加拿大稅局是如何查稅的? | 居外專欄

大家都知道,加拿大政府对于涌入加拿大房地产市场的海外资金的监管越来越严格。同时,税局(CRA)也改变出售自住房的报税要求,因此一些收入少、名下却有多处房产的华裔移民,接到税局的查税通知书。那么,税务局究竟是怎样进行查税的呢?今天嘉德理财就这一话题简单来介绍一下。

一般来说,纳税人被税务局选中查税的几率是在1%左右,纳税人被选上查税有以下两种可能:

电脑分析选中查税;

根据第三方的可靠线索导致查税。

在大多数情况下,查税官员(Auditor)会使用书面形式通知纳税人已被选中查税,有时也会用电话形式通知。查税通知信的内容一般包括:查税的种类,将要审查的税务年度,纳税人需要准备的文件,查税官员的姓名,联系电话,以及所属的税务中心。另外查税官员还会要求纳税人收到信后,与税局联系,以便预约开始查税工作。

在纳税人资产的增长与申报的收入不相符的情况下,税务局一般要求查阅的文件包括所有银行账号文件、投资及存款文件、购买物业文件、购买汽车文件、贷款文件和信用卡账单等等。

查税结束后,查税官员会总结查税结果。如果没有问题,查税官员会作出不需调整的结论,并用书面形式将这一定论通知被查税人。如果查税结果有问题,查税官员会提出一个书面的调整建议,并向被查税人提供一份稿件,具体详细说明其计算过程及方法,供被查税人参阅。这份书面调整建议会说明被查税人可以在一定时间内提供补充材料或说明。如果查税官员没有在规定的时间内收到补充材料,或者查税官员觉得被查税人提供的补充材料不被接受,查税工作就到此结束。税务局会按照查税官员的建议对查税涉及的年度进行调整,并会发出正式的重新评估通知,具体说明被查税人应补交的税金、罚款以及利息。

在纳税人资产的增长与申报收入不相符的情况下,税务局一般采用根据个人资产及生活费来评估,即净资产评估法(Net Worth Assessment)。它的基本假设条件是纳税人如果没有隐瞒收入,净资产不会突增。在具体计算方法上,包括两个方面:一是计算纳税人的净资产、年与年相比的增长,每年的增长是以年底为计算界限。算入纳税人个人资产的包括现金、存款、房地产、汽车、债权、股票和其他投资等。另一方面是纳税人家庭每年的生活费用,一般按统计局的全国平均水平计算。净资产评估方法的基本运算公式:

纳税人净资产的增长 + 全家的生活费 – 已报的收入 = 隐瞒的收入

税务局按照这一隐瞒收入评估出应交的税款、罚款及利息。如果纳税人能够提供充分证据证明有其他的资金来源,而这种资金来源是属于免税的,如父母给的钱、借款、赌场或者中奖赢的钱等等,税务局会给予考虑。

责编:Adam Chen

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無緣亞洲房價前三又如何?東京不動產的獨有價值 | 居外專欄

你認為亞洲房價最高的城市是哪個?香港?上海?東京?

根據世邦魏理仕日前發布的《2019全球生活報告》,香港和上海確實名列前茅,但榜單中沒有東京,也沒有任何一個日本城市。

中國年輕人口口聲聲一直在喊著要逃離的北上廣深這次上榜了3個,而既是首都又是經濟中心的東京居然在全球房價大戰中全身而退。

驚訝嗎?

這份報告公布了全球住宅價格最高的十大城市分別為:香港、新加坡、上海、溫哥華、深圳、洛杉磯、紐約、倫敦、北京和巴黎。我國的城市中,香港蟬聯“全球房價最高城市”榜首,而上海、深圳、北京分列第3、第5和第9名。

就住宅價格而言,全球房價最高的3個城市均位於亞洲。香港房價以套均123.5萬美元的成交均價繼續高居全球之首,新加坡以87.43萬美元的套均價位居次席;上海緊隨其後,以近87.26萬美元的套均成交價排名全球第三。這三個城市的房價已經影響到了居民生活和城市發展。為控制持續高企的房價,以上三個城市都已出臺不同程度的樓市降溫措施。

就住宅租金而言,全球住宅租金最高的城市是紐約,香港位列第3,洛杉磯位列第6。前10位中除了香港再無其他中國城市。

住宅價格和租金的絕對值是我們很關註的一個指標,在很大程度上體現了房產的價值,但對於投資者而言,這只是個參考,有幾個更重要的指標需要多加註意。

01 增長率

房價的增長率意味著投資的回報率。很多海外投資者會偏向於投資那些短期內能帶來大回報的房產,但《全球生活報告》卻向我們展示了這種思路的不可靠性。

對於租金增長率排行榜,去年的前10中僅有3個城市堅挺地留在榜單上,分別是都柏林、上海和開普敦,其他城市都已經被更替了。入榜城市的變動非常大,租金收益的增長並不穩定。

租金增長率高的城市往往是新型人口流入型城市,部分產業、政策受到政府的大力支持,但這部分紅利對房產行業刺激的效果和時間並不穩定。

也就是說,如果投資者以今年的榜單為依據在海外租賃市場上進行短期投資,明年的收益並不能得到保證。這便涉及到了穩定性的問題。

02 穩定性

世邦魏理仕英國住宅研究部主管Jennet表示,日益濃郁的創新氛圍,不斷增長的就業與常住人口,持續湧現的企業商機,共同推動全球熱門城市叠代發展。這也解釋了《全球生活報告》上榜城市頻繁更叠的現象。

房產價值和增值的穩定性與行業、市場的成熟度有很大的關聯。對於一個新興市場,也許短期內有著喜人的增長率,但大部分投資者並不能預測到市場的拐點將在何時到來,這也給新興市場的海外投資帶來了一定的風險。

相對應的是成熟市場,高度發達的行業成熟度所帶來的是規範透明的市場交易流程、較低的城市發展風險和穩定的房產增值空間。一個成熟的城市的發展規劃往往是方向明確而有規律的,由城市發展機會帶來的增值房產地圖是有跡可循的。

東京,就是這樣一個城市高度發展,房地產行業高度繁榮的地方。

以豐島區為例,最近8年的房價並未出現急升急墜的驚心動魄,總體呈現穩步增長的趨勢,房產依舊是資產保值增值的選擇,不會出現資產停滯或縮水的風險。

市場的穩定性與抗風險能力有著很高的關聯。

03 抗風險能力

如《全球生活報告》中指出的,榜單城市的更替,很多是因為受到了金融危機的影響,比如紐約、多倫多、悉尼等。金融危機影響了這些城市方方面面的發展,也對城市的房地產行業造成了沖擊。城市的抗風險能力在此時就顯得格外重要。想要抵抗風險,首先就要擠幹泡沫。

80年代初,日本經濟高速發展,當時東京的地價相當於整個美國土地價格的四倍。後來,美國和日本發生貿易爭端,美國逼迫日本簽訂“廣場協議”,導致日元急速升值,資產價格泡沫破滅,日本進入了“失去的二十年”。

1991年,日本GDP為464萬億日元,2000年,日本GDP僅為534萬億日元。十年間GDP的平均年增長率是1.4%,這是日本第一個“失去的十年”。

2001年到2010年之間,日本GDP年增長率甚至不到1%,這是第二個“失去的十年”。

在1989年,日本泡沫經濟的最高峰時期,石獅子眼前的銀座四丁目的地價是每坪(3.3平方米)1.2億日元,地價數字可謂是攀巖式的上升,隨之而來的是泡沫般的虛假繁榮,抵不住最後一根稻草的壓迫。

