地下室改造——讓你的房屋完美增值!(下) | 居外專欄

上期我們介紹了一系列地下室可以改造的形式,休閑室、客房、家庭影院、遊戲室、健身房等等都是實用又可行的方案,可供不同家庭需要來自行選擇。然而,即使確定了地下室功能,準備著手改造時還是會碰到很多問題,沒有經驗的我們在很多細節上或多或少都會有一些疏忽,裝修的成品可能並不盡如人意。那麽,哪些細節我們在改造地下室時要特別註意的?哪些地方需要多加修飾?

  • 樓梯

樓梯是您通往地下室的通道,應該集聚美觀和方便的兩大特性。

首先,如果家中已有的樓梯並不在一個合適的位置,就要毫不猶豫的轉移它,將它設置在一個更好的位置,絕對不能偷懶。

其次,樓梯還需要方便人們使用,樓梯的寬度和臺階高度都要進行比量。

另外,為了迎合整個房屋的布局,要采用相適宜的扶手、欄桿以及樓梯款式。

  • 窗戶和外門

地下室一般都存在采光和通風不佳的問題,在地下室改造過程中,很多人都希望能夠很好的解決這兩大問題。

新增或擴大地下室的窗戶、添加外門是比較普遍的解決方法。這能夠使得自然采光和通風效果顯著改善,讓您更享受地下室這一生活空間。

要增加地下室的窗戶,您需要挖好窗井,窗井的擋土墻可以采用磚石,石灰石塊,或處理過的景觀木材等材料。當然,這種專業的工作,最好還是請專業的建築師和設計師來進行施工。另外,防漏等工作也不可以輕易小看,一定要裝修到位,以免日後帶來不必要的麻煩。

  • 墻面

墻面由於面積的關系,總是占人們視野的絕大部分,不同墻面的色彩和質地會讓人有不同感受,達到不同效果。

地下室的墻壁通常是由混凝土澆築或堆疊而成,這種“赤裸裸”的材料感,讓地下室總給人一種落寞的感受,不如上層空間來得溫暖。為了讓地下室能有上層空間的風格,可以用石膏板,膠合板,鑲板或油漆過的混凝土來覆蓋與墻壁之上。當然,油漆粉刷和壁紙的運用也是不錯的選擇。

  • 天花板

地下室的天花板最主要有三個處理方式,我戲稱為:部分隱藏式、全部隱藏式和完全暴露式。根據這三個名稱,就能對其裝修方式略知一二了。

部分隱藏式主要是隱藏托梁和各種管道,用石膏板或者鑲板將其遮蓋,讓視覺上排除這些繁雜錯亂的感受。

全部隱藏式顧名思義, 就是將所有靠近天花板的布局、排線、管道等等全部隱藏起來,吊頂的設計雖然會降低一些層高,但卻是最有效用的隱藏裝修設計。

完全暴露式的風格,需要設計者有足夠的信心,因為一不小心就會弄巧成拙。設計得當,那您的地下室就會彰顯與眾不同的風格。完全暴露的風格可以用一些設計感十足的塗鴉粉刷來突顯地下室的寫生感。

  • 地板

除非您的地下室在最初時就已安裝了夾層地板,不然地下室的地板很可能只是一塊混凝土板。不過幸運的是,混凝土接受幾乎所有最常見的地板選擇,從油漆到乙烯,層壓板,瓷磚,地毯等等。

多數實木地板不推薦用於以地下室,因為實木地板的收縮會造成間隙或翹起。工程木是一個很好的選擇,因為它收縮和膨脹相對於實木地板來說要少一點。

如果想要營造溫暖感,地毯是最好的選擇,雖說清潔起來並不是非常方便,但其帶來的溫暖感是實木地板不能相較的。

  • 燈光

良好的照明是使地下室成為一個溫馨聚會場所的關鍵。由於大部分地下室層高的局限,鑲嵌式整體照明已經成為了地下室照明的主導形式。但除了嵌燈,其實還可考慮追光燈和吊墜以消除工作或閱讀時,在其表面會產生的陰影。另外,巧妙的使用造型各異的臺燈和落地燈能夠很好的驅逐角落陰影,並能在沙發,茶幾等處提供局部照明。

  • 儲物

對很多家庭來說地下室的各項功能中不可忽視的一項就是儲物功能。反季節的衣服、花園的工具、各類紀念品、裝飾品統統都要存儲於此,因此包羅萬象的地下室絕對少不了儲物空間。

考慮到這一重要需求,人們在改造地下室的時候一定不能忘記騰出合適的面積。如今在節節攀升的房價面前,不少人只能退而求其次選擇小面積房屋,面對小面積房屋的限制,當然就要運用更高超的空間利用技能來滿足家居生活對於儲物空間的需求,除去正常可以想到的空間外, 墻面、樓梯下方的空間也不能錯過。

找到合適自己的地下室改造方案,根據方案挑選正確的建築材料是最最重要的兩個工作,一旦確定了改造方案,經過專業人士的裝修以及配套的軟裝飾運用,一定能將您的地下室改造成您心目中的樣子。地下室作為您家中的一個部分,同樣需要您的認真對待。

江曉清解析加拿大房產投資

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蒙特利爾家具店介紹(一)大眾連鎖家具店 | 居外專欄

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初到蒙特利爾安家,人生地不熟,到哪裏購買家具是大家經常問到的問題。由於篇幅的原因,我將分兩期為大家總結介紹下蒙特利爾的大眾及中高檔家具店。

對於註重性價比的新移民或留學生來說,風格簡潔、價格實惠的宜家IKEA成為大家日常購買家具的首選地點。然而,蒙特利爾地區還有很多像宜家一樣的大眾化連鎖家具店。它們以極高的性價比和優質的售後服務,為您節省費用的同時,便利日常生活,提供更多風格和式樣的選擇。

 

STRUCTUBE

 

1974年成立於蒙特利爾,如今在加拿大全國有55家分店。該店堅持以最低的價格為消費者提供最難以置信的各種現代家具和配件。店內很多款式都參考奢侈品牌家具設計,適合住在Condo的年輕人或喜歡簡潔時尚的消費者。其風格較為現代,價格不高但質量不錯,而且經常有打折活動。

風格示例:

網址:www.structube.com

島內店址:

  • 7077 Newman Blvd #01110, Lasalle, QC H8N 1X1
  • 1450, rue Sainte-Catherine Ouest , Montreal, QCH3G 1R3
  • 3945, rue Jean-Talon Ouest , Montreal, QCH3R 2G4
  • 375, boulevard René-Levesque Est Montreal, QCH2X 1P2
  • 3782, rue Saint-Denis , Montreal, QCH2W 2M1
  • 5620 boul. Métropolitain E , Montreal, QCH1S 1A7
  • 6000 Trans-Canada Hwy, Saint-Laurent, QC H4T 1X9
  • local E, 2315 autoroute Transcanadienne, Pointe-Claire, QC H9R 5Z5

