Category: Special Investment Column

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欧洲房市低迷 10万欧元可在多国“淘”到大面积住宅

为什么欧洲会受到世界各国人的喜爱？不论是旅游、投资还是养老，欧洲永远不会在人们的计划之外？那里丰富多彩的文化与鹅卵石小径的独特魅力，有什么理由让我们对“她”说不呢。目前，欧洲大部分地区的地产市场仍处于低谷期，也就意味着这时候交易非常划算。从大西洋到地中海，从爱尔兰到希腊，房价都非常诱人，许多大面积的房屋都超过10万欧元（13.7万美元）。

法国传统地区房价：9万美元起

价格适中的房屋在法国可谓比比皆是，例如法国房产市场位于西南部的普瓦图-夏朗德（Poitou-Charentes）地区，那里拥有大片的葡萄园，枝繁叶茂的森林，黄灿灿的向日葵田园和充满历史气息的集市。一派宁静的乡村美景。

普瓦图-夏朗德是法国西部的一个大区，西邻大西洋

普瓦图-夏朗德是法国西部的一个大区，西邻大西洋。下有夏朗德省、滨海夏朗德省、德塞夫勒省、维埃纳省。该大区最为出名的就是城堡，如果想圆自己的“城堡梦”。这里就是最佳的投资地。

拉罗什富科（Rochefoucauld），普瓦图-夏朗德，夏朗德省下的一座城市，坐落在塔尔杜瓦勒（Tardoire）河畔，那里每两周都会有一次集市，还有一座16世纪的古堡，另有各式各样的店铺和休闲设施、医院和火车站，生活十分便利。从拉罗社福科驱车前往波尔多（Tardoire）机场仅有90 分钟；位于巴黎至里昂间高速火车线路上的昂古莱姆市（Angoulême）车行也只需要25分钟。然而就在这样一座极具生活气息，设施齐全的城市，如果想要买一栋占地面积约1180平方英尺的联排别墅，一般价格在7.5万美元左右（约5.5万欧元）。

然而许多投资者都更想在薰衣草之乡的普罗旺斯（Provence）拥有自己的一套住宅，但是如果预算在10万欧元以下的话，在那里几乎是很难寻找到。不过与其毗邻的朗格多克-鲁西永 （Languedoc-Roussillon）大区就截然不同了；一栋面积约为505英尺的法式乡村住宅，售价约9万美元（6.6万欧元左右）。

许多投资者都更想在熏衣草之乡的普罗旺斯（Provence）拥有自己的一套住宅，但是如果预算在10万欧元以下的话，在那里几乎是很难寻找到

在介绍西班牙海滨城市的房价形势之前，不得不提一下法国的卡瑟(Cathar)。这里风景秀美，还有卡尔卡索纳(Carcassonne)童话中的城堡，地中海距此也仅20英里。如果在卡瑟不品尝一下西班牙菜简直太可惜，因为从卡瑟驱车1小时1刻钟就能达到西班牙，所以，卡瑟的西班牙菜最地道了。

西班牙海滨城市房价：8.25万美元

很多房地产业内人士对西班牙房价未来是否还会下跌观点不一。虽然，现今西班牙有大量住宅待售，但在2013年，马拉加省(Málaga)住宅销量7年来才首次有所增加。但无论如何，西班牙将会一直是北欧人颐养天年的理想之地。西班牙登记在册的美国居民人数开始有所增加。去年1月，有4.1万的美国公民在西班牙市政厅 进行居住登记，比2012年增加了1300人；登记在册的中国人有3549人。

西班牙南部的安达卢斯(Al-Andalus)是西班牙最具代表性的城市之一

位于西班牙南部的安达卢斯(Al-Andalus)是西班牙最具代表性的城市之一。窄窄的街道、绿树成荫的花园和格拉纳达的美丽建筑，让这座城市充满着历史气息。如果这里正是展开全新生活的理想之地，投资者只需花11.8万~9.8万欧元就能购得面积约913平方英尺的公寓。

位于穆尔西亚自治区的温暖海岸（Costa Cálida）可以让人在远离浮躁与喧嚣的同时，还能享受地中海的阳光

如果不想生活在旅游与商业气息浓重的城市，例如日光海岸 （Costa del Sol）此类地区，那么位于穆尔西亚自治区的温暖海岸（Costa Cálida）可以让人在远离浮躁与喧嚣的同时，还能享受地中海的阳光。即使在冬天，温暖海岸的气温也不会低于64华氏度（17~18摄氏度）。另外，日光海岸的海滨小镇马萨龙港（Puerto de Mazarrón）多年来是西班牙当地居民的度假圣地，小镇两边有着连绵不断的峡谷和金色沙滩。

