Category: Special Investment Column

越來越多的華人開始著手尋找合適的商業投資機會或開自己的店面或公司。那麽，在加拿大租賃與買賣商業物業有哪些值得註意的地方，是您應該提前了解的呢？今天，嘉德就跟您簡單聊一聊加拿大商業物業租賃、買賣相關的問題和註意事項。

商業物業類型有哪些？
加拿大的商業物業通常可以分為以下幾種類型：
辦公室Office
倉庫Warehouse
上居下鋪（全部面積都按商業屬性）
獨棟物業Free Standing這類物業由於本身占地面積很大，往往可以提供充足停車位。改擴建的潛力也很大
商鋪鋪面Unit

商業物業，租好？還是買好？
一般來說絕大多數的投資人一開始會選擇租賃而不是直接買下物業。
首先，租賃辦公室無疑降低了初期的成本投入，為公司保留足夠的儲備資金抵抗風險。
其次很多投資人在開始投資或經營公司時對公司未來的發展規模、經營重心等問題並不十分清楚，在未來可能會轉移公司陣地、擴大公司規模。選擇租賃可以更方便在公司以後的發展中隨時進行調整。

商業物業價值的衡量
作為商業物業，與普通的住宅物業在衡量市場價值上有很大不同。商業物業的衡量一般是用租售率來衡量。比如說一個10,000sf的商場，如果租給散戶每尺租金$300/sf，商場總價值$3,000,000。但如果租給了銀行，可能租金就達到$500/sf，商場的總價值則達到 $5,000,000。一般商業物業的最好租客就是政府機構，其次是銀行，大公司行政總部。這類租客往往非常穩定，十年、二十年續租不走是經常的事兒。第三類租客才是各類商業企業。而零售業和小型公司是最不穩定的租客。

選擇商業物業時需要註意什麽？
1、停車位Parking。經營公司必定需要考慮到公司員工或客戶停車的問題。關於固定車位Reserved Parking的數量，First Come First Serve停車位的數量都需要考慮到。
2、商業標牌。是否允許掛廣告牌，可以掛牌的位置，大小，字體，基本顏色，是否需要交費等。
3、商業用途Use。對於會造成汙染、噪音等環境影響的商業。
4、可營業時間。對於非獨棟的商業物業來說，大樓或商場早晚營業時間，周末節假日是否可以營業，下班時間以後是否允許你單獨使用自己的租賃單位，水/電費、空調、清潔費如何調算，都是要在合同中寫明的。
5、保安系統。銀行、金鋪、藝術品店等商業，會有特殊高標準的保安系統要求。
6、貨車卸貨口。對於涉及大宗貨物轉移的商業，是否有合適、充足的貨車裝卸空間很重要。

商業租賃的費用計算方式
1. Gross Lease，毛租金或總租金計算租約。 租客每個月付給房東固定金額的房租，而不需要另外支付其它費用（地稅，管理費，保險，common area charges）。
2. Net Lease，即以凈租金計算的租約
Net Lease又可以細分為：NET(Single Net)Lease, NET/NET Lease以及 NET/NET/NET(Triple-Net) Lease。在Triple-Net Lease中，租客需要支付所有的費用，承擔所有的責任，而房東只需要負責收支票。這樣似乎對租客有些不公平，所以這類租約還是比較少見的。
而我們平時所說的Net Lease，其實指的是NET/NET Lease，也是目前最常見的商業租賃形式。租客除了交固定的凈租金Net Rent外，還需要交T.M.I. 即地稅，管理費和保險費，或是現在逐漸流行的T & O （Tax & Others）即地稅及其他。
Net Rent凈租金有兩種形式。一種是按月計算，另一種是按每年每平方英尺。
3. Base and Additional Rent，即以基本租金加額外租金計算的租約
一般適用於大型的工商業或Office Building。除了Base Rent（有時也叫做 Minimum Rent）基本租金外，租客還需要承擔部分Building的運行成本。
4. Percentage Lease，百分率租約，即按收益的一定百分比計算租金的租約
Percentage Lease最常見於零售業。租客每個月付固定的Minimum租金再額外加上超過固定營業額一定的百分比。租客需要向房東報備每個月的銷售業績。

