德已有了显著发展，而拥有优质学校的费利蒙也出现了各种新建社区。现在费利蒙启动了一些大型的住宅区（例如，莱纳房产开发的温泉项目），将包含上千套新房产。同时，联合市与纽瓦克等地方近几年没有新的房地产活动，但最近新建的房地产销量势头强劲（例如，纽瓦克的TrumarkHomes与K.Hovnanian，联合市的Pulte）。还有在次级地区相当大型的计划开发项目，可能会使该地成为主要区域新房产的温床。

阿拉梅达县范围包含大部份俗称“东湾”的旧金山湾区东部地带

三、2015年Q4东湾房市数据分析

整个2015年，买房者在太平洋联合公司的东湾地区始终面临着房地产供应严重短缺的问题。第四季度，挂牌上市的房地产数量略有上升，但受到涌入买家的抢购，致使供应量与年初时一样勉强。在这种情况下，房价出现了两位数增长，买家继续报出高于要价的价格，合适且定价公正的房地产仍然吸引了多方竞价。

第四季度十一月的销售速度仍然强劲，随着节日季节临近，十二月速度逐渐减缓。总体来说，低利率、高租金与繁荣的地区经济不断吸引买家来到东湾。

区域界定

我们在东湾区域内的房地产市场包括下列地区：奥克兰地区（邮编代码为94602、94609、94610、94611、94618、94619和94705的区域）、阿拉梅达、奥尔巴尼、埃尔塞里托、肯辛顿以及皮埃蒙特。下方图表中的销售数据包括这些社区内的独栋住宅。

美国加州州立大学东湾分校

 

东湾房产中等销售价位（2014年12月—2015年12月）

 

东湾月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）

 

东湾房产平均市场停留期（2014年12月—2015年12月）

 

东湾线下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）

 

东湾房产销售价位与初始价格的百分比（2014年12月—2015年12月）

 

2014年与2015年第四季度东湾区房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

2014年与2015年第四季度东湾不同价格范围的房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

2016年的市场预期

由于旧金山湾区的高薪酬与大量的就业机会，我们期待今年将是东湾房地产市场的忙碌之年。美联储最近决定提升利率，这有可能在未来几月刺激犹豫不决的买家。毕竟按历史水平来看，2016年初的利率仍然非常低。

 

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旧金山湾区房地产市场报告系列——康特拉科斯塔县

导言：2015年，美国各大城市的排名再次面临洗牌。纽约仍然稳坐头把交椅，但它最强大的竞争者既不是芝加哥也不是洛杉矶，而是历史上鲜有跻身最重要城市排名的旧金山湾区：全球最大规模的高新技术企业扎堆的地区。同时，旧金山是美洲华人最为密集的聚居地，自然成为全球华人最关注的美国房市。为此，我们刊登太平洋联合公司的报告，逐步介绍旧金山湾区各个区域的最新房市情况，本期介绍的是东湾的康特拉科斯塔县。

旧金山湾区地区分布

 

一、了解康特拉科斯塔县

尽管圣拉蒙、伯克利、康科德与里士满等地是当地主要的就业中心，但康特拉科斯塔县主要是通勤者房地产市场。新旧金山湾区捷运系统（BART）的铁路线将给加州4号公路沿边的房地产投资带来极大的影响，当地很多买家都在尽力求购一处房产。

区域界定

我们在康特科斯拉县的房地产市场包括下列地区：阿拉莫、布莱克霍克、丹维尔、迪亚布罗、拉斐特、莫拉加、奥林达、普莱森特山、圣拉蒙以及核桃溪。

经济状况

  • 稳固的就业增长：2014年康特拉科斯塔县的就业人口接近344,000，到年底计划新增7,900人。即2015年就业人口稳健增长约2.3%。尽管就业势头良好，但我们预计到2018年增长会有所减缓。
  • 部门发展：在过去的一年里，教育与卫生服务和专业与商业服务部门的就业增长最大。
  • 稳固的就业：康特拉科斯塔县失业率为4.4%，低于全国平均失业率5.1%。
  • 高收入：2014年康特拉科斯塔县中等家庭收入接近82,000美元，收入数据相对较高，远远高于国家基准5.2万美元。去年收入增长迅猛，预计在未来几年都将保持强劲态势。
康特拉科斯塔县就业和平均收入趋势预测

 

人口统计数据

  • 增长稳定：近年来，康特拉科斯塔县的人口增长率稳定在1.2%到1.5%。这意味着过去五年中，每年新增居民约14,700人。但是，预计人口增长趋势在2018年以前将有所减缓。
  • 住户组成数增长：随着千禧一代开始搬离该区，一般来说，住户组成数会有所提高，住户数量的增长会超过人口增长。我们预计到2018年底，将有23,000户新增住户。
康特拉科斯塔县最引人注目的自然地标迪亚布罗山（Mount Diablo）

二、康特拉科斯塔房产市场最新概况

1、康特拉科斯塔房市

房价水平：康特拉科斯塔县的新房定价中位数为601,250美元，比2014年提高了17%；

支付能力：尽管低按揭利率使康特拉科斯塔县的支付能力维持在历史正常水平，但相对较高的房价仍然略显昂贵。 中等收入家庭需要拿出36%的收入用于购买一处中等价格的转售房产，要购买一处中等价格的新房产，他们需要花费43%的收入。

房价走势：我们的伯恩斯房价指数（BHVI）对整个销售市场的价格上涨做出了预估。目前，东湾大都市统计区的伯恩斯房价指数显示去年房价上涨了10.1%。尽管增幅较大，但较2012年与2013年的增长百分比有大幅降低。约翰•伯恩斯房地产咨询公司（JBREC）预计，2018年之前房价的增长会有所减缓。