LAVAL店址:

  • 1058 Autoroute 13, Laval, QC H7X 4C9
  • 650 Boulevard le Corbusier #6, Laval, QC H7N 0A9
  • 5925 Boulevard Robert-Bourassa, Laval, QC H7E 0A4

 

ASHLEY HOMESTORE

1945年創立於美國,主打傳統美式風格並傳承美式家具的經典元素。商品涵蓋客廳、餐廳、臥室、書房等全套家具,同時也出售床墊、床品、燈具等家居飾品。性價比不錯,每逢節假日有相應的折扣活動。最吸引人的是它們為消費者提供優質的價格保證,即如果您在購買後的30天內,在方圓110公裏內找到一個價格較低的相同產品,Ashley Furniture Homestore將向您退還該商品125%的費用。同時它們還推出Ashley HomeStore信用卡,您可以選擇更靈活的支付方式(第一年不付款/兩年內分期付款)購買心儀家具。

風格示例:

網址:ashleyhomestore.ca

 

島內店址:

  • 6875 Jean Talon St E, St. Leonard, QC H1S 1N2

 

LAVAL店址:

  • 3615 AUTOROUTE 440 OUEST, Laval, QC H7P 5P6

 

BRAULT & MARTINEAU

1960年創立於蒙特利爾東部,是魁省本地人最熱衷的家具店,致力於以最優惠的價格提供最好的產品。時至今日,已在魁北克省經營著9家大型商店。風格齊全,包含古典及現代風,店內和官網經常有打折促銷及免稅活動。Brault&Martineau是蒙特利爾第一家提供免費送貨和免息分期付款計劃的家具店,如今還為客戶提供在線咨詢服務。

風格示例:

 

網址:www.braultetmartineau.com

 

島內店址:

  • 6700 Jean Talon St E, St. Leonard, QC H1S 1N1
  • 7272 Newman Blvd, Lasalle, QC H8N 1X2
  • 16 975, Route Transcanadienne, Kirkland, QC H9H 5J1

 

LAVAL店址:

  • 500 Boulevard Le Corbusier, Laval, QC H7N 6K6

 

THE BRICK

The Brick是加拿大古典風格的家具連鎖店,其總部位於加拿大阿爾伯塔省的埃德蒙頓,在加拿大擁有著220多家門店。其款式迎合加拿大本地人喜好,成熟保守偏帶復古,家具尺寸偏大,以深色系為主,價格適中。偶爾會有折扣活動,較為劃算。同時也提供分期付款及最低價格保證的服務。

風格示例:

 

網址:www.thebrick.com

 

島內店址:

  • 7999 Boulevard des Galeries d’Anjou, Anjou, QC H1M 1W9
  • 8701 Boulevard de l’Acadie, Montréal, QC H4N 3K1
  • 17080 Transcanadienne O, Kirkland, QC H9J 1M1
  • 6867 Boulevard Newman, LaSalle, QC H8N 1X1

 

LAVAL店址:

  • 1530 Boulevard Le Corbusier, Laval, QC H7S 1Y8

 

ECONOMAX

EconoMax以倉庫模式出售家具、電器、床墊、電子產品和裝飾配件,同時提供30天最低價格保證。於此同時,提供上門送貨及分期付款服務。其風格與The Brick,Brault&Martineau相類似,適合註重性價比的消費者。

 

風格示例:

 

網址:www.economax.com

島內店址:

  • 3782 Boulevard Cote-Vertu Ouest, Saint-Laurent, QC H4R 1P8
  • Carrefour Angrignon, 7101 Boulevard Newman, LaSalle, QC H8N 1X1
  • 12605 Sherbrooke St E, Pointe-aux-Trembles, QC H1B 1C8

LAVAL店址:

  • 1770 Boulevard des Laurentides, Laval, QC H7M 2Y4
  • 1675 Boulevard Le Corbusier, Laval, QC H7S 1Z3

 

LEON’S

1909年創立於安大略省南部Welland小鎮,如今是加拿大最大的零售商之一,銷售各種家具和家用電子產品。風格稍顯現代,價格較為劃算。Leon’s提供60天價格保證,即您在購買後的60天內,若在附近的貿易區域內查看到價格較低的相同產品,Leon’s將向您退還全額費用。

風格示例:

 

網址:www.leons.ca

 

島內店址:

  • 11201 Rue Renaude-Lapointe, Anjou, QC H1J 2T4
  • 2222 Place Transcanadienne, Dorval, QC H9P 2N4

 

LAVAL店址:

  • 2000 Boulevard Daniel-Johnson, Laval, QC H7T 1A3

 

以上為大家介紹了蒙特利爾大眾化家具連鎖店。下期的文章中,釋仁地產將為您介紹蒙特利爾地區極具特色的中高端家具店,歡迎您持續關註。

 

責任編輯:Adam Chen

加拿大釋仁地產總裁郭釋仁專欄全集

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地下室改造——讓你的房屋完美增值!(上) | 居外專欄

地下室作為一個富於想象的空間,每個人心中都有屬於自己對它的構想。正是由於地下室的特殊性,使得它既能夠填補上層空間無法完成的住房功能,也可以擴大上層空間已有的功能。

在房屋交易過程中,一個實用、豪華的完成地下室能幫助吸引不少買家的眼球,也能擡高一定的房價。一般來說,人們傾向於將地下室改造成休閑空間,以及客房,其實地下室改造方向可以覆蓋很多內容。

  • 家庭休閑娛樂空間

毋庸置疑,地下室是休閑娛樂的極佳場所,其設計不僅可以迎合整家人的娛樂要求,也能單方面的滿足孩子。大屏幕的電視,桌球桌以至於其他占地面積較大的娛樂設施都能在這裏安放。

想要將地下室改造成休閑空間,家具布置也很有講究,要考慮到人多或人少對其的不同需求,盡量選擇一些舒適並且多功能的家具,再配合音響系統和燈光系統,使它能夠適合不同氛圍。當然,裝修也不能隨便馬虎,畢竟這裏的設定是一個享受的空間,視覺上要感受到直觀的放松感,穩重大氣的木質裝修最能體現這種濃重的安詳感受。

  • 居住套房

小戶型的房屋在上層空間裏可能並沒有足夠多的臥室用來滿足家庭需求,將地下室合理改造出一個套房對於人們來說是個不錯的解決方案。不僅如此,許多擁有足夠多臥室的家庭也非常樂意將部分地下室改造成一個套房,供客人使用。

改造之前首先要認清這間臥室的使用對象是誰,只有知道了需求才能更好的規劃格局。設計時還要考慮到衛浴空間和儲物空間等。例如:想要寬裕的擺下一張Double的床,建議要留出至少125 Square Feet的空間,要想擺下Twin Beds那麽需要的空間就更大了,至少要150 Square Feet。

