Category: Special Investment Column

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2020希腊将会发生什么？｜居外专栏

2019年，希腊的房子，尤其是雅典内城附近的严重供不应求。希腊房产被疯狂追捧的直接原因是：

希腊购房移民项目（黄金签证），只要花25万欧元，不仅能够获得永久产权的房子，还能全家移民欧洲；而终极原因则是希腊整体经济回暖势头汹涌，投资潜力彰显，从而吸引了全球投资者蜂拥而至。

佐证之一是，2019年雅典证券交易所对市值评估从年初至今已上涨了43.91％，使其成为2019年前十个月全球证券交易所表现最好的股票之一。

2019年如此积极的经济状况，也离不开希腊政府在各个领域发布的惠及国家与投资者的政策和项目；2020年的希腊经济发展，也将基于这一基础，更广泛地吸引外来投资者、造福国家建设与发展，延续过去一年的良好态势。

2019年希腊到底有哪些值得称道的政策和项目？

数亿欧元基础设施投资计划

希腊最大的银行比雷埃夫斯银行将支持由希腊发展与投资部和欧洲投资银行共同制定的6.5亿欧元（约合7.16亿美元）基础设施投资计划。

基金将被用于支持对希腊各项目的投资，包括新的清洁能源项目，提高公共和私人建筑的能源效率，还包括工业园区，教育和文化设施，建筑以及酒店和旅游设施（包括温泉，码头和会议中心）的扩展，升级或翻新等。

世界上最大商业综合体之一

雅典前国际机场埃利尼克将被希腊政府打造成东欧和东南地中海最大的商业综合体，也将是世界上最大的商业综合体之一。希腊政府宣布将于2019年年末收到3亿欧元的押金，用于启动这个耗资80亿欧元的项目，其首批工程将于2020年初开始。

项目目标是将埃利尼克发展成一个多功能枢纽商业中心，包含大都会公园、商店、办公室、体育和会议设施、豪华酒店、主题公园、博物馆、购物中心、文化场所、保健中心、教育及研究设施和码头。

希腊政府发展部长Adonis Georgiadis强调“埃利尼克”将成为希腊发展成熟稳定的象征，对希腊的经济产生重大推动作用。

移民申请获批人数再创新高

希腊移民局官方数据显示，截止到12月，希腊黄金签证累计批准6044位投资者，累计向17767位申请人（投资者及其附属家庭成员）发放永居许可，获批人数再创新高。

在希腊黄金签证投资来源国榜单中，来自中国的投资者高居榜首。2013年（该计划希腊起始之年）至今，希腊累积向中国投资者签发“黄金签证”4129张，并向12318位中国申请人发放永居许可，占申请总数近七成，位列第一。

仅9月底到12月初，希腊向非欧盟投资者及其家属发放的742份“黄金签证”中， 就有665份来自中国家庭。

根据希腊企业协会（Enterprise Greece）发布的最新数据，中国投资者在希腊黄金签证计划上的投资总额已超过10亿欧元。

目前距今年完结仅剩一个月时间，希腊黄金签证申请量已同比2018年全年上涨11％，如果月申请量能够维持稳定的话，那么2019年将创造历史，以同比暴增21%的申请记录完美收官。

2018年，希腊黄金签证批准了1,795名主要申请者，数量登顶欧洲黄金签证榜单，成为欧洲最受欢迎的黄金签证项目，葡萄牙则以1,409名主申请数量屈居第二。而以目前的数据预测，2019年希腊将比葡萄牙高出40%的申请量再次成为欧洲最受欢迎黄金签证国，称霸投资移民届。

希腊房产涨势惊人

根据普华永道（PWC）发布的《2019年欧洲房地产新趋势》报告预测，雅典2019年房屋租金和房价涨幅在欧洲30个大中城市中排名第5位。如果具体到雅典某些热点区域，租金和房价涨幅将更加惊人。

关于投资具体区域，雅典的比雷埃夫斯港是中国向欧洲出口的主要门户，近来已有大量中国人在比雷埃夫斯地区投资房产。

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多项税改方案组合出击

希腊新领导人米佐塔基斯自当选新任总理后，宣布了多项税务改革方案，重点实现对希腊中产阶级的支持并降低企业税率负担。

  • 个人年收入税率从目前的22%-45%降低到9%-40%；
  • 免税门槛保持在8636欧元；
  • 营业利润税率由目前的28%，在2020年下降到24%，到2021年进一步下降到20%；
  • 暂停征收建筑业增值税三年；
  • 从2020年起，减免房产业主20%的房产持有税；
  • 到2021年，再次减免10%的房产持有税；
  • 对翻新或升级建筑物支出费用、最高1.6万欧元给予40%税务折扣等。