虽然温暖海岸的房价是越靠近海边的越贵，不过，投资者仍可以买到价值8万多美元，占地6百多平方尺的房屋。

希腊克里特岛山坡小村：12.2万美元

克里特岛（Crete）是我最喜欢的希腊岛屿之一。我曾在克里特南部海岸的普拉基亚斯（Plakias）橄榄林中的一座石头小屋里度假。虽然是旅游城镇，这里的夜晚十分宁静，每一位旅客都是为了享受这里的餐厅酒馆、新月形海滩、利比亚的海上日落以及丛林和山坡徒步的乐趣。

希腊克里特岛（Crete）

Myrthios 是一座位于普拉基亚斯山上的传统山村。这里的乡村度假住宅都坐拥碧海青山美景，可以边品尝希腊茴香美酒的同时边欣赏壮丽的景色。看到这里，也许有的投资者不禁要问，这样的度假村价格是不是很高？8.9万欧元左右（约12.2万美元）就有属于自己的一片美景，有谁能不为此动容？

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L.M.N.P 投资法国房产最快捷的生财之道（上）

自大革命以来就受到宪法保护的法国，是一个极具魅力的国度。而法国的艺术时尚美食之都巴黎在近期更是吸引了不少海外投资者，虽然目前还是以美国、中东等国为主，但中国投资者正逐渐取代他们的地位。

法国最有效的投资获利方式

在法国投资房产并获利的最好方式是：非职业性带家具住房出租（La location en meublé non professionnelle 法语简称LMNP）。

什么是“非职业性带家具住房出租？就是要求是在出租时，房屋中必须有满足房客基本生活需求的家具。比如床，衣柜，灶台，冰箱和暖气等（不包括床单，桌布，厨具等）。不过，通过业主都会在出租前配备碗筷被子被单等更为丰富的生活用品，以便租给短租游客。在法国，法律称此租赁合同为“带家具出租房屋”租赁合同。

事实上，被法国法律所认可的房屋出租方式有两种，其中的一种就是以上所提到的“带家具出租房屋”；另一种则是“不带家具出租房屋”。

带家具出租房屋

这样的带家具的租房合同就没有时间的限制，可以是一天，最长不超过一年（当然合同可以续约）。同时房屋的出租价格也不受限制，由双方自由约定。

比如在巴黎，一套豪华套房可以以每天2500欧元的价格出租，如果按30天算，房租就是7.5万欧元。法律在出租时间上并不限制。

在税收方面，这种投资方式最为理想。因为，房屋本身的价格可以算作折旧的费用去抵消房租的收入。另外，贷款的利息可以作为支出抵消房租的收入，从而达到免税的目的。

法国对房产的折旧以20年来计算,也就是100万欧元的房产每年可以折旧5万欧元。例如，一套价值100万欧元的房产，年租金收入在5万欧元，在20年中，这套房的房租税为0。

另外，法国房产都需要缴纳土地税和居住税。比如巴黎地丽日区一套3居室的套房，所有税收大概在2000到3000欧每年。同时20年后巴黎的房价很可能是目前的5倍（目前巴黎房价在15年间已翻了3倍）。而在投资回报上，每年的净收益很容易就可以10%。

所以我建议想要通过出租法国房产来获取回报的投资者选择带家具的形式出租，从而得最好的回报，又能完成增值保值的功能。

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收购澳洲“霍克大楼”使我懂得如何在澳洲做重要投资（下）

 

让霍克大楼改头换面

当时买下这幢大楼之后，我还是有一定压力的。因为我还欠那对犹太父子150万，且要两年还清；还因为这个大楼中的房间有一半是空着的，没有租客，我拿什么去赚钱还欠账啊？

关键的问题还是租客。

为什么没有租客？不是地段问题，更不是什么风水问题。依我看啊，是那个犹太人年纪太大，没时间管理，又不肯花钱修房子，更新设备，搞得整个大楼破破烂烂的，谁来啊？

就是说，我还得花钱搞装修！

不久，我筹措到了一笔钱，立刻改造了大楼内部老化的设施：

  • 花20万澳元换了全部地毯；
  • 花8万澳元改造了电梯；
  • 花30万澳元维修了空调系统和照明系统；
  • 重新粉刷了墙壁……

马上就有租客了。

第一个租户是Brouns家具店。原来承租底层的联邦信息中心搬走后，我花了些钱，把底层改成商业楼层，然后让这家家具店搬进来。这是一家很出名的家具店，这样，不论外观还是影响，这幢大楼都有了很大的改善。

第二个租户是联邦银行。联邦银行是澳洲四大银行之一，是这个楼的老租户，我努力说服他们续约。留住联邦银行很重要，因为银行愿意租用的大楼一定是形象、资金、管理信誉都很好的物业。他们从1996年一直租到了2005年，2005年开始韩国的餐馆入住该物业。

