Special Investment Column – Page 152

夏威夷瓦胡岛上的奢华住宅区——Kahala 皇室成员都欲罢不能的地方

介绍完倍受华人喜爱的社区kakaako之后，让我们一起逃离热闹喧哗的威基基，驱车驶向钻石头山南部，缓缓进入位于瓦胡岛恬静且静谧的高档奢华住宅区 ——卡哈拉住宅区（Kahala社区）。由于该社区受到来自世界各地的皇室成员及名人明星的喜爱而变得声名远扬。

在进入卡哈拉住宅区探索一番之前，我想先浅谈一下瓦胡岛。瓦胡岛（也称为“欧胡岛）是夏威夷重要的交通枢纽和文化、旅游中心。该岛首府火奴鲁鲁，被华人称为檀香山。因为，这里早年是檀香木的故乡，因其坚实而芬芳的品质，招来世人贪婪地砍伐，几近绝迹，于今只留下一个美丽动听而名不副实的中国式地名。

生活在这里的人约80%是黑头发、黄皮肤的东方人，以致给来岛的游客第一个印象，仿佛是已到了东方。第二个给人深刻印象的便是遐迩闻名的夏威夷衫，那色调鲜艳而浓郁的衬衫正配合着夏威夷亮丽热烈的南海风光。而当地妇女套穿的拖地长裙，既无曲线，又无纽扣，但却格外显得舒适和潇洒，而更具风情。然而，就在这样的一个岛屿上，有着包罗了全美价值最高且最富有的一线海景地产物业的住宅区，同时这里也是檀香山市少数仅有的地势平缓的高档区之一。是夏威夷地位显赫，久负盛名的尊贵典范。

一座座公馆府邸式的奢华别墅环绕在清新宜人的珊瑚礁之畔，动人的白色沙滩。无限的沿着壮观迷人的海岸线延伸，形成美丽的月牙弧形。湛蓝的海水与美丽的瑚礁石衬托着仅一步之遥的公共海滩，让这奢华的住宅区更添一丝华丽。临近该住宅区内的Waialae Country Club也拥有曾多次举办包括“索尼公开赛”在内的世界锦标赛级别的标准18洞球场。卡哈拉住宅区毗邻夏威夷当地赫赫有名的超五星豪华酒店 – The Kahala Hotel & Resort，拥有数家当地一流的餐厅和酒吧以及提供极具太平洋南国风情的极致水疗项目。

拥有人间天堂般美丽景色的欧胡岛，有的不仅是令人炫目的风景，还有大型综合性购物广场——Kahala Mall(卡哈拉购物中心)和多样化餐厅等便于附近居民生活、休闲娱乐的场所。而在大型购物广场Kahala Mall内设有著名的梅西百货公司、 Barnes & Noble 书店和一家电影院。另外，提倡高质量生活、绿色健康食物和环境保护，在美国风靡已久的有机食品超市Whole Foods Market也将其店铺开设在此购物中心。

据一份调查数据显示，美国生活成本最高城市名单中，夏威夷榜上有名。虽然如此，但夏威夷给人们所带来的高品质生活已远远超出了金钱可计算的范围内。谁不会为此而心甘情愿地买单呢？！

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Maggie畅谈夏威夷房产投资

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现在还是投资美国房产的好时机吗？为什么？(第一部分）

大家好！我是西德尼·肖伊（Sidney Shauy），受居外网邀请，故在网站开辟专栏。我会在专栏中与大家分享房产市场新闻、我的个人观点、对其他专家观点的评论、以及我对美国房市的技术性分析。我讲的最多的是纽约和迈阿密。当然我也会讲到美国和全球经济对包括房市投资在内的各种投资的影响。之所以不局限在房市投资，是因为当今世界万事都是互相关联的。希望大家希望我的专栏。

首先，我想要谈一谈越来越多的人都关心的一个问题。很多中国和其他海外买家都在美国购房，美国房市也越来越热。最近我和很多房产分析师经常会被问到：“美国，特别是纽约的曼哈顿房市已经出现泡沫了吗？”前几年，没人会想到这种问题，但是现在美国房市整体复苏，这样的疑问也渐渐有了几分道理。这个问题的答案十分重要，因为这关系到下一个问题的答案——“现在该不该投资？会不会为时已晚？”