此外，希腊财政部11月25日宣布，希腊已经向国际货币基金组织（IMF）提前偿还27亿欧元贷款。通过这一行为，希腊国家信誉得以加强，借贷成本降低，公共债务的可持续性都得到改善，国际市场对希腊的信心进一步增强。

 

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仰光豪宅回报高 制度缺陷阻投资｜居外专栏

缅甸自从成为英国殖民地之后，经济曾经有一段光辉历史，尤其是仰光，更是当时东南亚的大都会，在1877 年已经建成第一条铁路；香港的首条铁路也在 1911 年才建成，时间上还早了 34 年。但随着独立后，军政府实行锁国，全面国有化。加上管治不当、贪污腐败，令经济严重受创。商业萧条，令缅甸在 80 年后期开始已成为全球最贫困的国家之一。 在 2003 年国民平均 GDP 只有 180 美元。全国只有 15% 的人口有电力供应。每 200 人才有一部电话。大部分农村地区都缺水、缺电。

但自从 2010 年民主政府成立，经济开始改善，外来投资也大幅提升。由 2010 年的 300 万美元提升至 2011 年的 20 亿美元。昂山素姬执政后，人民的生活开始大幅改善。全民有免费医疗保障，汽油不再需要排队配给。超过 50% 人口有电力供应，人均 GDP 超过 1,300 美元。 4G电话网络成功覆盖大部门地区，收费便宜，人人都可负担。

随着外资涌入，由于管理人员多数从外地输入，也带动了在豪华住宅的需求。笔者在仰光一条大街，发现一个豪宅项目在兴建，设计时尚、环境又优美！在当地鹤立鸡群，明显会成为新的地标。

顺道前往售楼处了解，原来发展商是香港人，负责销售的经理也是来自香港，怪不得设计可以达到世界级水平。而且销售情况相当理想，第一期已经全部沽清。这样高档物业以往甚少供应，除了受到本地有钱人的喜爱外，也不愁租客。因为不少外国公司高级职员租用的服务式住宅，当今租金达到每月 3,000 美元起。以一个 1,000 呎售 30 万美元的单位计，租金回报可达 12% 。

当然随着这类高档住宅愈来愈多落成，租金能否维持确是未知数，但对投资缅甸物业的最大阻力，反而是二手转让制度的缺陷。

这里基本上，没有完善及透明的登记业权制度。业主的身分难以确认、欠款多少又不知道，更要命的是缺少专业律师及中介人，楼款无法安全托管，令二手交易非常困难，市场也难以顺利运作。对于敢于冒险的投资者来说，也不失为一个高风险、高回报的市场。

 

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澳洲移民局对188C签证再度审核，绿卡捷径即将关门？｜居外专栏

与大多数发达国家一样，澳大利亚为吸引更多的投资资金，也有为高净值人群量身定做的重大投资者签证SIV 。与美国，加拿大的同类型签证比，澳洲的SIV签证更“年轻”，门槛也更高，自推出的7年以来，SIV也饱受争议，历经了几番审视。而最近移民局的一封公开信，又一次将它推上了风口浪尖……

富豪最爱的移民快速通道

我们都知道，目前的商业创新和投资签证（188类别）分三类，包括：

  • A类商业创新签证，要求申请者持有运营一家澳洲公司；
  • B类投资签证，要求申请者投资至少150万澳元并持有至少4年；
  • C类重大投资者签证，要求投资者投资至少500万澳元并持有至少4年。

SIV签证虽然对投资额度要求较高，但其无需接受商业移民甄选系统的打分，也没有年龄、学历、过往背景和英语水平方面的审核；并且，SIV签证持有者只需每年在澳居住40天即可申请永居。因此，可以说SIV为一部分人群提供了一条获得澳洲绿卡的捷径。

Moelis Australia资产管理公司总经理Andrew Martin表示，澳洲的SIV签证自2012年启动以来，吸引直接投资超过110亿澳元：“这是一个巨大的成功，据估计SIV投资者的后续投资是强制性500万澳元的4到5倍。”

自2012年以来，接近9成的签证获批人是中国大陆人士，中国香港（3.2%），马来西亚（1.5%），南非（1.3%）和越南（0.9%）分列二到四名。

尽管在2015年，这一项目已经经历了微调，政府有意将投资者引向风险投资和新兴公司，避开房产业，但申请人的热情丝毫不减。

根据今年2月公布的官方数据，相对2012-2015三年共900个SIV获批，2017-18财年SIV获批数接近600份，2018-19财年获批数也大致相同。截至到2019年1月31日，已有大约700人正是通过SIV项目拿到永居签证，而他们中的大多数仍在澳洲继续投资。

