Category: Special Investment Column

曼哈顿豪华住宅的销售近几年来增长势头强劲。但是最近销售的数据显示，华丽的表面下也许问题丛生。高端客户对豪华住宅的定价有敏感的趋势。尤其是中城西的57街和高线公园附近，大量的新楼开发，价格都在400万美金以上，越来越多的新楼盘会对豪华住宅的销售有影响。

当然了，喜爱纽约的人对象征身份和地位的住宅的追求还是无止境的。今年春天，就有两套住宅楼成交价超过7000万美金（4亿2千万人民币。第二季度的销售数据显示，豪华住宅的平均价已经达到18.5274/平方米，比去年同期增长48%。平均成交豪华住宅的价格为725万美金。（豪华住宅的定义为成交房里最贵的10%的那部分房子）。很多销售经纪警告，如果挂牌价一味的往上增长，那么买家会越来越多地持观望态度，从而导致市场的冷却。昂贵的价格，已经使那些相对旧的豪华住宅遇到了销售困难。一个战前建的房子，挂牌700万美金，在四个月内，只有3位买家去看过。相对豪华住宅，纽约普通住宅的销售速度无比的快，300万美金以内的房子2个月内就能找到买家，而400万美金以上的豪华住宅则需要12.5个月来销售。去年同期豪华住宅的销售时间为 8个月。

纽约著名的开发商马克罗地产已经启用纽约大型的中介公司帮它来加快销售它的两栋新楼盘。分别为432 Park Avenue, and 737 Park Avenue.这从侧面反应了开发商对销售速度的担心。

著名的One 57，纽约目前最贵的大楼，库存率为25%，仍有24套房未卖掉。笔者认为这个现象非常有趣，这和去年的库存率一样，表明了2014年One 57没有任何的新销售。那么是否开发商Extell 会用促销的手段来帮助自己的销售？值得一提的是，Extell新的开发项目在哈德逊河板块，开发出租大楼，这个项目被列为EB5之一。投资移民的人是否要谨慎？

纽约豪宅市场的走势已经从疯狂（前18个月）向稳定过度，这无疑是个健康的发展。因为继续疯狂的发展总有一天会使豪华住宅市场疲软从而拖累整个房产市场。这是大家都不想看到的。移民局近期的EB5排队消息，大家担心近期内，在一定程度上也会影响中国买家的可能性和热情。

还有一个有趣的现象就是，开发商越来越多的往大户型房子开发。基本以3房为主。在纽约，面积越大，单价越贵。在拍地越来越贵的情况下，开发商选择了大户型。前几天笔者就去看了两个将要在下个星期开盘的新楼的私人预售。最小户型是3居室，最便宜的房型的价位是480万美金。不得不感叹纽约越来越像一个只欢迎超级富豪的城市了。如果一家四口人搬到纽约，那么最基本的住房预算是400万美金。

看着一栋一栋的新楼拔地而起，笔者不禁想着这场“音乐会”有多长，如果音乐结束时，谁坐着最后一把椅子？

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纽约资深经纪Lucy. Luo 盘点曼哈顿房产投资

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在上期内容中，我介绍了大楼共有公寓（Condominium）和合作公寓（Cooperative）的区别，以及投资者在两者间该选择哪一类来投资（详情见：http://www.juwai.com/news91680.htm )。本期，我将接着该话题，先分析独栋别墅与联体别墅的不同，再逐一揭开这4种房屋类型的投资利弊。

独栋别墅（House）& 联体别墅（Townhouse）

• 独栋别墅，称为House，是我们印象中典型的西式地产形态。

从建筑本身而言，有着豪华、宽敞的设计空间和绿化环境。除了别墅本身，所占土地、地下和地上空间都属于所有权人。由于曼哈顿寸土寸金，独立别墅一般常见于曼哈顿以外的郊区。长岛（Long Island）、威斯彻斯特郡 (Westchester County)、新泽西(New Jersey)和康涅狄格州(Connecticut)离纽约较近的学区好的一些镇为华人较集中购买独立别墅的区域。

• 联体别墅，称为Townhouse，为独立别墅在人口较密集的城市的折中变异。

联体别墅的室内设计和空间使用与独立别墅相似，只是建筑上不再具有完全的独立性。通常，邻里之间共同拥有一面隔墙，而且外观设计上保持相似、统一。区别于独立别墅的另外一点就是联体别墅通常由“社区”（community）来进行维护和管理。例如，定期对街道、马路等公共区域进行维护、绿化种植和修剪、垃圾回收处理、冬季除雪等服务。相对的，每位联体别墅所有人要向社区缴付社区维护费。有些高级社区，还为联体别墅所有人提供独立的运动和娱乐场所，形成俱乐部会员制。