另外,這裏要提醒大家一個經常被人們忽略的細節:為了安全起見,盡量要留出一個緊急逃生口直接通向房屋外,這個逃生出口可以是一扇窗也可以是一個門。

  • 迷你廚房

地下室的廚房不需要擁有全套的設施,簡單幾樣必備電器就已經足夠,如果鐘愛品酒,將Bar的功能添加到這個廚房也是不錯的主意。

地下室擁有一個迷你廚房有非常多的好處。首先,使得擁有地下室的臥室變得更完整,更像是一個一應俱全的套間。其次,還能將地下室的娛樂功能發揮到極致。

  • 兒童樂園

有孩子的家庭一定都希望能有真正可以給予孩子學習、放松的舒適成長空間。孩子的臥室由於面積的限制有時並不足以讓他們盡情發揮,經常可以看到一些家庭的客廳或者休息室裏都堆滿了屬於孩子的物品,將部分地下室改造成專屬於孩子們的天地,就可以很好的解決這一問題。

  • 健身房

人們如今越來越註重身體的健康,各種各樣的健身器材也頻繁出現在人們的家中,有些健身運動會帶來不少的吵聲,將健身器材擺放在地下室就能避免這些弊處。

改造時記得要註意地板的選擇,健身房的地面盡量使用Rubber floor,想象一下您舉起的啞鈴重重砸在硬木地板上的後果。

  • 工作室/書房

此前熱火的電視劇House of Cards迷倒了不少電視迷,男主角Francis家的地下室簡直就是誕生“政治”的秘密基地,大家在這個地下室完成了一系列的工作。

冬暖夏涼的地下室,還有一種與世隔絕的感覺,的確是一個迸發激情和靈感的好地方。將地下室改造成工作空間合理又簡單,擺上一個辦公桌、一把舒適的轉椅、幾個文件櫃就可以完成。

  • 洗衣房

家務這種讓人頭疼的事情,要是一定要在狹小空間裏完成,會讓人感覺更糟糕。寬敞明亮的洗衣房再必要不過了。寬敞的洗衣房不僅能擺下多個洗衣機和烘幹機,還能設計水槽,使得清潔、清洗的家務變得更加輕松。

除了這些改造方案以外,根據個人喜好,還能將地下室改成其他各式各樣的格局。地下室就是這麽一個任您發揮,滿足您不同需求,增色您愛家的地方。

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2019年東京都房地產均價最新版(城西) | 居外專欄

今天給大家介紹一下東京都23區城西地區的房地產均價。本次的調查是以公益財團法人不動產流通推進中心(REINS)登錄的情報數據為中心,由作者自己編輯制作的。房地產均價調查對象主要是以投資型的單身公寓為主。這次調查數據的采取樣本一共有624個。雖然不能說一定準確,不過可以做一個參考使用應該是很好的。

東京都23區的城西地區有彬並區,中野區。

東京都的實力

東京是一個非常具有魅力的國際城市。據Global Power City Index(GPCI)2018年的報告當中,日本的東京是世界主要城市「綜合力」排名的第三位。「綜合力」是以經濟/研究·開發/文化·交流/居住/環境/交通等六大部門去評價的。

東京都23區城西

東京都由東京都區部(23區),多摩地域以及東京都島嶼部組成。人口總數超過1380萬人。
東京都23區就有近1000萬人居住。東京都23區也可以按著其歷史背景/地區特點/功能等可以分為都心,城南,城東,城北,城西。

(出自:Tokyo Living)

地區 區名
都心 千代田區,中央區,港區,澀谷區,新宿區,文京區
城南 品川區,目黑區,世田谷區,大田區,
城東 臺東區,江東區,葛飾區,江戶川區,荒川區,足立區
城北 豐島區,北區,板橋區,練馬區
城西 杉並區,中野區

① 彬並區
彬並區位於東京都23區的西側,鄰接著23區的世田谷區·澀谷區·中野區·練馬區。
彬並區內中央線的車站周邊有很多魅力的商店街和公園,到新宿也只需十幾分鐘。另外,彬並區在23區內的犯罪發生率也比其他地區非常少(23區中倒數第二)。所以,對家族是一個非常有人氣的區。中央線的【阿佐之谷】·【高圓寺】·【荻窪】等車站是彬並區內的人氣車站。

② 中野區
中野區地形處於武藏野臺地的一角,鄰接著新宿區·澀谷區·彬並區·豐島區·練馬區。除了鐵道,也可利用巴士到澀谷·池袋等車站,可以說是非常的便利。【中野】車站附近有豐富的飲食店和大型超市·唐吉柯德等商業設施,價格實惠,對學生和單身族來說都是一個理想的好住處。

是否對東京都城西地區的房地產價格有些了解?我會給大家陸續的介紹東京以及其他城市主要地區的房地產價格。

朝向為南,采光通風效果好。兩室一廳,65.4㎡,適合家族居住。全新裝修,造型美觀,內部幹凈整潔。價格約¥211萬

  居外物業編號:46563555 點擊查看房源信息

責編:Adam Chen

日本置業專家數據大拿姜華專欄全集

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千禧一代人進入房地產市場,明星經紀人就此熱烈討論 | 居外專欄

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左:坦尼亞·斯塔夫斯基(Tanya Stawsk)

右: 德文·歐文(Devon Owen)

下:大衛·帕恩斯(David Parnes)

 

 

業界一流的豪華房地產經紀人德文·歐文、坦尼亞·斯塔夫斯基和大衛·帕恩斯註意到了一股在美國和加拿大不斷蓄勢的發展潮流——千禧一代和嬰兒潮一代受建築面積和價格吸引,開始紛紛湧入房地產市場。當千禧一代尋找安家的住宅時,嬰兒潮一代卻在尋找一個可以縮小住房規模的去處。這兩個群體已經開始在全球各地的低端和高端房地產市場分別發揮重要作用。

千禧一代(通常被定義為目前年齡在22到37歲之間的人群)過去更偏愛城市公寓住宅,而嬰兒潮一代(出生於20世紀中葉的人群)則習慣於購買買面積較大的郊區宅邸。盡管許多人現在仍可能保持著這樣的想法,但人們整體的偏好正在穩步轉變。

“很多事情都與生命的自然循環有關,”主要負責洛杉磯比佛利山地區的蘇富比最佳經紀人之一,坦尼亞·斯塔夫斯基說。根據皮尤研究中心(Pew Research Center)的數據,2016年,全美千禧一代的家庭數量已達到2800萬戶。到了2018年,這一數字已躍升至3600萬以上,比其他年齡段人群的增長幅度都要大。

