Category: Special Investment Column

Royal LePage公布2019第一季度報告出爐：

報告重點：

1. 全國房價升幅放緩，同比僅上漲2.7%
2. 加拿大西部房價預計還將下滑；溫哥華房價受政策影響大
3.庫存較低，導致大多倫多的房價保持穩定增長
4. 蒙特利爾地區房價增速繼續超過多倫多和溫哥華
5. 渥太華房價首次超過卡爾加裏

根據Royal LePage皇家地產的市場調查報告，在2019年第一季度，加拿大的房地產市場較去年同期呈現了緩慢的增長。

在2018年初，加拿大的房地產市場經受了自2008年金融危機以來最大規模的市場調整。直到下半年，市場才顯示出恢復的跡象。而再2019年上半年，市場再度回到了緩慢提升的狀態。

根據Royal LePage針對全國最大的63個房地產市場進行了調查，並最終得出有關全國房價綜合指數的結論。調查顯示，2019年第一季度，加拿大房價較去年同期僅上漲了2.7%，至$621,575元。這一漲幅遠低於長期以來約5%的平均漲幅。就不同房源類型來看，兩層住宅的價格中位數同比上漲2.6%，至$729,553元。而平層房屋的價格中位數同比僅上漲了1.1%，為$513,497元。就全國來看，公寓房源的漲幅依舊是最為迅猛的，同比漲幅達到了5.4%，中位數價格為$447,260。

對於今年第二季度的房地產市場，Royal LePage預測，2019年春季的全國房價將保持平穩，未來3個月，全國的住宅售價將上漲1%。與此同時，加拿大幾個較大城市的房地產市場也出現了明顯的放緩跡象。在Royal LePage的季度報告中，其中有近一半的城市，預計房價將環比下降。

值得註意的是，Royal LePage預計，下個季度大溫哥華地區的房價將下跌1.4%。同時預計在春季市場中，房價漲幅最高的會是渥太華。預計渥太華的房屋中位數價格第二季度將上漲2.8%，至$482,459美元。

安省房價依舊堅挺

受供應方面短缺的影響，加上就業市場的改善，安大略省的房價上漲嚴重影響了2019年第一季度的全國結果。如果我們不考慮安省的數據，加拿大的本次的房價漲幅僅僅只有0.4%。
Royal LePage表示，多倫多仍然是全加拿大升值最快的房地產市場之一。獨立屋的價格基本與通貨膨脹水平相當，但共管公寓的價格正以接近兩位數的水平上漲。因為在這個不斷發展的世界級城市，“垂直居住”的理念已成為新建住宅的主要選擇。
2019年第一季度，多倫多房價中值同比上漲5.8%。雙層房屋和平層房屋分別同比上漲了4.8%和2.5%。而公寓則同比上漲了9.3%。總體來說，大多倫多地區的房價同比上漲3.4%。
安大略省金馬蹄鐵地區的房地產價格持續快速上漲，這一漲幅和當地經濟增長趨勢保持一致。生活在大多倫多地區的人們也願意為了更低廉的房價而搬到更遠一些的地區。在這一地區，尼亞加拉/聖凱瑟琳市、漢密爾頓市、肯其那/滑鐵盧/劍橋，這些地區的房價同比上漲6.9%、6.3%和8.9%。

在安省東部，渥太華的房價同比上升了7.7%。渥太華作為北美主要的科技產業集中地區之一，同時也是聯邦政府大部分勞動力的所在地，當地的房屋買賣市場很是強勁。如今，渥太華的房價總額首次超過了卡爾加裏，這一趨勢在五年前是無法預見的。
安省其它房價顯著上漲的城市，還包括金斯敦，漲幅為10.3%。安大略西部、倫敦和溫莎的房價也均出現了兩位數的上漲，同比分別上漲10.7%和12.4%。

卑詩省房價同比下跌

在卑詩省方面，盡管當地整體經濟依然強勁，但由於政府幹預繼續壓低房地產活動，該省房地產市場仍然脆弱。大溫哥華地區的房價自2012年以來首次出現同比下跌的情況。2019年第一季度房價總體下跌1.5%，至$1,239,306元，而當地新房上市的數量卻在增加。
“大溫哥華地區仍然是世界上最理想的居住地之一。人口增長正在促進人們的購房意願，也促進了就業水平的提高。然而政策幹預，已經導致當地房屋銷售情況降到了三十年來的最低水平。”Royal LePage表示：“ 用一系列稅收和限制性規定打擊消費者的信心，人為地抑制需求，這不會消除人們對新住房的需求，它只能讓購房者暫時擱置他們的購房意願。這對市場也會有破壞性的影響。”

目前，在溫哥華，一些原本非常受歡迎的地區，房價正在下跌。西溫哥華、北溫哥華、伯納比和溫哥華市區等地方的高端房產價格都在下跌。這也為有意購買豪宅的買家提供了一個難得的機會，讓他們有可以進入加拿大一些定價最高的豪宅市場。

