日本天皇搬新家,新住所比舊住所地價貴了一倍! | 居外專欄

早就投入到工作狀態的你可能覺得小長假已經是上個世紀的事情了,但是在日本,他們才剛結束新天皇即位“十連休”,今天是假期後的第一個工作日。

新皇即位,權力交接的一個重要步驟就是住所接替。新天皇一家將會從港區的赤阪禦用地搬進千代田區的皇居。皇居乃是天皇天後的住所,包括辦公所用的宮殿和日常生活起居的禦所。

但由於皇居的禦所正在進行改修,新天皇目前仍住在他之前所住的赤阪禦所,只是需要去皇居的宮殿工作。赤阪禦所位於皇居西邊1.5公裏的赤阪禦用地上,所以不能在家務工的新皇每天還要忍受1.5公裏的“通勤”路程,化身東京都一枚閃亮的“上班族”。

 

明仁天皇“退休後”就成為了上皇,住所也要與新天皇置換。目前上皇夫婦臨時居住在港區高輪的高輪皇族邸,等裝修結束之後再搬進新皇居住過的赤阪禦所,並改名為“仙洞禦所”。

舊住所

赤阪禦用地(あかさかごようち)

 01 多數皇室家族的共同居所

赤阪禦用地雖然占地面積只有皇居的一半,約51萬平方米,但卻是大多數皇室的棲居地。雖然是私宅不對外開放,但不妨礙我們管中窺豹,俯瞰一下府邸裏面的大致分布。

西邊是新天皇一家從以前到現在居住的赤阪東宮禦所,各親王的府邸(秋筱宮邸、三笠宮邸、高圓宮邸等)分布在東北和南邊。另外迎賓等用於外交方面的“迎賓館赤阪離宮”也在禦用地的西北一角。

 02 位置優越,身價顯貴

赤阪禦用地位於東京都富人聚集地——港區,有皇室坐鎮加成,地段更顯得尊貴了。

2019年4月公示的港區平均地價

即便如此,赤阪的房價也不是港區最貴的,很多位於赤阪的房子價格比港區平均房價要低。而且赤阪的平均地價也沒有超過港區總體平均地價。

2019年4月公示的赤阪平均地價

房地產市場總有起伏,但從2014年至今赤阪總平均地價一直穩步攀升,預計未來身價還會繼續上漲。

新住所

皇居(こうきょ)

 01 地處東京都心,生態環境“一騎絕塵”

皇居位於東京千代田區,總面積為115萬平方米,周圍被護城河環抱。皇居大部份地方是不對公眾開放的,只有東面的皇居東禦苑可開放供遊客參觀。皇居內部每年開放兩次,分別是天皇誕生日及新年(1月2日)。

皇居外苑二重橋

皇宮雖然位於市中心,但卻留下了豐富的自然風光。從俯瞰圖中也能感受到,在高樓林立的現代化都市中,皇室住宅區和普通人的住宅區別一眼就能瞥見。郁郁蔥蔥的樹木和圍繞四周的河水帶來了宜人的生態環境,不僅僅宜人,動物也生息其中。

有意思的是,在這裏生活了25年的明仁天皇,對同住一片天空下的生物有一定研究。他曾經在權威性報刊上發表過關於貍的生活習性的論文,對魚類的研究更甚,造詣頗深而且高產。從1963年起至今他在日本魚類學會學術雜誌上一共發表了29篇論文,尤其是在蝦虎魚方面可以稱得上是位權威專家。

論文題為long-term trends in food habits of the raccoon dog

要知道天皇平時也要處理一些公文物件,但照樣能抽出時間專註研究某個領域。所以主業就算是天皇也都在努力拓展副業搞生物研究,普通人還有什麽理由不努力?

 02 皇居的前世今生

皇居曾是封建德川幕府的權力所在地,占據了江戶城堡遺址。

江戶城

明治維新之後,明治天皇遷移到江戶城,並且改名為東京。自此江戶城定為天皇的居所,經過翻修整改才有了今天的皇居。

如今的皇居身處東京市中心的千代田區,是日本首屈一指的政治經濟的中樞自然也是身價不菲。千代田區平均地價位列東京23區的第二位,比港區高了近一倍。

2019年公示的東京地價排名前五區

不論是東京都心的皇居還是港區的赤阪禦用地,幽靜的自然環境也能造福附近居民。比如很多市民喜歡圍繞皇居周圍跑步,外圍路線環繞一圈的距離大概是5公裏,對於跑步新手來說也不吃力。而且全程沒有紅綠燈路口,跑步者能保持自己的節奏不被打斷。

 

“皇居跑步”被評為“最佳跑步體驗路線”,不僅能近距離感受到皇家貴氣,更重要的是樹木茂盛空氣清新,說不定還能一邊跑步一邊聽到不同鳥類昆蟲的鳴叫聲,給人一種“大隱隱於世”的心境。

來東京的朋友不妨親自體驗一下,還能收獲沿途的風景名勝,全身心地釋放自己的身體和各個感官。

如果你沒時間親自去體驗的話,可以考慮在皇居附近投資一套房產。

如果嫌千代田區房價太貴,可以考慮在港區投資一套房。

如果打算在港區投資,暖燈君正好在港區赤阪有一個店鋪,租金收入相當可觀。

日本置業權威/暖燈中國社長桂小科專欄全集

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為什麽是泰國 | 居外專欄

一說到泰國,人們總會聯想到零星地種著棕櫚樹,有藍色海水拍擊海岸,溫暖宜人的白色沙灘,還有炎熱的陽光,寺廟,笑容可掬的當地人,美味的食物,熱鬧的曼谷,種類豐富的野生動物和千姿百態的自然風光。這美好的一切以及相對低廉的生活成本使泰國2018年的遊客人數毫不意外地創下了新紀錄。

在過去5年裏,泰國的生活成本有所上升,雖然你仍然可以在郊區感受金錢的真正價值,但泰國一直在提高它的生活標準。憑借其領先的基礎設施開發項目以及在亞太區的中心位置,泰國在流入本國的外國直接投資方面依然保持著積極的表現。由於基礎設施的不斷發展,你在泰國無需接受他人指導就可以輕松適應環境,公共交通工具四通八達的泰國首都更是會讓你感覺十分自在。這樣的國家在整個亞太地區都是相當少見的。

曼谷都市地鐵圖

住宅業經歷了一場革命,這場革命不僅影響了資產類別的多樣性,也影響了住宅的戰略位置和建築結構。品牌住宅已經進入市場,使泰國變成了以生活方式為導向的投資熱點,並吸引了大量的富人。

是什麼讓更多投資者把目光轉向了泰國?