2、2016年不利影响因素

雪弗龙裁减7,000工作岗位：十月份，位于圣拉蒙的雪弗龙公司宣布将裁减7,000个工作岗位。自2015年8月起，雪弗龙在旧金山湾区共有员工6,500人，3,200人位于圣拉蒙总部。尽管尚未确定这些失业人口中有多少位于旧金山湾区，但公司已经在2015年初裁减了该地的600名员工。

3、2015年康特拉科斯塔房市三大发展趋势

2015年转售量呈上升趋势：2013年与2014年康特拉科斯塔县的房产转售量平均每年下降约7%，但最近又同比上升了 7.4%。以大都市统计区为单位的预测数据表明，2018年之前，销售量将保守增长0.5%到2.0%

投资活动放缓：投资者正在购买东湾大都市统计区16%的房产，较2013年最高的31%有所下降。主要原因是房价升 高，因此房屋出租收益减少，投资者开始将目光转向其他地区。

发展向东部推进：4号州际公路从匹兹堡延伸至布伦特伍德，这里已成为新房产建筑商的主要焦点，建筑商希望以实惠的价格提供适合家庭居住的独栋住房。大多数开发机遇位于这一次级市场以西，因此奥克利东部可能成为下 一个新建房产关键地点。Brookfield Homes及其合作伙伴DeNova Homes已经在奥克利东部的Emerson Ranch开始进行 销售筹备。随着这567套房产趋于尾声，Emerson Ranch以东广阔的东奥克利特别计划区可能会成为下一个开发地。 该地区有大量的土地所有者，但有可能会形成一个具有凝聚力的广阔蓝图，新建上千套房产。东奥克利地区以北的德尔塔湾最终将出售邻水的高档新房产，大部分在码头有自己的停泊水域。

伯恩斯房价指数趋势和预测——东湾大都市统计区

 

康特拉科斯塔县里士满（Richmond）的航拍照片

三、2015年Q4康特拉科斯塔县/三谷地区房市数据分析

太平洋联合公司2015年第四季度在康特拉科斯塔县/三谷地区的市场活跃程度降低，销量与挂牌出售的房地产数量都较上一季度有明显下降。2015年第二季度的活跃程度最高，第三季度有所缓和，到第四季度进一步下滑。主要原因是市场的房地产储量紧张。潜在的卖家都非常谨慎——受不断上升的房价诱惑，准备将他们的房地产投向市场，但又不确定自己也成为买家后的前景。

买家也更加谨慎。经过最近几年的疯狂节奏，购房者普遍要花更长的时间在第四季度作出购房决策。他们会在报价前更加反复地检查房产，也不大可能报出高价。但是受到旧金山湾区强劲的经济势头与极低的利率的吸引，新的买家仍在陆续进入市场。

下方图表中的销售数据包括社区内的独栋住宅。

康特拉科斯塔县房产中等销售价位（2014年12月—2015年12月）

 

康特拉科斯塔县月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）

 

康特拉科斯塔县房产平均市场停留期（2014年12月—2015年12月）

 

康特拉科斯塔县线下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）

 

康特拉科斯塔县房产销售价位与初始价格的百分比（2014年12月—2015年12月）

 

2014年与2015年第四季度康特拉科斯塔县区房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

2016年的市场预期

即将到来的选举年与未来利率增长的不确定性可能会使2016年第一季度的销售活跃程度降低，但是旧金山湾区的经济基础仍然非常稳固。我们可以充分预计，买卖双方在即将到来的春季将会活跃起来。

 

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追逐中国人的足迹 了解一个由市民打造的纽约市

在纽约，37％的人口是在国外出生的。纽约移民人口都分布在五大区，这些新移民都会聚集在各地建立自己的小社区。这使得纽约不但更有特色，而且还为这个城市增添了许多种族色彩。纽约大学弗曼中心本周发布了来自10个国家的纽约客分布图。

正如你所看到的，来自多明尼加共和国的移民成了纽约市最大的移民人口数目，占了纽约移民总人口的13%。这都是因为该国在20世纪中因为政治不稳定而掀起了移民潮，在曼哈顿北端和南布朗克斯有大幅多明尼加人口的足迹。

其次，中国移民排在第二位，占了纽约移民总人口的12%。纽约州华裔人口为50多万人。来自中国大陆的移民在加州最多，有36万7410人，第二是在纽约，有26万1952人。在第二次世界大战前，美国的华人移民多来自广东和中国香港。在50年代，大量的中国台湾人移居到美国。70年代后，中国大陆居民赴美留学丶探亲人数增多，在90年代形成中国大陆的移民高潮。在2010年后，我们可见中国民众掀起了买房潮和利用房地产来为他们下一代铺路。我们也可以在这移民人口分布图上看到纽约的华人社区都分布在曼哈顿，皇后区和布鲁克林各区，而且也不断的阔大。许多中国移民都选择聚集在一起，主要原因是他们想在熟悉的环境下适应新生活然后再慢慢的迁移到别的地方去。在华人的社区里，我们可看见很多琳琅满目的华人商业如：超市，理发店，手机点，中药行等等。这些商业不但为华人带来日常生活的方便，而且也因为如此使得当地的房地产需求量大增。许多开发商看准了市场的需求在各个华人聚集地区开发了多个项目。法拉盛是最受新移民的亲睐，不管是来自中国、中国台湾、中国香港、韩国、东南亚和南亚移民都以这地方为他们的登陆点。

