Category: UK Investment Column

古堡庄园、葡萄园等奢侈地产投资暗潮汹涌，古堡以其稀缺性和独一性，成为地产界的翘楚和奢侈品。而欧洲古堡以其得天独厚的地域性，文化和历史价值，受到国内地产界投资大咖的追捧。

以下几个因素或可解释古堡等奢侈地产的投资动机：

1、收藏价值

古堡的收藏价值比较持久，历史性恰恰是其投资优势之一。其历史和文化价值带来的升值潜力无疑是投资者所青睐的。每一座古堡可以说是一座博物馆，从建筑风格设计到房间布局与结构，都有很高的历史价值。

2、身份地位的象徵

古堡代表着一种精英消费，古堡的稀缺性及其背后的历史积淀和文化传承可以彰显买家的社会地位和品位。从更深层次来说，古堡”堡主”投资的是一种生活方式，在欧洲买古堡可以拥有其永久产权，”老宅”得以世代传承。

3、商业增值

古堡的投资价值还体现在对其商业的增值上，将古堡改建成博物馆，会议中心，高尔夫球场，猎场，特色酒店等商业场所都是极具投资潜力的经营方式。建于中世纪的古堡一般有数百年历史，一般集生活休闲工作娱乐等功能为一体且占地广，结构庞大，房间众多，堡主可以将部分区域对外开放，比如大厅、图书室、部分卧室、花园、湖泊、葡萄园等，或者直接作为博物馆供游人参观。

国人投资古堡兴趣渐浓

部分购买者买古堡是为了收购酒庄。拉图拉甘（青岛）国际酒业有限公司董事长程海燕，买下了位于法国波尔多的拉图拉甘（Latour Laguens）古城堡。这座古堡就是坐落在葡萄酒庄内，程海燕借古堡投资发展酿酒事业，提升企业整体品质。还有人购买古堡是为了用作商务谈判，比如一家著名私企的总裁张茵购入了位于在法国南部波尔多峡谷的Vskan古堡，除了商务活动，古堡也成为向其客户展现公司实力的场所。英国有一家希尔顿酒店就是古堡改建而来，每年吸引了大量客源。相关的古堡旅游产业也应运而生。

超高净值人士是古堡的主要投资者。《财富报告》中提到，这些超高资产净值人士越来越注重物业，并视为他们主要的投资类别。就亚洲的超高资产净值人士而言，物业在他们的投资组合中平均占38%。住宅物业是最受欢迎的投资类别。（中国的十亿富豪数目在未来十年将迅猛增长，进一步增加154名，中国也将成为全球十亿富豪人数增长最多的国家。就十亿富豪数目增长率而言，全球排名前30的城市中，中国城市将占到三分之二）。中国富豪爱不动产和收藏的特性在古堡投资里表现突出。

Quinn专业点评：英国古堡值得投资

在英国，各种向国内投资者敞开大门的优惠政策，让英国成为中国在欧洲的第一大投资目的地。英国的“圈层营销”在古堡上体现的很充分，即投资者通过特定的渠道和人脉获得而非通过市场售卖。古堡投资确实价值不菲，但是以长远眼观考量是理想的投资选择。英国的物业是永久产权，拥有了该物业也就意味着投资者实实在在地拥有了其所在的地块。以古堡为主的奢侈地产由于其特定的历史文化，也是政府保护的建筑，独特的投资和收藏价值得以其彰显。

 

Quinn Lu专栏全集

中国香港利丰投资有限公司市场总监解析欧洲房地产市场

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英国财相奥斯本的陈述报告是继3月份的预算案和7月份的大选后夏季预算案之后，在今年提交的第三份重要政府经济声明，列明了政府未来五年内的开支计划。

财政支出设定英国政府未来5年花费上限为4万亿英镑。奥斯本称，政府将通过“采取艰难决定、量入为出”来保护英国的经济安全，同时“捍卫国际利益”以保护国家安全。

2016年英国GDP增长2.4%，居欧洲国家之首

奥斯本表示，英国经济今年仍有望增长2.4%，与7月预估一致。英国预算责任办（OBR）上调2016年经济增长预估至2.4%，7月预估为2.3%；2017年或达最快增速2.5%，2018年小幅放缓至2.4%，2019和2020年或均达2.3%。