第三个租户是一个健身保健与自然疗法学院。自然疗法学院原本是楼内的老租户，但正在委托Mark寻找新的办公地点。他们觉得楼太旧，地毯磨损太厉害，与以前的老房东提过更换地毯的要求时，被拒绝了。Mark告诉我，换一次地毯至少20万澳元，可是一年的租金才50万澳元，所以原来的房东不同意。买楼之后，资金本就拮据，更何况要花费20多万去更换地毯。可是，不换，这个租户就没了。我权衡再三，脑子里反应的只有一个字——换。像这种商业大楼，租户的租约大部分为3~5年，为了吸引他们租住，我允许他们只签半年，然后看情况续约。刚开始他们生意不大好，连租金都不能及时交，要拖上一、两个月。半年后，他们还想续约，我不但把他们留下来了，而且主动给他们减租金10％。结果新的租约一签就是九年。后来，我每年慢慢往上加租金，每次加4~5％。后来，澳洲教育发展很快，他们的生意也好了，学校也扩大了，现在租我们3000平方米的空间，而且一直租到现在。

一年之后，出租率达到了100％了。事实上，由于楼的位置好，十几年来，出租率一直非常好，给我带来了相当可观的收益。

大楼的租户稳定了，一年200多万澳元的收入也就稳定了。

在我1998年还清欠原房主的150万澳元并在地契上换上我的名字时，这幢大楼已经值1000万澳元了（合人民币大约6000万元）。这正应了《金融综述》的预言：墨尔本的商业楼宇将会在三年内持续上涨，恢复到1990年的水平……

2008年，又做了新的估价，这幢大楼已经接近1600万澳元了（合人民币大约1亿元）。

现在想想，当时不少人反对我买这幢大楼，因为那时的楼市并不好。而我却反其道而行之，结果大获全胜。这是我的性格，越是别人不敢做的，我越是要去做，因为这样的机会多，而且回报高。性格决定命运，不屈不挠就能成为笑到最后的人。

若干年后的某一天，我被邀请参加了澳洲自由党赢得联邦大选的庆功宴。我在庆功宴上见到了一再连任的自由党政府总理何华德。联邦参议院唯一的华人参议员陈之彬先生把我介绍给何华德总理时是这样说的：“他就是把霍克澳洲总工会大楼买下来的那个中国人！”

何华德总理很兴奋，握着我的手，用力地摇了摇：“干得漂亮！年轻人！”

霍克曾是工党领袖，也是何华德的老对手。而现在，霍克在澳洲历史上的位置不仅被何华德所取代，连在墨尔本市中心那幢用他的名字命名的澳洲总工会大楼，也因为被我买了下来而换上了“澳中集团”的名字。

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澳洲住宅房价走高 到底谁是高房价背后的始作俑者？

今年以来，澳洲房价节节升高，越来越多的海外投资者选择到澳洲买房，各大媒体报刊也不时发表相关新闻，其中，海外买家更被视为澳洲房产主要的购买力来源。那么，澳大利亚房价真的如传言所说被海外买家推高了吗？在回答这个问题以前，我们先回顾一下澳大利亚对海外资金在澳投资的规定及限制，并了解一下到底有多少海外资金涌入了澳大利亚市场？

众所周知，澳大利亚海外投资审查委员会（Foreign Investment Review Board，简称“FIRB”）的规定是允许普通海外人士在澳购买全新的住宅用房（包含楼花）作为投资。而其流程也相对简单，只需买家向FIRB正式提出申请，基本上很快都能获得批准，顺利在澳购房。然而，在2008年以前，FIRB规定全新或楼花物业中只有50%的物业可以卖给海外人士。也就是说，在新房市场最多可能有50%的资金来自于海外。当然，实际出售比的数值还非常值得推敲。根据报道的数据统计，在2011~2013年度，海外投资者在澳购买全新住宅用房的比例约为总量的12.5%，比过去几乎翻了一番。同一时期，投资房地产市场的海外资金约占当年海外资金总投资的35%（是前几年的2.4倍左右）。不难看出，海外投资者对于在澳大利亚房地产市场是相对热衷的，但在澳大利亚购买房地产物业的仍以本地人居多。

2008~2009年，澳大利亚政府在前总理陆克文的领导下，改革了一系列关于外国人投资澳洲房产的相关政策，取消了只允许出售50%的物业给海外人士的限制。这一改革简化了海外人士在澳投资的程序，对于海外人士来说在澳投资的成本也相应减少许多。从理论上来说，开发商可以将其名下的全新住宅物业100%都出售给海外人士。而之后几年，澳大利亚的房地产市场蒸蒸日上，到了今时今日，报道显示也有越来越多的海外资金涌入本地市场从而挤走了本地买家。

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收购澳洲“霍克大楼”使我懂得如何在澳洲做重要投资（上）

 