为何纽约受到外国投资者爱戴？

纽约是一个深受外国投资者爱戴的国际大都会，他们投资纽约的房地产主要目的是为了得到更好的就业机会、让下一代接受优质的高等教育或是防止资产贬值。纽约拥有许多带领全世界的经济体系如：金融业、时尚业、科技业、服务业等。这些行业都为这个城市带来了许多就业机会。除此以外，纽约有很多高等学府，许多父母都把孩子送到纽约来接受优质的高等教育，希望将来他们能够得到更好的发展。治安是投资者最关注的课题，纽约市政府自911事件后对社会安全做出了许多改革方案，如今纽约有很多街区变得更加适合安全居住。不但如此，美元汇率在过去这几年持续走强，随着去年中国央行贬值了人民币，美国的房地产成为了外国投资者海外资产的避风港。在美国众多城市中，纽约市的房地产投资政策是最安全和高透明度的。纽约市政府为了保障公众利益都规定在购买房地产时必须聘请律师做交易。同时，随着科技的发展许多重要的房地产讯息例如：销售记录、屋契、房产税单、建筑违例记录等都可轻易的在网络上得到。

中国投资者也引向了纽约房地产的设计

2015年中国投资者在美国已超越了加拿大成为最大的购房群体，纽约有很多开发商都为了迎接市场的需求在项目设计的细节方面都倾向亚洲人的喜好。位于法拉盛的天景豪苑就是一个好的例子，这个公寓是参考亚洲的公寓模式而建造的；公寓的底层有大型的商场及完善的配套设施。这个项目的第二期就在开盘时非常热烈，开发商在第一个星期内就售出了$8500万的房子，成为纽约最受欢迎的期房之一。

在另一边厢，位于曼哈顿的中国城邻近也有不少具有特色的公寓。为了取悦中国购房者，开发商聘请了亚洲著名建筑师，安藤忠雄为卖点。这日本建筑师在伊丽莎白街152号采用了他独特和简约的设计风格再配戴精致的建材，让这城市中的公寓能够在不同季节与大自然融合为一体，这种建筑风格在纽约也是史无前例，开发商希望能够利用亚洲人的动力为纽约建筑增添新元素。

身为一个著名的国际都市，不管是在任何时期纽约依然吸引着来自世界各地的移民。出手阔绰的中国买家正在帮助提振纽约的经济，同时也影响着纽约房地产市场的房源和经济适用性。在未来的日子里，我们将可看到中国文化融入纽约的主流社会。

 

Anthony Tam专栏全集

Anthony Tam开启您的纽约房地产之旅

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2015年第四季度曼哈顿房产销售报告

道格拉斯房产公司（Douglas Elliman）每年都会发布关于美国纽约市曼哈顿区的房产销售情况的季度报告。其2015年第四季度的报告显示，该区房产销售的中位价已高达1,150,000美元，同比2014年的980,000美元飙升了17.3％。此次暴涨甚至打破了雷曼破产前的最高记录——2008年第二季度的1,025,000美元。新开发区的房产销售中位数猛增15.4％至2,059,411美元，二手房中位价也上升 8.1％至960,000美元。这些增长数据表明，需求普遍推动价格上涨，曼哈顿的房地产市场正处于健康状态。

第四季度房产销售量同比也有所增加，从2014年的2,718套上升至2,973套。房产在市天数从105下降到82，同比去年要加快23天，这意味着交易量增多，需求有所提高。吸收率——所有房产全部出售所需要的时间指标，同比加快，从去年的5.5个月缩短至5.1个月，这表明，房产出售速度较快，没有过多存货。

在新房销售中，价格在100万至300万美元之间的占 49.8%，中位价为1,789,054美元；超过$300万美元占34.6％；低于100万美元的占15.6％。公寓市场显示，最受买家欢迎的是1房公寓（36.2％），中位价为1,043,706美元，和2房公寓（36.7％），中位价为1,975,000美元。每平方英尺均价已从1,552美元上升至 1,959美元，同比涨幅高达 26.2％。

报告显示，总体而言，市场正处于良好的状态：交易量增加，新房和二手房中位价均上升，在市天数缩短——意味着房产销售速度加快，吸收率更低——意味着虽然市场供应量增加，但交易量也在增加。

所有这些数据都指向一个事实，即2015年第四季度曼哈顿市场表现非常好，正处于健康状态。我的团队在1月也看到买家稳步入市，尽管通常这个时候市场发展有所放缓。春节前几个月买房值得考虑，因为以后会有更多买家入市。

 

Kai Wong专栏全集

 

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在俄罗斯购房如何做到合法、无风险？

本文开篇，我先讲一个事实，无论是宪法，还是联邦法律都没有限制外国人拥有、使用和处置俄罗斯联邦境内不动产的权利。也就是说，外国人可以以自然人的身份购买和拥有一套房产——一套住宅或公寓、个人住房建设（个人住房）用地、或补充耕作用地。

外国人可以以自然人的身份在俄罗斯购买房产

禁止外国公民获得：

  • 农业用地（只能出租）；
  • 边境地区的土地；
  • 底土、大陆棚和森林；
  • 国家自然保护区内的土地；
  • 国防工业、交通基础设施所在领土；
  • 在封闭的行政区域内（可在政府决议（05.07.2001）第508号决议中查询相关城市和地区的列表）
俄罗斯联邦外交部

