Category: UK Investment Column

2016年投资伦敦房产，买家应该注意哪些？我们知道，伦敦的几个主要重建项目和交通提升工程正在创造新的房产投资热地和投资机会，并且这些地方曾经被忽视。如果你既想买房又想做笔好投资，那么你必需了解这些正在改变伦敦面貌及投资游戏规则的交通提升工程——从伦敦地铁北线的扩展到伦敦横贯铁路（crossrail），再到将创造全新“东伦敦城”的13个新的泰晤士交通枢纽，请听我一一道来。

很多希望在2016年置业的伦敦人，如果你想寻找到一处性价比高的住宅，并且具备长远的投资价值，那么我建议你，要用全新的视角看这座国际化大都市。我们正居住的伦敦，这里飞速增长的人口正在改变这里的房地产市场。同时伦敦的重建工程、交通提升工程、劳动力市场变化等因素正在创造新的房产投资热地及投资机会。随着伦敦不断上涨的房价，投资者应该开始着眼考虑距离更远的通勤地区。

本文将从以下四个方面重点讲解2016伦敦的投资热地及投资技巧：

1、跟着规划走

如果你想在房产投资方面走快一步，我们的建议是您要挑选那些基础工程建设和大的投资走向的区域。很多地区也许不是大工程的直接覆盖区域，但是可能非常靠近重建区，那么该地区的房产价值也会随之水涨船高。举例来说，巴特西九榆树地区是目前重建重点区——其旁边的Oval and Stockwell区域也得到了积极的影响。还有在富勒姆地区的North End Road，也因为靠近伯爵宫（Earls Court）大型重建工程而受益。

伦敦市长约翰鲍里斯曾经提醒伦敦市民要为伦敦的人口增长而提早做准备。同时伦敦市政府也宣布释放了一系列土地，来为新房建设、交通提升工程提供基础。

虽然一些重建工程耗时较久，但是有趣的是，往往这些计划一公布，对于房地产市场的影响就立竿见影，买家的兴趣也立增。如果你是聪明的投资者，那么当你最终倒手的时候，就会收获惊喜。

2、伦敦横贯铁路CROSSRAIL


即将在2018年建成通车的Crossrail就是长期投资价值体现的典型。自从该规划公布以来，从线路起点Reading到线路终点Shenfield的周边地价都在一路看涨。在Ealing地区，房屋均价截至2015年7月，过去12个月的涨幅高达25.5%！比伦敦房屋平均涨幅高了整整两倍（根据土地注册署数据）。

另外横贯铁路2号（Crossrail 2）也在规划之中，从北到南连接赫德福德郡的Broxbourne和萨里郡的Epsom。

伦敦市长办公室将横贯铁路2号视作规划终点，表示铁路建设将带动20万套新建住宅的开发建设，尤其是东伦敦的Upper Lea Valley区域。由此对于基础设施建设、配套设施、工作岗位等都是很大的带动作用。

横贯铁路还会与HS2高速铁路（从伦敦到伯明翰）相连，计划在2026年前开工建设。

3、地铁北线的延伸工程

地铁北线的延伸工程是从肯辛顿到巴特西，计划于2020年开通，另外地铁褐线（Bakerloo line）也计划开通延伸工程，连接Elephant & Castle和伦敦南部的肯特郡。

伦敦交通委员会（Transport for London）刚刚公布了针对13个新的沿河交通枢纽的方案——这13个地方都有的共同特征是，现有的交通连接薄弱，但当地人口的增长却很迅速。13个交通枢纽的大部分都会建在东伦敦，其中包括从Royal Docks 到 Charlton Riverside的通道，和连接Rotherhithe及Canary Wharf的行人及自行车道。

4、选对伦敦区（ZONE）

各位知道，伦敦是以“区”划分的，相当于北京的“环”。

开发商的视线重点正在从伦敦一区、二区转移到三区、六区，建设更多居民可以负担的新房。这里有个投资技巧：沿着地铁线路，往往只要再远个两三站，房价都会便宜很多，并且有更大的升值空间。比如在地铁北线（Northern line），Balham站的房屋均价为£659,777，仅仅再往前走三站到Colliers Wood，这里的房屋均价即£393,139。

在北伦敦，不要再盯着传统的“贵地”Hampstead或Highgate了，Temple Fortune是更好的选择——这里同样是家庭宜居区域，但是更多的年轻人青睐这里。

• 伦敦三区：

专业人士建议伦敦三区是目前最好的投资选择，因为三区正在经历最旺盛的住房需求，同时房价更便宜，通勤市中心也方便。

横贯铁路也会帮助三区的交通更畅快，周边配套更完善。

举例来说，Brent Cross和Cricklewood区域的一项投资规模达40亿英镑的铁路重建工程，将为该地区带来7,500套新建住宅，3个新学校、4个公园，再加1个泰晤士链接站——市中心的通勤时间将因此缩短为12分钟。

