從房主晉升到樓主 你必須要了解這些事情|居外專欄

人往高處走,小房子換大房子,郊區房換市區房是天經地義。持有一整棟樓的魅力是持有一套公寓不可比擬的,成功的話就能獲益匪淺。但是對於其風險也要充分了解,在此向想從“房主”提升到“樓主”的所有者闡明持有一棟樓的魅力和風險。

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持有一棟樓 VS 持有一套公寓

房地產投資有兩種主要類型:一種是以房間為單位的公寓持有,另一種是持有整棟建築物。如果是二手房,以單個房間分割所有權,數百萬日元就能獲得,因此在房地產投資初學者中很受歡迎。

然而,隨著對房地產投資的深入了解,不能滿足於單套公寓的所有者也不在少數。

持有單套公寓有一定的局限性,共同持分人不能自由實施公共部分的修理和改建等。因此,很難在入住者的安全保障上自主發揮,往往會把運氣托付給別人。這樣對於想要積極進行房地產投資的業主可能會感到遺憾。

雖然獨棟有好處,但也有風險。如果是通過房地產投資決定持有一棟公寓,了解其好處和壞處,做好充分准備之後再做准備是很重要的。接下來暖燈君具體說一說持有整棟建築的好處和風險。

空房風險低,業主有自由裁量權

如果你只擁有一套公寓,一旦房間空了就會中斷租金收入,需要重新招募新租戶。但是,擁有一棟房子的話,幾乎不可能讓所有房間都變成空房,也能降低沒有房租收入的風險。

除了降低空房風險,擁有一棟房屋的一大好處是,業主的自主決定權更大。持有一套公寓是多人共同擁有一棟建築,如果要進行大規模的修理和改建,需要得到其他業主同意,並且要達到一定年限。但是,如果單獨擁有一棟樓的話,可以自主進行修理和改建,不受他人和時間限制,提高持有物業的價值。

業主還可以通過分析物件周邊的環境變化和競爭物件的信息,采取確保入住的各種措施。通過自己的信息收集提高入住率或者租金的時候也能獲得巨大的成就感。

與持有公寓不同,持有一棟樓會讓你在管理方面會變得更強。可能有人覺得管理起來麻煩,有人覺得有趣,因人而異。如果覺得麻煩的話,可以交給專門的管理團隊來處理,術業有專攻,好的成效還是要靠專業人士。

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為獨棟房屋的潛在風險做准備

擁有一棟房子在各個方面都很有吸引力,但是由於購買金額高,有必要充分認識到風險。平衡持有一棟樓的魅力和風險,並采取一切可能的措施來抵御風險,然後再順其自然將一棟樓收入囊中。

鑒於購買一棟公寓金額高,一般都要向銀行貸款。因為房地產投資有穩定的房租收入可作為還款來源,因此獲得貸款相對容易。但還款風險還是要始終牢記。

每棟建築都會由於周邊環境的變化而產生“質”的影響。比如有新地鐵路線開通、新建商業設施,或學校、醫院等公共機構的新建能夠迅速提升地區的受歡迎程度。同樣地,因商業設施封閉、醫院和學校轉移而造成出境者不斷增多的情況也並不少見。

因此,一棟建築持有者要對周圍環境的變化保持敏感,選擇在適當的時機購入或釋放房產,確保資產效益最大化。

綜上所述,與持有一套公寓相比,持有一棟樓風險更大,自主決定權也更大,有利於穩步地形成資產。而且通過信息搜集和合理規劃,在某種程度上可以降低風險,帶來更高的回報。

機遇與風險如同一枚硬幣的兩面,想要高回報就要接受相應的挑戰。但是這種風險和挑戰應當是人為可控的,通過充分的了解和准備,伸手夠得著的機會值得一試。有想為投資大樓做准備的朋友歡迎與暖燈君交流,為大樓做增值計劃、後續的管理、招租都是暖燈的強項。真正的有效投資靠“人算”而不是“天算”

 

日本置業權威/暖燈中國社長桂小科專欄全集

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驗房還價究竟該怎麼談?復盤一個失敗的投資房案例(中)|居外專欄

承接上文:【買投資房真的是一個容易的決定麼?復盤一個失敗的投資房案例 (上)

昨天還是30度的溫度,一晚的暴雨,今天一早起來就有14度了,這讓我想起了三個月前和陳女士看房的日子,也多是風大、溫度低的春天。我們參觀了很多市面上正在出售的PLEX (有多套房的小樓),後來她漸漸明確的她想要的房子:

  1. 可以合法做短租的;
  2. 狀態最好要好一點的,不用再花太多錢裝修;
  3. 價格在她的預算之內。

蒙特利爾的短租市場和許多北美城市一樣,經過了飛快發展到政府規範的過程。早兩年許多投資客在市中心買房做短租,確實獲利驚人。像有的市中心高樓都是短租房,輕輕松松的一天就是100元以上的租金。但是帶來的後果也是明顯的,大量的收入逃稅,沒有長期發展的社區群,只有投資人受益,政府、社區、需要長期住房的本地市民都沒有好處。於是政府也在想辦法管理,最先開始的就是市中心高檔公寓樓,不僅限政府劃片,說明某一片地區不充許做短租,另外各個公寓樓也迫於壓力紛紛出台物業管理規定,不許短期出租。

接著是在旅游區,像蒙特利爾東面的LE PLATEAU-MONT-ROYAL區,就明確規定,只有ST-DENIST, ST-LAURENT 兩條街的某一段是可以做短租的,其他地區都不允許做。如果上它們的市政府網站,你可以輸入地址就查出這個地點是不是允許做短租的。最近又出了新的政策,要求所有做出短租的房子都要登記注冊,便於監管。從這樣的發展趨勢上看,短租行業的暴利也會受到壓制。

在當時的情況下,陳女士是看到了短租的利潤,希望買的投資房可以合法的在短租行業中獲利。這個想法當然是可行的。我陪著陳女士也幾次跑到市政廳咨詢,詢問我們想要下OFFER的房子到底可不可以合法做短租。得於政府工作人員明確的態度:只要在允許的範圍內就可以做短租,需要向政府及有關協會申請相關執照,按照規定交稅就可以。

另外,對於房子的要求陳女士也有了一些變化,不再只在乎低價格,而且從性價比的角度考慮的更多一點。最初她看的房子就是價格便宜,狀態都不好,要大修,她認為裝璜一下就升值,還是值得的。但是就像我告訴她的一樣,裝修不僅費時費力,而且最重要的是要有一筆現金在手上周轉。不像買狀態好的房,價格也許要高一點,但是可以從銀行貸款啊,省心省力,可能沒有裝修的增值,但是只要出租收益高,就已經達到了投資目的。畢竟,翻新出售增值又是投資房的另一個方向了,也不是說兩者只能選一個,但是根據陳女士不會長期在加拿大的現狀,找個狀態好,後續麻煩少的房子,應該從長遠看是更合適的。

