Category: Special Investment Column

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【最新】伦敦10大购房出租（Buy to Let）租金回报率最高区域揭晓！

伦敦购房出租（Buy to Let）房产高租金回报率区域哪里找？房姐帮您选优址，买好房， 10大黄金区域段受热捧！

用于投资的房产，除了房屋本身的质量，地理位置便是最重要最值得考虑的因素。今個月（2016年4月），英国购房出租房产的印花税就要上涨，但是对于成熟的投资者来说，税费上的变动远远不足以使房产投资的脚步停歇。我们需要考虑的，是如何选择回报率更高的项目，毕竟，税率的增长是远远不比英国房价的增长速度的。

今天我们来聚焦伦敦，从房屋出租后的租金回报率方面来审视，到底哪10个区域会是未来购房出租选址的大热门！以下为租金回报率大于30%的地区：

1、Greenwich

伦敦租金回报最高区域1、Greenwich

平均房价：£535,616

平均月租金：£1,855

房产5年预增长率：38%

点评：格林威治地区的总面积约为Soho地区的两倍，是伦敦市政府的重点复建区域之一。围绕着O2场馆有多个房产项目已经开始动工，2025年之前将会新增2.8万户住宅，其中很多为景观超赞的河景房。由于和Canary Wharf隔河相望，很多在金融城工作的上班族都会将此地作为居住首选地。

2、Brentford

伦敦租金回报最高区域2、Brentford

平均房价：£650,091

平均月租金：£1,980

房产5年预增长率：37%

点评：位于伦敦西区的Brentford是一个区域设施发展相对完善的地区，自然环境优越，办公区域充足，商场，咖啡厅，饭馆林立，在英国人眼中这里是个既宜居又时髦的地方。乘车到达Waterloo地铁站为半小时，到达希思罗机场的时间也只有25分钟。此为，这里距离Chiswick和Kew很近，而这两个地区是伦敦有名的黄金学区，因此为了孩子择校上学不少家长也都将居住地选在了这里。

3、Old Street

伦敦租金回报最高区域3、Old Street

平均房价：£710,785

平均月租金：£2,882

房产5年预增长率：37%

点评：从此地开始向东延伸至Stratford，是伦敦市政府规划的“高新科技区”，工作岗位约为7万个。2018“女王线”高铁也会继续带动此区域的发展，距离最近的高铁车站为Liverpool Street和Whitechapel。由于入驻这个区域的公司多位科技类产业，因此可以承担高价格房租的高薪租客会很多。

4、Beckton

伦敦租金回报最高区域4、Beckton

平均房价：£254,817

平均月租金：£1,420

房产5年预增长率：36%

点评：位于皇家码头区的Beckton也是购房出租高租金回报率的潜力股之一。这里有伦敦第一处“亚洲经济园”，距离金丝雀码头的距离也很近，因此高薪租客自然会不愁找不到。另外，此地距离伦敦城市机场乘车时间仅10分钟，等于通勤目的地不仅限于英国本土，因此租金上涨空间更加不可估量。

5、Waterloo

伦敦租金回报最高区域5、Waterloo

平均房价：£1,389,000

平均月租金：£2,536

房产5年预增长率：35%

点评：滑铁卢是伦敦南部中心城区最大的车站，这里是伦敦通往西部，南部和西南众多城市的重要枢纽。由于距离伦敦很多地标性景点非常近（伦敦眼，大本钟，威斯敏斯特教堂等），这里聚集了很多经济条件还不错的海外租客。花园桥（Garden Bridge）也提供了从此地到达河对岸中心城区Temple的便利路程。

6、Cricklewood

伦敦租金回报最高区域6、Cricklewood

平均房价：£445,642

平均月租金：£1,713

房产5年预增长率：33%

点评：这里是位于伦敦西北地区重点复建地区之一。未来2年，除了预计新增一万户住宅之外，此地还将增设3所学校，1所健康中心，一座公园，以及一个大型购物中心。在轨道交通方面，政府也拨款了4亿英镑作为区域道路改建费用。

7、Tottenham Court Road

伦敦租金回报最高区域7、Tottenham Court Road

平均房价：£1,775,000

平均月租金：£4,340

房产5年预增长率：33%

点评：此地位于伦敦市中心，距离各大景点主流购物街近在咫尺，很多上班族都想寻找这样通勤既便利，下班又能有丰富夜生活的房子，而这个地区就是其中一个。

8、Isle of Dogs

伦敦租金回报最高区域8、Isle of Dogs

平均房价：£751,072

平均月租金：£2,454

房产5年预增长率：32%

点评：这个地区相信不少投资者已经很熟悉，一直以来提及率很高的Canary Wharf 和Docklands便坐落在这里。目前位于金丝雀码头的伦敦第二金融城已经初具规模，整个区域现代化设施非常完备。除此之外，伦敦经济的东扩，新“女王线”高铁的开通，会为此地再度引入百亿英镑的投资。截至2031年，此地还会新增10000户新住房，以及11万个新的就业岗位，这意味着更多人流会汇聚于此，房屋租金也会水涨船高。

9、Croydon

伦敦租金回报最高区域9、Croydon

平均房价：£380,982

平均月租金：£1,290

房产5年预增长率：31%

点评：Croydon地区房屋租金上涨的原因主要是由于伦敦市政府的城市复建计划，此区域的政府拨款达52.5亿英镑，基本属于大规模全方位的改造，项目完工后镇中心也将会焕然一新。交通的额便利也是此地备受年轻租客喜爱的原因，从East Croydon到伦敦中心城区乘车仅需15分钟。另外，即将开业的Westfield会成为欧洲首屈一指的购物中心，届时此地人流量将会再度猛增。

10、Old Oak Common

伦敦租金回报最高区域10、Old Oak Common

平均房价：£525,970

平均月租金：£1,495

房产5年预增长率：30%

点评：“女王线”Crossrail和HS2两大高铁的通达是此地入选租金回报率十佳的主要原因。届时此地的日均客流量将会达到25万人/天。超级车站的修建将会辐射大面积片区，办公区，商店等会纷纷入驻此地，可以为此区域新增5.5万个就业机会。未来30年内也会有多项房产项目在此开发，至少会带来2.4万户新增住宅。

 

陈新宜专栏全集

跟着资深房地产专家去英国投资

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西班牙投资移民最新消息权威解读

2013年9月28日西班牙投资移民法令颁布以来，转眼间已经到了第一批投资登陆西班牙的中国移民们更新有效期为两年的居留卡的时候。

目前权威媒体上关于投资移民居留未来如何更新操作信息非常有限，国内的移民中介的为了其自身的宣传目的，往往会夸大事实，做出不实承诺。因此广大读者对西班牙投资居留的可靠理解还停留在之前公布的一些基础的法律条款上，诸如：

  1. 满足投资五十万欧元及以上价值房产和其它的一些基本要求后，就可以办理移民手续；
  2. 首次换发的投资居留卡是两年；
  3. 两年后更新后的居留卡为五年。