另外，Royal LePage的報告還表示，盡管最近全球油價上漲，但加拿大能源行業依然低迷。盡管阿爾伯塔省不太可能進入技術性衰退，但預計其經濟活動將繼續低迷。卡爾加裏、埃德蒙頓和麥克默尼堡的房價分別小幅下跌1.5%、1.0%和0.8%，至$468,974元、$371,782元和$576,211元。

蒙特利爾成樓市亮點；海洋省份漲跌互現

另一個房價上的亮點出現在魁北克。

2019年第一季度，大蒙特利爾地區的房屋總價同比上漲5.5%，至$406,332元。其漲幅再次超過大多倫多（3.4%），大溫哥華（-1.5%），也超過了全國平均水平（2.7%0.）。在蒙特利爾，各類房源均呈上漲之勢。其中雙層獨立屋價格中位數上漲6.4%，為$514,412；單層平房上漲3.7%，為$316,159；公寓房上漲5.2%，為$328,488。

而在幾個大西洋省份，幾大城市的房價也呈現漲跌互現的局面。其中位於愛德華王子島的夏洛特敦，新布倫維克省的聖約翰，以及新斯科舍省的哈利法克斯，均有小幅上漲。而紐芬蘭和拉布拉多省的房價則呈現了下降的勢頭。

以下是Royal LePage對加拿大三大城市第一季度房價比較。

以下是Royal LePage對未來加拿大幾大城市的房價預測。

江曉清解析加拿大房產投資

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房地產交易是以買家和賣家之間的誠信為基礎的。然而，個別的賣家在地產交易中卻並不十分“禮貌”，時常會聽到買家到RECO投訴說在他們的Offer被賣家接受後，發現房屋內部被改動或損壞，或是因自然原因在交房期前房屋受到一定的損壞，又或是在交接日發現賣家在房屋內留了很多沒有搬走的垃圾。這另很多買家感到非常沮喪。

最近一位買家向RECO投訴說，他們購買的物業的地毯在最後一次看房到交接日之間發生了損壞，導致買家花費數千加幣的費用去維修。他們本有權將賣家告上法庭，但是考慮到將可能花費大量的時間和精力最終還是放棄了。

在這種情況下，買家的地產經紀並沒有過錯，但是作為買家的地產經紀仍然可以采取主動的措施確保買家免受此類情況的影響，也可以同時提高自己的服務水平。

今天小編就來給大家介紹一下在這種情況發生時，保護買家的三個方法：

1.Insert protective clauses in the offer. （在Offer中插入保護條款）

在Offer中為買家添加保護條款，如果房屋或其內部包含的一些項目發生重大變化或損壞，要求賣方將房屋恢復至原狀或賠付買家相應的修理費用。

Offer中還應包含一個條款，允許買家在實際交接日之前進入房內查看並確認房屋的情況是否與之前看房時相符，或賣方是否已完成商議好的維修。關於交房日前進入物業檢查的次數可按買家需求來定，一般1-2次。

2.Take pictures and document the model and serial numbers for the appliances and other chattels and fixtures（拍照，列清單）

對Offer中包含的一些家具、裝潢、電器等拍照並列清單，也可以記錄家具和電器的序列號以免賣家之後用其他不同型號的物品替換。

3.With a lawyer’s help, negotiate a holdback（在律師的幫助下扣留賣方一定的維修費）

在律師的幫助下，可以扣留賣家一部分費用例如500-1000加幣，只有買家在收房滿意後，才會返還給賣方。如果在收房後發現房屋內有損壞或改變，買方可將這筆費用作為維修費使用。

買房是大多數人一生最重要的交易。買方地產經紀作為專業人士應該幫助買家通過預測潛在問題並采取保護措施保護買家利益，同時也可以展現專業精神並提高客戶服務滿意度。

責編：Adam Chen

加拿大置業專家李丁專欄全集

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在加拿大買了房子後，為了房子的順利交接，買家都需要為新房購買保險。但你了解加拿大的房屋保險嗎？加拿大的房屋保險都有哪些類型？哪些受保、哪些不受保？今天，嘉德小編就來跟大家簡單聊一聊：加拿大房屋保險是怎麽回事。

在加拿大，房屋保險的類型分的很細致。與華人移民關系較大的主要有以下幾種房屋保險：

自住房保險（Homeowner’s Insurance）

作為自住房的房主，不論是否需要申請房屋貸款，都需為房屋購買保險。雖然法律上沒有明文規定業主必須購買保險，但是在買家辦理貸款和辦理房屋交接時，都需要買家提供房屋保險證明。

