Category: Special Investment Column

進入到2019年，世界經濟添加了更多的不穩定因素，多倫多地產投資將放到哪裡，才能獲得更好的回報？在2018年加拿大的商業地產經歷了一些調整，依舊保持著健康而平穩的增長。而在2019年，預計公寓類住宅的開發，有望在眾多商業地產的投資門類中，成為一個持續而強勁的增長亮點。

1、回顧2018 ——公寓投資市場創紀錄的一年

在過去十年，加拿大公寓類住宅的開發，一直是地產投資中的熱點。其中最重要的原因就是市場中多戶公寓類住宅供應量的嚴重不足。

根據地產市場投資分析公司JLL的數據，2018年，多倫多的公寓類物業空置率僅為1.6%。雖然略高於2017年，卻遠低於國際通行慣例，房屋空置率在5％至10％的合理區間，仍然處在極低的水平。

而就交易量而言，2018年是GTA“多戶住宅”投資市場創紀錄的一年。根據Realnet的統計，由於供應緊張繼續推高租金，2018年每間套房的租金較前一年上漲了近20%。相對較低的利率環境，加上圍繞租金增長的樂觀情緒，促成了多戶型住宅價格的空前上漲。

就總體而言，2018年整個大多倫多地區新投資的“多戶家庭物業”共122棟，9,289套，總額超過了23億加幣。

目前，大多倫多地區2018年新建公寓投資均價為$254,600/套，並且這一均價常年來基本呈現遞增之勢。

而根據多倫多地產局的官方數據，大多倫多地區公寓的二手房市場均價在2018年已經突破$550，000/套。可見在公寓開發領域，投資利潤空間相當豐厚。

2、投資展望：2019公寓開發前景精彩可期

根據JLL的統計，2018多倫多投資總額最高的新建“多戶家庭物業”位於士嘉堡1340-1360 Danforth Street，總額達$154,440,000，共572套公寓，每套均價$270,000。而建成後，預計平均每套單價最高的物業，則是位於多倫多市區的41 – 45 Spadina Road，共24套，總價$20,950,000，平均每套高達$872,917。

而就目前來看，在2019年，公寓開發的前景依然值得看好。有許多理由可以支持這一樂觀的預期。

首先，公寓市場的供應尚不足以滿足需求。

根據加拿大著名的投資公司Manulife Investment Management綜合而得的數據，從2012年到2018年，加拿大家庭每年增加家庭25萬戶左右，這一數字超過了平均每年20萬套的新房動工數。而大多倫多地區的公寓空置率又處於歷史低位（1.6%）。

而土地的緊張，以及加拿大政府對土地開發的嚴格監管，也會讓公寓市場在一段時期內始終處於一個供小於求的狀態。

由世界銀行在2018年12月對各國商業活動難易程度所作的結論（Ease of doing business index），加拿大的地產開發審批時間較為冗長。比如，審批一個簡單的地產開發項目在美國需要81天，而在加拿大平均要249天。這一政策性的原因，也導致市場供應不足的問題，不可能會在短期內改變。

著名投資Manulife Investment Management也曾在去年得出結論，在住宅、零售、工業，辦公室幾個主要的商業地產投資門類中，加拿大住宅的單位風險回報居於最高。

因此，對房屋基本需求的擴大，以及市場供應的不足，會使公寓開發仍然具有巨大的商業前景。

其次，加拿大的經濟也可以支持公寓開發的市場前景。

由於美國和加拿大的經濟關系相當密切，美國處於50年來經濟發展最好的時期，2019年首個季度的GDP增長更是達到了3.2%，而2019年前4個月的平均失業率僅為3.8%，這也使得加拿大的經濟有被進一步帶動的可能。

目前，加拿大的失業率正處於43年來的最低值。此前加拿大的就業市場更是從去年9月到今年2月，實現連續6個月的增長。而在今年四月，淨增崗位更是超過10萬，實現了43年來最大幅度的單月增長。這一亮眼的經濟數據便可視為是一項例證。

再者，大城市中購房者的心理也為公寓開發提供了不錯的前景。

今年5月，加拿大最大的房地產經紀公司Royal LePage（皇家地產）和美國最大的私人住宅抵押貸款保險公司Genworth 加拿大公司，進行了一項聯合調查。其結論是“加拿大有57%的首次購房者最擔心首付問題，而在多倫多，這一比例為68%，居全國之最”。因此，多數受訪者表示，更願意購買一套面積較小的房屋。而公寓房屋價格較低，首付也較低，因此更符合購房者的條件。

另外，在同一項調查中，全國有48%的首次購房者表示，自己更傾向於住在離工作地點較近、交通更便利的物業，即便其面積可能更小。而這一比例在多倫多，則達到了59%。因此，相比大面積，但較為偏遠的獨立屋，位於市區或地鐵沿線的公寓會在將來更受年輕人的青睞。

而且，此間針對首次購房者父母的調查信息，也印證了Royal LePage在去年進行的另一項調查。調查顯示，那些首次購房者的父母，其中有17%的人打算賣掉現在居住的房屋，並在2023年之前購買一套面積更小，價位更低的房產。這意味著在未來幾年，公寓市場，除了首次購房的年輕人外，很可能還將多出140萬的潛在買家。

最後，多倫多的建設，及安省的前景也有利於公寓開發。

目前安省已經承諾和聯邦政府共同撥款90億改善安省的交通系統。其中有50億將用在多倫多。目前，已經有6個項目正處在設計和發展階段，另有7個項目正隨著多倫多的市政規劃而進入籌備階段。所有這些項目都會大幅改善多倫多的公交和基礎建設狀況。

這些項目包括了Eglinton輕軌項目、密市10號公路輕軌項目、拓寬401公路，以及正在提議中的約克區地鐵延伸線路。可以預期，這些項目在投資基建、促進經濟的同時，也將為交通沿線的公寓開發帶來更好的機遇。

3、其他商業地產門類——土地，工業、零售及辦公室

相較公寓開發，在其他商業地產投資的門類則呈現出更多喜憂參半，和漲跌互現的現像。

根據多倫多地產局的官方數據，2019年第一季度的租賃市場，除辦公室租賃的面積同比小幅下滑0.5%外，其他門類均有不小的提升。但在租金方面，只有工業用地上漲了12.2%，其余均有所下滑。

而在出售方面，三個門類的出售面積同比均告下滑。但在售價方面，除了零售業之外，工業用地和辦公室的單位面積售價同比都大幅上漲30% 左右。可見依然有一定的投資前景。

決定商業地產投資前景的因素，除了政府政策導向外，土地的供應量，人口遷移的走向，和與人口相匹配的交通配套設施，都是關鍵。多倫多地區做為擁有3700多萬人的加拿大最主要省份安大略省（人口占全國38.64%）的首府，不僅是最大的城市區（有642萬人），還有最大的機場，最多的高速路，最完善的交通網，再加上最多的新移民和人口流入，這些都為未來商業地產投資的回報提供了可靠的保證。而找到一個全方位，精通房地產專業的可靠人士，能為這種投資保駕護航，定能獲得更理想的回報。

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上一期Daisy黃嵐回顧了和展望了加拿大商業地產的情況，本期Daisy繼續聊一聊多倫多商業地產的趨勢，希望對您的地產投資買賣有所幫助。

• • • 經濟成長和建設熱潮
    • 市中心的商業物業繼續緊俏
    • 市場供應的挑戰
    • 電子商務驅動需求增長
    • 人口增長驅動需求增長
    • 多倫多值得關註的建設項目