中國外來投資影響當地買家和房價之後,海外市場已經徹底地改變了他們的房產稅政策。為了防止當地市場出現大規模投機行為和難以控制的外國流入資金,許多政府已經執行了改革措施。這些改革使外國投資者從海外投資中獲益的難度有所提升,從而降低了當地資產的吸引力。然而,觀察一下泰國,你就會發現,這個高度依賴外國直接投資的國家依然是海外投資者首選的投資目的地之一。對於投資者而言,泰國在很多方面都擁有明顯的優勢,例如它位於亞太地區中心,而且可以提供前往該地區所有主要城市的直飛航班。泰國各地的房產稅和土地管理規定都是相互統一的,這使得投資者在不同的省份購置物業時無需再考慮這類問題。

房價租金比可視為投資回報率

房價租金比涉及多個變量,如估價過低/估價過高和估價差異。然而,這個比率是一個良好的指標,它可以用來表示泰國房地產相對於其他國外市場的直接投資回報率。下面的圖表表明了一個一目了然的事實:在目前的租金收入(收益)狀態下,賺回購買一處泰國房產的資金大約需要19年的時間。2017至2018年期間,以曼谷為主要代表的泰國房產平均租金收益率為4.5%–5%。曼谷的地理多樣性可能會影響吸收率和租賃價格。

圖2.多國首都城市的房價與租金比,它展示了投資者需要將房產出租多少年才能收回購房的資金 ——數據來源:DMRD研究(DMRD Research)/Numbeo.com

房價租金比(有收益的年份)

泰國永遠不會讓人意興索然,它的每個省份都有自己的魅力,房地產周期和定價結構。

我們重點介紹一下泰國遊客數量最多的城市:

  1. 曼谷

與沿海地區相比,曼谷周圍的遊客源源不斷,他們為房地產市場註入了活力。確實,在過去幾年內,房產供應量增加了。如果你仔細觀察房產供應的結構,你會發現一條規律:價格在11萬美元至17.5萬美元之間的一臥室戶型住宅格外多。單臥室戶型備受青睞的原因在於,其價格落入了大多數當地家庭都能接受的投資預算範圍內。

在中央商務區主要道路上的奢華物業開發項目方面,曼谷也位居地區前列。凱賓斯基和四季酒店等品牌都是該領域頗具知名度的開發商。在這些豪華房地產開發項目拔地而起的同時,泰國的社會經濟也得到了大力推動,從越來越多的米其林高級餐廳到豪華汽車,泰國正在變得日益繁華。

曼谷可以為每位投資者提供預算合適的資產。

  1. 芭堤雅

芭堤雅經歷了一段停滯期,目前尚未完全恢復。它之所以停滯不前是因為來自特定國家的遊客數量有所下降。芭堤雅通過引入更多的水上公園和優質酒店開發項目,充分利用了它以家庭為中心的形象。

盡管從表面上看,新航站21主題購物中心(Terminal 21 mall)和海濱長廊等基礎設施的改進工程取得了十分理想的效果,但住宅市場正在逐漸加快步伐。擁有海灘度假村風格外觀的住宅項目已不再是常規化的選擇,高層公寓開發項目的數量也在上升——這永久性地改變了芭堤雅的城市風貌。

  1. 普吉

具有較強消費能力的優質旅遊業已經讓普吉島成為了亞太地區具有強大推動力和重要地位的熱門目的地。酒店開發項目正以一種更加註重世代多樣性的遷就性方式逐年增加。

普吉島是世界著名的旅遊度假勝地。島上的熱帶氣候可確保全年溫度穩定,並與當地豐富的海岸線及海灘完美配合。郁郁蔥蔥的綠色熱帶植物背景覆蓋了構成島嶼內部的丘陵地形。消費力更強的優質旅遊

從該地區最初的海上貿易時期開始,海運業一直是普吉島的代名詞。普吉島周圍星羅棋布的小島為度假者和尋求刺激的遊客提供了尋幽探秘的絕佳場所。其中著名的島嶼包括詹姆斯龐德島(James Bond)和皮皮島(Koh Phi Phi),瑪雅灣(Maya Bay)更是遠近聞名。多個世界級的潛水地點可以向人們展示在安達曼海尋獲的各種海洋生物,包括海龜和鯨鯊。

廣闊的攀牙灣(Phang Nga Bay)擁有石灰巖喀斯特地貌和多個海洞,您可以租一艘船來輕松探索這些令人驚嘆的自然特色景觀。普吉島上有多種船型可選擇,從傳統長尾帆船到豪華摩托遊艇和超大遊艇,應有盡有。現代化的普吉島可為國際旅客和居民提供世界一流的便利設施網絡,包括購物中心、酒店、碼頭、海灘、景點、餐館和醫院。

水療和健康療養中心可提供全面健康的生活方式套餐,這類服務正逐漸成為先進日常生活的關鍵組成部分。普吉島上各處都高爾夫球場或進行其他休閑體育活動的場所。自行車和健身相關活動正變得越來越流行,多項國際賽事更是讓這些運動備受關註。

對普吉島來說,2019年將是非常令人興奮的一年——開發商已經著手建造擁有世界知名酒店管理協議的世界酒店品牌住宅了。敬請期待!

泰國的房地產市場的動力來源是什麼?