注：俄罗斯某些城市体制特殊，禁止外国人购买房地产。例如，克拉斯诺雅茨克（Krasnoyarsk）区域城市：热列兹诺哥尔斯克（Zheleznogorsk）、泽列诺戈尔斯克（Zelenogorsk）、桑尼（Sunny）以及莫斯科区内部分城镇，如伍莱西汉（Vlasikha），日出城（Sunrise）、星城（Star City）、青年城（Youth）， 在上述的政府法令中，可以查到内容详尽的列表。

购房交易法律问题

获得俄罗斯国籍或永久居留权的外国房地产买家不享有任何优惠或有利条件。他们可以在俄罗斯联邦居留期间进行房产注册，但不享有任何特殊待遇。

在俄罗斯购房需经过联邦注册、地籍以及制图服务部门（The Federal Service for State Registration， Cadastre and Cartography， 简称“Rosreestr”）审批，审批流程各地一致。注册员必须核实买家是合法居留在俄罗斯境内。

以下为合法居留的法律依据：

  • 签证；
  • 移民卡；
  • 永久居留；
  • 临时居留证
获得俄罗斯国籍或永久居留权的外国房地产买家不享有任何优惠或有利条件

外国人买卖房产时必须携带身份证明文件，文件上需附带海牙认证（印章），并译成俄语且需经过公证认证。海牙认证证书（Apostille Certificate）签发地应与个人证件签发地一致。该证书适用于《海牙公约》（Hague Convention）成员国。个人身份证明文件应经大使馆办理认证：首先应由居住国外交部出具证明，再交俄罗斯联邦外交部审核。

买家可通过中介购买房产。按照个人身份证明文件条列出具委托书。对于外国人买家而言，通过一位俄罗斯律师购买房产更适当。首先，不需要翻译委托书，其次，免去机关名称差异（如BTI、司法部等）。

注：外国人委托房产交易需配偶（妻子）出具书面的、并经公证认证的同意书。

合同语言以及房产纠纷

起草买卖合同需用俄罗斯语。为买方的利益起见，需理解所有的细微差别和微妙之处。一般来说，有关房地产的纠纷需在其所在地解决。有关房地产维护、保护和使用的规范已载入俄罗斯立法

外国买家购买房产时应检查：

  • 不动产所有权和房产文件（当前业主的所有权和收购证书）
  • 财产留置权（抵押、扣押等）；
  • 所有共有业主的同意；
  • Rosreestra中包含的信息（跟踪房地产历史）。

税金

税法区分俄罗斯联邦税法区别对待居民纳税人和非居民纳税人，后者受到特殊待遇。房地产租赁或出售所得必须支付30%的税金。非居民纳税人不享有房产减免和福利。

注：为了避免30%的税金，以及获得福利和减免，外国人可以将房产作为礼物送给一名俄罗斯国籍亲属，如妻子。亲属之间以捐赠名义的转让无需纳税。亲属出售该房产就可以享受优惠利率，从而避免缴税（根据俄罗斯联邦税法，如果公民拥有房产所有权的年限超过3年，本人则无需缴纳所得税）。这个方案不违反法律，除非亲属关系是虚构的。

国家从土地使用中所得红利根据各地区利率计算得出。外国人也需缴纳该项税收。
 
因此，外国人与俄罗斯公民一样，可享有不动产产权以及履行相关义务。外国公民可以自由投资城市或郊区房地产。

俄罗斯村庄 

上述内容仅适用于外国人以个人名义进行的房产交易以及登记。另一个选择是在俄罗斯联邦境内开设公司，将房产所有权登记在公司名下。此选项有一定的优势，但投资者需付出额外费用成本。

 

Alex Nabokov专栏全集

 

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英国Top10学区大盘点系列：肯辛顿和切尔西地区介绍

肯辛顿（Kensington）和切尔西（Chelsea）区位于伦敦市中心西部，面积12.13平方公里，人口158,300，是英格兰最好的校区之一。区内有27所公立小学，6所公立中学，8所儿童康乐中心及幼儿园，3所特殊学校。该区犯罪率与伦敦平均犯罪率持平。肯辛顿切尔西区有30余处公园及露天公共场所，著名的肯辛顿宫就位于该区。区内共有6座图书馆，同时，政府也为有需要的居民提供家庭图书馆服务。

39.3%的肯辛顿切尔西居民是英国白人，其他白人占28.9%，华人占2.5%。该区犯罪率属于全国平均水平。根据2011年的人口普查，18.8%的居民年龄在20岁之下，低于英格兰和威尔士及伦敦平均水平；28%的居民年龄在30-44岁之间，远高于英格兰和威尔士的平均比例；65岁以上的居民占该区总人口的12.1%，高于伦敦的平均比例但低于英格兰和威尔士的平均水平。该区中有52.7%的居民有学位文凭，远远高于国家平均水平。在职人数占62.8%，自雇人士占15.4%，在参与经济活动的居民中，有4.3%的居民处于失业状态，低于伦敦及英格兰和威尔士平均水平。21.5%的居民从事金融及保险业，16.7%的居民在职业、科技及技术领域工作。

在英国，为了使孩子能够进入优秀公立学校，家长们通常要用几年的时间做准备。来自中国的张女士为了使儿子能够进入肯辛顿切尔西区的优秀公立学校，用两年的时间做择校调查、搬家、并多次带孩子参加学校举行的开放日，增加孩子对学校的了解。由于该校区学位紧张，每年顶尖公立学校的学区都在缩小，因此，张女士在搬家前曾多次打电话给学校确认新的住址是否属于学区范围。

