Category: Special Investment Column

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美国ETS舞弊风波导致英国多所大学吊销担保人资格 移民局将修改政策

英国时间2014年6月24日，内政部移民和安全部部长James Brokenshire发表了关于防止学生签证系统被滥用的讲话。

讲话总结了过去一段时间以来，内政部移民和安全部对于防止签证系统滥用所进行的一些举措，其中包括：1.对于英语水平考试中存在的舞弊现象进行调查和出台相应举措政策(美国教育考试服务中心ETS风波)；2.并由此事件对于一些有资格颁发学生签证的教育机构进行了调查。

James Brokenshire称，在2012至2013的两年时间之内，在英国境内所有的ETS考点总共发现了29,000多份无效的以及 19,000多份值得怀疑的语言考试成绩，并且这两个数字还将随着调查的继续而增高。因此，英国签证与移民署已于两周之前(2014年6月10日)彻底撤销了美国教育考试服务中心(ETS)作为受到英国移民局认可的安全英语测试中心的资格。

由于此次舞弊事件的有组织性，英国国家犯罪局(National Crime Agency)与英国移民局由此着手，对于此次舞弊事件所可能牵连的所有机构都进行了调查，其中包括有资格颁发学生签证的英国院校，并发现了以下令人担忧的问题:

  • 根据英国税务海关总署(HMRC)的报告，尽管移民法明文规定，在英国高等院校就读的学生在学期期间，一周工作时长不得超过20个小时，一些国际学生的在英年收入却高达2万英镑以上；
  • 一些学生的注册学校地址在伦敦，而家庭住址却远在Ipswich和Chichester(均距离伦敦约两小时车程)；
  • 一些学校接受ETS虚假语言成绩证书；
  • 一间学校的工作人员甚至告诉调查人员，他们不会向内政部报告未满足出勤率或学科考试的学生，因为这样做将影响学校的收入和为外籍学生颁发签证的权利。

警告

伦敦商业和金融学校(London School of Business and Finance)：移民法规定，在英国私立高等院校就读的国际学生是不可以在英工作的，然而去年，LSBF有290个国际学生曾工作并留下报税记录；其中有一位学生甚至连续6个月，每周工作60个小时(注：在英国，一份全职工作的时长为30小时/周)；

格灵多大学(Glyndwr University)：Glyndwr大学所接受的无效ETS英语成绩证书多达230份，如果再加上那些值得怀疑的证书，那么总数将超过350份；

西伦敦大学(University of West London)：同Glyndwr大学，西伦敦大学所接受的无效ETS英语成绩证书为210份，加上值得怀疑的证书，总数超过290份；

影响

  • 格灵多大学(Glyndwr University)的最高级担保人资格(Highly-Trusted Sponsorship)已被取消；
  • 有57所私立高等院校的担保人资格已被暂缓；
  • 贝德福德郡大学(University of Bedfordshire)和西伦敦大学(University of West London)已收到警告，将不能为新的国际学生颁发签证，进一步的调查将继续展开以决定是否暂缓此两间大学的担保人资格；
  • 其他一些大学将继续接受调查，并且随着调查的进行，相应的举措也将陆续被采取；
  • 由于大部分对于学生签证的滥用现象都出现在一些大学的伦敦校区，因此英国高等教育质量保障署(Quality Assurance Agency for Higher Education)将会继续对这些校区进行检查，以决定是否对他们的主校区大学采取措施；
  • 大约750所学校被吊销签证担保人资格，其中约400间与ETS的舞弊风波有关。

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房产投资只是一场简单的数字游戏 却需等待准确时机

在地产业繁盛时期，我每年都要参加15~20场房展会。虽然我已忘了是谁倡导了“购买持有”策略，但当时他们说的有关买楼花并短期内出售货获高利润的内容还让我印象深刻。那时，投资房产与现在一样是一个热门的话题，甚至可以从出租车司机、酒店老板和策展方的口中听到：“要买房趁现在，别等房价上涨了再买。”经过仔细分析后发现，这不仅是一种高风险的投机手段，还与行内专家所倡导的传统方法相去甚远。

例如有些投资者在选择了“激流而上”后损失惨重，但这些投资者所选择的时机其实是最容易获利的时期。可是，绝大部分的投资者都选择了传统保守的方式，可惜所谓的“投资安全期”却失去了最佳的获利机会。

在房产投资这场无硝烟的战争中，得失总有时。然而我相信，相比8年前，现今通过投资房产获利已变得更容易、更安全。或许，投资回报来得并没有希望中的那么快，不过，却可以让自己避免卷入巨额贷款的漩涡。