在這之後,日本的經濟有了明顯的回暖,房地產市場也有了明顯的起色。社會風氣不再高調浮躁,經濟不再一味追求高歌猛進,而是穩步發展,在這過程中提高整個社會的物質、經濟和科技基礎,逐步提高抗風險能力。

作為一個成熟的城市,對不動產的需求是穩定的,這也是日本城市房屋空置率低的原因之一。

日本目前的房地產行業“泡沫現象”少,這也成為了抗風險的一大保障。

04 長期投資價值

《全球生活報告》體現的是一個自然年度的數據 ,並沒有體現一個城市長期發展的價值。

我們在做海外投資的時候,更應該從更長的歷史發展周期來看待一個城市的機遇。投資,更多的是基於現在、投資未來。一個成熟城市、一個完整體系的房地產,會是一種穩妥的選擇。

東京奧運會吸引外國資本

2011年12月新一輪東京都規劃正式發布,2020年的東京在各方面、各行業的發展藍圖都可以在這一紙規劃圖文中找到線索。並且,2020年的東京將又一次迎來奧運會,城市發展再度加碼。

今天的日本希望借助再次舉辦2020奧運會的契機來進一步提振經濟。將東京作為經濟增長特區,進行大規模的新開發和舊改工程。公共設施投資、政策放寬、稅收制度改革等等計劃都已經開始實行。

外國資本也已經蠢蠢欲動。一批主權財富基金正在湧向日本房地產市場。卡塔爾剛剛買下了一系列保齡球館;阿塞拜疆接近買下銀座的蒂凡尼大樓,而新加坡正準備買下東京西南部婚禮場館Meguro Gajoen……

利好消息不斷

利好是房地產目前價格的底氣,也是長期價值的支撐。近年來的奧運會,往往給主辦城市的經濟帶來一度繁榮,2004雅典奧運會,雅典房價漲幅65%,2008北京奧運會前後10年間,北京房價上漲7-8倍,2012倫敦奧運會,園區周邊最高上漲69%。東京的房地產市場相對比較成熟,未必有如此高的漲幅,但對不動產未來看漲的趨勢是比較明顯的。

東京自建都以來,已經叠代了多輪城市建設規劃,始終以“亞洲首位城市”為城市發展目標。一個擁有長期規劃的城市,一個擁有明確未來的城市,自然會是投資的好選擇。

東京,作為一個與房地產市場長周期基本同頻的成熟城市,泡沫風險低,未來預期高,收益穩健,是海外投資的不錯選擇。

 

日本置業權威/暖燈中國社長桂小科專欄全集

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全球首場比特幣房產直播拍賣會為行業寫下新篇章 | 居外專欄

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全世界第一場加密貨幣房地產直播拍賣會已在澳大利亞順利舉行。本次拍賣會有超過300人參加,其中包括社會名流,房地產大亨和當地居民。該房地產剛剛結束預留期,但從幣安幣、比特幣和澳元三種不同貨幣的聯合競價結果表明,人們相當支持這種類型的房地產拍賣會。

在上午11點開始拍賣之前,這座開放式住宅裏已經滿滿當當,媒體記者、高級廚師、公眾人物、音樂演奏者齊聚一堂。這種極具新鮮感的拍賣會與加拿大和美國豪華房地產經紀人推銷精英住宅的方式頗有相似之處。

拍賣開始後,詹姆斯·普拉特拍賣行(James Pratt Auctions)的詹姆斯·普拉特就率先報出了4萬幣安幣的價格,接下來提價至5萬幣安幣,隨後又報價150萬美元現金或205 比特幣,最後報出了340萬美元或457比特幣的最高價格,成功將這套房產拍出。

在整個拍賣過程中,位於他身後的巨大貨幣屏幕不斷按照最新的匯率,將比特幣、幣安幣的報價轉換成澳元現金報價。如此一來,任何已登記的競標者都可以隨意進行現金報價。三角形X(Trigon X )公司的董事馬特羅·薩勒諾(Matteo Salerno)和他的團隊在拍賣會當天為競拍者安排了場外交易和兌換服務。

房地產拍出後,LJ·胡克·金斯利夫(LJ Hooker Kingscliff)公司的房地產代理尼克·維瑟利夫(Nick Witheriff)說:“拍賣結果讓我感到十分興奮,我們處於有利的地位,而且將繼續與這些比特幣買家進行談判,有另一位買家最近完成物業參觀後也決定加入這次談判。” 

此次拍賣會帶來的最大收獲之一是巨大的流量。在拍賣會舉行前的四周內,每周平均有18萬人次瀏覽該物業。“這一結果十分驚人:該物業每周的瀏覽量比該地區拍賣物業的平均瀏覽量多17.5萬次,”尼克說。拍賣商普拉特的看法與尼克一致,他說:“就該物業的營銷預算而言,如此高的受關註程度並不尋常。我發現,這些高端買家對此物業的報價堪比名人住宅或價值為2000萬美元或以上的住宅的報價,而且後兩種物業的賣家往往必須支付更高的營銷成本。”

另一項關鍵因素是這場拍賣會所獲得的國際影響力。來自美國、中國、迪拜、英國和加拿大等澳大利亞以外地區的買家對這種模式展現出了濃厚的興趣。

該項目的合作方之一是提供後端支持的努揚區塊鏈公司(Nuyen Blockchain)。努揚區塊鏈公司澳大利亞區總裁格雷戈·科斯特洛(Greg Costello)說:“最重要的待確認事項之一是我們從澳大利亞和國際的房主那裏收到的請求,這些房主要求我們以同樣的方式出售他們的房產。從美國到蘇格蘭都有人試圖聯系我們,向我們發出合作邀請。”

副總裁瑞安·李(Ryan Lee)迅速指出,“詢問的人來自目前正在進行銷售的兩家供應商,還有一些即將進行銷售的供應商。”

在整個拍賣活動中,加密貨幣領域的一些大企業對此項目表示了支持。

目前,房地產在這類嘗試方面上還處於國際領先地位,而此次團隊合作的成果向加密貨幣投資者提供了另一種使用加密貨幣的方式。代幣市場價值(CoinMarketCap)平臺的數據顯示,截至2019年3月,以加密貨幣形式積累的財富價值已超過1814億美元。

 

美國和澳洲頂尖拍賣師James Pratt專欄全集

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恍如天堂!為何芭堤雅成為退休必選之地? | 居外專欄

位處東南方百余公裏的春武裏府鄰交曼谷,濱臨泰國灣壟聚泰國東部的商業、旅遊與生活資源,實屬泰國海濱移居養老的“第一大都”!繁榮娼盛,年久不衰的芭提雅結合其不可多言的生活方式與稀缺的居住資源,常年盤居曼谷第二家園置業榜首!