• 伦敦四区：

四区也值得投资，这里连接市中心和城郊——就像北京四环一样——西到Greenford，北到Mill Hill，东到Upney，南到Morden。十个伦敦四区最便宜的区域，平均房价仅为£301,000。举例来说，位于四区的温布利（Wembley）具备二区的交通条件，去往Baker Street仅13分钟。围绕在温布利体育场周边，这里计划新建5000套住宅。

• 伦敦五区：

Zone 5离伦敦市中心仅32分钟的通勤时间，房屋均价£242,000。

• 伦敦六区：

这里的房屋均价与伦敦三区差不多高。这里更接近英国乡村，有更多的田园风光与景色。

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安妮专栏全集：

安妮在伦敦分享英国留学丶移民丶房产丶生活点滴

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关于之前伦敦政府提出延长Bakerloo Line地铁线的提案，近日伦敦交通局（TFL）对该提案做出了进一步回应。

报告中指出，规划中的地铁线Bakerloo Line 将会延伸并途径Old Kent Road地区，并于2030年开通至伦敦Lewisham 区，同时将新建大约25,000户新宅。

伦敦交通局计划在接下来的15年内，将投资20-30亿英镑到地铁改线中。Bakerloo地铁线将从终点站Elephant Castle向东南方向延伸，经过Southwark地区，然后再向东南延长至Lewisham地区，当中途径Ladywell, Catford Bridge, Lower Sydenham, New Beckenham，继续向南经过Clock House, Elmers End, Eden Park, West Wickham 等站点，最后终点在东南区的Bromley区Hays。

规划案中还在考虑新建另外一个分支，东南途径Beckenham Junction后，可通往Bromley区的核心镇。

从英国房产投资的角度来看，这次地铁延伸工程将会为刺激伦敦房市并带来巨大影响，此次延伸工程还伴随而来的是将要新建的25,000套新房来满足市场需求，更重要的是，Bakerloo地铁线延长部分站点周边地区的房价必定会因为新地铁开通有所上涨。

另外，工程建好后将会为伦敦东南地区的交通状况带来巨大改善，每个方向的运输载客量可达65,000人次，到达伦敦市中心通勤时间缩短20分钟，到时沿线居民能够直达伦敦各大中心站点如：Waterloo、Piccadilly Circus 、Oxford Circus、和Paddington等。发车的频率也会由现阶段的每小时6班地铁增加至每小时15班地铁。

伦敦交通局表示将于2020年开始施工的规划申请，同时伦敦交通局将明年开始就具体的技术工作为延长线工程建立专案。此外专案中还包括在Lewisham新建一个新的换乘枢纽，计划于2024年开始。

伦敦交通局预计此次Bakerloo Line地铁延长线在多方面的贡献包括弥补了伦敦东南没有地铁线的空白，提高东南地区到中心的通勤效率，都将会支持伦敦东南区发展，创造更多就业机会。

张思琪专栏全集

张思琪剖析英国伦敦房产投资

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新年伊始，英国房产市场不论是在新建住房还是房价上都将迎来新一轮变动。新一年的房产投资，无疑是锁定价位以及找准潜力区域，两手都要抓并且两手都要硬。今天房姐就来通过几张最新出炉的英国百年建房演变史和最新房价热区图，为大家在‘区域’和‘房价’这两方面提供参考。

首先房姐为大家展示英国几大城市近100年来民宅地域分布变迁史。蓝色地区为20世纪初住宅兴建区域，红色色块表示2010年以后房屋兴建区域，颜色越靠近红色表示兴建年代越近。

大伦敦地区的住宅兴建演变是由中部逐年辐射至周边，近些年在发展外围区域住宅建造计划的同时也在对中心城区的住宅进行复建及修复。中心城区范围内，新住宅主要以Canary Wharf、Southwark和Newham为起点，向西途径Royal Albert Dock和Woodwich扩散，延伸至Grays地区。伦敦西区虽然新住宅建成数量少于东部，但是Battersea、Wembley、Hounslow以及Kingston等地区也是西区的新宅集中地。

聚焦伦敦东部新住宅集中地，我们会发现Canary Wharf，Southwark，Royal Albert Dock以及Bexley北部90%以上的住宅都为50年代以后修建（深红色区域）。因此房姐提醒想要在伦敦及周边租赁或者购买新房的小伙伴，不妨聚焦一下以上2图的深红色区域。

以下住宅演变图依次为Bristol，Bath，Milton Keynes，Coventry，Liverpool和Warrington，以及Birmingham地区。我们截取下来供大家参考。

