Special Investment Column – Page 20

马耳他居留签证计划正式变政：15万欧起｜居外专栏

马耳他居留签证管理局（Malta Residency Visa Agency）1月18日公布了最终版本的马耳他居留签证计划的要求，以后将称之为马耳他永久居留计划（Malta Permanent Residence Programme ）。

就目前来看，马耳他居留签证计划的经济要求包括三大核心要素；

➤投资25万欧购买政府债券或者在马耳他证券交易所上市的其它债券，持有至少5年；

➤购买32万欧的房产（在马耳他南部或者戈佐岛是27万欧），或者租赁年租金1.2万欧的房产（在马耳他南部或者戈佐岛是1万欧）；

➤对政府进行不可退还的3万欧捐赠（其中5,500欧是政府申请费的预付费）。

以后，25万欧债券投资选项彻底取消。房产投资最低要求为马耳他南部和戈佐岛30万欧，其它地方为35万欧，不管在哪里，房产投资都要维持至少5年；租金门槛没有变化。

马耳他政府将取消债券投资选项，然后提高不可回收的政府捐赠金额；对于租房的人来说，最低捐赠额为5.8万欧，买房的人则是2.8万欧。

无论是买房还是租房，所有申请人都需要支付4万欧的申请费，其中1/4必须在获得原则性批复之前支付。

所有申请人都需要向“志愿组织专员（Commissioner for Voluntary Organisations）批准的在当地注册的慈善、文化、体育、科学、动物福利、或者艺术方面的非政府组织或者马耳他居留签证管理局批准的其它机构强制捐赠2,000欧”。

申请人还必须持有价值不低于50万欧的资产，其中至少15万欧必须以证券形式持有。

“大力提升”

马耳他居留签证管理局在声明中表示，新政策将会“建立在马耳他居留签证计划已经建立的良好的平台之上，大力提升，保持对欧洲内外竞争性居留项目的优势。”

《投资移民知情者》在上周的报道中写道，新政策让申请人觉得马耳他居留签证计划很划算，马耳他政府也觉得更有利可图：

按照之前的规定，选择最便宜选项（在戈佐岛租房）的单个申请人需要支付33万欧（其中只有25万欧的债券投资可以赎回，即便是那样还包括把25万欧锁进收益相对低的债券中5年招致的机会成本）。

按照提议中的规定，尽管没有一项资金可以赎回，但是单个申请人为获得马耳他居留许可付出的资金更少。

对于马耳他政府来说，这样一个新办法更具有经济意义；在最近的历史中，世界上所有主要的评级机构都将马耳他政府债券评为投资级，甚至在10年前欧洲主权债务危机最严重的时候也是如此。换句话讲，马耳他在以合理利率融资方面从来没有遇到过困难。因此，要求马耳他个人投资者计划或者马耳他居留签证计划的投资者在这方面提供支持没有一点必要。

新政策实质上意味着，单个申请人只需要支付不可退还的15万欧就可以获得马耳他的居留许可，以前则是要支付33万欧，大部分可赎回。

关于新项目的一些数据公布

马耳他居留签证管理局热情地提供了有关这个项目的一个媒体问答以及背景介绍，其中它披露了一些重要的经济数据：

这个项目的一次性注入资金为2,998万欧（2017至2019）。

2020年又有1,900万欧。

仅2019年，经济各领域受益人的消费支出就达大约1,757万欧。

2019年，项目包括直接和间接效应在内的总经济影响估计为1,800万欧左右的增加值。

2019年，该项目在知识经济和其他高技能行业产生的人力资本估计为590万欧元。

直接创造了136个就业岗位（考虑到乘数效应则是290个）。2019年，这些岗位基本上是在金融领域和信息、通信和技术领域。

至于房地产，虽然这个领域的投资是重要的，但与整个市场相比，所进行的投资相对较小，影响估计是微不足道的，特别是在这个行业蓬勃发展的时候。然而，在经济低迷时期，这些投资却可以帮助提升本行业。