  • 世界銀行於2011年宣布,泰國現在應被視為中高收入國家。工資已普遍上漲,而從事專門化高收入職業的當地人也越來越多。
  • 與亞太地區的其他高收入國家相比,泰國的房地產依然具有較強的可負擔性。
  • 更多的購買力平價協議讓大型基礎設施得以改善,這將帶領泰國進入一個新的時代。EEC(東部經濟走廊)、中國“一帶一路”,林查班港(Laem Chabang Port)、數字公園(Digital Park)、高速鐵路……這些項目都會給泰國帶來新的機遇。
  • 請不要忘記,對於外國買家來說,泰國的公寓可以提供永久產權,而且新開發項目的交易成本幾乎為零。

     

    責編:Adam Chen

     

    泰國房地產公司執行總監Marciano Birjmohun專欄全集

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從商業視角展望2019加拿大房地產 — Daisy黃嵐獨家分析解讀CBRE報告 | 居外專欄

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伴隨著世邦魏理仕新壹年地產報告的發布,壹年壹度的商業地產展望解讀又和大家見面了。今天就讓Dasiy黃嵐結合自己的市場壹手經驗,仔細地幫您梳理解讀壹下,從以下的商業視角來展望2019加拿大房地產。
o 從指標看大勢
o 問題點和關註點
o 需求來源分析
o 需求基本面分析
o 展望
具體詳見視頻

 

 

 

責編:Adam Chen

 

律師出身,多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

columnist

 

 

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澳洲移民並不難,看看這些案例解析|居外專欄

澳洲,一直深受國人喜愛,並想方設法移民這裏,那麽辦理澳洲移民到底難不難?今天就為大家奉上幾組成功移澳的案例,其實並沒有想象中困難。

成功案例一 

辦理項目:188A商業創新居留簽證

9天獲州提名邀請 16個月簽證獲批 

客戶L先生從事鋼材生意,公司運作良好,企業規模較大,並在國內擁有一定數量的房產。在初步評估階段,我們發現L先生的EOI已超過了最低標準分數65分,個人資產部分L先生想以多處房產來作為證明,但個人房產部分相對復雜。

通過外聯專業律師團隊、顧問、文案及第三方房屋評估師的嚴格分析及篩選,選出了3處最合適的房產來作為個人資產滿足80萬澳幣的個人凈資產要求。

營業額方面,由於L先生從創業開始一直以43.5%的股份經營著鋼材公司,擔任公司的總經理管理公司的日常經營,公司在其管理下每年的營業額都達到了50萬澳幣,並且公司有著自己的商標,客戶最終申請非常的順利,簽證順利獲批。

  

申請時間軸:

2017.03.27 遞交州擔保和EOI;

2017.04.05 州提名獲邀

2018.04.26 收到補件通知

2018.06.11 收到體檢通知

2018.07.31 (免面試)簽證獲批

成功案例二 

辦理項目:188A商業創新居留簽證

作為一名旅遊公司的主理人,馬先生平時工作節奏很快導致留給家庭的時間很少,但孩子的哮喘越來越嚴重,為了能調整生活方式,以及給孩子提供一個緩解哮喘的生活環境,馬先生來到外聯咨詢移民事宜。

第一次面談時,考慮到孩子的健康因素,外聯的顧問首推了澳洲(全球空氣質量第一),馬先生也表示認可,在確定了目標國家後我們又進行了多次面談。

難點:幾次面談下來,我們發現馬先生所在公司財務管理比較混亂,在審計過程中問題較大。

解決方案:我們與馬先生及第三方審計師多次溝通,加上馬先生公司的財務人員配合也十分積極,雖然花費的時間和精力比較多,但終於理清了財務狀況,順利完成審計要求,成功獲得簽證。

辦理商業移民過程中會出現各種各樣的問題,像馬先生這樣審計過程中出現財務問題的其實不少,最重要的是一定要和移民專家以及資深獨立審計師說明真實情況,面對問題,同時也需要公司財務人員積極配合共同梳理數據,這樣才能順利通過審計流程,達到移民局的要求,最終成功獲得簽證。

 

申請時間軸:

2015.08.21 遞交州擔保和EOI

2015.09.18 州提名獲邀

2015.09.20 簽證遞交

2017.05.23 收到補件通知

2017.07.29 收到體檢通知

2017.09.04 (免面試)簽證獲批

成功案例三 

辦理項目:188C重大投資者居留簽證

S女士是一名自由投資者,一直以來通過購房進行投資。

首次面談時,S女士和顧問表達了兩點擔憂,一是沒有公司是否可以移民澳洲?二來是只想拿個身份,不想在澳洲常住。考慮到這兩點和S女士自身的情況,我們毫不猶豫地向S女士推薦了188C重大投資者移民。

重大投資者移民簽證申請的難點在於能夠合理解釋500萬澳幣投資資金的來源,我們向S女士了解了她的投資背景以及資金積累背景後,迅速確定了資金解釋的方案並且將案件難點如何去解決一步一步地與客戶詳解,客戶對外聯的專業度表示100%滿意又另外再推薦了一戶朋友辦理。

 

申請時間軸:

2017.03.15 遞交州批復

2017.03.22 州政府獲批

2018.04.06 遞交簽證申請

2018.06.26 收到補件通知

2018.09.07 簽證獲批

成功案例四 

辦理項目:132A商業天才移民

客戶劉先生在國內從事機械設備生產,資產雄厚、企業規模較大,各方條件均較為符合澳洲132A的營業額要求,所以首次面談時,我們就為劉先生推薦了132A快速拿永居的商業天才類簽證。

客戶的個人資產種類繁多,除了擁有房產,還有金融投資方面的獲利,以及公司每年的分紅。經過專業顧問的審核和整理,最終選定了兩處房產。因此,外聯澳洲項目專家針對劉先生的情況制定的申請方案,將劉先生所有優勢突出顯示,尤其是資產來源等方面,極盡全力讓簽證官看到劉先生的案子時能夠“眼前一亮,並神速獲批”。

最終,也正如我們所料,簽證官對於劉先生的案子非常滿意,最終僅用一年多一點的時間幫客戶獲得了一步到位永居身份,免面試、無補件獲批。

申請時間軸:

2014.03 遞交EOI

2014.04 新州擔保獲批

2014.06 獲移民局邀請函

2014.08 遞交移民申請

2015.03 收到體檢通知

2015.05 簽證獲批

外聯澳洲公司及下屬的律師團隊不僅有註冊牌照,移民投資經驗更是豐富:

➤集團國內專屬文案中心,連續多年辦理速度領先,4重材料審核制度。

➤直屬澳洲分公司,位於悉尼輻射全澳,提供安心的“管家”式後期登陸安家服務。

➤專職金牌專家團隊:澳洲持牌移民律師、持牌移民代理、持證翻譯、聯邦太平紳士、雅思培訓老師,讓你移民順暢、安家無憂。

➤與澳洲移民局和各州政府關系密切,及時獲取一手移民相關資訊。

 

外聯出國歐洲總監周婕專欄全集

Juwaicolumnist

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2019年東京都房地產均價最新版(城南) | 居外專欄

今天給大家介紹一下東京都23區城南的房地產均價。本次的調查是以公益財團法人不動產流通推進中心(REINS)登錄的情報數據為中心,由作者自己編輯制作的。房地產均價調查對象主要是以投資型的單身公寓為主。這次調查數據的采取樣本一共有1387個。雖然不能說一定準確,不過可以做一個參考使用應該是很好的。

東京都23區的城南地區有品川區,世田谷區,目黑區以及大田區。是一個很有人氣的住宅區域。

 

東京都的實力

東京是一個非常具有魅力的國際城市。據Global Power City Index(GPCI)2018年的報告當中,日本的東京是世界主要城市「綜合力」排名的第三位。「綜合力」是以經濟/研究·開發/文化·交流/居住/環境/交通等六大部門去評價的。

2018年世界城市綜合排名前十位

東京都23區城南

東京都由東京都區部(23區),多摩地域以及東京都島嶼部組成。人口總數超過1380萬人。
東京都23區就有近1000萬人居住。東京都23區也可以按著其歷史背景/地區特點/功能等可以分為都心,城南,城東,城北,城西。

(出自:Tokyo Living)

① 品川區
品川區位於港區的南側,目黑區的東側,是一個港灣地區。一提起品川車站·大崎車站(品川區),大家都會想到車站附近的諸多超高層辦公大樓的存在。眾所周知的SONY, JTB, LAWSON, Japan Airlines等著名企業的本社都設立在這個地區。品川車站還作為磁懸浮列車的起始站而聞名。
品川區不僅有諸多的辦公大樓,也有很多的大型的商業設施以及商店街在區域裏面。品川區的主要車站有【目黑】·【大崎】·【五反田】·【品川】·【天王洲Isle】·【品川Seaside】【武藏小山】等車站。

② 目黑區
目黑區鄰接於澀谷區·品川區·世田谷區以及大田區。是一個生活環境非常好的地區。大家都聽聞過【目黑川的櫻花】,每年當賞櫻花的季節到來之時,都會有成千上萬的遊客,現在已經成為東京都內首屈一指的賞花名所。另外,區內的【中目黑】【自由之丘】車站是理想的住宿車站排名當中是常年排前幾位的人氣車站。

③ 世田谷區
世田谷區位於是東京都23區的南西側,鄰接著23區的彬並區·澀谷區·目黑區·大田區和調布市·三鷹市·狛江市和神奈川的川崎市,是23區當中人口最多的一個特別區。常住人口有90萬人之多。
世田谷區向來以有很多名人以及藝人多而著名。區內的【三軒茶屋】是以飲食店多而聞名。【駒澤大學】·【下北澤】車站則以商鋪多,遇見演藝圈人的可能性較高而出名。【二子玉川】車站則以住很多名人而出名。可以說世田谷區是自古以來人們向往居住的人氣地區。

④ 大田區
大田區處於東京都區部的最南端,鄰接著品川區·目黑區·世田谷區。常駐人口有70多萬人,是東京都區部第三大人口之多地區。大田區內不僅有利用人次最多的【羽田國際機場】,周圍還有很多有關運輸·整備的企業,形成龐大的企業群圈。羽田機場附近(圖-1)現在正進行著再開發項目(圖-2),預計2020年開始陸續開放。裏面有酒店,商業設施,溫泉設施,研究開發設施,先端醫療研究中心,會議廳等。近年周圍的【天空橋】·【穴守稻荷】等車站的地價也持續保持上升。

(圖:出自Mynavi)
(圖:出自Mynavi)

是否對東京都城南地區的房地產價格有些了解?我會給大家陸續的介紹東京以及其他城市主要地區的房地產價格。

 

朝向為南,采光通風效果好。兩室一廳,65.4㎡,適合家族居住。全新裝修,造型美觀,內部幹凈整潔。價格約¥211萬

  居外物業編號:46563555 點擊查看房源信息

責編:Adam Chen

日本置業專家數據大拿姜華專欄全集

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地下室改造——讓你的房屋完美增值!(下) | 居外專欄

上期我們介紹了一系列地下室可以改造的形式,休閑室、客房、家庭影院、遊戲室、健身房等等都是實用又可行的方案,可供不同家庭需要來自行選擇。然而,即使確定了地下室功能,準備著手改造時還是會碰到很多問題,沒有經驗的我們在很多細節上或多或少都會有一些疏忽,裝修的成品可能並不盡如人意。那麽,哪些細節我們在改造地下室時要特別註意的?哪些地方需要多加修飾?