Bristol地区 Bath地区 Milton Keynes地区 Coventry地区 Liverpool地区 Birmingham地区

接下来我们来看房价热点地区。图中深红色表示房价在45万英镑及以上的地区，颜色越深房价越高。

在过去的12个月中，英格兰西南部仍是房价增速最快的地区。截至2015年12月31日，伦敦大部分地区房价都达到了30万英镑，其中伦敦西南和西北部房价都在45万英镑以上。增速最快的是位于伦敦东3区的Newham区，房产均价从去年的£261,399一举增长到如今的£319,522，年增长率为22.2%，是伦敦全市平均房价增速的2倍。位于伦敦北部Hertfordshire的Royston地区以增长率19%紧随其后。房价上涨最快区域的前10名中，有5个位于伦敦，且均在东北和东南部。这说明相比于过去1年中政府大力扶植伦敦东部地区经济的各种政策初见成效，很多大型的新建和改建项目将这些地区脱胎换骨，变成一个个住宅新区。伦敦外围地区的高房价聚集点坐落在Luton，Cambridge，Oxford及Reading地区。

目光移至中部地区，高房价的热点集中在了Menchaster，Newcastle以及Bardford北部地区。

2016年，推动英国房价的领军者可能仍为以大伦敦地区为首的东南地区。而伦敦房产市场表现最活跃的类型是首次购房者的购置房产（2居或2居以下），近年来伦敦东北和东南部地区拔地而起的高性价比新公寓便成为了首次购房者的首选地之一。虽然Newham和Redbridge等地区的房价仍处于价格洼地，但是这样的低位价格并不会维持多久。随着伦敦地面轨道交通的逐渐完善以及更多的资金注入到区域改建计划，这些地区的房价定将在新的一年中再次迎来新一轮的增长。

本调研数据由英国消费数据调研中心和英国《卫报》联合发布，数据权威可靠。如有想要清晰大图的小伙伴欢迎与我联系～

陈新宜专栏全集

跟着资深房地产专家去英国投资

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中国对欧洲的直接投资（ODI）在2011年达到$1000亿，同比增长2倍，预计到2020年该投资可达到2500亿到5000亿美元。而该投资额和中国的经济体量比起来仍然不算大，对外投资存量占GDP的比重也并不高。因此许多分析人士认为该投资增长只是个开头，就像中国投资者在欧洲房地产市场的投资也只在试水阶段。随着中国的资本输出的增长，中国在欧洲地产的投资结构，地域和趋势正发生变化。

1、许多国内公司在对欧直接投资正经历结构性增长

Rhodium投资报告称在未来五年中国的对外直接投资可达到一万亿到两万亿美元，其中将有近30%的投资是在欧洲的地产开发区项目上和一些公司的兼并和收购上面。跨国并购成为对外直接投资的主要方式。

2、中国地产投资项目趋向于综合化及服务化

包括地产在内的综合商用开发项目正受到中国房企的欢迎，他们对综合性大型旅游休闲项目表现出极大兴趣，试图从单纯的盖楼转为生活方式的创造者。另一方面是从资源性投资转向对服务领域的投资商业服务，而住宅市场也正经历从单纯的买卖向更多租赁服务的转化。

3、地产投资行业更细分化，逐步向全球价值链高端攀升

一个典型的例子是英国的学生公寓市场以其低门槛，低风险与高回报率的优势吸引了大批抄底的华人，因为英国名校扎堆，国际留学生数量的增长让学生公寓需求大增。以万达为首的国内房企曾掀起过海外酒店投资的热潮，其背景是日渐升温的出境游。

4、市场的投资回报率高低是投资趋势的一个重要风向标

近两年众多房企纷纷在海外拿地，因为海外项目收益率高于国内地产项目，而且净资产回报率更高。以投资为目的的海外购房增多，投资地域上也有向北移动的趋势，英国被看作最方便的欧洲门户，正超过意大利成为中国投资者在欧洲的第一站和第一大投资目的地，而北部的爱尔兰和瑞典也正成为中国投资潮的目标。

5、地域的转移还表现在从热门国家和一线城市转移到二三线城市

交通上靠近一线城市的地方而房价却低了很多，有很大的升值空间，比如在威尼斯买一套小型公寓的价钱却可以在周边的维罗纳买一套装潢良好、房品很正的小型别墅，并享受小城镇的自然优美。这种冷门城市的投资回报率一般可以达到5-6%，也丰富了投资者多元化资产配置的需求。