从分析师的眼光看，是否存在泡沫是很难判断的，因为只有在发生不良状况以后泡沫才会显现。很多人可能开始觉得有泡沫，因为房价上升速度很快，供应不足。但是不能因此就说房市有泡沫。从实际情况来看，投资者希望能提前知晓这个问题的答案，在房市出现任何波动之前做出明智的抉择。所以答案是什么？我们以美国最热门的房市之一纽约曼哈顿为例。

我们从两个角度来分析曼哈顿：相对价格行为和经济背景分析。两个角度都很重要，要全面分析才能有全面的了解。在本文中，我首先根据美国股市下的相对价格行为。在后续的文章我会继续讨论该问题。

Streeteasy地产网站公寓市场指数(2000-2014)

2008年三月是一个高峰值，此后曼哈顿公寓价格指数下降了18.2%，到2009年11月降到了最低值。然后经过了4年，到2013年12月，才回到危机之前的水平。截止到2014年6月（至今能得到的最新数据），该指数相较于危机之前有所上升，比2009年的最低值高出30.5%。

现在来对比一下美国股市价格指数。见下图（数据2）

2014年7月6日的一周标普500指数

将危机之后美国股市和曼哈顿公寓价格进行对比，我们可以看到两个图形状差不多，但是也有一些重要的差别。首先可以看到股市和房市之间有一个时间差。股市的反应很迅速，房市就有一些延迟，所以有一个时间差。这样一来，股市可以反应房市在几个月之后的动态（不是百分百正确，但是大体上符合）。股市自2007年10月开始就一路下跌，但是纽约房市直到2008年3月才开始下跌，相差5个月。还有一点就是股市和房市基本上都是通过4年才恢复到危机前的水平：股市到2013年4月才恢复，纽约房市到2013年12月才恢复，时间差是9个月。

如果把股市作为房市的风向标，那么我们可以推断曼哈顿的房市还有很大的上升机会，当然不是说因为泡沫而上升。事实上，曼哈顿房市是美国发展最好的房市之一。整个美国的房市和股市指数对比来看，房市并没有出现泡沫，投资美国房市还有很多上升空间。

我接下来的文章还会详细讨论这一问题，下一篇讲的是经济背景分析。敬请期待！

Sidney.Shauy专栏全集

Sidney剖析美国房产市场

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中国投资者如何在加拿大卖房？加拿大律师指点迷津

在上两期中，我已介绍了如何在加拿大购房以及在房屋买卖过程中会遇到额外费用的问题。本期，我想交中国投资者如何在加拿大买房。众所周知，在房产投资中，除了出租房屋能获取投资回报外，出售同样也是一个立竿见影的方式，只要投资者在适当的时机出手。

无论在哪个国家，税，一定会让海外投资者感到头疼，难以理解。以下我将来分析有关在卖房时会遇到的税务问题。

非加拿大居民在加拿大出售房地产时，所有的资本收益都需要支付税款。正常的加拿大税率为收益的50％。但是，非居民需要在出售前缴纳税款的预估值，相当于收益的25％。

这一部分税款由卖方的律师保留到加拿大税务局（CRA）下发本房产出售的清关证书。付款后，当买卖合同的所有条件都移除之后，加拿大税务局会给卖家发出清关证书。证书发放周期通常为6~8周。如果没有取得证书，买方将无法继续交易，同时还需扣留25~50％的房款。

房贷于截止日期之前转移到卖方的律师，然后给卖家，随后再将房产证转移到买方名下。

卖方如果不是加拿大公民，则应提交交易进行当年的加拿大所得税纳税申报表，应该会收到已缴税款的部分退款。加拿大房产税取决于房产主要用于居住还是用于出租。如果它被用来作为出租物业，必须支付非居民税，为租客支付的总租金的25％。但是，如果雇用了专业的物业经理，经理将根据法律规定代扣25%的租金，也就是说，只需要上报给税务局75%的租金收入。然后在次年3月31日之前，物业经理发出NR4表格，那么业主就有权提交加拿大报税的材料。纳税申报必须于6月30日前发出。