优秀私立学校介绍

Wetherby Pre-Preparatory School 韦瑟比学龄前学校

地址：11 Pembridge Square, London, W2 4ED

Email：learn@wetherbyschool.co.uk

电话：020 7727 9581

建校时间：1951年

学校类型：私立走读制男子学校

招生年龄：2.5-8岁

在校人数：292

学费：走读：£6,170每学期

学校特色：

  • 在校生中有35位学生的母语不是英语。
  • 在校生多来自居住在学校周边的白领家庭及经商家庭。
  • 学生在数学、合唱、艺术及体育方面表现出色。学生的作品在英国皇家美术学院展出过，学生也曾在伦敦地区8岁以下象棋锦标赛中获胜。

Chepstow House School 切普斯托私立学校

地址：108a Lancaster Road, Notting Hill, London, W11 1QS

Email: info@chepstowhouseschool.co.uk

电话：020 7243 0243

建校时间：2005年

学校类型：私立走读制男女混校

招生年龄：4-8岁

在校人数：150

学费：走读：£5,805每学期

学校特色：

  • 在校生中，近乎一半的学生的母语不是英语。
  • 学生在阅读、写作、口语及数学方面表现优秀。

Pembridge Hall Preparatory School 彭布里奇霍尔女学校

地址：18 Pembridge Square London, W2 4EH

Email: contact@pembridgehall.co.uk

电话：020 7229 0121

建校时间：1979年

学校类型：私立女子学校

招生年龄：4-11岁

在校人数：386

学费：走读：£6,170每学期

学校特色：

  • 大部分毕业生都进入到了全国最优秀的走读或寄宿学校。学生在全国科学竞赛中成绩优秀。在艺术，如戏剧、绘画方面也有不俗的表现。
  • 学校欢迎来自世界各地拥有不同背景的学生。
  • 在校生中，有20位学生的母语不是英语。
  • 学生多数来自白领及经商家庭。

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加拿大房产投资系列：Condo还是House？（下）

上期的投资系列里，我们列举了一系列投资Condo和House的主要差异，但精明的投资者更乐于看到的是那些实实在在能说明问题的数字。对于市场的把握对于买卖双方来说都至关重要，作为投资者一定想要最大化自己的投资收益，那么对于今年至今为止大多地区Condo和House哪一类更有投资前景呢？

加拿大最大的银行之一——TD银行在今年三月时就已指出大多地区房地产正明显分化为Condo及Single Family Home两种房屋类型市场，整体市场形势也被这两种房屋类型牢牢把控。

TD银行经济学家Derek Burleton和Diana Petramala提到人们对于大多地区房屋的热推与执迷模糊了一些本该存在的较大差异，比如905地区与416地区、独立式住宅与公寓、新房与旧宅。

  • Single-family homes

如果说近一段时间里多伦多房地产市场红火炽热，那么我们可以毫无疑问的说这把点燃市场的大火一定是Single-family homes。

Single-family homes的市场超“热”

就今年一月来说，大多地区Single-family home的价格就已经上升了12%。这一收益增长远远高出其他类型房屋，但如果您经常关注房市，那也会发现其实从销售量远低于历史正常水平。

TD银行指出2013年大多地区二手房交易中，Detached房屋销售量达到43,000起，其中新建房仅有9,900起，而在2002年时，新建房达到22,000起。经过这样一比较，我们就能直观的发现价格增长极大程度是因为短缺的供给所导致。“稀缺”成为了房屋市场的主要问题。

尤其在多伦多市中心，人们现在已经很难发现新的在建独立屋，每一所在建独立屋相对应会有三座在建新Condo，可见这一比例相差极大，人们哄抬独立屋的价格也是事出有因。

  • Condos

尽管新建的Single-family homes数量有限，新屋销售增长依旧达到了70%，想必聪明的读者一定也发现了其中的奥秘——Condo市场拉动是新屋销售数量的主力。

较之过去，如今过多的在建公寓的确对出售价格有了一定的施压。TD银行公布新Condo的平均市场价格普遍在$545,000，旧Condo的均价则相对要低不少，为$347,000。另外，新建Condo住房面积有缩小的趋势，较之2005年925英尺的平均单位面积，今年一月已经缩至798英尺。

今明两年预计将有70,000新单元会进入市场（两倍于历史平均水平），银行认为，短期内现状不会改变，现今存在的这些数据差距将不会明显缩小。

有评估机构称加拿大房价被高估了21%

在大多地区内建造经济性强、利润高的高层建筑项目成为了开发商发展的重点，因此近年来公寓建筑楼层越建越高，开发商也越来越倾向于建造Condo而非Single-family homes。

在2000年，只有28%的Condo建成高楼形势，而如今，这一比例已上升到了60%。这些最终导致过量的新建Condo使得公寓转售市场竞争激烈，价格也越压越低。

  • Rental market

TD银行还对热衷出租市场的投资者发出了一些警示。近期有预估显示26%的多伦多公寓并非业主自用，而是对外出租，平均月租维持在$1,700。

如果房屋价格有所下降，投资者将面临更多的转售风险

目前各类房屋的良好势态让GTA房屋市场充满神秘，各类房屋市场按各自方向发展又互相牵恒。

就当前905地区形势来看，低层建筑例如Single-detached和矮层公寓预期会比高层建筑更有前景，当然投资者也要根据地理位置、社区情况酌情选择。

 

江晓清专栏全集：

华人顶级经纪江晓清解析加拿大房产投资

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加拿大房产投资系列：Condo还是House？（上）

房产交易长久以来是一种被人们广泛认可的投资渠道，因此人们在买房时不仅权衡自身住房需求，也兼顾升值空间，所有人都希望自己所购房屋有持续稳定的升值前景，在一段时期内能够获得一定收益。