責編：Adam Chen

加拿大置業專家李丁專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

在多倫多買新公寓，當內部裝修完成之時，就會被通知驗房。全名叫做Pre-Delivery Inspection，簡稱 PDI（交房前驗房）。

做交房前驗房時，開發商的驗房人員會指導你對房屋質量進行一次全面檢查，並可能為你示範家中各系統的使用操作。驗房如果發現問題，和你一起驗房的開發商代表會一一標出來，並給你一個清單，承諾修補。同時給你一個安省房屋質量監督機構Tarion發出的證書，上面有登記號。然後業主到律師那裏交錢拿鑰匙。拿了鑰匙再看看開發商有沒有修，沒修，拿鑰匙後的30天內就要到Tarion網站用證書上的登記號登記，把所有要修的內容登記。這份表格政府機構收到馬上會轉給開發商，開發商又會去檢查，原則上開發商有120天時間去修。如果還沒修則可以起訴開發商。入住後的一年內如果發現問題仍然可以報告Tarion。

但是新房交房前驗房（PDI）都要驗什麽呢？今天小編就來簡單跟大家聊一下。

加拿大的新房交房前驗房（PDI）主要檢查4個部分。

首先是：廚房、衛生間、洗衣烘幹設備；

其次是：地板、墻面與其他內部裝潢；

第三是：外部結構；

最後是：控制系統。

廚房、衛生間、洗衣烘幹設備檢查主要包括：

• 照明
• 墻面上的電流漏電保護器
• 地板、地磚
• 廚房臺面、擋水、中央島
• 櫥櫃、抽屜
• 水池、洗碗機、上下水系統
• 冰箱、油煙機、竈臺等設備
• 衛生間排風系統
• 馬桶、衛生間水池、淋浴、浴盆系統
• 洗衣機、烘幹機

地板、墻面與其他內部裝潢檢查主要包括：

• 地板、地毯、地磚檢查（例如是否有損壞或走在地板上是否發出較大噪音等）
• 墻面，地腳線、門框、窗框等
• 門窗、樓梯、儲物間等
• 外部結構檢查主要包括：外墻保溫板、外墻墻磚、泄水孔（Weep Holes）;檢查門窗外部密閉檢查車道、花園、行人道等

註：如因天氣原因無法檢查房屋外部，請在PDI表格中註明

控制系統檢查主要包括：

• 供暖系統，包括暖爐、熱水器、暖爐過濾網、溫度控制器、供暖系統各部分開關
• 空調系統檢查
• 機械通風系統檢查

註：請確保在交房前，開發商已經為你提供所有房屋內控制系統的操作手冊，並認真閱讀學習如何控制這些系統。另外還需從開發商處了解房間內各控制系統及其他電器等的質保時間和建議定期維護時間。

如果我在做收房前檢查時不小心漏了一些問題怎麽辦？

有些項目本身就有質保，即使你在入住前檢查時沒有發現問題依然不影響你的保修範圍。然而，如果是物品損壞或之前承諾安裝的物品沒有安裝，則一定要在PDI表上註明。

任何在您入住前有質量問題的項目都應該在30天或年底的表格中列出。這幾個表格代表了對保修項目的要求，而在保修期內所涵蓋的項目出了問題，開發商必須在在特定的時間範圍內解決。

關於新房交房前驗房（PDI）是什麽，都要驗什麽，小編今天就跟大家簡單聊這麽多。希望可以幫助到大家。

責編：Adam Chen

加拿大置業專家李丁專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

Royal LePage公布2019第一季度報告出爐：

報告重點：

1. 全國房價升幅放緩，同比僅上漲2.7%
2. 加拿大西部房價預計還將下滑；溫哥華房價受政策影響大
3.庫存較低，導致大多倫多的房價保持穩定增長
4. 蒙特利爾地區房價增速繼續超過多倫多和溫哥華
5. 渥太華房價首次超過卡爾加裏

根據Royal LePage皇家地產的市場調查報告，在2019年第一季度，加拿大的房地產市場較去年同期呈現了緩慢的增長。

在2018年初，加拿大的房地產市場經受了自2008年金融危機以來最大規模的市場調整。直到下半年，市場才顯示出恢復的跡象。而再2019年上半年，市場再度回到了緩慢提升的狀態。

根據Royal LePage針對全國最大的63個房地產市場進行了調查，並最終得出有關全國房價綜合指數的結論。調查顯示，2019年第一季度，加拿大房價較去年同期僅上漲了2.7%，至$621,575元。這一漲幅遠低於長期以來約5%的平均漲幅。就不同房源類型來看，兩層住宅的價格中位數同比上漲2.6%，至$729,553元。而平層房屋的價格中位數同比僅上漲了1.1%，為$513,497元。就全國來看，公寓房源的漲幅依舊是最為迅猛的，同比漲幅達到了5.4%，中位數價格為$447,260。