许多国家，如美国与加拿大有税务条约，这是为了防止公民受到二次征税。建议在卖房前，先向加拿大税务会计师咨询获取更多信息。

Craig Doherty专栏全集：

Craig Doherty解析加拿大房产投资

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中国各大房企涌入纽约房产市场取长补短最适宜

中国买家在纽约购房的热情在媒体上的曝光度已经有一段时间了。据今年的数据显示，中国投资者已经超越俄罗斯买家成为美国最大的海外购房群体。中国地产商也蜂拥至纽约，开发纽约的住宅市场。

不光有更多的基金和私募股权投向了纽约的住宅市场，很多的中国开发商以不同的方式进军纽约住宅市场。有些和纽约当地的开发商合作，有些则自己开发。国内大量的海外购房需求是这些开发商的优势。很多项目在开发过程中，就已经在中国国内被销售完毕。

鑫苑中国和万科就在这些地产开发大军中

2006年，鑫苑中国在纽交所上市后募集了5亿美金。2012年鑫苑花了5千4百万美金从布鲁克林一将破产的开发商手里接盘过肯特大道上的一个项目。之后预算在这个项目上投资2亿五千万美金，建造216套高档商品房和联排别墅。而目标购买群体却是那些支付不起曼哈顿高房价的当地家庭和中国大陆买家。据报道称，已经有500多位大陆客户有意愿购买。另外，万科和美国的Rosen 集团在610号莱克星顿的高档住宅楼也即将开始销售。

笔者认为，越来越多的地产商涌向纽约的趋势将会继续，原因有三：

中国当地的房产市场已经见顶。有部分投资者卖掉国内一线城市的房子，换一套纽约的小住宅。他们认为纽约的房产更加保值，或许不久的将来也会考虑移民美国，所以提早买好房子，也许以后会自住。

越来越多的中国人通过EB5移民到美国，这些移民第一考虑的就是置业。纽约的高租金让很多移民觉得租房子不划算。

地产公司对自己的投资多元化，不仅看重国内市场，现在也投资海外，分配公司资产。有些公司开始以投资者的身份投资美国当地的地产开发商，接着，在自己对市场有一定熟悉度后，自己直接变身为房产投资商。尤其是中国银行海外部，对地产开发的支持很大。这些都帮助了中国地产商。

目前中国开发商的楼盘大多以中档为主，还没有特别高档的住宅楼，且都是在曼哈顿岛外。美国本地人对高档房产的质量，用料和设计有着默认的标准。而这些正是中国开发商需要继续研究，规范和融入的。

Lucy.Luo专栏全集：

纽约资深经纪Lucy. Luo 盘点曼哈顿房产投资

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没想到吧投资房产才是最安全赚钱最快的方法

投资可能是险象环生。对于曾在股市或房地产失利的投资者来说，内心的阴影会随时跟随他们左右。即使自己并没有在股市、房市亏过本，但在自己的亲戚或朋友圈内，一定有人要么玩转房市，要么血本无归。

把钱定期存入银行肯定是可以高枕无忧，但并不会因此而致富。另外，如果把钱存在银行太久的话，会由于微乎其微的利率，通胀会超过利率，让存款贬值。所以投资者必须去思考用自己的闲钱来做点什么。为什么呢？因为退休和子女教育需要的费用都很高。

首先，我想与所有的投资者确认的是，房产市场是安全的。实际上，房产投资对于一般卖家来说，是少有的收益好、持久稳定、安全可靠的投资。相比之下，其他的投资项目就显得动荡不安，即使政府债券也是如此。而房地产一直是比较稳定、盈利水平不错的一种便捷的投资方式。事实上，全球数百万人都通过投资房地产提升了生活。

