在对2016年俄罗斯房市进行预估之前，让我们回顾一下2015年市场行情。一年前，俄罗斯央行将贴现率大幅提到17%，无数俄罗斯人涌进商店、银行，场景几乎如同世界末日即将到来，顺便说一下，当时石油价值为60美元/桶。
2015年，全俄罗斯房地产总交易额比专家估计的低42%，房价同比下降15%。
通常来说，市场危机将建构新的生存战略——通过提高技术、立法和金融。有趣的是， 2015年的情况不是如此，尽管房地产市场刚性情况。
2015年俄罗斯房价同比下降15%现在让我们来谈谈2016年的俄罗斯房市。
决定房地产市场未来的主因：油价
有一种观点认为，预测房地产价格只需了解预测油价的趋势。下图表显示了全俄罗斯房产每平方米平均价格与原油价格（美元）之间的相关性。
1994年—2015年全俄罗斯房产每平方米平均价格与原油价格（美元）之间的相关性图表显示与之对应的两条线走势几乎一致。记住，4-6个月内，房地产价格将对油价的变化有反应。可以假设，未来俄罗斯房地产价格将下降，即使油价缓慢上升。
供过于求
但并不是所有房地产的定价是基于石油报价。相对而言，石油价格——它是一种需求，几乎不依赖于内部因素。但石油报价是可以分析和预测。如今俄罗斯房地产市场面临着典型的生产过剩、供过于求的问题。最近几个月，这一点尤其明显。
如今俄罗斯房地产市场供过于求生产过剩、供过于求的问题可以通过出口给其他地区或国家解决，但对于房地产而言，这是一个非常大的问题。
此外，俄罗斯房地产市场还面临着生产周期长得问题。过去一两年开建的所有项目要到明年以后才进入市场。
如今，据保守估计，俄罗斯待售房产（所有类型） 面积平摊到每位俄罗斯公民上就超过2平方米。实际情况超过这个标准的两倍。相比之下在2011年这一数字为0.85平方米。最值得注意的是，我们预期2016年年底这个数字将增加。因此，供应过剩这个问题将令房价下降。
影响市场的因素
影响房地产价格以及交易量的趋势还有一个重要因素——金融市场情况。总的来说，贴现率（以及抵押贷款利率），以及美元显然是与石油价格挂钩。这就是预测石油价格也是预测俄罗斯关键财务指标的原因。
另外还有一个因素——房地产价格预期。了解这个价格预期的关键是分析2015年的11月和12月的市场趋势。这段期间市场非常稳定和平静，不像往常一样销售繁忙。此外，考虑到季节性因素，可以说2015年最后两个月的销售动态比正常水平低得多。
投资者一波一波地离开房地产市场。当然，这种情况只是暂时的，一旦价格达到一定水平，投资者将重新进入市场，从而反映出对未来价格的普遍观点，但是不能保证明年价格走势如其预期。
总结
俄罗斯房产价格下降或有利潜在买家如果未来石油平均价格将在每桶40至55美元的范围之间，最有可能出现的场景是房产价格下降10%。随着石油价格的进一步下降，房地产价格下降幅度将更明显。
对于潜在买家而言，这些趋势通常是有利的：减少住房成本、增加选择以及改善服务。
总的来说，2016年房地产市场，需注意以下因素的变化：
- 需求结构的变化，导致价格走低。抵押贷款购买房产的数量增长强劲，其中需求最旺的是经济型住房。2015年第四季度，中级住房和商业房地产在经历需求下降。
- 租赁住房的开发。此前考虑到租赁住房盈利低，开发商退出这个领域。但是现在银行、开发商和私人投资者都将目光转向这个业务。
- 技术开发。在过去的五年里，建设领域涌现了许多成本低、效率快的新技术，但它们没有实际应用。如今，实现这些技术，从而降低施工成本将成为至关重要的问题。
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