  • 樓梯

樓梯是您通往地下室的通道,應該集聚美觀和方便的兩大特性。

首先,如果家中已有的樓梯並不在一個合適的位置,就要毫不猶豫的轉移它,將它設置在一個更好的位置,絕對不能偷懶。

其次,樓梯還需要方便人們使用,樓梯的寬度和臺階高度都要進行比量。

另外,為了迎合整個房屋的布局,要采用相適宜的扶手、欄桿以及樓梯款式。

  • 窗戶和外門

地下室一般都存在采光和通風不佳的問題,在地下室改造過程中,很多人都希望能夠很好的解決這兩大問題。

新增或擴大地下室的窗戶、添加外門是比較普遍的解決方法。這能夠使得自然采光和通風效果顯著改善,讓您更享受地下室這一生活空間。

要增加地下室的窗戶,您需要挖好窗井,窗井的擋土墻可以采用磚石,石灰石塊,或處理過的景觀木材等材料。當然,這種專業的工作,最好還是請專業的建築師和設計師來進行施工。另外,防漏等工作也不可以輕易小看,一定要裝修到位,以免日後帶來不必要的麻煩。

  • 墻面

墻面由於面積的關系,總是占人們視野的絕大部分,不同墻面的色彩和質地會讓人有不同感受,達到不同效果。

地下室的墻壁通常是由混凝土澆築或堆疊而成,這種“赤裸裸”的材料感,讓地下室總給人一種落寞的感受,不如上層空間來得溫暖。為了讓地下室能有上層空間的風格,可以用石膏板,膠合板,鑲板或油漆過的混凝土來覆蓋與墻壁之上。當然,油漆粉刷和壁紙的運用也是不錯的選擇。

  • 天花板

地下室的天花板最主要有三個處理方式,我戲稱為:部分隱藏式、全部隱藏式和完全暴露式。根據這三個名稱,就能對其裝修方式略知一二了。

部分隱藏式主要是隱藏托梁和各種管道,用石膏板或者鑲板將其遮蓋,讓視覺上排除這些繁雜錯亂的感受。

全部隱藏式顧名思義, 就是將所有靠近天花板的布局、排線、管道等等全部隱藏起來,吊頂的設計雖然會降低一些層高,但卻是最有效用的隱藏裝修設計。

完全暴露式的風格,需要設計者有足夠的信心,因為一不小心就會弄巧成拙。設計得當,那您的地下室就會彰顯與眾不同的風格。完全暴露的風格可以用一些設計感十足的塗鴉粉刷來突顯地下室的寫生感。

  • 地板

除非您的地下室在最初時就已安裝了夾層地板,不然地下室的地板很可能只是一塊混凝土板。不過幸運的是,混凝土接受幾乎所有最常見的地板選擇,從油漆到乙烯,層壓板,瓷磚,地毯等等。

多數實木地板不推薦用於以地下室,因為實木地板的收縮會造成間隙或翹起。工程木是一個很好的選擇,因為它收縮和膨脹相對於實木地板來說要少一點。

如果想要營造溫暖感,地毯是最好的選擇,雖說清潔起來並不是非常方便,但其帶來的溫暖感是實木地板不能相較的。

  • 燈光

良好的照明是使地下室成為一個溫馨聚會場所的關鍵。由於大部分地下室層高的局限,鑲嵌式整體照明已經成為了地下室照明的主導形式。但除了嵌燈,其實還可考慮追光燈和吊墜以消除工作或閱讀時,在其表面會產生的陰影。另外,巧妙的使用造型各異的臺燈和落地燈能夠很好的驅逐角落陰影,並能在沙發,茶幾等處提供局部照明。

  • 儲物

對很多家庭來說地下室的各項功能中不可忽視的一項就是儲物功能。反季節的衣服、花園的工具、各類紀念品、裝飾品統統都要存儲於此,因此包羅萬象的地下室絕對少不了儲物空間。

考慮到這一重要需求,人們在改造地下室的時候一定不能忘記騰出合適的面積。如今在節節攀升的房價面前,不少人只能退而求其次選擇小面積房屋,面對小面積房屋的限制,當然就要運用更高超的空間利用技能來滿足家居生活對於儲物空間的需求,除去正常可以想到的空間外, 墻面、樓梯下方的空間也不能錯過。

找到合適自己的地下室改造方案,根據方案挑選正確的建築材料是最最重要的兩個工作,一旦確定了改造方案,經過專業人士的裝修以及配套的軟裝飾運用,一定能將您的地下室改造成您心目中的樣子。地下室作為您家中的一個部分,同樣需要您的認真對待。

江曉清解析加拿大房產投資

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蒙特利爾家具店介紹(一)大眾連鎖家具店 | 居外專欄

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初到蒙特利爾安家,人生地不熟,到哪裏購買家具是大家經常問到的問題。由於篇幅的原因,我將分兩期為大家總結介紹下蒙特利爾的大眾及中高檔家具店。

對於註重性價比的新移民或留學生來說,風格簡潔、價格實惠的宜家IKEA成為大家日常購買家具的首選地點。然而,蒙特利爾地區還有很多像宜家一樣的大眾化連鎖家具店。它們以極高的性價比和優質的售後服務,為您節省費用的同時,便利日常生活,提供更多風格和式樣的選擇。

 

STRUCTUBE

 

1974年成立於蒙特利爾,如今在加拿大全國有55家分店。該店堅持以最低的價格為消費者提供最難以置信的各種現代家具和配件。店內很多款式都參考奢侈品牌家具設計,適合住在Condo的年輕人或喜歡簡潔時尚的消費者。其風格較為現代,價格不高但質量不錯,而且經常有打折活動。

風格示例:

網址:www.structube.com

島內店址:

  • 7077 Newman Blvd #01110, Lasalle, QC H8N 1X1
  • 1450, rue Sainte-Catherine Ouest , Montreal, QCH3G 1R3
  • 3945, rue Jean-Talon Ouest , Montreal, QCH3R 2G4
  • 375, boulevard René-Levesque Est Montreal, QCH2X 1P2
  • 3782, rue Saint-Denis , Montreal, QCH2W 2M1
  • 5620 boul. Métropolitain E , Montreal, QCH1S 1A7
  • 6000 Trans-Canada Hwy, Saint-Laurent, QC H4T 1X9
  • local E, 2315 autoroute Transcanadienne, Pointe-Claire, QC H9R 5Z5

LAVAL店址:

  • 1058 Autoroute 13, Laval, QC H7X 4C9
  • 650 Boulevard le Corbusier #6, Laval, QC H7N 0A9
  • 5925 Boulevard Robert-Bourassa, Laval, QC H7E 0A4

 