尽管，最近全球房产市场有些动荡，但房产的走势并不会因此而反复无常，更不会像股票那样，在动荡后一周下跌30%。从历史来看，房价有因通货膨胀而上涨的记录，当时如果通过抵押贷款购买的话，收益还会更多。

另外，房产也是非常便捷的投资项目，人人都明白要先把房屋租给可靠的人，然后寻个好价钱立马转手。

以下我教投资者三种使房产投资变得更为安全的方式:

做好功课

大部分情况下，普通人（非大的基金）投资房市都会亏本，因为之前没有做足功课。他们匆匆购下房产，但是没有花时间去做基本的尽职调查。

如果你有一点常识，而且愿意花点时间（几个晚上、几个周末）去做调查，那么你就能做好投资。

我能给出的最好的建议就是避免那些好到不真实的交易。如果你看到这样的房子，深呼吸，想一想你没看到的那一面。有1/20的可能会有这样的好机会，而你恰巧又看见了。但更加可能的情况是别人也看见的，但是别人没有出手，其中也是有原因的。

选择地段的时候要格外小心

首先要选择比较好的社区，犯罪率低，靠近好的学校。社区不好的话会有很多麻烦。如果你所在的社区1）符合上述条件2）价格在你的承受范围之内，那么就出手吧。地段好是巨大的优势。

随时跟进消息

有时候人们买下房子租出去了就不管了，但是不知不觉会发现累积了很多问题。要避免这一点。随时密切关注房产上的进项和支出，每个月更新文件资料，确保自己每年都上申税报表。

总结

投资房产只需要掌握一些基本的数学知识和常识就好，不需要太多的专业知识。重要的是将这些知识运用到投资房产中，在头脑发热或精神恐慌的时候也不忘记理性思考。

Colin Murphy专栏全集：

Colin Murphy与美国房产投资

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地段高于一切在澳洲买房投资三年赚三番的经验之谈

1992年是我中医事业发展迅速的一年。在这一年里，我的中医诊所从1991年底的三间发展到五间。

五间诊所为我积累了数目可观的资金。我开始捉摸了，怎么使用这笔钱呢？

第一块试验田——租房不如买房

我的中医诊所在快速地成长，已经有了5个，很快就要有第六个。每个诊所的租金都很高，为什么不自己买房子呢？

我马上把我的想法告诉了那几个出售诊所不动产的地产代理。还真巧，我在Burwood的那间诊所的房主愿意卖。房主William是英国后裔，原来是个牙医，后来干不动了，就把房子租给别人开诊所。现在，他想把房子卖掉，然后带着钱回英国安度晚年去。真是个好机会！

William开出的价格是26万澳元。

那时的26万澳元可是个大数目。还记得我的第一个房子吗？全新的，才12万5千。现在这个诊所实际上就是个古老的大房子，土地是800平方米，房间有六个，说是什么维多利亚式的，也就是英国人刚进澳洲时修建的，离现在少说也一百多年了吧？说起来，那个大房子建得也够豪华的，举架很高，门窗很讲究，还有一个小小的塔楼呢！可问题是，它旧呀！而且，它凭什么这么贵呀！是我那个新房子的两倍还多呢！难道就因为离墨尔本市中心近一些？

我连夜给我在地产界的朋友Mark打了个电话。他听了之后却出乎意料地跟我说：“这个价格是合理的，甚至有点偏低，它的位置是很好的，可能是那个英国后裔的老牙医急着要回英国养老吧。”

放下电话后，我还是没能拿定主意。

我突然想到，干吗不算一算呢？假如我一直租这个房子，26万够我租多少年？我于是拿出计算器，算了起来。我现在交的租金是每周500澳元，一年52周，就是26000澳元。然后我再拿这26000澳元去除260000澳元，得数是10。就是说，按我每周交500澳元的房租，连交10年，就够我买下这个房子了。看来还是买房子比租房子合算。