最後當然是價格,太高買不起,太低收益也低。最後我們根據陳女士自己的財政情況,定位在150萬元上下。

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明確目標顯然事情就好辦一些,我們定下在短租客人多的旅游區LE PLATEAU-MONT-ROYAL內找,基本上看遍了這個區所有的可能的房源,別說,還真讓我們找到了一個和理想非常接近的房源。但最後,還有沒有買成。這其中有天意,但我現在回頭看看,還是有很多人為因素造成的。

其中驗房後大幅還價,咄咄逼人,惹惱賣家是重要一環。

我們找到的這個房源是在ST-DENIS街上可做短租的地段,一共是4個STUDIO,加上一個商業店鋪。當時參觀這個房子時,賣家經紀就明確說明已經有一個OFFER了,但我們可以參觀,也可以下OFFER。之前我們看過這附近所有在賣房源,都不是很理想。這是我們最後約看的一個,而且沒幾天陳女士就要回國了。本來沒有抱多大希望,但參觀後顯然讓陳女士一下就如獲至寶。這房子雖然是1960年的房子,但是房主在2007年在內部做了完全的重新改建,做出來很有現代感敞開式單室公寓,非常適合單身人士或年輕夫妻居住。如果做短租,只要稍稍做一下軟裝,就很吸引人眼球。所以盡管已經有了第一個OFFER,陳女士還是一等再等一個月時間,在第一個OFFER結束後就馬上下了OFFER。也是我們的誠意,讓賣家擔著租金的損失,同意讓其中兩套房空著,等我們這個OFFER進行。

價格在一來一回就談定了,接下來就驗房。沒想到,驗房後陳女士決定好好還價。之前我已經和陳女士說明,這裡的行規是,如果有重大意外問題發生,如賣家沒有提前說明、我們之前參觀沒有發現,結果出現會嚴重影響房子價值的問題,才可以大幅度還價了。這個房子因為年代老,地基有問題,賣家已經做了維修工作,換上一部分鋼結構支撐,花了3萬多元,這是在賣家宣言和提供的材料中都看到的,另外下水管需要維護,這在賣家聲明中也說明了。可是驗房後,這些問題又被驗房師提及,認為地基支撐的另一部分木頭支柱已有腐爛跡像,需要重新換鋼結構,房頂要換(賣家聲明中說明房頂沒有換過),下水道排污系統最好重新做處理等等。

我們做過很多次驗房,年代老的房子都會有問題,驗房師從對房子最好的角度考慮做出各種建議也是正常的,但是不是驗房師提到的問題都可以拿來還價,還真是一門學問。就像我反復向陳女士解釋的,這個房價並不是在一個新房的基礎上提出的價格,它是建於房子現狀談的價格,賣家之前就告訴你這個舊房頂,你也同意了價格,現在是沒有辦法再以這個為條件提出還價了。開始她並不理解,想試試,提出還價10萬元。

本來還價正確的做法是請專家來做有關問題的檢驗,請專業公司給評估價。因為是夏天驗房旺季,驗房師來驗的時間已經挺晚的,出完報告後想找地基的專業公司或裝修公司來評估都要排隊,當時我們沒有時間等了,只能在最後一天提出要求延期,但是賣家不止一個,還不全在國內,要在一天晚上收集到所有人的簽名幾乎是不可能的,對方經紀已經告訴我了,延期沒有問題,但要給他們一點時間。可是陳女士等不了了,她曾經有過幾次驗房的經歷,都在驗房後還價不成沒有買的,最嚴重一次因為沒有得到對方延期決定放棄購買,賣家經紀很生氣地打電話來威脅要告她。所以出於避免一切可能遭遇訴訟的想法,她堅持要求我當晚出文件說明她因為驗房不滿意放棄前一個OFFER,然後第二天再新出一個降價10萬元的OFFER。這個做法大大激怒了賣家。特別是看到他提出10萬元降價都是在買家自己估價提出來的,賣家更是非常生氣。對方同意取消第一個OFFER,對第二個OFFER 也並不理會。

說實話,這個結果我已經想到,也勸過陳女士不要這個咄咄逼人,影響下面的談判,畢竟我們到現在為止銀行貸款還沒有下來,還有一個條件尚沒完成,不是沒有退出的可能。另外就是想還價,在驗房基礎上的還價必須要有理有據,合情合理,有誠意的談才有可能讓對方接受。在沒有根據的基礎上提出大額還價最後只能導致談判失敗。但是她堅持為了保護自己的利益,不接受我的提議。

這為後面的失敗埋下了關鍵一筆。

我從3月一直和陳女士從找房,看房,到市政廳咨詢,下OFFER,談貸款,驗房,還價,一直工作到6月,就差那麼一點點,這個交易還是以失敗告終。其中還有什麼原因?我下期再接著聊。

(未完待續)

 

經紀柯婕專欄全集:柯婕魁北克談房說地

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加拿大三大熱門留學城市應該選誰?這裡有適合你的留學方案|居外專欄

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高考即將結束,在等待高考成績的同時,有些學生已經開始著手準備另外的深造計劃——出國留學。選擇哪座城市留學成為學生及其家長縈繞在腦海中的重要課題。

接續上期文章,本期天綺移民就為有計劃申請加拿大留學的學生們,分析多倫多、蒙特利爾、溫哥華加拿大三大熱門留學城市,並為不同人群提供大學本科留學申請方案,幫助您盡快找到適合自己的學習途徑。

三大熱門城市,為您分析,指點迷津:

1. QS Best Student Cities最佳留學城市

2018年QS最佳留學城市排名結果:

  • 蒙特利爾位列第4(北美排名最高)
  • 多倫多位列第13
  • 溫哥華位列第17

Quacquarelli Symonds(簡稱:QS)是英國一家專門負責教育及升學就業的組織,成立於1990年,並在世界多個地區設立辦公室,包括其總部所在地倫敦及紐約、華盛頓、巴黎、新加坡、悉尼、上海等。 QS發表過不少有關高等教育的資訊,當中以世界大學排名最受關註。
 
蒙特利爾是一個英法雙語城市,因其多元文化的構成和包容的精神而聞名。它還以其悠閑而生動的生活方式,迷人的林蔭大道,蓬勃發展的創意產業,咖啡文化,各種藝術場所,現場表演和夜生活而聞名,被譽為加拿大的“文化之都”。

最佳留學城市排名:蒙特利爾勝

2. 世界排名前500的大學數量

蒙特利爾:

  • 麥吉爾大學(世界排名第33位)
  • 蒙特利爾大學(世界排名第149位)
  • 康考迪亞大學(世界排名第464位)

多倫多:

  • 多倫多大學(世界排名第28位)
  • 約克大學(世界排名第481位)

溫哥華:

  • UBC(世界排名第47位)
  • SFU(世界排名第264位)