ASHLEY HOMESTORE

1945年創立於美國,主打傳統美式風格並傳承美式家具的經典元素。商品涵蓋客廳、餐廳、臥室、書房等全套家具,同時也出售床墊、床品、燈具等家居飾品。性價比不錯,每逢節假日有相應的折扣活動。最吸引人的是它們為消費者提供優質的價格保證,即如果您在購買後的30天內,在方圓110公裏內找到一個價格較低的相同產品,Ashley Furniture Homestore將向您退還該商品125%的費用。同時它們還推出Ashley HomeStore信用卡,您可以選擇更靈活的支付方式(第一年不付款/兩年內分期付款)購買心儀家具。

風格示例:

網址:ashleyhomestore.ca

 

島內店址:

  • 6875 Jean Talon St E, St. Leonard, QC H1S 1N2

 

LAVAL店址:

  • 3615 AUTOROUTE 440 OUEST, Laval, QC H7P 5P6

 

BRAULT & MARTINEAU

1960年創立於蒙特利爾東部,是魁省本地人最熱衷的家具店,致力於以最優惠的價格提供最好的產品。時至今日,已在魁北克省經營著9家大型商店。風格齊全,包含古典及現代風,店內和官網經常有打折促銷及免稅活動。Brault&Martineau是蒙特利爾第一家提供免費送貨和免息分期付款計劃的家具店,如今還為客戶提供在線咨詢服務。

風格示例:

 

網址:www.braultetmartineau.com

 

島內店址:

  • 6700 Jean Talon St E, St. Leonard, QC H1S 1N1
  • 7272 Newman Blvd, Lasalle, QC H8N 1X2
  • 16 975, Route Transcanadienne, Kirkland, QC H9H 5J1

 

LAVAL店址:

  • 500 Boulevard Le Corbusier, Laval, QC H7N 6K6

 

THE BRICK

The Brick是加拿大古典風格的家具連鎖店,其總部位於加拿大阿爾伯塔省的埃德蒙頓,在加拿大擁有著220多家門店。其款式迎合加拿大本地人喜好,成熟保守偏帶復古,家具尺寸偏大,以深色系為主,價格適中。偶爾會有折扣活動,較為劃算。同時也提供分期付款及最低價格保證的服務。

風格示例:

 

網址:www.thebrick.com

 

島內店址:

  • 7999 Boulevard des Galeries d’Anjou, Anjou, QC H1M 1W9
  • 8701 Boulevard de l’Acadie, Montréal, QC H4N 3K1
  • 17080 Transcanadienne O, Kirkland, QC H9J 1M1
  • 6867 Boulevard Newman, LaSalle, QC H8N 1X1

 

LAVAL店址:

  • 1530 Boulevard Le Corbusier, Laval, QC H7S 1Y8

 

ECONOMAX

EconoMax以倉庫模式出售家具、電器、床墊、電子產品和裝飾配件,同時提供30天最低價格保證。於此同時,提供上門送貨及分期付款服務。其風格與The Brick,Brault&Martineau相類似,適合註重性價比的消費者。

 

風格示例:

 

網址:www.economax.com

島內店址:

  • 3782 Boulevard Cote-Vertu Ouest, Saint-Laurent, QC H4R 1P8
  • Carrefour Angrignon, 7101 Boulevard Newman, LaSalle, QC H8N 1X1
  • 12605 Sherbrooke St E, Pointe-aux-Trembles, QC H1B 1C8

LAVAL店址:

  • 1770 Boulevard des Laurentides, Laval, QC H7M 2Y4
  • 1675 Boulevard Le Corbusier, Laval, QC H7S 1Z3

 

LEON’S

1909年創立於安大略省南部Welland小鎮,如今是加拿大最大的零售商之一,銷售各種家具和家用電子產品。風格稍顯現代,價格較為劃算。Leon’s提供60天價格保證,即您在購買後的60天內,若在附近的貿易區域內查看到價格較低的相同產品,Leon’s將向您退還全額費用。

風格示例:

 

網址:www.leons.ca

 

島內店址:

  • 11201 Rue Renaude-Lapointe, Anjou, QC H1J 2T4
  • 2222 Place Transcanadienne, Dorval, QC H9P 2N4

 

LAVAL店址:

  • 2000 Boulevard Daniel-Johnson, Laval, QC H7T 1A3

 

以上為大家介紹了蒙特利爾大眾化家具連鎖店。下期的文章中,釋仁地產將為您介紹蒙特利爾地區極具特色的中高端家具店,歡迎您持續關註。

 

責任編輯:Adam Chen

加拿大釋仁地產總裁郭釋仁專欄全集

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地下室改造——讓你的房屋完美增值!(上) | 居外專欄

地下室作為一個富於想象的空間,每個人心中都有屬於自己對它的構想。正是由於地下室的特殊性,使得它既能夠填補上層空間無法完成的住房功能,也可以擴大上層空間已有的功能。

在房屋交易過程中,一個實用、豪華的完成地下室能幫助吸引不少買家的眼球,也能擡高一定的房價。一般來說,人們傾向於將地下室改造成休閑空間,以及客房,其實地下室改造方向可以覆蓋很多內容。

  • 家庭休閑娛樂空間

毋庸置疑,地下室是休閑娛樂的極佳場所,其設計不僅可以迎合整家人的娛樂要求,也能單方面的滿足孩子。大屏幕的電視,桌球桌以至於其他占地面積較大的娛樂設施都能在這裏安放。

想要將地下室改造成休閑空間,家具布置也很有講究,要考慮到人多或人少對其的不同需求,盡量選擇一些舒適並且多功能的家具,再配合音響系統和燈光系統,使它能夠適合不同氛圍。當然,裝修也不能隨便馬虎,畢竟這裏的設定是一個享受的空間,視覺上要感受到直觀的放松感,穩重大氣的木質裝修最能體現這種濃重的安詳感受。

  • 居住套房

小戶型的房屋在上層空間裏可能並沒有足夠多的臥室用來滿足家庭需求,將地下室合理改造出一個套房對於人們來說是個不錯的解決方案。不僅如此,許多擁有足夠多臥室的家庭也非常樂意將部分地下室改造成一個套房,供客人使用。