我撿到了墨爾本中心商業樓

1996年4月9日晚上，一阵急促的电话铃声突然响起，穿透祥和宁静的黑夜，与CD机里柔和的音乐节拍掺杂在一起，显得格外不和谐。

熟悉的号码——是Mark，地产界的一位朋友。

我的心一阵收紧，快速地估量着电话那端即将传来的消息究竟是好是坏。

“David，你交给我的任务，我完成了，希望你能满意。我帮你找到了澳洲总工会大楼，这栋楼位于墨尔本市中心的La Trobe街，占地1600平方米，建筑面积为8000多平方米。”

Mark一口气介绍下来。听着他兴奋的语气，我收紧的心也被感染了，着实兴奋起来。但旋即又冷静了：“那价格大概是多少？”

“1989年有人曾出价1980万澳元要买这幢大楼，但房主并没有出手，因为他想卖2500万澳元。……”

我刚燃起的兴奋，马上被这个“天价”浇熄了。心里暗自叫苦，“Mark呀，你跟我合作过多次了，怎么会不清楚我的经济状况，这栋楼的价位根本不在我的承受范围之内啊！”

“David，你不用着急，听我把话说完。现在这栋楼的要价只是800万澳元，比1992年有人要买时出的价钱的零头还少！”

我这岂不是拣到“金元宝”了？

那个时候我已经恶补了一些地产常识，对价格、地段什么的也基本上算是心中有数了。就我当时的判断，我觉得在这种黄金地段，八百万并不算贵。我动心了。

与Mark约好次日上午10点就去实地看楼。

这个晚上注定是不眠之夜。

我紧锁着双眉，在几尺见方的阳台上来回踱步。时而望向栏杆外那轻柔如缎的海平面，时而低头沉思。一轮弯月洒下清辉许许，在昏暗的海平面上映下几缕银光，偶尔被细微的海浪掀起阵阵涟漪，尽管微弱，却激荡着我心里的不安。

CD机里传来的轻音乐使得夜越发的空灵静谧，《Sunny Bay》(阳光海岸)——我历来喜欢的音乐类型，希望能带来思绪的一丝澄明。

Mark说的总工会大楼，情况会是如何呢？ 大楼售价突然降低1千万，这当中是否另有蹊跷呢？

我将这几日的想法在脑海里清晰地整理一番。

回想起前两日与Mark的通话，他告诉了我一个消息：停滞了五年的澳洲商业地产如今正是在最低谷，但很有可能在1－2年内恢复。结论是：看涨！

按我的经验，趁低吸纳，赶紧进吧！

这个消息无疑是一记强心针，促成了我下定决心进军地产。

此时，商业楼宇成为我再度进军地产业的第一目标。

我寻找地产项目的条件很苛刻：第一，位置要好；第二，地要大；第三，价钱要好。

当我把这样的条件与精挑细选出的数十家地产代理沟通时，几乎所有人都摇头：办不到！办不到！地大位置又好的，价钱就不能好！

我回答说，只要你想做这笔生意，你就能办到！

十几家地产代理的断然拒绝，说实话，我心里底气已是减少了几分。澳洲总工会大楼的出现，于我而言，是一个很大的希望，一个改变我人生的机会。我期待着第二天的实地考察。

4月10日下午3点，Mark陪我去现场。我到实地一看，发现大楼非常陈旧，里面的设施也该换了。可能正因为如此，出租率很低，还不到一半的租户。不过，这幢大楼的位置倒是很好。

墨尔本市中心不是很大，有五条横街，九条竖街，每条横街或每条竖街之间都是等距的，大约为200米。

霍克大楼的位置在哪里？它在市中心最外围的第五条横街—La Trobe街上。这条街道因为当时并不繁华，所以不被看好。但我相信墨尔本的CBD区还在迅速发展中，五年后，一定会变得很繁华。

不出所料，不久后，霍克大楼的正对面建起了墨尔本最大的购物中心——墨尔本中央商厦（Melbourne Centre）；在地下，是中央火车站。霍克大楼成了墨尔本中心轴上的商业楼。

4月11日，我打电话另外委托了房地产工程公司和地产估价公司进行评估，评估费用就花了2万澳元。七天后，得到的信息越发叫我吃惊。工程评估报告与市值评估报告都显示：这栋楼的工程架构稳固，市场价值有上升趋势。