既然房产投资即安全又容易，是不是其中有什么投资技巧？当然没有，但是“投资战略”再简单不过，投资者只需要做到以下几点：

  • 在黄金地段用现金购买以折扣价出售的房屋（无利息风险）
  • 耐心寻找“优质房客”（可获较高的收入）
  • 对房客的合理要求尽量满足（保持收入稳定）
  • 直到各类数据显示，房地产市场将出现泡沫，才正是抛售获利的机会。

以上我所介绍的方案，个人并不认为非常的出彩，但是它的确奏效。为什么？请看以下数据表：

该数据显示了佛罗里达州一套3个半居室的共管公寓每月的净收入情况。从上述数据表中可以看到，投资者除了可以赚取150%的利润之外完全不需要还贷。

美国伟大的经济学家保罗•萨缪尔森（Paul Samuelson）说：“投资，更像是关注油画晾干或关注草坪生长。如果想要寻求刺激，拿上8000美元到拉斯维加斯去。”

投资只是一场数字游戏

数字会提示投资者何时买入，何时卖出。据我了解，大部分的投资者都会本能的这么做。一栋高租金回报且无任何暗藏风险的房产就是物超所值的可靠标志之一。反之亦然，—低租金回报率可能就意味着该房产索价过高。如果把低租金回报率和高资本增值联系起来，那么投资者很可能会陷入房产泡沫之中。

投资需等待时机

目前，对于投资房产来说，是一个千载难逢的机会。与8年前相比，许多地区的房价都已降低了一半，远低于建设成本。虽然曾经楼盘供应量非常高，但自2011年以来已经下降了许多。

据近期美国人口调查局和《经济学人》杂志最新公布的数据，确认了从2004年至今，住房自有率从70%直降到64.8%，这就意味着承租人不断增多。事实上，承租人增多这一现象已持续十年之久。当承租人数量增长的速度超过了楼盘供应量，租金就会升高。

在这里我与大家分享一个关于金融投资顾问的笑话。有一个人拨通了电台的电话说：“感谢我的金融投资顾问，让我现在成为了拥有“小金库”的人，但是要知道，我曾经可是身价不菲的。”

这只是一则无聊的笑话，但在现实的投资中确实有这样的事情发生。虽说机会留给有准备的人，但当机会真的来临之时，单枪匹马的我们用什么来迎接它呢？

Colin Murphy专栏全集：

Colin Murphy与美国房产投资

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投资英国养老房产的利与弊

所谓养老房，是针对特性的人口群体，通常来说以年龄在55岁以上的退休人员为主，供他们退休后生活居住的房产类型。该类型的住宅需要特殊的开发以迎合这部分年龄段业主的需求。虽然养老房并不一定适合每个退休老人，但对投资者来说的确具有很大的发展潜力。本期我就为各位读者全面解析一下在英国投资养老房产时的优势和劣势。

投资养老社区的优势

  • 理想的生活地点

首先需要考虑的重要因素是气候。大部分养老社区都分布于气候温暖的地区，例如多赛特（Dorset）和索利哈尔（Solihull）。怡人的气候本身也是非常吸引人的卖点。除了投资，还可以在这些地方享受阳光。

此外，除了气候温和，养老社区通常还临近城市和大学校区。这不仅意味着社区周边的生活配套设施完善，还表明该社区有能力为老年人提供高质量的健康护理服务。为了受惠于优质的医疗保障，优质的老年社区通常都紧邻NHS系统的医院。

  • 市场需求大

在庞大的婴儿潮时期出生的人现已进入退休年龄并且都需要一个地方来让他们安享晚年时光。除了这一因素，平均人口寿命的延长也增加了养老社区的需求。对于老年人来说，养老社区是他们安定下来，享受退休生活的最优选择。

  • 日常维护

如果购买或者租住一个养老社区，每月的费用通常会涵盖房屋的维护费用。虽然每个社区都有不同，但这些费用将会覆盖从家政服务到外部园艺工程等方方面面。

  • 目标市场

如果投资一个养老社区，投资者需要锁定一个非常具体的目标市场。因为大部分的养老社区都对居民的年龄加以要求，需要在55岁以上。当在投资项目时，首先需要了解自己的目标客户是谁，并提出一个恰当的方案以吸引这部分人群。

  • 设施便利

养老社区通常会配有很多生活设施。从运动设施，培训课程到娱乐活动，在养老社区居住，业余生活总可以丰富多彩。

  • 环境安静

很多养老社区都是封闭的不允许外部车辆随意进入。此外，每一户最多居住1~2人，因此社区环境十分安静。

  • 磨损少

由于每个房产内一般只居住1~2人，也没有儿童，因此房屋的损耗程度较小。

投资养老社区的劣势

  • 支付月费

虽然有些社区并不要求付月费，但大部分养老社区有要求业主按月缴纳一定费用。针对不同的社区，费用也不尽相同，但是像水电费、院子维修以及家政管理等费用是每个社区都需要付的。作为房东，无论是否有人租用自己的房产，都需要支付这部分费用。