對於今年第二季度的房地產市場，Royal LePage預測，2019年春季的全國房價將保持平穩，未來3個月，全國的住宅售價將上漲1%。與此同時，加拿大幾個較大城市的房地產市場也出現了明顯的放緩跡象。在Royal LePage的季度報告中，其中有近一半的城市，預計房價將環比下降。

值得註意的是，Royal LePage預計，下個季度大溫哥華地區的房價將下跌1.4%。同時預計在春季市場中，房價漲幅最高的會是渥太華。預計渥太華的房屋中位數價格第二季度將上漲2.8%，至$482,459美元。

安省房價依舊堅挺

受供應方面短缺的影響，加上就業市場的改善，安大略省的房價上漲嚴重影響了2019年第一季度的全國結果。如果我們不考慮安省的數據，加拿大的本次的房價漲幅僅僅只有0.4%。
Royal LePage表示，多倫多仍然是全加拿大升值最快的房地產市場之一。獨立屋的價格基本與通貨膨脹水平相當，但共管公寓的價格正以接近兩位數的水平上漲。因為在這個不斷發展的世界級城市，“垂直居住”的理念已成為新建住宅的主要選擇。
2019年第一季度，多倫多房價中值同比上漲5.8%。雙層房屋和平層房屋分別同比上漲了4.8%和2.5%。而公寓則同比上漲了9.3%。總體來說，大多倫多地區的房價同比上漲3.4%。
安大略省金馬蹄鐵地區的房地產價格持續快速上漲，這一漲幅和當地經濟增長趨勢保持一致。生活在大多倫多地區的人們也願意為了更低廉的房價而搬到更遠一些的地區。在這一地區，尼亞加拉/聖凱瑟琳市、漢密爾頓市、肯其那/滑鐵盧/劍橋，這些地區的房價同比上漲6.9%、6.3%和8.9%。

在安省東部，渥太華的房價同比上升了7.7%。渥太華作為北美主要的科技產業集中地區之一，同時也是聯邦政府大部分勞動力的所在地，當地的房屋買賣市場很是強勁。如今，渥太華的房價總額首次超過了卡爾加裏，這一趨勢在五年前是無法預見的。
安省其它房價顯著上漲的城市，還包括金斯敦，漲幅為10.3%。安大略西部、倫敦和溫莎的房價也均出現了兩位數的上漲，同比分別上漲10.7%和12.4%。

卑詩省房價同比下跌

在卑詩省方面，盡管當地整體經濟依然強勁，但由於政府幹預繼續壓低房地產活動，該省房地產市場仍然脆弱。大溫哥華地區的房價自2012年以來首次出現同比下跌的情況。2019年第一季度房價總體下跌1.5%，至$1,239,306元，而當地新房上市的數量卻在增加。
“大溫哥華地區仍然是世界上最理想的居住地之一。人口增長正在促進人們的購房意願，也促進了就業水平的提高。然而政策幹預，已經導致當地房屋銷售情況降到了三十年來的最低水平。”Royal LePage表示：“ 用一系列稅收和限制性規定打擊消費者的信心，人為地抑制需求，這不會消除人們對新住房的需求，它只能讓購房者暫時擱置他們的購房意願。這對市場也會有破壞性的影響。”

目前，在溫哥華，一些原本非常受歡迎的地區，房價正在下跌。西溫哥華、北溫哥華、伯納比和溫哥華市區等地方的高端房產價格都在下跌。這也為有意購買豪宅的買家提供了一個難得的機會，讓他們有可以進入加拿大一些定價最高的豪宅市場。

另外，Royal LePage的報告還表示，盡管最近全球油價上漲，但加拿大能源行業依然低迷。盡管阿爾伯塔省不太可能進入技術性衰退，但預計其經濟活動將繼續低迷。卡爾加裏、埃德蒙頓和麥克默尼堡的房價分別小幅下跌1.5%、1.0%和0.8%，至$468,974元、$371,782元和$576,211元。