數據源自:QS World University Ranking 2019

優質大學數量:蒙特利爾勝

圖表源自:Coursecompare

3. 學費及生活成本

  • 蒙特利爾的大學本科平均學費:$21,857
  • 多倫多的大學本科平均學費:$34,961
  • 溫哥華的大學本科平均學費:$25,472

在生活成本方面:

根據Expatistan提供的數據對比得出,溫哥華≈多倫多(27%)>蒙特利爾

學費及生活成本:蒙特利爾勝

數據來源:Youthfulcities

4. 最佳青年人就業城市

遊戲行業中的知名大公司Ubisoft總部,金融行業的摩根斯坦利研發總部均位於蒙特利爾。同時這裏還有航空能源業巨頭 Bombardia(龐巴迪)、世界制藥公司 Pfizer(輝瑞)和 Wyeth(惠氏)的研發基地等著名企業。

特別要指出的是,如今蒙特利爾正成長為世界人工智能研發領域的一個重要中心,一個人工智能新“矽谷”正在這裏蓬勃壯大,並持續吸引大批科技和互聯網巨頭公司進駐落戶。

蒙特利爾在Youthfulcities加拿大最適合青年人工作的城市中排名第二。這裏生活負擔小,教育成本低,適合投資創業。

相比之下,多倫多位居第10,溫哥華位居第15。

最佳青年人就業城市:蒙特利爾勝

生活在蒙特利爾20余年,我不得不承認自己對蒙城的偏愛。毋庸置疑,氣候方面它不敵溫哥華,在華人密集度和購物飲食方面它不及多倫多。多倫多和溫哥華也有很多優秀的學校,大家可以根據自己的專業及偏好進行選擇。通過以上四個方面的分析比較,相對於其它兩個城市來說,大家會發現蒙特利爾是性價比相對較高的留學目的地。

那麽留學加拿大蒙特利爾有哪些方案呢?

接下來,天綺移民就為您詳細解讀本科申請方法,並推薦蒙特利爾優秀院校,增添您對加拿大蒙特利爾留學的初步了解。

不同的留學方式,總有一款適合你

方案一 :大學本科直錄

適用對象:成績優異,達到學校各項要求的學生。

項目優勢:成績優秀的高中畢業生,可以同時備戰高考並準備出國留學。

通常來說,大學本科直錄對語言的要求較高,需提前通過標準化語言測試(雅思、托福等)。若學生語言能力較強(雅思6分以上)且收到學校offer,可以通過學生直入計劃Student Direct Stream (SDS)快速申請加拿大學生簽證,僅需20天即可下簽,方便快捷。

方案二 :語言+大學本科雙錄取

適用對象:在校期間成績優秀,未參加雅思托福等標準化語言測試,或未達到申請院校的語言最低標準,但渴望盡早到加拿大讀書的高中生、大學生或已經畢業的學生。

項目優勢:無語言成績也可錄取,方便提前適應加拿大學習環境。語言課順利通過後即可開始大學的正式課程。

目前開設雙錄取的院校較多,家長可以提前了解相關信息,並咨詢專業的持證移民顧問,為孩子選擇合適的學校就讀。

參考閱讀:【淺析加拿大院校雙錄取

方案三 :大學本科轉學分

適用對象:國內本科/大專在讀生,轉學分的課程至少要取得70%以上的成績。已通過標準化語言測試(雅思、托福等)。

項目優勢:節省留學費用,減少在加拿大大學修讀的課程,以更短的時間拿到加拿大文憑。

由於加拿大各個教育系統相對獨立,不同的院校不同的專業都對已學課程轉學分的情況各有規定。天綺移民建議同學們在提交轉學分的申請前向學校咨詢具體的規定和要求,或是尋找專業的移民顧問幫助自己辦理留學申請。

推薦院校:

麥吉爾大學(Mcgill University)

  • 2019年加拿大權威大學排行榜《Maclean’s》醫博類第1名
  • QS World University Ranking 2019世界大學排名第33名

本科入學要求:

  • 高中畢業並提供高考/會考成績,平均成績85分以上
  • 托福90分(單項不低於21)或雅思6.5分(單項不低於6)

康考迪亞大學(Concordia University)

2019年加拿大權威大學排行榜《Maclean’s》綜合類第10名

本科入學要求:

  • 要求完成高中三年課程,獲得高中畢業證。
  • 不要求高考、會考成績。
  • 不同學院平均分要求不同。
  • John Molson 商學院需平均成績85分以上。

雙錄取:托福63-74分或雅思5.0/5.5分
直錄(需上ESL課程):托福75-89分或雅思6.0/6.5分
直錄(無需ESL課程):托福90分以上或雅思7.0分以上

相信通過上面的分析,可以為準備申請加拿大留學的學生及其家長提供一些幫助和參考。高三畢業生可利用高考後的時間,全面提升語言能力,為出國留學打下堅實的語言基礎;國內大學在讀學生建議提高自己的專業成績,從而增加錄取機會,為未來轉學分提供保障。

天綺移民作為加拿大蒙特利爾持證移民顧問公司,在辦理海外留學移民方面獨具建樹,我們願意用嚴謹專業的態度,為您量身定制最專業的移民留學方案!

 

加拿大 移民留學顧問周天綺專欄全集

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買投資房真的是一個容易的決定麼?復盤一個失敗的投資房案例 (上)|居外專欄

小編每周都催稿,可是身在房地產交易中的我們有時真是的像打仗一樣,實在找不到時間寫東西。過去的三周時間,我基本上忙得團團轉。有一周一連三個交易,一個是超低價買的,原價46.9萬元,我們在40.8萬元買下。有一個是6個offer中搶來的,開價41.2萬元,我們是42.9萬元8天內成交價的。還有一個是幫客人賣房,要價37.85萬元,最後38.5萬元賣的。每個客人都很高興,而我也發現我工作本該有的意義,不是幫客人賣高價,不是幫客人找特低價,而是陪他們在這一路比想像中更復雜曲折的買房或賣房的過程中最終做成一筆雙方都滿意的交易,找到一個真正屬於自己家。客人的利益是我在工作中考慮的第一標准,不管他最終是買賣了房,還是沒有。

這周稍有點時間,我想和大家分享一個就在上周六差點成交的投資房案例。今年我拿到了商業房的買賣執照,對投資房有了一些研究和定期跟蹤,也有成功的買賣,但是這個失敗的案例,我想可以給很多想買投資房子的讀者一些啟示吧。

我的客人是國內剛過來移民登陸的陳女士。說心裡話,我對陳女士還是相當敬佩的,好好花時間了解蒙城的地產情況,根據自己的具體情況對房產投資做出計劃。比起國內一些來都沒有來看過蒙特利爾,就咨詢買房問題的客人來說,陳女士自己做了好多功課了,真是誠心誠意想買房的。但即使如此,她還是走了不少彎路,而且最終還是沒有成功。