改造之前首先要認清這間臥室的使用對象是誰,只有知道了需求才能更好的規劃格局。設計時還要考慮到衛浴空間和儲物空間等。例如:想要寬裕的擺下一張Double的床,建議要留出至少125 Square Feet的空間,要想擺下Twin Beds那麽需要的空間就更大了,至少要150 Square Feet。

另外,這裏要提醒大家一個經常被人們忽略的細節:為了安全起見,盡量要留出一個緊急逃生口直接通向房屋外,這個逃生出口可以是一扇窗也可以是一個門。

  • 迷你廚房

地下室的廚房不需要擁有全套的設施,簡單幾樣必備電器就已經足夠,如果鐘愛品酒,將Bar的功能添加到這個廚房也是不錯的主意。

地下室擁有一個迷你廚房有非常多的好處。首先,使得擁有地下室的臥室變得更完整,更像是一個一應俱全的套間。其次,還能將地下室的娛樂功能發揮到極致。

  • 兒童樂園

有孩子的家庭一定都希望能有真正可以給予孩子學習、放松的舒適成長空間。孩子的臥室由於面積的限制有時並不足以讓他們盡情發揮,經常可以看到一些家庭的客廳或者休息室裏都堆滿了屬於孩子的物品,將部分地下室改造成專屬於孩子們的天地,就可以很好的解決這一問題。

  • 健身房

人們如今越來越註重身體的健康,各種各樣的健身器材也頻繁出現在人們的家中,有些健身運動會帶來不少的吵聲,將健身器材擺放在地下室就能避免這些弊處。

改造時記得要註意地板的選擇,健身房的地面盡量使用Rubber floor,想象一下您舉起的啞鈴重重砸在硬木地板上的後果。

  • 工作室/書房

此前熱火的電視劇House of Cards迷倒了不少電視迷,男主角Francis家的地下室簡直就是誕生“政治”的秘密基地,大家在這個地下室完成了一系列的工作。

冬暖夏涼的地下室,還有一種與世隔絕的感覺,的確是一個迸發激情和靈感的好地方。將地下室改造成工作空間合理又簡單,擺上一個辦公桌、一把舒適的轉椅、幾個文件櫃就可以完成。

  • 洗衣房

家務這種讓人頭疼的事情,要是一定要在狹小空間裏完成,會讓人感覺更糟糕。寬敞明亮的洗衣房再必要不過了。寬敞的洗衣房不僅能擺下多個洗衣機和烘幹機,還能設計水槽,使得清潔、清洗的家務變得更加輕松。

除了這些改造方案以外,根據個人喜好,還能將地下室改成其他各式各樣的格局。地下室就是這麽一個任您發揮,滿足您不同需求,增色您愛家的地方。

江曉清解析加拿大房產投資

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2019年東京都房地產均價最新版(城西) | 居外專欄

今天給大家介紹一下東京都23區城西地區的房地產均價。本次的調查是以公益財團法人不動產流通推進中心(REINS)登錄的情報數據為中心,由作者自己編輯制作的。房地產均價調查對象主要是以投資型的單身公寓為主。這次調查數據的采取樣本一共有624個。雖然不能說一定準確,不過可以做一個參考使用應該是很好的。

東京都23區的城西地區有彬並區,中野區。

東京都的實力

東京是一個非常具有魅力的國際城市。據Global Power City Index(GPCI)2018年的報告當中,日本的東京是世界主要城市「綜合力」排名的第三位。「綜合力」是以經濟/研究·開發/文化·交流/居住/環境/交通等六大部門去評價的。

東京都23區城西

東京都由東京都區部(23區),多摩地域以及東京都島嶼部組成。人口總數超過1380萬人。
東京都23區就有近1000萬人居住。東京都23區也可以按著其歷史背景/地區特點/功能等可以分為都心,城南,城東,城北,城西。

(出自:Tokyo Living)

地區 區名
都心 千代田區,中央區,港區,澀谷區,新宿區,文京區
城南 品川區,目黑區,世田谷區,大田區,
城東 臺東區,江東區,葛飾區,江戶川區,荒川區,足立區
城北 豐島區,北區,板橋區,練馬區
城西 杉並區,中野區

① 彬並區
彬並區位於東京都23區的西側,鄰接著23區的世田谷區·澀谷區·中野區·練馬區。
彬並區內中央線的車站周邊有很多魅力的商店街和公園,到新宿也只需十幾分鐘。另外,彬並區在23區內的犯罪發生率也比其他地區非常少(23區中倒數第二)。所以,對家族是一個非常有人氣的區。中央線的【阿佐之谷】·【高圓寺】·【荻窪】等車站是彬並區內的人氣車站。

② 中野區
中野區地形處於武藏野臺地的一角,鄰接著新宿區·澀谷區·彬並區·豐島區·練馬區。除了鐵道,也可利用巴士到澀谷·池袋等車站,可以說是非常的便利。【中野】車站附近有豐富的飲食店和大型超市·唐吉柯德等商業設施,價格實惠,對學生和單身族來說都是一個理想的好住處。

是否對東京都城西地區的房地產價格有些了解?我會給大家陸續的介紹東京以及其他城市主要地區的房地產價格。

朝向為南,采光通風效果好。兩室一廳,65.4㎡,適合家族居住。全新裝修,造型美觀,內部幹凈整潔。價格約¥211萬

  居外物業編號:46563555 點擊查看房源信息

責編:Adam Chen

日本置業專家數據大拿姜華專欄全集

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千禧一代人進入房地產市場,明星經紀人就此熱烈討論 | 居外專欄

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左:坦尼亞·斯塔夫斯基(Tanya Stawsk)

右: 德文·歐文(Devon Owen)

下:大衛·帕恩斯(David Parnes)

 

 

業界一流的豪華房地產經紀人德文·歐文、坦尼亞·斯塔夫斯基和大衛·帕恩斯註意到了一股在美國和加拿大不斷蓄勢的發展潮流——千禧一代和嬰兒潮一代受建築面積和價格吸引,開始紛紛湧入房地產市場。當千禧一代尋找安家的住宅時,嬰兒潮一代卻在尋找一個可以縮小住房規模的去處。這兩個群體已經開始在全球各地的低端和高端房地產市場分別發揮重要作用。