该项目在运作的前几年对政府统一基金（Consolidated Fund）的直接贡献为2,430万欧。随附文件进一步确认了自项目开始以来的综合申请和批准统计数据：

截至目前，马耳他居留签证管理局已经接收了2,542宗申请案，70%获批，10%拒签，符合行业标准。2%的申请案撤销。

其余的申请仍在处理中，等待代理人按照马耳他居留签证管理局的要求提供进一步的信息。

大多数申请案传统上来自中国。迄今为止，中国是全球最大的投资居留项目市场。然而，南非、土耳其、俄罗斯、越南、印度和中东等其它国家对投资居留项目的兴趣也在增加。

马耳他居留签证管理局的声明显示，88%的申请案选择的都是租房而非买房。在买房的12%的申请案中，平均买房价格为510,144欧，平均年租金则是14,401欧，两个数字都大大超过了最低要求。欢迎点击查看马耳他精品房源

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父母出资给小夫妻买房，是赠与还是借款？｜居外专栏

撰文：澳大利亚法律执业博士林汇铭

一方父母出资给其子女买房用做结婚是很常见的。然而，当婚姻关系破裂时，如何确定其出资的性质并进行财产分割是家庭法诉讼中常见的问题。

问题一

当父母出资给其子女买房，房产登记在其子女名下，这究竟是赠与还是借款？对婚姻财产分割上会产生什么实质影响？

实践案例1：

丈夫H的父母P在2010年出资1百万给小夫妻购买了一套房产，此房产登记在丈夫H的名下。

问题二

法院如何确定其父母在出资时的真实意图？

实践问题：补充的借款协议是否有效？

法院会综合考虑很多因素（不限于以下因素）来决定是借款还是赠与：

实践案例2：

男方H的父母P在2010年出资1百万为小夫妻购置房产，并未要求其子女还款。2019年夫妻关系变差，同年，男方H和其父母P补签了借款协议。2020年，夫妻关系破裂，进行离婚财产分割诉讼时出资父母P主张这是一笔债务。

法院更倾向于这是赠与，因为：

1. 借款协议是在出资9年后订立的；

2. 在2010年至2019年期间父母并没有主张还款，其子女也没有还款行为；

3. 2019年的借款协议是在夫妻关系破裂期间订立的。

综上：法院会认为如果不是当事人婚姻关系破裂，其出资父母P不会主张这是一笔债务。9年后补充的借款协议是一种法律手段，不足以证明其出资时的真正意图，不能推翻赠与的法律推定，由此认定为赠与。这意味着在婚姻家庭法的财产分割上，夫妻双方的净财产价值不会因此减少。

问题三

对于恶意减少夫妻资产的行为，比如通过出售房屋来偿还债务，另一方婚姻当事人该如何保护自己在该房屋上的利益？

实践案例 3：

在婚姻关系中，男方H的父母P出资购买房屋（房产证上所有权人为男方H），他们之间有借贷协议，并在房产上注册了抵押（Registered Mortgage），男方H要通过出售房屋来偿还其父母P的债务。女方W知道此事后可以通过何种途径来保护自己在该房屋上的权益？

尽管女方W在此房屋的房产证上没有写名字，但仍然可以通过以下途径来保护自己在此房屋上的权益。

途径一：如果走到了婚姻财产分割诉讼，你可以在递交的证词（Affidavit）中阐述夫妻共同的财产包括其房屋，阐明男方H通过转让财产来减少夫妻共同财产的行为， 让法院做最终裁决。

途径二：向所有权登记处（Registrar of Titles）提出一个警告（Lodge a Caveat）。房产所有人H不能出售房屋，除非移除这个警告。这个警告的有效期是3个月，在有效期间，你必须要开始诉讼程序并且告知Registrar of Titles。

需要注意的是：房产所有权人H不想等待3个月，他有权利迫使你在14天内开始诉讼程序，也可以向Supreme Court 提出移除警告的申请。如果证明了你在此房屋上并没有法律上的权益，那么产权人H可能要求你赔偿因为该警告所造成的经济损失。

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【购房案例】资金被冻结，买家如何免成苦主？｜居外专栏

2020 年的圣诞节，本来应是普天同庆的日子。但对於经黄冯律师行进行交易的买家来说，却可能是恶梦的开始！事缘於黄冯律师行涉嫌有前文员不诚实挪用客户款项，被中国香港律师会接管了，并且冻结其所有银行户口资金。