存废之争

虽然SIV项目经历了重大改革，但是社会上很多人还是呼吁取消SIV。澳洲生产力委员会2016年在一份名为Migrant Intakeinto Australia的调查报告中建议取消这个签证（包括1500万投资的PIV），因为它存在很多漏洞和隐患，包括不仅限于：

  1. 澳洲房地产市场被严重扭曲；
  2. 对年龄和英语水平不设限，可能造成一部分人很难融入到当地社区当中，进而带来一些社会问题；
  3. 早期签证持有者利用一些大银行的回贷安排来投资盈利，违背了设立此类签证的初衷；
  4. 洗钱等违法活动提供了温床。

在这样的漏洞下，这类移民者通过拿到了永居却并没有给澳洲带来实质性的经济贡献。因此，堪培拉的国会中也有许多反对声音。移民部长David Coleman多次表示，对商业投资者项目（主要是SIV）需要再审查。

移民局：向“更划算的交易”迈进

近日，澳洲移民局在最新一期的新闻发布中，正式表示将对澳洲商业移民大类下的188B投资者类别和188C重大投资者类别进行重新评估和审核。现阶段政府已向各相关机构，基金公司等发送修改意见征集函，公开咨询的时段将一直持续至2020年2月14日。

虽然签证改革的具体方案和实施时间点还未出炉，但结合多方观点，可以预计以下的政策发展方向：

1、增加年龄限制

政府一旦对188C签证施以年龄限制，许多超龄申请人移民澳洲的途径将愈发收窄。

2、提高投资额度

投资额度或将从现下的188B签证150万澳元，188C签证500万澳元继续提升，这对申请人的资金量是个不小的考验。

3、提高风险投资比例

当下188B签证后端的150万澳币投资款项全部用于购买低风险稳收益的州债国债，而188C项目也有60%的投资款被注入到业绩优良的澳股蓝筹股中，政府认为这样的模式对澳洲经济产生的直接正向效益不够。

4、增加居住要求

增加申请人在澳洲居住时间，也就是增加了消费，是对经济最直接的贡献

 

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加拿大移民人口迎来50年来最大增长！｜居外专栏

加拿大统计局报告显示，截至2019年10月1日，加国人口总数已达到37,797,496人，比7月增加了208,234人。这是加国首次出现超过20万人的季度增幅。统计局指出，过往从未见过如此大的季度人口增幅。

据《加拿大移民通讯》（CIC News）报道，2019年第三季增加的208,234人中，超过八成的增幅来自移民。数据显示：在第三季抵达加拿大的永久及非永久移民，占总人口增幅的83.4%。

全面开花的各移民省份

具体到各省份，在2019年第三季度皆呈现出一片井喷态势：阿尔伯塔省新增2,285人（录得4年以来最大升幅）；安大略省新增2,959人；纽宾士域省具体人数还有待统计。回顾2018年，该省共吸引移民4,609名，为1946年以来该省移民的最高记录，今年还将再创新高（今年4-9月已增长了6,134人）。

见微知著。纽宾士域省堪称2019年加拿大移民人口增长之缩影。须知，六年前，该省全年仅接收2,023名移民；二十年前，这一项数据仅为662。

这说明了什么？人口增幅略低于全加平均水平的纽宾士域省已然如此“大跃进”，更遑论加拿大整体增幅！

新部长和他的重磅计划

2019年10月，加拿大总理小特鲁多开启了他的第二个任期，多名内阁部长第一时间被替换，其中包括联邦移民部长，新任部长Marco Mendicino，接替了自2017年起担任该职位的Ahmed Hussen。对于国际移民来说，此人无疑是一大福星。

上任之初，意大利移民后裔Mendicino便接到总理授权，列出了重磅移民计划！包括：2020年-2022年间，扩大移民接收人数，要增收100万新移民，并创建新的城市提名（MNP- Municipal Nominee Program市政提名移民）计划，且全部取消入籍费。

这意味着，加拿大2020年移民配额将增至34.1万人，2021年35万人，2022年36万人；同时，各省和地区政府将提供高质量的移民定居服务，以确保新移民快速融入当地生活。

在帮助新移民融入方面，加拿大是传统移民国家中投入资金量最大的。每月高达15亿加币。未来加拿大将帮助那些新移民融入到选定他们移民的地区中去，不仅局限在大城市。

2020年加拿大移民风向标

据了解，未来加拿大重点移民政策趋势如下：

一：新增市政提名项目MNP。为了践行自由党的选举承诺，解决移民人员分配地区不平衡的问题，MNP旨在鼓励新移民定居大城市以外的地区，该项目将以小城市为核心，让它们有更多的自主权利去吸引移民投资、帮助当地的经济发展。