近来西班牙中国律师事务所接到了不少有意办理西班牙投资移民和已经在西班牙取得了正式投资移民身份的客人的多次来电来函咨询，大家表示纷纷表示，媒体目前公布的基本信息远远不能解答大家在实际生活中遇到的一些疑问，如：

未来投资居留卡更新需要满足什么条件？西班牙政府大选是否会影响投资居留的效力？如果两年内没有在西班牙居住，是否有权拿五年的居留卡？为了保留移民身份，是否需要每年都登陆一次西班牙？五年的居留卡是永久居留吗？主申请人的父母及成年后的儿女是否可以一起申请办理移民？

应广大客户要求，西班牙中国律师事务所季奕鸿主任律师就大家广泛关注的重点问题走访了目前负责办理投资移民相关行政手续的西班牙政府部门，就投资移民后的更新和换发问题和政府的工作人员就最新的行政受理办法交换了意见。我所对目前大家关注的几大问题统一做出整理解答：

一、投资居留卡更新需要满足什么条件？

答：投资移民居留更新最重要的条件是要能证明五十万欧元以及以上房产依然在投资移民主申请人的名下；申请人及其家庭成员无犯罪记录并且能够提供相关的经济收入类和医疗保险类证明。

二、西班牙政府大选是否会影响投资居留？

答：在投资移民正式获批后，申请人就获得了在西班牙合法居留的权利。合法居留权是公民的基本权利，不管西班牙政府的选举结果如何，都无权剥夺外国公民在西班牙已经获得的合法居住权，因此西班牙政府大选不会影响既得的西班牙居留。但是在未来经济恢复后，不排除西班牙政府会在2-3年后取消以刺激西班牙复苏经济为目的的购房移民政策。

三、为了维持投资居留，申请人及全家需要每年至少入境西班牙一次，天数不限，是这样吗？

答：在实际的投资移民居留更新操作中，目前已没有需要投资移民申请人及家人每年入境至少一次的要求。也就是说在拿到第一次的正式投资移民居留卡后，申请人及其家庭成员只需要在两年后换发居留卡时亲自来西班牙更换新卡即可，在不需要更新居留的情况下，无任何入境西班牙或者在西班牙居住的要求。

四、如果两年内没有在西班牙居住，是否有权换发五年的居留卡？ 

答：无论是否在西班牙境内居住，第一次两年居留卡到期后只要满足更新条件，可以直接更新为五年的居留卡，此居留的类型依然是投资移民居留。 

五、两年后换出五年的居留卡是永久居留吗？

答：两年后换出的居留卡是有效期为五年的投资移民类别的居留卡，并非五年长期居留卡（俗称的永居）。如需要申请长期居留卡，需要在过去五年内满足申请永久居留的条件（五年内累计出境时间不能超过10个月，单次最长出境时间不能超过6个月以及其它条件），则可以在五年后申请转为永居。即2年（投资居留）＋5年（投资居留）＋5 年（符合条件后换发永居）。获得西班牙五年永居后，则更换居留不再依附于房产，五十万欧元投资房产可以自由卖出。

六、如果投资移民申请人未来一直不会在西班牙居住，拿的是何种类型的居留呢？

答：如果申请人和其家庭成员一直没有在西班牙居住的需要，那么未来更新的居留的类型将一直为投资移民居留，居留的换发期将会是2年（投资居留）＋5年（投资居留）＋5年（投资居留）＋5年（投资居留）……这种情况下，为了保证其投资居留可能正常更新，主申请人名下的五十万欧元的投资需要长期保留。

七、如果主申请人不在西班牙居住，但是其配偶或者子女在西班牙长期居住后是否可以获得永居？

答：可以。在五年期间如果主申请人因工作原因需要留在国内，而其配偶和子女因为在西班牙长期居住或者上学而满足了申请五年长期居留的条件，那么期满后可以依法申请转为五年长期居留（俗称的永居），不再依附主申请人。其过程为：2年（投资居留）＋5年（投资居留）＋5 （符合条件后换发永居）。

于此同时，没有在西班牙居住的主申请人则需在保留五十万欧元投资的前提下，继续更新其本人的投资居留，即2年（投资居留）＋5年（投资居留）＋5年（投资居留）＋5年（投资居留）……

八、更新居留的时候需要主申请人和其家庭成员都到场吗？还是主申请人自行前来更新即可？

答：因为更新西班牙居留卡需要所有的卡片持有人亲自到场采集指纹，故所有的投资居留卡所有人都需要亲自来西班牙办理居留卡的更换手续。

九、主申请人的父母及成年后的儿女是否可以一起申请办理移民？

在2015年7月28日政府发布的对¨创业者法案¨的修改条例里明确指出了对投资移民申请人的子女年龄要求的放宽，过去要求申请人的子女未满18岁，而新法案中明确指出了成年的未婚子女只要经济上尚未独立也可获得居留。新法案也加入了父母申请政策，在经济上依赖于申请人及其配偶（包括事实配偶pareja de hecho）的双方父母均可以获得居留。

需要注意的是，目前的投资移民法案虽然明确了关于成年子女和主申请人父母双方父母的移民权，但是办理其移民手续的具体要求还没有做出明确地说明。

鉴于西班牙政府有修改和更新投资移民受理程序的相关行政规定的权力，又由于每个申请人的经济情况和家庭条件各有不同，西班牙中国律师事务所不保证上述文章内容适用于所有的投资人。

 

季律师专栏全集

季律师解析西班牙房产投资

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英国Top10学区大盘点系列：巴奈特区

导读：【英国Top10学区排名公布】

如果您了解伦敦的校区，那您一定听说过巴奈特区。在这个全英排名第五的知名校区中，共有88所小学，24所中学，4所特殊学校及11所私立学校。巴奈特区位于伦敦北部，是伦敦第二大的区。根据2013年的人口普查显示，该区总人口369,100，占地86.74平方公里。该地区犯罪率为5.52%，较伦敦其他地区属于平均水平。区内有15个政府运营的图书馆，还有移动图书馆及家庭图书馆服务。该区的大部分土地属于伦敦市绿化带，建有许多公园及露天公共场地。区内有16处公园、67处重要自然保护区及8处当地的自然保护区。皇家空军博物馆坐落于巴奈特区内，主要展示航空及英国皇家空军相关历史及展品。

该地区中，16-64岁居民占65.2%。全区参与经济活动的人数占总人数的73.7%，其中在职工作人员占70.2%，失业人员占6.5%。未参与经济活动的居民中，学生占42.5%，退休人员占5.6%。在职人员中，职业工作人员占48.2%。该地区取得学位文凭及以上的居民占总人口的43.7%。居民的平均收入高于全伦敦及全英国的平均收入。根据2011年的人口普查报告显示，巴奈特区的英国白人在当地居民中占45.5%，华人占2.3%，高于伦敦其他区的比例。