買房定位不明確

最早陳女士像很多移民一樣想買自住房,但考慮到放不下國內的事業,她計劃要1-3年之後才真正登陸,對所買的房子該是什麼樣並不很明確。聽朋友說、上網看,跟過許多地產經紀,她從西島看到南岸,也看了好學校眾多的NDG,西山,東部,西南角,貴的,便宜的,估計把整個蒙城都看了一遍。當我們碰面時,我分析了她的情況,考慮她是幾年之後才會來居住,現在買只是因為房價在漲,她希望能保值增值,所以向她推薦了多套房投資。這裡的房市和國內不太一樣,可以一次性買一幢樓含有多套房子的小樓作為投資。像她看中的自住房都比較大,裝修高檔,這樣的房自己不住,但費用大,租金不會太高,所以收益率並不理想。因此我建議她不如直接買投資收益率好的多套房,持有這樣的物業,正常報稅,還貸款,在加拿大建立信用,到時自己來了再買自住房也是容易的。就這樣,我們開始尋找投資房。

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投資房比自住房購買更復雜成本更高

其實從地產經紀的角度來說,自住房買賣比投資房要簡單很多,如果從我的工作量考慮,建議客人買自住房最省事。但是客人利益是第一的,我們做為經紀首先是要站在客人的角度找到對他們利益最大化的買房方案。那麼投資房和自住房購買有什麼區別呢?

  1. 銀行貸款更嚴格:

自住房銀行的貸款額度是可以算出來的,也就是購買人的年收入乘以4.5倍。做為5年內的新移民和海外居民,購買人的收入證明可以從中國出具,銀行是接受的。

但是多套房就不太一樣了,一般銀行不考慮外國的收入證明。

小的物業,如有的銀行辦理6套以內出租房貸款,有的銀行辦理8套以內出租房貸款時,根據房子的收租情況和貸款人的收入情況 ,貸款額可以是80%到65%不等,和自住房差不多。貸款利率可能比自住房的稍微高一點,但也可以拿到3%左右這樣的優惠利率。

 大的物業,超過8套數,或者裡面有一套是商業用房,哪怕所占面積不到50%,這樣的房都要轉做商業貸款,那麼這樣的商業貸款到底能貸多少錢,就真的不是我們可以自己算出來的,銀行一般要看到房子本身的收益情況,貸款人自己的條件等,根據特別算法,給出貸款額,有的可能只是房價的50%,有的可能50%都不到。貸款利率也是商業貸款利率,現在都到了4%以上。這就要求買家有相當的首付款。像陳女士後來想買的房,150萬元的價格,最後我們只貸款到65萬元。這是這個交易失敗的關鍵之一。

  1. 投資房購買成本會更高

買自住房,買家一般花個驗房費用,一套房根據公寓或別墅不同,價格在300-700之間吧。但是買多套房,驗房費首先就會有差別。像幫陳女士後來我們下OFFER的房是4套加一個商業用房,驗房費收到1250元,這還是便宜的,我經手的其他房一般一套至少300元。

另外銀行會要求一個房產價值評估師做評估,有些銀行如果套數不多的純收租房可能免費,但一般的費用是100元一套,價格高上幾百萬元的的物業,7000-8000元,甚至更高。這些費用由買家承擔。還有環境測試報告,一般商業用房比例大的多套房,或純商業用房,環境測試報告1是肯定需要的,如果買加油站等大型商業,會根據環境測試報告1的結果要求進一步做環境報告2,這個費用一般也在萬元上下,也都是由買家承擔。

如果正式申請辦理銀行的商業貸款,銀行有時還會收取開戶費,申請費等,會根據貸款額不同上千或上萬元各有不同。

所以在買投資房的過程中,出現各種與自住房不一樣的費用,也讓陳女士頗為意外,這些額外的成本給她的預算造成了壓力。

我從3月一直和陳女士從找房,看房,到市政廳咨詢,下OFFER,談貸款,驗房,還價,一直工作到6月,就差那麼一點點,這個交易還是以失敗告終。其中的原因到底是什麼?我下期再接著聊。感興趣買多套房投資物業,或大型商業房產的的朋友可以與我聯系,一定幫你買到合適的投資物業。

下文繼續:【驗房還價究竟該怎麼談?復盤一個失敗的投資房案例(中)

 

經紀柯婕專欄全集:柯婕魁北克談房說地

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Staging前後,感覺房子漲了一個億!|居外專欄

Home Staging中文稱房屋預售前裝飾,俗話說的好“人靠衣裝,佛靠金裝”,屋子預售前也需要好好收拾一番。

Home Staging可不僅僅是簡單地清潔房屋,擺正家具,而是結合了房屋銷售和室內設計的概念,讓房屋在短時間內煥然一新,極大地凸顯房屋的優點,揚長避短。從心理角度來看,一個自用買家買的不是一棟房子 ,而是買的一個家。如果你能夠營造出這個就是他的家的感覺,讓他可以聯想到自己平常在這個廚房做飯、在這個廳裡怎樣和家人共享天倫的場景,那麼你的房子已經售出超過一半了,而且,買家會甘願付出超於他理性告訴他該付的價格,務求把房子買下來。可想而知,第一印像是何等重要。

那麼怎樣能要讓你的房子鶴立雞群呢?目前市場上有專門的Home staging 公司或團隊,可以在掛牌前先給房子打扮潤色,更換家具。業內的都是室內設計專家,一般會把牆壁少許粉飾、換上他們提供的家具、換窗簾浴簾毛巾、掛上新的油畫或藝術品、修輯花園草地等等,將房子的強項充分凸顯。

不同的裝修風格下,房屋的空間感完全不一樣

據行業協會數據顯示,經過宅裝的房子平均售出天數是13.9天,而沒有包裝過的房子售出天數是30.9天,而且做 open house 時反響會特別好,售房中介尤為喜歡。根據全美地產經紀商協會(National Association of Realtors)2015年的一項對5萬個售房中介的調查顯示,49%的中介認為售前裝飾對買家起很大作用,47%說起了一點作用,只有4%說不起任何作用。

西方人在出售房子對包裝的意識比華人較強,一般都肯花錢聘請 home staging 專家重新布置。西方人平時便對家裡的裝飾更講究,一般的家庭裡的家具擺設和裝飾品的選擇都較有品味。相對來說,華人對室內布置還是近年來才開始更廣泛地被意識到,很多人普遍都帶有‘ 能住就行了’的實用心理,對家裡的布置和雜物的收納不太注重。所以基於這些理由,華人在售房前找專業做 home staging才更為重要,畢竟面對的是所有的客戶,而不僅僅是華人買家。

staging也包括室外花園設計

那麼,home staging 的費用怎麼算?

