Special Investment Column – Page 48

日本房地產投資必備知識｜居外專欄

房地產投資是投資的一種。每個國家·每個地區所屬的環境和經濟狀況不同，房地產投資的風險和回報率也會有所不同。今天就給大家介紹一下購買日本投資房地產時需要理解的最基本的知識。

◆投資種類

投資理財有很多的種類（圖1），並不是說房地產投資才是唯一的選擇。在日本房地產投資作為中風險中回報的投資產品受到國內外投資家的青睞。可以適當的把房地產投資作為合理的資產配置。

（圖1-著者編制）

◆房地產投資基本用語

在日本，房地產價格的評價方法有三種。

成本法：是根據房地產重置成本查找目標房地產市價的方法
交易實例比較法：收集大量接近目標房地產的交易實例，選擇一些案例，根據交易價格進行情況修正，增加地區因素和個別因素的評價方法。
收益還原法：著眼於房地產的盈利能力，將未來房地產價值折現為現值並進行評估的方法。

購買投資房地產時一般會按著收益還原法去評估房地產價格。大家也需要理解以下基本的投資用語。

・GPI （Gross Potential Income)　：租金毛收入

・EGI （Effective Gross Income）：租金淨收入

・OPEX （Operating Expenses）：運營費

・NOI （Net Operating Income) 　：房地產純收入

・ADS （Annual Debt Service）　：年還款金額

・BTCF （Before Tax Cash Flow) ：稅收前現金流

・FCR （Free and Clear Return）：總收益率

・CCR （Cash on Cash Return）：自己資本回報率

・DCR （Debt Coverage Ratio）　：償債備付率

・LTV （Loan To Value）　　　：貸款比例

・BER （Break Even Rate）：收支平衡入居率

・IRR （Internal Rate of Return) ：內部收益率

・K% （Loan Constant）　　　　：貸款定數（由利率和期間而決定）

・PB　（Pay Back Period）：資金回收期間

◆房地產分析實例

大家在日本購買投資房地產時都會看一個銷售圖，今天就利用銷售圖來做簡單的分析。

【物件概要】

住所：東京都澀谷區×××

面積：22.11㎡

構造：鋼筋混凝土造

建築年：2014年

總戶數：59戸

租金：101,000日元

管理費： 6,900日元

修繕金： 2,000日元

【購買條件】

價格：3,000萬日元

諸費用： 200萬日元

總費用：3,200萬日元

自己金額：1,700萬日元

貸款：1,500萬日元

利率：2.5%

貸款年數：25年

【投資分析】

GPI租金毛收入 1,212,000日元＝101,000日元×12➡表面回報率：4.04%

空置損 48,480日元（例：空置率4%）

EGI租金淨收入 1,163,520日元

OPEX運營費 206,040日元(管理費+修繕金+管理委托費+固定資產稅等)

NOI 房地產純收入　 957,480日元

ADS 年還款金額　807,504日元

BTCF稅前現金流 149,976日元

FCR 總收益率 2.99%

CCR 自己資本回報率 0.88%

K%　貸款定數 5.56%

DCR 償債備付率 1.19

由於K%＞FCR＞CCR，可知上述的物業用貸款購買的杠杆作用不大。

購買投資房地產時，不能只看表面回報率來判斷物業的好壞，還要綜合的了解投資分析/物業分析/市場分析/風險分析等。

責編：Adam Chen

日本置業專家數據大拿姜華專欄全集

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2019多倫多商業地產展望【黃嵐地產榜】 | 居外專欄

上一期Daisy黃嵐回顧了和展望了加拿大商業地產的情況，本期Daisy繼續聊一聊多倫多商業地產的趨勢，希望對您的地產投資買賣有所幫助。

- - 經濟成長和建設熱潮
  - 市中心的商業物業繼續緊俏
  - 市場供應的挑戰
  - 電子商務驅動需求增長
  - 人口增長驅動需求增長
  - 多倫多值得關註的建設項目

責編：Adam Chen

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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衝擊名校的方法不只高考，考生還有哪些升學捷徑？｜居外專欄

一年一度的高考畢業季即將到來。依照教育部的最新消息，2019年全國高考報名人數超過1000萬！

作為中國最頂級的高等學府——清華和北大，是無數學子心中向往的學術殿堂。但是想考入這兩所名校，不僅需要十二載寒窗苦讀，更需要打敗其余的千萬競爭者才有機會，這種難度不亞於買彩票中大獎。

即使無法進清華和北大，考生們也爭先恐後地要考入“985”“211”這樣的知名學府。

面對著每年高考如“千軍萬馬過獨木橋”的狀態，考生自己奮力拼博是否可以考上一所名校甚至是一所正規的大學，家長們內心充滿了憂慮。

您知道嗎？若考生或其父母擁有外籍/華僑身份，一切將大不相同。

根據2018年各大高校錄取成績表中可以清晰地看到，華僑考生的優勢十分明顯。華僑聯考的試題簡單、報考人數少、錄取分數線低且錄取率高達80%，因此華僑考生僅需達到普通考生成績的一半以上，即可輕松入讀國內知名大學。華僑生的界定也很簡單，非常容易符合要求。

華僑生定義：考生本人及其父母一方擁有外國的永久居留權，並已在國外連續居住兩年，且兩年內累計居留不少於18個月。（考生本人須在報名前兩年內在國外累計居住不少於18個月）。

與此同時，若父母為華僑，其子女可享受高考加分——最高可達到20分！

天綺移民要告訴大家，擁有外籍/華僑身份的好處還不止這些，最出名的優待莫過於清華大學的國際學生招生。

清華大學對外籍國際學生采取審核錄取，其申請門檻極低，僅需高中畢業（提供高中成績單）、漢語HSK五級（最低四級——相當於認識1200個漢字）即可。如母語為漢語或高中階段使用漢語教學的申請者，還可免除提供HSK成績。於此同時，國際學生的界定也較為簡單，外籍華人的子女容易符合要求。

清華大學國際學生：只要符合獲得外國國籍四年以上，並且最近四年有兩年定居在國外即可。

高考考生為了成績熬夜苦讀，家長們為了孩子的前途愁眉不展，如果考生和家長早點了解外籍/華僑身份在升學方面的優勢，是否會豁然開朗？

如今，越來越多的人決定移民海外，為孩子的未來教育做兩手准備。無論最終是以外籍身份歸國申請知名學府，還是以海外永居身份以低廉的費用申請當地大學，無形之中為孩子的人生多了一種選擇與保障。