第二天，我便告诉地产代理，这房子我买了。当时我手里并没有这么多的钱，还要向银行贷款。但即使贷款也要买！于是我自付30%，向银行贷了70%，买下了这个诊所不动产。

三年后，这套商业用房增值50％。

四年后，我卖掉了这个不动产，结果净赚了接近20万澳元！

这是我第一次以投资为目的的房产买卖操作，我的第一块“试验田”。我很吃惊，没有想到房地产的增值这么快。正是由于这次偶然的成功投资，我发现了投资房地产可以快速增加财富的窍门，才从此一步步走上地产投资之路。

我发现，在这个世界上，赚钱的方式无外乎有这么几个方法：一种是依靠本人的某种技能赚钱，这是世界上大部分人的生存方式；还有一种是用自有资本赚钱，这是传统资本家赚钱的方法；而最后一种是用别人的钱赚钱，用银行的钱赚钱。

从那时起，我便希望我能够采取第三种方式赚钱！

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德国房价30年保成平稳的秘诀：严格的房市政策

近期，随着欧元区经济缓慢复苏，西班牙、英国等国的房地产市场又开始出现上涨势头。在国际金融危机之前，南欧国家形成了严重的房地产市场泡沫，泡沫的破裂对这些国家经济造成沉重打击。然而，德国房产市场平稳地度过了国际金融危机和欧债危机，几乎没有留下受危机影响的痕迹。回顾过去30年，德国房价一直保持平稳发展，其平均房价涨幅不超过60%。

德国房价平稳靠政策

德国最大的房地产比价网首席分析师基弗先生表示，健全的法律机制和完善的信贷制度等保障了德国房产市场的长期稳定。基弗介绍，与其他国家相比，投资德国房产的大多是一些私人投资者，他们投资的数额不大，而不像大投资者那样买下整个小区。

受德国历史传统影响，德国的房产开发本身呈现小区块的特点，而不会出现大面积新建住房的情形。这些房产对于大投资者来说，本身不具有吸引力。通常，私人投资者投资房产的周期都在10年以上。由于德国房产交易需缴纳占交易价格约10%的交易税，房产拥有者还需每年缴纳房产税。因此，如果购房者购买房产后短期出手，很难从中获利。这就保证了房价不会因为投资者的肆意炒作走高，形成房产泡沫。

为确保房产市场的稳定，德国的银行还制定了严格的贷款审核标准。通常，银行只会对具备相应信用额度的投资者提供低息购房贷款。符合银行审核要求的投资者可以获得占购房价格约80%的低息贷款，投资者须自付20%购房款。此外，投资者还需另付占购房价格10%左右的购房手续费。这确保了房产市场既不会出现房价虚高，也不会因为还贷资金断供而拍卖房产。

最近几年，德国经济形势总体良好，成为欧债危机期间欧盟国家的经济和金融避风港，不少外地资本相继流入德国，推高了房价，然而，德国并没有因此出现大面积的房产泡沫。这种可控的房地产局面还与德国人习惯租房而不是购房有关。目前，德国民众的租房比例仍高达40%。这种发展趋势有一定的历史原因。二战后，德国资金匮乏，多数人无力购买自有住房，租房成为大多数人的居住模式。

为了保护租户的利益，德国制定了相关法律法规，严格限制出租者胡乱涨价或者将租户“扫地出门”。例如，德国《民法》中规定，出租者无权将现有租户赶走，租金上涨幅度3年内不得超过20%上限。如果出租者上涨房租的幅度超出了法律规定的上限，租户有权向法院提起诉讼，法院将判决租金上涨无效。这种稳定的租赁关系让很多德国人可以安心地居住在租住房屋中。只有在出租者需要对房屋进行装修、改建，或者自己需要使用住房时，出租者才有权将房屋收回。法律对租房合同的明确保护和有效落实，保证了德国长期租户的利益。