這取決於 home stager 的參與程度,如果你只需要一次性的咨詢,那麼幾百塊便能搞定。如果更加投入,比如每一房間用心布置,甚至租用他們的家具,那就幾千到上萬加幣不等。精打細算的你可能現在正在盤算,房子還沒賣就花了這麼多錢到底有什麼意義?要知道,老外的銷售的有句名言:You don’t sell the steak; you sell the sizzle。意思是你要推給客戶的不是牛排真實的肉質和味道,而是賣給他牛排在BBQ火焰上嘶嘶作響和香味四溢的場景。同樣地,宅裝的目的是直接對准買家的心窩,讓他感覺到這個就他夢寐以求的家,讓他瞬間產生將來在這個房子裡與家人親友共聚天論的憧憬。

當今房價飛漲,動輒起價一兩百萬的比比皆是,如果你能夠左右成交價的一兩個百分點,差價往往是數萬元甚至十多萬元。比起區區幾千的Staging費用,這拋磚引玉的效果還是很可觀的。

空屋會缺少住戶體驗和購買欲

在賣房市場中,展示一間空屋是個大忌,因為一來室內沒有視覺上的提示,無法幫助買家聯想他將來在這個房子裡的生活。二來在沒有家具布置的引導下,買家身在一間空房裡會很自然地把注意力集中在室內的瑕疵上,會更加挑剔細節。

所以,大家在掛牌出售房子前,建議你考慮home staging這個少付出大回報的環節。

責編:Adam Chen

 

加拿大置業專家李丁專欄全集

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物聯網如何影響泰國房地產市場|居外專欄

泰國房地產行業和物聯網

房地產行業在任何國家都是公認的“黃金資產”和投資良選,即使是泰國也不例外。泰國房地產行業的增長達到了歷史新高。這主要得益於亞洲國家消費能力的增強。房地產市場競爭激烈,難以預測,且與旅游業密切相關,充滿著機遇和挑戰。

房地產市場競爭之激烈與殘酷已經成為了這一行業的代名詞。而物聯網將成為改變這場“游戲”的顛覆因素。革命性的物聯網技術能夠帶來先進的技術創新,加強物理世界的互聯互通。

泰國房地產市場及其發展的概況

 未來泰國房地產市場將進入重要的緩和期,各部門的增長都將有所放緩,新一波房產項目將進入市場。

隨著地價攀升以及高級地段空地稀缺,地段罕見的高端房產部門競爭仍將十分激烈。但考慮到新的管制規定以及將於2020年生效的曼谷城市計劃,開發商們開始放緩腳步,重新審時度勢。

物聯網與泰國房地產之間的關鍵聯系

由於房地產行業高度依賴鋼筋水泥等原材料,因此物聯網似乎看似與之並沒有太大的聯系。但通過仔細分析,我們發現物聯網切實改變了房地產部門的運作。客戶的偏好正在發生變化,並影響著需求和交易的發展。在不久的未來,物聯網所發揮的作用將會越來越顯著。

技術領域的最新創新發展正推動著房地產行業的增長,泰國也不例外。房地產行業用於收集市場數據的設備和機制實現了顯著升級,助力房地產供應商制定更為智能的家庭和辦公系統解決方案,為客戶提供更好的服務。

泰國房地產的消費者行為出現顯著變化。千禧一代取代X世代成為了購買決策者。千禧一代被認為是泰國房地產的新生力量。他們推動了“買房出租”生活方式的發展,早早地涉足房地產行業的投資機會,並促進技術賦能服務在房地產行業的發展。

相比中國和西方國家,泰國的數據更為廉價,而且每個人的工作都離不開智能手機和網絡。因此,在泰國,物聯網的影響將更為明顯,並將顛覆房地產行業的發展。

物聯網如何為泰國房地產行業服務

  • 物聯網促進房地產行業智能化發展

泰國的購房者們希望房地產供應商能夠為其日常家庭瑣事提供自動化的解決方案,從而使他們的生活更為便捷。例如,采暖通風與空調系統能夠感知住戶的最佳體感溫度,並基於住戶的日程安排在其回家前提前運作。這樣的解決方案有助於增強用戶體驗,推動高效家庭智能系統的建立,從而實現更好的經濟效益。

同樣,智能安保系統能夠在對日常家庭活動進行記錄和分析的基礎上,在偏離情況發生時,及時告知住戶,從而確保住房的高度安全性。

  • 物聯網有助於顯著提高能源效率

能源分配是泰國十分關注的問題。物聯網在記錄各大系統的能源消耗模式上能夠發揮關鍵作用。在物聯網技術支持下,自動化的住房維修服務通過采集運行時間、停機時間和維修周期等數據,能夠幫助工程師追蹤電梯、采暖通風和空調系統、照明設備等設施的運作情況。

在分析技術、設備和傳感器的支持下,設施的運行模式將被記錄下來,在維修周期到來或出現不正常運行情況時,及時通知用戶進行維修,從而實現運行成本降低、運行更為順暢等切實效益。

  • 物聯網有助於實現高效決策

隨著泰國零售市場的繁榮發展,追蹤客戶數據的需求越來越高。物聯網技術能夠清晰呈現客戶在哪些產品上花費的時間最多,商店的哪些部分擁有最高的客戶訪問量。細致掌握這些數據有助於零售商就商店的設計和貨物的庫存做出更高效的決策。

智能的工作環境也有利於制造商和倉庫管理商開展工作,幫助他們進一步掌握庫存、人員和機器性能狀態,全面監測供應鏈情況。

物聯網還對購房者產生影響。房地產商可以通過信標台技術向潛在買家推送通知。

物聯網是泰國房地產市場的發展趨勢

設備的互聯互通是充分發揮物聯網潛能的關鍵所在。互聯互通的實現建立在各大系統、設備和供應商的一體化基礎之上。

但這一過程存在侵犯用戶數據隱私的風險。因此可能導致住戶不願意使用物聯網解決方案。房地產行業必須制定明智的戰略,通過采取正確的舉措降低這一風險。

物聯網對房地產價值鏈的影響還有很大的潛能有待開發,因此需要大量的直接和間接投資。房地產行業的未來發展離不開物聯網,其運行方式將在物聯網作用下開展。

 

泰國房地產公司執行總監Marciano Birjmohun專欄全集

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日本房地產投資的Arbitrage戰略|居外專欄

房地產投資是否有必勝之法。經常在網上以及廣告當中看到使用【必勝法】作為口號的房地產商。我個人認為把【必勝】或【絕對賺錢】等作為宣傳口號的房地產公司是需要注意的。

不過,可以用吸取知識以及積攢經驗來大幅度增加房地產投資成功的可能性。房地產投資當中可以稱為有效的戰略之一就是Arbitrage戰略。

說到房地產投資,種類有單身公寓到一棟公寓·辦公樓·酒店等多種多樣。今天就講一下在房地產投資當中最普遍的單身公寓的投資。先讓我們吸收一下有關房地產投資的基本知識。

房地產投資有購買·運營·出售三個過程。很多的投資家認為購買一個投資用房地產就覺得投資已經完成 。其實,到運營·出售過程結束之後才可以說一個投資完成。其中,出售的過程作為房地產投資出口戰略的重要點,什麼時候·以什麼價格·什麼形式出售會影響整個房地產投資效果。

虛擬貨幣或FX交易當中會常聽到Arbitrage,其實在房地產投資當中Arbitrage戰略也非常有用。想有效的利用Arbitrage戰略,首先要理解什麼是Arbitrage。

Arbitrage是什麼?