被譽為“楓葉之國”的加拿大，擁有全世界頂尖的教育資源、完善的福利制度，以及全球最適宜的居住環境。與此同時，加拿大社會安全穩定、移民政策好，費用低廉，近年來吸引了眾多求學者來此留學並定居。加拿大魁北克省，為鼓勵國際優秀人才加入，不斷放寬移民政策，其高成功率的快捷移民項目：

“目前最經濟快捷移民加拿大的途徑”——魁北克省經驗類移民PEQ，可以讓您在收獲知識和技能的同時，還能收獲加拿大楓葉卡。

PEQ職業技術項目

申請人可以通過完成最低為1800小時的職業培訓，且法語達到中高級水平後遞交移民申請。

PEQ職業技術移民項目優勢：
• 門檻低、年齡範圍廣：18周歲以上，具有高中以上學歷均可申請。
• 學費低，高性價比：留學＋移民僅需25-30萬人民幣。
• 理論實踐結合，方便就業：專業涉及各個領域，且均為魁省人才市場緊缺職業。學習期間有至少90小時實習，方便畢業後順利找到工作。
• 耗時短，成功率高：畢業後提交法語B2成績進行申請，僅需一個月即可拿到魁省甄選證書CSQ。如在法語教育局完成培訓課程，則無需法語B2成績。

PEQ移民項目長期穩定，近幾年被中國市場和加拿大其它省份的學生所熟知。如今PEQ項目以其獨特的優勢和低廉的費用，已然成為國內工薪家庭的首選留學移民方案。孩子在獲得加拿大永久居民身份後，除了有機會申請國內知名學府，還可以留在加拿大繼續深造。

如果孩子選擇留在加拿大繼續深造，將以本地人身份申請加拿大知名大學，學費上會有相當大的優勢。

以國際留學生的熱門申請專業麥吉爾大學建築系為例：

• 魁省本地學生每年學費$5010.71加幣

• 加拿大其它省份學生（非魁省居民）每年學費$10406.81加幣

• 國際留學生每年學費$45824.81加幣

國際留學生的學費是魁省本地學生學費的9倍！

綜上可以看出，加拿大移民身份無論是衝擊國內名校，還是在本地繼續深造，都更具有優勢。

正所謂“選擇比努力更重要”。面對人才濟濟、競爭激烈的高考，不如盡早通過PEQ項目獲取加拿大永久居民身份，從而既可享受國內名校對國際生寬松的錄取政策，又可以低廉的學費接受加拿大高等教育，實為明智之舉。

對於那些沒有移民打算卻渴望出國留學的考生；或已在國內就讀大學，希望通過其它方式節省時間拿到北美文憑的在校大學生；下期我們將繼續為您介紹加拿大蒙特利爾的知名大學以及針對不同人群的相關申請方案。

責任編輯：Adam Chen

加拿大移民留學顧問周天綺專欄全集

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日本簽證又雙叒叕放寬！這樣也可以獲得在留資格 | 居外專欄

上次暖燈君發完日本簽證的變動，有一些投資人私信問暖燈君日本的工作簽證和勞務簽證怎麽申請，如何區分？今天暖燈君就結合最新的簽證放寬政策來給大家詳細說說。

日本歷來對技術簽證，管控是非常嚴格的，但隨著到訪日本的外國遊客的增多以及2020年東京奧運會的鄰近，日本酒店業希望政府給政策“松綁”，能將技能實習生招聘為公司職員，發揮作用。

因此，日本政府決定放寬外國人技能實習制度！

按照現行規定，酒店行業的技能實習只有1年，要獲得“特定技能”必須通過考試合格後才行。

但據日本《朝日新聞》的報道，日本政府16日宣布將修改政策，針對外國人技能實習制度下的酒店行業，將現行政策規定的只允許一年的工作期限改為第二年以後繼續有效。

這意味著，以“技能實習生”身份在日本酒店業務工的外國人，如果實習年限達到3年，就可以不考試自動獲取今年4月開始實施的“特定技能”新在留資格。

5月16日至6月14日期間，日本政府就修改制度聽取公眾意見，有望在7月左右實施新的制度。

賦予留學生“特定活動”在留資格

此前不久，日本政府為了留住和增加在日本留學並在日本創業的外國人，宣布將向在日本創業的畢業生賦予“特定活動”的在留資格，最長可以延長1年的在日時間。

按照傳統的畢業生制度，外國留學生從日本大學、研究生院畢業後，就失去了“留學”名目下的在留資格，原則上必須回國。如果在留學期間創業，可獲取“經營·管理”的在留資格繼續留在日本工作。

日本政府期待在日留學生能靈活利用在留學期間所學的知識與經驗，在日本創業並能進軍全球市場，同時也希望這些畢業生在日本與母國之間起到橋梁的作用。

因此，從今年4月開始，針對外國勞動者新設的“特定技能”在留資格將正式落地實施，與之相對應，針對具備日本留學經驗的更高一層人才，日本也積極吸引他們能在日本就業創業。

日本到底有哪些簽證呢？大家可以點開下面這篇文章了解更多，十一種簽證中“經營管理簽證”是我們的投資人最關心的。

在日本生活的十一種簽證，優缺點都在這裏了！

日本的勞務簽證和工作簽證

這裏簡單給大家講一下日本的勞務簽證和工作簽證。

日本勞務簽：

1.勞務輸出是技能實習簽證（以前叫研修生）；

2.勞務的時間最多工作3年，3年後必須回國；

3.勞務待遇工資低，工種多為力工、農業養殖種植工、縫紉工、流水線作業；

4.要求學歷門檻低，但赴日時不可帶家屬且在合同期間不可回國。

非專門非技術簽證（非専門的・非技術的分野）：也就是技能實習簽證。通常所說的研修生接收制度是《外國人研修制度》和《技能實習制度》的總稱。

日本將外國人研修•技能實習制度（以下簡稱研修制度）定義為：為發展中國家培養人材，邀請外國年輕勞動者來日，通過學習日本先進技術知識，回國後為本國經濟發展作貢獻的制度。在中國國內也通俗理解為”日本打工”或者”日本研修生”。

形式通常是第一年研修學習，第二年第三年叫做技能實習，對人員要求比較低，基本上年滿18歲以上、38歲以下，身體健康，高中以上學歷即可，部分行業例如農業甚至初中學歷即可。

日本工作簽：

1.赴日工作是技術人文知識與國際業務簽證；

2.簽證的時間第一次1年或3年，第二次3年或者5年，一直可以反復續簽，滿5年（含3年工作）可申請日本國籍，全世界172個國家免簽，滿10年（含5年工作）可以申請日本永住。