“他們有了孩子,需要養家糊口之後,他們就會想搬去住宅更集中,更適合家庭的地區,”坦尼亞說。據全國抵押貸款(Nationwide Mortgages,一家在線抵押貸款統計機構)報導,大多數千禧一代希望在未來五年內購買房屋。在美國,那些20多歲、30多歲,想要成家的人有將近一半首次踏入房地產市場。盡管千禧一代可能渴望對住宅進行輕度的調整以適應自己的口味,但他們不願進行改頭換面的大規模裝修工程。他們更喜歡新建成,可拎包入住的公寓,大衛·帕恩斯說。大衛·帕恩斯是洛杉磯百萬美元房源(Million Dollar Listing )房地產公司的明星經紀人。出現這種偏好的原因包括工作時間長(千禧一代的科技企業家可以為洛杉磯市場提供動力,帕恩斯說),要照顧孩子。在某些情況下,尋求即時滿足的21世紀新風尚也是原因之一。

“我認為,在家園頻道(HGTV)大受歡迎的時代,看著別人把房子拆成兩半可能確實很有意思。然而,當人們意識到實際上要做的工作比自己所看到的要多得多時,他們可能會大驚失色,”韋斯特說。“所以,和我合作的許多年輕人都非常清楚哪些工作是必須完成的,哪些工作是已經完成的。”

對不斷變化的房地產市場進行評估後,開發商和代理商都依然專註於建造和展示那些對於千禧一代和嬰兒潮一代都具有吸引力的房產。因此,這些物業開始逐漸趨於一致。

洛杉磯房地產市場變化
另一方面,嬰兒潮一代開始進入人生軌跡的反坡降階段,已經慢慢達到退休年齡,子女們也從家裏搬走了。目前,嬰兒潮一代在美國擁有價值近13萬億美元的房地產,或者說每五個嬰兒潮一代中就有兩個人擁有房地產。然而,隨著洛杉磯房地產繁榮期正式結束(在過去的三年裏,洛杉磯大部分住宅區的嬰兒潮一代業主增長幅度超過了25%,但從2019年開始,這種增長已經停滯),由於租房傾向和老年人專用設施的拉動作用,這一數值將出現大幅下挫。

雖然購買較小的房產可能會維持嬰兒潮一代中房屋擁有者所占的高比例,但完全背離這一預測的趨勢可能已經顯出了苗頭。美國2016年、2017年、2018年的人口普查數據顯示,嬰兒潮一代是增長最快的租房者群體。綜合公共微觀數據系列——當前人口調查(IPUMS – CPS)的數據顯示,從2010年到2017年,在全美前50個市場中,有34個市場出現了嬰兒潮一代的房地產擁有率大幅降低的情況。在丹佛、坦帕、孟菲斯和匹茲堡等城市中,嬰兒潮一代擁有的房屋數量都在減少。來自匹茲堡的房地產代理人韋斯特可以作證。

加拿大
來自加拿大溫哥華德文·歐文個人房地產公司(Devon Owen Personal Real Estate Corporation)的首席房地產經紀人德文·歐文表示,盡管溫哥華的房地產價格在過去18個月裏有所下降,但千禧一代購置房產的難度依然很高。
“以城市為中心的15英裏半徑範圍內,大多數住宅起價都超過120萬美元。在那些備受人們追捧的地段,你根本找不到標價低於200萬美元的房子。這也影響了奢華物業市場,因為中等規模住宅的業主在出售房產時會試圖提價。

德文還提到,許多千禧一代都接受過教育,而他們更願意購買像峽谷高地(Canyon Heights)等優質郊區樓盤的物業,但這些物業的價格已經超出了市場水平。

上個月,由於近5年來房價持續大幅上漲,加拿大總理賈斯廷·特魯多推出了一項新計劃,力求幫助千禧一代進入加拿大房地產市場。加拿大的住房管理機構將在三年內花費高達12.5億加元(9.43億美元)的資金,向首次購房者提供購房補貼。這是賈斯廷·特魯多政府計劃的一部分,其目的是提高低齡選民購買房產的能力。

根據加拿大政府於周二在渥太華公布的聯邦預算文件,加拿大抵押和住房公司(CMHC)將向新住房的購買者提供高達10%的資金,向現有住房的購買者提供高達5%的資金,以便降低中低收入購房者的抵押貸款成本。這些補貼適用於有保險擔保的抵押貸款,而申請這類貸款的必要條件是購房者支付的首付款低於房價的20%。

最近幾年,由於價格上漲和政策法規變化,加拿大人,特別是剛開始進入勞動力市場的千禧一代購房的難度大大提升,財政部長比爾·莫尼爾(Bill Morneau)正尋求解決住房負擔能力問題的方案。

加拿大房地產協會(Canadian Real Estate Association)的數據顯示,盡管在2018年,大多數城市的房地產價格和銷售額大幅下滑,但溫哥華房價在過去五年內仍上漲了64%,平均房價超過了100萬加元,而多倫多的房價也同期上漲了56%。

政府預計,在未來三年內,有10萬購房者將參與這項新計劃。目前,加拿大經濟已經呈現放緩跡象。而這項新計劃可能會為至關重要的經濟增長因素之一——房地產市場提供一個難得的機會。

北溫哥華峽谷高地帕特代爾大道4412號,現價為2599800美元

 

 

美國和澳洲頂尖拍賣師James Pratt專欄全集

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加拿大稅局是如何查稅的? | 居外專欄

大家都知道,加拿大政府对于涌入加拿大房地产市场的海外资金的监管越来越严格。同时,税局(CRA)也改变出售自住房的报税要求,因此一些收入少、名下却有多处房产的华裔移民,接到税局的查税通知书。那么,税务局究竟是怎样进行查税的呢?今天嘉德理财就这一话题简单来介绍一下。

一般来说,纳税人被税务局选中查税的几率是在1%左右,纳税人被选上查税有以下两种可能:

电脑分析选中查税;

根据第三方的可靠线索导致查税。

在大多数情况下,查税官员(Auditor)会使用书面形式通知纳税人已被选中查税,有时也会用电话形式通知。查税通知信的内容一般包括:查税的种类,将要审查的税务年度,纳税人需要准备的文件,查税官员的姓名,联系电话,以及所属的税务中心。另外查税官员还会要求纳税人收到信后,与税局联系,以便预约开始查税工作。

在纳税人资产的增长与申报的收入不相符的情况下,税务局一般要求查阅的文件包括所有银行账号文件、投资及存款文件、购买物业文件、购买汽车文件、贷款文件和信用卡账单等等。

查税结束后,查税官员会总结查税结果。如果没有问题,查税官员会作出不需调整的结论,并用书面形式将这一定论通知被查税人。如果查税结果有问题,查税官员会提出一个书面的调整建议,并向被查税人提供一份稿件,具体详细说明其计算过程及方法,供被查税人参阅。这份书面调整建议会说明被查税人可以在一定时间内提供补充材料或说明。如果查税官员没有在规定的时间内收到补充材料,或者查税官员觉得被查税人提供的补充材料不被接受,查税工作就到此结束。税务局会按照查税官员的建议对查税涉及的年度进行调整,并会发出正式的重新评估通知,具体说明被查税人应补交的税金、罚款以及利息。