近些年加拿大房地产市场捷报连连，每年的价格增长有目共睹，这样收益高的投资方式吸引了一大批华人投资客，再加之中国新移民的涌入，使得房产市场中华人力量不可低估。Condo公寓和House房屋作为加国房地产市场备受关注的两大房屋类型，推动着加国房地产市场前进，主导着房地产价格及趋势，但也让不少投资人对此举棋不定，他们常常产生投资哪类房屋收益最佳的困惑。

在大城市中，Condo公寓住宅比House便宜许多的事实毋庸置疑，但仅仅考虑数额大小是不够的

城市中心的便捷是偏远地段不可相比的，投资前景相较也更为乐观，这些都是市中心房屋热门的重要原因，但市区房屋价格的居高不下让许多人望而却步。包括多伦多在内的一些加国大城市，市区中心地带的House房屋数量稀缺，想要在这些寸土寸金的黄金地段买下一套House房屋所需承受的价格之高可想而知，对于绝大多数人来说，市区内的Condo更经济实惠。Condo住宅的价格往往远比House要低，正由于相比之下的低价格优势，使得投资客进入Condo市场相对容易，而且一旦买入便是享受市中心的现代化生活方式和高端的生活品质。House虽然价格坚挺，但回报率多年都略胜一筹，因此对于投资来说两种户型各有千秋。

为了更好地让大家直观了解房屋购置以及养护花费，能够更好的核算投资回报关系，我们还是要用一些具体数据来分析。

国内房价前几年的疯涨，一路冲高的国内房屋价格，使得很多投资者对于国内房产市场价格泡沫的担忧愈发严重，海外市场的相对稳定吸引了他们的目光，不少人还总结出国内大城市房屋价格过高，多伦多房价便宜的结论。但是这种粗糙的一概而论并不准确，房价的高低，不论在世界的哪个角落，都要结合户型和地段。

举例来说：在多伦多市中心买一间650尺的一室公寓单元，基本等值于多伦多边郊西北面的3卧House，因此从这一角度来说，远离市中心就能享受更大住房面积的享受，并且价格适中；Yonge和Eglinton区域，一个小小的两层、三卧的House就要花费百万，然而同区两卧的Condo大约花费37万多。所以想要在市中心住的宽敞，拥有更大的住房面积您就要花更多的金钱投入。尽管房屋价格在购房过程中显得尤为重要，但是不能成为唯一的评判标准，房屋的综合素质才是真正影响将来升值空间的。

  • 购房、养护成本

抛开每月贷款和管理费，还要计算其他费用花销，才能更全面的判断Condo和House哪个更合适自己，例如：土地转让费、房屋保险、地税等等，这些开销金额可能因为房屋情况变得相差很远。

其中房屋保险就是一个明显的例子。Condo的管理费中包括的火灾、水灾的不可抗灾害保险是普通House本身没有的，House加上这两种保险险种就要加收不少钱。并且，购买House其实就是购买整个建筑，对其来说要考虑的方面比买Condo更广，自然灾害、下水道等等。

地税、贷款、贷款保险等开销都有专业的数学公式计算，与房屋大小、价格挂钩，Condo和House对于这些方面的开销相差有时非常惊人。多伦多平均House的地税$3000多一年，而Condo则在$2000多一年的水平。

除了上述皆知的花费，隐性成本也需要考虑。House需要更多时间去保养，除草、铲雪、植树、维修等等都是不可少的，年龄较大的House会让养护费用一下增加许多。相对来说，Condo就比较省力，每月交付管理费Condo统一会帮住客解决这些烦恼，但也有人认为Condo管理费有偏高的嫌疑，即使是$400/每月，一年下来也要$5000，因此管理费一说一直以来都仁者见仁智者见智。

Condo房屋再怎么升级也只需要改进单元内部，不会涉及到外部“大件”，而House则不同，房顶翻修、窗户更换、后院设计、车道铺路等等都会涉及，这些大动所要付出的花销也是不可估量的，House房屋有时出现的一点点瑕疵，需要花费更多的时间精力以及金钱来修补。这也是对于忙碌的白领、以及年迈的老人喜欢住Condo的一大原因。

从另一个角度来看，House不需要每月按时交纳管理费，即使有需要维修的东西，也可以根据自己实际情况进行安排，对于资金流来说也更为灵活。

  • 投资潜力

从投资的角度来说，由于House房屋包括了土地的价值，投资前景更乐观一些。House的价值不仅只是建筑的价值，也包含了土地的价值，市中心的房价高一定原因也是与高土地价格有关，也因此更有升值空间。

Condo房屋由于土地价值稍显薄弱，同地段的升值空间会比House小一些，另外Condo还面临较强的“新旧”问题，Condo的生命周期比较短，通常以10年为分界限，10年内的价格增长普遍较好，因为人们总是喜欢“新”事物。众所周知，随着Condo年龄的增加，其内部设施就会越显老旧、跟不上时代，因此也就难以吸引人们了。

TD银行对于Condo市场的调查显示，39%的Condo购房者将Condo当成投资，希望赚取每月的房租；37%计划将来适当时机搬入所购的投资Condo房，以在有生之年享受House和Condo两种房型。事实上，26%的加拿大Condo购买者都不将所购Condo当做自住房屋。购买Condo而后将其出租是普遍的投资方式，也可以说是省力的方式，因为只要找到合适的租客，每月便有固定收入且不需要花太多功夫去进行维护。

