Special Investment Column – Page 47

多倫多大學周邊Condo公寓買賣必看寶典｜居外專欄

轉眼暑期已至，廣大多倫多學子們都開啟了假期模式，這其中也有很大一部分正為新學年的住宿問題計劃並行動起來了。要知道市中心的多倫多大學St George學區僅提供一年級學生宿舍，從兩年級開始學生就得自找“住宿”出路了。Daisy黃嵐認為不管您是買是租，先下手為強，而且應該對市場有足夠的了解，做足功課。本期Daisy黃嵐為大家解析一下多倫多大學市中心校區周邊的Condo市場行情，選取有代表性的區塊和二手樓盤給大家做一個綜合介紹。相信一定能幫到您或您的親友、同學。

首先讓我們現在俯瞰一下多倫多大學及周邊的地圖。我們可以從圖中看出多大附近主要Condo公寓分布在多大東面，北面，南門也有一些，但西面多為低層建築，基本沒有適合學生的高層Condo。

我們先來看多大北面，這塊區域一般是指Bloor北面的Yorkville街區。這裡是Downtown最高端的區域了，我們從Daisy的視頻和下面的3D房價鳥瞰圖中可以看出房價最高的幾根柱子都在Yorkville。為什麼Yorkville的房價相對於市中心其他地方有鶴立雞群之感呢？因為這裡集高品質生活，休閑，時尚，購物，以及多大學區於一身。地段相當於上海的南京西路，紐約的第五大道。這其中以四季酒店私人公寓最為典型，也帶動了周邊高端公寓的開發。人口組成方面，居住在這裡的人群都是富裕階層。Daisy之前原創的【多倫多市區有錢人都住哪】以及【多倫多Condo豪宅三甲榜】中都提及了Yorkville。每年多倫多Condo房價冠軍總在這裡誕生。這裡不僅建有豪華公寓、商業寫字樓、星級酒店、電影院、美食餐廳，還有著名的名牌購物街。這塊區域房屋的購買者主要為政客、老板、學者、藝術家、留學生以及高端市場的投資者，這裡集中了 Downtown 80% 200萬加元以上的成交。這裡雙相地鐵交彙，交通發達，臨近大學城、使館區、Bloor精品名牌購物街、安省皇家博物館、數百個高檔餐館酒吧、私人俱樂部，居有典型的“高收入”、“高學歷”以及“高房價”等高端市場特征。

值得一提的是，這一塊小小的區域的租金價格位列北美最貴零售店租金之一。這裡有700多個獨立精品店和6家百貨公司。沿著Bloor大街入駐的奢侈品牌有Louis Vuitton、Prada、Gucci、Boss、Chanel、Hermes、Tiffany、Cartier、Calvin Klein、Lacoste、Coach等等，使得Yorkville成為一個真正的高端購物區。

Daisy黃嵐在下面列舉了Yorkville街區頗具代表性的二手樓盤均價鳥瞰和關鍵行情指標：

Four Seasons Residence

開發商：Menkes

地址：60 Yorkville Ave, Toronto

One8One Davenport

開發商：Mizrahi

地址：Davenport and Avenue , Toronto

再來看多大東面

多倫多大學東面的街區以Bay, Yonge 和Church 三條南北向的街道為代表，北鄰Bloor大街，南至Dundas大街。從Daisy黃嵐的分析地圖中可以看出，這裡Condo眾多，加上夾在多大和懷雅遜Ryerson大學之間，天然的成為了學生社區。相對於北部Yorkville Bloor大街的奢華和南部University大街的大氣，多大東面的Bay街和Yonge街更顯地氣，沿街各式親民的店面齊全，風味十足，生活非常方便。這裡往南就到了Dundas大街的伊頓購物中心，以及金融區CBD，而且臨近地鐵，無論學習工作都非常方便。由於區塊內Condo眾多，在此選擇Condo基本是隨行就市，不管是租或是買賣，價格一般不會出現偏離太多的狀況。一些有特點的Condo, 如可以俯瞰多大全景的樓盤如U Condo等雖然價格不菲，Daisy黃嵐認為還會持續受到買家、租客的追捧，其價格走高的趨勢將跑贏大市。

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Daisy黃嵐在下面列舉了多倫多大學東面頗具代表性的二手樓盤均價鳥瞰和關鍵行情指標：

ONE Bloor

開發商：Great-Gulf

地址：Yonge and Bloor , Toronto

U Condo

開發商：Pemberton

地址：65 St Mary St, Toronto

AURA AT COLLEGE PARK

開發商：Canderel

地址：386 Yonge St, Toronto

Casa II

開發商：Cresford

地址：42 Charles St E, Torono

Chaz Yorkville

開發商：Edenshaw

地址：45 Charles St E, Toronto

Casa III

開發商：Cresford

地址：50 Charles St E, Toronto

One Thousand Bay

開發商：Cresford

地址：1000 Bay St, Toronto

VOX Condos

開發商：Cresford

地址：28 Wellesley St E, Toronto

TOTEM Condos

開發商：Worsley-Urban

地址：17 Dundonald St, Toronto

最後我們來關注一下多大南面。

說到多大南門就一定要說University Ave這條多倫多的長安街，它是多倫多最寬的一條主街，相當於北京的長安街，上海的世紀大道，巴黎的香榭麗舍大道。University Ave沿線遍布公共機構，如加拿大最權威的5大醫院，還有安省法院，再往南一點就到了市政廳和金融區CBD。這裡距離多倫多的娛樂區即Rogers Center一帶也很近，而且出行有地鐵，有的樓盤更可以直通金融區CBD的著名地下走廊網PATH。這裡往東一點的唐人街也一定不會讓我們中國留學生的中國胃失望。綜上所述多大南門區域對於求學、工作、生活休閑的人群都是很有吸引力的，由於整個多大南門區域整體上規劃大氣，這也是Condo規劃在這一帶相對稀缺的原因。

Daisy黃嵐在下面列舉了多大南門頗具代表性的二手樓盤均價鳥瞰和關鍵行情指標：

RESIDENCES AT RCMI

開發商：Tribute

地址：426 University Ave, Toronto

鑒於篇幅關系，Daisy黃嵐對於多大附近Condo不能逐一列舉，具體還要結合您的租、售、買的需求量身定制。

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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錢，真的是一個無解的難題？復盤一個失敗的投資房案例（下）｜居外專欄

【買投資房真的是一個容易的決定麼？復盤一個失敗的投資房案例（上）】
【買投資房真的是一個容易的決定麼？復盤一個失敗的投資房案例（中）】

說起來，陳女士的找房之路真是坎坷。據說在我之前，已經下過3個OFFER，而且每次都是驗過房了，然後就是再談價沒有談成或是銀行貸款沒有下來。所以為了這次買房，她的錢已經陸續到了加拿大銀行帳上，並拿到了某個銀行的貸款預批信。本以為，錢方面已經做了充分的准備了，但是沒想到最後還是因為差了10萬元，沒有辦法買成房子。