得益於旅遊業支撐的芭提雅備受政府青睞,曼谷芭提雅兩點一線、烏塔堡機場與曼芭高速擴建、泰國東部經濟走廊(EEC),網傳租妻、包公在哪,靠譜嗎?芭提雅是否適合養老?為什麽房子好賣好租?與CNTHAI中泰之家深入了解探索你不知你不知道的芭提雅?敬請繼續閱讀下文。

春武裏「芭提雅」


芭提雅隸屬泰國春武裏府(Chon Buri)是東南亞遠近聞名的海灘度假、房產投資、旅遊獵奇的養老聖地,名揚世界。在印度梵文當中“Chon”的意思是“水”,而“Buri”的意思是“城市”,所以合起來就是“水的城市”或“水都”此乃名稱由來。

地理位置


形狀狹長的春武裏府由北至南接連樅跨多處城府:北柳府(曼谷近郊泰國中部的魚米之鄉)– 春武裏市(泰國東部貨運工業發達的城區)—林查班(泰國第一大深水港口)–芭提雅(世界著名旅遊目的地)–羅勇府(中日泰工業基地)。

氣候情況


芭堤雅受熱帶季風影響,全年明顯分為三季:三月~五月氣溫最高,平均30攝氏度,稱為“熱季”,空氣幹燥;六月雨量增多,直至十月下旬,此為“雨季”,雨季過後,芭堤雅迎來一年之中最佳的季節——“涼季”,此為十一月至次年二月,平均氣溫僅為15至18攝氏度左右。涼季也是旺季,成千上萬的訪客從世界各地慕名而來享受陽光、沙灘、海鮮美食等。

交通與前景


承載著諸多夢想與成千上萬產業交匯支撐的芭提雅深受曼谷影響與響應成為泰國流量第二大的訪問地,前往芭提雅常見的幾種交通運輸我們逐一羅列在此:
國內外航班:烏塔保機場(U-Tapao International Airport)距離芭提雅三十公裏的國際機場,現已開通泰國境內各大城市直飛航班。暫對中國七座城市開放國際航班:杭州、南昌、南寧、澳門、廣州、香港、三亞,未來會有更多城市開通直飛航線。

烏塔堡機場是曼谷周邊第三座國際機場,由於曼谷機場空間有限難以擴建,因此泰國政府有意將烏塔堡機場擱置的百萊土地投入使用,並以一條高鐵輕軌鏈接曼谷與芭提雅促動更多的需求與投資發展,此舉不言而喻,猶如中國直轄市並吞周邊縣城向外擴展。

曼谷直發:首次抵達曼谷的訪客可於素旺那普國際機場G層、購買曼谷-芭提雅的車票,或於曼谷的MAKKASAN、KLONGTON、HUA MAK等地購買火車票,根據站點票價從八十至兩百株,中途目的地可選擇在春武裏、芭提雅、芭提雅水上市場、芭提雅水上樂園和中天等地停留。

曼芭高速:對於久居芭提雅與曼谷或者是租車的訪客而言,沿著曼谷七號高速公路駕車,僅一小時四十分鐘即可抵達目的地,高速公路單程收費約兩百株過境費。

規劃中的曼谷機場至芭提雅高鐵輕軌線預計在2019年建成,屆時兩地車程將縮短三十分鐘。如此曼谷芭提雅兩點成一線,早上曼谷工作上班,晚上芭提雅海濱作息將可實現。

泰國東部經濟走廊EEC
東部經濟走廊是泰國政府在泰國4.0項目下的新旗艦,該計劃旨在強化過去三十多年來一直是區域制造業和貿易中心的原東部海岸。涵蓋東部海岸三個府,總面積13,285平方公裏 (約三萬泰畝)。

泰國政府旨在通過以下措施促進可持續經濟增長 (GDP增長率從3%提高到5%):
1.應用新技術和創新把傳統產業升級為更先進的產業。
2.通過開發機場、港口和鐵路等基礎設施,強化區域和全球互聯互通。
3.通過比鄰國更優越的促進投資激勵措施和特別權益吸引高科技產業。

EEC高優先級開發項目:
一、烏塔堡空港城
新航站樓每年可接待300萬名遊客(2017年8月投入運營)
建設第二條跑道,滿足更多起降需求
機場被授予“空港新城”的特許經營權。
其他設施加建,如遊客免稅區等。

二、林查班港三期工程,邁向世界十大港口
集裝箱吞吐量增加一倍,由每年700萬TEU 增加到1800萬TEU。
汽車出口量增加兩倍,由每年100萬輛增加到300萬輛。
成為印度支那的門戶港口和亞洲地區的物流中心

三、高鐵和雙線鐵路
可在一小時內往來三大國際機場(素旺納普機場、 廊曼機場和烏塔堡機場)。
容納乘客:1.1億人次/年。

芭提雅區位介紹
從我們的地圖上即可窺知芭提雅由北向南,沿海而建,一共分為Wongamat「翁阿瑪」、 Pattaya 「芭提雅」、Phra Tamnak Mountain「帕塔納山」、Jomtien「中天」、Na Jomtien「納中天」、Bang Saray「邦薩雷」六塊區域:

Wongamat「翁阿瑪」與Na Kluea「納擱」在城市北端。諸多五星級酒店、高級餐廳、旅遊景點和旅遊資源都匯聚於此,因此常被理解為是芭提雅的高消費區域。翁阿瑪區域離海較遠;因此近海的地塊稀缺。海景住房售價常年有價無市。

Pattaya「芭提雅」分為北路,中路與南路,城區破舊淩亂,一旦入夜則燈火通天,由夜市、步行街、酒吧、泰國鴛鴦浴、舞廳、人妖表演、按摩SPA、各種秀、娛樂和服務場所組合而成;廣為流傳的俗語讓這個區域給世人留下了不可磨滅的印象“好男人上天堂,壞男人下芭提雅”。這是每個到訪者會逗留探索的旅遊地帶。(網絡流傳的租妻、包公、雞鴨鵝、黑珍珠、自由人、學生妹、俄羅斯夜店等等都源自於此,無奇不有。在此作者給您留下更多遐想以供自由探索)

Phra Tamnak Mountain「帕塔納山」地勢居高是海景房產層出不窮的區域,避開喧鬧,居高臨下三面觀海的帕山無論以投資還是居住為購買目的,均是最為值得考慮的區位,大部分遊訪芭提雅的買家都以帕山和中天作為主要投資與養老度假的住所。

Jomtien「中天」的優勢:地勢平整、直面對海、開發力度適中、私密性好、交通便利、海鮮美食匯聚、眾多大型房產都選擇中天是因為這個海灘直線距離長,開發空間多,優勢相較於其他區域更為直觀也更容易被接受,考慮海邊度假養老,喜愛享受平靜生活或者是窪地投資的買家大部分都更多於偏向選擇中天。

Na Jomtien「納中天」與中天僅一線之隔,但不可同日而語。納中天北部緊挨中天海灘可分享中天的繁美夜景與海岸線生活資源;納中天缺乏足夠的商業開發和生活資源與其他區域對比鮮明,簡而言之若是您追求大宅子、離鬧事街區足夠遠、生活配套充足,一線無敵海景房、養老休假度蜜月,那麽請您閱讀:中天*巨冠「萬裡海景別墅」 Residences At Dream Pattaya「芭提雅夢中漫步」

Bang Saray「邦薩雷」是泰國東部最美的海灘,民風淳樸、生活優質、成本低廉,這是大部分喜歡遠離人群的買家最中意的私人天堂。遠離塵囂,悠哉的享受風和日麗的悠長假期。

在芭提雅生活的感受非常微妙,第一次到訪如癡如醉;長期逗留顛覆認知,它不只是眾人眼中的大眾情人,更是與眾不同的退休天堂!