3.工作的待遇和日本社員待遇同，各項保險俱全，工資高，高端人才引進；

4.要求學歷門檻高，本科以上學歷，最低統招大專可做學歷認證者，赴日時可帶家屬且在工作期間有10天以上帶薪年假，可連同日本法定長假一起回國探親。

日本的工作簽證其實只是一個總稱，它的種類很多。日本法務省批準的工作簽證至少有以下數種：

01「教授」（例，大學教授）
02「藝術」（例，作曲家、畫家、作家等）
03「宗教」（例，由外國宗教團體派遣的傳教士等）
04「報道」（例，外國新聞機構的記者、攝影師）
05「經營・管理」（例，企業等的經營者、管理者）
06「法律・會計業務」（例，律師、註冊會計師等）
07「醫療」（例，醫生、口腔醫生、護士等）
08「研究」（例，政府相關機構以及私企等的研究人員）
09「教育」（例，初中高中的語文老師等）
10「技術・人文知識・國際業務」（例，機械工程等的技術人員、翻譯、設計師、私企的語文老師等）
11「企業內轉職」（例，由海外事務所轉職來的人員）
12「興行」（例，演員、歌手、舞者、專業運動員等）
13「技能」（例，外國料理的廚師、體育教練、航天飛機的操縱人員，貴金屬的加工人員等）
14「技能實習１號I」（例，由海外子公司等接受的技能實習生）
15「技能實習１號RO」（例，通過監理集團所接收的技能實習生）

專門技術領域簽證（専門的・技術的分野）：包括，技術人文和國際業務簽（一般白領簽），各類技能簽證等。

關於這部分簽證內容4月1日的新政策大家可以點開下面這篇文章查看：

新簽證政策施行，赴日又有新門路了

簡單而言，日本新設“特定技能1號”和“特定技能2號”兩項在留資格，以看護、建築和農業等人手短缺的14個行業為對象，預計從2019年度起的5年裏引進約34.5萬名外國勞工。

在留資格“特定技能1號”是從事需要一定技能的業務，“特定技能2號”是從事需要熟練技能的業務。

“特定技能1號”簽證

將簽發給在特定領域擁有較高水平技能的外籍公民，僑居日本的時間最長總計5年，不允許攜帶家屬。當前“1號”將以建築、農業、護理等14個行業為對象接納外籍勞動者。

“特定技能2號”簽證

將簽發給擁有高於“特定技能1號”的熟練技能的外籍公民，對僑居日本的時間不設上限，可以長期在日本居住並可以攜帶家屬。“2號”將以上述14個行業中的建築業、造船等4個行業為對象接納外籍勞動者。

要取得特定技能簽證還必須通過各行業的技能考試以及新設的日語測試或現行的“日本語能力測試”。

新的法案規定，從2019年4月起，在建築、農業、住宿、看護、造船5個領域就業的外籍勞工，日語最多只要達N4（N1-N5中的第4等級，屬於“基本上能理解比較緩慢的會話”的日語水平）即可。

日本的勞務簽證和工作簽證的區別

持有工作簽證在日就職，可以投資、購買房產，愛人、孩子可以辦理家族滯在，共同在日生活、工作、學習。而研修簽證的家屬只能辦理探親簽證赴日探訪。

工作簽證的在留資格與研修（即勞務）是兩種完全不同的在留資格。通過工作簽證在日本就職，享有日本會社職員享有的全部待遇，工作滿一定年限，可以歸化入籍，可以申請永住權，這些待遇都是研修人員不能享有的。

縱然每種簽證都有很大的區別，但在選擇到底申請哪種簽證的時候大家一定要結合自身的實際情況、考慮好自己想在日本待多久、是否能適應日本企業的文化氛圍等再決定。如果有到日本租房買房需求的，記得聯系居外哦！

還有什麽想知道的，歡迎大家繼續在評論區留言。

日本置業權威/暖燈中國社長桂小科專欄全集

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養兒不防老？看日本養老有哪些花式方法｜居外專欄

前段時間有個“同時患癡呆癥的老奶奶和她的狗狗重逢”的視頻在網上走紅，視頻溫馨感人催人淚下。

日本東京的石關孝子奶奶和丈夫收養了一只柴犬克羅，丈夫去世後，石關奶奶和克羅相依為命12年。不幸的是，81歲的石關奶奶患上了老年癡呆癥住進了敬老院，隨後同樣高齡的克羅也被確診患上癡呆癥送往了寵物醫療院，他們就這樣消失在彼此的世界裏了。

在他們分開的一年後，日本一檔節目暗地裏安排了一場重逢。令人意想不到的是，因為患癡呆癥而喪失記憶、生活不能自理的他們居然瞬間認出了彼此。

讓人感受到人間的溫情不止在人與人之間，人與動物之間也有著一份難以割舍的情感，甚至超越生理限制。日本人把這種細微堅韌的情感稱作——“羈絆”。

感動之余，也有人註意到了石關奶奶的養老生活。石關奶奶在丈夫離世後沒有跟子女生活在一起，而是在患癡呆癥初期與愛犬一起搬進了高齡看護所。這其實是日本社會養老的形態之一。

日本社會養老保障體系

眾所周知日本是養老制度和老年護理比較健全的國家。日本的老年福利公共政策始於1963年《老年人福利法》的出臺，經過半個多世紀的發展，日本形成了多層次的養老保險制度。

日本現有的社會保障制度下，除了單純的養老保險，醫療保險和介乎保險業業都形成了保障老年生活的有效屏障。其中養老保險又分三類。

國民年金（又稱基礎年金）

凡20歲以上60歲以下、在日本擁有居住權的所有居民，都必須參加國民年金保險。所有參加保險的公民都必須繳納保險費，在繳納一定年限的保險費後才能受領保險金。

但對一些特殊對象，如無收入的老人、單親家庭、殘疾者、5人以下小工業者的被雇傭者等，則采用非繳費型福利年金制度，費用全部由國家負擔。

與職業相關聯的雇員年金

按照加入者職業的不同，又可分為厚生年金和共濟年金。其中 5 人以上私營企業職工的年金稱為厚生年金，而國家公務員、地方公務員、公營企業職工、農林漁團體雇員、私立學校教職員工參加的年金則統稱為共濟年金。