錢，難道真是投資中無解的難題麼？

從我自己的經歷和幫很多客人買賣房產的經驗看，錢是投資中最重要的元素之一，但不一定是決定成功的唯一要素。就拿陳女士這次失敗的例子看，其實在這一過程中，我們又好幾個機會可以解決本來錢不夠的問題。

尋找合適的銀行貸款

我之前提過，商業貸款和自住房的貸款很不一樣，難度相對大很多。一般銀行要考察物業本身的收入情況，純收租房看租金收入，物業加生意的房子，像酒吧、旅店、雜貨店、加油站等，就要看生意本身的收入情況，要看財務報表，報稅情況等。各家銀行對商業房的考察標准也是不一樣的，很多帶物業的小生意，像雜貨店，小型旅店等都不好貸款。另外銀行還要考察貸款人本身的情況，是不是有經營同類生意的經驗，是不是還有別的收入等。像我今年賣的一個五間房的小型B&B客棧，雖然是四星級，一年收入10萬元以上，本來銀行同意貸款50萬元，結果一查貸款人，沒有經驗，本身收入很低，結果最後一分錢也沒有貸下來。

好在我和各家銀行商業貸款經紀也都熟悉，當時為陳女士主要找了兩家銀行。因為所要買的樓收租情況不錯，全部出租一年有9萬多。所以有一家銀行早早就明確告訴我們，可以貸款63萬元。但陳女士只有一半的首付款，我們還差了15萬元。我又找了其他一些銀行，有的明確告訴我因為有一個商鋪，不是他們貸款的目標，還有的給的更低。後來又找到了一家銀行，看完資料後告訴我，有兩個空出的STUDIO，如果全部出租出去，就有可能貸到我們所需要的資金，哪怕只出租一套，也能多出7-8萬元貸款來。但當時一心想做短租的陳女士執意不同意出租，盡管有好多人等著想搬進去。她本來認為，如果只差15萬元，她可以想辦法湊一湊。但事實是，後來國內的資金越來越難出來，15萬元看著不多，但真沒辦法出來了。

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賣家貸款猶如雪中送炭

在加拿大買賣生意中，賣家貸款是實際操作中一種常見作法。我個人幾次生意買賣都有賣家貸款，說實話，對於賣家肯給貸款，我是非常心存感激的，因為如果沒有賣家的幫助，我們是沒有辦法買下生意，進而經營起來的。賣家貸款一般至少說明賣家對自己的生意是有信心的，知道你肯定能有錢還給他。另外對於賣家來說也延遲了應該交的收入稅，應該是雙贏的。但是並不是每個賣家都願意這樣，特別是現在的賣方市場，賣家不用貸款也能順利賣出去，何必多此一舉？

在陳女士這個案子中，賣家本身並不是生意人出身，一開始並不理解，不能接受賣家貸款這個建議。因為在他們看來，如果有銀行貸款了，他們的貸款就不得不排在第二位，如果真有什麼事發生，他們是沒有機會拿回錢的。但實際上如果找到公證師做好法律文件上，雖然是二級貸款，他的風險也是可以控制的。所以我一有機會，就和賣家經紀灌輸賣家貸款這個概念，告訴他這是一個常見的商業操作，是可以保證他們的貸款。賣家經紀也慢慢接受我的說法，開始松了口。但是驗房還價的那出鬧劇讓賣家很生氣，這個差額給貸款的建議被賣家拒絕。其實就在我們提出第三次再給OFFER時，我已經說服賣家給5萬元貸款了，但還是差了10萬元。在最後一刻，陳女士表示錢在國內很難出來，還是決定放棄了。

要求萬無一失，對地產投資缺乏理性認識

這個跟了3個月的案子最終沒有成交，我想陳女士也許並不認為可惜，因為她已經歷了幾次驗房沒有買的過程，在她看來這是一個學習的過程，無非就是交點驗房費當個學費罷了。但我真得覺得很可惜，這真是一個不錯的投資房產。就在我們決定不買的當天，兩套空著的STUDIO就以1350元/月/套出租出去，比要價高了100元。如果陳女士早一點同意出租，那差的15萬元銀行肯定能貸給我們了。問題是，如果不改變一些投資觀念，我覺得不光是驗房費，陳女士還會浪費更多時間和精力，而最終的結果，仍然還是一無所獲。

陳女士反復和我強調要保證她的投資萬無一失，有一點點風險她都不會下手的。我當然能理解她的心情，在一個誰也不認識的異國他鄉投資，那份不安是肯定的，畢竟誰的錢都不是大風吹來的。特別看到了最近微信裡那篇稍有些矯情的《在上海，那些掙扎在溫飽錢上的千萬富翁們！》，我對國內的投資客人也更能理解。

居外推薦蒙特利爾西南部LaSalle區獨立別墅。該房占地452平方米，有4+1個臥室，3+1個衛生間，居住寬敞舒適。剛剛重新裝修廚房，大理石台面，時尚櫥櫃，盡顯高檔。該房地處LaSalle優質社區，步行距離兩所優質小學，附近有大超市，電影院，餐館，LaSalle醫院，公共室外游泳池等，非常適合新移民安家定居。
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但是這世上哪裡有萬無一失的高回報投資呢？

在加拿大，房產投資在所有投資中不是回報最大的，但一直是公認可長期持有的可靠投資。剛來蒙城的陳女士一開始還期望20%的回報率，我就明確告訴她這是不可能的，除非物業帶生意，而且她親自參與經營。在蒙城一個光靠租金收入的投資房很少有超過10%的收益率。這裡也沒有像國內的房產幾十倍快速增值的泡沫，要有真這樣，政府肯定早早下手了，像多倫多和溫哥華那樣出台外國買家稅和空屋稅等各種政策了。但另一方面，這裡面的房產收入又是穩定的，雖然不高，但沒有大起大落，長期持有，一定是保值增值的。如果能理性地評估地產投資的收益，有一點點承擔風險的勇氣，我想這個投資房一定會給陳女士在蒙城的打下一個不錯的基礎。

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3天買下公寓房，3個月後順利入住——海外買家王先生蒙城購房記（上）｜居外專欄

很多人向我打聽作為外國人到底在加拿大魁北克怎麼買房？可以貸款麼？有沒有特別的稅，需要親自來加拿大一趟麼？……好多問題。所以我想寫寫最近替法國來的王先生買房的經歷，也許可以回答大家所有問題。

找個靠譜的引路人

在一個你可能都從沒有去過，或者只是匆匆路過的國家投資買房，還真是一件風險挺大的事。所以找個靠譜點的引路人很重要。這個引路人就是當地有專業執照，願意盡心為你服務的地產經紀了。當然這種事還真很難說，你怎麼就可以相信一個和你素不相識的人呢？我想每個人都會有自己的判斷標准。

我和王先生相識算緣份吧。他是通過看我的文章找到我的，我們先是電話聯系，然後加了微信聯系上。在通過交流中，我了解了他想為來讀書的女兒購房的需求，資金情況，想買房的區域等，我也多次發給他一些房源，讓他對蒙特利爾的市場有所了解。幾個月下來，他確實對蒙特利爾的房價有了更清楚的了解。在制定預算和選擇定居點方面有了明確的想法。