清邁房地產專家吳雁飛專欄全集

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自雇人士如何獲得最佳房屋貸款 | 居外專欄

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與有穩定收入的工薪階層相比,自雇人士因其非穩定收入而導致獲得房屋貸款相對要艱難一些;但是,這並不意味著自雇人士不能獲得房屋貸款。要知道,在加拿大的總就業人口中,2018年自雇人士的比例占到15%;對每個自雇人士來說,在加拿大有很多人像您一樣面臨著獲得房貸比較困難的問題;因此,提供房屋貸款的銀行或其他金融機構也專門設計出了針對自雇人士的房屋貸款產品;其目的首先是幫助自雇人士擁有自己的房產;其次,為自雇人士投資房地產也提供金融服務。

適合自雇人士購房貸款按照收入狀況可以分為以下幾個類別:1)能夠提供收入證明的房屋貸款,2)不能提供完整和足夠收入證明的房屋貸款,3)經營自雇生意業務少於兩年的專業自雇人士房屋貸款,4)購買投資房或者第二套自住房的房屋貸款

一,能夠提供收入證明類的房屋貸款

加拿大的金融機構給借款人發放房屋貸款的最基本條件就是審核借款人的收入與負債水平,以及借款人的收入來源渠道和穩定性。在申請房屋貸款時,自雇人士如果能夠根據所提供的過去兩年的報稅收入證明滿足金融機構的收入和債務水平要求,那麽,這類自雇人士與一般的具有穩定收入的工薪階層一樣,比較容易獲得房屋貸款;購房的最低首付資金比例也可以達到所購買房屋的5%。

所需要的報稅收入證明材料主要包括T1 Generals和Notice of Assessments(NOA)。房屋貸款經紀或貸款專業人士首先要根據這些材料所顯示的年收入水平來評估申請人的貸款資格。除此之外,金融機構一般要求申請人的信用分數至少在650分,有些金融機構可能要求申請人的信用分數至少在700分。

在該類別中,不少金融機構並不接受以傭金為主要收入的自雇人士申請房屋貸款。同時,在該類別中,不少金融機構主要針對自雇人士申請購買自住房發放貸款,而不提供自雇人士購買出租房或第二套的貸款;可是,也有個別金融機構卻為這類自雇人士提供房屋貸款。這就需要貸款申請人多方尋找,或者直接聯系房屋貸款經紀(Mortgage Broker/Agent)。

二, 報稅收入材料所顯示的收入不足以滿足房貸債務要求

加拿大,自雇人士因為在報稅時,對各種花費成本進行了抵扣申報,實際報稅收入要低於其經營業務的收入水平。針對這部分自雇人士,加拿大的金融機構也專門設計了一種房屋貸款產品,幫助自雇人士購買自住房產。

該產品的主要特點是最低首付比例為10%;首付比例在10%和35%之間,貸款申請人需要購買貸款違約保險。這種貸款產品並不適用以傭金為主要收入的自雇人士。

這部分自雇人士申請這類貸款的基本條件是,自雇人士的生意業務至少滿兩年,個人的信用分數至少需要650分;同時,在申請房屋貸款時,需要提供過去兩年的報稅材料,如T1 Generals, Notice of Assessment(NOA).

盡管如此,也有個別金融機構為這部分人士提供購買出租房或第二套自住房產的房屋貸款。這需要這部分自雇人士聯系房屋貸款經紀或貸款專員,詳細了解各個金融機構的具體貸款政策。

三,自雇業務時間少於兩年的專業人士

一般地,自雇人士在加拿大要獲得房屋貸款,至少需要滿兩年的自雇經營時間。但是,有一些專業人士在自雇經營之前是服務於某些機構;在自雇以後如果仍然從事與以前一樣的專業服務事業。如果按照對於一般自雇人士申請房屋貸款的要求,這部分人士是無法獲得房屋貸款的。針對這種情況,有一個金融機構專門為這部分人士提供房屋貸款。

申請這類房屋貸款的條件與一般的自雇人士申請房屋貸款的條件基本相同。需要過去最近一年多的報稅材料,例如T1 Generals, Notice of Assessment(NOA)。個人的信用分數至少650分;同時還需要其他有關個人生意的財務資料。

該金融機構不僅為自雇人士提供購買第一套房產的貸款,也提供購買第二套房產的貸款。此外,也為自雇人士提供房屋貸款到期轉貸。這種貸款產品是其他金融機構並未提供的。

那麽,貸款利率是否會比其他類別的自雇人士所獲得貸款利率高呢? 並非如此。自雇人士在該金融機構獲得房屋貸款利率仍然屬於優質類型(A side)的貸款利率。

四,自雇人士購買出租房和第二套房產的貸款

在加拿大的優質房屋貸款(A類)中,不少銀行或其他金融機構為自雇人士提供購買第一套自住房產的房屋貸款;但是,自雇人士若要申請購買第二套房屋貸款或者購買出租房的貸款,或者自雇人士想把自己已經合同到期的房屋貸款轉到其他銀行或金融機構,這並不是一件容易的事情;因為加拿大的很多銀行或金融機構因為考慮到貸款風險問題,都不提供這類房屋貸款。

盡管如此,在加拿大仍然有一些金融機構為自雇人士提供購買出租房產和購買第二套房產的房屋貸款。為了順利獲得購買房屋的房屋貸款,有意願投資出租房產或購買第二套房屋的自雇人士,需要聯系您的房屋貸款經紀(Mortgage Broker/Agent)或貸款專員。

 

五,其他類型的自雇人士申請房屋貸款

        作為自雇人士,如果仍然不能滿足以上各種條件,那麽,是否還能獲得房屋貸款,並園自己擁有自己房產的夢想呢?

        答案是:“完全可以”

        例如,如果作為自雇人士,信用分數不能達到650分,但經營自己的生意仍然擁有現金流;從自己生意的財務報表看,擁有足夠的現金流可以支持房屋貸款,那麽,作為自雇人士可以獲得接近於A 類或完全屬於B類的房屋貸款。

        同樣,作為自雇人士,所經營的生意時間少於兩年,甚至少於一年,但超過半年以上,雖然報稅的收入很少,但是若能通過財務報表或銀行流水賬單,或者業務合同,等等,顯示生意的財務現金流量能力,也可以從金融機構獲得房屋貸款。

        對於這類房屋貸款來說,在加拿大一般屬於接近於A類或完全屬於B類貸款。這類房屋貸款一般屬於過渡性質的貸款。也就是說,通過獲得這類房屋貸款,購房者首先擁有自己的房產;在一年或兩年以後,申請人的財務狀況或者信用狀況獲得改善以後,可以將房屋貸款轉到A類的優質貸款。因此,B 類貸款的合同期限一般最長是3年期;有些也可以是1年或2年期。

        對於那些自雇生意財務現金流量很好的自雇人士來說,雖然所經營的自雇生意不滿兩年,無法獲得A類房屋貸款;但是,通過獲得這類房屋貸款,這類自雇人士可以提前擁有自己的房產。特別是在房屋價格處於上升期間,購房者想更早獲得自己的房產。這種貸款非常有幫助。

(本文僅作為一般知識性介紹,不作為任何經濟金融決策的依據。關於房屋貸款事宜,請聯系您的專業房屋貸款經紀Mortgage Broker/Agent或專員)

責任編輯:Adam Chen

 

加拿大房貸專家成小洲博士專欄全集

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在白島上置業的時代即將來臨 | 居外專欄

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伊比沙不僅僅是備受享樂主義者喜愛的熱門區域——它正吸引著新一波的第二套住宅購買者。比起令人興奮的狂歡派對派對,這些購房者更註重寧靜。就算是勞拉·亨德森(註:Laura Henderson,電影《亨德森夫人的禮物》主人公)都有渴望享受祥和氛圍的時刻。

1954年,當滿懷雄心壯誌的工匠瓊·馬利(Joan Mari)在伊比沙島北部的聖卡洛斯郊區開設自己的司機便捷酒吧時,他完全沒想到自己的臨時住所會變成整座島上真正的“美好生活”象征。

馬利開設的歇腳處為一個簡陋舞廳和燒烤場的進駐提供了便利。即使是在歐洲旅遊行業剛開始嘗試發展度假旅遊的最初那幾年,這裏的生意也十分興旺。可以這麽說,地中海休閑天堂初見雛形時,這座島嶼早已遙遙領先。