蒙特利爾成樓市亮點；海洋省份漲跌互現

另一個房價上的亮點出現在魁北克。

2019年第一季度，大蒙特利爾地區的房屋總價同比上漲5.5%，至$406,332元。其漲幅再次超過大多倫多（3.4%），大溫哥華（-1.5%），也超過了全國平均水平（2.7%0.）。在蒙特利爾，各類房源均呈上漲之勢。其中雙層獨立屋價格中位數上漲6.4%，為$514,412；單層平房上漲3.7%，為$316,159；公寓房上漲5.2%，為$328,488。

而在幾個大西洋省份，幾大城市的房價也呈現漲跌互現的局面。其中位於愛德華王子島的夏洛特敦，新布倫維克省的聖約翰，以及新斯科舍省的哈利法克斯，均有小幅上漲。而紐芬蘭和拉布拉多省的房價則呈現了下降的勢頭。

以下是Royal LePage對加拿大三大城市第一季度房價比較。

以下是Royal LePage對未來加拿大幾大城市的房價預測。

江曉清解析加拿大房產投資

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

房地產交易是以買家和賣家之間的誠信為基礎的。然而，個別的賣家在地產交易中卻並不十分“禮貌”，時常會聽到買家到RECO投訴說在他們的Offer被賣家接受後，發現房屋內部被改動或損壞，或是因自然原因在交房期前房屋受到一定的損壞，又或是在交接日發現賣家在房屋內留了很多沒有搬走的垃圾。這另很多買家感到非常沮喪。

最近一位買家向RECO投訴說，他們購買的物業的地毯在最後一次看房到交接日之間發生了損壞，導致買家花費數千加幣的費用去維修。他們本有權將賣家告上法庭，但是考慮到將可能花費大量的時間和精力最終還是放棄了。

在這種情況下，買家的地產經紀並沒有過錯，但是作為買家的地產經紀仍然可以采取主動的措施確保買家免受此類情況的影響，也可以同時提高自己的服務水平。

今天小編就來給大家介紹一下在這種情況發生時，保護買家的三個方法：

1.Insert protective clauses in the offer. （在Offer中插入保護條款）

在Offer中為買家添加保護條款，如果房屋或其內部包含的一些項目發生重大變化或損壞，要求賣方將房屋恢復至原狀或賠付買家相應的修理費用。

Offer中還應包含一個條款，允許買家在實際交接日之前進入房內查看並確認房屋的情況是否與之前看房時相符，或賣方是否已完成商議好的維修。關於交房日前進入物業檢查的次數可按買家需求來定，一般1-2次。

2.Take pictures and document the model and serial numbers for the appliances and other chattels and fixtures（拍照，列清單）

對Offer中包含的一些家具、裝潢、電器等拍照並列清單，也可以記錄家具和電器的序列號以免賣家之後用其他不同型號的物品替換。

3.With a lawyer’s help, negotiate a holdback（在律師的幫助下扣留賣方一定的維修費）

在律師的幫助下，可以扣留賣家一部分費用例如500-1000加幣，只有買家在收房滿意後，才會返還給賣方。如果在收房後發現房屋內有損壞或改變，買方可將這筆費用作為維修費使用。

買房是大多數人一生最重要的交易。買方地產經紀作為專業人士應該幫助買家通過預測潛在問題並采取保護措施保護買家利益，同時也可以展現專業精神並提高客戶服務滿意度。

責編：Adam Chen

加拿大置業專家李丁專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

在加拿大買了房子後，為了房子的順利交接，買家都需要為新房購買保險。但你了解加拿大的房屋保險嗎？加拿大的房屋保險都有哪些類型？哪些受保、哪些不受保？今天，嘉德小編就來跟大家簡單聊一聊：加拿大房屋保險是怎麽回事。

在加拿大，房屋保險的類型分的很細致。與華人移民關系較大的主要有以下幾種房屋保險：

自住房保險（Homeowner’s Insurance）

作為自住房的房主，不論是否需要申請房屋貸款，都需為房屋購買保險。雖然法律上沒有明文規定業主必須購買保險，但是在買家辦理貸款和辦理房屋交接時，都需要買家提供房屋保險證明。

租客保險（Tenant Insurance）

租客的私人財物和屋內的空間，需要一份租客保險來保障。租客保險確保如火災、濃煙、爆炸、水淹及盜竊等災禍時，保險公司可對租客的私人物品損失提供合理的補償。另外，租客以後若想在加拿大買房，如果在首次買房前就有良好的租客保險記錄，有助於日後節省費用。