為買房早做資金准備

王先生之前匆匆來過一次蒙城，在銀行開了戶，為了買房，他也早早開始把資金從海外打入加拿大帳戶。但是到底要多少錢，他並沒有數。為此我給他介紹了幾家銀行的貸款經紀，由他們為王先生的購房做資金規劃。根據現在的政策，外國人買房要付至少35%的首付，剩下部分由銀行貸款。但這些貸款也是有條件的，有的需要10%的房款存在銀行做押金，只能做保本投資，不能隨意動用，直到貸款結束。有的只給貸款60%，但需要4%的房款做押金。而且對貸款人的資格審查也不一樣，大多數銀行要求貸款人和加拿大必須有一定聯系，比如子女在此留學或是有工簽，或者有家人在加拿大。王先生在加拿大什麼親人也沒有，唯一要來讀書的女兒還沒有辦好學簽。好在還是為他找到了一家肯貸款的銀行，願意以65%貸款加上10%的押金，但必須要他人親自到蒙城來簽貸款文件。

明確所需資金後，王先生很快從香港轉來了所需的首付。

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親自看房面見銀行

一切准備好後，王先生在兩個月後訂下了來蒙城的時間。他告訴我一共只能待4天，所以必須在這4天的看好房，並辦好貸款。於是在他來的前一周，我開始為他預訂看房。說實話，現在蒙城的房市很熱，正確標價的房子應該在21天就出售。所以我為他好不容易預約上兩天內看12個房，但實際上我約了30個以上的房子，有一半多被告知已有OFFER或是已出售。我不得不不停地調整時間，以確定他能在最短時間看到最多的房子，這樣能做出最好的決定。

那兩天現在想想真是不容易，都要到下午3點才能吃上飯，腳都走得生疼。但好在在看完最後一套房後，他告訴我，第二天早上看的第一套房是他想要的，因為地理位置特別合適，價格也在他的預算內，房子狀況也保持很好。那房其實並不在王先生當初考慮的區域內，但在我搜索房源，考慮到他女兒上學的實際情況，加之我對蒙城的十幾年生活的經驗，特地擴大了另外兩個不錯的好區的房源搜集，才找到了這個房源，當時才上市3天，我們是第一個看房人。所以該說什麼呢，我想只能用緣分來解釋。

王先生看中了這房，但他並不太清楚到底該如何出價才能既沒有買高，又能買到這房。我連夜查了這附近已出售房子的價格和市場上房子的標價，和他仔細分析合理的買價，制定了正確的還價策略，並解釋所下的OFFER上的每一句話，他這才簽了字，第三天發出了OFFER。與此同時第三天上午，我陪他見到銀行有關人員，辦理好了所有貸款文件。

還沒有等到OFFER的回音，王先生一大早就飛離蒙城了。我們還保持著密切聯系。還價過程如我們預料地來來回回了兩次，每一份需要他電子簽名的文件我都細細做了解釋，最後就在我們預想的價格上，賣家接受了我們的OFFER。

但王先生真得能順利買下他的房子麼，做為海外買家，他人不在這裡，接下的事該如何處理呢？我下期再講給大家聽。

下文繼續：【3天買下公寓房，3個月後順利入住——海外買家王先生蒙城購房記（下）】

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夏日出國度假，簽證問題早知道

出境遊簽證是第一關。五六月是各家使館簽證處最繁忙的時候。傳統的海外目的地美國、申根區、泰國、澳洲今年的簽證政策均發生變化。而美國除了十年有效B1/B2，還需要在每次出行前做完成EVUS 登記，更要提交5年內所有社交媒體賬戶名稱。同時美國對敏感專業的中國學生學者的簽證的審核也越來越緊，時長越來越久。

因此，出境遊依然要早做規劃，全面掌握簽證信息，以免因為不能及時拿到簽證延誤簽證。

關於簽證，你需要知道以下信息：

一、辦簽證必讀

暑假想境外遊？最近這些簽證新規你應該知道

出境遊，早規劃，簽證是第一關，旅行規劃專家幫你答疑解惑

2019中國免簽國家有哪些？

這些國家，提供你說走就走的旅行，有沒有你想去的？

《2018年中國遊客出境遊大數據報告》出爐，境外遊新趨勢

中國人都去哪兒？怎麽玩？

二、申請攻略

1、去美國，要當心朋友圈

5月31日起，美國國務院以加強安全審查為由，要求幾乎所有美國簽證申請人提供包括“社交媒體標識符”在內的額外信息，即個人社交媒體賬號信息。詳細

2、去歐洲，怎樣才能一簽在手遊遍歐洲

最全的歐洲申根簽證攻略

堪稱最有價值的簽證，一簽在手遊遍26國，但又非常復雜，涉及從哪個國家入境申根，了解如何申請詳細

3、去日本，一衣帶水，交通便利

日本一直以來都是深受國人喜歡的旅遊勝地。但是它的簽證對我們來說真是一個“寶藏男孩”：類型多種多樣，資料多到頭大，審核肥腸嚴格……難道面對這個“熊孩子”我們就辦法治他麽？了解如何申請詳細

日本簽證攻略大全（附單次、三年、五年簽證詳解）

日本一直以來都是深受國人喜歡的旅遊勝地。但是它的簽證對我們來說真是一個“寶藏男孩”：類型多種多樣，資料多到頭大，審核肥腸嚴格……難道面對這個“熊孩子”我們就辦法治他麽？當然不是！喜提這篇攻略，治他服服帖帖
東京迪士尼樂園
一、日本簽證小百科
簽證類型
單次、三年、五年
1、不同年份簽證需準備不同資料申請；
2、三年簽證要求主申請人必須為在職人員，其他身份只能是副申請人；
3、五年簽證要求必須有近一年的完稅證明，且不能斷月，金額在9w以上；

申請條件
護照有效期需要在6個月以上
Tips：
如果您申請三年或五年簽證，但是護照已經過期，仍是可以持有簽證+新舊護照入境日本的哦！免去護照過期，簽證作廢的煩惱！
簽證對比

受理時間
一般為10個工作日出簽，加急是8個工作日出簽。（可以先定機票酒店，但是一般情況下出簽後訂機票酒店最為保險！）
領區劃分
官網地址：http://www.cn.emb-japan.go.jp/

Tips：
舉個栗子——戶籍與工作地不在同一領區：
如果您戶籍為廣東省，但在北京領區工作或常住，可以提供北京居住卡原件（暫住證、工作居住證、居住證、登記證）或北京領區的近一年的社保繳費記錄。證明您在北京領區生活，都是可以在北京領區辦理的哦！其他領區的也是同理哦！
二、單次簽證資料
日本簽證按人群分類，可以分為“四大人群”。以下有對“四大人群”進行詳細說明，快迅速找到屬於您的人群類型！跟我著走入資料準備的階段吧~