• 独栋别墅还是联体别墅？

除了上面提到的地理位置的差异外（曼哈顿没有独栋别墅），独栋别墅和联体别墅的区别更多体现在个人偏好。一般来说独栋别墅拥有自己的前后院，种花栽菜悉听尊便，左右邻里相隔较远，私密性较强。但需要自己维护打理，工作量较大，责任较多。而联体别墅的绿化一般由社区统一管理，放弃了个性和独立的同时却也方便省心。另外在长岛等一些郊区还有一种叫Gated Community的独栋别墅社区，可以兼顾两者，也很受国内客户欢迎。

• 大楼共有公寓 VS 独立别墅

综上所述，在美购房置业的选择涉及很多因素，地理位置、交通状况、学区好坏、安全系数以及个人家庭构成和买房目的等等，我们后续会一一详细解读。本篇着重在大楼共有公寓和独立别墅这两大最为普遍受国内客户欢迎的地产形式中进一步讨论一下到底如何选择才是更好的？

房地产作为一种不动产投资的普遍手段，一直以来都是热议的话题。从宏观上来说，其投资趋势、市场变化影响着国民固定资产投资、拉动关联产业的供求；从微观上说，也直接关系到投资者个人的置业规划。随着人民币兑美元汇率走势下跌、出国留学和投资移民的趋势上升，房地产出现了“内冷外热”的现象。自上世纪九十年代，由一部《北京人在纽约》向国人介绍了纽约——全球经济、商业和艺术中心。虽然纽约的房地产一直高于美国全国水平，但因为其得天独厚的地理位置，普遍被投资者认为是回报最稳定、最值得投资的市场。根据海外房地产投资者协会Association of Foreign Investors in Real Estate (AFIRE)于2011年做的一项调研，纽约市在过去10年内为外国人争相投资的城市之首。

颇具投资价值的纽约房产也相应受到了行业内完善和严格的规范化，其市场机制的成熟性在一定程度上规避了“炒房”和“暴利”等风险。作为初探纽约房产的中国投资人，入市前需要谨慎对待，从了解相关法律和程序要求，到熟悉并遵守行业习俗和惯例，逐步成为一个成熟的买家和投资者。在此需要提醒大家的是，美国州与州之间相对独立，不论是地产形态还是交易程序都差异较大，比如以下将要介绍到的合作公寓即为纽约州特有的地产持有形式。许多州也都不要求买卖双方聘请律师，而由地产经纪或产权公司独自处理整个交易。几乎只有纽约州仍沿袭传统，把过户（Closing）做成一个所有人到场“一手交钱一手交钥匙”的仪式。既然纽约如此特殊，且是海外投资人首选的地产投资及开发的黄金宝地，当然更因为笔者为纽约州执业律师，本系列文章皆以纽约州为例，对想要在美国其他州买房置业的读者只起参考而非指导作用。

经我所多年为国内客户提供房地产法律服务的经验总结，作为第一步，投资者需要了解当地常见的地产形态，熟悉各地产形态的利弊，从而决定哪种地产形态更符合自己的居住或投资目的。所以，我用两期专栏为中国投资者剖析纽约的4大房产形态。

大楼共有公寓（Condominium）& 合作公寓（Cooperative）

在纽约，公寓分为大楼共有公寓(Condominium)和合作公寓(Cooperative)两种，行业内简称为Condo和Co-op。

•  Co-op

在美国房产发展史上，Co-op以最先的公寓形式出现，所附公寓单位称为“Apartment”一般由公司作为合作公寓的地产持有人，所有公寓单位购房者只通过持有该公司的股份和租约和公司建立租赁关系。