  • 利基市场

如果选择购买养老房进行投资，自己的潜在租客将受到限制，因为租客必须满足55岁以上的年龄条件，这样就将很多人排除在可选范围内。

  • 房产属性限制

并不是每个社区都会有养老房产，就文章前指出的，养老社区通常会分布在特定的区域。此外，在市场中可供选择的投资产品也较为有限，通常是单独的家庭房或单人公寓。

最后建议投资客们，不论投资哪一种类的房产，都需要多方面的考虑或是做一些市场调研，以免“投资不成蚀把米”。

 

范慧勇专栏全集：

范慧勇解读英国房产投资

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怎样在英国选地投资净赚百万英镑?辨别“潜力股”的四大诀窍

虽然房产投资者可以通过房屋买卖大赚一笔，但是怎样才能发现那些具有升值空间的房屋和区域呢？

每个房屋的主人都梦想能高坐一桶金，但前提是能够发现一片无人所知但投资前景大好的地段，是自己从中赚到盆满钵满。根据Property Rich List统计，在英国现有超过1万条的街道价值超过100万英镑。怎样能赶在所有人之先成为那个“聪明”的家伙？

其实，在一片地产升值之前总会有一些迹象，聪明的投资者，善于发现那些别人还没有发现的迹象，从而先发制人。这些迹象包括当地政府对某一片区域未来几年的发展规划、交通建设比如地铁站和火车站的新建等等。伦敦三区的stratford就是一个很好的例子。这里曾经发展滞后、居民混杂、安全系数较低，但自从2012年伦敦奥运会在这里举办过后，这块区域正迎来新的开发时期。特别是2016年初这里将升级为伦敦二区，Crossrail在2018年开通之后，这里的交通也将变得更为便捷。

具体来说，到底怎样先发制人、找到未来升值空间大的“潜力股”地产？以下一些小诀窍分享给大家。

  • 跟着超市走

大的超市都有专门的市场研究小组，所以他们会有相应的研究数据，和对于特定区域人口的统计分析。当一个区域的地价开始上涨，超市一定会趁机进入。Sainsbury, Tesco, Waitrose 和 Marks & Spencer是找寻地产上涨时可以参考的四大超市。Ludlow说这些超市做了很多关于住户和区域的市场调查，而这些超市的建立又会吸引诸如星巴克和Costa咖啡店和其他形式的零售业的兴起，这些都是地价上涨的风向标。

  • 考虑行程和距离

如果找不到一个理想的地点，那么至少应该找寻一个适于“通勤”的地方。任何通有铁路，地铁或是自行车路线的区域都会在最大程度上提升一个区域的地价。Ludlow说，Finsbury Park就是这样的一个例子，自从地铁设施在那里建设后，周边的房屋价格直线上升。另外，大家一定要对于自行车道或是自行车租赁留意了，因为自行车比起几年前来说要重要很多。现在的住户都会询问租户他们是否提供可以存放自行车的地方，这足以看到目前自行车的重要性。

  • 高价房屋的扩散

只要一个区域受追捧，那周围的区域的房价马上会持续增长。通常都是有一个核心区域大家想居住在那里，后来就会慢慢扩散开来。所以不要花费高价去购买那些当下最流行的区域，转而寻求紧挨着的“邻居区域”是一个不错的选择，因为市场一定会紧跟。在伦敦，Ludlow表示， Vauxhall就是这么一个区域，这里升值后，周边东南伦敦的Oval, Camerwell, Dulwich和Peckham立马变得十分抢手。

  • 大发展=高价值

当一个发展商在某个区域计划了大片的开发时，他在那里的发展一定会带动周边区域的地价上涨。奥林匹克公园就是这种例子的教科书，同样，像温布利球场的修建在当时也带来了周边其他很多房屋建设。这还不仅限于体育范畴，在Vauxhall正在修建的美国大使馆就一定会拉动很多的二次投资。同时，像King’s cross车站的整修和提升，包括在周边谷歌打算新建办公楼的举动都会使King’s cross区域升值。即使有些地方相对孤立，但如果有一个大的项目并且会注入大量资金，这一定会彻底改变整个社区，而这对于那些在资金注入前就已经买房的人来说是个利好的消息。