二：增补AIPP大西洋试点移民计划为永久移民项目。在两年试运行中，该项目为大西洋四省的经济注入了充分的活力，证明了该项目的成功。未来AIPP的移民配额将增加到最多每年5000人！

三：免除申请入籍的费用。为了提高永久居民转换为加拿大国籍的比例，联邦政府将免除入籍申请费！

四：倚重偏远和北部地区移民试点计划（Rural and Northern Immigration Pilot, 以下简称RNIP）。为了促进偏远地区、以及乡村地区的发展，加拿大移民部将鼓励更多小城镇吸引移民定居，RNIP将成为2020年的拳头项目。

移民人数的创纪录增加，2019年加拿大积极的移民政策功不可没；而即将新开的项目、重点发展的项目、以及愈加开放的政策，也使得2020年成为国际移民者值得期待的一年！

 

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香港来年经济或衰退 刚性需求楼市稳｜居外专栏

圣诞节又到了，2019 年即将结束。展望 2020 年影响楼市的因素，最关键的中美贸易谈判终于在上周才达成初步协议。虽然比笔者预期中迟，但中美之间，谈谈打打，大家都不会全面闹翻；也很难全面合作，这一情形相信会在2020年继续。

中美关系时好时坏，都对楼市带来一点波动。但根据中国海关发备布的资料，至 11月，中国货物贸易进出口总值 28.5 万亿人民币，出口 15.55 万亿元，增长 4.5%、入口 12.95 万亿。跟去年持平贸易顺差 2.6 万亿元，扩大 35% 。当中，美国占的份额因关税当然减少了，但中国对欧盟、东盟及“一带一路”沿线各国的出口增加了。不但弥补了美国贸易减少的缺口，还增加了 4.5% 。

中国正不断调节对美国市场的倚赖，也证明中国货品在美国以外市场也有足够的竞争能力。中国自然有足够谈判实力跟美国在 2020 年继续周旋，破局的机会不大，加上美国大选年，特朗普有十分大的动力跟中国谈判成功，以增加其当选的力量。笔者估计第二阶段中美贸易谈判也是乐观的。至于美国以至香港的利率，也会保持稳定，最多或会减息一次，大选年加息的机会相信很低了。

社会不安是香港楼市困扰的因素之一。特区政府不断强调 2020 年，香港经济会负增长，失业率会大幅攀升，零售、餐饮和旅游等行业会首当其冲。此外，资金会否外流也会影响买家的心态。笔者估计一般投资市场如商铺、写字楼及工商物业，难免有大幅度的调整，估计在 30% 左右。但住宅受刚性需求影响，尤其是1,000万元以下物业，首期也因按揭保险放宽大减的条件下，下跌的幅度有限，估计在 5% 以内， 2,000 万元以上；影响幅度较大，估计跌幅在 10% 以内。

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但大家不要忘记，新增土地供应有限，过去两年的动土数字也大幅回落至 10,000 伙以下。新供应在 2021 年开始又再断层，未来楼市不宜过份悲观！

 

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Royal LePage：加拿大明年房价预计上涨3.2%（下）｜居外专栏

根据加拿大最大的地产经纪公司Royal LePage对市场的调查及研判，在2020年，加拿大的房屋价格预计将健康上涨，而公寓和独立屋的涨幅总体将保持在个位数，各类型住宅的中间价总体将上升3.2%，达到$669,800。而公寓和双层独立屋的中间价格，将分别上涨3.6%和3.1%，达到$506,100 和$785,400。这一统计数据的提供者，是处于加拿大房屋估价行业领导地位的公司RPS Real Property Solutions，同时它也是Royal LePage的姊妹公司。这些数据同时涵盖了新建房屋和二手房。

上期文章讲讨论市场趋势，本期着重对各个地区进行分析。

报告亮点：

  • 在大多伦多地区，预计房屋供应不足的状况将推高2020年的房屋价格
  • 在几大城市中，大蒙特利尔地区预计在2020年房屋升值速度最高
  • 大温哥华地区的房价预计将在2020年趋于稳定
  • 渥太华各类别房屋的总体均价，预测将在2020年突破50万大关

各区域预计升值情况

预计到2020年，大多伦多地区两层独立式住宅的中间价格将同比上涨4.5%，达到$1,027,200。与此同时，公寓的中间价格预计将上涨6.0%，至$600,000。

而在大温哥华地区，房价在经历了2019年的下跌后，预计将在2020年保持平稳。预计该地区房价将上涨1.5%，至每套$1,125,200。总的来说，卑诗省的房地产市场前景是积极的。该省的经济指标仍然乐观，大多数预测者预计BC省明年的经济增长将高于全国平均水平。


