Category: Special Investment Column

鉴於新增新冠病毒感染人数的减少、重症病床使用率等指标的改善，大阪、京都、兵库、岐阜、爱知、福冈6府县，将於3月1日解除新冠紧急事态宣言，这将比原定截止日期提前大约一周的时间。大阪府、京都府、兵库县的府县知事同时提出，希望中央政府以每天4万日元为上限进行支援，以向那些响应继续缩短营业时间要求的商家支付合作金。

日本财务省发布的1月贸易统计数据显示，日本1月的出口达到5.78万亿日元，同比增长6.4%，为继2020年12月之後的连续第二个月增加，1月的增长幅度更比2020年12月的2.0%有所扩大。在日本1月的出口增长中，对中国出口增长高达37.5%，主要为有色金属和半导体制造装置的增长；而对美国的出口则减4.8%；对欧盟的出口减少1.6%，为连续18个月的下降。

日本全国消费者物价指数

日本总务省最新公布的1月全国消费者物价指数为101.4（生鲜食品除外），较去年同期下降0.6%，降幅与2020年12月下降1.0%的数据相比，下降幅度收窄0.4个百分点。受新一轮的新冠病毒疫情扩大，日本再次启动紧急事态宣言，并全面暂停政府旅游支援项目“Go To Travel”的影响，上月住宿费下降了33.5%；同时下降明显的还有电费和城市燃气费，下降分别达到8.2%和10.7%。而以居家办公扩大为背景的家电产品需求出现高涨的现象，室内空调、空气净化器、微波炉等均出现不同程度的涨价，火灾和地震保险费，烟草价格也出现上涨。

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作者：Jazelle乔乔狮，曾经就读爱丁堡大学的国际关系专业，正在准备入读法国ESMA的3D Animation研究生。

问：上了大学后悔选专业了怎么办？

我在爱丁堡大学读书的时候兼职做了两年宿管（resident assistant），越来越多的学生来问我这个问题，毕竟有三年转（爬）型（墙）经验的我，正在成为这个问题的专家。我就是那个一上大学就后悔的人，花了三年的业余时间准备动画学校的申请。

大家好，我是Jazelle乔乔狮（b站账号同名，欢迎围观）。目前爱丁堡大学国际关系刚毕业，将要去法国的Ecole Supérieure des Métiers Artistiques （ESMA）就读3D动画研究生。在英国的四年生活让我喜欢上了欧洲，虽然美国才是动画中心，但是我将主申方向定在了欧洲的学校。

问：为什么本科读国际关系呢？

答：是为了追星。我10岁的偶像是宫崎骏哦！

和很多动画人一样，我从小就喜欢动画，但是也从小就是卖学霸人设的乖孩子。为了不难为父母，也因为害怕学动画的劳苦，大学选专业时坚决地绕开了动画专业。发现宫崎骏毕业于政治经济专业时，我给逃避梦想找到了一个冠冕堂皇的理由。那一年我16岁，还不明白在成人世界里，逃避梦想会和追寻梦想一样幸苦。

动画学生喜欢以“狗”自称，因为做动画确实非常耗费体力。但是别忘了我们还有设计“狗”，美术“狗”，医学“狗”，生物“狗”，等等等等。为了学得好一门学科，你就会学得幸苦，然后累成“狗”，因为没有牺牲就没有回报。要学好国际关系同样幸苦，在图书馆苦读的时间里我一遍一遍地痛悟着这个道理。同时下定了决心：狗就狗，我要做一条快乐的狗！

我想告诉你接下来我全身心投入动画的学习当中，但很遗憾这并没有发生。我的父母不允许我辍学，爱丁堡大学不允许我休学，读完国际关系成了我必须面对的现实。我只有每年暑假有整块的时间准备申请学校的作品集，于是我开始绞尽脑汁搜集自己在课余可以取得的艺术资源。我所就读的爱丁堡大学是一所综合性大学，设有专门的艺术学院。只要和主课没有冲突，而且导师没意见，我选修就选择艺术学院的课。四年里我修过人体写生，解刨，艺术设计，旁听过动画课。认识了很多艺术学院的老师和同学，并且在最终申请的时候拿到两封推荐信。