据报导有 79 个案件涉及 1.27 亿的订金及尾楼被冻结。如果只是订金被冻结，大部份买家还可以应付，但一旦刚碰着当天成交的话，九成的楼价（包括银行贷款及买家应付的楼价尾款）都已经存入黄冯律师行的户口。资金被冻结，意味买家无法及时在成交日将款项转到业主手上，业主有权刹订及向买家追讨损失。而贷款银行的钱已经借出，但没有相应的楼宇作抵押，又可以向买家要求立即还款。大家可以想像涉事买家情况是何等惨情，何等无辜！

更严重的是，冻结资金会拖近延多久？类似案件在 2016 年也曾发生，当时何伯华律师行要超过一年才能将资金解冻。这一年的等候时间，对涉事买家来说，绝对是惨无人道，痛苦万分！

接管律师行的原意，当然是保障客户利益，但结果反令无辜客户利益受损，心灵受创。而且这种事件，隔几年便偶有发生，无论政府或律师会等监管机构应该即时检讨现行制度，令保障客户的精神得以全面落实！

当今的监管制度，主要依靠对律师行老板的信任；但本身是律师的立法会议员谢伟俊也提到，行内不少律师行都是由法律行政人员（俗称师爷）掌管。换句话，律师行的律师老板也只是橡皮图章，明显地现行制度已追不上时代的演变。

当今科技发达，但律师行的款项交收仍然停留在支票年代。笔者大胆提议，就一笔楼宇买卖的客户款项，应存入银行的特定专户。专户只限有关买家、卖家、银行及律师楼使用。资金的安全程度就自然大增，更可藉互联网的方便，有关人士可以随时上网了解资金的流向。毕竟每年都有近六万宗交易，单靠律师公会的监管，不及买家自己监管自己的款项来得及时有效。

当然，在制度未有成功改革之前，买家在挑选律师行，就要万二分小心！历史悠久丶信誉良好的律师行，比收费便宜更重要。律师行的规模也是参考因素，有多少个合伙人？律师行购买多少金额的“赔偿保障”？这些也是客观考虑因素。如果有可信的业内人士，就能更易了解律师行的背景，以便更安心地进行交易。

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一分钟速览日本最新关键经济数据｜居外专栏

根据世界银行最新发布的《全球经济展望》报告，对於日本的经济展望，预计2021年增长率为2.5%；而2020年预估则为-5.3%。鉴於日本政府之前采取的空前刺激政策和规模，该预估已较去年6月世行的预测提高了0.8%。

此次世行报告指出，预计2021年全球经济增长率为4%，该增长率是基於新冠病毒疫苗在全球广泛普及而作出的预测；同时，更提出如病毒疫苗普及遇阻，疫情出现持续蔓延，增长率将可能低至1.6%。

从目前的复苏情况来看，中国的经济恢复较快，预计2021年的增长为7.9%；美国2020年
预计增长率为-3.6%，2021年为3.5%；欧元区也将为温和复苏，预计2021年增长率3.6%。

全球经济增长

根据日本财务省公布的2020年11月国际收支初值，日本与海外货物、服务，以及投资交易情况的经常项目盈馀较上一年同期增长29%至1.8784万亿日元，为连续77个月实现盈馀。经常项目中，贸易收支顺差为6161亿日元，但由於钢铁和汽车等表现不理想，出口整体出现了3.4%的下滑；而原油粗油的进口也减少了50.2%。

由於受新冠疫情持续影响，外国游客入境数量巨减，旅游收支盈馀大幅度减少87.9%至276亿日元，因此，包含旅游和货物运输在内的服务收支为逆差1816亿日元。

相关专栏文章：继续加码！日本政府追加73万亿经济对策

风险披露：
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2020年葡萄牙黄金签证中国人获批最多｜居外专栏

鉴于2020年的情况，葡萄牙黄金签证表现还是很不错的；尽管项目投资额经历了13%的下滑，但是去年的申请量（1,182）只比2019年少了5%。2020年总投资额达到6.47亿欧，与2019年的7.42亿欧相比略微下降。投资额下滑比申请量下滑还快是因为替代性投资选项的逐渐走红，很多人认为这些替代性投资选项是经济上更划算的投资类别，主要是需要翻新的房产和投资基金。