私人養老保險

主要是私人機關經營管理者的職業養老金或公司養老金，包括厚生年金基金、適格退職年金、國民年金基金等種類。加入此類養老保險的人必須要在加入前兩種保險的基礎上進行。

介護保險

還有一種我們聽起來陌生，但是在日本養老中充當重要角色的介護保險制度。

所謂“介護”，可以理解為“長期照護”。 “介護”是綜合“身體照護”和“家務服務”的雙重概念，可視為介於“照顧”與“護理”之間的工作，包括身體清潔、協助飲食起居以及家務服務等。

日本介護保險籌資主要包含兩部分：一部分是國家稅收支付50%，另外50%由個人支付。其中需要個人支付的籌資對象是居住在日本的40歲以上的人，保護對象是65歲以上的老人，以及40-65歲患有早期癡呆等15種疾病的人。

如此一來日本介護行業的人才需求也大。在日本新放寬的工作簽證政策中，介護就是14個行業之一，以便積極引進該行業的外國勞工。（具體可點擊文末鏈接閱讀）

有了這些社會機制的多重保障，公民基本都能找到契合自己需求的基本養老保障。在基本的養老保障實現之後，日本人進入65歲大關之後可以享受哪些養老服務呢？

日本社會的三種主要養老形態

養老院

養老院是最基礎的養老形態，很多日本老人都會選擇住在養老院。養老機構在充分競爭後已經運營得比較成熟，服務人員都經過專業培訓，裏面的基礎設施也越來越人性化。

市場上養老機構五花八門，老人在領取養老金後選擇一家合適的養老機構就可以在裏面安享晚年了。可以跟其他老人生活在一起，不會顯得孤單。

居家式養老

由於養老院一般建在郊外，親人探望不方便，容易產生一種“老人被社會遺忘”的感覺。因此，進入21世紀，日本養老的重心逐漸從養老院轉向居家養老。

老年人是最富有的一個群體，年齡在65歲以上的老人掌握了全日本50%的儲蓄。加上之前交的養老保險、介護保險，晚年生活在家裏也可以過得滋潤。

對於65歲以上退居在家的老人，政府方面會提供這些資助：

1）日本政府會提供一筆20萬日元（人民幣約1.2萬元）的資金，用於其個人住宅的改造。譬如，家裏各處要裝護手，廁所要進行適當的改造，要添置老年人專用的浴缸等等，都可以向當地的市政府去報銷。

2）購買老年人專用生活用品，比如輪椅、手杖、護理床等，90%的費用由政府承擔。

3）日本政府會根據老人的身體健康狀況作出護理等級評定，然後支付不同金額的護理保險費，用來請專業的護理人員上門介護。

前文視頻中的石關奶奶一開始就是居家式養老，後面不幸患上癡呆癥，才選擇搬進專門的看護機構。如今越來越多的日本老人選擇居家養老。

社區互助

這種方式是由民間的非營利組織促成的，以社區為載體，整合周邊養老服務資源，幾乎所有相關設施都是在居民們的共同支援下建立起來的。

他們從群眾中來到群眾中去，對政府觸及不到、又被人迫切需要的服務往往有著第一手的觀察，並能第一時間尋找解決之道。更重要的是，這種組織往往還有上下溝通的作用。

養老不僅是要在物質上保障，精神上的贍養往往被忽略。現在經常能在公園看到老人牽著自己的愛寵，就像石關奶奶一樣有一只寵物陪伴在身邊。這並不是說，父母與子女之間的感情越來越淡薄。如今社會壓力大，子女有自己的生活要忙碌，老人能理解，但同時也需要一個感情寄托。

回到我們國內，目前主要還是靠“養兒防老”。在社會養老保障體系還沒有健全的情況下，只能倚靠自己和子女。之前2035年養老金將耗盡的消息也牽動了很多人的神經，如何讓所有人都“老有所養”是需要長時間探索但又亟待解決的社會問題。

日本置業權威/暖燈中國社長桂小科專欄全集

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Royal LePage報告：加拿大買家普遍擔心首付問題 | 居外專欄

報告要點

全國57%的受訪者表示，在買房之前，他們很擔心首付問題
盡管溫哥華的房價更高，但相比溫哥華，蒙特利爾的首次購房者更擔心首付問題（58% vs. 60%）
多倫多的首次購房者焦慮程度居全國最高(68%)
在買房前與父母住在一起的首次購房者中，近五分之一的人表示，與父母同住推遲了他們父母的售房決定
盡管多倫多(59%)和溫哥華(54%)的房屋價值中值較高，但與其他地區的新購房者相比，受訪者更傾向於選擇離工作地點較近的地區

美國最大的私人住宅抵押貸款保險公司Genworth 加拿大分公司和Royal LePage公布了一份聯合調查報告，其中分析了過去兩年內首次置業者的主要趨勢。

根據報告，全國57%的受訪者表示，在買房之前，他們擔心自己可能會因為首付不足而放棄自己心儀的物業。雖然蒙特利爾的房價中位數是溫哥華的三分之一，但報告顯示，懷有這種焦慮和擔憂的人，在蒙特利爾的受訪者中顯得更加普遍。其比例為60%，略高於溫哥華的58%。而就全國而言，首次購房者中擔憂人群占比最高的是多倫多，達到了68%。

“盡管利率仍處於歷史低位，但蒙特利爾的首次購房者越來越擔心首付問題，這件事並不讓人意外。”Royal LePage的總裁Phil Soper表示：“在過去三年，蒙特利爾的購房者始終關註著房價上漲的問題。許多人都在考慮，是否該趁早進入市場。”

當被問及“在購買第一套住房前，你住在哪裏”時，全國25%的受訪者回答“與父母或親戚住在一起”。其中有43%的人向他們的家人支付租金。而在這些支付租金的人中，30%的人所支付的租金低於市場價。

與家人同住的受訪者中，有五分之一（17%）的人稱，他們的父母本想賣房，並更換一套更小的房子，但因為子女與其同住，而推遲了這一決定。然而有15%的受訪者表示，在他們的父母決定售房前，他們的弟妹將不得不搬出家裏。另有60%的受訪者表示，即便他們的父母獨居，也不會考慮換套小房子住。這些結果也支持了Royal LePage在2018年針對嬰兒潮一代所發布的調查結果。該調查顯示，盡管許多嬰兒潮時期出生的人仍然有孩子住在家裏，但其中17%的人預計將在2023年之前購買一套房產，這意味著屆時將有140萬潛在買家。

由於許多首次購房者不具備負擔能力，其中48%的受訪者更願意住在離工作地點較近的小房子裏，而32%的受訪者更願意住在距離工作地點較遠的大房子裏。卡爾加裏和蒙特利爾的調查結果也類似，比起擁有一套大房子，這兩地分別有53%和52%的首次購房者更傾向於縮短往返於家與工作之間的時間。