这是The animation career review 2020年的动画学校排名，用颜色标出的是我申请的学校，加星星的是录取我的学校。第五名的ESMA审核是面试加作品集，本来是我最没有把握的，结果居然被录取了。第七名的VIA我去丹麦参观过，文书写得格外流畅，以为自己半只脚进了门，结果被拒绝了。也就是说ESMA觉得我更符合学校的录取要求。录取的结果还不错，当然也留下了很多遗憾。比如VIA的实际截止日期是3月20号，我知道丹麦政府将在3月1号出台对我非常不利新政策——禁止所有学生申请第二个学位——就赶在2月29号交了作品集。那时候清楚自己作品的薄弱点，然而时间紧迫，没有修改就硬着头皮提交了。

关于准备作品集，有一些标准其实并不在学校的要求里。
比如这是VIA对戏剧和表演（Drama and acting）作品的要求：
“观者可以通过肢体语言确定角色的心情和感受。
From reading the character’s body language, the viewer should be able to clearly determine the character’s mood or feelings.”
这一条要求没有说的标准是，角色的动作是由个性决定的。好人和坏人生气的理由不同，表情和动作也会不同。我作品集中有的作品中角色个性强烈，有的则更插画一些，现在练习时会很注意。

另外学校录取这回事，实力固然重要，其实还有运气的成分在。每年的录取人数限制，分数线，国际学生和本国学生比例都在变，今年因为新冠病毒，不确定性更多了。如果你申请很成功，那么恭喜你。如果你失败了也没有关系，不必气馁，未来有提升的无限可能难道不是一件令人兴奋的事吗？有一些学生在失败后花一年重申女神校，我也认真考虑过，最后还是决定直接去ESMA。因为对于我来说，相比学校的招牌，更重要的是我能在那里学到什么。

动画这一行更看重动画师的综合能力，而不是教育背景。这里的能力不仅包括制作能力，还有团队合作和沟通能力，这些并不是你非要进那一所女神校才能学到的。现在混得风生水起的动画师们来自世界各地，有的甚至没有动画学院的背景。对于2D动画出身的动画师来说，主流3D动画市场又是另一大挑战。在这个行业的变迁中，成功的动画师都靠不断学习和进步站稳了脚跟，他们的实力来自日积月累。申请学校只是一个起点，不管结果怎么样，不要因为成功或失败止步不前。如果你暂时无法相信自己，相信努力就够了，千万不要停止学习。记住未来竞争的舞台是这个世界，现在的结果只是过程中的一环，成败最后都会成为经验，不懈进取，永无止境。

以上就是我追梦起点的故事，我知道自己依然在起点，未来还有很长的路要走。我感激父母、老师、和同学，没有他们，我甚至无法开始梦想。我曾经试图忽视自己的绘画才能，觉得它相比念书“无用”，又憎恨自己无法割舍，是身边的人比我自己更亲切地接纳了我。我所在的起点，曾经有无数双温柔的手掌推着我来到里。

开头我说过，自己确实一进大学就后悔学国际关系，那时候是因为怕难。毕竟书读不完，不会写论文很痛苦。当时想着“逃到插画去吧，好像插画比较容易转专业”，幸好没有逃得成，我并不真心喜欢插画。选错专业没关系，但是只想着逃避的话，可能会逃到另一个让自己后悔的专业，宁可花一点时间想清楚自己真正想要什么再行动。如果还不清楚梦想的话，就先安心地读书，学一些有用的知识，认识朋友然后一起度过愉快的时光。追梦人和没有梦想的人都有各自的幸福。大学只是人生的一小部分，我们都还有很多时间，还来得及奔跑。

到国关第二年学习进步以后，我就不再后悔了（真香定律）！发现自己擅长以后喜欢上专业，我有的朋友也经历过。回头看这段经历幸苦而有趣，带我认识了很多伟大的思想，帮助我塑造了知性理智的认知。爸妈很多朋友做游戏和动画，都和我说过绝对不要放弃国关学位。他们告诉我画画以后可以学，而完成国关学位的机会可能只有现在。当时我一知半解，后来越来越明白，动画这一产业负责造梦同时又相当残酷，毫无规律，想要脱颖而出就必须有自己的强项，技多不压身。我也担心过自己读双学位耗时太长还烧钱，我爸就来了一句“这个年纪不读书干嘛？读就读呗”。我至今没有完成从学霸到艺术生的转变，对于我而言，学习早就是一辈子的事。今后我会坚持读书，就像我坚持画画一样。