Annie胡专栏全集：

胡悦解说伦敦房产投资

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澳洲贷款政策缩紧对海外投资的影响

目前澳大利亚房产事业蓬勃发展，越来越多的海外资金涌入本地市场。而目前澳元兑人民币的汇率降至几年来的低点(1澳元=5.345人民币），对于海外投资者来说宛如在房价打折出售。这样的盛况也引起澳大利亚中央储备银行（下简称“央行”）的关注，更于近期公开表示了其担忧，就澳大利亚银行现有的贷款政策明确提出疑问，希望能够改善现有澳大利亚贷款政策。那么这对于海外投资者会有何影响呢？

首先，让我们来看一下澳大利亚央行目前对于房地产市场及贷款政策的态度。

澳大利亚央行的工作人员表示由于房价增长过快，许多首次置房的买家逐渐被挤出市场，相反更多的投资者由于收入较高，纷纷进入市场，更容易以较高价格购置房产。目前，澳大利亚整体的房产投资市场集中在悉尼与墨尔本两个城市。其中新南威尔士州（悉尼所在州）的投资房贷款数量比过去两年几乎要翻了一番，而维多利亚州（墨尔本所在州）今年的贷款数量也比过去两年增加了50%，非常接近历史最高点。

与此同时，越来越多的买家选择“只还利息，不还本金”的贷款方式，亦间接反映出市场上投资者增多的现况，而且该贷款方式可能带动了投资者的买房动力，从而刺激了房价的增长。此外，澳大利亚央行也非常关注商业房产市场，认为其价格可能会在近期内进入自我调整阶段。

在此基础上，澳大利亚央行希望澳洲各大银行能够认真审查自己的贷款机制。虽然目前澳大利亚的贷款标准较过去已经缩紧，央行建议各银行能够采用更多宏观审慎政策机制以防受到低利率影响的澳大利亚房地产市场受到投资者的哄抬。换言之，央行希望银行在审批贷款申请时能够更加“保守”。但是不难看出，澳大利亚央行对于房地产市场的担忧集中在投资者以及商业房产，并未对海外资金提出特别关注。

假设真如澳大利亚央行所希望的一样，各大银行进一步缩紧贷款政策，对于目前房产市场的影响恐怕也是微乎其微。因为对于海内外投资者来说，澳大利亚银行并不是唯一的贷款途径，他们仍可以从其他经融机构轻松获得资金继续投资。因此，要真正改善目前澳大利亚房地产市场的现状，还是得从根本的供需关系上着手。

澳大利亚统计局的数据显示，2013年度澳大利亚的人口增长比例为1.7%，约为396,200，其中236,000人为新移民，160,000为自然人口增长。相比之下，同时期的日本人口负增长0.2%，欧洲人口增长与过去持平，美国的人口增长比例为0.7%。而统计局于2013年2月颁布的数据显示过去几年间澳大利亚的新房审批数一直有所下降，光是2012年12月间就下降了4.4%。为了缩小供需差距，自2013年以来越来越多的新房申请通过审批，但考虑到建造所需的时间，至少要到2018至2019年才能看到审批数量与需求量接近。在这样的情况下，短期内海外投资额比例很难降低。

杨泱专栏全集

律师扬泱解析澳洲房产投资

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欧洲房市低迷 10万欧元可在多国“淘”到大面积住宅

为什么欧洲会受到世界各国人的喜爱？不论是旅游、投资还是养老，欧洲永远不会在人们的计划之外？那里丰富多彩的文化与鹅卵石小径的独特魅力，有什么理由让我们对“她”说不呢。目前，欧洲大部分地区的地产市场仍处于低谷期，也就意味着这时候交易非常划算。从大西洋到地中海，从爱尔兰到希腊，房价都非常诱人，许多大面积的房屋都超过10万欧元（13.7万美元）。

法国传统地区房价：9万美元起

价格适中的房屋在法国可谓比比皆是，例如法国房产市场位于西南部的普瓦图-夏朗德（Poitou-Charentes）地区，那里拥有大片的葡萄园，枝繁叶茂的森林，黄灿灿的向日葵田园和充满历史气息的集市。一派宁静的乡村美景。

普瓦图-夏朗德是法国西部的一个大区，西邻大西洋

普瓦图-夏朗德是法国西部的一个大区，西邻大西洋。下有夏朗德省、滨海夏朗德省、德塞夫勒省、维埃纳省。该大区最为出名的就是城堡，如果想圆自己的“城堡梦”。这里就是最佳的投资地。