大蒙特利尔地区和渥太华地区的房价预计将分别上涨5.5%和4.5%，分别达到$457,900和$516,200。在几个主要市场中，大蒙特利尔地区的房价预计上涨幅度最高。这两个地区的房价增长都源于健康的经济、良好的就业、可负担的房地产，以及强劲的消费者信心。

卡尔加里和埃德蒙顿的房价预计将在2020年小幅上涨。自2019年底开始，这两区的房价在环比季度上的表现，开始保持稳定。

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部分区域详细数据

大多伦多地区

供应不足和人口增长说造成的市场紧张状况，持续影响着多伦多市区和周边地区的房价。预计到2020年，大多伦多地区的房屋总价将同比上涨4.75%，达到$883,700。一套共管公寓的中间价格预计将同比上涨6.0%，至$600,000，而一套两层独立式住宅的中位价格预计将同比上涨4.5%，至明年底，将涨至$1,027,200。

在对大多伦多房地产市场进行分析后，Royal LePage首席运营官Kevin Somers指出：“目前库存处于极低水平，在没有新供应的情况下，我们有可能在短期内看到价格重新加速上涨。列治文山和万锦等地区受近期市场回调影响最为严重，但目前已经显示出复苏的迹象，而靠近市中心的地区则在进入2020年之前就显示出明显的增长势头。”

Kevin Somers补充说，虽然许多年轻家庭正在逐渐搬出他们的共管公寓，但搬进更大的房子并不是很多人都能负担得起的。政府对首次购房者的股利政策，可能会使这部分买家受益，尤其是在那些大都市地区。但如果买家是想换一套房子一共全家人居住，那这项政策对他们是没什么帮助的。除非自由党修改他们提出的竞选纲领，将符合资格的购买门槛提高至$800,000。

大蒙特利尔地区

受到一系列健康经济指标的支持，大蒙特利尔地区的房地产市场也呈现出了积极健康的增长。目前的蒙特利尔，有着一个强劲的就业市场，一个稳定的低利率环境，并且在未来一年，蒙特利尔和整个魁北克经济下滑的可能性都很小。

Royal LePage预测，到2020年底，大蒙特利尔地区的房屋总体价格将同比上涨5.5%，达到$457,900，与2019年的升值速度相当。同期，一幢两层独立住宅的中间价格预计将较去年同期上涨6.0%，至$581,300，而一幢公寓的中间价格预计将上涨5.0%，至$355,100。按照这个速度，大蒙特利尔地区房地产价格涨幅市将连续第四年超过4%。

Royal LePage表示：“蒙特利尔的房地产市场没有任何放缓的迹象，强劲的需求会继续对卖家有利，随着库存的减少，整个地区的房屋价格也会水涨船高。过去三年我们一直目睹的卖方市场现在已经成为常态，不会有任何变化。预计到2020年，销量和价格都将加速上涨。”

大温哥华地区

在大温哥华地区，2020年的房屋价格预计将总体上涨1.5%，达到$1,125,200。预计一套标准两层住宅的中位数价格将同比上涨1.25%，至$1,460,700。同时，一套公寓的中位数价格将上涨3.0%，至$666,900。

Royal LePage表示：“今年秋天温哥华的销售有了明显的增长，市场有了发展的势头。过去18个月持观望态度的买家正在重返市场。他们相信价格下跌已趋于平稳，并可能开始加剧反弹。我们看到在一些对房屋需求较高的地区，已经有多个高质量的房源上市。尽管没有达到2016年那种火热的程度。按照目前的销售速度，到2020年，库存将非常低，这将给价格带来上行压力。”

目前，温哥华不同地区的情况不尽相同，但东温哥华，是比较明显的卖方市场。而且大温哥华地区的失业率很低，西海岸的经济表现良好，借贷成本仍然很低，这将促使更多的买家来到这一市场。

渥太华地区

在渥太华，房屋总体价格预计将同比上涨4.5%，达到$516,200，突破50万的大关。在同一时期，一套共管公寓的平均价格预计将同比上涨3.5%，至$341,300。而两层独立式住宅的中位数价格预计将同比上涨5.0%，至$547,600。目前联邦政府保持一个稳定的状态，并且渥太华在高科技领域的持续增长都将继续有利于当地的房地产市场。

Royal LePage评价渥太华，称其仍然是一个可令市民负担得起房屋的城市，也有很棒的工作机会。目前市场上紧张，可供出租的房屋很少，这给整个房地产市场带来了压力。目前，在渥太华，30万至50万的住宅很受欢迎，预计这种趋势将持续到新年。