所有人：4個基本資料
1、護照原件
2、兩張白底彩照近照，尺寸45mm*45mm（註意尺寸）
3、戶口本全本復印件
4、赴日申請表：必須如實填寫並簽名

Tips：
如果是集體戶口，可以只提供集體戶口個人頁復印件；如果戶口本不在身邊可以垂直拍照打印或身份證復印件代替

④赴日申請表：必須如實填寫並簽名
Tips：
申請表尤其要註意公司電話一欄，必須填座機，使館一旦抽查，打不通或者接電話的人不清楚你的信息，真有可能拒簽的。
在職人員個人申請
1、4個基本資料
2、在職證明、營業執照復印件
3、本人名下一張儲蓄卡近12月對賬單，流水需至少10萬以上，余額需2000以上
4、固定資產（車或房或五萬存款）
5、外領區需要居住卡原件或近一年社保繳費記錄
Tips：
26歲以下申請人，也可以提供父母的流水、固定資產資料。
資料要求：

1、在職證明：使用公司正規擡頭紙打印（無擡頭紙的用A4紙打印），內容全部為中文，並加蓋公司紅章。

2、營業執照復印件：所在單位為事業單位的申請者，請提供組織機構代碼證的清晰復印件，用A4紙復印，有年檢記錄。

3、個人財產證明：
①近一年銀行流水：必須是原件，總額要達到十萬以上，本人名下2張借記卡累計流水十萬以上也可以。

②輔助資產：
a.房產本復印件
配偶名下住房也可。同時提供結婚證復印件，房產證復印件為提供姓名頁和平米數頁
b.車輛行駛證復印件：配偶名下車產也可，同時提供結婚證復印件
c.存款證明原件：金額不低於5萬元，必須為本人名下存款，凍結到回國後任意一日即可。

在職人員+配偶隨行
在職人員個人：為主申請人，準備相關資料
配偶；4個基本資料+結婚證復印件
Tips：
同行家屬可與主申請人共用資產。
在職人員+子女隨行
在職人員個人：為主申請人，準備相關資料。
子女：4個基本資料+出生證明復印件/學生證復印件

子女/青少年申請
1、學齡前、小學：4個基本資料+出生證明復印件
2、初高中：4個基本資料+出生證明復印件（丟失可不提供）+學生證復印件或在校證明
3、中國籍留學生：國外錄取通知書復印件或學生證復印件或畢業證書復印件
4、全日制本科、研究生：自2016年10月17號起，針對中國教育部直屬75所高校的在校本科生、研究生(碩士生、博士生)，申請個人觀光單次簽證申請，實施手續簡化政策，申請者提供學信網上的學籍證明即可不用提供資產證明。
非指定高校在校生：須打印學信網上的在線驗證報告，父母的銀行收入流水單、戶口本復印件、獨生子女證復印件、派出所證明等相關資料證明親屬關系
學信網地址：http://www.chsi.com.cn
Tips：
學信網的在線驗證報告模板：需下載後打印出紙質版

退休人員
1、在職子女+退休人員隨行
在職子女：為主申請人，準備相關資料
退休人員：4個基本資料+與子女關系證明+退休證復印件

2、單獨辦理
方法1：4個基本資料+退休證復印件/內退證明復印件/流水的退休金證明/退休的養老保險證明復印件+固定資產證明（5萬凍結存款證明原件，樣板在上文中是有樣板圖的哦！）
方法2：方法一所有資料+子女近一年的銀行卡流水+關系證明
方法3：方法一資料+固定資產證明變更為個人銀行借記卡10萬以上流水證明
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拒簽退/ 可加急/ 簡化資料/
三、3年多次往返簽證資料
遞簽前，你需要知道的
1、主申請人必須為在職人員，其他身份（如：愛人、子女、父母）只能是副申請人
2、辦理三年簽證的外領區在北京領區常駐人員，必須提供居住證原件，不能用社保證明代替
3、三個月內首次出行的副申請人要隨主申請人一同出行，再次可自行出行

在職人員個人申請
1、護照原件（6個月以上有效期）
2、白底彩照兩張，尺寸45mm*45mm
3、赴日申請表
4、戶口本全本復印件
5、在職證明（需體現年薪20萬以上）、營業執照復印件加蓋公章
6、個人名下儲蓄卡近12個月的銀行進賬流水至少20萬以上（如夫妻雙方或一家三口，提供婚姻關系證明可以共用一份流水）
7、固定資產（車或房或五萬存款）
8、個人所得稅納稅證明（一年），金額不能為零，不能斷月，時限為近12個月
9、外領區人員在北京領區常駐需要居住證原件

在職人員+配偶隨行
在職人員：為主申請人，準備相關資料
配偶；4個基本資料+結婚證復印件
Tips：
無在職的配偶不能單獨辦理三年簽證，必須隨在職配偶一同辦理。
在職人員+子女隨行
在職人員：為主申請人，準備相關資料。
子女：4個基本資料+出生證明復印件/學生證復印件（在校小學—高中生提供）或學信網在線驗證報（26周歲以下大學生提供）

Tips：
學生不能單獨辦理三年簽證，必須隨在職父母一同辦理。
在職人員+父母隨行
在職子女：為主申請人，準備相關資料
退休人員：4個基本資料+與子女關系證明+退休證復印件
Tips：
1、退休人員不能單獨辦理三年簽證，必須隨在職子女一同辦理；
2、如果當您的父母或者子女有了三年簽證，且首次在三個月內出行了，可供4個基本材料+有簽證的親屬的護照首頁、簽證頁、出入境蓋章頁的掃描件和與親屬的關系證明即可辦理家屬隨簽。
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拒簽退/ 可加急/ 簡化資料/
四、5年多次往返簽證資料
遞簽前，你需要知道的
1、必須有完稅證明：個人所得稅納稅證明（一年），金額累計9萬元以上，不能斷月，時限為近12個月
2、辦理五年簽證的外領區在北京領區常駐人員，必須提供居住證原件，不能用社保證明代替
3、三個月內首次出行的副申請人要隨主申請人一同出行，再次可自行出行。

在職人員個人申請
1、護照原件（6個月以上有效期）
2、白底彩照兩張，尺寸45mm*45mm
3、赴日申請表
4、戶口本全本復印件
5、在職證明（需體現年薪50萬以上）、營業執照復印件加蓋公章
6、個人名下儲蓄卡近12個月的銀行進賬流水至少50萬以上
（如夫妻雙方或一家三口，提供婚姻關系證明可以共用一份流水）
7、固定資產（車或房或五萬存款）
8、個人所得稅納稅證明（一年），金額累計9萬以上，不能斷月，時限為近12個月
9、外領區人員在北京領區常駐需要居住證原件

在職人員+配偶隨行
在職人員：為主申請人，準備相關資料
配偶；4個基本資料+結婚證復印件
Tips：
無在職的配偶不能單獨辦理五年簽證，必須隨在職配偶一同辦理。
在職人員+子女隨行
在職人員：為主申請人，準備相關資料。
子女：4個基本資料+出生證明復印件/學生證復印件（在校小學—高中生提供）或學信網在線驗證報告（26周歲以下大學生提供）
Tips：
學生不能單獨辦理五年簽證，必須隨在職父母一同辦理。
在職人員+父母隨行
在職子女：為主申請人，準備相關資料
退休人員：4個基本資料+與子女關系證明+退休證復印件
Tips：退休人員不能單獨辦理五年簽證，必須隨在職子女一同辦理