葡萄牙黄金签证：签证签发量

葡萄牙黄金签证各年度投资额

诚然，选择我们称之为“替代性”资产类别（除传统50万欧买房的其它任何投资选项）的申请人的份额从2019年的24%升至2020年的33%。相对来说，增长最强劲的是35万欧投资基金类别（第7类），尽管选择这个选项的申请人数量只占总申请人数量的4%，但是其2020年申请人数量是2019年的6倍。

葡萄牙黄金签证替代性投资选项在总投资中比例

葡萄牙投资居留计划——各资产类别的投资额

但是，以绝对数字来看，增长最强劲的则是35万欧需要翻新的房产类别；305名主申请人选择需要翻新的房产，比2019年多出91名。从去年7月1日开始，投资者在房产热点城市，比如里斯本、波尔图、还有阿尔加维，购置房产再也不具备申请葡萄牙黄金签证的资格了。所以，需要翻新的房产投资选项有望在2021年提升其份额。

但是，2020年相较于2019年最大的变化则是美国人对项目兴趣的急剧增加——这一现象肯定不是葡萄牙黄金签证所独有的，而是市场上各项目中普遍存在的。

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全年贡献了75名主申请人的美国人——史上头一次进入了前5申请人来源地。但是这确实是一个强劲的首秀；只有中国人（296名）和巴西人（126名）比它更多。南非和土耳其分别占74人和72人。

葡萄牙黄金签证按月度和申请人来源地排列的主申请人数量

来自里斯本律所VCA Valadas Coriel & Associados的Patricia Valadas Coriel把美国人对欧洲居留许可的兴趣归结为一系列因素的叠加，认为美国人的动机就像它这个国家本身一样多样化：“对一些人来说，他们对特朗普不满意；另一些人则不看好拜登。美国对疫情的处理相对较差、政治不稳定、还有骚乱。”

“这些因素都有负面影响，” Patricia指出。“但是去年真正的大事则是几乎全世界都对美国人关上了大门。所以美国人对于无法去欧洲旅行感觉很挫败，于是最终决定拿一个欧盟国家的居留许可。”

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【视频】情怀中的镇屋、风口上的镇屋：黄岚独家分析多伦多镇屋市场｜居外专栏

镇屋Townhouse，顾名思议是坐落于镇上的房屋，温馨而有社区氛围。从历史上看，镇屋是贵族或富裕家庭的城市的住所，以便于社交。如今城市不断的扩张以及土地的稀缺使得镇屋价值凸显，在北美大城市如纽约、旧金山、波士顿、华盛顿、多伦多，镇屋已经成为高品质的兼容城市生活和舒适环境的居住选择。

从投资或自住的角度看，一直以来镇屋Townhouse给大家的印象是一个介于独立屋和公寓Condo之间的品种。二十年以来大多伦多地区房价年复合增长率为6%，无论是独立屋、镇屋、还是Condo公寓在不同的时间段内都呈现轮动的态势，而市场品种的热度也是相对的，有的买家喜欢买涨而有的买家喜欢捡漏，本期Daisy黄岚选择涨幅可观的镇屋做个分析。

首先不管是Condo涨还是独立屋涨，从历史曲线来看，镇屋的涨幅基本都介于前两者之间。而均价方面，最新的大多伦多镇屋达到了80万加元。

当然大多伦多不同城市的镇屋成交量和均价都有较大的差别。不出意外其中多伦多中区（含市中心、中城区、和北约克）均价最高，有趣的是大量印度裔集中的布兰普顿成交量最大，而华人较喜欢的万锦和列治文山无论在均价还是成交量方面都处于中上较高的位置。

许多镇屋是有管理费的，根据小区不同，物业管理项目会有不同，但主要是公共部位维护。由于镇屋不像独立屋，公共部位交织较多，协调统一专业的维护更能确保生活品质和房屋保值增值的最大化。

许多买家认为镇屋管理费是额外的成本，其实不尽然… 首先，无管理费物业的维护也是有成本的：

独立屋维护成本低是个误区
无管理费镇屋公共部位维护协调很困难
换屋顶、换窗户、换密封条，这些都是实打实的开销
割草、除雪、刷车道其实都是成本，自己做也是花自己的时间成本，这一定得要算
管理费每个月得出，相对于自己维护不固定的金钱支出，在心理上更显得容易被注意