单位的面积大小、所在楼层决定了 该公寓单位所应有的股份多少。整个公寓由公司制定管理公司进行运营，单位居住者每月向管理公司交付维护费（Maintenance）。

• Condo

Condo作为20世纪后期新型公寓形式于1960年犹他州共有公寓法案开始慢慢普及到全国，所附公寓单位称为“Unit”。其产生的模式是一种将独立别墅和Co-op结合的创新。如同别墅一样，所有公寓单位购房者完全拥有公寓单位的所有权。同时，为了体现“共有”的概念，所有单位持有者共同拥有和管理整个公寓大楼，如大楼大厅、电梯、游泳池等公共设施；而每位享有的产权比例是根据各自单位的面积、位置分配的，称为“公摊比例”(Common Interest)。更值得一提的，为了有效地进行公寓大楼管理，单位持有人通过选举和授权形成“公寓大楼管理委员会”(Condominium Board)，那么单位所有人只需要每月缴付“公摊费”(Common Charge)以供管理委员会进行大楼共有区域的维修、运营，而公摊费的金额是按照每年运营预算乘以各单位所享有的公摊比例来计算了，这就是借鉴了Co-op的统一管理概念，只不过单位持有人有了更大的自由选举和管理自主权力。所以，从某种形式上，公寓大楼管理委员会和中国的物业委员会相类似。

Condo还是Co-op?

总得来说，Condo和Co-op最大的区别是产权形式。购买Condo即能获得该单位的独立产权；而购买Co-op获得的是该合作公寓公司的股份。换言之，买Condo即拥有了一份地产，享受该地产上涨所带来的收益。而Co-op股权并非地产，即使地产整体价格上扬，仍有可能由于公司内部结构与管理等因素而使所持股份的市场价格低于相应的地产价格。 但正因为有此点区别，同等条件下，以租赁形式的Co-op价格比Condo更加亲民。

其次，无论是购买Condo还是Co-op，投资者都要进行一个“购房申请”程序，主要目的是让管理委员会对潜在投资者/购房者做一个背景调查，包括资信证明、工作背景等。这一程序主要保障了现有单位住户的利益，为整个居住环境和邻里之间做好信用防线。

然而Condo的审批条件及程序较Co-op申请来说更为简单，Co-op的董事会比Condo的董事会（两者均类似于业主委员会）在拒绝购买申请的权力方面要大得多。Co-op的购房申请一般包括面试环节，董事会在面试时可依据其Co-op公司的管理理念，甚至是董事会成员对个人生活环境的喜好而拒绝申请者。比较极端的案例包括摇滚乐队成员被拒因为会吵到邻居；有三个幼龄儿童的家庭被大多是老年空巢家庭的大楼拒绝；甚至律师被拒因为担心其动辄兴诉等。Condo的申请则因没有这一面试环节而被认为对海外投资者更友好。

从法律层面讨论，虽然“购房申请”是这两类“楼宇公寓”买卖的必经程序之一，但是Condo和Co-op管委会审批的权力不同。Co-op的管委会有绝对的审批“否定权”，一旦被拒则交易不成，卖方须另寻买家。Condo的单位业主自主性更强，管委会拥有的非“否定权”而是“优先购买权”。若其在审理之后不出具“放弃优先购买权”的声明，则须代替未经通过的购房者向卖方购买该公寓单位。总之， 海外投资者对“购房申请“难易程度的考量不应仅限于自己购买时通过管委会审核的机率，也应考虑到未来出售时该审查过于繁琐困难对潜在买家的影响。（未完待续）

本文由戴上律师事务所周游律师协助撰写

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公孙大蔚详解纽约房产和投资法律

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中国历史上最富有女性之一的张欣，在打造了价值40亿美元的房地产财富后，最近在曼哈顿购买了一座豪华别墅，别墅位于中央公园东南端的黄金海岸社区。此豪华寓所现价2600万美元，初步估算面积比相似价格的奢华公寓要大2~3倍。这座别墅拥有游泳池、私密空间、私人花园、升降电梯、矿泉浴池和酒窖。美国演艺巨星布拉德·皮特（Brad Pitt）、莱昂纳多·迪卡普里奥（ Leonardo DiCaprio）和沙特王储曾经也对这套豪宅情有独钟。

作为SOHO中国的CEO，张欣一直关注纽约也曾不断地在此投资。身为中国人的她是一位投资美国的领袖和先驱。去年她出资7亿5000万美元购买了纽约地标性建筑通用大厦20%的股权。通用大厦迄今为止是世界上最昂贵的写字楼。她与来自巴西的一位富有的银行家和来自美国的一家主流地产公司共同拥有通用大厦的房地产权益。她没有像其他许多中国投资土豪一样去购买奢华公寓，而是选择了美丽迷人的城市别墅。城市别墅目前仍被中国投资者所忽视。张欣成为了中国投资者的投资新方式的领路人。