拉罗什富科（Rochefoucauld），普瓦图-夏朗德，夏朗德省下的一座城市，坐落在塔尔杜瓦勒（Tardoire）河畔，那里每两周都会有一次集市，还有一座16世纪的古堡，另有各式各样的店铺和休闲设施、医院和火车站，生活十分便利。从拉罗社福科驱车前往波尔多（Tardoire）机场仅有90 分钟；位于巴黎至里昂间高速火车线路上的昂古莱姆市（Angoulême）车行也只需要25分钟。然而就在这样一座极具生活气息，设施齐全的城市，如果想要买一栋占地面积约1180平方英尺的联排别墅，一般价格在7.5万美元左右（约5.5万欧元）。

然而许多投资者都更想在薰衣草之乡的普罗旺斯（Provence）拥有自己的一套住宅，但是如果预算在10万欧元以下的话，在那里几乎是很难寻找到。不过与其毗邻的朗格多克-鲁西永 （Languedoc-Roussillon）大区就截然不同了；一栋面积约为505英尺的法式乡村住宅，售价约9万美元（6.6万欧元左右）。

许多投资者都更想在熏衣草之乡的普罗旺斯（Provence）拥有自己的一套住宅，但是如果预算在10万欧元以下的话，在那里几乎是很难寻找到

在介绍西班牙海滨城市的房价形势之前，不得不提一下法国的卡瑟(Cathar)。这里风景秀美，还有卡尔卡索纳(Carcassonne)童话中的城堡，地中海距此也仅20英里。如果在卡瑟不品尝一下西班牙菜简直太可惜，因为从卡瑟驱车1小时1刻钟就能达到西班牙，所以，卡瑟的西班牙菜最地道了。

西班牙海滨城市房价：8.25万美元

很多房地产业内人士对西班牙房价未来是否还会下跌观点不一。虽然，现今西班牙有大量住宅待售，但在2013年，马拉加省(Málaga)住宅销量7年来才首次有所增加。但无论如何，西班牙将会一直是北欧人颐养天年的理想之地。西班牙登记在册的美国居民人数开始有所增加。去年1月，有4.1万的美国公民在西班牙市政厅 进行居住登记，比2012年增加了1300人；登记在册的中国人有3549人。

西班牙南部的安达卢斯(Al-Andalus)是西班牙最具代表性的城市之一

位于西班牙南部的安达卢斯(Al-Andalus)是西班牙最具代表性的城市之一。窄窄的街道、绿树成荫的花园和格拉纳达的美丽建筑，让这座城市充满着历史气息。如果这里正是展开全新生活的理想之地，投资者只需花11.8万~9.8万欧元就能购得面积约913平方英尺的公寓。

位于穆尔西亚自治区的温暖海岸（Costa Cálida）可以让人在远离浮躁与喧嚣的同时，还能享受地中海的阳光

如果不想生活在旅游与商业气息浓重的城市，例如日光海岸 （Costa del Sol）此类地区，那么位于穆尔西亚自治区的温暖海岸（Costa Cálida）可以让人在远离浮躁与喧嚣的同时，还能享受地中海的阳光。即使在冬天，温暖海岸的气温也不会低于64华氏度（17~18摄氏度）。另外，日光海岸的海滨小镇马萨龙港（Puerto de Mazarrón）多年来是西班牙当地居民的度假圣地，小镇两边有着连绵不断的峡谷和金色沙滩。

虽然温暖海岸的房价是越靠近海边的越贵，不过，投资者仍可以买到价值8万多美元，占地6百多平方尺的房屋。

希腊克里特岛山坡小村：12.2万美元

克里特岛（Crete）是我最喜欢的希腊岛屿之一。我曾在克里特南部海岸的普拉基亚斯（Plakias）橄榄林中的一座石头小屋里度假。虽然是旅游城镇，这里的夜晚十分宁静，每一位旅客都是为了享受这里的餐厅酒馆、新月形海滩、利比亚的海上日落以及丛林和山坡徒步的乐趣。

希腊克里特岛（Crete）

Myrthios 是一座位于普拉基亚斯山上的传统山村。这里的乡村度假住宅都坐拥碧海青山美景，可以边品尝希腊茴香美酒的同时边欣赏壮丽的景色。看到这里，也许有的投资者不禁要问，这样的度假村价格是不是很高？8.9万欧元左右（约12.2万美元）就有属于自己的一片美景，有谁能不为此动容？

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L.M.N.P 投资法国房产最快捷的生财之道（上）

自大革命以来就受到宪法保护的法国，是一个极具魅力的国度。而法国的艺术时尚美食之都巴黎在近期更是吸引了不少海外投资者，虽然目前还是以美国、中东等国为主，但中国投资者正逐渐取代他们的地位。

法国最有效的投资获利方式

在法国投资房产并获利的最好方式是：非职业性带家具住房出租（La location en meublé non professionnelle 法语简称LMNP）。