雖然多倫多和溫哥華的房價在全國名列前茅，但這兩個城市的大多數受訪者都表示，距離工作地點近一些，要比房子面積大一些，來得更具有吸引力。做出這一選擇的兩地受訪者分別占59%和54%。這可能受到公交時間延長的影響，多倫多和溫哥華居民上下班的單程時間分別為34分鐘和30分鐘。

“即便是在那些首次購房者不得不努力買房的城市，在購買第一套住房時，成本也不是唯一要考慮的因素。” Phil Soper說：“雖然一些年輕人正在遷往更經濟的城市，但那些留在城市的人更看重縮短公交時間，享受城市生活的便捷。”

讓我看一下加拿大各省，對首次購房者的調查情況。

安省

在安省有60%的受訪者表示，他們擔心以他們的首付能力，不夠買他們想要的房子。而在多倫多，這一比例為68%。

“買房對任何人都有壓力，但對首次購房者來說，這份壓力被許多因素給放大了。”來自Royal LePage的經紀Caroline Baile表示：“一個好的建議是設計一份願望清單，想想心儀的房子需要滿足哪些條件，然後給出一個合理的優先級。”

在多倫多，房屋的通勤時間比面積更受重視。59%的受訪者更喜歡距離自己或配偶工作地點較近的房子，雖然它們可能更昂貴、也更小。這一比例在加拿大是最高的。

“在多倫多，有很大一部分首次購房者會為了位置而犧牲房子的大小。交通時間非常重要——就像是否方便照顧孩子、有沒有好學校，還有接近工作地點，這些因素也都十分重要。” Caroline Baile說：“有時候，考慮時間因素就意味著自己得在城市裏買一套公寓，步行就能到上班的地方，甚至可能意味著自己要和父母多住一段時間，好讓自己找到一套更滿意的房子。”

此外，有30%的安省受訪者和34%的多倫多受訪者表示，在購買第一套住房前，會與父母或其他親戚同住。這兩個數據都超過了全國平均水平(25%)。

魁北克

在魁北克省(蒙特利爾除外)，51%的受訪者表示，他們擔心首付比例過高，自己無法買到自己心儀的房子。而在蒙特利爾，這一比例為60%。

“雖然居住在該省其他地區的人因為房價漲幅不大，還有時間慢慢選購滿意的房子。但在蒙特利爾，因為房價漲速很快，首次購房者有著明顯的壓力，他們必須迅速進入市場。” 來自Royal LePage的Dominic St-Pierre表示：“低庫存和高需求使得目前的市場狀況，更有利於那些有購房經歷的買家。首次購房者在出價前必須做好準備並確保獲得貸款。如果他們是認真的，就必須給出足夠的首付和抵押。”

近四分之一的蒙特利爾人(23%)在購買第一套住房前與家人住在一起，而在魁北克其他地區，這一比例為16%。與全國其他省份相比，蒙特利爾和魁北克其他地區在這方面的差距是最大的。在蒙特利爾有74%的受訪者表示，他們不向家人或親戚支付房租。而在魁北克其他地區，不向家人支付房租的人群只占到53%。

卑詩省

在卑詩省，56%的受訪者表示，他們擔心首付問題。而在溫哥華，這一比例達到了58%。

在卑詩省，27%的受訪者在買房前與家人住在一起。其中有58%的人向親戚支付租金，而在支付租金的人中，45%的人支付的租金低於市場價格。在與父母同住的人群中，有14%的人表示，住在家裏推遲了他們父母的售房決定。

在全省受訪者中，有46%的人表示，願意購買一套更貴、更小，但是離自己或配偶工作地點更近的房屋。而在溫哥華，這個比例為54%。

其他地區

Royal LePage還調查了加拿大其他省區首次購房者對首付問題的擔憂情況。

其中在阿爾伯塔省，百分之62的受訪者擔心首付問題。而在卡爾加裏，這一比例僅有49%。在草原省份，擔心首付問題的買家占到了57%。而在大西洋省份，則有54%的受訪者表示，他們絲毫不擔心首付問題。這一比例遠高於41%的全國平均水平。

江曉清解析加拿大房產投資

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2019年日本關東最想居住的地區排行價格幾何 | 居外專欄

对投资人来说，买房买轨道交通沿线，这思路是没错的！但东京的轨道交通那么多，从哪条线看起呢？

最近，日本某运营住房情报网站公布了「2019年日本关东最想居住的地区排行」。

「2019年日本关东最想居住的地区排行」

1. 横滨(神奈川县横滨市/JR东海道本线)

2. 惠比寿(东京都涩谷区/JR山手线)

3. 吉祥寺(东京都武藏野市/JR中央线)

4. 大宫(埼玉县埼玉市/JR京滨东北线)

5. 新宿(东京都新宿区/JR山手线)

6. 品川(东京都港区/JR山手线)

7. 目黑(东京品川区/JR山手线)

8. 浦和(埼玉县埼玉市/JR京滨东北线)

9. 武藏小杉(神奈川县川崎市/东急东横线)

10. 镰仓(神奈川县镰仓市/江之岛电铁线)

从这份前十的排行榜中看出，位于JR山手线沿线的区域占了4个，接近一半，山手线因为交通便利拥有着超高的人气，因此，对于投资人来说，投资房产选在山手线总没错！

图片来源：アフロ

山手线绕东京市区一圈，与其交接的线路非常多，换乘便利，不少东京市民表示，即使租金高达10万日元，在山手线租房也是非常划算的！看好将来还有增值潜力！

和中国一样，日本租房的主力群体还是以年轻人居多。年轻人追求交通便捷、生活便利，更希望生活在繁华闹市中，山手线便成了他们的不二之选。

对于东京来说，「山手线」是其中最重要的线路之一，它运行于东京核心地带的环状铁道，途经东京的重要转运点，再经由这些转运点向都心以外的地区扩张，构成绵密的交通联络网。

❀「山手线」

山手线是JR东日本铁道所营运的环状铁路，最早可追溯至1885年，当时由私人铁道公司「日本铁道」所建设的支线「品川线」，一开始行走的路线是「新宿─赤羽─品川」，1901年与另一条支线「丰岛线」合称「山手线」，该路线名沿用至今。

直到1925年「上野—神田」路段完成，「山手线」才真正转变成现在的环状线。由于「山手线」运量之大，被称为JR东日本铁道公司的「ドル箱」，意即「最赚钱的支线」之一。