投资市场日趋细分，欧洲的经济规则也随着中国的资本参与国际分工的方式悄然发生改变，而投资者的市场表现也越来越成熟。

Quinn Lu专栏全集

中国香港利丰投资有限公司市场总监解析欧洲房地产市场

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面对蓬勃发展节节攀升的英国房产市场，不少人冲冲欲动想成为业主，稳赚房产收益。但11月25日，英国财政大臣奥斯本的秋季财报推出：提高二套房和以出租为目的的购房（Buy-to-let）印花税，这让一心想积极投身英国房产市场的投资者备受纠结。

二次购房者将多缴3%印花税

从2016年4月开始，购房出租项目和第二套住房购买者将会多缴纳3%的印花税。当前英国购房出租项目的平均房价为184,000英镑，按照这个价格，目前投资者需要缴纳的印花税为1180英镑，但明年4月新政策实施后则需要缴纳6700镑的印花税，整整增加了5,520镑。

众所周知，在英国出售房产是需要缴纳资本利得税的，目前对于资本利得税的缴纳时间是每个税务年的年底，但是从2019年4月开始，出售购房出租项目需缴纳的资本利得税必须在售出之后的30天内缴纳。

今年夏天奥斯本就宣布了针对购房出租的个人所得税减免政策变化。从2016年4月起，贷款利息将不能作为成本从个人所得税中扣除，这意味着投资购房出租项目的个人所得税将会增长20%左右。这三条税收政策的变化，从明年开始将会大幅增加购房出租项目的投资者的压力。

为什么购房出租税收一再增加？

英国住房市场近两年一直处于严重供需失衡状态，所以无论是购房出租项目，还是第二套住房的购买者，都已经拥有一套自住房，他们多是因投资而购买新的项目，这样会造成英国多数房产集中在较为富有人的手中，而较为贫穷的首次购房者却难以找到一套物美价廉的房子，长此以往，供需失衡的状态会被继续扩大。所以英国政府以增加税收的方式，希望减少富人手中的房产数量，将房子留给真正的刚需人群。

同时，税收金额还可以用来扶持首次购房者，例如用于帮助性购房政策（Help-to-buy），减免他们的首付与贷款利率等等。通过新的印花税征收政策，英国国库将会在2020年增加约8.8亿英镑的收入，这部分收入将会全部用于新建廉价住房和扶持首次购房者。

N种方式应对印花税抬高

聪明的投资者认为，英国房价仍然以每年至少6%的速度增长，这足以抵消奥斯本多加的印花税，就像中国香港对非居民多加15%的印花税，最终也没能控制房价上涨一样，正是这个原因，越来越多的投资者最终还是踏进了房地产这个行业里来。

1、房产基金

不愿意“亲力亲为”参与房产市场的，还可以寻求房产基金，他们正在积极寻找新的投资方式，来应对奥斯本的税收新政。

事实上，早在2014年，英国明确了一系列关于房产印花税的调整政策之后，一些房产基金就改变了投资方式，实现了投资与收益的非凡表现。例如，英国住宅房地产基金Hearthstone，将资产的四分之一投资在伦敦，另四分之一投资在南部，还有10%投资在西南，而这些区域恰恰是过去一年英国房价涨势最猛的片区。

通过房产基金进入房产市场，投资者不必管理租金，维护房产或支付税款，也就是说，他们的资金分散在基金买进的所有房产里，只要房价上涨，他们就跟着收钱即可。Chris Down说：“目前最大的房价增长在南部的通勤带和曼彻斯特，这两处的收益率和经济增长都非常好。在过去一年中，该基金回报率为11%。”

2、众筹资金

另一种投资方式是众筹资金。在社交媒体时代，这种众筹投资房产的资金在持续增加，这为热衷于房产市场的投资者提供了极为便利的方法。投资者收益可按照各自股份获得收益。再或者，持有资金者，可以为其他合作购房者提供资金，房产成交后，要么将其出租获益，要么快速翻新，再次出售，双方按照协议获取房产收益。

3、信托公司

当然还有更多的方法，如将资金放入信托公司，这就像一个储蓄帐户，信托公司会承诺按照房价指数的增长，为投资者获利变现。

大行一致看好英国房市前景

之所以涌入房产市场，是因为人们普遍看好未来5年的英国经济。最近世界6大房产公司如仲量联行、CBRE、莱坊、第一太平、PWC、Ernest and Young都对伦敦市场做了分析和调查，他们分别预计伦敦房价在未来5年内将上涨24%、22.5%、20.5%（中心地段）、21.5%（中心地段）、26.6%。Ernest and Young 虽然没有给出一个具体数字，但强调伦敦是一个投资安全港湾。与此同时，人们也对“北方经济引擎”中心城市曼彻斯特等表现出极大热情。

一扇门关上，总有另一扇窗打开，只要积极寻求投资渠道，总能从繁荣的市场中分得一杯羹。

陈新宜专栏全集

跟着资深房地产专家去英国投资

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