什么是“非职业性带家具住房出租？就是要求是在出租时，房屋中必须有满足房客基本生活需求的家具。比如床，衣柜，灶台，冰箱和暖气等（不包括床单，桌布，厨具等）。不过，通过业主都会在出租前配备碗筷被子被单等更为丰富的生活用品，以便租给短租游客。在法国，法律称此租赁合同为“带家具出租房屋”租赁合同。

事实上，被法国法律所认可的房屋出租方式有两种，其中的一种就是以上所提到的“带家具出租房屋”；另一种则是“不带家具出租房屋”。

带家具出租房屋

这样的带家具的租房合同就没有时间的限制，可以是一天，最长不超过一年（当然合同可以续约）。同时房屋的出租价格也不受限制，由双方自由约定。

比如在巴黎，一套豪华套房可以以每天2500欧元的价格出租，如果按30天算，房租就是7.5万欧元。法律在出租时间上并不限制。

在税收方面，这种投资方式最为理想。因为，房屋本身的价格可以算作折旧的费用去抵消房租的收入。另外，贷款的利息可以作为支出抵消房租的收入，从而达到免税的目的。

法国对房产的折旧以20年来计算,也就是100万欧元的房产每年可以折旧5万欧元。例如，一套价值100万欧元的房产，年租金收入在5万欧元，在20年中，这套房的房租税为0。

另外，法国房产都需要缴纳土地税和居住税。比如巴黎地丽日区一套3居室的套房，所有税收大概在2000到3000欧每年。同时20年后巴黎的房价很可能是目前的5倍（目前巴黎房价在15年间已翻了3倍）。而在投资回报上，每年的净收益很容易就可以10%。

所以我建议想要通过出租法国房产来获取回报的投资者选择带家具的形式出租，从而得最好的回报，又能完成增值保值的功能。

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收购澳洲“霍克大楼”使我懂得如何在澳洲做重要投资（下）

 

让霍克大楼改头换面

当时买下这幢大楼之后，我还是有一定压力的。因为我还欠那对犹太父子150万，且要两年还清；还因为这个大楼中的房间有一半是空着的，没有租客，我拿什么去赚钱还欠账啊？

关键的问题还是租客。

为什么没有租客？不是地段问题，更不是什么风水问题。依我看啊，是那个犹太人年纪太大，没时间管理，又不肯花钱修房子，更新设备，搞得整个大楼破破烂烂的，谁来啊？

就是说，我还得花钱搞装修！

不久，我筹措到了一笔钱，立刻改造了大楼内部老化的设施：

  • 花20万澳元换了全部地毯；
  • 花8万澳元改造了电梯；
  • 花30万澳元维修了空调系统和照明系统；
  • 重新粉刷了墙壁……

马上就有租客了。

第一个租户是Brouns家具店。原来承租底层的联邦信息中心搬走后，我花了些钱，把底层改成商业楼层，然后让这家家具店搬进来。这是一家很出名的家具店，这样，不论外观还是影响，这幢大楼都有了很大的改善。

第二个租户是联邦银行。联邦银行是澳洲四大银行之一，是这个楼的老租户，我努力说服他们续约。留住联邦银行很重要，因为银行愿意租用的大楼一定是形象、资金、管理信誉都很好的物业。他们从1996年一直租到了2005年，2005年开始韩国的餐馆入住该物业。

第三个租户是一个健身保健与自然疗法学院。自然疗法学院原本是楼内的老租户，但正在委托Mark寻找新的办公地点。他们觉得楼太旧，地毯磨损太厉害，与以前的老房东提过更换地毯的要求时，被拒绝了。Mark告诉我，换一次地毯至少20万澳元，可是一年的租金才50万澳元，所以原来的房东不同意。买楼之后，资金本就拮据，更何况要花费20多万去更换地毯。可是，不换，这个租户就没了。我权衡再三，脑子里反应的只有一个字——换。像这种商业大楼，租户的租约大部分为3~5年，为了吸引他们租住，我允许他们只签半年，然后看情况续约。刚开始他们生意不大好，连租金都不能及时交，要拖上一、两个月。半年后，他们还想续约，我不但把他们留下来了，而且主动给他们减租金10％。结果新的租约一签就是九年。后来，我每年慢慢往上加租金，每次加4~5％。后来，澳洲教育发展很快，他们的生意也好了，学校也扩大了，现在租我们3000平方米的空间，而且一直租到现在。

一年之后，出租率达到了100％了。事实上，由于楼的位置好，十几年来，出租率一直非常好，给我带来了相当可观的收益。

大楼的租户稳定了，一年200多万澳元的收入也就稳定了。

在我1998年还清欠原房主的150万澳元并在地契上换上我的名字时，这幢大楼已经值1000万澳元了（合人民币大约6000万元）。这正应了《金融综述》的预言：墨尔本的商业楼宇将会在三年内持续上涨，恢复到1990年的水平……