「山手线」全长34.5公里，共29个站，站与站之间的运行时间间隔约2至3分钟，运行一周约需一个小时（夏季及冬季的运行时间略有差异），有「内回り」和「外回り」两个方向，「内回り」是「逆时针」运行，「外回り」是「顺时针」运行。

像大家熟知的涩谷、原宿、惠比寿、秋叶原以及高楼林立的新宿、品川等地区都在山手线沿线哦，但这些地区大多都给我们留下了“房租很贵”的印象。

那么，在山手线沿线租房，到底能不能找到一些完全在承受范围之内、性价比高的区域呢？

山手线沿线哪里的租金最便宜？

根据《Yahoo!不动产》上刊登的出租房屋的调查，山手线沿线的平均房租行情为14.3万日元（截止到2019年3月10日）。最便宜的地区平均月租价格仅为9万日元哦（约合人民币5629.5元）！快和暖灯君一起看看下图~

房租最便宜地方是位于北区的“田端”车站！周边平均租金高达9万日元（约合人民币5629.5元）！

（最新日元兑换人民币汇率【国际牌价汇率】：0.06255）

JR田端駅

田端，顾名思义，“田圃之端”。相较繁华的新宿、涩谷等车站，“田端站”算是山手线中比较低调的车站，投资性价比高。

很多中国人对“田端”这个地方都比较陌生，但在中日两国的文学家、艺术家们的心中，田端那可是非常有名的~

田端—堪比塞纳左岸的蒙帕纳斯

鲁迅先生在《藤野先生》写到的：“从东京出发，不久便到一处驿站，写道：日暮里。不知怎地，我到现在还记得这名目。”日暮里车站，就在田端的边上。

鲁迅先生的弟弟周作人与兄长有着大体差不多的日本经验，他曾作文回忆“与妻及妻弟往尾久川钓鱼，至田端遇雨，坐公共马车（囚车似的）回本乡的事，颇感慨系之”。 　　

田端最早的“移民”是陶艺家板谷波山和画家小杉放庵。接着，有思想家冈仓天心、雕塑家吉田三郎、小说家直木三十五等跟进。大正3年（1914年），小说家芥川龙之介迁入。三年后，又迎来了诗人室生犀星，室生犀星从东北地方的金泽进京后，曾四处辗转，数度搬家，但始终没离开过田端。

芥川龙之介

芥川和犀星都是明星范儿十足的作家，他们的选择具有很强的示范效应。于是，又一批作家、艺术家追踪而至：菊池宽、荻原朔太郎、中野重治、小林秀雄、竹久梦二、岩田专太郎等等，一时蔚为大观。

田端文士村――这个东西长约一公里，南北不足一公里的小镇，盛期时有百余名作家、诗人、画家“诗意地栖居”，成为二十世纪初叶东亚社会绝无仅有的人文景观，堪比塞纳左岸的蒙帕纳斯。

芥川旧居，离今天的田端车站不远，从南口出站徒步只需五分钟。当时的赁屋，在1945年4月的东京大空袭中遭破坏。修复后，芥川后人未能购入，据说院墙和一扇通向厨房的通用门至今仍保持着当年的原状。芥川在此间寓居三年，写下了《罗生门》等传世名作。

从车站北口出站，旁边就是田端文士村纪念馆――由东京都北区文化振兴财团管理的文学博物馆。

通常，每月第三个周六，都会有纪念馆组织的文学散步活动：先参观纪念馆（约一小时），然后是文士村散步，有讲解，带导游。因系公立设施，一律免费，参加者只需提前预约。

行在田端，仿佛穿过了整个江户城，穿过了一部日本近代文学史。

池袋竟然这么便宜？！

除“田端”之外，“西日暮里”、“日暮里”、“驹込”等地也相继上榜。

不过要数排行榜中最令人吃惊的地区，暖灯君推测那一定是便利性高，商业设施和娱乐设施集中的“池袋”地区了，尽管“池袋“地区知名度超高，但租金却没有大家想的那么贵，在表中排名第5！

池袋堪称华人大本营，这里有各种各样的中式餐厅，西口和北口华人非常多，如果想和中国老乡们住一起选池袋总没错！

但如果更想和日本人居住在一起，那就选池袋东口！东口日本人比较多，比较繁华，往北走就是巨大购物中心サンシャインシティ（复合式商业设施Sunshine City）。

这里不只可以逛街、享受美食，可以远眺晴空塔也可以体验VR，屋顶上还有水族馆，即使是雨天也能开心游玩的展望台。

顺便一提，山手线沿线房租最高的车站是“原宿”，平均月租为27.4万日元，是田端的3倍以上。

如果你想住的是单间，以第一名的“田端”为首，山手线的北侧区域依次上榜，并且排在第9位的“駒込”平均月租还保持在7万日元。

东京圈的单间公寓的房租价格平均为7万2280日元，如果瞄准北侧区域的话，你就能够住在便利的山手线沿线啦。

如果你想跟家人一起住，那么就得考虑一下2LDK/3K/3DK的房型啦。

位于台东区的“莺谷”从整体篇的第9位、单间篇的第6位大幅上升，以15.3万日币的平均月租价格获得了第一名。

因此，如果你首选考虑价格因素，又想以在山手线沿线投资为目标的话，北侧区域会是你不错的选择~

银座线沿线有哪些地方？

还想知道更多？别急，贴心的暖灯君这就给大家献上“银座线和丸之内线”地铁沿线周边房租相对便宜的区域排行榜。

东京metro银座线

下町区域：浅草→神田

这里有东京最具历史的古寺浅草寺、最大的厨具街河通桥道具街、上野附近的美术馆以及非常受欢迎的上野公园、宅文化圣地秋叶原（末广町）等。

老铺购物区：三越前→京桥

日本桥是日本江户时代的购物区，是当今日本的金融街，相当于上海的陆家嘴。1673年吴服店“越后屋”发展到今天日本桥三越本店、1933年开业的?