在纳税人资产的增长与申报收入不相符的情况下,税务局一般采用根据个人资产及生活费来评估,即净资产评估法(Net Worth Assessment)。它的基本假设条件是纳税人如果没有隐瞒收入,净资产不会突增。在具体计算方法上,包括两个方面:一是计算纳税人的净资产、年与年相比的增长,每年的增长是以年底为计算界限。算入纳税人个人资产的包括现金、存款、房地产、汽车、债权、股票和其他投资等。另一方面是纳税人家庭每年的生活费用,一般按统计局的全国平均水平计算。净资产评估方法的基本运算公式:

纳税人净资产的增长 + 全家的生活费 – 已报的收入 = 隐瞒的收入

税务局按照这一隐瞒收入评估出应交的税款、罚款及利息。如果纳税人能够提供充分证据证明有其他的资金来源,而这种资金来源是属于免税的,如父母给的钱、借款、赌场或者中奖赢的钱等等,税务局会给予考虑。

责编:Adam Chen

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無緣亞洲房價前三又如何?東京不動產的獨有價值 | 居外專欄

你認為亞洲房價最高的城市是哪個?香港?上海?東京?

根據世邦魏理仕日前發布的《2019全球生活報告》,香港和上海確實名列前茅,但榜單中沒有東京,也沒有任何一個日本城市。

中國年輕人口口聲聲一直在喊著要逃離的北上廣深這次上榜了3個,而既是首都又是經濟中心的東京居然在全球房價大戰中全身而退。

驚訝嗎?

這份報告公布了全球住宅價格最高的十大城市分別為:香港、新加坡、上海、溫哥華、深圳、洛杉磯、紐約、倫敦、北京和巴黎。我國的城市中,香港蟬聯“全球房價最高城市”榜首,而上海、深圳、北京分列第3、第5和第9名。

就住宅價格而言,全球房價最高的3個城市均位於亞洲。香港房價以套均123.5萬美元的成交均價繼續高居全球之首,新加坡以87.43萬美元的套均價位居次席;上海緊隨其後,以近87.26萬美元的套均成交價排名全球第三。這三個城市的房價已經影響到了居民生活和城市發展。為控制持續高企的房價,以上三個城市都已出臺不同程度的樓市降溫措施。

就住宅租金而言,全球住宅租金最高的城市是紐約,香港位列第3,洛杉磯位列第6。前10位中除了香港再無其他中國城市。

住宅價格和租金的絕對值是我們很關註的一個指標,在很大程度上體現了房產的價值,但對於投資者而言,這只是個參考,有幾個更重要的指標需要多加註意。

01 增長率

房價的增長率意味著投資的回報率。很多海外投資者會偏向於投資那些短期內能帶來大回報的房產,但《全球生活報告》卻向我們展示了這種思路的不可靠性。

對於租金增長率排行榜,去年的前10中僅有3個城市堅挺地留在榜單上,分別是都柏林、上海和開普敦,其他城市都已經被更替了。入榜城市的變動非常大,租金收益的增長並不穩定。

租金增長率高的城市往往是新型人口流入型城市,部分產業、政策受到政府的大力支持,但這部分紅利對房產行業刺激的效果和時間並不穩定。

也就是說,如果投資者以今年的榜單為依據在海外租賃市場上進行短期投資,明年的收益並不能得到保證。這便涉及到了穩定性的問題。

02 穩定性

世邦魏理仕英國住宅研究部主管Jennet表示,日益濃郁的創新氛圍,不斷增長的就業與常住人口,持續湧現的企業商機,共同推動全球熱門城市叠代發展。這也解釋了《全球生活報告》上榜城市頻繁更叠的現象。

房產價值和增值的穩定性與行業、市場的成熟度有很大的關聯。對於一個新興市場,也許短期內有著喜人的增長率,但大部分投資者並不能預測到市場的拐點將在何時到來,這也給新興市場的海外投資帶來了一定的風險。

相對應的是成熟市場,高度發達的行業成熟度所帶來的是規範透明的市場交易流程、較低的城市發展風險和穩定的房產增值空間。一個成熟的城市的發展規劃往往是方向明確而有規律的,由城市發展機會帶來的增值房產地圖是有跡可循的。

東京,就是這樣一個城市高度發展,房地產行業高度繁榮的地方。

以豐島區為例,最近8年的房價並未出現急升急墜的驚心動魄,總體呈現穩步增長的趨勢,房產依舊是資產保值增值的選擇,不會出現資產停滯或縮水的風險。

市場的穩定性與抗風險能力有著很高的關聯。

03 抗風險能力

如《全球生活報告》中指出的,榜單城市的更替,很多是因為受到了金融危機的影響,比如紐約、多倫多、悉尼等。金融危機影響了這些城市方方面面的發展,也對城市的房地產行業造成了沖擊。城市的抗風險能力在此時就顯得格外重要。想要抵抗風險,首先就要擠幹泡沫。

80年代初,日本經濟高速發展,當時東京的地價相當於整個美國土地價格的四倍。後來,美國和日本發生貿易爭端,美國逼迫日本簽訂“廣場協議”,導致日元急速升值,資產價格泡沫破滅,日本進入了“失去的二十年”。

1991年,日本GDP為464萬億日元,2000年,日本GDP僅為534萬億日元。十年間GDP的平均年增長率是1.4%,這是日本第一個“失去的十年”。

2001年到2010年之間,日本GDP年增長率甚至不到1%,這是第二個“失去的十年”。

在1989年,日本泡沫經濟的最高峰時期,石獅子眼前的銀座四丁目的地價是每坪(3.3平方米)1.2億日元,地價數字可謂是攀巖式的上升,隨之而來的是泡沫般的虛假繁榮,抵不住最後一根稻草的壓迫。

在這之後,日本的經濟有了明顯的回暖,房地產市場也有了明顯的起色。社會風氣不再高調浮躁,經濟不再一味追求高歌猛進,而是穩步發展,在這過程中提高整個社會的物質、經濟和科技基礎,逐步提高抗風險能力。

作為一個成熟的城市,對不動產的需求是穩定的,這也是日本城市房屋空置率低的原因之一。

日本目前的房地產行業“泡沫現象”少,這也成為了抗風險的一大保障。

04 長期投資價值

《全球生活報告》體現的是一個自然年度的數據 ,並沒有體現一個城市長期發展的價值。

我們在做海外投資的時候,更應該從更長的歷史發展周期來看待一個城市的機遇。投資,更多的是基於現在、投資未來。一個成熟城市、一個完整體系的房地產,會是一種穩妥的選擇。

東京奧運會吸引外國資本

2011年12月新一輪東京都規劃正式發布,2020年的東京在各方面、各行業的發展藍圖都可以在這一紙規劃圖文中找到線索。並且,2020年的東京將又一次迎來奧運會,城市發展再度加碼。

今天的日本希望借助再次舉辦2020奧運會的契機來進一步提振經濟。將東京作為經濟增長特區,進行大規模的新開發和舊改工程。公共設施投資、政策放寬、稅收制度改革等等計劃都已經開始實行。