2008年，又做了新的估价，这幢大楼已经接近1600万澳元了（合人民币大约1亿元）。

现在想想，当时不少人反对我买这幢大楼，因为那时的楼市并不好。而我却反其道而行之，结果大获全胜。这是我的性格，越是别人不敢做的，我越是要去做，因为这样的机会多，而且回报高。性格决定命运，不屈不挠就能成为笑到最后的人。

若干年后的某一天，我被邀请参加了澳洲自由党赢得联邦大选的庆功宴。我在庆功宴上见到了一再连任的自由党政府总理何华德。联邦参议院唯一的华人参议员陈之彬先生把我介绍给何华德总理时是这样说的：“他就是把霍克澳洲总工会大楼买下来的那个中国人！”

何华德总理很兴奋，握着我的手，用力地摇了摇：“干得漂亮！年轻人！”

霍克曾是工党领袖，也是何华德的老对手。而现在，霍克在澳洲历史上的位置不仅被何华德所取代，连在墨尔本市中心那幢用他的名字命名的澳洲总工会大楼，也因为被我买了下来而换上了“澳中集团”的名字。

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澳洲住宅房价走高 到底谁是高房价背后的始作俑者？

今年以来，澳洲房价节节升高，越来越多的海外投资者选择到澳洲买房，各大媒体报刊也不时发表相关新闻，其中，海外买家更被视为澳洲房产主要的购买力来源。那么，澳大利亚房价真的如传言所说被海外买家推高了吗？在回答这个问题以前，我们先回顾一下澳大利亚对海外资金在澳投资的规定及限制，并了解一下到底有多少海外资金涌入了澳大利亚市场？

众所周知，澳大利亚海外投资审查委员会（Foreign Investment Review Board，简称“FIRB”）的规定是允许普通海外人士在澳购买全新的住宅用房（包含楼花）作为投资。而其流程也相对简单，只需买家向FIRB正式提出申请，基本上很快都能获得批准，顺利在澳购房。然而，在2008年以前，FIRB规定全新或楼花物业中只有50%的物业可以卖给海外人士。也就是说，在新房市场最多可能有50%的资金来自于海外。当然，实际出售比的数值还非常值得推敲。根据报道的数据统计，在2011~2013年度，海外投资者在澳购买全新住宅用房的比例约为总量的12.5%，比过去几乎翻了一番。同一时期，投资房地产市场的海外资金约占当年海外资金总投资的35%（是前几年的2.4倍左右）。不难看出，海外投资者对于在澳大利亚房地产市场是相对热衷的，但在澳大利亚购买房地产物业的仍以本地人居多。

2008~2009年，澳大利亚政府在前总理陆克文的领导下，改革了一系列关于外国人投资澳洲房产的相关政策，取消了只允许出售50%的物业给海外人士的限制。这一改革简化了海外人士在澳投资的程序，对于海外人士来说在澳投资的成本也相应减少许多。从理论上来说，开发商可以将其名下的全新住宅物业100%都出售给海外人士。而之后几年，澳大利亚的房地产市场蒸蒸日上，到了今时今日，报道显示也有越来越多的海外资金涌入本地市场从而挤走了本地买家。

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收购澳洲“霍克大楼”使我懂得如何在澳洲做重要投资（上）

 

我撿到了墨爾本中心商業樓

1996年4月9日晚上，一阵急促的电话铃声突然响起，穿透祥和宁静的黑夜，与CD机里柔和的音乐节拍掺杂在一起，显得格外不和谐。

熟悉的号码——是Mark，地产界的一位朋友。

我的心一阵收紧，快速地估量着电话那端即将传来的消息究竟是好是坏。

“David，你交给我的任务，我完成了，希望你能满意。我帮你找到了澳洲总工会大楼，这栋楼位于墨尔本市中心的La Trobe街，占地1600平方米，建筑面积为8000多平方米。”

Mark一口气介绍下来。听着他兴奋的语气，我收紧的心也被感染了，着实兴奋起来。但旋即又冷静了：“那价格大概是多少？”

“1989年有人曾出价1980万澳元要买这幢大楼，但房主并没有出手，因为他想卖2500万澳元。……”

我刚燃起的兴奋，马上被这个“天价”浇熄了。心里暗自叫苦，“Mark呀，你跟我合作过多次了，怎么会不清楚我的经济状况，这栋楼的价位根本不在我的承受范围之内啊！”