总体来看，德国房地产市场的有效调控模式得到了国际金融危机和欧债危机的双重考验，从这个意义上说，德国的房地产市场发展经验值得肯定。

欲了解德国房产内容，请浏览【名家专栏】——Robert解读德国房产“童话”的奥秘

移居匈牙利并没有想象中那么难

移居其他国家是一件大事，尤其是移居到像欧洲这样遥远的地方。虽然问题从表面上看似乎比较复杂，但我保证看完本文之后你们不再觉得移居欧洲有多麻烦。

显然，要定居就需要满足一些条件，首先，也是最重要的一点，就是要明白：你和家人希望在匈牙利做什么？

如果你想花几天或几个礼拜去匈牙利旅游，你可以去布达佩斯特或者巴拉顿湖附近，那么你需要前往匈牙利领馆申请旅游签证，北京、上海、重庆和中国香港都有匈牙利领馆。申请流程很简单，只需要简单的谈话，然后大多数游客都能拿到签证。签证费用60欧，你需要准备申请表和基本的文件，如护照、机票酒店订单等。

如果是想要做生意，那么可以申请两种签证。如果领馆允许的话可以申请旅游签证。另一种办法就是通过匈牙利移民局发的邀请函进入匈牙利。怎样拿到邀请函呢？邀请人（匈牙利的合伙人）在匈牙利申请邀请函，需要2~3周的处理时间。邀请人申请成功之后，将邀请函寄给受邀请人。受邀请人将邀请函原件呈给领事馆，那么他能拿到商务签证的可能性会增大很多。需要准备的材料和旅游签证类似：签证费和相关的文件材料。

之后我们要讲的是如何移居匈牙利。

首先要讲明移居理由，否则领馆将不予受理。移居旅游有很多，但是根据匈牙利法律，最常见的几个理由是：1. 工作；2. 其他的获利行为；3. 与家人团聚；4. 留学。

如果是因为工作原因的话，你需要在匈牙利的公司雇用你，要有劳工合同和工作许可证。第三方国家（欧洲经济区之外的国家）的公民会受到一些限制，但是还是有机会能申请到的。

其他的获利行为对申请者而言空间比较大，可以是自己个人在匈牙利的商业活动（成立公司）。关于在匈牙利成立公司，有一些基本的注意点：最低投资是当地货币300万福林（相当于1万欧元），而且需要有商业计划，而且还要租办公室、聘请会计。商业活动是指通过匈牙利的公司进行的商业活动（当然也包括进出口）。

如果有直系亲属（父母、配偶或子女）在匈牙利的话就有权申请申根拘留许可证，其他家庭成员也可以申请申根拘留许可证。

留学生也能有权申请居留。我们之后的专栏将会介绍匈牙利的教育体系下中国留学生的居留机会。

总而言之，如果拥有正当的理由，申请者很容易就能拿到匈牙利的申根居留许可证，持证者可以自由在26各申根国家旅行，不需要旅游签证。申请流程需要1个月（如果申请材料不全，可能会延长）。许可证的有效时间由移民局决定（还要考虑其他因素，如护照有效期、工作许可证有效期、学校学习时间等），但是一般有效期都会在1~3年之间。在居留签证过期之前可以在匈牙利续签，持有居留证的公民3年之后有权申请和获得申根永久居留权。

Laszlo专栏集合页：

资深律师详解匈牙利房产投资与移民

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投资在澳洲就要选择当地人的生活区

任何房地产投资者都必须关注房产承租人的动态，只有深入了解这一点，才能把握投资的收益。

根据澳大利亚国家统计局的数据显示，以下两组人群在今后一段时间将成为占澳洲人数比例相高当的部分，而他们中大部人选择租房。同时由于人口增长、适合建造房屋的土地数量锐减以及房屋交易费用的上涨都使得租房成为一个热点。但租房市场的需求居住在一套全新设施而又具现代生活气息的房子里仍然是很多人的希望所在。所以投资者选择房产的时候应该主要考虑购买新房。

第一组人群是“年轻的专业人士”

第二组人群称之为“空巢老人”

从以上两组人群可以看出，澳大利亚最主要的租房人群其实仍然是本地人为主。因此，在选择投资房所在地段时，就应该以本地人为主的聚居区为宜。

有一部分中国投资者热衷于在亚洲人，特别是华人为主的地区买投资房。他们一方面觉得华人区的各项生活设施对他们而言比较便利，另一方面则是希望把华裔租客作为他们的主要出租对象，认为易于沟通。这种想法其实并不可取。