如果没有更多的新房供应，可以预期，渥太华的房价将继续以5%左右的速度上涨。就在几年前，联邦政府的首次购房者激励计划还会让更多人受益。而到2020年，一套普通住宅的售价将超过50万美元，这是该计划的上限。

 

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Royal LePage：加拿大明年房价预计上涨3.2%（上）｜居外专栏

根据加拿大最大的地产经纪公司Royal LePage对市场的调查及研判，在2020年，加拿大的房屋价格预计将健康上涨，而公寓和独立屋的涨幅总体将保持在个位数，各类型住宅的中间价总体将上升3.2%，达到$669,800。而公寓和双层独立屋的中间价格，将分别上涨3.6%和3.1%，达到$506,100和$785,400。这一统计数据的提供者，是处于加拿大房屋估价行业领导地位的公司RPS Real Property Solutions，同时它也是Royal LePage的姊妹公司。这些数据同时涵盖了新建房屋和二手房。

本期文章讲讨论市场趋势，下期着重对各个地区进行分析。

报告亮点：

  • 在大多伦多地区，预计房屋供应不足的状况将推高2020年的房屋价格
  • 在几大城市中，大蒙特利尔地区预计在2020年房屋升值速度最高
  • 大温哥华地区的房价预计将在2020年趋于稳定
  • 渥太华各类别房屋的总体均价，预测将在2020年突破50万大关

市场需求，促使房价上涨

加拿大房地产市场在2020年的积极前景，是基于健康的买家需求。从2018年1月开始，部分潜在买家由于当时新推出的抵押贷款压力测试，而暂停购房。直到2019年下半年，这批买家重新回归市场，推动了市场的竞争和需求。

市场需求的另一个重要驱动力是加拿大健康的移民率。根据Royal LePage在2019年10月发布的针对新住民的调查报告，在未来五年内，加拿大的新住民的购房量预计将占到整个市场的五分之一。并且86%的新住民对加拿大的房地产有信心，75%的新住民带着储蓄来购买房子。

Royal LePage的总裁Phil Soper 表示：“我们对2020年的全国房价的预测，是基于加拿大持续健康的经济状况。矛盾的是，经济增长放缓可能导致我们上调对房地产市场的前景预测。虽然一个月的数据并不代表趋势，但11月令人意外的就业疲弱，可能会促使加拿大央行选择和美联储一样的降息举措。”

“降息通常会刺激新的住房需求。同时，降息也将意味着，在就业状况依然良好的地区，物价将面临进一步上涨的压力。而加拿大大部分地区的就业状况确实都还不错。因此，对于大多数加拿大人来说，想要房价走低或保持不变，已经变得越来越不可能了。”

千禧一代从公寓转向独立屋

随着千禧一代的到来，加拿大大部分地区的主流需求正从共管公寓转向独立式住宅。年龄在26岁至32岁之间的年轻人是这一消费群体中的主力，他们在成家并有了孩子后，倾向于购买独立屋来自住。

近年来，共管公寓原本较高的升值幅度有所下降，这反映出千禧一代正将目标转向独立屋市场。预计这将重振郊区的销售活动。

比较2019年底和2014年全国共管公寓的中间价格，其价格上涨了48%。而如今，这一群体更倾向于寻找空间更大，并且带着花园后院的房屋。由此产生的需求将给独立式住宅带来价格上涨的压力。然而，在购买力限制住房类型选择的地区，共管公寓仍将供不应求。

Royal LePage分析称：“年龄最大的千禧一代已经30岁了。这一群体的消费已经连续十年改变着加拿大的房地产市场，给我们的公寓房库存带来了更多的关注，也造成了价格上涨的压力。如今的千禧一代有了自己的家庭，带着孩子，养着宠物，而且还把目光投向他们父母一辈梦寐以求的郊区。我们预计，随着人们重新燃起对独立式住宅的兴趣，共管公寓市场此前不断攀升的涨势即将结束。”

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延伸阅读：【Royal LePage：加拿大明年房价预计上涨3.2%（下）】

 

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投资与移民领域的“诺贝尔”奖再次花落加拿大｜居外专栏

11月28日CIC News网报道，在2019年Anholt-Ipsos国家品牌指数（NBI）全球排名中，加拿大的总排名，由去年的第5名晋升至第3名，仅次于德国与法国；在投资和移民方面，加拿大连续两年蝉联第一。对于想要移民加拿大的人们来说，无疑是莫大的鼓舞。

国家品牌指数：移民者最信赖的参考指标

一直以来，全球前四大市场研究公司之一的安赫尔特·捷孚凯每年发布的“国家品牌指数”（Anholt-GfK Nation Brands Index -NBI），是移民者选择移居国家的重要参考指标。