但是，为什么这栋楼跌了这么多？我得找出原因，要不然也不能买；

第一，这几年，墨尔本的商业楼宇正处于低潮；

第二，有人说，这幢大楼的风水不好，几乎是所有的租户自从进驻这个大楼之后生意就没好过，结果都撤走了；

第三，大楼维护欠佳，空调系统、卫生、消防及办公设备、以及装修灯饰等都严重老化；

第四，租户只有一半；

第五，犹太老头年纪大了，无力经营。儿子在地产方面又比较欠缺，无能力打理。

这似乎是上天给我的一个机会，而且我也已经做好了迎接这个机会的充分准备。

我决定买。

至于上述几条原因，我可以归结为一条：大楼维护和管理不好。市场处在低谷阶段，应该是投资的最佳时机。

我相信，如果我在买下来后全部更新设施，租客就会不请自来的。

华人朋友们听到我这样说都很吃惊，他们认为我肯定是疯了，说我这是明摆着往火坑里跳！买下这栋风水不好的楼，我以前赚的老本都会给赔了进去。

可我相信我的眼光是不会错的。澳洲地产业和中国地产业最为不同的是，澳洲的土地是私有的，地产项目都是和所占的土地一起出售的，拥有了房子，也就拥有了房子下面的土地。而土地是稀缺的资源，不可再生的资源，是在不断地增值的。这幢大楼下面的土地就值1500多万，将来我就会取得意想不到的收获。眼光就是金钱，观念就是财富。

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三位中国穷留学生初尝房产投资胜利之果

租房子不如合资买房子

我在墨尔本的时候，也会经常举办一些房地产项目的咨询论坛，那时来的客户就有很多类了：有当地的白人、有老华侨、有新移民，当然也不乏还有一些来墨尔本读书的中国留学生。

2009年9月的一天下午，会场不大，却足足来了80多人，大家听了我对澳洲房产市场的分析以及如何操作买房的策略之后，都展开了异常热烈的讨论，其中有三个年轻朋友的身影吸引了我的注意力。

这三个人都是中国留学生，且是最早到达会场的。三人在签到完之后，就开始认真地翻阅我的《澳洲梦》一书以及今天我们公司推荐的楼盘项目资料。他们甚至还自带着一个计算器，认真地写写划划，计算着什么。

我感到很有趣，在会后与他们进行了攀谈。

我知道这三位朋友都是在墨尔本大学念书的中国留学生，同龄，22岁。两个男的，冬冬来自上海，小齐来自温州，而唯一的女孩小静则是个东北姑娘。三人都是在高三的时候来到墨尔本的，然后考入了同一所大学，又机缘巧合地在同一套房子里当租客。

三个年轻人如今每周都要负担房租100澳元，一年需要支出5200澳元的房租费用（折合人民币32，000元左右）。久而久之，他们就萌生了一种想法：每年三万多这么花出去，这钱铁定是有去无回的，但是否存在一种可能，他们可以不用做租客，摇生一变成为房东呢？

这样的想法，在他们听说身边有一位中国留学生，他爸妈貌似只首付了十几万澳币，就给他在墨尔本置了一栋花园洋房后，显得更为真实了。

于是，一个“合资买房”的想法便油然而生，因为在澳洲，法律上认可没有血缘关系的人也是可以一起买房的，所以他们这回就是来探讨这个想法的可行性。

鉴于他们都在墨尔本大学念书，我向他们介绍的是一个离校区不太远的花园洋房项目，4房，当时的总价是40万澳币。按照首付三成来算，他们只需要承担12万澳币的首付，就可以买下这栋房子。每人分摊下来，也就是各出4万澳币（折合人民币24万左右）。

“金先生，我们三个人家境都不算非常富裕，所以我们要把可能存在的经济风险都要考虑进去。首付4万澳币，对我们每一家来说，都是需要尽力凑一凑的，但问题也都不算大。我们如今心里最没底的是，不知道以后还贷款会不会数额很庞大？”温州人小齐问道。

“澳洲这边买房子有个很有趣的规则，和国内房产不一样，是可以只还息不还本的，而且我也鼓励你们这么做，可以为你们减缓不少压力。”

“大概是每年要还多少呢？”

“贷款利率是7%左右，你们首付了三成，其余28万澳币是贷款，那么每年差不多是19，600澳元的利息，分摊到每人每年大约要支付6500澳币的利息（折合人民币39，000元左右）。”我说道。

“哦，那这么算来，我们如果只租房子的话，每年也要有5200澳币的租金支出，如果买下了房子，每年也就多付个一千块澳币，但这房子就是我们的了。”小静分析道。

“不仅如此呢，澳洲房租一直会上涨，你们如今一年房租是5200澳币，明年这个数字就肯定会涨，一年只会比一年贵，渐渐地就会赶超你们的贷款利息了。”

“哦，对哦！这么一算，果然还是买房子划算！”冬冬两眼开始放光。

“然后，这套4房的花园洋房，你们每人各住一间卧房，还有一间就可以租给其他的留学生，这样就可以有至少每周100澳元的房租首付，一年也就可以赚上三万多人民币，每人也就是靠当房东能赚上一万多元！”