作为伦敦最好的校区之一，巴奈特在2013年Ofsted的评估中获得优秀及杰出评价的学校占91%，远远高于伦敦及英国的平均水平，区内的基础教育水平可见一斑。无论是幼儿早期教育还是小学教育，巴奈特地区的学生表现均高于伦敦及英格兰的平均水平。在2013年的评估中，亚裔学生毫无疑问的成为在KS2阶段成绩最好的学生，高于巴奈特地区平均学生成绩6%。在GCSE阶段的教育，巴奈特区的学生所取得的成绩也远超出伦敦及英格兰平均水平。如果以在GCSE考试中至少5门科目（包括英语和数学）中取得A*-C的比例作为参考标准，那么巴奈特区在全伦敦名列第五，全英国名列第六。在这些优秀的学生中，又是哪些学生的表现最为突出呢？根据2013年的调查，在占当地总学生比例2%的华裔学生中，有92%的中国学生在GCSE考试中至少5门科目（包括英语和数学）中取得A*-C的，也是该地区成绩最为突出的学生群体。

如此优秀的校区一定是想让孩子就读公立学校家长们的最佳选择之一。做为伦敦人口增长率最高的区，对学校的需求也日益增长。由于巴奈特区学校多为男子学校、天主教会学校及选择性学校，2010年，曾有居民因女儿没有学校就读且没有得到政府及时的帮助而投诉区政府，并获赔£2,500。这位母亲写到：除非我的女儿是男孩或者天主教徒或者通过了选择性学校的考试，否则没有学校接受她入学。为了使适龄学生都能进入理想的学校，巴奈特区正在逐年增加招生人数。

在结束11年级的课程后，巴奈特区中74%的学生进入A-Level接受教育，24%的学生选择进入学院接受高等教育。在KS5阶段，12及13年级学生的平均分数是719分，高于伦敦及整个英格兰的平均水平。

2013年底，巴奈特地区迎来了英国的第一所中英双语全日制小学马可波罗学校（The Marco Polo Academy），该学校于2014年9月正式开学，招收4至11岁的学生，为学生提供中西融合的教育。

优秀私立学校介绍

Mill Hill School 米尔希尔中学

地址：The Ridgeway, Mill Hill Village, London NW7 1QS

Email：office@millhill.org.uk

电话：020 8959 1176

建校时间：1807年

学校类型：私立男女混校

招生年龄：13-18岁

在校人数：656

学费：走读：£6,082每学期

周住校：£8,168每学期

全住宿：£9,609每学期

学校特色：

  • 大部分学生来自白领家庭及经商家庭。
  • 学校有很多国际学生及来自不同种族背景的学生。
  • 在校生中有49位学生的母语不是英语。
  • 学生学术成绩优秀，偶尔达到优异水平。
  • 学生的课外活动丰富，这有效促进了学生的个人发展。学生在体育、演讲、表演、音乐等方面表现优秀。

King Alfred School, London 阿尔弗雷德国王学校

地址：Manor Wood, North End Road, London NW11 7HY

Email：admissions@kingalfred.org.uk (Registrar & Marketing-联系人Linda Fraser)

电话：020 8457 5200

建校时间：1898年

学校类型：私立走读制男女混校

招生年龄：4-18岁

在校人数：625

学费：走读：£5,301每学期

学校特色：

  • 学生多数来自艺术家庭、白领家庭及经商家庭。
  • 在校生中有87位学生的母语不是英语。
  • 学生来自多元的文化背景。
  • 学生在音乐、艺术、体育等方面表现优秀。

St Martha’s Senior School 圣玛莎女子高中（北京有办事处）

地址：Camlet Way, Hadley Wood, Barnet, Hertfordshire, EN4 0NJ

Email：office@saint-marthas.org.uk OR admissions@saint-marthas.org.uk

电话：020 8449 6889

建校时间：1903年

学校类型：私立天主教走读制女子学校

招生年龄：11-19岁

在校人数：255

学费：走读：£4,345每学期

学校特色：

  • 学生多数来自周边地区，多数来自白领家庭及经商家庭。
  • 在校生中有7位学生的母语不是英语。
  • 学生在国家级化学比赛、数学比赛中取得优秀成绩。在演讲、戏剧表演方面表现优秀。

Keble Preparatory School 基布尔预备学校

地址：Wades Hill, London N21 1BG

Email：office@kebleprep.co.uk OR admissions@kebleprep.co.uk

电话：020 8360 3359

建校时间：1929年

学校类型：私立走读制男子学校

招生年龄：4-13岁

在校人数：219

学费：走读：£4,490每学期

学校特色：

  • 在校生中有25位学生的母语不是英语。
  • 学生来自多元的种族背景，多数为学校方圆10英里内的经商家庭及白领家庭。

优秀公立学校介绍

Henrietta Barnett School 亨丽埃塔 巴尼特学校

地址：Central Square, Hampstead Garden Suburb, London NW11 7BN

Email: office@hbschool.org.uk

电话：020 8458 8999

建校时间：1911年

学校类型：公立女子学校

招生年龄：11-18岁

在校人数：716

师生比例：1:15.5

学生成绩：在2014年的GCSE考试中，五门获得A*到C的比例是100%，在A-Level考试中三门成绩获得A*到E的比例是100%。

学校特色：

  • 学校有超过一半学生的母语不是英语。
  • 学生在数学、英国文学及古典文学方面表现优秀。

Queen Elizabeth’s Grammar School for Boys 伊丽莎白女王文理学校

地址：Queens Rd, Barnet, Hertfordshire EN5 4DQ

Email: enquiries@qebarnet.co.uk

电话：020 8441 4646

建校时间：1573年

学校类型：公立男子学校

招生年龄：11-18岁

在校人数：1185

师生比例：1:14.1

学生成绩：在2014年的GCSE考试中，五门获得A*到C的比例是100%，在A-Level考试中三门成绩获得A*到E的比例是100%。

学校特色：

  • 学校十分受欢迎，会招收小部分有音乐特长的学生。
  • 在校生中，母语不是英语的学生比例高于英国平均值。
  • 在校生中人数最多的除英国白人外是亚洲人。
  • 学生在英语、数学和科学等科目中表现优秀。

St. Michael’s Catholic Grammar School 圣迈克尔天主教文法学校

地址：Nether Street, London N12 7NJ

Email: office@st-michaels.barnet.sch.uk

电话：020 8446 2256

建校时间：1908年

学校类型：公立女子学校

招生年龄：11-18岁

在校人数：748

师生比例：1:13.6

学生成绩：在2014年的GCSE考试中，五门获得A*到C的比例是98%，在A-Level考试中三门成绩获得A*到E的比例是100%。

学校特色：

  • 学校招收信奉天主教且具备良好学术才能的学生，但是接受来自不同宗教信仰的A-Level阶段的学生。
  • 学校学生主要是英国白人，其他学生多数来自欧洲白人家庭、非洲人家庭及印度人后裔。
  • 在校生中约有四分之一的学生的母语不是英语。

延伸阅读：【英国Top10学区大盘点系列】

 