Tips：
1、退休人員不能單獨辦理五年簽證，必須隨在職子女一同辦理；
2、如果當您的父母或者子女有了五年簽證，且首次在三個月內出行了，可供以上4個基本材料+有簽證的親屬的護照首頁、簽證頁、出入境蓋章頁的掃描件和與親屬的關系證明即可辦理家屬隨簽。
北京送簽-日本五年多次旅遊簽證(不限行程+免填表+超簡化+免流水+免在職+可加急+順豐包回郵)
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拒簽退/ 可加急/ 包回郵/ 簡化資料/
以上就是我為大家整理的日本簽證攻略大全，是不是灰~常~復~雜~！但是如果你想吃著火鍋唱著歌就把簽證拿到手的話，那就小手輕輕一點，就會有奇跡發生哦！東京的櫻花、沖繩的海、京都的楓葉、北海道的雪都在日本的四季等你噢~快來辦理簽證哦~悄悄告訴各位小可愛們，曾經有過日本簽證的再次申請三年簽證會更加順利哦~
最後還要跟各位童鞋啰嗦幾句哈~一定要如實填寫個人信息，做人誠信為本哦！
最後祝各位親們辦理順利，旅途愉快啦！

從房主晉升到樓主你必須要了解這些事情｜居外專欄

人往高處走，小房子換大房子，郊區房換市區房是天經地義。持有一整棟樓的魅力是持有一套公寓不可比擬的，成功的話就能獲益匪淺。但是對於其風險也要充分了解，在此向想從“房主”提升到“樓主”的所有者闡明持有一棟樓的魅力和風險。

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持有一棟樓 VS 持有一套公寓

房地產投資有兩種主要類型：一種是以房間為單位的公寓持有，另一種是持有整棟建築物。如果是二手房，以單個房間分割所有權，數百萬日元就能獲得，因此在房地產投資初學者中很受歡迎。

然而，隨著對房地產投資的深入了解，不能滿足於單套公寓的所有者也不在少數。

持有單套公寓有一定的局限性，共同持分人不能自由實施公共部分的修理和改建等。因此，很難在入住者的安全保障上自主發揮，往往會把運氣托付給別人。這樣對於想要積極進行房地產投資的業主可能會感到遺憾。

雖然獨棟有好處，但也有風險。如果是通過房地產投資決定持有一棟公寓，了解其好處和壞處，做好充分准備之後再做准備是很重要的。接下來暖燈君具體說一說持有整棟建築的好處和風險。

空房風險低，業主有自由裁量權

如果你只擁有一套公寓，一旦房間空了就會中斷租金收入，需要重新招募新租戶。但是，擁有一棟房子的話，幾乎不可能讓所有房間都變成空房，也能降低沒有房租收入的風險。

除了降低空房風險，擁有一棟房屋的一大好處是，業主的自主決定權更大。持有一套公寓是多人共同擁有一棟建築，如果要進行大規模的修理和改建，需要得到其他業主同意，並且要達到一定年限。但是，如果單獨擁有一棟樓的話，可以自主進行修理和改建，不受他人和時間限制，提高持有物業的價值。

業主還可以通過分析物件周邊的環境變化和競爭物件的信息，采取確保入住的各種措施。通過自己的信息收集提高入住率或者租金的時候也能獲得巨大的成就感。

與持有公寓不同，持有一棟樓會讓你在管理方面會變得更強。可能有人覺得管理起來麻煩，有人覺得有趣，因人而異。如果覺得麻煩的話，可以交給專門的管理團隊來處理，術業有專攻，好的成效還是要靠專業人士。

居外推薦日本東京房源：Setagaya的獨棟別墅，14分鐘步行到Gakugei-Daigaku 站（東橫線）；20分鐘步行到Komazawa-Daigaku站（Denentoshi線）。占地 426.32 平方米。
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為獨棟房屋的潛在風險做准備

擁有一棟房子在各個方面都很有吸引力，但是由於購買金額高，有必要充分認識到風險。平衡持有一棟樓的魅力和風險，並采取一切可能的措施來抵御風險，然後再順其自然將一棟樓收入囊中。

鑒於購買一棟公寓金額高，一般都要向銀行貸款。因為房地產投資有穩定的房租收入可作為還款來源，因此獲得貸款相對容易。但還款風險還是要始終牢記。

每棟建築都會由於周邊環境的變化而產生“質”的影響。比如有新地鐵路線開通、新建商業設施，或學校、醫院等公共機構的新建能夠迅速提升地區的受歡迎程度。同樣地，因商業設施封閉、醫院和學校轉移而造成出境者不斷增多的情況也並不少見。

因此，一棟建築持有者要對周圍環境的變化保持敏感，選擇在適當的時機購入或釋放房產，確保資產效益最大化。

綜上所述，與持有一套公寓相比，持有一棟樓風險更大，自主決定權也更大，有利於穩步地形成資產。而且通過信息搜集和合理規劃，在某種程度上可以降低風險，帶來更高的回報。

機遇與風險如同一枚硬幣的兩面，想要高回報就要接受相應的挑戰。但是這種風險和挑戰應當是人為可控的，通過充分的了解和准備，伸手夠得著的機會值得一試。有想為投資大樓做准備的朋友歡迎與暖燈君交流，為大樓做增值計劃、後續的管理、招租都是暖燈的強項。真正的有效投資靠“人算”而不是“天算”

日本置業權威/暖燈中國社長桂小科專欄全集

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驗房還價究竟該怎麼談？復盤一個失敗的投資房案例（中）｜居外專欄

承接上文：【買投資房真的是一個容易的決定麼？復盤一個失敗的投資房案例（上）】

昨天還是30度的溫度，一晚的暴雨，今天一早起來就有14度了，這讓我想起了三個月前和陳女士看房的日子，也多是風大、溫度低的春天。我們參觀了很多市面上正在出售的PLEX （有多套房的小樓），後來她漸漸明確的她想要的房子：

可以合法做短租的；
狀態最好要好一點的，不用再花太多錢裝修；
價格在她的預算之內。

蒙特利爾的短租市場和許多北美城市一樣，經過了飛快發展到政府規範的過程。早兩年許多投資客在市中心買房做短租，確實獲利驚人。像有的市中心高樓都是短租房，輕輕松松的一天就是100元以上的租金。但是帶來的後果也是明顯的，大量的收入逃稅，沒有長期發展的社區群，只有投資人受益，政府、社區、需要長期住房的本地市民都沒有好處。於是政府也在想辦法管理，最先開始的就是市中心高檔公寓樓，不僅限政府劃片，說明某一片地區不充許做短租，另外各個公寓樓也迫於壓力紛紛出台物業管理規定，不許短期出租。

接著是在旅游區，像蒙特利爾東面的LE PLATEAU-MONT-ROYAL區，就明確規定，只有ST-DENIST, ST-LAURENT 兩條街的某一段是可以做短租的，其他地區都不允許做。如果上它們的市政府網站，你可以輸入地址就查出這個地點是不是允許做短租的。最近又出了新的政策，要求所有做出短租的房子都要登記注冊，便於監管。從這樣的發展趨勢上看，短租行業的暴利也會受到壓制。