我祝愿阅读这篇文章的你也能做自己喜欢的事！

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刚刚跟一位亲友谈起外地置业，他跟笔者吐了不少苦水。原来他三年前在中山投资一个住宅楼花盘，现在已经入伙，并取得房产证。他一心以为可以出售获利，向代理查询时，才发现他当年是高价入货。三年过後，市价跟三年前差不多。更要命的是，他早年在中山已经拥有一座别墅。这个物业就不是他在中山的唯一住宅，丧失了税务的宽免资格。即使售出，税率可能达到楼价的20%。

笔者亲友更祸不单行，他在中山也购入了一个商铺，却变成了烂尾楼。产权出现问题，收不到房产证，又收不到合约上订明的租金，结果要到公安报警。据网上新闻报导，公安已经拉人，等待法院处理，但资金能否取回，机会似乎就很渺茫。

上述发生的置业悲剧，非国内市场独有，在英国也发生多次类似案件。作为一个普通市民，很难去分辨那个项目会出现问题。这个应该是代理的责任，在销售一个项目之前，尽责审查是重要工作，可惜在中国香港从事海外物业，无须领牌，当中代理公司质素也是良莠不齐。

除此之外，代理在整个买卖流程中，也担当很重要的角色。由处理合约、贷款申请、收楼验楼、家俬装修、出租管理等等。工作繁重，当中还涉及很多法律及税务知识，一个诚信可靠、负责任的代理，可以令整个流程畅顺。

相反，笔者也收到不少客户反映，帮国内经纪买楼，买楼后，经纪就消失了，完全找不到其他人协助后续工作，令买家头痛不已。过往海外物业销售重点都在物业本身而已，对代理公司的服务，却着墨甚少，展销会上也只谈物业的优点，其实售后服务同样重要！

笔者最近在电视的黄金时间中发现不少海外物业代理广告出现，虽然近年电视广告费已经大幅调低，但仍是所费不少，也证明海外置业的市场仍然兴旺，竞争也越来越激烈！值得高兴的是，从最近的电视广告中，笔者发现代理公司也开始做品牌宣传，强调代理公司本身的优点。但是笔者仍然觉得未到位，因为“诚实”、“可靠”本是作为优秀代理的基本要求。

总而言之，代理公司必须做到令客户放心安心，才是成功的第一步。而作为消费者，在甄选物业的同时，选择代理也不能掉以轻心，必须委托诚实可靠的代理，才能令置业得心应手。

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

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牛年刚至，在此恭祝各位牛年身体健康，心想事成，生活愉快！在新春期间，大家都不约而同会评估一下牛年的楼市走势。

牛年的特点是小阳春提早来临，所以在新春期间，无论一手或二手成交都比往年显着增加！这跟疫情导致中国香港人无法外游、唯有留港消费不无关系，也令到市场上的评论一致向好！乐观者甚至估计住宅楼价今年可升高达 15%。

笔者也不反对，在全球各国央行大力量化的背景下、疫苗又开始注射、经济即将重啓的乐观情绪，有助进一步推高资产价格的预期。

不过，笔者也要提醒大家，中国香港的情况并非一面倒乐观。除了经济因素，政治形势也是影响楼价的重要因素，尤其是 BNO 签证移民会令多少港人移民？又会令多少物业被抛售？以上因素都会令住宅楼价有重大影响。

根据英国内政部的估计，大约有 32 万人会在未来 5 年计划移民英国。因为有资格申请 BNO 的人口有 290 万，若连同直系亲属，可以高达 540 万人移民。以蓝黄四六比例计算，便有 324 万人有机会考虑移民，估计真正会落实的又不会高於 10%，即有 32.4 万人左右会落实移民。

以 32.4 万人计算，平均 3 个人一个家庭， 5 年内共有 10.8 万个家庭移民，平均每年有 2.16 万个家庭。第一个问题是：这类家庭拥有物业的比例？以笔者国际物业部同事的汇报，有关英国移民置业的查询实在不少，但以年轻人占比较大，经济实力一般，在英国当然考虑租住物业多於自置物业。

中国香港整体有一半家庭拥有自置物业，所以笔者估计这类移民英国的家庭会低於 50% 的平均数。大家不妨大胆估计是 30% 至 40%，每年便有 6,480 至 8,640 个住宅单位，因 BNO 移民而放在市场出售。以 2020 年二手住宅有 41,000 宗成交计，占比为 15.8% 至 21%，这个数字对楼价的影响就可大可小！

如果楼市兴旺，就以新春前的市况来说，问题不大。额外 20% 的供应，只会令楼价上升的速度减慢而已；但一旦市况逆转，例如新冠病毒变种、疫苗失效等负面因素出现，额外 20% 的供应就会有颇大压力。