安妮专栏全集：

安妮在伦敦分享英国留学丶移民丶房产丶生活点滴

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该不该恐慌？经济学专家教你多角度看旧金山湾区房地产市场发展

在去年11月发布的2018年太平洋联合公司房地产经济预测中，我们谈到未来几年旧金山湾区房地产市场的发展状况。已呈现的主题是旧金山湾区技术发展的“正常化”及其对房产销售与价格上涨的潜在影响。结论表明，房地产市场有望正常化，房价与销量继续稳定但缓慢地增长。未来三年的房价累积增长率有望达到10%。

2015年11月作出预测之后，金融市场的波动性让我们脊背发凉，给我们提出了诸多关于未来的问题。

是什么造成了股票市场的波动？

金融市场的波动主要来自于原油价格下跌。一月份的头三个星期内，石油期货价格下跌了27%。在过去两年中，每桶石油的价格从100美元降至27美元。非常惊人！石油价格下跌的主要原因是全球市场上原油的供给过量，且美国的石油生产繁荣发展。在下列图表中，美国（蓝色线）是目前全球最大的石油生产国。石油产量的增长已达到历史最高水平，2014年7月到2015年7月，共增加石油100多万桶。

2014年美国与其他五大石油生产国

同时，其他石油生产国并未因为供应过剩而按比例减少产量，按比例调整产量是他们调控价格的常用方式。石油输出国组织（OPEC）正在就限制生产的问题进行激烈谈判，努力防止石油价格继续走向错误方向。但是，OPEC国家对影响力与市场份额的竞争日益激烈，导致他们的石油产量不断提高。因此，预计在未来几年，供给过剩的情况会持续存在，市场需要一段时间进行调整。

但是，值得一提的是，快速的资金增长与技术进步使投资者稍有风吹草动就会立即转移资金。例如，有预测认为美联储会调高利率，这导致那些希望快速得到回报的人将资金转移到银行，期望获得更高的利率。但是，由于利率并未变化且实际上有所下降，他们又将资金从银行中转移出来。这是导致市场波动的另一个原因。

这种波动性与对新兴市场不良的经济效益的恐慌心理，导致对美国货币面值（例如国债）的需求持续增加，致使美元表现强劲。强势美元对我们的贸易伙伴不利，且它在国外的增长进一步放缓，进而对美国经济造成负面影响。好消息是，美元已经开始略微走弱，这可能有助于消除人们的一些恐慌心理。

中国的发展如何？

一些人认为原油供应过剩是由于中国石油需求量降低。但是，过去几十年内，中国的消费量始终保持强劲的增长势头。尽管近几年的年度增长速度有所减缓，但中国对石油的消费量仍继续增长。需要注意的是，中国在过去这段时间内经历了大范围的工业化过程，随着工业化达到一定的水平，最终消费量自然会放缓。但中国经济仍以6%到7%的惊人速度强劲增长。另外，石油消费量降低的主要原因是中国经济正从主要依赖建筑业与工业增长转变为依赖服务业增长。中国人比过去更加富裕，且他们的消费性开支正在增加，从而促进了服务业发展。收入与就业也在稳固增加。

我们应当感到担忧吗？

尽管市场存在波动性，但最近美国的经济数据体现出了持续增长的势头。最重要的是，就业保持强劲增长。上一次的就业报告显示，失业率降至5%以下（考虑全职就业），有更多人参与到劳动力之中。此外，人们的工作时间延长，且更愿意为追求更优的待遇而跳槽。这意味着约翰伯恩斯在11月的预测中所讨论的薪酬压力正在逐步成为现实。

加利福尼亚州仍然是全国就业率增长最快的州。12月份增加岗位60,400个，2015年新增工作岗位达到惊人的459,400个。这标志着加利福尼亚州连续第四年增加工作岗位数量超过400,000，这也是全国最大的就业增长率。下列图表显示了技术领域的同期变化，该领域的就业率仍以5.2%的增长速度增加。

加利福尼亚州技术领域就业率

但是商人与消费者对经济发展态势持不同的态度。消费性开支占GDP的70%，其一月份的数据令人印象深刻。较低的原油价格与低通货膨胀有助于零售额增长，且不仅仅有利于新车的购买。还有一些收入增长的迹象，且按揭利率持续走低。这对美国的消费者来说都是利好消息。

另一方面，商人更关心未来。强势美元不利于美国对海外的贸易。由于海外需求降低与市场的波动性，商人表现出信心不足，并预测就业率的增长将放缓。但是，根据一月份的数据很难得出任何有关未来一整年的结论，特别是在国内某些地区冬季遭遇恶劣天气的情况下。总之，已得出很多国家层面的经济指标报告，但是按地区分解的指标显示，几年来西部地区的表现优于其他地区。房地产仍然是地方经济与国家经济中的亮点。

2016年二月我们何去何从？

在旧金山湾区，我们一月份的数据结果良好。加利福尼亚州房地产经纪人联合会的一月份报告显示，该地区独栋家宅的价格仍比去年同期有所增加，且增长率保持为两位数。太平洋联合公司的房地产专家报告了类似的价格增长率，公司出售房产的平均价格比去年同期增长了13%。根据加利福尼亚州房地产经纪人联合会表示，独栋家宅的销量也有所增加，比去年增长近7%。太平洋联合公司的专家指出，过去一年的销量形式良好，且今年一月份销售的房产数量比去年同期高15%。此外，由于消费者金融保护委员会制定了新的条例，很多客户面临延期，销售推迟到春季。

但是，并非所有的价格区间都面临相同的情况。初始数据显示，定价低于150万美元的房产活跃度比定价在200万到500万美元的房产活跃度更高。支付能力仍然是旧金山湾区主要考虑的问题，较低价格区间的房产会受到有利的按揭利率的支持。

实际上，让每个人头疼的问题仍然是房产存量紧缺。太平洋联合公司今年开年50天内挂牌上市的房产数量降低了9%。这是旧金山湾区房产存量严重不足的第三个年头，圣罗莎（葡萄酒乡）这样的市场房产供应量还不足半个月的量。但是，太平洋联合公司的专家表示，春季可能会提供一些机会，更多的房产有望挂牌上市。有关独栋家宅的数据也表明我们在东湾与旧金山地区可能有更多的房产可供出售，这两个地区去年12月的房产供应量增长率超过23%。圣何塞新的可供出售的房产增长缓慢，同期内仅增加了5%。

关注点是什么？

2015年的预测中，我们也谈及IPO估值的“正常化”，且对于逐渐缺少事实依据的的估值，我们不确定未来会出现什么情况。现在仍然很难预测这些“独角兽”将会在哪里着陆。换句话说，投资者对于“独角兽”还有多大的胃口？

我们知道，从去年开始，股票市场已下跌了10%。

股票市场的波动性

可能会持续一段时间，因此很难预测它将会稳定在什么水平，但我们暂时预料到了一些回落。旧金山湾区的问题源于该地的房地产市场对于股票市场财富的影响相对国内其他地区来说更加敏感（此前南加州大学的理查德·格林（Richard Green）的学术研究已经证实了这一点）。