“城市别墅”也被称为“褐石屋”（brownstone），是含有土地产权在内、3~4层的独立产权房。而公寓却只拥有与其他公寓所有者共享的土地权和其他公有设施。现在投资者们发现购买纽约的城市别墅是很好的投资方式。豪华别墅通常比那些知名的奢华公寓便宜很多。所以，中国投资土豪们应该考虑曼哈顿的城市别墅了。

美国顶级富豪Paul Melon于1965年建造了一座别墅，位置就靠近张欣的别墅。Paul 是继承了祖父Melon的 银行帝国。Paul 的妻子是肯尼迪优雅动人的妻子Jackie Kennedy 的亲密朋友。她设计了著名的白宫玫瑰花园，在此见证了美国历史上许多重大的时刻。Melon别墅上市交易时报价4,3000万美元，面积1000平米。其所在板块是美国最富裕的地区，没有之一。此别墅售价仅为175公寓大厦顶层别墅屋价格的一半。

对于海外投资者来说，城市别墅和新建公寓因其无须披露个人信息而比购买旧有公寓（共有产权）而具有强大的吸引力。因此，投资富商们正转向这些高档寓所进行投资。

在购买了城市别墅后，投资无须花费高达公寓市值1%或是更高的昂贵维护费。城市别墅的房产税较低，而无须公寓那样要协商获得临时的特别优惠税率。总之，即使包括一般维护修缮的费用，拥有城市别墅的成本也比较低。

有些城市别墅也许需要投入不菲的费用进行修缮，但是在纽约找到很好的建筑设计师和建设承包商并不难。请记住，购买城市别墅的手续繁杂，投资者得多加细心谨慎，最好找熟悉流程的经纪行代理。

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Danica细说纽约房产市场

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上周我谈了富豪区，英文叫“billionaire’s row”。这号称是纽约的最昂贵的社区，是中国人最集中的居住区，也是商业客户的首选。

去年曼哈顿的豪华不动产上升了38.3%。新楼盘的价格平均涨幅66.3%。尽管价格上涨惊人，但有诸多理由相信，价格仍将继续上涨。

纽约房产成为“新瑞士银行账户”

纽约周刊的一篇文章讲到：“纽约现在是来自外国富豪的卢布、人民币和美元的首选藏身之地。 ”这篇文章论述了纽约地产为什么会成为瑞士银行账户的替代品。瑞士银行曾经被公认为是私人账户最为隐秘与安全的地方。但是近年来，瑞士银行开始把储户私人信息提供给政府，失去了其“隐秘保证”的优势。据南华早报报道，由于来自美国政府的压力，已经促使瑞士银行把曾经认为是不可侵犯的隐私信息披露给政府。超级富豪们购买纽约公寓作为投资已经成为一个新的趋势。他们之所以喜欢纽约的不动产是因为他们通过公司购买可以保证隐蔽性。

世界超级富豪们的宠儿

纽约是世界上富豪最喜欢置业的城市之一，排名仅次于莫斯科。纽约也是世界上财富值超过一亿八千万人民币富豪的第三大聚集地，还是全球财富流向的第二大目的地。除富豪区外，纽约西南部的高级社区也日趋走强。纽约豪宅相比世界上其他的地产仍具价格魅力。

纽约房价比摩纳哥更具吸引力

摩纳哥是法国以南的地中海小国，面积近有2.2平方公里。人口稠密，但逊于曼哈顿。摩纳哥和纽约一样是全球财富阶层理想的目的地。一名沙特阿拉伯的皇室成员于2010年曾斥资3亿美元（近20亿人民币）买下了摩纳哥的一套面积17500平方英尺（约175平米）的豪华空中别墅。而纽约最贵的房产成交价只有1亿2千5百万美元（约7亿5千万人民币）。据本文图例显示，纽约豪宅的价格只有摩纳哥的三分之一，在全球最昂贵地产城市中排名第八。可以看出，纽约地产是价格洼地。

另外，摩纳哥是免税国度，具有先天的优势。但是在美国投资可以通过诸多的避税技巧免于巨额税负。我之后将在“中国投资者纳税策略”中详细论述。

世界的纽约：小城大市

正如我上面讲到，曼哈顿人口稠密，面积仅86平方公里。曼哈顿是纽约市的一个行政区，也是美国最富裕的郡。因此拥有庞大的高收入阶层，使得这里成为小城大市。这里是纽约失业率最低的地区。纽交所和纳斯达克市场是全球排名前两位的交易所，相当于排名3~12位（包括伦敦股交所、加拿大股交所、中国香港股交所和上海股交所等等）的十个交易所的总和。两大交易所打造和引致了纽约庞大的金融业。许多全球500强企业为纽约带来了高起的就业率，包括时尚、杂志、电视以及电影等很多行业。所以说纽约也许并不是奢华地产的所求，而是高级地产的全球盛宴。可以说，纽约是最受中国投资者欢迎的居住集中地和生意天堂。