再来，管理费是有价值的：

业主可以放心小区得到专业的维护，维护得好的小区房价更高
业主省下时间做更有价值的事
业主自己的劳动其实也是成本，还不如让专业的来干

最后，无管理费或管理费低的镇屋其价格也会更高。所以Daisy黄岚的结论是存在即是合理的，绝大多数情况下管理费提供的服务和价值是相当的，而且一切的成本和服务都已经体现在了镇屋的总体持有成本中。所以镇屋有无管理费不应当是首选要素，在我们镇屋投资和自住的决策过程中不能捡了芝麻而丢了西瓜。

镇屋买卖决策过程中的真正关键是对个案价值的了解和对参照系的准确把握。为此Daisy黄岚选取我们华人比较偏爱的多伦多、万锦、和列治文山，给大家在这个时间点上搭建一个投资参照系。当然，细分社区不同会有很大的差异，Daisy黄岚这里只是介绍一个粗略的概念（方法论），具体需要根据您的地段社区房型喜好做深入的分析。 今年以来多伦多市镇屋成交中位价达到100万加元，下图列举了几处中间价位的镇屋和位置：

多伦多市今年以来的最高成交价镇屋位于著名的Annex社区的Yorkville约克维尔（见下图）。约克维尔可以说是多伦多当之无愧的钻石地段，多年来Condo和镇屋的最高成交价都出于此社区。

再来看万锦市，镇屋中位成交价达到89万加元，下图列举了几处中位价位的镇屋和位置：

万锦市今年以来的最高成交价镇屋位于万锦最著名的愚人村（见下图），这里环境宜人，豪宅辈出。

再来看一下多伦多北面的列治文山，这里的镇屋成交中位价达到92万加元，下图列举了几处中间价位的镇屋和位置：

列治文山今年1月至9月的最高成交价镇屋位于Westbrook社区（见下图）这里环境好，学区更好。

影响镇屋买卖决策的另一个重要因素是社区的风格和情怀。和独立屋和Condo比起来，镇屋居住是最具社交气息的，这也是人们选择镇屋的原因之一，因此小区的设计至关重要。

Daisy黄岚把镇屋小区设计分成以下几类：

现代小镇风情型：街区错落有致，房屋各有特色。

质朴婉约型：安静、小径通幽、温馨烟火气。

桃花源记型：设计精巧、专业园艺、真正的世外桃源。

简单直接型：排屋设计、真正的联排别墅。

所谓萝卜青菜各有所爱，无论您青睐哪种风格，哪块区域，或是那类户型，Daisy黄岚的专业分析和眼光都会为您的买卖决策保驾护航。

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2021物业投资成败疫情控制为关键｜居外专栏

刚踏入 2021 年，正是投资者回顾 2020 年的投资回报的好时机，也是为 2021 年投资作准备。

以物业售价来说，中国香港的最新整体住宅物业指数为 173 点，跟 2020 年 1 月公布相同，即是原地踏步。在疫情当道，经济不景的背景下，大家可能觉得不升不跌已经是万幸，但放眼世界，全球主要经济体的住宅物业价格都是上升的！

最夸张的是新西兰，其 10 月份楼价中位数升幅竟达 19.8%；澳洲最新第二季的 8 大城市楼价指数上升 6.2%；英国 10 月份的 Halifax 楼价指数升幅有 7.5%；欧盟 27 国楼价指数在 2020 年第一季上升 5.6%丶第二季上升 5.2%；加拿大楼价指数在 10 月份也上升了 3.9%；而美国的 Case-Shiller 楼价指数在 2020 年也一直上升，最新 9 月份也上升了 6.6%。

当然大湾区也不遑多让，以深圳升幅最厉害，在 10 月份升幅已达15.5%。

2020 年全球央行一齐放水救经济，令资金涌入资产市场，除了住宅物业，新经济股票也涨个不停！完全反映在低息的环境下，资金流量主宰了资产价格。而非实体经济或供应多少的因素。

但除了住宅之外，其他种类的物业市场，却又另一番光景。疫情更令公司运作模式大变革，在家工作（WFH）令写字楼需求大幅下降，旅客消失及遥距营商大行其道，商铺的租金及价格自然大幅下跌。中国香港在金钟的甲级写字楼也创下每呎 20,000 元的低价。相比 2019 年初每呎 60,000 元的高价成交竟下跌达三分之二，传统旅游旺区，租金下跌 90%，也不是稀奇的事。