该指数来自于对各个国家与地区的政治、文化、商业、旅游吸引力、吸引移民/投资的能力及人口的竞争力与友好度等多个方面的专业评估，其公信力在业界备受认可，堪称投资与移民领域的“诺贝尔奖”。

资料显示，Anholt-Ipsos的NBI涉及出口、文化、旅游、移民和投资、人员、治理六个方面。此次共收集了2035份来自20个国家、18岁以上成年人的在线访谈，基于这些访谈对50个国家进行了排名。

这一次，加拿大在其中三个方面（人员、治理、移民和投资）排名第一；这一次，也是加拿大连续2年在投资和移民方面排名第一；同时，加拿大也是前五名中唯一一个在治理、文化和旅游方面提高了名次的国家。

首席研究员瓦迪姆.沃洛斯(Vadim Volos)认为：“移民和投资指数旨在评估一个国家吸引人才和资本的能力，其排名不仅取决于人们是否会考虑在该国学习、工作或生活，还取决于人们对该国经济繁荣、机会均等的看法，以及最终该国是否被认为拥有高品质的生活环境。”

NBI不仅公布了国家排名，研究的参与者还被要求给出50个国家的“性格特征”。对于加拿大的“个性”，受访者给出了以下答案：

值得信赖30%；慷慨19%；友好39%；幸福29%

关于国家“个性”，沃洛斯的研究团队向公众声明：“一个国家的品牌(或声誉)不是一夜之间建立起来的，一个国家在整体排名中，如果形象不一致，很少能进入前五名的。”

桃李不言，下自成蹊。一个国家的形象是日积月累的，并非单纯依靠媒体对外宣传。以加拿大为例，良好的国际形象，是建立在国民生活幸福安定的基础之上的。

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加拿大：横扫各类全球排行榜

在各类全球评选中，加拿大可以说是“熟面孔”了。今年夏天，《美国新闻和世界报道》（U.S.News & World Report）公布的2019年全球最佳国家（Best Countries）排名中，加拿大同样高居第三，仅次于瑞士和日本。

在分类排名中，加拿大更是不遑多让。下面是全球生活质量排名前十的国家：

少年强则国强。2019全球教育水平最佳国家榜单，对国家公共教育体系、教育质量和国家高校水平三方面指数进行了评估，加拿大跻身三甲。

全球最适合育儿的国家榜单是一项立足全球视角的调查、根据八项不同国家指数得分来进行排名。其中包括：国家人权关注、家庭友好、性别平等、幸福指数、收入平等、安全、发达的公共教育体系和医疗体系。

一个国家是否吸引居民来退休养老，由其生活成本、生活质量、文化普及度等方面因素决定。全球最适合舒适退休的国家榜单排名，综合了7项指标：负担得起、良好的税收环境、友好的居住环境、理想居住国、气候宜人、尊重产权、发达的医疗系统。

这些软实力，才是一个国家真正的“财富”——只有实实在在生活在这里的人才能感受得到。

 

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《2019美国门户开放报告》：中国留学人数增速放缓｜居外专栏

美国国际教育协会IIE（Institute of international education）发布了2019年度《门户开放报告》（《New Open Doors Data》），对2019年全美教育门户数据做了全面统计，本期文章将为大家对该报告做详细解读。

Open Doors是由美国教育和文化事务局支持、国际教育协会主办的一个综合信息平台。国际教育协会自1919年成立以来，每年11月份都会基于全美近3000所高校的调查结果，发布这份权威的留学生现状报告，包括：留美学生的生源地、财政来源、研究领域、主要学校、学术水平和人数的增长情况，还有国际学生对本国国民经济的影响等。

今年的报告显示，在2018到2019学年中，美国的国际学生人数创下历史新高，连续第四年超过100万国际学生。

中国仍第一生源国，但增幅持续放缓

数据显示，2018-2019学年，美国国际学生总数为1,095,299，人数再次创下历史新高，连续四年超过100万，但是增速明显下降，仅为0.05%为几十年来最低的增幅。相信这与特朗普上台以后的相关移民政策不无关系。

中国仍然是美国国际学生第一大生源国。2018~2019年间，中国大陆学生留学美国高校总数为369,548人，相比2017~2018年增长了1.7%，占国际学生总数的33.7%，连续10年成为最大国际生源国。但是同样留学生年增幅也是在放缓。

依据总统特朗普颁布的“买美国货、雇美国人”(“Buy American and Hire American”)的行政令，他不惜运用极其严酷的移民政策调控来抹杀非法移民，紧缩合法移民。