这意味着如果股票市场稳定在比去年更低的水平，我们可能会在今年晚些时候出现疲软状态。但并非所有价格区间都会出现这种疲软状态，主要会影响价位在200万美元到500万美元的房产销量。较低价位的房产仍会受益于强劲的就业增长、有利的按揭利率以及年轻买家对更实惠的房产的需求。定价高于500万美元的房产销量所受到的影响也会较小，因为这些买家的财富更加多样，对于股票市场运转的依赖性更小。

总之，我们今年在旧金山湾区的房地产市场取得了开门红。股票市场的波动性将持续一段时间，但该地区基本经济因素仍然保持强劲。不考虑一些意外的市场变化，我们预计未来三年房价累积增长率为10%，当然与过去几年相比，这要结合“正常化”的理念。

原文由来自太平洋联合经济学专家塞尔玛·海普（Selma Hepp）撰写。塞尔玛·海普是太平洋联合负责商业信息的副总裁。她此前曾在Trulia担任首席经济师，在加利福尼亚州房地产经纪人联合会担任高级经济师，在全国房地产经纪人联合会担任经济师兼公共政策与房主经理。她曾在纽约州立大学（布法罗）主修经济学，并取得文学硕士学位，在马里兰大学研究都市与区域规划和设计，并取得博士学位。

 

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澳大利亚房地产开发系列之四——前期设计

现在，你拿到了那幅完美的开发地块，付了10％的预付款，在12个月内就要结算。该如何进行前期设计的下一个阶段，并最终提交城镇规划？你希望在结算前获得规划批文，以便让地产升值，从而得到更加有利的银行贷款利率和期限。如果一切顺利，你就可以开工建设了！因此，有效的设计和规划流程符合你的最佳利益。

有人可能会认为：设计是一件简单的事，只要聘请到优秀的建筑师和城镇规划师，一切自然会水到渠成，基本上不用开发商费什么力。如果是这样的话，我将质疑你在整个过程中扮演的角色——你只是负责收付费用，还是应该采取更积极的姿态？毕竟，这是你自己的开发项目，承载着你的签名和品牌形象。对于推动项目开发进行的专业人员来说，咨询顾问只是项目的一小组成部分——开发商才在整个过程中发挥了关键作用。以下是我们对于开发商在前期设计和城镇规划过程中所扮演角色的观点。假定你跟进了从项目开发到建设完成的整个过程，并在规划获批后一直持有地块。

1、确保资源和信息一应俱全

要让建筑师构思出可靠的概念设计，这需要你了解所需提交信息的时间安排和形式。这些信息可能包括详细的地形和现场勘测，树木栽培专家对于现有绿化的评估，跟地方议会以及景观设计人员就项目进行初步接触通气，来协调建筑设计工作。所有这些都需要做好事先计划，从而及时开展各项活动。我们最不想看到的就是整个团队在现场空等着，而毫无建设性活动，或地方议会又提出新要求，需要重新设计。

2、给团队制定切实可行的项目简介

尽早向团队明确传达关键项目参数，比如最小建筑面积、设计要求和项目愿景。不要低估清晰的项目愿景及一份周密的项目简介的重要性，对于复杂项目来说尤为如此。最终，清晰的项目愿景和项目简介能够节省时间，让团队准确把握项目情况，并能大量减少重新设计（这在项目中很常见，会浪费时间和精力）。我以客户和顾问团队成员的身份参与了很多项目，其复杂性和规模各不相同。我可以肯定：从顾问的角度来看，最令人沮丧的事情是客户不断要求更改和完善设计，从而造成无数次的重新设计和文件编制，而客户很少会为此出钱。从客户的角度来看，重新设计意味着耗费时间，和团队士气逐渐衰落。如果团队缺乏积极主动、缺少活力，那么项目将会给我们带来负担，而不是喜悦。

我们来明确一下项目愿景和简介的真正意义，有些人总是视二者矫饰做作、毫无意义。实际上，正如上文所言，它们绝非无用。

项目愿景：应为一份简明的文件，通常不到一页纸，描述了你作为项目开发商和业主对项目未来发展的期许，它并非简单陈述公寓数量、写字楼建筑面积或建筑高度方面的内容，而是一种根据项目在更广阔的社会和经济背景下所能带来的价值而确定的总体宗旨和目标。项目开发会对周边环境有何直接影响，哪些是你的目标最终用户，你希望这些目标用户造访你所开发的小区时作何感受，你有什么客户价值主张和项目卖点，它会是当地的新地标吗？项目愿景应该用最纯粹和原始的形式呈现开发商的想法。好的设计师和设计团队会把这种愿景转化为设计成果和方案。它可能拿世界各地的其它项目作为参考范例，还可能利用一些图像和照片来突出一些无法用言语来表达的抽象概念。这份文件展现了开发商对项目倾注的满腔热情，并起到了激发项目团队成员积极性的作用。在评估设计时，要思考这样一个问题——这种设计（建筑设计、室内设计、立面图、建筑服务）符合所述愿景吗？

项目简介：可以是一份简单实用的功能设计文件，列出所要实现的最低参数，使项目具有财务可行性——如最小房屋面积、卧室数量、目标最终用户市场、成品质量和你渴望得到的具体设计理念和概念（如双倍高度的天花板、超大阳台、精心设计的照明，详细的设计主题）。它是一份设计团队所要探索实现的设计参数和概念的愿望清单。该文件从一开始就说明了开发商的设计预期，并明确付诸于文字，这样建筑师可以专注于满足这些特定的需要，最终让客户满意。另外，还要在项目简介中说明要避免哪些设计元素并摈弃它们。

3、设立领导、管理整个团队的基本原则

确定开会时间、地点和形式；确定提交某些项目可交付成果的严格时间表和里程碑。明确各项任务的截止期限，预留出因审核、节假日和项目缓冲占用的时间，且最重要的是在第一次开会时与整个团队就这些里程碑达成一致意见。在每次开会时严格监控这些里程碑。预先确定期望，并明确说明期望的具体时间，而不仅仅是日期——如果周一下午5点应交付成果，这意味着时间是当天下午5点，而不是下午6点。要态度坚定并严格执行，不可容忍懒惰或借口。

如有可能，将里程碑的执行写入顾问协议，这样出现延误会受到某种形式的惩罚。这对项目成功非常关键，因为每一天对开发商来说都是金钱和放弃的机会成本。聘请专业公司进行项目管理，会为你提升信誉和赢得尊重，并留住最好的团队。确保顾问协议不包含出席会议次数或现场考察次数这样的条款。顾问要采取必要行动，履行义务。如果这意味着不用召开会议，那就说明你聘请的团队成员值得托付。如果这意味着需要每天或频繁开会，那么下次就别请他们，因为他们没把工作计划好。在顾问费上不要过分讨价还价，因为你出多少钱，别人就干多少活。毕竟，全部顾问费只占建造成本的6%至8%，省出的这点小钱也不会有什么太大影响。还不如把时间和精力放在价值工程和建造合同谈判上！