展望 2021 年，疫情的发展固然主导经济，更重要的是影响投资者的信心。国内疫情受控，经济活动已恢复，大湾区住宅是稳健之选。澳纽、加拿大控制也不错，反而英国、美国、欧盟等较令人担心。一旦疫苗接种出现阻塞，效用成疑或副作用严重的话，大家的乐观情绪便会彻底改变，资产市场价格又会大幅波动。大家不要掉以轻心！

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盘点2020：欧洲移民国家哪个适合你？｜居外专栏

有一个节日值得纪念，12月18日的“国际移民日”。

联合国秘书长安东尼奥·古特雷斯曾表示：“移民活动真正惠及所有人。”因为在整个人类历史中，移民始终是人们决意克服不利条件、改善生活状况的一种大胆方式。

近些年一大趋势是，欧洲国家日益受全球身份规划者欢迎。相较美加澳等传统移民国家，欧洲国家门槛低、要求简单、费用少，只要移民一国，就可在所有申根国家自由来往、随意定居生活。

去年如此多舛，2021自然被寄托了许多期许，越来越多人将欧洲视作幸福的“应许之地”。那么，2020年广受瞩目的欧洲国家都有哪些？这些国家曾经发生过什么，2021年又有什么将要发生？

马耳他：一条渐次收紧的变政路

先预告一则新消息，根据移民管理局消息，马耳他国债永久居留MRVP在将迎来变政，具体细节将在2021年1月12日公布。补一笔，移民局这次告诫，官宣之前不要揣测新政具体内容，这让新政变得更扑朔迷离。

外联出国凭借多年深耕马耳他移民项目的经验，将第一时间为您揭开新政神秘面纱，敬请期待。

前事不忘后事之师，且来回顾一下MRVP项目迄今发生的重大变化和调整。

MRVP项目变政历史：

2015年8月 正式推出MRVP项目。

2017年7月4日 涨价：规定主申及配偶的父母/祖父母一起申请时，需额外支付政府申请费5000欧元/人。

2017年9月 面对当时一些不实言论，马耳他身份局发表书面声明为融资模式正名，并要求主申请人递交申请时，提供其拥有25万欧元的流动资产的证明。

2019年下半年 规定缺少清单上的文件将会被拒收；未能在规定期限内完成补料，则视为申请人无意继续推进申请，该申请即被视为撤案。

而在另一条跑道上，马耳他个人投资者项目IIP已于2020年变身为杰出投资者归化政策（MEIN），投资金额、申请名额均有不小的提升，获得护照资格方面也启动了较严格的审核机制。

诚然，以上种种变革反映出马耳他移民局规范案件审理、加快审理速度、解决获批慢等诸多问题的决心；另一方面，显而易见，马耳他政府的改革之路，就是一条逐渐收紧之路，申请门槛、投资款要求和难度均不断提高。