Arbitrage是指交易規則不一樣的交易市場當中利用同樣的商品或類似的商品的價差來獲取利益的交易。Arbitrage也可以稱作套利交易。

 在國內外舉辦的說明會當中,我會經常給大家講有關Arbitrage(套利交易) 的歷史故事。在日本,江戶時代1公斤金子可以交換5公斤銀子。同時期,在歐洲1公斤金子可以交換15公斤的銀子。在這裡,先不要考慮運輸費等費用,只注重交換規則而試想的話可以得出以下結論。

 從日本拿1公斤的金子移到歐洲換取15公斤的銀子

 把15公斤的銀子拿到日本換取3公斤的金子

 再把3公斤的金子拿到歐洲換取45公斤的銀子

 再把45公斤的… 

像這樣,利用規則不同的市場交易特性獲取利益。Arbitrage(套利交易)的利用不只是在金融商品當中,在房地產投資當中也非常的有效。

怎麼利用Arbitrage做房地產投資戰略

在單身公寓市場當中,可以按市場價格把交易市場分為以下幾種。

  • 新建市場
  • 中古市場
  • 自住市場
  • 投資市場(租賃用市場)

如上圖所表示,新建市場價格要高於中古市場價格。另外,自住市場價格要高於租賃用市場價格。在這裡新建的比中古價格高是容易理解。那自住為什麼會比租賃用高呢?相比投資物件流通時一般是由投資回報率決定,而在購買自住房地產時,則會考慮到妻子的喜好·小孩的學校·離老家近等,比起投資回報率更多的會去考慮主觀的感情因素。因此,一般在價格上自住的會比投資高20%左右。

那麼,具體在房地產投資上怎麼利用Arbitrage戰略呢?

上述當中,可以知道中古市場的投資物件價格應該是最低的。根據Arbitrage(套利交易),要是可以把中古市場的投資物件轉換為新建的自住的物件的話理論上是可以出售最高的價格。不只是理論上,在實際的操作當中也積攢了很多成功經驗。

首先,購買投資物件(租賃用物件)在運營期間收取租金。等租賃人退租之後變為空室的話,利用全裝修,把中古投資市場轉換為新建自住的交易市場。

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當然,利用Arbitrage戰略時也要注意很多有關物件的特性以及價差空間等要素。

這次是介紹了有關於交易市場的Arbitrage戰略,下次將會給大家介紹有關於時間周期的Arbitrage戰略。


責編:Adam Chen

 

日本置業專家數據大拿姜華專欄全集

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倫敦高尚社區最新報告——東貝爾格萊維亞區|居外專欄

編者按:倫敦,歐洲經濟之都。從英鎊貶值到房市交易萎縮,價格停滯——英國脫歐帶來入手英國的機會。隨著新首相逐漸浮出水面,脫歐將有新的總設計師;一切逐漸塵埃落定之時,也就是英國房市利好的起點。去年下半年以來,德國等多個國家資本抄底英國。英國投資看倫敦,倫敦的高尚社區都有哪些呢?

這將是本系列中的第一篇,稍後會帶來海德公園等區域。

東貝爾格萊維亞區

位於倫敦最具標志性的地標之一 ——白金漢宮的西南部,有著像牙白色的宏偉廣場和壯觀的聯排別墅,貝爾格萊維亞(Belgravia)可以說是享譽世界的倫敦上流富人區。兩個世紀以來,這裡是倫敦,也是全世界最時尚的居住地之一。在這裡居住過的名人是來自政治,音樂和藝術領域的翹楚。

貝爾格萊維亞的東部(East Belgravia)是相對來說是一個有待深度開發的區域,這裡遠離Belgravia一些繁華地區的主要街道,避開繁忙的環境,提供同樣迷人而又安靜的桃源。

東貝爾格萊維亞每年平均售出不到150處房產,可見房源的稀少。貝爾格萊維亞東部地區的重大投資和開發將使該地的繁榮不遜色於貝爾格萊維亞的中心地帶。

☞歷史

最初由威斯敏斯特第二侯爵Richard Grosvenor於19世紀20年代開發, Thomas Cubitt為建築設計師,Belgravia的名字來自英國柴郡(Cheshire)的Belgrave村。如今,Belgravia的290多座建築物被列入英國國家遺產保護名單,其中18座屬於一級保護建築。

在20世紀初期,這裡曾有過將大量住宅改造成辦公樓的時期。如今,這些優雅的聯排別墅又經歷著翻新,被改建回全來的面貌,將成為倫敦最時尚的住宅項目之一。

☞生活方式

除了東貝爾格萊維亞的住宅開發項目外,高水准的基礎設施開發建設也在進行中,旨在打造享譽世界的休閑設施。 著名的倫敦半島酒店,以及歐洲第一家Cleveland Clinic都坐落於此。一個名為Grosvenor Place的私人會所的建築許可也在申請中。

倫敦半島酒店

這裡的餐廳數量非常多,僅米其林星級餐廳就有六家,最著名的兩家餐廳有英國名廚Gordon Ramsay的’Petrus’,和Marcus Wareing的’Marcus’。當地的交通便利,距離倫敦最具代表性的公園步行即可到達,如海德公園,聖詹姆斯公園和綠色公園。

‘Petrus’
‘Marcus’

☞地理位置與價格優勢

✦位於東貝爾格萊維亞(East Belgravia)東側的物業可俯瞰42英畝的白金漢宮花園(Buckingham Palace Gardens),這個可以俯瞰女王家全景的地理位置在英國也是絕無僅有。

白金漢宮花園

✦優質住宅物業的價格通常是指英國房產價格高度晉級前10%的房產,而身為高端住宅區的東貝爾格萊維亞的物業,其平均價格(每平方英尺)與其他主要住宅市場相同,因此使這裡的房產含金量更高,也有更多價格增長的機會。