房東保險（Landlord Insurance）

房東切勿忘記購買房東保險，如果出租物業發生意外，警方及保險公司有關部門會查清原因，分清是租客或是房東的過失引起的。如果是因租客的疏忽造成的以外，租客便要承擔責任；如果是房東的疏忽，房東保險便會發揮保障作用。不過房東保險有很多限制條件，也不是所有保險公司都做。

Condo共管公寓保險

Condo的保險與獨立屋或其他低層住宅的保險有所不同。因Condo每月都需交管理費給大樓管理處，其中已包含有火險，所以購買Condo保險時無需再購買此項。但是Condo管理費中包含的基本保險不保裝修及房內的財務等，因此公寓業主還需要購買Condo保險來保障例如漏水等對房內個人財務和裝修造成損害時可以得到合理的賠付。

加拿大的房屋保險分為普通房屋保險、基本險、全面性房屋保險（全險）。因為大家一般都只買基本險，我們來集中研究一下基本險的內容。

基本險都保什麽？

1. 火災及雷電（Fire and Lightning）：火焰或被雷電擊中釀成的火災。
2. 爆炸（Explosion）：由於天然氣、煤氣或石油氣爆炸釀成的災禍。
3. 濃煙（Smoke）：火災中產生的濃煙會煙熏墻壁、家私，焦黑的煙漬不但難以清洗，且清洗費用也不菲。
4. 暴風雨或冰雹（Windstorm and Hail）：有與暴風雨或冰雹對房屋外墻造成的破壞會缺口，或打至屋內對屋內物品造成的破壞。但如果因為忘記關上門窗導致屋內物品遭到的破壞則不會獲得賠償。
5. 盜竊（Theft）：保險公司會對盜竊造成的財務損失和房屋破壞進行賠償。不過如果盜賊是屋內居住人員或是留宿人員，保險公司不會做出賠償。
6. 騷動及內亂（Riot and Civil Commotion）：在騷動及內亂中遭到不法分子滋擾造成的財務損失也會受到保障。
7. 空中墜物（Falling Objet）：被飛機、導彈或衛星等墜下來的物件擊中房屋，可向保險公司申報賠償。
8. 蓄意破壞（Vandalism and Malicious Acts）：房屋受到惡意破壞可向保險公司申請賠付。如果房屋空置超過30天以上，一切後果由屋主承擔。
9. 房屋被車輛撞擊（Damage by a Vehicle）：若家中車輛失控或泊車時不小心撞到房屋，保險公司也會做出賠償。
10. 突然漏水或淹水（Accidental Discharge or Overflow Water）：突發水患造成地板、地毯、家私或私人財物損失也可向保險公司申報賠付。但由於喉管接觸問題或年久失修造成的漏水現象卻不屬受保護範圍。
11. 私人財物在搬家運輸途中造成的損壞（Transportation）：私人財物和家具在運送途中受到破壞如汽車相撞或翻車等，都收到保障。
12. 玻璃被砸（Glass Breakage）：除在建房屋或空置房屋外，家中的門窗玻璃遭到破壞都可以申請索賠。

房屋保險中，最重要的組成部分是住宅建築（Dwelling Building），也就是住房發生可理賠意外後的重建或修繕，這也是房屋保險的Coverage A部分。這種理賠分兩種：承保重置成本（Replacement Cost）和額外現金價值（Extra Cash Value）。重置成本就是重建與原來類似房子所需的費用，而額外現金價值是用估價減去折舊金額而給予的賠償。這一部分包括的內容有，房屋主體本身、相連的結構（如車庫）、室外的固定設施、樹木、泳池、災後清理費以及修補或建築房屋的材料，但一般不包括土地市值。

房屋內財物屬於Coverage B，這是指房子裏面，與房子沒有固定聯系的東西，衣服、電器、家具之類的。這部分理賠通常也是以重置為主，不做額外現金價值。也就是說比如電視沒了，保險公司就會賠付替代一個電視所需的費用。

除此之外，房屋保險中還包括臨時家居費用險（Additional Living Expenses），即房屋發生意外不能在其中居住時，您租房或住賓館產生的額外費用。

最後，房屋保險中還有責任險（Liability）。責任保險是指因房子的所有權產生的責任，即如果因為被保險人的疏忽而引起的意外，造成鄰居、第三人傷亡或財產損失，責任需有您承擔的話，不過也可以向保險公司申請索賠，有時這部分獲得的賠付會大的驚人。這部分在保險成分中不占很大比重，建議可以在這裏保100萬比較適宜。

責編：Adam Chen

加拿大置業專家李丁專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。