在當時的情況下，陳女士是看到了短租的利潤，希望買的投資房可以合法的在短租行業中獲利。這個想法當然是可行的。我陪著陳女士也幾次跑到市政廳咨詢，詢問我們想要下OFFER的房子到底可不可以合法做短租。得於政府工作人員明確的態度：只要在允許的範圍內就可以做短租，需要向政府及有關協會申請相關執照，按照規定交稅就可以。

另外，對於房子的要求陳女士也有了一些變化，不再只在乎低價格，而且從性價比的角度考慮的更多一點。最初她看的房子就是價格便宜，狀態都不好，要大修，她認為裝璜一下就升值，還是值得的。但是就像我告訴她的一樣，裝修不僅費時費力，而且最重要的是要有一筆現金在手上周轉。不像買狀態好的房，價格也許要高一點，但是可以從銀行貸款啊，省心省力，可能沒有裝修的增值，但是只要出租收益高，就已經達到了投資目的。畢竟，翻新出售增值又是投資房的另一個方向了，也不是說兩者只能選一個，但是根據陳女士不會長期在加拿大的現狀，找個狀態好，後續麻煩少的房子，應該從長遠看是更合適的。

最後當然是價格，太高買不起，太低收益也低。最後我們根據陳女士自己的財政情況，定位在150萬元上下。

居外網現有1300套蒙特利爾在售房源，點擊查看

明確目標顯然事情就好辦一些，我們定下在短租客人多的旅游區LE PLATEAU-MONT-ROYAL內找，基本上看遍了這個區所有的可能的房源，別說，還真讓我們找到了一個和理想非常接近的房源。但最後，還有沒有買成。這其中有天意，但我現在回頭看看，還是有很多人為因素造成的。

其中驗房後大幅還價，咄咄逼人，惹惱賣家是重要一環。

我們找到的這個房源是在ST-DENIS街上可做短租的地段，一共是4個STUDIO，加上一個商業店鋪。當時參觀這個房子時，賣家經紀就明確說明已經有一個OFFER了，但我們可以參觀，也可以下OFFER。之前我們看過這附近所有在賣房源，都不是很理想。這是我們最後約看的一個，而且沒幾天陳女士就要回國了。本來沒有抱多大希望，但參觀後顯然讓陳女士一下就如獲至寶。這房子雖然是1960年的房子，但是房主在2007年在內部做了完全的重新改建，做出來很有現代感敞開式單室公寓，非常適合單身人士或年輕夫妻居住。如果做短租，只要稍稍做一下軟裝，就很吸引人眼球。所以盡管已經有了第一個OFFER，陳女士還是一等再等一個月時間，在第一個OFFER結束後就馬上下了OFFER。也是我們的誠意，讓賣家擔著租金的損失，同意讓其中兩套房空著，等我們這個OFFER進行。

價格在一來一回就談定了，接下來就驗房。沒想到，驗房後陳女士決定好好還價。之前我已經和陳女士說明，這裡的行規是，如果有重大意外問題發生，如賣家沒有提前說明、我們之前參觀沒有發現，結果出現會嚴重影響房子價值的問題，才可以大幅度還價了。這個房子因為年代老，地基有問題，賣家已經做了維修工作，換上一部分鋼結構支撐，花了3萬多元，這是在賣家宣言和提供的材料中都看到的，另外下水管需要維護，這在賣家聲明中也說明了。可是驗房後，這些問題又被驗房師提及，認為地基支撐的另一部分木頭支柱已有腐爛跡像，需要重新換鋼結構，房頂要換（賣家聲明中說明房頂沒有換過），下水道排污系統最好重新做處理等等。

我們做過很多次驗房，年代老的房子都會有問題，驗房師從對房子最好的角度考慮做出各種建議也是正常的，但是不是驗房師提到的問題都可以拿來還價，還真是一門學問。就像我反復向陳女士解釋的，這個房價並不是在一個新房的基礎上提出的價格，它是建於房子現狀談的價格，賣家之前就告訴你這個舊房頂，你也同意了價格，現在是沒有辦法再以這個為條件提出還價了。開始她並不理解，想試試，提出還價10萬元。

本來還價正確的做法是請專家來做有關問題的檢驗，請專業公司給評估價。因為是夏天驗房旺季，驗房師來驗的時間已經挺晚的，出完報告後想找地基的專業公司或裝修公司來評估都要排隊，當時我們沒有時間等了，只能在最後一天提出要求延期，但是賣家不止一個，還不全在國內，要在一天晚上收集到所有人的簽名幾乎是不可能的，對方經紀已經告訴我了，延期沒有問題，但要給他們一點時間。可是陳女士等不了了，她曾經有過幾次驗房的經歷，都在驗房後還價不成沒有買的，最嚴重一次因為沒有得到對方延期決定放棄購買，賣家經紀很生氣地打電話來威脅要告她。所以出於避免一切可能遭遇訴訟的想法，她堅持要求我當晚出文件說明她因為驗房不滿意放棄前一個OFFER，然後第二天再新出一個降價10萬元的OFFER。這個做法大大激怒了賣家。特別是看到他提出10萬元降價都是在買家自己估價提出來的，賣家更是非常生氣。對方同意取消第一個OFFER，對第二個OFFER 也並不理會。

說實話，這個結果我已經想到，也勸過陳女士不要這個咄咄逼人，影響下面的談判，畢竟我們到現在為止銀行貸款還沒有下來，還有一個條件尚沒完成，不是沒有退出的可能。另外就是想還價，在驗房基礎上的還價必須要有理有據，合情合理，有誠意的談才有可能讓對方接受。在沒有根據的基礎上提出大額還價最後只能導致談判失敗。但是她堅持為了保護自己的利益，不接受我的提議。

這為後面的失敗埋下了關鍵一筆。

我從3月一直和陳女士從找房，看房，到市政廳咨詢，下OFFER，談貸款，驗房，還價，一直工作到6月，就差那麼一點點，這個交易還是以失敗告終。其中還有什麼原因？我下期再接著聊。

（未完待續）

經紀柯婕專欄全集：柯婕魁北克談房說地

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加拿大三大熱門留學城市應該選誰？這裡有適合你的留學方案｜居外專欄

高考即將結束，在等待高考成績的同時，有些學生已經開始著手準備另外的深造計劃——出國留學。選擇哪座城市留學成為學生及其家長縈繞在腦海中的重要課題。

接續上期文章，本期天綺移民就為有計劃申請加拿大留學的學生們，分析多倫多、蒙特利爾、溫哥華加拿大三大熱門留學城市，並為不同人群提供大學本科留學申請方案，幫助您盡快找到適合自己的學習途徑。

三大熱門城市，為您分析，指點迷津：

1. QS Best Student Cities最佳留學城市

2018年QS最佳留學城市排名結果：

蒙特利爾位列第4（北美排名最高）
多倫多位列第13
溫哥華位列第17

Quacquarelli Symonds（簡稱：QS）是英國一家專門負責教育及升學就業的組織，成立於1990年，並在世界多個地區設立辦公室，包括其總部所在地倫敦及紐約、華盛頓、巴黎、新加坡、悉尼、上海等。 QS發表過不少有關高等教育的資訊，當中以世界大學排名最受關註。