外國資本也已經蠢蠢欲動。一批主權財富基金正在湧向日本房地產市場。卡塔爾剛剛買下了一系列保齡球館;阿塞拜疆接近買下銀座的蒂凡尼大樓,而新加坡正準備買下東京西南部婚禮場館Meguro Gajoen……

利好消息不斷

利好是房地產目前價格的底氣,也是長期價值的支撐。近年來的奧運會,往往給主辦城市的經濟帶來一度繁榮,2004雅典奧運會,雅典房價漲幅65%,2008北京奧運會前後10年間,北京房價上漲7-8倍,2012倫敦奧運會,園區周邊最高上漲69%。東京的房地產市場相對比較成熟,未必有如此高的漲幅,但對不動產未來看漲的趨勢是比較明顯的。

東京自建都以來,已經叠代了多輪城市建設規劃,始終以“亞洲首位城市”為城市發展目標。一個擁有長期規劃的城市,一個擁有明確未來的城市,自然會是投資的好選擇。

東京,作為一個與房地產市場長周期基本同頻的成熟城市,泡沫風險低,未來預期高,收益穩健,是海外投資的不錯選擇。

 

日本置業權威/暖燈中國社長桂小科專欄全集

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全球首場比特幣房產直播拍賣會為行業寫下新篇章 | 居外專欄

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全世界第一場加密貨幣房地產直播拍賣會已在澳大利亞順利舉行。本次拍賣會有超過300人參加,其中包括社會名流,房地產大亨和當地居民。該房地產剛剛結束預留期,但從幣安幣、比特幣和澳元三種不同貨幣的聯合競價結果表明,人們相當支持這種類型的房地產拍賣會。

在上午11點開始拍賣之前,這座開放式住宅裏已經滿滿當當,媒體記者、高級廚師、公眾人物、音樂演奏者齊聚一堂。這種極具新鮮感的拍賣會與加拿大和美國豪華房地產經紀人推銷精英住宅的方式頗有相似之處。

拍賣開始後,詹姆斯·普拉特拍賣行(James Pratt Auctions)的詹姆斯·普拉特就率先報出了4萬幣安幣的價格,接下來提價至5萬幣安幣,隨後又報價150萬美元現金或205 比特幣,最後報出了340萬美元或457比特幣的最高價格,成功將這套房產拍出。

在整個拍賣過程中,位於他身後的巨大貨幣屏幕不斷按照最新的匯率,將比特幣、幣安幣的報價轉換成澳元現金報價。如此一來,任何已登記的競標者都可以隨意進行現金報價。三角形X(Trigon X )公司的董事馬特羅·薩勒諾(Matteo Salerno)和他的團隊在拍賣會當天為競拍者安排了場外交易和兌換服務。

房地產拍出後,LJ·胡克·金斯利夫(LJ Hooker Kingscliff)公司的房地產代理尼克·維瑟利夫(Nick Witheriff)說:“拍賣結果讓我感到十分興奮,我們處於有利的地位,而且將繼續與這些比特幣買家進行談判,有另一位買家最近完成物業參觀後也決定加入這次談判。” 

此次拍賣會帶來的最大收獲之一是巨大的流量。在拍賣會舉行前的四周內,每周平均有18萬人次瀏覽該物業。“這一結果十分驚人:該物業每周的瀏覽量比該地區拍賣物業的平均瀏覽量多17.5萬次,”尼克說。拍賣商普拉特的看法與尼克一致,他說:“就該物業的營銷預算而言,如此高的受關註程度並不尋常。我發現,這些高端買家對此物業的報價堪比名人住宅或價值為2000萬美元或以上的住宅的報價,而且後兩種物業的賣家往往必須支付更高的營銷成本。”

另一項關鍵因素是這場拍賣會所獲得的國際影響力。來自美國、中國、迪拜、英國和加拿大等澳大利亞以外地區的買家對這種模式展現出了濃厚的興趣。

該項目的合作方之一是提供後端支持的努揚區塊鏈公司(Nuyen Blockchain)。努揚區塊鏈公司澳大利亞區總裁格雷戈·科斯特洛(Greg Costello)說:“最重要的待確認事項之一是我們從澳大利亞和國際的房主那裏收到的請求,這些房主要求我們以同樣的方式出售他們的房產。從美國到蘇格蘭都有人試圖聯系我們,向我們發出合作邀請。”

副總裁瑞安·李(Ryan Lee)迅速指出,“詢問的人來自目前正在進行銷售的兩家供應商,還有一些即將進行銷售的供應商。”

在整個拍賣活動中,加密貨幣領域的一些大企業對此項目表示了支持。

目前,房地產在這類嘗試方面上還處於國際領先地位,而此次團隊合作的成果向加密貨幣投資者提供了另一種使用加密貨幣的方式。代幣市場價值(CoinMarketCap)平臺的數據顯示,截至2019年3月,以加密貨幣形式積累的財富價值已超過1814億美元。

 

美國和澳洲頂尖拍賣師James Pratt專欄全集

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恍如天堂!為何芭堤雅成為退休必選之地? | 居外專欄

位處東南方百余公裏的春武裏府鄰交曼谷,濱臨泰國灣壟聚泰國東部的商業、旅遊與生活資源,實屬泰國海濱移居養老的“第一大都”!繁榮娼盛,年久不衰的芭提雅結合其不可多言的生活方式與稀缺的居住資源,常年盤居曼谷第二家園置業榜首!

得益於旅遊業支撐的芭提雅備受政府青睞,曼谷芭提雅兩點一線、烏塔堡機場與曼芭高速擴建、泰國東部經濟走廊(EEC),網傳租妻、包公在哪,靠譜嗎?芭提雅是否適合養老?為什麽房子好賣好租?與CNTHAI中泰之家深入了解探索你不知你不知道的芭提雅?敬請繼續閱讀下文。

春武裏「芭提雅」


芭提雅隸屬泰國春武裏府(Chon Buri)是東南亞遠近聞名的海灘度假、房產投資、旅遊獵奇的養老聖地,名揚世界。在印度梵文當中“Chon”的意思是“水”,而“Buri”的意思是“城市”,所以合起來就是“水的城市”或“水都”此乃名稱由來。

地理位置


形狀狹長的春武裏府由北至南接連樅跨多處城府:北柳府(曼谷近郊泰國中部的魚米之鄉)– 春武裏市(泰國東部貨運工業發達的城區)—林查班(泰國第一大深水港口)–芭提雅(世界著名旅遊目的地)–羅勇府(中日泰工業基地)。

氣候情況


芭堤雅受熱帶季風影響,全年明顯分為三季:三月~五月氣溫最高,平均30攝氏度,稱為“熱季”,空氣幹燥;六月雨量增多,直至十月下旬,此為“雨季”,雨季過後,芭堤雅迎來一年之中最佳的季節——“涼季”,此為十一月至次年二月,平均氣溫僅為15至18攝氏度左右。涼季也是旺季,成千上萬的訪客從世界各地慕名而來享受陽光、沙灘、海鮮美食等。