如今,這座島上吸引著嬉皮士先鋒,而且始終不變的特色包括令人難以抗拒的自由、色彩和溫馨感,它們繼續影響著伊比沙島上全面徹底的國際化旅遊發展。令人欣喜的是,這座島嶼還擁有豐富的旅遊資源,既有多處聯合國教科文組織認證的歷史遺產——古色古香的景點以及保留了原始特色,早已粉刷一新的城鎮、旅館和村舍,又有新建成的奢華時尚場所,優步專車絡繹不絕的碼頭,夜總會和極其寬敞的度假別墅。

然而,盡管在夏季中,由音樂節目主持人炒熱氣氛的俱樂部活動正變得越來越受歡迎,但在被此地易於維護的“宜居性”吸引的新一批度假者(包括有健康意識的夫婦和註重家庭的遊客)的主導下,島上的生活還是傾向於以更加放松的節奏展開。

許多人選擇在“島上”紮根,每年來這裏生活幾個月。在比較溫暖的氣候環境下,他們可以從事一門生意,把它當成一種普通的生活方式,並從中獲利。“這座島嶼將自身定位成一個適合全年的目的地,並且向人們敞開懷抱,”當地代理商拉爾斯·布魯恩(Lars Bruun)解釋道。

“國際學校、體育設施,碼頭設施,以及擁有多種全新便利設施的松久信幸(Nobu)和瓊爵士(Sir Joan)等酒店,吸引了眾多活躍的家庭和年輕職業人士。島上各處的場館也在紛紛延長開放時間。除此之外,每年大型活動的舉辦時間也較為分散,這樣可以避免島上出現較為集中的季節性遊客過多問題。”此外,航空領域的改善也發揮了一定的作用。

從倫敦城市機場出發的英國航空公司每日航班全年運營,而英國地區機場可以提供更全面的航班計劃,旅客可以任意選擇易捷(Easy Jet)、瑞安(Ryan Air)和捷特二(Jet2)等航空公司的航班。去年,一家私人飛機服務公司——沖浪航空(Surf Air)也開設了來往於倫敦城和伊比沙島之間的航班,而旅客可以每月繳納1800英鎊的會員費來享受不限次數的航班服務。這座島嶼結構緊密,小而精致,其狹小的土地狹小包攬了眾多景觀和設施。

大約一半的景點,特別是地勢崎嶇不平的東北部,被茂密的綠蔭,厚重的松林和橄欖樹、無花果和水果農場所覆蓋,而海岸線則以多處舒適怡人的海灣、步道和幽僻的海灘為特色。對於那些尋求寧靜和慢節奏體驗的度假者來說,聖歐拉裏亞(Santa Eularia)、愛斯坎納(Es Cana)和聖米格爾港(Puerto de San Miguel)等位於伊比沙島北部的度假勝地更值得一去。而對於信奉“努力工作、努力玩耍”原則,年紀較輕,活潑好動的國際群體來說,南部的伊比沙鎮(Ibiza Town)、普拉亞登博薩(Playa d’en Bossa)和熱鬧的聖安東尼奧麥加(San Antonio)更具吸引力。

作為巴利阿裏群島中第三大的島嶼,伊比沙島上穩定的房價進一步增加了投資吸引力。雖然經歷了2012年西班牙大陸的債務通縮後,西班牙仍處於復蘇階段,房價也因此下跌,但——伊比沙島的房地產市場仍然表現活躍,五個島市中有四個占有該地區價格最昂貴的房地產。

“房地產市場已經學會了自行發展,”布魯恩說。“在14萬名長居島民中,約26%的人來自海外。以前,在南部和西南部都有必不可少的豪華物業。現在,其他地區正在“擴大”自身的賣點——每片區域都有多種類型和不同價位的房地產,以便滿足購房者的各類需求。強大的基本面,即多元化的本地和國際買家,有限的優質房地產供應和嚴格的建築法規可以支持穩定的狀態。

來自著名房地產經紀公司經紀人拉文地產(Lavin Estates)的佩特拉·拉文(Petra Lavin)補充道,每年有超過200萬遊客前來伊比沙島,而當地房產的租金收益率也很高。他還說:“夏天有大多數業主會出租物業,因此夏季是一個繁忙時期。一個設施齊全,附帶遊泳池的別墅每周可以輕松賺取6000英鎊的租金,而大型豪華物業可能賺得更多。”如此說來,在白島上進行房地產投資的最佳地點是哪裏呢?購房者應該註意什麽?

西南部

伊比沙島的西南部建滿了奢華住宅和時尚大廈,還有很多新建成的交鑰匙公寓和別墅。從這裏前往伊比沙鎮、碼頭和機場非常方便,因此很適合想短暫休息的度假者和周末往返者。“人們在該地區的許多房產內都能欣賞到伊比沙島老城(D’alt vila)的迷人風光,”布魯恩指出,“此外,那裏距離市中心的文化景點和休閑景點只有幾分鐘的路程。”

北部/西北部

人煙稀少的西北部區域(也是伊比沙島的主要農業區)擁有由嶙峋的巖石,茂密的森林和小型海灘度假村組成,對比鮮明的景觀。這裏是尋找大型農村房地產的理想去處。與小島南側的同類物業相比,此處具有改造潛力的翻修項目和傳統鄉村聯排別墅的價格要高30至40%。“需要進行物業參觀的地點包括波蒂納奇(Portinatx)、聖米格爾港和卡拉聖維森特(Cala San Vicente),”當地代理商莫妮卡·巴爾賓(Monica Balbin)說道。


東部/東北部
這裏是島上較為安靜的地段,古雅的村莊、偏僻的海灣、橄欖和水果農場是它的特色。這裏聚集著許多當地的上班族,這意味著這裏全年都有濃郁的生活氛圍。此處的關鍵置業區域包括聖卡洛斯(San Carlos)和聖胡安(San Juan)。“由於通往南部的道路已經完成了大規模的修繕,這裏的房地產擁有出色的資本收益潛力,”巴爾賓指出。“在安靜的鄉村中仍有更大的地塊供投資者選擇。這讓人們不由得認為,現在你在島上居住的地段已經不那麽重要了。”

白色天使孔德沙灘社區(WHITE ANGEL CALA COMTE )
這座擁有15間奢華獨立五居室別墅的門控社區令人驚艷。這裏所有的別墅都坐東朝西,面向大海,而且位於備受追捧的孔德沙灘(Cala Comte)地段。孔德沙灘位於伊比沙島的西南部,是聖何塞市(Sant Josep Municipal)的一部分。


• 該社區的別墅由建築師維克托·拉霍拉(Victor Rahola)——一位熟知島上建築風格歷史和發展的專家——精心打造,采用了高於三層的結構,配有私人花園,泳池露臺和附帶跌水潭的陽臺。這些住宅十分寬敞,光線充足,向周圍開放,同時又能充分保護住戶的隱私。其室內裝潢將現代時尚與傳統材料(如木頭和石頭)完美融合,別具一格。

該社區設有私人停車場,還提供專屬的禮賓服務。物業起售價為300萬歐元。

白色天使塔拉曼卡社區(WHITE ANGEL TALAMANCA )
引人心動的價格和有限的新建築開發項目正在激起買家對交鑰匙房地產投資機會的興趣。兩個備受期待的項目,即白色天使塔拉曼卡社區,及其位於風景如畫的西海岸的姐妹奢華開發項目——白色天使孔德沙灘社區即將完工。

• 白色天使塔拉曼卡社區由西班牙精品酒店和住宅房地產開發商OD集團負責建設,它是選址於西班牙各地黃金地段的最新“白色天使”系列高端開發項目的一部分。“白色天使”系列高端開發項目包括剛剛落成的伊比沙白色天使遊艇港(Ibiza White Angel Marina Botafoch)度假村,而該樓盤的物業在幾個月內就銷售一空。