“恩恩，好的，谢谢你金先生！您的分析很实在，也完全照顾到了我们的实际情况，我们回去再商量一下。金先生，如果以后我们有任何疑问的话，不知道方便来找你咨询吗？”小齐最后问道。

“非常欢迎，20几年前，我和你们一样都是一名中国留学生，我很乐意帮助你们一起在澳大利亚生根发芽！”我笑道。

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匈牙利房市峰回路转 布达佩斯地产蓄势待发

根据匈牙利近几个月的房产市场数据显示，欧洲房产市场的良好形势已带动东欧。而匈牙利就是其中之一。在过去6个月里，匈牙利房产市场出现了很多利好的消息。虽然一切数据都表明匈牙利房产市场正以上升的态势发展，但很明显，这条道路仍将充满荆棘。

根据英国皇家特许测量师学会（RICS）的最新市场调查报告显示，自2011年以来，匈牙利的租赁需求再次增长，产生供不应求现象，导致中期空置率减少。预计在未来的12个月内，租赁和购房需求有望不断增加。因此，该预测显然释放了一个积极的信号。

过去1年中，匈牙利商务楼市场数据也显出了可喜的转机。布达佩斯商用楼市，包括自住和投机性项目的总建设面积，在2014年第一季度末达到318.45万平方米；投机性项目总建设面积达255.815万平方米；自住项目达62.635万平方米。而在2013年第四季度总租赁面积达到3年的最高记录，15.3505万平方米（虽然其中的大部分是受惠于年底续租）；2014年第一季度总租赁面积为5.72万平方米，这是2012年第一季度以来的最低季度值。不过，相比2013年第四季度，空置率基本保持稳定，与上个季度的数字略高0.1%。只考虑投机购房的变化更小（不包括自住存量），只占23％。尽管在过去2个季度有所停滞，但同比降幅更为显著。更重要的是，数据显示出现转机。

匈牙利房产市场正面临着峰回路转的时机

匈牙利房市峰回路转 被开发地产项目增多

从许多对于市场的预测和一些已有数据来看，匈牙利房产市场正面临着峰回路转的时机。越来越多的项目被开发，这也是房产市场信心倍增的主要标志之一。

匈牙利房产开发商圆桌协会（IFK）成员公司，预计今年将建设面积达7.1万平方米、价值1.52亿欧元的建筑。这意味着与去年同期相比增长了29％的市值和扩容了41％的面积。同样值得关注的是，这仍然只是略高于2004年的水平，与2008年的最高纪录13.1亿还相差很多。虽然目前的形式还不能被称为热潮，但绝对是一个鼓舞人心的迹象。开发商协会认为，匈牙利房产市场值得被大规模的开发一回。

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投资澳洲土地不可忽视的附带限制——地役权

越来越多的买家选择在澳大利亚购买带土地的房屋。目前，市场上也有不少全新带土地的别墅项目推出可供海外买家选择。人们普遍认为，虽然土地的价格偏高，但是土地的价值升幅较大，当然土地的持有成本也相对较高。除此之外，购买土地时您是否认真了解过该土地所附带的限制呢？

许多买家都会关心土地房产证上注明的地役权。为什么吗？所谓地役权，是指土地上某一部分给了业主之外的另一方就特定目的使用该部分土地的权利，即对该业主的房产使用权的限制规定。

举个例子，A与B分别是两块相邻土地的拥有者，但是要到A的土地上必须经过B的车道（红线部分），也就是B所拥有土地的一部分。那么这时就产生了地役权，供A使用这部分属于B的土地。值得注意的是，A并未获得对B地的拥有权，只不过获得了一定的使用权。

产生地役权主要有三种方式：一是原物主用书面载明将地役给予另一方；二是物主将土地转让给另一方时，保留了地役权；三是通过政府依法征用获得地役权。通常来说，地役权的产生会记录的该土地的房产证文件中，成为注册地役权。

然而也有一些法定地役权是未被注明在房产证上的。例如：电话线地役权、排水地役权等。这些地役权一般给予当地政府机构或负责机构（例如：水利局、电力局等）使用一部分属于物主的土地以便通过线路和管道（通常由地下经过）。一旦地役权被注册在房产证上，就成为一份公开的文件告知人们该地役权的存在。

这些地役权会随着房屋和土地的买卖转移到下一任物主身上。因此，人们一般认为，地役权太多的土地会对其价值造成一定影响。尤其是当买家买下土地之后准备推倒重建该房屋时，地役权的存在会对其开发造成一定限制。首先，物主不可以随意在地役权所属的土地上加建加盖，也不能在使用该部分土地时影响受益方使用该部分土地的权益。如果不然，受益方可以起诉物主或破坏该部分土地上的物件而获得使用。