2019年東京都房地產均價最新版（城東） | 居外專欄

今天給大家介紹一下東京都23區城東地區的房地產均價。本次的調查是以公益財團法人不動產流通推進中心（REINS）登錄的情報數據為中心，由作者自己編輯制作的。房地產均價調查對象主要是以投資型的單身公寓為主。這次調查數據的采取樣本一共有1,227個。下表中數據樣本少於5個以下的以（－）符號表示。大家可以做一些參考。

東京都23區的城東地區有臺東區，江東區，葛飾區，江戶川區，荒川區，足立區，墨田區。

東京都的實力
東京是一個非常具有魅力的國際城市。據Global Power City Index(GPCI)2018年的報告當中，日本的東京是世界主要城市「綜合力」排名的第三位。「綜合力」是以經濟/研究·開發/文化·交流/居住/環境/交通等六大部門去評價的。

東京都23區城東

東京都由東京都區部（23區），多摩地域以及東京都島嶼部組成。人口總數超過1380萬人。
東京都23區就有近1000萬人居住。東京都23區也可以按著其歷史背景/地區特點/功能等可以分為都心，城南，城東，城北，城西。

地區區名
都心千代田區，中央區，港區，澀谷區，新宿區，文京區
城南品川區，目黑區，世田谷區，大田區，
城東臺東區，江東區，葛飾區，江戶川區，荒川區，足立區，墨田區
城北豐島區，北區，板橋區，練馬區
城西杉並區，中野區

① 臺東區
臺東區位於東京都23區的北東部，鄰接著23區的千代田區·中央區·文京區·墨田區以及荒川區。臺東區有觀光名所-淺草·上野，還有很多風趣寧靜的地區吸引著男女老少以及海外觀光客的廣泛的喜愛。
臺東區的人氣車站有【上野】【淺草】【入谷】【禦徒町】【新禦徒町】等。上野是一個交通非常方便的車站，上野車站不僅有山手線為代表的諸多線路，也有多個新幹線路線。

② 江東區
江東區位於東京都23區的東側港灣區，鄰接著23區的中央區·港區·墨田區·品川區·大田區以及江戶川區。江東區屬於新興的開發地區，即有鄉下風情的錦糸町・龜戶副都心，也有高樓大廈林立的豐州（圖一）。引人矚目的【築地市場】也搬遷到【豐州市場】，現在也已經正式營業。

③ 葛飾區
葛飾區位於東京都23區的東北部。鄰接著23區的足立區·江戶川區·墨田區和千葉縣的松戶市以及琦玉縣的三鄉市·八潮市。相比其他地區，葛飾區有租金便宜·物價便宜的優點。區內的人氣車站有【龜有】【新小巖】【金町】【花茶屋】【堀切】等。

④ 江戶川區
江戶川區位於東京都23區的最東部。鄰接著23區的葛飾區·墨田區·江東區以及千葉縣的浦安市·市川市·松戶市。江戶川區的人口將近70萬人，在23區當中排名第4位。嬰兒的出生率在都內也是最高，平均年齡也比較年輕。是一個有活力的的地區。區內的人氣車站有【瑞江】【葛西】【船堀】【西葛西】【篠崎】等。

⑤ 荒川區
荒川區位於東京都23區的東北部，鄰接著23區的文京區·臺東區·墨田區·北區以及足立區。荒川區的【日暮裏】做為東京的出入窗口，到都心的交通也是非常方便的。最近這幾年荒川地區的地價增長率在23區當中一直是數一數二的。區內的人氣車站有【日暮裏】【西日暮裏】【尾久】【町屋】【小臺】等。

⑥ 足立區
足立區位於東京都23區的東北部，鄰接著23區的葛飾區·北區·荒川區·墨田區以及琦玉縣的八潮市·草加市和川口市。區內人口有68萬人之多，在23區人口排名當中名列前5位。足立區的人氣車站有【西新井】【北千住】【梅島】【竹之塚】【綾瀨】等。

⑦ 墨田區
墨田區位於東京都23區的東部，鄰接著23區的中央區·臺東區·江東區·荒川區·足立區·葛飾區以及江戶川區。自2012年天空樹（Sky Tree）的開業，已經吸引成千上萬的海內外遊客。周圍的地價和房地產價格也隨之增加了不少。墨田區人氣的車站有【押上】【東向島】【兩國】【八廣】等。

是否對東京都城東地區的房地產價格以及城東地區有些了解呢？我會給大家陸續的介紹其他城市主要地區的房地產價格。

責編：Adam Chen

日本置業專家數據大拿姜華專欄全集

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中國2035年養老金將耗盡，我看好這群人越老越有錢途 | 居外專欄

一則“2035年養老金將耗盡”的消息在朋友圈刷屏了，養老最近又成為了一個熱門話題，這次的消息來源是社科院公布的《中國養老金精算報告》。

再過15年，養老金就清零了？

根據社科院《中國養老金精算報告》預測， 2019年當期養老金結余總額為1062.9億元，但到了2028年，當期結余可能會首次出現負數，為負1181.3億元。另外，報告裏還提出了以下幾個重要結論。

01
養老金結余

養老金目前結余為4.26萬億，2027年達到峰值6.99萬億後會斷崖式下滑，預計在2035年前後歸零。

02
繳費贍養率

目前繳費贍養率為0.47，就是說1個在職員工供養0.47個退休老人。但到了30年後，這個比率為1，意味著1個在職員工要贍養1個老人，負擔可想而知。

03
中央-地方的養老金調劑

目前的養老金流程是：地方把收上來的養老金上繳中央，中央再根據地方實際情況下撥相應的金額。如果上繳>下撥，說明這個地方不僅能養活本地老人，還有富余。如果上繳<下撥，說明這個地方養不起本地老人，需要中央從他省調劑。目前只有5省2市（廣東、浙江、江蘇、福建、山東、北京、上海）能夠做到上繳>下撥，撐起全國養老金的大梁。3省（貴州、雲南、西藏）能夠做到自給自足。其他省份都是上繳<下撥，需要調撥他省的資源。

無論是中央調劑、還是提前挪用，都是治標不治本，養老金的問題本質依然沒有得到解決。

當然，我們也留意到，養老的問題不是個例，而是各個國家遇到的普遍問題。

日本養老金枯竭的時代不久會到來？

日本是一個老年國家，養老問題也經常引起國民的關註。

去年底，日本NHK的一檔紀錄片火了。這個紀錄片叫做《團塊世代，悄然迫近的老年破產》。

這部紀錄片詳細敘述了日本當前社會裏存在的種種問題：誰來為老年人養老？為什麽日本的老年人會破產？為什麽在日本長壽竟然是一種詛咒？

這部紀錄片之所以火爆，是因為引起了很多日本老年人的共鳴，也讓部分年輕人關註到了以後將要面對的問題，這暴露了日本社會普遍存在的養老焦慮。“拿不到養老金的時代不久就會到來。”近年，擔心這個問題的日本人越來越多了。

為了緩解這個問題，日本政府已經采取種種措施，比如鼓勵國民到65歲、70歲以後才退休拿養老金。根據媒體統計的就業數據顯示，日本每100名就業人口中，就有10位是65歲以上的老年人。