• 白色天使塔拉曼卡社區包含54套寬敞的3臥室(4臥室)公寓,這些公寓的建築面積在183至197平方米之間。底樓公寓位於低層建築中,配有私人花園和遊泳池,而頂層公寓設有私人遊泳池,露臺和日光浴室。其建築采用了伊比沙島現代風格:大窗戶,幹凈潔白的線條,寬敞的開放式起居空間。

• 社區內的設施包括公共室內和室外遊泳池,水療中心,健身房和地下停車場。除此之外,社區還提供24小時的安保和禮賓服務,可以充分滿足業主的各類需求。

• “這一開發項目非常適合那些在黃金地段尋找奢華和便利住所的高端買家,”OD集團銷售總監凱西·歐威漢(Cathy Ouwehan)說。“從這裏駕車前往伊比沙鎮只需要10分鐘,到機場只需15分鐘,而且業主在家門口就能找到各種便利設施,同時還能享受私密性極強的寧靜環境。”該社區的物業起售價為165萬歐元。

責編:Adam Chen

 

歐洲豪華房地產雜誌Abode2總編Laura Henderson專欄全集

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日本投資,找房之前知道這幾點能省錢! | 居外專欄

不少投資者總會問居小編,想在日本買到既便宜又安全牢固的房子應該考慮哪些因素呢?有求必應的居小編這就為大家獻上投資攻略。

1、交通要便捷

尤其是要選擇方便去機場的地鐵沿線。中國人來日本,大多都是帶了許多行李的,從成田國際機場打車到東京,出租車費就要2千元人民幣,而坐輕軌列車只要100元左右人民幣。

因此,買房一定要買在距離輕軌車站很近的地方,特別是一列列車就可以直接抵達機場,中途不用換車的地鐵車站附近。

(圖片來源:暖燈)

2、大學校區附近是一種選擇

日本的大學學生都是走讀制,沒有像中國大學那樣基本上都是學校內的住宿制,因此,大學周邊的房子很好出租,租金也比其他地區來得貴。

3、24小時有人管理,大樓安裝警備系統

雖然日本社會治安好,很少有小偷,但是如果你長期不在日本生活,萬一有什麽事情,總需要人照應,哪怕是接受包裹郵件,也有人替你處理。因此有人管理的公寓樓,至少能讓海外投資者有一份安心。

4、一定要找靠譜的有信譽的不動產公司

日本各種各樣的不動產公司很多,選擇有專業管理團隊的不動產公司能讓購房者更安心,這類公司可以從初期的房源介紹,陪同客戶實地看房,以及買房後的物業管理、室內室外的裝潢、房租的海外匯款、相關稅務等業務的咨詢等各個方面提供一條龍的服務。

(圖片來源:網絡)

在日本買房,買公寓樓好還是一戶建好?

其實日本的公寓樓和一戶建的價格是差不多的,但在成本和管理上,會有所不同。一般來說,公寓樓保值,而且更容易出手。

買公寓樓的最大優點:一是保值,還有可能升值,這幾年,東京的公寓樓價格普遍升值。

第二,公寓樓有物業管理,有門衛,基本可以不用考慮安全問題。

第三,如遇到自然災害,如臺風、地震造成房屋損壞的話,修葺的費用是住戶們共同承擔。第四,公寓樓容易出租。

但是公寓樓的缺點是:第一,每個月除了固定資產稅以外,還要交管理費、物業費。第二,有車的話還要交停車費。

(圖片來源:暖燈)

購買一戶建的優點是,第一,土地屬於私人,個人永久所有。第二,可以有自己的小院子,想怎麽玩就怎麽玩。第三,和公寓樓一樣,要交固定資產稅,但是沒有管理費、停車費。

一戶建最大的缺點是:一戶建分土地和房屋,土地的價值受市場影響可以保值,東京23區地價持續上漲;但房屋部分由於是木造,不好好修繕的話二十年後可能房屋價值就要大打折扣,並且一戶建賣出時不一定很快能脫手,當然這還要看地段,房屋保養程度等等問題了。

第二,周邊缺少鄰居,作為外國人比較孤單,不像公寓樓裏,大家住在一起,有事還有個照應。

第三,如果長期不在日本一戶建裏居住的話,管理也會遇到問題。 

作為海外投資者,最關心的兩件事應該是買了房子後,有沒有人管理和如果要出租要脫手的話,是否容易。從這個角度考慮,居小編建議,首次進行海外投資的朋友,公寓樓是更好的選擇,相比一戶建,公寓樓顯然更容易出租。

不過,海外投資者在進行投資時,要考慮的因素可不能單單只是這兩點,居小編提醒大家一定要根據自己的投資意圖,理性思考投資哦。

日本置業權威/暖燈中國社長桂小科專欄全集

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多倫多湖濱Condo公寓投資必備知識 | 居外專欄

房地產投資涉及面很寬泛,鑒於投資者經濟實力的不同,所選擇投資的產品也不盡相同。對於一些機構和公司來說,選擇投資周期較長、有穩定現金流回報的商業物業一般是比較好的選擇。對於經濟實力很強並有土地開發能力的機構和投資者來說,選擇買地皮或舊房進行開發是一種高風險但卻高回報的投資策略。對於廣大中小投資者來說,購買現成住宅物業追求房產升值是大部分這類投資者的考慮重點。

如果房地產投資者的資金有限,不想對物業進行過多的打理,又追求穩定現金流並希望以後有一定程度房價增值,投資Condo公寓或投資Condo公寓樓花是眼下比較常見的投資方式。投資Condo現房或樓花的主要優點有:
1、相對於其他房地產投資產品,投資Condo現房和Condo樓花對啟動資金的門檻要求比較低;
2、多倫多近幾年出租單元嚴重缺乏,租金快速上漲, Condo的租售比也相對提高,現金流較好;
3、Condo現房和管理起來相對方便,基本不需要對物業進行太多的維護和打理,Condo樓花在交房前也不需要花費投資者太多精力,對於很多擁有大量物業的投資者來說,管理成本更低;
4、Condo的房價增值的速度遠高於通貨膨脹,尤其是在安省推出海外買家稅後,低層住宅物業的房價都有不同幅度的下調,而反觀Condo房價依然保持增長態勢。
5、市中心的Condo新房增長數量遠遠不能滿足市中心的人口增長速度,房源供不應求。
綜上,投資Condo的門檻更低,並便於管理,且有穩定現金流和強勁資產增值潛力。

除了很好的現金流,大多倫多地區Condo目前的價格增幅非常不錯,但是追溯到2011年到2016年之間,Condo和Freehold的價格走勢表現完全不同,2011年到2017年4月前 低層物業價格年增長率都在兩位數的歷史高位,而次期間Condo現房的價格卻是基本保持穩定,每年只有極小的價格增長率,一些地區的Condo甚至出現小幅下降。
然而這種情況在2017年卻意外反轉:受到2017年4月20日新政和加息的影響, 大多倫多地區低層住宅房價開始下滑,市場驟冷;相比之下Condo市場卻極其火熱。仍保持兩位數強勁的增長態勢。
正因為這樣的反轉,更多的房產投資者將目光投向Condo公寓市場,大家也開始關註對Condo公寓區域的選擇。大部分投資者還是更加喜歡多倫多Downtown核心地區,比如Yonge & Bloor,比如Yonge & King,比如Bay Street Corridor(多大附近沿著Bay St),或者近幾年越來越熱的Entertainment District(King Street和John St交口附近)和South Core(Downtown湖邊中部),但是隨著多倫多了Downtown 核心位置Condo價格的提高,這些社區的入門門檻越來越高,對於多倫多Condo公寓投資者,尋找價格較低但未來具有升值潛力的社區,就顯得尤為重要。
說到未來多倫多Downtown Condo的發展方向,就不得不說說Downtown東部湖邊的發展。2017-2018年在這個區域連續發售的幾個新盤:Time and Space Condo、Canary Commons、以及綠地開發的Lakeside Residences,加上新聞裏炒得熱火朝天的谷歌智慧城,都讓不少投資者對這個區域產生了濃厚的興趣。
但是由於是新區,不少打算投資Condo的朋友並不了解這幾個社區,也經常有朋友來詢問這些社區的情況,以及這些社區未來的發展前景。今天小編也來跟大家簡單聊聊多倫多湖濱公寓計劃 – Toronto Waterfront Revitalization。