奥斯本的四年计划意味着英国到2019/2020财年将实现预算盈余。2015/2016财年，英国预算赤字约占经济的3.9%。

英国的经济增速自金融危机之后，一直居于欧洲国家之首，遥遥领先于其他欧盟、欧元区国家。这和英国货币独立、“轻政重商”的政策和发展理念是分不开的。

资料来源：世界银行（2015年1月），联合国（2014年12月），英国共识公司（2014年12月），经合组织（2014年11月）

下图为2015年第一季度，”G7”国家和“金砖国家”GDP同比增长率。英国的GDP增速在发达国家中，仅次于美国。

2016年4月起，二套房上调印花税3%

英国财相奥斯本公布，新调整后的二套房印花税征收标准如下：

图片来源：Knight Frank

这是继2014年12月英国实行新的印花税政策后，有关英国房产投资的另一印花税调整。新政的具体实施细则暂时还不清楚，但是可以判定的是，在2016年4月之前，英国的房地产市场交易将集中活跃一段时间，以争取这几个月时间的政策利好。

但是如果我们放眼英国房地产市场最近几年的房价变化，不难推断出二套房上调印花税的政策的背后动机——英国尤其是伦敦、英格兰东南部等近几年房价上涨迅速的地区，房屋的供应量远远小于需求，使得房价被推升，大量初次购房者无力负担、无房可买，那么对于二套房的税率上调，可以打击非理性炒房者的投资行为。

另一方面，奥斯本也宣布，2018年/19年起住房预算翻一番， 至每年20亿英镑。2020-2021年建成40万套经济适用房 —— 英国将整体进入大规模开发房地产的局面，这也是继20世纪70年代以后英国推出的最大型的房产建设计划，利用开支审查法案（Spending Review）终结“英国住房危机”。

奥斯本向英格兰的“拼搏族”（strivers）承诺让他们拥有自己的住房。

财政部将直接投资23亿英镑，一部分用于鼓励开发商为首次购房者新建20万套“简易房”，年龄40岁以下的年轻人可获得20%的折扣。伦敦郊区的“简易房”价格最高为25万英镑，伦敦市内为45万英镑。另一部分用于重建“棕色地带”（brownfield land）。

另有40亿英镑用于新建13.5万套“集资房”，购房者可根据自己的负担能力分期购买住房份额。

有关在英房产投资的征税细则对于海外投资人的影响，具体问题具体分析，建议在投资之前征询英国专业税务人士的意见。

其他秋季预算要点摘录：

– 到2020年，公共财政状况将比此前预计更佳，节余270亿英镑“横财”；

– 关于税额减免的政策来了个情节大反转，囊中羞涩的工薪阶层受益；

– 警察高层游说成功，警方的预算免遭削减；

– 国家将筹集69亿英镑资金补贴建设400000套经济适用房，帮助年轻一代的购房者；

– 地方议会税（Council tax）将升高，用于资助老年人卫生保健和警察维序；

– 向buy-to-let和度假地产征收更高的印花税；

– 对护工学生的补贴支持将由贷款取代；

– 企业税升高，用于资助学徒计划；

– 白厅最多或将裁员80000人；

– 到2020年，海外援助预算将达160亿英镑；

– 2016年，英国国家养老金增加3.35镑，升至每周119.30镑；

– 到2020年向NHS额外拨款100亿英镑；

– 增加教育资助，使其同步于通货膨胀；

– 将1500万英镑的“卫生棉税”用于资助妇女公益组织；

– 削减部分英国家庭的儿童保育免税福利。

 

Annie.胡专栏全集：

胡悦解说伦敦房产投资

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话说伦敦房地产市场又破了纪录了——昨天（11月5号）超过250个买家连夜排队买房，不到3个小时的时间，215套楼花全部被抢光光。

这套破纪录的新建住宅，是位于西伦敦Hounslow的三一广场，完工时间是在两年后，2017年。

这个住宅项目全部是单身公寓和一居室，总价值超过六千万英镑，其实都没有推向市场——它是Off-plan低调发售的，就这样还是有250多个买家闻风而来……3个小时不到一扫而空。