新地产项目最适合海外投资者

曼哈顿专业从事海外人事投资的地产律师布鲁斯·科恩说：“海外投资者都愿意购买新建不动产，因为购买新建地产不要求登记个人财务信息。旧不动产有时要求预付大笔款项以保证支付税费。这种政策会被购买比如一套价值2000万美元的寓所的这种投资者所抵触。”因而，旧的不动产要求的个人信息披露和预付款都将继续影响着人们趋于购买新建不动产项目。

这些富有的买家助升了不需要披露信息的新建公寓和独栋别墅的价格。但是独栋别墅仍然处于价格洼地。豪华别墅的价格只是新建豪华公寓价格的1/3至1/2。

纽约新建房产吸引购买的另一个原因是购买期房只需要支付预付款，建设周期通常为2~3年。购买新建房产的预付款只需房产价值的25%。因此投资者可以仅用预付款就锁定了价格。

假如超级富豪对纽约的经济条件和投资热度不减，纽约房产就会持续升温。纽约豪华地产就成为不错的投资升值选择。

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我们常说：“小隐隐于野，大隐隐于市”，就在目睹过Kahala奢华住宅区的精美绝伦后，本期我将带领各位去到同样位于瓦胡岛东部的一个隐秘社区。那里汇集了瓦胡岛上一流的学校、便捷的购物中心以及美丽的沿海景观，这便是可与瓦胡岛上其它任一高档社区媲美的Aina Haina社区。驶过夏威夷欧胡岛上奢华高档的Kahala社区后，在通往欧胡岛东部的Hawaii Kai住宅区的路上，我们就会经过这个隐蔽的地方。

Aina Haina社区是欧胡岛上较老的一个住宅区，建在此区域内的绝大多数房屋都始建于上个世纪50年代。现如今，很多独立屋都进行了大规模的翻新工程：换上全新的地板以及重新设计打造后极具现代感的厨房和宽敞的卫浴室。自从2001年开始，该社区内的多数独立屋都焕然一新，成为欧胡岛上为数不多的高档地产。
Aina Haina社区内的独立屋售价处于$650,000 ~ $17,000,000 之间 (65万美金 ~ 1700万美金不等) 大多数当地中产阶级持有的独立屋价格处于$850,000 ~ $1,700,000之间 (85万美金 ~ 170万美金) 。对于计划投资置产的国内投资者来说，选择Aina Haina社区主要有4大重要因素：

• Aina Haina社区的便捷地理位置，每天早上驱车前往市中心仅需15分钟左右的车程。相比较东部的Hawaii Kai住宅区，遇上交通拥堵的时候，开车到市中心甚至需要花上大约40分钟的车程。

• Aina Haina社区非常适合的热衷户外水上运动的居民，这里也是帆板冲浪胜地。

• 社区内的Aina Haina 小学(Aina Haina Elementary)连续多年被评选为夏威夷州顶尖学校之一。

• Aina Haina山谷后方的山顶处，可以欣赏到迷人的蔚蓝海景，与自然的亲密接触也让社区内的居民享受到大自然馈赠的天然景观。

从高速公路驶过，很难发现在Aina Haina社区有大量的独立屋。实际上，在真正深入了解后，便会重新认识这片极具发展前景的社区，如同躲藏在闹市繁华身后的一方净土。
Aina Haina社区拥有着绝佳的地理位置：西边毗邻欧胡岛上最奢华的kahala住宅区，东边则是Hawaii Kai另一高档住宅区。Aina Haina社区内还设有大型的超市、医疗中心以及邮局等综合购物中心，银行、餐厅以及健身房等一应俱全。可以说，大部分的中国投资者只要来到这里，都会挑选到他们心仪的房产。所以，Aina Haina社区一直备受当地房产中介与经纪的人的热荐。

用了几期专栏带领大家从夏威夷备受华人所喜爱的热区Kakaako，到连皇室成员都热衷的精致奢华住宅区Kahala，再到本期的“隐市”Aina Haina。相信投资者看到的不仅是那里的投资价值，更了解到，成熟的住宅区都有共性——“生活性”。如同我一开始说的那样，投资房产等于投资生活方式。

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Maggie畅谈夏威夷房产投资

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