多倫多湖濱計劃
其實這個計劃早在2001年就由三級政府通過,一個跨越25-30年或者更長時間的長遠規劃,可算是影響多倫多Downtown未來發展的 “百年大計” 了。
多倫多Downtown東部的湖濱一直以來為工業區,再加上Gardiner高速公路,讓多倫多的湖邊看起來很破舊。為了改變多倫多的這個短板,多倫多湖濱復興計劃,從1999年11月開始籌備,2001年正式由多倫多、安省、聯邦三級政府,成立Waterfront Toronto,政府第一期撥款50億加元,初步預計在25年內由政府和私人企業總投資300億加元改造多倫多Downtown中部和東部湖濱區域。
今年多倫多政府又發布信息,三級政府在2017到2026年預算中,再追加15億加元的投資到湖濱復興計劃,著手發展Port Lands(多倫多Downtown湖濱最東南的港口區域)的規劃和基礎設施建設,而在湖濱復興計劃開始實施30年(2031年)之後,繼續支持私人企業(例如開發商)對這些區域的投資和開發。也就是說,在未來10年到20年左右,整個多倫多東部湖濱區域,將會建起來一座新城區!
湖濱復興計劃,雖然重點是改造Downtown東部湖濱區域,但是首先還是先把精力放在了多倫多Downtown中部的湖濱。湖濱復興計劃,主要把中部和東部湖濱分成了五個區域:Central Waterfront、East Bayfront、West Don Lands、Lower Don Lands和Port Lands。本著由西向東,由北向南的順序逐步開發。

Central Waterfront
這個區域主要是在Queens Quay以南,西至Bathurst,東到Lower Jarvis之間的狹長地帶。是多倫多主要的旅遊景點,也是多倫多的面子工程。
經過過去十幾年的開發,這個區域的各項工程已經完成的差不多了。政府這邊最主要的工程就是改造Queens Quay這條街,從街道下面的各種管線,到街上面的公交系統、綠化園藝都進行了全面的升級。地產開發方面,緊挨著Central Waterfront北面的South Core社區,近幾年建了大量的Condo,比較著名的有Pinnacle Centre、Maple Leaf Square、ICE Condos、Infinity Condos,Harbour Plaza等。
Spadina以西的Concord Cityplace也開發完成, Concord在這片區域最後一個項目Canada House也開始建設。從2000年的Gardiner高速附近一馬平川,到如今附近Condo公寓大樓和金融辦公樓林立,目前這個區域剩下可供開發蓋Condo的土地越來越少了, Central Waterfront未來的可建設的Condo越來越少,並且地價已經很貴,這個區域未來的投資的機會慢慢變少。

East Bayfront
East Bayfront是湖濱復興計劃第一塊被開發的新區,位於Gardiner高速的南側,西至Lower Jarvis,東至Parliament St。最先進駐這個區域的是Corus Entertainment的總部和George Brown的分校,還有糖廠對面的Sugar Beach公園。由於是一個新區,區內非常重視可持續發展,社區達到Stage 1 LEED ND Gold認證標準。綠化度和步行度非常高,緊挨著湖邊有一公裏左右的木棧道讓居民可以在湖畔散步。
區內規劃了6000個居住單元和8000個就業崗位,包括1200個政府補助的出租單元。說到政府補助的出租單元,現在新開發的區政府對開發商都有這方面的要求,所以未來投資新區是很難避免的。
Cityplace當年在規劃的時候,政府也要求開發商建造足夠的出租單元,但是Concord的做法是單獨建了一棟廉租樓在那裏,這在很長一段時間都影響著周圍的房價,直到2016年末那邊的房價才開始啟動增長。
East Bayfront區內的開發商都是頂尖開發商,比較著名的樓盤有幾年前發售的Great Gulf的Monde Condo、Tridel的Aquavista和Aquabella以及2017年綠地的Lakeside Residences。這些盤的特點是包括了大量的無遮擋湖景單元,這在Condo密布的多倫多湖濱來說是越來越罕見的。區內的交通目前主要靠改造後的Queens Quay上面的有軌電車,但是隨著湖濱復興計劃的發展,這個區域的就業和商業配套完善,步行和自行車將是區內最主要的交通工具。這就是為什麽Google選擇了緊挨著East Bayfront東邊的土地來進行谷歌智慧城的建設,他們希望建立一個利用高科技支持的,自給自足可持續發展的新型城市。

West Don Lands
West Don Lands進入公眾視野,主要是通過2015年的Pan Am Games(泛美運動會)。這塊當年的工業用地,在80年代多倫多政府曾經試圖重新規劃開發,但最終由於資金問題而流產。直到2001年多倫多湖濱復興計劃,才重新開始規劃開發這裏,但是進度緩慢。直到2009年多倫多獲得2015年泛美運動會的舉辦權,大量人力物力投入了這個社區,用了僅僅6年的時間,就建立起一個漂亮的運動員村社區。
在運動會結束後,開發商們繼續開發這塊地段,比如今年推出的Canary Commons項目。這個區域比較著名的景點,就是新建的Underpass公園和Corktown Common公園。對於喜歡戶外散步和騎車的人士來說,這裏將是Downtown最適合他們的區域。而區內的全新YMCA,更是讓愛好運動的年輕人有了選擇這個區域的理由。這個區域的年輕程度很高,今年夏天走在這個區域的路上,即使很晚都有不少年輕人在YMCA運動或打籃球,街上也有很多步行遛狗散步的人群。

Lower Don Lands和Port Lands
這兩個區域一起說,主要是因為它們都尚未被開發,目前沒有任何的住宅項目。這兩個區域,預計將在未來幾十年內慢慢逐步開發,這裏將是多倫多的未來。為什麽這麽說?首先這兩個區域目前是完全未被開發的工業用地,它們的規劃將融合所有最新的科研成果,建立一個未來之城。其實谷歌智慧城這個項目,就位於Lower Don Lands的西北角,而這塊試驗田一旦成功,將被擴展到整個Lower Don Lands和Port Lands。
其次,多倫多、安省、聯邦三級政府對這塊區域是十分重視而且充滿了決心的。就在2017年,三級政府追加了15億加元的撥款,主要用於對Don River河口和Port Lands的防洪設施進行改造,為下一步開發這兩個區域做準備。而這片區域一共880英畝的土地,超過了另外3個已經開發區域土地面積的總和。目前對Lower Don Lands的開發,多倫多市政府已經有了初步方案,以Don River河口為中線,兩邊建立綠地公園,再往外是生活區域。一旦這個區域建成,多倫多東部湖濱將以全新的活力展現在世人面前。

責編:Adam Chen

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在日本,工薪族會優先投資不動產or購買自住房? | 居外專欄

朝日電視臺曾專門推出過一檔電視節目,分析中國人爆買日本房產的因素,是的,你沒看錯,中國這次人爆買的不是化妝品,不是電飯煲,竟然是房產。

由於日本不動產買賣制度完善、房屋質量上乘、租賃市場穩定、貸款利率較低、可獲得永久產權,2020舉辦奧運會等等,來日本買房的中國人也不在少數,在日本買房後,再把買來的房子租出去,是眾多投資者的選擇。

投資東京房產的優勢

圖片來源:暖燈官網http://www.warmlight.com.cn/

朝日電視臺這檔節目中采訪了一位年收入500萬日元的香港單身女性,這位女士一口氣看了日本六套房,立即決定要以1500萬日元的價格買下其中一套。

女士說,看了日本的這些房子,立刻就有要買下來的沖動,房屋設置齊全、價格便宜、租金穩定、還是永久產權,用來投資太劃算了!