✦東貝爾格萊維亞的優質物業的價格門檻目前僅為540萬英鎊,相比之下,切爾西為580萬英鎊,梅菲爾超過820萬英鎊,騎士橋超過1200萬英鎊。

✦作為世界上最受歡迎和吸引力的地區之一,Belgravia和East Belgravia的平均價格折扣也略低於鄰近的主要高端富人住宅區。

☞當地以及周邊可投資項目

自2010年以來,貝爾格萊維亞完成了11項開發計劃,其中只有6項正在籌備中。東貝爾格萊維亞開發新項目的機會更加稀缺。這意味著可投資項目的機會珍貴。

➤項目39 Headfort Place就是東貝爾格萊維亞區的一個難得的投資機會,以650萬英鎊的價格可以購買房產的永久產權,並可以不受國家文化遺產保護法的限制,改造現有房屋,著名建築公司 Adams Architecture將為該豪宅設計打造優雅而古典的豪宅外觀。

建築面積約為3,800平方英尺,新房超過六層,有電梯。這座豪宅提供三個接待/娛樂室,包括一個大客廳和家庭影院,廚房,和五間可以直接進入公共花園的套房。

➤距離東部不到一英裡的項目Buckingham Palace Quarter,作為聖詹姆斯區域復興的最後一項工程最近剛剛完工。六間豪華的公寓和一棟位於白金漢宮內的八居室豪宅位倫敦房價再添新高度,每平方英尺的價格超過5,000英鎊。

➤位於東南方的Victoria區也擁有非常搶手的項目。在過去十年中,投資超過22億英鎊,將維多利亞變成倫敦最前沿的社區之一,將優質住宅和高品質辦公空間與卓越的娛樂,餐館和零售奢侈品相結合。新的Crossrail車站的開發也將增強英國第二繁忙車站的連通性。


責任編輯:Adam Chen

 

倫敦高端房產界名人Gary Hersham專欄全集

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2019多倫多商業地產回顧與投資展望|居外專欄

進入到2019年,世界經濟添加了更多的不穩定因素,多倫多地產投資將放到哪裡,才能獲得更好的回報?在2018年加拿大的商業地產經歷了一些調整,依舊保持著健康而平穩的增長。而在2019年,預計公寓類住宅的開發,有望在眾多商業地產的投資門類中,成為一個持續而強勁的增長亮點。

1、回顧2018 ——公寓投資市場創紀錄的一年

在過去十年,加拿大公寓類住宅的開發,一直是地產投資中的熱點。其中最重要的原因就是市場中多戶公寓類住宅供應量的嚴重不足。

根據地產市場投資分析公司JLL的數據,2018年,多倫多的公寓類物業空置率僅為1.6%。雖然略高於2017年,卻遠低於國際通行慣例,房屋空置率在5%至10%的合理區間,仍然處在極低的水平。

Source: JLL

而就交易量而言,2018年是GTA“多戶住宅”投資市場創紀錄的一年。根據Realnet的統計,由於供應緊張繼續推高租金,2018年每間套房的租金較前一年上漲了近20%。相對較低的利率環境,加上圍繞租金增長的樂觀情緒,促成了多戶型住宅價格的空前上漲。

就總體而言,2018年整個大多倫多地區新投資的“多戶家庭物業”共122棟,9,289套,總額超過了23億加幣。

目前,大多倫多地區2018年新建公寓投資均價為$254,600/套,並且這一均價常年來基本呈現遞增之勢。

而根據多倫多地產局的官方數據,大多倫多地區公寓的二手房市場均價在2018年已經突破$550,000/套。可見在公寓開發領域,投資利潤空間相當豐厚。

2、投資展望:2019公寓開發前景精彩可期

根據JLL的統計,2018多倫多投資總額最高的新建“多戶家庭物業”位於士嘉堡1340-1360 Danforth Street,總額達$154,440,000,共572套公寓,每套均價$270,000。而建成後,預計平均每套單價最高的物業,則是位於多倫多市區的41 – 45 Spadina Road,共24套,總價$20,950,000,平均每套高達$872,917。

而就目前來看,在2019年,公寓開發的前景依然值得看好。有許多理由可以支持這一樂觀的預期。

首先,公寓市場的供應尚不足以滿足需求。

根據加拿大著名的投資公司Manulife Investment Management綜合而得的數據,從2012年到2018年,加拿大家庭每年增加家庭25萬戶左右,這一數字超過了平均每年20萬套的新房動工數。而大多倫多地區的公寓空置率又處於歷史低位(1.6%)。

而土地的緊張,以及加拿大政府對土地開發的嚴格監管,也會讓公寓市場在一段時期內始終處於一個供小於求的狀態。

由世界銀行在2018年12月對各國商業活動難易程度所作的結論(Ease of doing business index),加拿大的地產開發審批時間較為冗長。比如,審批一個簡單的地產開發項目在美國需要81天,而在加拿大平均要249天。這一政策性的原因,也導致市場供應不足的問題,不可能會在短期內改變。

著名投資Manulife Investment Management也曾在去年得出結論,在住宅、零售、工業,辦公室幾個主要的商業地產投資門類中,加拿大住宅的單位風險回報居於最高。

因此,對房屋基本需求的擴大,以及市場供應的不足,會使公寓開發仍然具有巨大的商業前景。

其次,加拿大的經濟也可以支持公寓開發的市場前景。

由於美國和加拿大的經濟關系相當密切,美國處於50年來經濟發展最好的時期,2019年首個季度的GDP增長更是達到了3.2%,而2019年前4個月的平均失業率僅為3.8%,這也使得加拿大的經濟有被進一步帶動的可能。

目前,加拿大的失業率正處於43年來的最低值。此前加拿大的就業市場更是從去年9月到今年2月,實現連續6個月的增長。而在今年四月,淨增崗位更是超過10萬,實現了43年來最大幅度的單月增長。這一亮眼的經濟數據便可視為是一項例證。

再者,大城市中購房者的心理也為公寓開發提供了不錯的前景。

今年5月,加拿大最大的房地產經紀公司Royal LePage(皇家地產)和美國最大的私人住宅抵押貸款保險公司Genworth 加拿大公司,進行了一項聯合調查。其結論是“加拿大有57%的首次購房者最擔心首付問題,而在多倫多,這一比例為68%,居全國之最”。因此,多數受訪者表示,更願意購買一套面積較小的房屋。而公寓房屋價格較低,首付也較低,因此更符合購房者的條件。

另外,在同一項調查中,全國有48%的首次購房者表示,自己更傾向於住在離工作地點較近、交通更便利的物業,即便其面積可能更小。而這一比例在多倫多,則達到了59%。因此,相比大面積,但較為偏遠的獨立屋,位於市區或地鐵沿線的公寓會在將來更受年輕人的青睞。

而且,此間針對首次購房者父母的調查信息,也印證了Royal LePage在去年進行的另一項調查。調查顯示,那些首次購房者的父母,其中有17%的人打算賣掉現在居住的房屋,並在2023年之前購買一套面積更小,價位更低的房產。這意味著在未來幾年,公寓市場,除了首次購房的年輕人外,很可能還將多出140萬的潛在買家。