此外，地役权中的物件可能属于地役权拥有者（一般为相关部门）的财产。例如，排水地役权中的排水管隶属于水利局的财产。因此，相应部门可以使用该部分财产，也有权到物主的土地对该部分财产进行维护和升级等行为。当然，物主可以通过向相关部门申请建造许可允许其在该部分土地上建造房屋。这一般在开发商开发土地时或者当物主要重建物业时都会需要。如果买家是从开发商手中购买楼花（无论是别墅还是公寓房），那么地役权一般都会有开发商根据需要决定建立。

当物主出售该物业时，必须在售房合同中披露地役权情况。对买家而言，在正式交换合同前也应当调查清楚该土地上的地役权情况，了解该地役权的受益方以及如何影响物主使用土地。通常来说，大部分的地役权都是沿着土地四周而设，对物主的使用限制相对较小。如果地役权在该土地上占地过大，那么对于物主的影响也可能相对较大，对土地价值也会有一定影响。

杨泱专栏全集：

律师杨泱解析澳洲房产投资

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论，或是加入Kami的微博：【澳大利亚Kami律师】与她近距离接触。

 

 

投资海外房产易犯的5大错误

我首先要指出，投资房产，赚钱并不像很多人想得那样简单。房地产投资需要大量时间，也要付出很多精力。有时，即使投资者付出了时间和精力，仍然可能会赔钱。

以下就是我在房地产工作经历中见过的一些常见失误：

  •  过快的做出决定

在与房产经纪商谈，或者看一处楼盘前，建议买家先在一张白纸上写下买房的目的。然后认真考虑以下几个问题，例如：

退休后，我会从中获得稳定收入吗？通过投资房产，财富会快速积累么？算算自己在购房上需要花费多少钱？能够借贷到多少？对风险的偏好是高还是低，愿意花多少时间投入，还有想要专注于什么地方投资经营？等等。

在这些基本方面好好考虑是非常值得的。沃伦·巴菲特曾说，征求意见不如独立思考。

  • 相信低风险高回报

这一点我已经在多期专栏中提到。显而易见，拥有高回报的投资一定具有高风险的，这两者相辅相成。所以，投资者不要被低风险高回报的说法所愚弄了。投资是需要付出的。只有通过一段时间的努力，附加了价值才能获得这种梦寐以求的高回报。

回报最高的房产从来都不是最安全的资产，而是风险最大的资产。根据我的经验，买家没附加价值的高回报资产肯定意味着更高的维护费用、更高的管理费用、更频繁变换的租客、城区更高的失业率、学区交通不便、难以雇佣员工，公共设施缺乏而且房产还难以脱手。

  • 依赖网络不实地考察

这一点，我希望买家在出手买下地产前需慎重再三。要好好了解房屋所在社区。可以到zipdatamaps.com看看当地的人口构成基础，如住户收入等。也可以登入city-data.com看看，研究研究犯罪率等诸多居住和发展事业的信息。到Zillow或 Trulia.com比较下当地的租赁和销售的数据。

另外，可以到这些社区走走，和居民聊聊，问问租金的升降和按揭起伏的情况；问问他们喜不喜欢这里；当地的学校如何。一般来说，花一个下午踩踩点比趴在电脑前一周的时间所获得的信息更多、更实用、更精确。

  • 不雇佣或低额雇佣房产经理人

房产经理人一般身兼两个角色：取悦房东和讨好租客。这可不是一项简单的工作，而是需要付出非常多的精力。

在雇用房产经理人上，千万不可吝啬。因为，一位具有职业操守的经理人，他会多年始终如一的细心管理业主的房产与关心租客的种种需求。这样的经理人是值得重金聘用的。

业主聘用的房屋管理公司的工作做得越好，租客就越愿意长租。频繁更换租客比较烦人，也需要投入不少精力和资金，应该全力避免。

另外，所有的房屋经理人都会向业主收取新租客费或续租，所以，这笔钱是需要算入聘用金中的。

  • 永远都有一笔糊涂账

做房产投资，就需要会计算。要明见银行账户的进出流水；需要综合计算并罗列清单，并且使用表格把资金路径明列出来。从一开始就这么做。刚开始的时候简单地做做数据列表，以后无论是数据还是你的技能都会膨胀。

有些是固定费用，比如房产税和管理费；有些是可变费用，比如修理费和空置损失。最重要的是仔细弄清各项费用。不要指望问题清者自清，别等着问题烂了再着手处理。

除此之外没有什么经验可供选择，关键是要从失误中找经验，以免以后再犯。但如果能够间接地学习别人的经验，就会取得墙内开花墙外香的效果。技巧要从阅读大量的相关博客，甚至书籍，从中吸取别人的教训，并尝试把经验运用到自己的实践之中。