4、从设计和销售角度来对提出的设计方案进行审核

要多花些时间和精力来看看设计细节以及文档和统筹质量。经常向设计团队提出问题，来考虑不同的设计方案。让团队一起面对面，而不是通过大量邮件统筹设计方案。毕竟，出现统筹错误会让你在施工中浪费金钱和时间！对粗心、拼写错误或文档不完整采取零容忍的态度。查看设计和规划是否有卖点。我见过很多无丝毫卖点的规划，这些规划竟然也得到批准，就是因为开发商认为楼房单元越多，收益越高（35平方米的公寓，带借光窗的卧室和走廊式的厨房）。是的，这些公寓可能在亚洲或在一些人口密集城市市郊会很畅销，但它们是在墨尔本郊区出售，那里的人们依旧习惯仅仅浴室就有35平方米的房子！

这是获得最佳项目效果的第一步。我们的经验表明，一个拥有很多类似过往经验的设计团队通常会受到确认性偏差的影响，因此，他们会提出很多标准化条款和设计。如果你要获取一些具有独到之处的东西，就要在正确的时间提出正确的问题，来挑战传统思维。如果你希望验证一些想法，询问其他建筑师、设计师、建筑商和供应商。当甩手掌柜可不符合你的最佳利益。

5、严格控制前期设计的成本

在项目初期，往往会受到情感和激情的支配。在方案设计阶段，通过项目估算师或建筑商进行成本核算，以确保项目的财务可行性。如果是有坡度的地基，就要充分优化挖方和填方体积，并在设计地下室时考虑可建造性。利用最小的转换层结构、直线和对称设计、直线的垂直元素来优化布局，从而尽可能简化结构。避免在这个阶段指定材料——因为你会希望在详细设计阶段优化成本，尤其是在内部材料和终饰规格方面。

6、营造团队环境

最后，也是最重要的一点。开发和设计工作很不容易，这你已经体会到了，因为要受时间、成本和质量方面的严格限制。我们不能低估了项目管理的柔性一面。很多时候，开发商只专注于项目中硬性要求——可交付成果、设计、材料成本等，他们往往忽视了项目管理中人的因素——设计团队无时不刻地忙于众多项目工作，他们重视适时的赞美和在完成某些关键项目时举行的庆祝活动。利用午餐、晚餐和社交活动，花些时间来尽早建立团队关系。始终坚持公平公正，赢得尊重和竖立起纪律。给与相应奖励，并协助确立他们的业务范围。利用报刊杂志进行联合营销是互惠互利的。给绘图和设计人员发送一封简单的电子邮件、圣诞贺卡或特殊礼物，赞美他们所做的工作。你项目成败的关键是这些人才，而并不总是合伙人或设计公司主管。

因此，综上所述，可以看出，开发商集合了策划人、沟通者、不时的督促者、设计引导者和团队建设者多种角色为一身。盛达文地产开发亲自参与领导和交付各种规模的项目，并坚信这些特征和品质造就了项目的成功，使其有别于那些平庸的项目。在我们看来，不存在消极开发商一说。开发商是团队的不可分割的一部分，发挥着其独特的参与作用，而不仅仅只是支付账单和发号施令。

 

Simon & Vivien专栏全集：

盛达文地产发展总监们与你大谈澳洲房地产开发及投资

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俄罗斯房地产市场面临新危机 房价或再下泻10%

在对2016年俄罗斯房市进行预估之前，让我们回顾一下2015年市场行情。一年前，俄罗斯央行将贴现率大幅提到17%，无数俄罗斯人涌进商店、银行，场景几乎如同世界末日即将到来，顺便说一下，当时石油价值为60美元/桶。

2015年，全俄罗斯房地产总交易额比专家估计的低42%，房价同比下降15%。

通常来说，市场危机将建构新的生存战略——通过提高技术、立法和金融。有趣的是， 2015年的情况不是如此，尽管房地产市场刚性情况。

2015年俄罗斯房价同比下降15%

现在让我们来谈谈2016年的俄罗斯房市。

决定房地产市场未来的主因：油价

有一种观点认为，预测房地产价格只需了解预测油价的趋势。下图表显示了全俄罗斯房产每平方米平均价格与原油价格（美元）之间的相关性。

1994年—2015年全俄罗斯房产每平方米平均价格与原油价格（美元）之间的相关性

图表显示与之对应的两条线走势几乎一致。记住，4-6个月内，房地产价格将对油价的变化有反应。可以假设，未来俄罗斯房地产价格将下降，即使油价缓慢上升。

供过于求

但并不是所有房地产的定价是基于石油报价。相对而言，石油价格——它是一种需求，几乎不依赖于内部因素。但石油报价是可以分析和预测。如今俄罗斯房地产市场面临着典型的生产过剩、供过于求的问题。最近几个月，这一点尤其明显。

如今俄罗斯房地产市场供过于求

生产过剩、供过于求的问题可以通过出口给其他地区或国家解决，但对于房地产而言，这是一个非常大的问题。

此外，俄罗斯房地产市场还面临着生产周期长得问题。过去一两年开建的所有项目要到明年以后才进入市场。

如今，据保守估计，俄罗斯待售房产（所有类型） 面积平摊到每位俄罗斯公民上就超过2平方米。实际情况超过这个标准的两倍。相比之下在2011年这一数字为0.85平方米。最值得注意的是，我们预期2016年年底这个数字将增加。因此，供应过剩这个问题将令房价下降。

影响市场的因素

影响房地产价格以及交易量的趋势还有一个重要因素——金融市场情况。总的来说，贴现率（以及抵押贷款利率），以及美元显然是与石油价格挂钩。这就是预测石油价格也是预测俄罗斯关键财务指标的原因。
 
另外还有一个因素——房地产价格预期。了解这个价格预期的关键是分析2015年的11月和12月的市场趋势。这段期间市场非常稳定和平静，不像往常一样销售繁忙。此外，考虑到季节性因素，可以说2015年最后两个月的销售动态比正常水平低得多。
 
投资者一波一波地离开房地产市场。当然，这种情况只是暂时的，一旦价格达到一定水平，投资者将重新进入市场，从而反映出对未来价格的普遍观点，但是不能保证明年价格走势如其预期。

总结

俄罗斯房产价格下降或有利潜在买家

如果未来石油平均价格将在每桶40至55美元的范围之间，最有可能出现的场景是房产价格下降10%。随着石油价格的进一步下降，房地产价格下降幅度将更明显。

对于潜在买家而言，这些趋势通常是有利的：减少住房成本、增加选择以及改善服务。

总的来说，2016年房地产市场，需注意以下因素的变化：

  1. 需求结构的变化，导致价格走低。抵押贷款购买房产的数量增长强劲，其中需求最旺的是经济型住房。2015年第四季度，中级住房和商业房地产在经历需求下降。
  2. 租赁住房的开发。此前考虑到租赁住房盈利低，开发商退出这个领域。但是现在银行、开发商和私人投资者都将目光转向这个业务。
  3. 技术开发。在过去的五年里，建设领域涌现了许多成本低、效率快的新技术，但它们没有实际应用。如今，实现这些技术，从而降低施工成本将成为至关重要的问题。