蒙特利爾是一個英法雙語城市，因其多元文化的構成和包容的精神而聞名。它還以其悠閑而生動的生活方式，迷人的林蔭大道，蓬勃發展的創意產業，咖啡文化，各種藝術場所，現場表演和夜生活而聞名，被譽為加拿大的“文化之都”。

最佳留學城市排名：蒙特利爾勝

2. 世界排名前500的大學數量

蒙特利爾：

麥吉爾大學（世界排名第33位）
蒙特利爾大學（世界排名第149位）
康考迪亞大學（世界排名第464位）

多倫多：

多倫多大學（世界排名第28位）
約克大學（世界排名第481位）

溫哥華：

UBC（世界排名第47位）
SFU（世界排名第264位）

數據源自：QS World University Ranking 2019

優質大學數量：蒙特利爾勝

3. 學費及生活成本

蒙特利爾的大學本科平均學費：$21,857
多倫多的大學本科平均學費：$34,961
溫哥華的大學本科平均學費：$25,472

在生活成本方面：

根據Expatistan提供的數據對比得出，溫哥華≈多倫多（27%）＞蒙特利爾

學費及生活成本：蒙特利爾勝

4. 最佳青年人就業城市

遊戲行業中的知名大公司Ubisoft總部，金融行業的摩根斯坦利研發總部均位於蒙特利爾。同時這裏還有航空能源業巨頭 Bombardia（龐巴迪）、世界制藥公司 Pfizer（輝瑞）和 Wyeth（惠氏）的研發基地等著名企業。

特別要指出的是，如今蒙特利爾正成長為世界人工智能研發領域的一個重要中心，一個人工智能新“矽谷”正在這裏蓬勃壯大，並持續吸引大批科技和互聯網巨頭公司進駐落戶。

蒙特利爾在Youthfulcities加拿大最適合青年人工作的城市中排名第二。這裏生活負擔小，教育成本低，適合投資創業。

相比之下，多倫多位居第10，溫哥華位居第15。

最佳青年人就業城市：蒙特利爾勝

生活在蒙特利爾20余年，我不得不承認自己對蒙城的偏愛。毋庸置疑，氣候方面它不敵溫哥華，在華人密集度和購物飲食方面它不及多倫多。多倫多和溫哥華也有很多優秀的學校，大家可以根據自己的專業及偏好進行選擇。通過以上四個方面的分析比較，相對於其它兩個城市來說，大家會發現蒙特利爾是性價比相對較高的留學目的地。

那麽留學加拿大蒙特利爾有哪些方案呢？

接下來，天綺移民就為您詳細解讀本科申請方法，並推薦蒙特利爾優秀院校，增添您對加拿大蒙特利爾留學的初步了解。

不同的留學方式，總有一款適合你

方案一：大學本科直錄

適用對象：成績優異，達到學校各項要求的學生。

項目優勢：成績優秀的高中畢業生，可以同時備戰高考並準備出國留學。

通常來說，大學本科直錄對語言的要求較高，需提前通過標準化語言測試（雅思、托福等）。若學生語言能力較強（雅思6分以上）且收到學校offer，可以通過學生直入計劃Student Direct Stream （SDS）快速申請加拿大學生簽證，僅需20天即可下簽，方便快捷。

方案二：語言＋大學本科雙錄取

適用對象：在校期間成績優秀，未參加雅思托福等標準化語言測試，或未達到申請院校的語言最低標準，但渴望盡早到加拿大讀書的高中生、大學生或已經畢業的學生。

項目優勢：無語言成績也可錄取，方便提前適應加拿大學習環境。語言課順利通過後即可開始大學的正式課程。

目前開設雙錄取的院校較多，家長可以提前了解相關信息，並咨詢專業的持證移民顧問，為孩子選擇合適的學校就讀。

參考閱讀：【淺析加拿大院校雙錄取】

方案三：大學本科轉學分

適用對象：國內本科/大專在讀生，轉學分的課程至少要取得70%以上的成績。已通過標準化語言測試（雅思、托福等）。

項目優勢：節省留學費用，減少在加拿大大學修讀的課程，以更短的時間拿到加拿大文憑。

由於加拿大各個教育系統相對獨立，不同的院校不同的專業都對已學課程轉學分的情況各有規定。天綺移民建議同學們在提交轉學分的申請前向學校咨詢具體的規定和要求，或是尋找專業的移民顧問幫助自己辦理留學申請。

買投資房真的是一個容易的決定麼？復盤一個失敗的投資房案例（上）｜居外專欄

小編每周都催稿，可是身在房地產交易中的我們有時真是的像打仗一樣，實在找不到時間寫東西。過去的三周時間，我基本上忙得團團轉。有一周一連三個交易，一個是超低價買的，原價46.9萬元，我們在40.8萬元買下。有一個是6個offer中搶來的，開價41.2萬元，我們是42.9萬元8天內成交價的。還有一個是幫客人賣房，要價37.85萬元，最後38.5萬元賣的。每個客人都很高興，而我也發現我工作本該有的意義，不是幫客人賣高價，不是幫客人找特低價，而是陪他們在這一路比想像中更復雜曲折的買房或賣房的過程中最終做成一筆雙方都滿意的交易，找到一個真正屬於自己家。客人的利益是我在工作中考慮的第一標准，不管他最終是買賣了房，還是沒有。

這周稍有點時間，我想和大家分享一個就在上周六差點成交的投資房案例。今年我拿到了商業房的買賣執照，對投資房有了一些研究和定期跟蹤，也有成功的買賣，但是這個失敗的案例，我想可以給很多想買投資房子的讀者一些啟示吧。

我的客人是國內剛過來移民登陸的陳女士。說心裡話，我對陳女士還是相當敬佩的，好好花時間了解蒙城的地產情況，根據自己的具體情況對房產投資做出計劃。比起國內一些來都沒有來看過蒙特利爾，就咨詢買房問題的客人來說，陳女士自己做了好多功課了，真是誠心誠意想買房的。但即使如此，她還是走了不少彎路，而且最終還是沒有成功。

買房定位不明確

最早陳女士像很多移民一樣想買自住房，但考慮到放不下國內的事業，她計劃要1-3年之後才真正登陸，對所買的房子該是什麼樣並不很明確。聽朋友說、上網看，跟過許多地產經紀，她從西島看到南岸，也看了好學校眾多的NDG，西山，東部，西南角，貴的，便宜的，估計把整個蒙城都看了一遍。當我們碰面時，我分析了她的情況，考慮她是幾年之後才會來居住，現在買只是因為房價在漲，她希望能保值增值，所以向她推薦了多套房投資。這裡的房市和國內不太一樣，可以一次性買一幢樓含有多套房子的小樓作為投資。像她看中的自住房都比較大，裝修高檔，這樣的房自己不住，但費用大，租金不會太高，所以收益率並不理想。因此我建議她不如直接買投資收益率好的多套房，持有這樣的物業，正常報稅，還貸款，在加拿大建立信用，到時自己來了再買自住房也是容易的。就這樣，我們開始尋找投資房。