首当其冲受到影响的，就是想要通过美国的工作签证H-1B留美的中国留学生。对于他们而言，原本就难抽的H-1B签证，现在更是难上加难。

根据美国移民局最新公布2017财年度中国留学生的中签比例，仅为9.4%；而另外一个H-1B中签比例大户印度为75.6%，继续高居全球之首。

H-1B首次申请的拒签率达35%，H-1B续签申请的拒签率有10%，拒签率均达10年来最高。

中国留学生最受欢迎的专业？

在美国的中国留学生，有19.9%是学习数学和计算机科学的，18.9%是学习商学和管理学的，18%是学习工程学的。

热门专业仍为STEM！STEM是科学（Science），技术（Technology），工程（Engineering），数学（Mathematics）四门学科英文首字母的缩写。虽然热门专业的国际学生数量有所减少，但是保持住了“热门”的地位，选择学习工程学的同学有230,780人，降低0.8%，是美国国际学生总人数的21.1%。

中国留学生选择留学专业，一切只为了留下来！在特朗普紧缩的移民政策之下，将会对广大留学生特别是中国留学生有着诸多影响，STEM专业继续成为中国留学生的第一选择，不为别的，相较于一般专业，STEM专业可以获得3年的OPT，等于更多申请H-1B工作签证的机会，是广大留学生最为看重的原因之一。

 

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香港发展新界土地 适宜采取基建先行｜居外专栏

中国香港的房屋问题已经成为长期的深层社会矛盾。在香港，上车必须靠父母的话，便成为世袭制度，令社会阶层难以流动、民怨不断累积。

“明日大屿”

而造成香港房屋问题的一个深层次原因是土地供应不足。大屿山可以是未来土地供应的主要来源。

大屿山具备无可比拟的策略性地利，并有完善的航空、道路和铁路运输交通网络，向外连接到大湾区其他城市及世界各地，对内连系位于中环的现有核心商业区。在大屿山附近区域新增土地应付住屋和经济需求，有助达至更均衡的人口和就业空间布局。因应大屿山发展而建造的策略性交通设施，亦有助纾缓新界西北现时的交通压力，以及加强市区与新界之间的连系。为把握大屿山的策略性优势和机遇，行政长官在2018年施政报告中公布“明日大屿”愿景，以期为香港未来的可持续发展奠定稳固基础。

但目前看来，“明日大屿”排期上立法会要求拨款可能有困难，通过拨款又是难上加难。

土地共享计划

香港行政长官在《2018年施政报告》概述了“土地共享先导计划”（先导计划），旨在释放私人拥有的新界农地的发展潜力，以公私营合作模式作公营及私营房屋发展。

该原本计划可释放150公顷土地，应该在年中提交报告，但现在又延至2020年。长期供应似乎毫无头绪，至于中期供应则可从动工量估计。根据屋宇署资料，2018年全年动工量只有12,609伙，是2018年全年入伙量的六成。2019年头9个月也只有6,327伙动工，加上2019年头10个月只有8,007伙在等待批准预售。可以预见，私楼供应在2021年开始就出现断崖式下跌。

《土地收回条例》

刚刚公布的施政报告，提出通过《土地收回条例》来兴造公屋，即使成功收回新界土地，也会受制于基建限制。可以发展的地积比率有限，难于提供大量单位、填补不足！

该条例有超过100年历史，目的是为了便于收回须作公共用途的政府土地。因此，政府要运用条例收地，第一步是由规划署、房屋署或地政总署等相关的政府部门确立土地的公共用途，一般是公营房屋、基建或公共设施，过程包括咨询区议会，及城规程序。之后经过特首及行政会议同意，便会开始刊宪，期间收地公告的副本会交予土地的注册业主，给予1至3个月通知，并作出赔偿。最后土地业权就会复归政府所有，并由相关部门清场及发展。

就以新界北米埔自然湿地保育区（WCA）为例，此湿地面积有1,781公顷，属于保护地带，当然不能建屋。但包围WCA周边的湿地缓冲区（WBA）面积也达1,231公顷，这里申请建屋，难度极高。根据过往经验，即使获批，密度也会低于1，交通配套是其中一个死结。

其实，香港铁路北环线正好经过该区，可大大解决交通问题。但规划已近20年，一直只闻楼梯响，未见落实，相信是与估计乘客量不足有关。土地未能大规模发展因为无铁路，铁路未能落实因为无足够人口。这又是一个鸡蛋同鸡的问题。

香港的土地及居住问题，累积了20多年，政府要大刀阔斧式的改革才行。开发新界土地，宜采取基建先行方式，才能让土地发挥最大的功能，以便兴建更多房屋，让更多香港人安居乐业！

 

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

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