最後,多倫多的建設,及安省的前景也有利於公寓開發。

目前安省已經承諾和聯邦政府共同撥款90億改善安省的交通系統。其中有50億將用在多倫多。目前,已經有6個項目正處在設計和發展階段,另有7個項目正隨著多倫多的市政規劃而進入籌備階段。所有這些項目都會大幅改善多倫多的公交和基礎建設狀況。

這些項目包括了Eglinton輕軌項目、密市10號公路輕軌項目、拓寬401公路,以及正在提議中的約克區地鐵延伸線路。可以預期,這些項目在投資基建、促進經濟的同時,也將為交通沿線的公寓開發帶來更好的機遇。

3、其他商業地產門類——土地,工業、零售及辦公室

相較公寓開發,在其他商業地產投資的門類則呈現出更多喜憂參半,和漲跌互現的現像。

根據多倫多地產局的官方數據,2019年第一季度的租賃市場,除辦公室租賃的面積同比小幅下滑0.5%外,其他門類均有不小的提升。但在租金方面,只有工業用地上漲了12.2%,其余均有所下滑。

而在出售方面,三個門類的出售面積同比均告下滑。但在售價方面,除了零售業之外,工業用地和辦公室的單位面積售價同比都大幅上漲30% 左右。可見依然有一定的投資前景。

決定商業地產投資前景的因素,除了政府政策導向外,土地的供應量,人口遷移的走向,和與人口相匹配的交通配套設施,都是關鍵。多倫多地區做為擁有3700多萬人的加拿大最主要省份安大略省(人口占全國38.64%)的首府,不僅是最大的城市區(有642萬人),還有最大的機場,最多的高速路,最完善的交通網,再加上最多的新移民和人口流入,這些都為未來商業地產投資的回報提供了可靠的保證。而找到一個全方位,精通房地產專業的可靠人士,能為這種投資保駕護航,定能獲得更理想的回報。

 

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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葡萄牙民宿火了,C位出道趕緊搶! | 居外專欄

這兩年,“民宿”成了一個熱詞
好的民宿遠離喧囂、設計精美
是很多人向往的“詩和遠方”

什麼樣的民宿最溫暖?
莫過於早晨醒來的那一刻
陽光一泄而入
照亮了房間,溫暖了心靈
沐浴著陽光
沏上一壺香茗,捧著一本老書
生活簡單而美好

據《dinheiro vivo》報道,根據葡萄牙當地民宿旅游協會的數據顯示,2017年,葡萄牙有超過1300萬名游客在游覽的時候住在當地民宿,相當於總游客人數的三分之一。預計到2020年,當地民宿將成為葡萄牙最大的旅游市場。

據悉,當地民宿主要是公寓和別墅。此前國家統計局公布的數據是340萬名游客住在當地民宿,但葡萄牙當地民宿旅游協會認為這個數據是實際情況的五分之一到四分之一。

在2018年7月31日,國家統計局公布全國共有2663個當地民宿登記,但事實上去年實際已有約6萬個當地民宿在運營。如今,這個數據已經達到了72000個,可見國家統計局的數據屬於冰山一角。

葡萄牙當地民宿旅游協會主席愛德華多·米蘭達表示,根據現有的數據和趨勢預測,到2020年當地民宿將成為游客在葡萄牙的主要住宿形式。很多游客都想要更加親近大自然和新鮮的旅行體驗,當地民宿可以彌補傳統酒店的一些缺陷。

旅游業帶來了的國際游客,引爆民宿商業模式,也帶動了葡萄牙房地產發展。根據葡萄牙銀行公布的數據顯示,2018年上半年,葡萄牙旅游收入較去年同期增長了13.9%,旅游業利潤增長了17.3%。與此同時,葡萄牙機場接待的游客人數同比增長9%。

2019年,葡萄牙租房和購房市場皆炙手可熱,租房領域尤其惹眼,2019年的租房價格更是相較於2016年同期上漲了26%。對於已經入市的投資人來說,這是真金白銀的犒勞!

而2019年以及未來,葡萄牙的房地產市場繼續保持活躍,穆迪公司預計葡萄牙的房價每年將上漲7-8%直至2020年。

由此可見,葡萄牙的旅游價值不斷上漲,吸引了越來越多的游客來消費,房屋租賃需求水漲船高,房地產業也風生水起。

根據葡萄牙統計局(Statistics Portugal)的數據顯示,2018年波爾圖在葡萄牙城市中的房價增幅最高,其中Matosinhos的房價增長尤其強烈(9.8%)。但波爾圖的房價尚未達到很高的水平,而游客,學生及家庭的需求量依然很大,未來的增長勢頭顯而易見。波爾圖的短租市場將持續活躍,必將不會讓投資者失望。

葡萄牙緊鄰大西洋,是進入歐洲的門戶,具有重要的戰略地位。坐擁歐盟成員國與歐洲申根國的雙重身份,申請葡萄牙移民是進入歐盟及申根國的最佳途徑之一。

葡萄牙作為歐洲第一個推出正式移民法律的申根國,其購房投資移民項目審批速度快捷,一人申請,全家移民。

投資移民葡萄牙,除了收獲“黃金居留許可簽證”,還可以得到廣闊的商業平台、子女優質歐洲教育機會、房產升值帶來的收益、歐盟福利以及健全的醫療保障,是歐洲極具性價比的購房移民項目。葡萄牙購房移民項目,也將成為搭乘“一帶一路”快車、把握歐洲經濟復興新機遇的重要途徑!

外聯現有35萬歐購房移民的獨家公寓房源——中景濠庭Ⅰ期 盛耀啟世,僅需35萬歐起,就能獲得波爾圖CBD兩套房——出租收益率高達5%,無需居住+90天快速獲批歐洲黃金簽證。

聚寶盆

城市核心CBD商區這是波爾圖市中心的一大地理坐標,不僅有藝術的殿堂,更是金融中心。各大銀行,跨國企業,星級酒店,購物中心,寫字樓等彙聚於此,是財富的聚寶盆。

波爾圖歷史文化區保留了上百年的世紀建築和文化,被UNESCO認定為世界文化遺產。波爾圖更是被世界旅游大賞評為世界最佳目的地,歐洲最值得去的城市。

下一代求學便利

教育資源豐富密集,坐落著4所中學、3所大學,其中就包括波爾圖文學院。

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那35萬歐能買到的是什麼樣的房子呢?

葡萄牙波爾圖Vila do Conde的房產
聯排別墅V5距海灘600米,房屋價格:40萬歐元, 約合¥ 310萬
土地面積: 350平方米,五臥四衛兩廚房。
居外物業編號:48589820 點擊查看房源信息

既能賺錢,還能獲全家三代歐洲綠卡。無論投資還是自住,無論出租還是度假,中景濠庭都能最大限度的滿足投資人的所有需求。從葡萄牙出發,享受歐洲美景、美食、美好生活。

 

 

 

 

外聯出國歐洲總監Justie專欄全集

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