千禧一代(通常被定義為目前年齡在22到37歲之間的人群)過去更偏愛城市公寓住宅,而嬰兒潮一代(出生於20世紀中葉的人群)則習慣於購買買面積較大的郊區宅邸。盡管許多人現在仍可能保持著這樣的想法,但人們整體的偏好正在穩步轉變。

“很多事情都與生命的自然循環有關,”主要負責洛杉磯比佛利山地區的蘇富比最佳經紀人之一,坦尼亞·斯塔夫斯基說。根據皮尤研究中心(Pew Research Center)的數據,2016年,全美千禧一代的家庭數量已達到2800萬戶。到了2018年,這一數字已躍升至3600萬以上,比其他年齡段人群的增長幅度都要大。

“他們有了孩子,需要養家糊口之後,他們就會想搬去住宅更集中,更適合家庭的地區,”坦尼亞說。據全國抵押貸款(Nationwide Mortgages,一家在線抵押貸款統計機構)報導,大多數千禧一代希望在未來五年內購買房屋。在美國,那些20多歲、30多歲,想要成家的人有將近一半首次踏入房地產市場。盡管千禧一代可能渴望對住宅進行輕度的調整以適應自己的口味,但他們不願進行改頭換面的大規模裝修工程。他們更喜歡新建成,可拎包入住的公寓,大衛·帕恩斯說。大衛·帕恩斯是洛杉磯百萬美元房源(Million Dollar Listing )房地產公司的明星經紀人。出現這種偏好的原因包括工作時間長(千禧一代的科技企業家可以為洛杉磯市場提供動力,帕恩斯說),要照顧孩子。在某些情況下,尋求即時滿足的21世紀新風尚也是原因之一。

“我認為,在家園頻道(HGTV)大受歡迎的時代,看著別人把房子拆成兩半可能確實很有意思。然而,當人們意識到實際上要做的工作比自己所看到的要多得多時,他們可能會大驚失色,”韋斯特說。“所以,和我合作的許多年輕人都非常清楚哪些工作是必須完成的,哪些工作是已經完成的。”

對不斷變化的房地產市場進行評估後,開發商和代理商都依然專註於建造和展示那些對於千禧一代和嬰兒潮一代都具有吸引力的房產。因此,這些物業開始逐漸趨於一致。

洛杉磯房地產市場變化
另一方面,嬰兒潮一代開始進入人生軌跡的反坡降階段,已經慢慢達到退休年齡,子女們也從家裏搬走了。目前,嬰兒潮一代在美國擁有價值近13萬億美元的房地產,或者說每五個嬰兒潮一代中就有兩個人擁有房地產。然而,隨著洛杉磯房地產繁榮期正式結束(在過去的三年裏,洛杉磯大部分住宅區的嬰兒潮一代業主增長幅度超過了25%,但從2019年開始,這種增長已經停滯),由於租房傾向和老年人專用設施的拉動作用,這一數值將出現大幅下挫。

雖然購買較小的房產可能會維持嬰兒潮一代中房屋擁有者所占的高比例,但完全背離這一預測的趨勢可能已經顯出了苗頭。美國2016年、2017年、2018年的人口普查數據顯示,嬰兒潮一代是增長最快的租房者群體。綜合公共微觀數據系列——當前人口調查(IPUMS – CPS)的數據顯示,從2010年到2017年,在全美前50個市場中,有34個市場出現了嬰兒潮一代的房地產擁有率大幅降低的情況。在丹佛、坦帕、孟菲斯和匹茲堡等城市中,嬰兒潮一代擁有的房屋數量都在減少。來自匹茲堡的房地產代理人韋斯特可以作證。

加拿大
來自加拿大溫哥華德文·歐文個人房地產公司(Devon Owen Personal Real Estate Corporation)的首席房地產經紀人德文·歐文表示,盡管溫哥華的房地產價格在過去18個月裏有所下降,但千禧一代購置房產的難度依然很高。
“以城市為中心的15英裏半徑範圍內,大多數住宅起價都超過120萬美元。在那些備受人們追捧的地段,你根本找不到標價低於200萬美元的房子。這也影響了奢華物業市場,因為中等規模住宅的業主在出售房產時會試圖提價。

德文還提到,許多千禧一代都接受過教育,而他們更願意購買像峽谷高地(Canyon Heights)等優質郊區樓盤的物業,但這些物業的價格已經超出了市場水平。

上個月,由於近5年來房價持續大幅上漲,加拿大總理賈斯廷·特魯多推出了一項新計劃,力求幫助千禧一代進入加拿大房地產市場。加拿大的住房管理機構將在三年內花費高達12.5億加元(9.43億美元)的資金,向首次購房者提供購房補貼。這是賈斯廷·特魯多政府計劃的一部分,其目的是提高低齡選民購買房產的能力。

根據加拿大政府於周二在渥太華公布的聯邦預算文件,加拿大抵押和住房公司(CMHC)將向新住房的購買者提供高達10%的資金,向現有住房的購買者提供高達5%的資金,以便降低中低收入購房者的抵押貸款成本。這些補貼適用於有保險擔保的抵押貸款,而申請這類貸款的必要條件是購房者支付的首付款低於房價的20%。

最近幾年,由於價格上漲和政策法規變化,加拿大人,特別是剛開始進入勞動力市場的千禧一代購房的難度大大提升,財政部長比爾·莫尼爾(Bill Morneau)正尋求解決住房負擔能力問題的方案。

加拿大房地產協會(Canadian Real Estate Association)的數據顯示,盡管在2018年,大多數城市的房地產價格和銷售額大幅下滑,但溫哥華房價在過去五年內仍上漲了64%,平均房價超過了100萬加元,而多倫多的房價也同期上漲了56%。

政府預計,在未來三年內,有10萬購房者將參與這項新計劃。目前,加拿大經濟已經呈現放緩跡象。而這項新計劃可能會為至關重要的經濟增長因素之一——房地產市場提供一個難得的機會。

北溫哥華峽谷高地帕特代爾大道4412號,現價為2599800美元

 

 

美國和澳洲頂尖拍賣師James Pratt專欄全集

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