首先，虽然澳大利亚的多元文化政策和移民政策，使得近年来华人在此生活的数量不断上升。但到目前为止，在澳华裔长期居民总数只占到澳大利亚全部人口的3~5%。如果你只选择华人作为房屋出租对象，那就意味着你的客户群只在这5%之内，而另外的95%澳大利亚居民就被你排除在外了。其次，虽然中国留学生也可以成为房屋出租对象。但你必须考虑到留学生市场的波动性。这种波动性体现在两个方面：一，学生的居住选择会受他的学业进程影响，升学、转学、毕业都会带来租房的变动；二，学生还受到留学移民政策变化的影响，会出现此时多，彼时少的现象，这对房屋出租也是有影响的。最后，请一定牢记澳大利亚白人居民才是人口的最多数。任何投资只有把这最多数的人口吸引到你的客户群中来，才能保障你的成功。而白人居民的居住习惯是一般不太愿意选择外来少数族裔过于集中的地区。如果你的投资房买在少数族裔地区，等于将自己与多数白人澳洲居民相隔绝，不仅是出租受影响，而且要出售也会遇到问题。即便自住，而且现在出售亚洲食品商品的店铺遍及墨尔本的各处，也不一定要居住华人区才会有购物方便之感。

其次，作为房东，你也无须担心和白人租客的沟通障碍。因为在澳大利亚出租房屋，完全可以通过本地房屋中介来操作，房主本人几乎不需要和租客产生联系。这样一来，租客是不是亚裔，能不能说中文，能不能和房主沟通根本就不是什么问题。反之，少数族裔租客相比较本地人租客，在租金订约和缴纳、房屋维护和保洁等方面都会让房主感到麻烦一些，因此他们其实并非最理想的租客。由此可鉴，选择以本地人聚居区的投资房，在租客选择方面会给你带来最大的便利。

金凯平专栏全集：

金凯平谈澳洲墨尔本房产投资

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三个月签证免费政策能否刺激泰国经济泰国房产何时重回巅峰

自泰国前总理英拉辞职后，泰国无法通过民主选举组建新一届政府。然而，泰国在政变之前曾经是东南亚经济发展最好的国家之一，但是政变之后几个月，经济迅速下滑，整个国家的房产市场也从去年11月起停滞不前。终于峰回路转，泰国房产现开始持续向好发展。

为了解决政治僵局，泰国军方于5月22日掌控了局势。不了解泰国局势的人在政变期间会警铃大作。但是军方介入协助解决政变在泰国不是没有先例。2014年5月的政变事实上是1932年以来第12次成功的军事政变。军队在泰国很受民众欢迎，政变也都是不流血的。在过渡时期，全国上下民众照常生活。

泰国政府针对不堪的局面实施了一系列政策来挽救泰国经济。两个月后，政策所起的效果开始显现。政变之后曼谷证交所股票指数迅速上升，现已达到2013年中期以来的最高点。政变期间泰铢与美元的汇率持续上升。

整个国家想通过重振旅游业使国家回到2013年的辉煌时期。即政府决定，于8月1日开始，对中国游客免签3个月。这一政策对中国游客而言可谓喜从天降，在这三个月内往返泰国旅游将会十分方便。因为在此之前，签证需要很多要求，除需去泰国领馆外，还要支付200人民币的手续费。

向中国人完全打开了大门之后，对泰国的房产市场会有怎样的影响？泰国房产分析师对此十分看好，表示军政府在7月23日《曼谷邮报》的采访中表示为了恢复稳定和国民信心，预计2014年下半年房市会逐渐稳定，2015年房价将平均上升10%。

目前泰国的房价较之其他亚洲国家十分低，起价低于30万人民币，大城市租金收益高达8%~10%。有许多中国投资者在泰国观光旅游一番的同时，更是在寻找全新的投资机遇，希望自己能抓住2015年资本收益上升的机遇。

Emily 专栏全集：

Emily解析泰国房产投资

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