尽管很多人投资Condo，但还是有相当部分的人坚持投资House，认为House的投资比Condo更有价值，也愿意为以后的收益在前期承受更多付出。

其实投资不单单看回报，还要看投资者自己的能力，这种能力包括风险的承受能力、家庭经济能力、平时照顾看管的能力。无论哪种投资都不能太过盲目，对于房产投资更要听取有专业知识的人的意见，咨询有经验的房产经纪以及贷款投资分析师，毕竟房产买卖不是一笔小数目。

 

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华人顶级经纪江晓清解析加拿大房产投资

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资深投资顾问浅谈加拿大房地产信托投资基金

由于源价格大跌导致商业投资下降，在2015年加拿大出现6年来最大的经济萎缩，也是2009年以来程度最糟糕的经济衰退。经济衰退对国家经济产生巨大负面影响的同时，还让加拿大的大量共同基金产品在最近的2-3年内表现持续低迷，普通投资者蒙受巨大损失。更过分的是大部分共同基金公司在其基金表现低迷甚至亏损的情况下还收取投资者高昂的管理费和手续费，对此很多普通个人投资者抱怨连天，但又束手无策。

除了共同基金之外，其实在加拿大还有一个重要的渠道可以进行投资，那就是信托投资基金公司。今天，本文将重点介绍房地产投资信托基金（Real Estate Trust Funds，简称REITS）。地产基金的特点有三个，分别是收益主要来源于租金收入和房地产升值、收益的大部分将用于发放分红和长期回报率较高，与股市、债市的相关性较低。而房地产信托投资基金（REITs），其实是房地产证券化的重要手段。所谓房地产证券化，就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。那么与市面上其他投资项目相比，房地产投资信托基金主要有以下优势：

  • 投资资金门槛低

对于中小投资者来说，通过投资REITs可以间接获得在大规模的房地产投资的收益。REITs的出现，可以说是为公众提供了参与商业性房地产权益投资的机会。民众可以通过购买REITs的方式参与投资，分享宏观经济增长带来的收益；

  • 更多元化组合投资，市场风险低

REITs的资产是分散化了的房地产资产組合。与传统的房地产开发只能投资于固定单个项目相比，REITs可以投资于不同的项目，回避风险的能力较强。REITs通过多元化投资组合，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务，有效地降低了投资风险，也取得了较高的投资回报。其最吸引人之处，是定期的股息收益，而且股息率相对优厚。

  • 税收优惠，投资者收益高

REITs的税收政策，也是吸引众多投资者的原因之一。REITs在税法上是一个独立的经济实体，如果REITs将每年度盈利的大部分以现金红利方式回报投资者，则无需缴纳公司所得税，这就避免了对REITs和股东的双重所得课税，因此REITs所发红利也特組高。同时，投资人以分红的方式收到的投资收入，在个人税率中也是最低的。

  • 实行专业化团队管理，有效降低风险

REITs所募集的资金往往委托专业的管理公司自主管理、集中管理，管理人员为有经验的房地产专业人员，他们时刻关注市场和收益率的变化，制订最佳的投资策略，可有效降低投资风险。

  • 可预见性收入

REITs多是以租赁收入为其主要收益。而其所投资的地产的又多为长期的合作。故投资REITs可获得相对稳定的、可预见得收入。

虽然对很多从中国大陆来的新移民来说，房地产投资信托基金听上去很陌生，但其实在美国市场上，房地产投资信托基金规模几乎是整个股市的两倍了，这当然归功于美国发达的零售市场和从商环境。纵观房地产投资信托基金的整体投资回报率的表现，在过去20年里，北美地区的地产基金收益最佳 (13.2%)，欧洲次之 (8.1%)，亚洲的平均收益最低 (7.6%)。在这之后，由于欧债危机的影响，欧洲地产基金收益率迅速下降至-9.2%，而北美地区的地产基金则取得了超过12.0%的平均收益。

我们通过对REITs和S&P500指数的平均年投资回报率的比较可知，REITs的历史收益率是相当可观的。REITs如此之高的分红来源于公司经营层面的税收规则不同。REITs由于必须将其90%以上的利润以分红的方式收回投资者，故而在公司层面上是免税赋的。而其他的公司均需要支付35-38%的税率，而在过去的40年这个比率更是高达48%，且无论是否分红。很显然，这就是为什么REITs能给广大投资者带来高收益的最大原因。从历史数据看来，REITs的这种投资产品的税赋优惠直接产生的结果就是，每年高于S&P500分红2%左右。当前市场的股票价格波动太大，同时国家的债券收益率又太低，这个时候高收益低风险的房地产信托投资基金的优势就完全体现出来，可谓一次投资，两种收益。

 

倪骏良Peter专栏全集：

投资顾问倪骏良带你“玩转”商业地产投资

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噩耗还是谣言？英国政府正式向工作签证开刀！

上班路上就陆续接到朋友们发来的新闻链接，有中国的有英国的，都纷纷打探1月19日出台的MAC报告提到的最新英国移民法关于工作签证的变化。 

有的说：工作签证马上要涨到最低3万工资啦，有的说以后工作签证配偶都不能工作啦，有的说以后内部公司调动也要算到工作签证年度名额里啦…种种此类…

甚至包括腾讯，不知道从哪里来的新闻源，直接PO出来下面的标题，吓得大叔一哆嗦，什么时候英国政府的效率这么高，不经过议会就可以更改这么重大的法案？

现在大叔仍然在反复的看MAC的这份报告，越看越心惊胆战……这是要下狠手了呀。对于非欧盟人士通过T2工作签证途径进入英国的政策，将是一个寒冬的到来！！！

先来看看MAC是个什么东东吧？他们和内政部到底是什么关系？

MAC全称： 英国移民咨询委员会（Migration Advisory Committee），通常政府在对某些重大政策变化之前，为了避免打架以及推卸责任，会找一个专业的机构对相关的现行政策以及变化预期做出“专业？”的评估和分析。 这个MAC就是英国内政部御用的专业的，对移民政策做出变化趋势评估及现状分析的一个专门机构。 