 

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美国房地产投资者对EB-5项目的关键考虑因素

近年来，越来越多人对EB-5投资绿卡感兴趣。这个项目推出的目的是为美国创造更多的就业机会。尤其是在纽约市，EB-5项目一直受房地产项目欢迎。

美国EB-5投资移民门槛要求

在EB-5项目中，投资者必须投资至少50万美元或100万美元到美国业务或项目，投资金额的多少取决于其能够为该地区创造多少就业机会。每位投资者投资的美国业务或项目必须创造至少十个全职工作。

作为回报，投资者及其家庭将获得绿卡。许多投资者想要获得绿卡的动机是为他们的孩子，这些孩子通常在美国学习，并打算留在美国。著名房地产开发项目，如位于皇后区法拉盛（Flushing） 哈德逊园区（Hudson Yards ）和富顿广场一号（One Fulton Square）都已接收EB-5投资资金。

实现地产商和投资者的双赢

最近，EB-5项目越来越受房地产开发商欢迎。为什么？因为房地产开发商发现EB-5资金可作为其资金来源。房地产开发商贷款利率低，只要开发商有足够的时间等待EB-5资金进入。

投资者倾向于投资房地产开发项目，因为这样，他们减少对现金流的依赖（如投资餐馆）。此外，房地产项目是有形资产，投资者能够亲身到访现场视察，获取该项目的评估以及对开发商进行尽职调查。

 EB-5项目的监管和审核条件

EB-5项目的要求之一就是进入美国的资金的来源必须通过审核。例如，如果一个投资者的资金是来自于他的工作或是储蓄，那么需要开具工资的证明、银行财务报表和纳税申报表。如果投资者是将卖房获得的资金当做EB-5资金，那么他需要开具买卖房产的证明。

投资者需要记住其本国以及移民目的国都可能存在监管或其他条件，这点很重要。例如，中国限制个人账户每年向外转移的外汇金额。因此，中国投资者将需要采取额外的步骤将资金转移到朋友和家人，后者接着将这些资金转换成美元，并将其转换到国外账户。这个额外的步骤可能会耗费时间，雇佣熟知这些步骤的律师非常关键，这些律师们将从头到尾，尽可能有效地指导投资者。

（原文由Kai的合作伙伴Christine Wong撰写）

 

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4月英国新财年来临：看涨的不只印花税 还有市政税不能忽视

对于英国房地产市场来说，4月开始正式进入新的财年，随着二套房印花税的上涨，无论对于买房还是租房来说，价格都会迎来很大的变动。房姐在此提醒大家，在关注印花税相关变动的同时，也要实时关注其他方面，例如市政税（Council Tax）。新财年到，一些地区的市政税或将上涨4%。

“市政税”是什麽？

市政税（Council Tax），也称房屋税，社区税或者人头税。市政税是英格兰、苏格兰以及威尔士三个地区收取费用以保障当地政府能过提供有关服务的税务系统。这个政策是在1993年开始施行，简单来说市政税就是英国为了建设学校、路灯等公共场所和设施，向大众收取的税费。

据英国《卫报》报道，自2016年4月新财年开始，一些地区的市政税将会全面上涨，涨幅最高地区可达3.99%。市政税的增加原因主要是由于一些地方社区收到的政府拨款减少，预算短缺，地方开支紧缩。例如，Derbyshire议会面临着7000万英镑的预算削减，Manchester市议会面临着187万英镑的短缺。

税费上涨后，目前可以明确的是，在Manchester居住于Band A类房屋的租客将会多交31.18英镑；在Derbyshire居住于Band B类房屋的租客将会多缴纳34.77英镑；Southend-on-Sea和Medway地区Band D类市政税将会上涨47英镑。

市政税是英格兰、苏格兰以及威尔士三个地区收取费用以保障当地政府能过提供有关服务的税务系统

如何计算市政税？

英国Valuation Office Agency（VOA）将所有房屋进行了归类，每一个类别的房屋会被收取不同的税款。当地有关部门都会保存这样的一份名单，包含了当地的所有房屋所在类别，这就是所谓的Valuation List。居住在不同类型的房屋需要上缴的市政税是不同的，不过房屋大的类别一共有8种，以下表格供大家参考：

如果您想了解具体应缴纳多少税费可以输入自己居住房子的邮编，在https://www.gov.uk/council-tax-bands上查询。

有些房屋不用上缴市政税

在英租房，有些类型的房屋是可以在一段时间内免征税的，免征时间多少不固定，少则数月，多则数年。可以被免税的房子例子包括：被政府没收的房屋；无人居住的房屋；居住的住户年龄在18岁以下；有精神疾病的住户；房子里所有住户均为学生（如果有只是部分住户为学生，则学生免交市政税，其他住户需照常交税）。

如果您认为您的居住地不该付税，可以去当地的Citizens Advice Bureau去咨询详细信息。

应付市政税的人群

对于一般人来讲，只要您是18岁以上并且非全职学生，您是应当缴纳市政税的。但是，有几类人群不需要缴纳市政税：资产由不同住户占用，例如几个家庭居住在同一个屋檐下并且他们分开付房租；住户年龄未满18岁；住户为寻求避难者（例如申请政治避难等）；住户只是暂时居住且他们的主要居住地在其他地方（例如亲朋访问）；资产用作老人院，医院，青年旅舍或者妇女避难所。如果是年龄大于18岁的残障人士，根据情况可以享受免征市政税或者税收折扣。

英国新财年到，一些地区的市政税或将上涨4%

房姐专业建议

在这里，房姐提醒广大在英国租房的留学生同学们，找学校开具全职学生证明时要注意特别指出两点：第一是学时不少于1年；第二是每周学习时间需在21小时以上。还有一种情况，如果您是A-Level学生年龄大于18岁但小于20岁，那么您找学校开具的学生证明应涵盖以下两点：第一是学时不少于3个月；第二是每周学习时间需在12小时以上。

距离新的财年到来还有一段时间，因此很多地方的未来1年市政税的多少还未确定。具体每个地区2016/2017年的市政税会等到4月才会完整公布。因此4月以后大家无论是在英购房还是租房，除了需要考虑印花税，市政税的变动也应当在关注范围之内，以便准确筹划您的预算开支，减少不必要的麻烦。

 

陈新宜专栏全集

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英国房产新规变动4月起实行：齐来认识“股份产权”

英国政府对股份产权房产的规章制度注入新内容，2016年4月起正式实施新规。为了使更多年轻居民顺利栖身于属于自己的爱巢，为了使更多老年人老有所依，同时配合政府推行的“计划购房”政策（Part-buy scheme），英国股份产权房产规则将在今年4月起发生新变动。新规章中，主要对房产股权份额，年薪准入额度等细节做了修改：