在日本,購置不動產大致分兩種情況:第一種是為了自住而購買房子,第二種是為了出租而購買房子,也就是這位香港單身女性所說的不動產投資。

一名熱愛日本威士忌的中國客戶就通過暖燈在日本投資了一家高級料理店,一家大型超市,賺取租金的同時還能享有日本威士忌的內部購買渠道,一舉兩得啊!對威士忌感興趣的大家可以點開下面這篇文章查閱攻略哦。

史上最強威士忌攻略——東京,尋找威士忌的味道

那麽,日本30到40歲這一代的工薪族是如何在優先購買自住房或者投資不動產之間選擇的呢?

暖燈君這就帶大家看看日本收入穩定的工薪族在購房時會考慮哪些因素。

金融機構的融資標準——“授信額度”

平時我們經常會收到許多來自金融機構的信息:“要借錢嗎?”可以說,現如今購物、旅行、甚至是購買汽車等昂貴產品都不再是難事。

金融機構為我們提供的貸款範圍就稱做是“授信額度”

在日本,授信審查以申請人屬性(包括年收入、存款、資產、工作單位、工作年數等)為標準,接受審查時工薪族比個體戶更有優勢。其原因是工薪族收入穩定,壞賬風險低。順便補充說一句,在融資用於不動產投資的情況下,金融機構會考慮申請人計劃購入的房產資產價值和盈利能力來決定是否出借及資金額。日本收入穩定的工薪族在授信申請時具有優勢。

自住房不能產生長遠的金錢效益

工薪族往往希望充分利用在授信額度上的優勢,但並非將信貸用於旅遊或者是購物等消費,而是購入不動產以促進資產形成。不動產具有許多優點,如抵禦通貨膨脹能力強,可以繼承等等。

不動產投資有利於個人資產的積累,個人資產形成受個人授信額度的影響,授信額度不同的使用方式會導致個人資產形成產生很大差異。

對於30歲到40歲這一代的工薪族來說,優先投資日本不動產確實會比優先購買日本的自住房更劃算,優先購買自住房並不能為我們生出未來需要的錢,相反的,如果優先購買投資房,就能帶來金錢效益,甚至可以解決將來繳納“私的年金”的費用。

而如果使用授信額度購買自住房後,即便想再貸款買投資房,也會因為“授信額度不足”無法通過融資的審查。

暖燈小科普:日本年金制度分為“公的年金”,即“公共年金”,和“私的年金”兩種。“公共年金”制度要求包括自營業者和無工作者在內所有國民都加入,加入後可享受基礎年金,實現“國民皆年金”;“私的年金”包括企業年金和個人年金)

授信額度的限制或將推遲投資規模的擴大

暖燈君再帶大家具體看一下不動產投資和授信額度之間的關系。

如果是年收入較高的日本工薪族,那麽即使在貸款購買自住房時使用了授信額度,也可能不會立即感受到對不動產投資有什麽影響。但是,如果在購買自住房後又購買了投資房,並且想要擴大投資規模,這時候就很可能會碰壁。

比如說,我們計劃將來購買5套投資公寓,以賺取每個月幾十萬日元(10000日元約合人民幣600元)的月租金收入,就可能就會陷入這樣的困境:最開始的1套、2套投資房我們可以很順利的買下,但是由於授信額度會隨之減少,因此原先計劃購買的5套投資房是無法全部買下的。

當然,日本工薪族還可以通過還款減少剩余債務來再次增加授信額度,以購買更多的投資公寓。但是,這種擴大投資規模的方法需要相當長的時間。他們肯定不希望在幾十年後退休時,嘟囔著“那個時候我應該優先考慮購買投資房,而不是先購買自住房的”,為自己當初的決定感到追悔莫及吧,因此,如果將授信額度用於投資不動產而不是消費上,那麽資產形成就更容易進行。

對授信額度的不同使用會產生截然不同的人生

根據對授信額度的不同使用,生活也會發生翻天覆地的變化。

近年來,日本工薪族中不少人在做本職工作的同時也開始做起副業,或者是開辦私營企業(private company),其中不動產投資也是不少人的選擇之一,他們希望通過使用授信額度進行初始投資,有效地擴大人生的可能性。

 

日本置業權威/暖燈中國社長桂小科專欄全集

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“多倫多公寓會漲還是會跌?” | 居外專欄

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 “多倫多公寓會漲還是會跌?”

最近經常會有客人問起DAISY黃嵐這個問題,我嘗試著用另一個問題代替,就是建議問下自己:“這套房子目前在市場上是否能找到性價比更好的?如果不能,那這個就是最好的。”

誠然,誰也看不見操控市場的那只隱形的手。政府想借助那只手調整市場,開發商想借助那只手擡高市場,但是最後市場還是有市場發展自己的自然規律,那就是供求關系決定市場價格。

目前,多倫多房產市場經過一段調整,這段時間是指從2017年4月20日實行海外買家稅開始至今近2年時間。這兩年時間,大多地區基本消化了2016/2017年獨立屋近30%的漲幅,把獨立屋的價格增長維持在了年平均漲幅7%的歷史均線。

讓我們再來回顧一下2017年1-3月第一季度的瘋狂漲幅:30-50%。當時應運而生了一種非常奇怪的現象,叫二手房合同轉讓。什麽意思?就是今天我買家賣家剛剛簽完合同成交了一套二手房,轉手買家就加價幾萬甚至十幾萬賣給了其他人。很多房源放出來連房子都沒看過就搶著下Offer了。一個季度吃掉2-3年漲幅,那麽隨後調整2-3年,完全正常。

再讓我們來看看導致調整的原因是什麽?加拿大的經濟大環境並沒有什麽大的變化,導致調整的主要因為人為因素:

  • 海外買家稅
  • 貸款收緊
  • 稅收加強(比如轉讓樓花中的所得稅、HST稅,以前沒那麽嚴格,現在越來越嚴)
  • 中國的外匯管制

而現如今,我們已經切實感受到了政府政策松綁的層層試探。

經過兩年的調整,獨立屋回到正常軌道,那麽公寓價格從2012年一直攀升到現在並未調整,後市走勢如何?

多倫多市中心公寓10年價格變化

市中心公寓比獨立屋貴在很多城市也常見,目前看來100萬是個坎,超過百萬的單元會需要一段時間消化。從目前新樓盤的銷售來看,900-1200尺的兩室或三室,100-150萬很正常,但是那是2年-3年以後的價格。兩三年後1000尺的公寓都會在120萬左右。目前看,銀行估價也能到這個位置。即使到現在1200-1600的尺價,只要位置好,仍然有人購入,主要是因為公寓位置的便利,高企的租金,50-70歲人的需要,留學生及留學生家長的需要,帶動了市區好位置公寓的銷售,而獨立屋缺乏這些追捧者。

多倫多市中心10年租金變化

責編:Adam Chen

 

律師出身,多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

columnist

 

 

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