这 20% 的额外供应，若是 1,000 万以下的物业，因需求强大，消化问题也相当容易；反之，若是属 2,000 至 5,000 万的中价物业，因首期要求高，需求已经长期积弱，发展商一手也有大量存货。若要急售套现移民，唯有割价，笔者就不甚乐观，对市场的冲击，就会明显加大！

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本文发布时，刚好是农历年三十了。牛年转眼又到，笔者提早向各位读者拜个早年：祝愿牛年疫情早退，各位都身体健康，生活重回正轨，投资得心应手。

回说上星期笔者提到股市出现“散户大战巨人”的Gamestop大挟仓事件。再过了一星期， Gamestop上周五收市价已经跌至63.77美元，比最高峰483美元只馀下13.2%。在高位即跌了86.8%，不少评论也怀疑今次实情是大户对撼，只是不少大户化身为散户，令事件更浪漫，也吸引了不少散户参与，结果一旦收手不及，相信不少散户也已招致损失！

至於楼市，似乎并没有受到股市的大上大落所影响。往年一旦踏入春节假期前後，一方面大批港人出外渡假，同时，留港人士也要准备过年的聚会、购买年货、布置家居等等因素影响，所以看房活动难免受到影响。

但今年明显不同，疫情令绝大部份港人留港消费，看房活动及成交宗数也没有减缓下来。据报道，上周末十大成交屋苑二手成交也达20宗左右。

连一手发展商也极少在春节时开售新盘，今年却又破例，差不多每个周末都有新盘开售。上周末更有四个盘同时发售。周日华懋集团在观塘安达臣道全新项目 – 安峯，以呎价港币2.03万元开价，并预计在20号（年初九）进行首轮销售。笔者估计其他发展商也会提早开售新盘或重售货尾，争取春节的旺期，楼市在一手及二手都热闹的情况下，小阳春已经提早来临，可谓所言非虚。问题是此情况，会否长期延续，甚至会否达至价量齐升？施永青先生扬言料今年楼价升幅15%。

笔者倾向比较保守。在疫情下，不少行业生意受到严重打击，失业率也会继续上升。只要疫情一天不去，全球经济仍在困难之中。而且，中国香港的物业销情仍只集中在1,000 万或以下的物业。楼价一旦超过1,500万，销售绝不容易。加上，移民人数肯定上升，当中又有不少会沽售物业套现，承接力很关键。所以，笔者不敢看楼市看到太好。15%升幅，似乎过份乐观。

如果疫苗能顺利接种及有效，经济在下年会有望复苏，楼价升5%，可能是较务实的估计！

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尽管日本近期的新冠疫情感染人数出现减少的趋势，但为了确保病床的使用率等指标，首相菅义伟仍然表示，已发布采取特别措施法的“紧急事态”宣言的11个都府县中，仅栃木县将按原期限於2月7日解除，其他10个都府县将延长至3月7日。

菅义伟表示：“疫情有所改善的都府县，不会等到3月7日就将依次解除宣言。”继续维持宣言的10个都府县，包括首都圈埼玉、千叶、东京、神奈川4都县，东海的岐阜、爱知2县，关西的京都、大阪、兵库3府县，以及福冈。

政府的旅游支援项目“Go To Travel”也将继续暂停。

写字楼空置率稍升

受新冠疫情的影响，日本的写字楼空置率在2020年的第四季度继续出现上升，而租金也同时下降。

日本甲级写字楼平均租金
东京、大阪和名古屋

东京在第四季度出现了部分取消和缩小规模的现象，虽然因一些公司合并和房屋重建而填补了些许空缺，但市场总体仍显低迷。全等级写字楼的空置率环比上升0.6个点至1.5％，为连续第三个季度的上升，其中甲级写字楼的空置率为1.2％，是连续第二个季度上升。东京全等级写字楼的租金环比下降1.7％，而甲级写字楼租金环比下降2.7％。

大阪的写字楼市场，同样出现了由於疫情削减成本，而导致合并办公地点或压缩单位面积的现象，全等级写字楼的租金出现7年来的首次下降，其中甲级写字楼租金在第三季度有所恢复後，再次在第四季度出现0.2%的环比下降。全等级写字楼的空置率环比上升0.3个点至1.5％，甲级写字楼空置率环比增长0.4个点至1%，为连续第二个季度上升。疫情的控制情况，以及经济的复苏进程，将是写字楼市场转暖的关键。

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