  1. 居民可申请享有25%－75%的房产所有权份额，抵押贷款押金比重为房产售价的5%，部分房产可免去印花税。
  1. 年薪准入下限提升，由之前的年薪低于71,000英镑可申请，提升到90,000英镑。
  1. 对于已有房产的居民，包括离异后分得房产的双方，将可申请股份产权房产，并且与普通申请者享有同等权利。
  1. 对申请购买租赁的房产户型放宽，对卧室数量不再加以限制。
  1. 一些职业将不再成为重点受惠对象（Key workers），例如救火员，警察等等，申请者将被一视同仁。

如果您是首次听闻此概念，那么不必担心，贴心的房姐早已为您备好小科普，帮您分分钟明晰何谓股份产权：

购房小tip1：

股份产权（Shared ownership）是指个人与某机构（通常是房屋协会）各拥有一定百分比的产权。个人需为由机构拥有的那部分房产支付房租，从而获得全部房产的使用权。此外，随着时间的增长，个人可增加其所有权份额，有些情况下可将份额增至100%。这也被称为“阶梯效应”。股份产权也是一种较为常见的房产所有权持有形式。其最大的特点在于，购房者只拥有一定比例的产权，且仍需按月缴纳一定金额的房租。

自2005年，住房问题成为英国政府面临的难题之后，股份产权成为舆论关注的热点之一。政府颁布的股份产权计划主要针对主要劳动者，但并不仅限于该群体。该计划由名为“New Build Home Buy”的机构操作执行。大部分股份产权计划均由政府发起，并只针对于一部分主要劳动者以及其他一些对房产有需求的人。此外，政府的股份产权计划大部分只适用于公寓，而非别墅。

选择股份产权的优势在于它使更多的购房者以可以负担的金额购置房产。此外，大部分属于股份产权的房产都是新建的或重新装修过的房产。在一些地区，股份产权房产的印花税也被免除。简言之，英国的股份产权房产与中国的“公租房”颇为相似，都是旨在能够为更多居民提供价格在可承担范围的居所。不同的是公租房的所有权为国家，居民只能采用租赁的方式居住，而英国的股份产权房则是“半买半租”。

英国工党一代表Sadiq Khan表示，2016年内，伦敦政府会为广大市民提供至少50,000户股份产权房产；长期计划中，大伦敦地区共有40,000处区域被列为新的股份产权房产项目选址地，届时将会有至少13万户房产投入市场。未来几年内，英国政府应当继续提高股份产权房产的供给率，尤其是对于在外租房超过5年的居民，他们应当有限享有房产申请权。

购房小tip2：

如果能够申请到股份产权房产，那么您将会在每月还贷上省下不少金钱和精力这一点是公认的。但是关于股份产权房产也有一些事项是您必须要留意的：

  1. 股份产权房产不可用于出租，即便只是出租一间房屋也是不被允许的。
  1. 股份产权房产可以买卖，出售的是您的股权，如果想出售股权需提前至少8周做准备，并告知各个相关部门。
  1. 如果您的股权即将被出售，您还需要支付整个房产价格至少1.25%的费用，即出售手续费。
  1. 股份产权房产申请细则会根据每个行政区的要求而有所不同，具体以咨询地方区政府的公示为准。

 

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堪称“全美最强房市”！旧金山湾区房地产投资者获得六位数利润！

旧金山湾区气候宜人，依山傍海，经济强劲，可谓得天独厚。作为西海岸华人最为聚集的区域以及矽谷的所在地，自然吸引了大量中国投资者的关注。在矽谷蓬勃的经济推动下，湾区很多城市的房价都以10-15%的速度增长，已超过泡沫爆破前的高峰；部分地方房产价格涨幅超过3成，为全美翘楚。

本文综述了旧金山湾区最新的房地产新闻，满足购房者丶售房者以及想了解房地产人士的需求。

旧金山湾区的房地产投资者收益位列全国之首

全国的房地产投资者在2015年赚取了近十年来最大数量的收益，其中房价较高的旧金山湾区的投资者收益大约是全国平均数的三倍。

在《2015年终与第四季度房地产投资报告》中，RealtyTrac表示，去年房地产投资者平均获益55000美元，是自2005年以来获益最多的一年。旧金山与圣何塞大都会区的投资者平均获益145,000美元，是全美最高，比位居第二的纽约房地产投资者多25,000美元。但是，RealtyTrac的高级副总裁戴恩·布鲁克明（Daren Blomquist）对《圣何塞水星报》表示，由于旧金山湾区房价高而房产储量非常有限，因此在这里投资并不容易。

去年美国市场的投资活动增加了75%，投资者对房地产市场的复苏更加有信心。而旧金山湾区的情况与全国趋势相反，整个地区的投资活动量下降了两位数的百分点。圣何塞的房地产投资同比下降了17%，旧金山下降16%，瓦列霍下降21%，圣罗莎下降22%。

旧金山湾区的投资者收益大约是全国平均数的三倍（照片：Flickr/Keith Cooper）

旧金山被评为全美最适合境外就业者的城市

旧金山被评为全美生活质量最高的城市，最适宜国际从业者居住，对于大批准备在旧金山湾区安家落户的国际公司来说，这是一大亮点。

这是美世咨询的最新分析结果，它通过十项指标对全球230座城市的生活质量进行排位，评价指标包括经济状况、学校、公共服务，当然，还有房地产市场。旧金山位列第28，在所有美国城市中排位最高。有17座美国城市跻身前100名，其中波士顿仅次于旧金山位列第34。

分析显示，北部的邻居比美国略有优势，在生活质量最高的20座城市中，有三座加拿大城市，其中温哥华排在第五位。

半数加利福尼亚人负担不起住房

加利福尼亚有全国最昂贵的房产，因此，在住房负担能力方面，当地的居民显然非常吃力。

盖洛普最近的一次调查显示，47%的加利福尼亚居民负担不起优良的经济适用房，这一比例仅次于夏威夷，位列全国第二。50%的加利福尼亚居民表示对住房负担能力满意，而在夏威夷这一数据仅为25%。

盖洛普指出，房价中值最高的五个州——夏威夷、加利福尼亚、纽约、马萨诸塞、马里兰，其住房负担能力几乎垫底。

厨房改造最划算

精装的厨房是最吸引购房者的住房改造部分，其中高档的不锈钢用具可能会成为整修最重要的一部分。

在一篇博文中，Realtor.com列出了六条最佳的厨房改造建议。除去华而不实的用具，厨房的整修包括新的橱柜、不锈钢水槽、硬木地板、新台面，以及为适应智能手机与平板电脑的普及而设置的充电站。

尽管Houzz的最新调查发现，几乎半数对厨房进行改造的屋主都会把厨房向其他房间开放，但Realtor.com提醒，这种改造可能无法像上述改建工程一样获得较好的投资回报。

 

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