备受瞩目的MRVP项目是沿着这条路继续下去，抑或另辟蹊径？1月见分晓。

希腊：每一次变政都透着热情

12月17日，希腊卫生部提出新法案，其中包括新移民政策——更宽松更方便。

根据新法案规定，在领事馆提供授权书的情况下：

1、申请人无需登陆希腊即可提交移民申请；

2、拿到蓝纸后12个月，需登陆录入指纹。

鉴于目前COVID-19传播所造成的不可抗力情况，对粉卡和蓝纸的居留期限也做出了延长规定：

1、对于居留有效期在2020年1月1日至2020年7月31日的，将延长至2021年3月31日；

2、对于居留有效期在2020年8月1日至2021年3月31日的，在到期日之后延长8个月。

上述法案现已正式生效。

新政出来后，希腊律师第一时间已经为客户抢占好名额，1月就能远程递交申请，不受疫情影响。

2020希腊移民政策盘点：

移民审批速度上升

6月29日，希腊议会对《律师法》（第36条第2款）进行了更改，律师将有权签发土地注册申请书。换言之，随着土地注册签发加速，希腊购房移民流程时间将大幅缩短。

简化领卡流程

申请人领取居留卡时，只需提供护照复印件。不影响投资者正常使用护照，给他们带去了便利。

放宽房产投资额度要求

政府将根据不同地区的发展目标、商业价值等因素，出具房产投资额的清单，申请移民的房产投资金额将根据房产所在地区的不同而不同。

放宽投资尾款的支付节点

与之前签合同时支付全额投资款不同，现在递交申请文件前，按照在公证处公证约定好的周期内支付即可。更宽松的付款时间，缓解资金压力。

放宽随行子女年龄限制

从之前的21周岁改为持身份至21周岁后可续卡至24周岁，子女可多享三年身份利好。

葡萄牙：买房投资移民遭重创

该来的总会来！几天前，葡萄牙部长会议正式宣布：2021年️7月️1日起，在里斯本、波尔图和整个沿海地区购房将不能申请黄金签证。详情请阅览：【里斯本丶波尔图喊停购房移民！葡萄牙“黄金签证”未来怎么拿？】

新政不可避免将对葡萄牙购房申请黄金居留产生巨大影响：

首先，很大程度上影响了上述地区的投资前景，尽管投资人还有6个月时间来进行投资，但也意味着未来在这些地区房产“接盘侠”会越来越少，投资价值将大打折扣。

其次，在非沿海地区和其他大都市投资购房也将面临更大投资风险，因为绝对价值较低，投资价值容易受市场风向左右。

此次变政后，投资葡萄牙房产无疑需要更加谨慎，需要结合宏观经济和楼市趋势等多种因素衡量，个人投资者需要更专业的知识和经验。

如何规避这些投资风险？系统性的房产投资基金是优选，因为它不直接投资房产，却享受房产市场红利。其中，自带移民属性的PSGF葡萄牙战略成长基金风头正劲，已然成为众人眼中的潜力股。

2020葡萄牙移民政策盘点：

居留卡有效期延长

2020年4月，葡萄牙受欧洲疫情调整。国家预算法临时推出：“将首张葡萄牙黄金居留卡有效期，从1年延长至2年。”从此续卡模式从1+2+2正式延长为2+2+2。但入籍/转永居时间依然5年没有变化。

新生儿入籍政策

2020年11月，葡萄牙《国籍法》修正案”外来移民者在葡萄牙合法居住超过一年，其在葡萄牙新生子女可以申请葡萄牙国籍。“正式通过。

英国：积分制，恢复PSW签证

2021年1月1日起，英国脱欧已成事实，实现全面的政治和经济独立。

英国今年变政的一个主要内容就是应对脱欧后的局势。7月13日，英国内政大臣公布了英国准备在脱欧后立即开始实行的新移民政策计划。

新计划以积分制为基础，划定未来到英国生活和工作的长期签证申请者资格，2021年1月1日起正式实施。

按照计划，英国长期居留的申请者必须达到积分70分。强制性要求包括：必须拥有政府拟定的合格职业清单所认定的工作，能说英语（这将包括50个积分），另外申请者年薪必须达到20480英镑（约合人民币18万元）。

从2021年夏天开始，英国还将恢复PSW签证（允许国际学生毕业后在英国停留的签证），在英国完成本科和硕士学位的国际学生可停留两年，完成博士学位的可停留三年，该签证可在英国申请。

这对希望赴英留学并在英工作的中国学生是重大利好。

最后，以一则消息结束全文。

根据咨询公司安永今年第四季度对14个行业109位全球高管进行的调查显示，全球高管表示对欧洲的未来更加乐观，未来三年欧洲将成为比疫情前更具吸引力的投资目的地。

其实，作为有史以来最成功的地区政治、经济联合体，欧盟国家的投资前景之大无需赘言。纵观全球移民国家，数欧洲国家变动最多，机会也最多，关停的匈牙利，涨价的马耳他，限制买房的葡萄牙，诸如此类，让多少投资人因错失而扼腕。应对办法只有一个，马上行动。

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外联出国欧洲总监Justie专栏全集

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2021年澳洲针对海外投资新规出炉｜居外专栏

在经济全球化的今天，外国投资对澳大利亚的经济和繁荣起到至关重要的作用。如果没有它，其生产，就业和收入都将降低。但同时，历届政府都承认，一些拟议的外国投资可能并不符合澳大利亚的国家利益。如果政府不保护国家利益，就有可能失去公众对外国投资的支持，并因此失去外国投资提供的许多好处。因此，在澳大利亚，一些特定类型的外国投资项目会受到政府的审核或批准。这样的外国投资审查框架就是旨在促进投资和保护澳大利亚的国家利益之间取得平衡。