租客保險（Tenant Insurance）

租客的私人財物和屋內的空間，需要一份租客保險來保障。租客保險確保如火災、濃煙、爆炸、水淹及盜竊等災禍時，保險公司可對租客的私人物品損失提供合理的補償。另外，租客以後若想在加拿大買房，如果在首次買房前就有良好的租客保險記錄，有助於日後節省費用。

房東保險（Landlord Insurance）

房東切勿忘記購買房東保險，如果出租物業發生意外，警方及保險公司有關部門會查清原因，分清是租客或是房東的過失引起的。如果是因租客的疏忽造成的以外，租客便要承擔責任；如果是房東的疏忽，房東保險便會發揮保障作用。不過房東保險有很多限制條件，也不是所有保險公司都做。

Condo共管公寓保險

Condo的保險與獨立屋或其他低層住宅的保險有所不同。因Condo每月都需交管理費給大樓管理處，其中已包含有火險，所以購買Condo保險時無需再購買此項。但是Condo管理費中包含的基本保險不保裝修及房內的財務等，因此公寓業主還需要購買Condo保險來保障例如漏水等對房內個人財務和裝修造成損害時可以得到合理的賠付。

加拿大的房屋保險分為普通房屋保險、基本險、全面性房屋保險（全險）。因為大家一般都只買基本險，我們來集中研究一下基本險的內容。

基本險都保什麽？

1. 火災及雷電（Fire and Lightning）：火焰或被雷電擊中釀成的火災。
2. 爆炸（Explosion）：由於天然氣、煤氣或石油氣爆炸釀成的災禍。
3. 濃煙（Smoke）：火災中產生的濃煙會煙熏墻壁、家私，焦黑的煙漬不但難以清洗，且清洗費用也不菲。
4. 暴風雨或冰雹（Windstorm and Hail）：有與暴風雨或冰雹對房屋外墻造成的破壞會缺口，或打至屋內對屋內物品造成的破壞。但如果因為忘記關上門窗導致屋內物品遭到的破壞則不會獲得賠償。
5. 盜竊（Theft）：保險公司會對盜竊造成的財務損失和房屋破壞進行賠償。不過如果盜賊是屋內居住人員或是留宿人員，保險公司不會做出賠償。
6. 騷動及內亂（Riot and Civil Commotion）：在騷動及內亂中遭到不法分子滋擾造成的財務損失也會受到保障。
7. 空中墜物（Falling Objet）：被飛機、導彈或衛星等墜下來的物件擊中房屋，可向保險公司申報賠償。
8. 蓄意破壞（Vandalism and Malicious Acts）：房屋受到惡意破壞可向保險公司申請賠付。如果房屋空置超過30天以上，一切後果由屋主承擔。
9. 房屋被車輛撞擊（Damage by a Vehicle）：若家中車輛失控或泊車時不小心撞到房屋，保險公司也會做出賠償。
10. 突然漏水或淹水（Accidental Discharge or Overflow Water）：突發水患造成地板、地毯、家私或私人財物損失也可向保險公司申報賠付。但由於喉管接觸問題或年久失修造成的漏水現象卻不屬受保護範圍。
11. 私人財物在搬家運輸途中造成的損壞（Transportation）：私人財物和家具在運送途中受到破壞如汽車相撞或翻車等，都收到保障。
12. 玻璃被砸（Glass Breakage）：除在建房屋或空置房屋外，家中的門窗玻璃遭到破壞都可以申請索賠。

房屋保險中，最重要的組成部分是住宅建築（Dwelling Building），也就是住房發生可理賠意外後的重建或修繕，這也是房屋保險的Coverage A部分。這種理賠分兩種：承保重置成本（Replacement Cost）和額外現金價值（Extra Cash Value）。重置成本就是重建與原來類似房子所需的費用，而額外現金價值是用估價減去折舊金額而給予的賠償。這一部分包括的內容有，房屋主體本身、相連的結構（如車庫）、室外的固定設施、樹木、泳池、災後清理費以及修補或建築房屋的材料，但一般不包括土地市值。

房屋內財物屬於Coverage B，這是指房子裏面，與房子沒有固定聯系的東西，衣服、電器、家具之類的。這部分理賠通常也是以重置為主，不做額外現金價值。也就是說比如電視沒了，保險公司就會賠付替代一個電視所需的費用。

除此之外，房屋保險中還包括臨時家居費用險（Additional Living Expenses），即房屋發生意外不能在其中居住時，您租房或住賓館產生的額外費用。

最後，房屋保險中還有責任險（Liability）。責任保險是指因房子的所有權產生的責任，即如果因為被保險人的疏忽而引起的意外，造成鄰居、第三人傷亡或財產損失，責任需有您承擔的話，不過也可以向保險公司申請索賠，有時這部分獲得的賠付會大的驚人。這部分在保險成分中不占很大比重，建議可以在這裏保100萬比較適宜。

責編：Adam Chen

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