交通與前景


承載著諸多夢想與成千上萬產業交匯支撐的芭提雅深受曼谷影響與響應成為泰國流量第二大的訪問地,前往芭提雅常見的幾種交通運輸我們逐一羅列在此:
國內外航班:烏塔保機場(U-Tapao International Airport)距離芭提雅三十公裏的國際機場,現已開通泰國境內各大城市直飛航班。暫對中國七座城市開放國際航班:杭州、南昌、南寧、澳門、廣州、香港、三亞,未來會有更多城市開通直飛航線。

烏塔堡機場是曼谷周邊第三座國際機場,由於曼谷機場空間有限難以擴建,因此泰國政府有意將烏塔堡機場擱置的百萊土地投入使用,並以一條高鐵輕軌鏈接曼谷與芭提雅促動更多的需求與投資發展,此舉不言而喻,猶如中國直轄市並吞周邊縣城向外擴展。

曼谷直發:首次抵達曼谷的訪客可於素旺那普國際機場G層、購買曼谷-芭提雅的車票,或於曼谷的MAKKASAN、KLONGTON、HUA MAK等地購買火車票,根據站點票價從八十至兩百株,中途目的地可選擇在春武裏、芭提雅、芭提雅水上市場、芭提雅水上樂園和中天等地停留。

曼芭高速:對於久居芭提雅與曼谷或者是租車的訪客而言,沿著曼谷七號高速公路駕車,僅一小時四十分鐘即可抵達目的地,高速公路單程收費約兩百株過境費。

規劃中的曼谷機場至芭提雅高鐵輕軌線預計在2019年建成,屆時兩地車程將縮短三十分鐘。如此曼谷芭提雅兩點成一線,早上曼谷工作上班,晚上芭提雅海濱作息將可實現。

泰國東部經濟走廊EEC
東部經濟走廊是泰國政府在泰國4.0項目下的新旗艦,該計劃旨在強化過去三十多年來一直是區域制造業和貿易中心的原東部海岸。涵蓋東部海岸三個府,總面積13,285平方公裏 (約三萬泰畝)。

泰國政府旨在通過以下措施促進可持續經濟增長 (GDP增長率從3%提高到5%):
1.應用新技術和創新把傳統產業升級為更先進的產業。
2.通過開發機場、港口和鐵路等基礎設施,強化區域和全球互聯互通。
3.通過比鄰國更優越的促進投資激勵措施和特別權益吸引高科技產業。

EEC高優先級開發項目:
一、烏塔堡空港城
新航站樓每年可接待300萬名遊客(2017年8月投入運營)
建設第二條跑道,滿足更多起降需求
機場被授予“空港新城”的特許經營權。
其他設施加建,如遊客免稅區等。

二、林查班港三期工程,邁向世界十大港口
集裝箱吞吐量增加一倍,由每年700萬TEU 增加到1800萬TEU。
汽車出口量增加兩倍,由每年100萬輛增加到300萬輛。
成為印度支那的門戶港口和亞洲地區的物流中心

三、高鐵和雙線鐵路
可在一小時內往來三大國際機場(素旺納普機場、 廊曼機場和烏塔堡機場)。
容納乘客:1.1億人次/年。

芭提雅區位介紹
從我們的地圖上即可窺知芭提雅由北向南,沿海而建,一共分為Wongamat「翁阿瑪」、 Pattaya 「芭提雅」、Phra Tamnak Mountain「帕塔納山」、Jomtien「中天」、Na Jomtien「納中天」、Bang Saray「邦薩雷」六塊區域:

Wongamat「翁阿瑪」與Na Kluea「納擱」在城市北端。諸多五星級酒店、高級餐廳、旅遊景點和旅遊資源都匯聚於此,因此常被理解為是芭提雅的高消費區域。翁阿瑪區域離海較遠;因此近海的地塊稀缺。海景住房售價常年有價無市。

Pattaya「芭提雅」分為北路,中路與南路,城區破舊淩亂,一旦入夜則燈火通天,由夜市、步行街、酒吧、泰國鴛鴦浴、舞廳、人妖表演、按摩SPA、各種秀、娛樂和服務場所組合而成;廣為流傳的俗語讓這個區域給世人留下了不可磨滅的印象“好男人上天堂,壞男人下芭提雅”。這是每個到訪者會逗留探索的旅遊地帶。(網絡流傳的租妻、包公、雞鴨鵝、黑珍珠、自由人、學生妹、俄羅斯夜店等等都源自於此,無奇不有。在此作者給您留下更多遐想以供自由探索)

Phra Tamnak Mountain「帕塔納山」地勢居高是海景房產層出不窮的區域,避開喧鬧,居高臨下三面觀海的帕山無論以投資還是居住為購買目的,均是最為值得考慮的區位,大部分遊訪芭提雅的買家都以帕山和中天作為主要投資與養老度假的住所。

Jomtien「中天」的優勢:地勢平整、直面對海、開發力度適中、私密性好、交通便利、海鮮美食匯聚、眾多大型房產都選擇中天是因為這個海灘直線距離長,開發空間多,優勢相較於其他區域更為直觀也更容易被接受,考慮海邊度假養老,喜愛享受平靜生活或者是窪地投資的買家大部分都更多於偏向選擇中天。

Na Jomtien「納中天」與中天僅一線之隔,但不可同日而語。納中天北部緊挨中天海灘可分享中天的繁美夜景與海岸線生活資源;納中天缺乏足夠的商業開發和生活資源與其他區域對比鮮明,簡而言之若是您追求大宅子、離鬧事街區足夠遠、生活配套充足,一線無敵海景房、養老休假度蜜月,那麽請您閱讀:中天*巨冠「萬裡海景別墅」 Residences At Dream Pattaya「芭提雅夢中漫步」

Bang Saray「邦薩雷」是泰國東部最美的海灘,民風淳樸、生活優質、成本低廉,這是大部分喜歡遠離人群的買家最中意的私人天堂。遠離塵囂,悠哉的享受風和日麗的悠長假期。

在芭提雅生活的感受非常微妙,第一次到訪如癡如醉;長期逗留顛覆認知,它不只是眾人眼中的大眾情人,更是與眾不同的退休天堂!