澳大利亚财政部于2020年9月18日曾发布《 2020年外国投资改革（保护澳大利亚国家安全）条例》和《 2020年外国收购和接管费征收条例》的第二批曝光草案，作为其外国投资改革计划的一部分。这是继2020年7月31日发布的《 2020年外国投资改革（保护澳大利亚国家安全）法案》的征求意见稿之后的第二批文稿。值得注意的是，澳大利亚议会已于2020年12月9日通过了该法案，并于2021年1月1日起开始正式实施。具体的改革后变更内容小编将会在接下来的文章中为大家逐条解读。

具体变更内容

🔹 提出一种新的国家安全测试，对于任何在敏感的国家安全业务中拥有直接利益的外国人，无论其投资价值如何，都必须在进行收购或开业之前通知FIRB（Foreign Investment Review Board）。

🔹 对构成敏感的国家安全业务的更广泛定义，其中包括电信，电力，天然气，基础设施和国防行业等业务。

🔹 创建“应通报国家安全行动”这一类别。但是，为了减轻外国人的监管负担，法案中引入了两种新的豁免资格，均须适用于应通知的国家安全行动和须审查的国家安全行动。这些豁免资格将使外国人无需申请单独的批准就可以申请投资计划的预先准许。

🔹 召回权的应用。在出现新的国家安全风险的情况下，财政部拥有广泛权力可以重新评估批准外国投资，并对已获FIRB批准的投资施加新条件或要求撤消对企业，实体或土地的外国权益。但此期限仅为10年。

🔹 政府拥有更强的监督权和调查权，并有权发出指示以防止涉嫌违反条件的投资。

🔹 建立信息整理和共享机制，包括新的外国所有权登记簿，以实现政府机构之间的信息共享。

取消0门槛货币制度

之前为应对Covid19，2020年的临时法规定了取消货币门槛。但是自2021年1月1日之后，除了有关国家安全业务的投资之外，这个临时法规将被取消。

新财政年申请费用对比表

商业用地

住宅用地

希望这篇文章能让您对本次变更有所了解，如果您有任何疑问，欢迎随时联系我们。

澳大利亚法律执业博士林汇铭
为您解析澳洲投资法与移民法
联系邮箱：hi@auslawreview.com.au

不确定市场下，日本房地产再次显现避风港特性｜居外专栏

自10月後欧洲各国新冠病毒的感染人数和死亡病例数骤然上升，德国丶法国丶英国等国受疫情影响严重，甚至躲过上一次疫情高峰的波兰和捷克，此次也未能幸免；美国更是创下了单日新增的最高记录；而日本最近也面临新一轮疫情的影响，12月31日的新增感染人数，东京都1337人，首次达到四位数，神奈川县588人，也创新高。疫情的再次来袭，也给之前疫苗成功后的市场狂热带来一些担忧。不确定市场下，日本的房地产仍具吸引力。

今年的疫情显然没有对日本住宅类投资带来不利影响，中端住宅类物业投资，其资产回报率一直稳定在3%-4％之间；作为房地产投资中最受欢迎的投资标的之一，住宅类的投资交易活跃，且竞争激烈。根据RCA的数据显示，截至2020年第3季度，年初至今的投资交易额较去年同期增长超过70％，甚至已比2019年的交易总量增长5％。

住宅类投资交易额

投资者似乎并未在疫情不确定下踌躇，特别是海外投资者，更是看重日本长期的避风港地位，并投资于日本房地产，以作为防御性策略，在今年上述的整个交易中，海外投资者约占比三分之二。黑石集团在今年第二季度以3000亿日元回购安邦投资组合；香港基金太盟投资集团（PAG）宣布计划在今後的约4年间向日本房地产最多投入约8400亿日元，并认为日本房地产市场受到的疫情冲击有限，如面临房地产被出售，或金融机构处理不良债权的增加，投资有望取得相对较高的回报。

上述种种，凸显出机构投资者对日本房地产的信心。

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