“David，你不用着急，听我把话说完。现在这栋楼的要价只是800万澳元，比1992年有人要买时出的价钱的零头还少！”

我这岂不是拣到“金元宝”了？

那个时候我已经恶补了一些地产常识，对价格、地段什么的也基本上算是心中有数了。就我当时的判断，我觉得在这种黄金地段，八百万并不算贵。我动心了。

与Mark约好次日上午10点就去实地看楼。

这个晚上注定是不眠之夜。

我紧锁着双眉，在几尺见方的阳台上来回踱步。时而望向栏杆外那轻柔如缎的海平面，时而低头沉思。一轮弯月洒下清辉许许，在昏暗的海平面上映下几缕银光，偶尔被细微的海浪掀起阵阵涟漪，尽管微弱，却激荡着我心里的不安。

CD机里传来的轻音乐使得夜越发的空灵静谧，《Sunny Bay》(阳光海岸)——我历来喜欢的音乐类型，希望能带来思绪的一丝澄明。

Mark说的总工会大楼，情况会是如何呢？ 大楼售价突然降低1千万，这当中是否另有蹊跷呢？

我将这几日的想法在脑海里清晰地整理一番。

回想起前两日与Mark的通话，他告诉了我一个消息：停滞了五年的澳洲商业地产如今正是在最低谷，但很有可能在1－2年内恢复。结论是：看涨！

按我的经验，趁低吸纳，赶紧进吧！

这个消息无疑是一记强心针，促成了我下定决心进军地产。

此时，商业楼宇成为我再度进军地产业的第一目标。

我寻找地产项目的条件很苛刻：第一，位置要好；第二，地要大；第三，价钱要好。

当我把这样的条件与精挑细选出的数十家地产代理沟通时，几乎所有人都摇头：办不到！办不到！地大位置又好的，价钱就不能好！

我回答说，只要你想做这笔生意，你就能办到！

十几家地产代理的断然拒绝，说实话，我心里底气已是减少了几分。澳洲总工会大楼的出现，于我而言，是一个很大的希望，一个改变我人生的机会。我期待着第二天的实地考察。

4月10日下午3点，Mark陪我去现场。我到实地一看，发现大楼非常陈旧，里面的设施也该换了。可能正因为如此，出租率很低，还不到一半的租户。不过，这幢大楼的位置倒是很好。

墨尔本市中心不是很大，有五条横街，九条竖街，每条横街或每条竖街之间都是等距的，大约为200米。

霍克大楼的位置在哪里？它在市中心最外围的第五条横街—La Trobe街上。这条街道因为当时并不繁华，所以不被看好。但我相信墨尔本的CBD区还在迅速发展中，五年后，一定会变得很繁华。

不出所料，不久后，霍克大楼的正对面建起了墨尔本最大的购物中心——墨尔本中央商厦（Melbourne Centre）；在地下，是中央火车站。霍克大楼成了墨尔本中心轴上的商业楼。

4月11日，我打电话另外委托了房地产工程公司和地产估价公司进行评估，评估费用就花了2万澳元。七天后，得到的信息越发叫我吃惊。工程评估报告与市值评估报告都显示：这栋楼的工程架构稳固，市场价值有上升趋势。

但是，为什么这栋楼跌了这么多？我得找出原因，要不然也不能买；

第一，这几年，墨尔本的商业楼宇正处于低潮；

第二，有人说，这幢大楼的风水不好，几乎是所有的租户自从进驻这个大楼之后生意就没好过，结果都撤走了；

第三，大楼维护欠佳，空调系统、卫生、消防及办公设备、以及装修灯饰等都严重老化；

第四，租户只有一半；

第五，犹太老头年纪大了，无力经营。儿子在地产方面又比较欠缺，无能力打理。

这似乎是上天给我的一个机会，而且我也已经做好了迎接这个机会的充分准备。

我决定买。

至于上述几条原因，我可以归结为一条：大楼维护和管理不好。市场处在低谷阶段，应该是投资的最佳时机。

我相信，如果我在买下来后全部更新设施，租客就会不请自来的。

华人朋友们听到我这样说都很吃惊，他们认为我肯定是疯了，说我这是明摆着往火坑里跳！买下这栋风水不好的楼，我以前赚的老本都会给赔了进去。

可我相信我的眼光是不会错的。澳洲地产业和中国地产业最为不同的是，澳洲的土地是私有的，地产项目都是和所占的土地一起出售的，拥有了房子，也就拥有了房子下面的土地。而土地是稀缺的资源，不可再生的资源，是在不断地增值的。这幢大楼下面的土地就值1500多万，将来我就会取得意想不到的收获。眼光就是金钱，观念就是财富。

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