所以，我們在日本會經常看到有70多歲的老人還活躍在工作一線，出租車司機、高速收費員、物業管理員、便利店收銀員、保安、清潔員等等。

如何積極應對養老金不足的問題

暖燈君的朋友曾說，年輕時好好工作努力賺錢，等到退休後就拿著養老金和另一半去環遊世界，彌補人生的遺憾。

但現在問題來了，如果等到退休的時候養老金不夠了該怎麽辦？靠儲蓄？靠子女？存在銀行的儲蓄每年都在縮水，而現在的老年人很多也不願意成為子女的負擔。

國家一直在設法解決這個問題，目前主流的做法是將優化養老金賬戶中的資產配置情況，提高成長性資產的比例。

1997-2017 養老金規模最大的前7個國家的資產配置比例
（註：7個國家為澳大利亞、加拿大、日本、瑞典、瑞士、美國、英國）

2017年前七國家養老金資產配置情況（單位：%）
（數據來源：WillisTowers Watson前瞻研究、國泰君安證券研究）

國家在想辦法解決這個問題，作為個人也要為自己的未來尋求一份保障，讓自己在退休之後還能擁有持續、穩定的收入來源，能夠對抗經濟風險，對抗通貨膨脹。除去年輕時便購買養老相關的商業保險以外，保值增值的投資理財也成為很多人的選擇。

不管是從養老還是從自身財富保值增值的角度來看，優質的房產投資都是一種穩妥且有成效的方式。

一方面，優質的房產投資可以對抗通貨膨脹對貨幣貶值的沖擊。銀行儲蓄會隨著時間的流逝而減少價值，但房產往往會越來越值錢。特別是對於一線城市的核心區而言，優質的房產是稀缺資源，稀缺性便意味著未來的議價權。

現如今，大家進行房產投資早已超越了國界線，海外投資的熱度正在不斷升溫。擁有成熟房產體系和透明交易規則的市場受到很大的歡迎。一水之隔的日本是海外旅遊的熱門目的地，近年來也成為海外房產投資的熱門投資地。

另一方面，優質的房產投資可以帶來持續、穩定的租金收入，這是真正的“睡後收入”，能保障現金流。特別是對於有吸引力的大城市而言，年輕人源源不斷地湧入，租房市場有穩定的客源。以東京為例，吸納著全日本的優質資源，人口湧入，房屋空置率低，租金收益有保障。

將年輕時奮鬥的財富轉化為成長性資產，實現配置增量，穩固“睡後收入”。對國家的養老政策和改革保持信心，也在自己力所能及的範圍內為自己留一份保障。

股神巴菲特給大家的投資建議還有一句話：一個人今天之所以可以在樹蔭下乘涼是因為他很久之前種下了這棵樹。而暖燈君想說，放眼養老，展望生活，我們“種樹”的最佳時機，一是十年前，一是現在。

暖燈君送上一張家庭資產配置圖以供參考：

除了吃喝玩樂之外，你的錢都用到哪裏了？

日本置業權威/暖燈中國社長桂小科專欄全集

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2019年东京都房地产均价最新版（城北） | 居外专栏

今天給大家介紹一下東京都23區城北地區的房地產均價。本次的調查是以公益財團法人不動產流通推進中心（REINS）登錄的情報數據為中心，由作者自己編輯制作的。房地產均價調查對象主要是以投資型的單身公寓為主。這次調查數據的采取樣本一共有1,282個。雖然不能說一定準確，不過可以做一個參考使用應該是很好的。

東京都23區的城北地區有豐島區，北區，板橋區，練馬區。

東京都的實力

東京是一個非常具有魅力的國際城市。據Global Power City Index(GPCI)2018年的報告當中，日本的東京是世界主要城市「綜合力」排名的第三位。「綜合力」是以經濟/研究·開發/文化·交流/居住/環境/交通等六大部門去評價的。

2018年世界城市綜合排名前十位

東京都23區城北

① 豐島區
豐島區位於東京都23區的西北區，鄰接著東京都23區的文京區·新宿區·中野區·北區·板橋區以及練馬區。豐島區以池袋車站為中心有很多標誌性建築物以及被人矚目的高樓大廈。例如Sunshine city(太陽城：60層樓建)，2020年將開業的【Hareza池袋】（33層樓建-圖1），以三菱地所為中心的西口再開發（圖2）等有很多的大型項目預計在2020年陸續開幕。

另外，池袋車站每天的利用人數大約有264萬人次，僅次於新宿車站，是日本第二大終端車站。附近有很多大學，專門學校等教育機關，是一個年輕富有活力的一個地區。池袋的北口有很多華人經營的飲食店和物產店，形成了一個大的華人圈社區。

② 北區
北區位於東京都23區的北部，鄰接著23區的文京區·豐島區·板橋區·荒川區·足立區以及琦玉縣的川口市和戶田市。北區人氣的車站有【赤羽】【王子】【十條】【東十條】【田端】等。

③ 板橋區
板橋區位於東京都23區的西北部，鄰接著23區的豐島區·北區·練馬區以及琦玉縣的戶田市和和光市。區內的常駐人口有56萬8千多人，在23區當中名列第7位。板橋區有很多廉價的超市·商業設施·中小學等，相比其他地區，租金·房價也便宜。所以，對於很多的家族是很有人氣的。板橋區的人氣車站有【板橋】【蓮根】【本蓮沼】【誌村阪上】【大山】等。講一個額外的話題，著者就住在【蓮根】，我是很喜歡這裏的生活環境。

④ 練馬區
練馬區位於東京23區的西北部，鄰接著23區的中野區·彬並區·豐島區·板橋區以及武藏野市·西東京市和琦玉縣的朝霞市·和光市·新座市。區內的常駐人口有73萬4千多人，在23區的人口當中排名第2。練馬區以治安好·綠化多·交通方便·寧靜而出名。所以受很多的家族和單身族的青睞。另外，區內還有著名的遊樂場【豐島園】（圖3），每年都吸引著成千上萬的遊客。練馬區的人氣車站有【光之丘】【石神井公園】【練馬】【大泉學園】【東武練馬】等。

是否對東京都城北地區的房地產價格以及地區有些了解呢？我會給大家陸續的介紹東京以及其他城市主要地區的房地產價格。

朝向為南，采光通風效果好。兩室一廳，65.4㎡，適合家族居住。全新裝修，造型美觀，內部幹凈整潔。價格約￥211萬

居外物業編號：46563555 點擊查看房源信息

責編：Adam Chen

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