清邁房地產專家吳雁飛專欄全集

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自雇人士如何獲得最佳房屋貸款 | 居外專欄

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與有穩定收入的工薪階層相比,自雇人士因其非穩定收入而導致獲得房屋貸款相對要艱難一些;但是,這並不意味著自雇人士不能獲得房屋貸款。要知道,在加拿大的總就業人口中,2018年自雇人士的比例占到15%;對每個自雇人士來說,在加拿大有很多人像您一樣面臨著獲得房貸比較困難的問題;因此,提供房屋貸款的銀行或其他金融機構也專門設計出了針對自雇人士的房屋貸款產品;其目的首先是幫助自雇人士擁有自己的房產;其次,為自雇人士投資房地產也提供金融服務。

適合自雇人士購房貸款按照收入狀況可以分為以下幾個類別:1)能夠提供收入證明的房屋貸款,2)不能提供完整和足夠收入證明的房屋貸款,3)經營自雇生意業務少於兩年的專業自雇人士房屋貸款,4)購買投資房或者第二套自住房的房屋貸款

一,能夠提供收入證明類的房屋貸款

加拿大的金融機構給借款人發放房屋貸款的最基本條件就是審核借款人的收入與負債水平,以及借款人的收入來源渠道和穩定性。在申請房屋貸款時,自雇人士如果能夠根據所提供的過去兩年的報稅收入證明滿足金融機構的收入和債務水平要求,那麽,這類自雇人士與一般的具有穩定收入的工薪階層一樣,比較容易獲得房屋貸款;購房的最低首付資金比例也可以達到所購買房屋的5%。

所需要的報稅收入證明材料主要包括T1 Generals和Notice of Assessments(NOA)。房屋貸款經紀或貸款專業人士首先要根據這些材料所顯示的年收入水平來評估申請人的貸款資格。除此之外,金融機構一般要求申請人的信用分數至少在650分,有些金融機構可能要求申請人的信用分數至少在700分。

在該類別中,不少金融機構並不接受以傭金為主要收入的自雇人士申請房屋貸款。同時,在該類別中,不少金融機構主要針對自雇人士申請購買自住房發放貸款,而不提供自雇人士購買出租房或第二套的貸款;可是,也有個別金融機構卻為這類自雇人士提供房屋貸款。這就需要貸款申請人多方尋找,或者直接聯系房屋貸款經紀(Mortgage Broker/Agent)。

二, 報稅收入材料所顯示的收入不足以滿足房貸債務要求

加拿大,自雇人士因為在報稅時,對各種花費成本進行了抵扣申報,實際報稅收入要低於其經營業務的收入水平。針對這部分自雇人士,加拿大的金融機構也專門設計了一種房屋貸款產品,幫助自雇人士購買自住房產。

該產品的主要特點是最低首付比例為10%;首付比例在10%和35%之間,貸款申請人需要購買貸款違約保險。這種貸款產品並不適用以傭金為主要收入的自雇人士。

這部分自雇人士申請這類貸款的基本條件是,自雇人士的生意業務至少滿兩年,個人的信用分數至少需要650分;同時,在申請房屋貸款時,需要提供過去兩年的報稅材料,如T1 Generals, Notice of Assessment(NOA).

盡管如此,也有個別金融機構為這部分人士提供購買出租房或第二套自住房產的房屋貸款。這需要這部分自雇人士聯系房屋貸款經紀或貸款專員,詳細了解各個金融機構的具體貸款政策。

三,自雇業務時間少於兩年的專業人士

一般地,自雇人士在加拿大要獲得房屋貸款,至少需要滿兩年的自雇經營時間。但是,有一些專業人士在自雇經營之前是服務於某些機構;在自雇以後如果仍然從事與以前一樣的專業服務事業。如果按照對於一般自雇人士申請房屋貸款的要求,這部分人士是無法獲得房屋貸款的。針對這種情況,有一個金融機構專門為這部分人士提供房屋貸款。

申請這類房屋貸款的條件與一般的自雇人士申請房屋貸款的條件基本相同。需要過去最近一年多的報稅材料,例如T1 Generals, Notice of Assessment(NOA)。個人的信用分數至少650分;同時還需要其他有關個人生意的財務資料。

該金融機構不僅為自雇人士提供購買第一套房產的貸款,也提供購買第二套房產的貸款。此外,也為自雇人士提供房屋貸款到期轉貸。這種貸款產品是其他金融機構並未提供的。

那麽,貸款利率是否會比其他類別的自雇人士所獲得貸款利率高呢? 並非如此。自雇人士在該金融機構獲得房屋貸款利率仍然屬於優質類型(A side)的貸款利率。

四,自雇人士購買出租房和第二套房產的貸款

在加拿大的優質房屋貸款(A類)中,不少銀行或其他金融機構為自雇人士提供購買第一套自住房產的房屋貸款;但是,自雇人士若要申請購買第二套房屋貸款或者購買出租房的貸款,或者自雇人士想把自己已經合同到期的房屋貸款轉到其他銀行或金融機構,這並不是一件容易的事情;因為加拿大的很多銀行或金融機構因為考慮到貸款風險問題,都不提供這類房屋貸款。

盡管如此,在加拿大仍然有一些金融機構為自雇人士提供購買出租房產和購買第二套房產的房屋貸款。為了順利獲得購買房屋的房屋貸款,有意願投資出租房產或購買第二套房屋的自雇人士,需要聯系您的房屋貸款經紀(Mortgage Broker/Agent)或貸款專員。

 

五,其他類型的自雇人士申請房屋貸款

        作為自雇人士,如果仍然不能滿足以上各種條件,那麽,是否還能獲得房屋貸款,並園自己擁有自己房產的夢想呢?

        答案是:“完全可以”

        例如,如果作為自雇人士,信用分數不能達到650分,但經營自己的生意仍然擁有現金流;從自己生意的財務報表看,擁有足夠的現金流可以支持房屋貸款,那麽,作為自雇人士可以獲得接近於A 類或完全屬於B類的房屋貸款。

        同樣,作為自雇人士,所經營的生意時間少於兩年,甚至少於一年,但超過半年以上,雖然報稅的收入很少,但是若能通過財務報表或銀行流水賬單,或者業務合同,等等,顯示生意的財務現金流量能力,也可以從金融機構獲得房屋貸款。

        對於這類房屋貸款來說,在加拿大一般屬於接近於A類或完全屬於B類貸款。這類房屋貸款一般屬於過渡性質的貸款。也就是說,通過獲得這類房屋貸款,購房者首先擁有自己的房產;在一年或兩年以後,申請人的財務狀況或者信用狀況獲得改善以後,可以將房屋貸款轉到A類的優質貸款。因此,B 類貸款的合同期限一般最長是3年期;有些也可以是1年或2年期。

        對於那些自雇生意財務現金流量很好的自雇人士來說,雖然所經營的自雇生意不滿兩年,無法獲得A類房屋貸款;但是,通過獲得這類房屋貸款,這類自雇人士可以提前擁有自己的房產。特別是在房屋價格處於上升期間,購房者想更早獲得自己的房產。這種貸款非常有幫助。

(本文僅作為一般知識性介紹,不作為任何經濟金融決策的依據。關於房屋貸款事宜,請聯系您的專業房屋貸款經紀Mortgage Broker/Agent或專員)

責任編輯:Adam Chen

 

加拿大房貸專家成小洲博士專欄全集

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