按道理来说，这应该是一个第三方的专业机构，但是实际上，这个机构是和移民局在一个办公楼里……所以说，基本上是隔壁和隔壁的关系。 

MAC也可以理解为内政部的移民智囊团，对英国内政部制定相关的移民政策导向起到了很关键的作用。 例如在2014年的涨价就是根据MAC的报告建议所做出的相应更改。 另外一个重要的作用是对英国移民市场数据进行分析以及相关领域进行调研判断，包括每年出台的短缺工种名单，都是由这个机构来建议并通过内政部来实施。 

然而，MAC的报告仅仅有建议权，而沒有法律效力！就像2014年闹的笑话说是要拍卖英国护照，消息一出，全英哗然，很显然的MAC的领导被门夹了脑袋才会出这样的建议。 果然这个建议没有通过内政部的同意，最后不了了之。 

1月19日的报告说了什么？建议了什么？

这个报告总共282页，有兴趣的朋友可以去MAC网站上下载来看看：https://www.gov.uk/government/uploads/system/uploads/attachment_data/file/493039/Tier_2_Report_Review_Version_for_Publishing_FINAL.pdf

总的来说，这份报告最后的结论和给政府的建议有以下几个方面：

  1. We recommend that the best way for the Government to achieve its aim of restricting volumes under Tier 2 and focusing on more highly skilled migrants is through price;  

    我们建议：最好的方法完成政府的目标- “降低T2工作签证移民并且关注更多高技能移民”的方法是通过（增加）代价来实现。 

  2. We recommend that the cost of Tier 2 recruitment be raised via higher overall minimum salary thresholds and the introduction of an Immigration Skills Charge;  

    我们建议：通过提高最低薪资要求标准以及增加移民技能费来增加工作签证招聘的代价。 

  3. We recommend that use of the Tier 2 (Intra-company Transfer) route for third-party contracting be moved into a separate route and a higher salary threshold (£41,500) be applied;  

    我们建议：工作签证中的内部公司调动签证类型里第三方外包公司的形式应该被设置单独的的通道标准并且建议最低工资标准应该达到41,500英镑。 

  4. We do not recommend that Tier 2 (General) is restricted only to occupations on an expanded shortage occupation list; and,

    我们不建议：工作签证（普通）类别是仅限于扩大紧缺职业名单上的职业。 

  5. We do not recommend restricting automatic work rights for dependants or an automatic sunsetting of occupations on the shortage occupation list.

    我们不建议限制工作签证随行人员的工作权利。 

以上5条就是MAC最后做出的结论，当然做这个结论之前的280页里面出现了大量的数据分析和预测评估，得出了以上的结论和建议。 

刘律师专业点评

看过了以上几个MAC的报告结论，我也想分享一下看完这个报告自己的判断和想法。 

  1.  这届英国政府的移民政策在逐渐的深入到细节执行，从最早的扫除T4学生签证中的不合规学生，加强各种对学生签证的监管，到关闭各种不符合要求的社会第三方办学机构。铁娘子的铁腕移民控制手段正在逐渐得到实施和执行！

  2. 解决了最好解决的学生签证问题，下一步就是针对性的解决工作签证。 包括最近能够明显的感觉到，对工作签证的审核，包括担保人审核，签证申请人的审核，已经严格到接近吹毛求疵的地步； 预计工作签证不单单是涨价的问题，相信以后要通过工作签证进入英国定居序列的申请人，真的是难度加大很多。

  3. 下一步相信是对企业家移民的审核，不仅仅是下一步，从目前我们得到的反馈来看，无论是境内还是境外，在申请首次签证以及续签的时候，都遇到了比以往严格很多的审核制度和条例，对于相关制度的执行程度也是前所未有。

  4. 对于其他漏洞的审核，例如婚姻类签证，例如T5临时工作签证等等有可能增加英国净移民数量的类型，相信在很长一段时间内都会持续下去。 

一个简单的推测，关于4月份即将发生的移民法修改案——

工作签证：

  1. 提高最低工资收入标准门槛到3万英镑，这个是MAC也建议的。 

  2. 内部调动子目录被单列规则，工资要求提高到40,500英镑，MAC建议。

  3. 所有T2工作签证申请雇主，需要为每个非欧盟地区雇员支付额外的1,000英镑每人每年的一个费用。MAC建议，但是定价权在财政部。 

    企业家移民：

  4. 引进第三方的专业商业评估团队，对商业计划以及申请人的企业家精神进行更专业的判断。

  5. 放开英国境内当天签证窗口。

  6. 放开特定程度下的因商务原因的离境时间要求。 

  7. 特殊情况下，没有产生就业机会也可以获得续签，例如创业初期，不能产生就业机会，但是获得风投机构认可。 

以上仅仅是推测，根据对目前现行的移民法政策以及执行过程中遇到的各种信息，综合分析推断得出，并不代表任何法律意见！

我们准备了一份对整个报告全面分析和理解的中文版本说明，有兴趣的朋友可以添加大叔的个人微信号索取。

 

刘鹏律师专栏全集：

刘鹏诠析英国移民与投资

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论感兴趣，有疑问的读者也可加【刘律师微信】：LIU07888088168进行探讨，或浏览刘律师新浪微博：【英国移民peterliu】了解更多。

《英国生活指南》即扫即得

 

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