Colin Murphy专栏全集：

Colin Murphy与美国房产投资

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投资葡萄酒庄园不得不知的秘密

在法国，葡萄酒的酿造有上千年的历史，是法国文化的一种传承，几百上千年以来，一直没有中断，延续至今，就如同地中海沿岸的其他国家一样。葡萄酒的酿造工艺这样一代代的流传到今天，并且非常受到重视，所以在法国有了关于葡萄酒产地认证，酿造工艺的强制性规定，来保证葡萄酒的品质和特点。

在1953年的时候，法国国家颁布的法令，第一次对葡萄树种的选择有了明确的规定，来指导葡萄的种植。1955年的时候，法令进一步细分，有了3种类型的葡萄树：推荐的葡萄树种；允许栽种的葡萄树种；在容忍范围以内的葡萄树种。到了1970年的时候，只有两种类型的葡萄树种被法令允许栽种：推荐的葡萄树种，在相应规定的地区；和允许栽种的葡萄树种。（其他未被允许的品种也可以栽种，不过不能有原产地认证标志）另外还有一些葡萄树种是禁止栽种的，比如：le clinton, l’herbemont, l’isabelle, le jacquez, le noah et l’othello。对于葡萄树品种的选择是有严格规定的，为了取得原产地认证 Appellations d’origine controlee;不过拥有地区认证的葡萄酒 vins de pays，葡萄树种的选择就相对限制较少。

根据不同的酿造者，葡萄酒可以用单一葡萄品种酿造，也可以用几种葡萄混合酿造。比如阿尔萨斯和勃艮第的传统葡萄酒就是单一葡萄品种酿造，附近的chateauneuf du pape 产区的葡萄酒则是混合的13种不同的葡萄品种。不过有的产区，同时存在单一品种和多品种葡萄的混合酿造，比如在波尔多地区，medoc葡萄酒一般是多品种葡萄混合酿造，附近的st emilion 和 pomerol 产区却经常用单一的merlot葡萄来酿酒。

据统计，在2006年，法国的耕地有2.1%是用来种植葡萄的，法国葡萄酒的产量也是世界第一，占全球产量的20%，也是最知名的葡萄酒产地。近年来，法国葡萄酒产量有所减少，但是品质却在提高，为了不断满足欧洲和世界其他国家的消费者。

2013年，法国葡萄酒进出口顺差为95亿欧元，达到了历史的最高点，和2012年一样。法国的葡萄酒和干邑的出口，成为仅次于法国航空产业的第二大出口创汇产业。

法国一半的葡萄酒销往欧洲其他国家，不过亚洲市场发展最好。据统计，在2009年到2012年之间，法国出口到亚洲的红酒以每年30%增长，相比全球12%和欧洲6%的增长额，亚洲市场发展最快。2012年亚洲市场占法国出口葡萄酒消费的27%，2009年的时候只占17%。另外高级葡萄酒的出口比重增大，在出口到亚洲的葡萄酒中，41%为高级葡萄酒，在2009年只有27%。中国包括中国香港，已经成为法国葡萄酒在亚洲最大的客户，以及世界第二大进口国。

在2013年的一季度，法国的葡萄酒和干邑的出口价值51亿欧元。同比增加14%，特别是干邑，根据FEVS的统计。

法国本土对葡萄酒的消费在50年间却下降了一大半，在1960年的时候平均每人每年消费140升（几乎从小孩到老人每人每天喝一瓶），到了2010年，每人每年50升。

法国人虽然喝红酒很多，但却是世界上心血管发病率最低的国家之一。因为那是葡萄酒里的抗氧化成分在起作用。2012年，法国人均葡萄酒消费40升。

法国葡萄酒与葡萄园土地相关经济概况

  • 葡萄酒成本

大部分不管什么类型或级别的葡萄酒，每瓶的成本都在1~3欧元之间（初开土地的购置以及机器设备的折旧）。如果是香槟酒，每瓶的成本在6~8欧元，应为需要的时间，制作工艺不同。

  • 葡萄酒产量

每公顷（15亩）年产量在3000到9000瓶。每个产区的最高产量都有严格的规定，目的是保持当地葡萄酒的品质。

法国葡萄酒产区众多，土地广阔，品质和价格也相差很多。即使在每个产区内部，土地的价格也可能相差百倍，比如在波尔多地区，波尔多的AOC葡萄园15000欧元/公顷，和Pauillac 的AOC 土地 200万欧元/公顷，这也是波尔多地区土地最贵的地方。在勃艮第地区，土地的差价更是可以达到350倍，比如波若来地区11000欧元/公顷，但是 grand cru cote d’or 的葡萄园土地可以达到380万欧元/公顷，当然这也是法国或者全球最贵的葡萄酒产区。

不过我们不能说，土地价格贵350倍，葡萄酒的品质酒高350倍。所以在法国还是有很多性价比很好的产区的土地值得投资。

法国葡萄园土地价格统计（点击链接下载）

Stephane Bertoux专栏全集：

Stephane解析法国房产投资

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