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投資房比自住房購買更復雜成本更高

其實從地產經紀的角度來說，自住房買賣比投資房要簡單很多，如果從我的工作量考慮，建議客人買自住房最省事。但是客人利益是第一的，我們做為經紀首先是要站在客人的角度找到對他們利益最大化的買房方案。那麼投資房和自住房購買有什麼區別呢？

銀行貸款更嚴格：

自住房銀行的貸款額度是可以算出來的，也就是購買人的年收入乘以4.5倍。做為5年內的新移民和海外居民，購買人的收入證明可以從中國出具，銀行是接受的。

但是多套房就不太一樣了，一般銀行不考慮外國的收入證明。

小的物業，如有的銀行辦理6套以內出租房貸款，有的銀行辦理8套以內出租房貸款時，根據房子的收租情況和貸款人的收入情況，貸款額可以是80%到65%不等，和自住房差不多。貸款利率可能比自住房的稍微高一點，但也可以拿到3%左右這樣的優惠利率。

大的物業，超過8套數，或者裡面有一套是商業用房，哪怕所占面積不到50%，這樣的房都要轉做商業貸款，那麼這樣的商業貸款到底能貸多少錢，就真的不是我們可以自己算出來的，銀行一般要看到房子本身的收益情況，貸款人自己的條件等，根據特別算法，給出貸款額，有的可能只是房價的50%，有的可能50%都不到。貸款利率也是商業貸款利率，現在都到了4%以上。這就要求買家有相當的首付款。像陳女士後來想買的房，150萬元的價格，最後我們只貸款到65萬元。這是這個交易失敗的關鍵之一。

投資房購買成本會更高：

買自住房，買家一般花個驗房費用，一套房根據公寓或別墅不同，價格在300-700之間吧。但是買多套房，驗房費首先就會有差別。像幫陳女士後來我們下OFFER的房是4套加一個商業用房，驗房費收到1250元，這還是便宜的，我經手的其他房一般一套至少300元。

另外銀行會要求一個房產價值評估師做評估，有些銀行如果套數不多的純收租房可能免費，但一般的費用是100元一套，價格高上幾百萬元的的物業，7000-8000元，甚至更高。這些費用由買家承擔。還有環境測試報告，一般商業用房比例大的多套房，或純商業用房，環境測試報告1是肯定需要的，如果買加油站等大型商業，會根據環境測試報告1的結果要求進一步做環境報告2，這個費用一般也在萬元上下，也都是由買家承擔。

如果正式申請辦理銀行的商業貸款，銀行有時還會收取開戶費，申請費等，會根據貸款額不同上千或上萬元各有不同。

所以在買投資房的過程中，出現各種與自住房不一樣的費用，也讓陳女士頗為意外，這些額外的成本給她的預算造成了壓力。

我從3月一直和陳女士從找房，看房，到市政廳咨詢，下OFFER，談貸款，驗房，還價，一直工作到6月，就差那麼一點點，這個交易還是以失敗告終。其中的原因到底是什麼？我下期再接著聊。感興趣買多套房投資物業，或大型商業房產的的朋友可以與我聯系，一定幫你買到合適的投資物業。

下文繼續：【驗房還價究竟該怎麼談？復盤一個失敗的投資房案例（中）】

經紀柯婕專欄全集：柯婕魁北克談房說地

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Staging前後，感覺房子漲了一個億！｜居外專欄

Home Staging中文稱房屋預售前裝飾，俗話說的好“人靠衣裝，佛靠金裝”，屋子預售前也需要好好收拾一番。

Home Staging可不僅僅是簡單地清潔房屋，擺正家具，而是結合了房屋銷售和室內設計的概念，讓房屋在短時間內煥然一新，極大地凸顯房屋的優點，揚長避短。從心理角度來看，一個自用買家買的不是一棟房子，而是買的一個家。如果你能夠營造出這個就是他的家的感覺，讓他可以聯想到自己平常在這個廚房做飯、在這個廳裡怎樣和家人共享天倫的場景，那麼你的房子已經售出超過一半了，而且，買家會甘願付出超於他理性告訴他該付的價格，務求把房子買下來。可想而知，第一印像是何等重要。

那麼怎樣能要讓你的房子鶴立雞群呢？目前市場上有專門的Home staging 公司或團隊，可以在掛牌前先給房子打扮潤色，更換家具。業內的都是室內設計專家，一般會把牆壁少許粉飾、換上他們提供的家具、換窗簾浴簾毛巾、掛上新的油畫或藝術品、修輯花園草地等等，將房子的強項充分凸顯。

據行業協會數據顯示，經過宅裝的房子平均售出天數是13.9天，而沒有包裝過的房子售出天數是30.9天，而且做 open house 時反響會特別好，售房中介尤為喜歡。根據全美地產經紀商協會（National Association of Realtors）2015年的一項對5萬個售房中介的調查顯示，49%的中介認為售前裝飾對買家起很大作用，47%說起了一點作用，只有4%說不起任何作用。

西方人在出售房子對包裝的意識比華人較強，一般都肯花錢聘請 home staging 專家重新布置。西方人平時便對家裡的裝飾更講究，一般的家庭裡的家具擺設和裝飾品的選擇都較有品味。相對來說，華人對室內布置還是近年來才開始更廣泛地被意識到，很多人普遍都帶有‘ 能住就行了’的實用心理，對家裡的布置和雜物的收納不太注重。所以基於這些理由，華人在售房前找專業做 home staging才更為重要，畢竟面對的是所有的客戶，而不僅僅是華人買家。

那麼，home staging 的費用怎麼算？

這取決於 home stager 的參與程度，如果你只需要一次性的咨詢，那麼幾百塊便能搞定。如果更加投入，比如每一房間用心布置，甚至租用他們的家具，那就幾千到上萬加幣不等。精打細算的你可能現在正在盤算，房子還沒賣就花了這麼多錢到底有什麼意義？要知道，老外的銷售的有句名言：You don’t sell the steak; you sell the sizzle。意思是你要推給客戶的不是牛排真實的肉質和味道，而是賣給他牛排在BBQ火焰上嘶嘶作響和香味四溢的場景。同樣地，宅裝的目的是直接對准買家的心窩，讓他感覺到這個就他夢寐以求的家，讓他瞬間產生將來在這個房子裡與家人親友共聚天論的憧憬。

當今房價飛漲，動輒起價一兩百萬的比比皆是，如果你能夠左右成交價的一兩個百分點，差價往往是數萬元甚至十多萬元。比起區區幾千的Staging費用，這拋磚引玉的效果還是很可觀的。

在賣房市場中，展示一間空屋是個大忌，因為一來室內沒有視覺上的提示，無法幫助買家聯想他將來在這個房子裡的生活。二來在沒有家具布置的引導下，買家身在一間空房裡會很自然地把注意力集中在室內的瑕疵上，會更加挑剔細節。

所以，大家在掛牌出售房子前，建議你考慮home staging這個少付出大回報的環節。

責編：Adam Chen

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