在这短短的3个小时里，平均每分钟就有335,00英镑成交，因为旁边有250个“饥渴”的买家，有些都是连夜搭着帐篷来排队的。

伦敦期房开售，3小时215套公寓被抢光

说到这里，有必要说一下英国新房的发售规则。在英国，有些新盘发售是会提前设定好一个发售时间，邀请客户来参加launch event，在活动上注册兴趣。很多在正式发售之前，会有pre-launch show，定向邀请高净值客户参加。还有一些热门新盘，会不告诉你发售时间——而是一切就绪的某天群发邮件，回复邮件最早的几十名，就获得买房资格。还有一种就是这种连夜排队的方式，先到先得。

说回这个破纪录的三一广场住宅项目，单身公寓面积从301平方英尺开始，一居室面积从484平房英尺开始——形象点说，很多户型还不及一节伦敦地铁车厢的面积大……

但是，伦敦房地产市场现在这么火爆，小预算的楼盘已经是非常非常难得了。况且，三一广场的这个项目，交通非常方便——五分钟步行到地铁站Hounslow Central Station（蓝线）。公寓里有整体厨房、整体衣橱，即便是单身公寓，区域划分和设计配套都非常讲究——什么叫做一房难抢，都是有原因的！！

开发商也说了，从来没有在英国和伦敦有出手如此之迅速的楼盘，归根结底是因为伦敦巨大的住房需求和供应量不足之间的矛盾。

在英国，业内有句话叫做‘Get on the Ladder’——不管怎么样，先上了房地产的楼梯再说。上了这个楼梯，接下来这个领域的游戏你就有了“玩”的资格。这个破纪录的热卖楼盘，你猜猜均价多少钱？——低于30万英镑，要知道现如今伦敦的房产均价已经过50万镑了。

Grazyna Morawska，一个年过六旬的母亲是排在买房队伍里的第一个——她从周三早上9点钟就开始排队了——整整比发售时间提早32个小时。这位母亲是从波兰特意飞来伦敦哦！她买房的目的不是为了自己，是为了她两个年过三十的儿子，Radomir 和 Monika。而她两个儿子随后也赶过来，三个人一起在夜间替换、轮流排队。哎，天下的妈妈看来都是一样的……

最后，告诉你一下，西伦敦Hounslow这个区域在过去一年房价上涨了21%，因为即将于2018年建成通车的Crossrail地铁站经过此地，到时从这里到伦敦市中心的邦德街，仅需要25分钟哦。

 

 

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在英国购房置业，出租或者出售物业，主要涉及的税费有五种包括；印花税，增值税，市政物业税，个人所得税和资本利得税。

随着越来越多的海外投资者涌进英国房地产市场，纷纷看好“以租养房”的投资方式，最近也有许多客户打电话来询问有关中国人在英国租房上税的问题，今天我就为大家详解一下租房征税这一相关法律的具体细节。

海外房东税务政策这项法律，是针对拥有英国房产收入的海外人士的征收政策，不论是个人是否居住在英国，所有的房产租金收入在英国都要纳税。

那么英国租金收入如何缴纳税务呢？首先，租客，或是代表房东的房屋中介每年需要保留20%的租金来缴纳税款。房主也可以先收取房租，等财政年末时候再补交一年所拖欠的税款。大部分外籍房主都会选择后者的缴税方式。

也许有的投资者会觉得税率太高，但在英国，房东可以用正当的物业支出来抵销部分税金。如果在购买房产时向银行申请了按揭贷款。那么付给银行的按揭贷款的利息就可以用来抵销税金。另外，所有的物业维修维护费也可以用来抵销部分税金。同时，英国政府还允许房主将租金收入的10%从个人所得税中扣除，以补偿房屋的折旧费，房屋维修，室内维修等开销。此外，对于英国的个人收入还有一定的免税额度，个人所得税税率都按照层级递增。因此除去合法扣除的部分，实际上境外房产投资者所需缴纳的税金并不多。

对于中国投资者而言，按照中英两国政府签订的税务协定，明确申报任何来自英国的财产的收益，如果已经在英国交税了，在中国将享受免税政策，以避免了中国房产投资者重复纳税。

海外房东可以根据个人收入情况与实际居住国家来申请相应的英国年度免税额，现金为£10,600.

年度租金所得的计算是在一个税务年度（从每年的4月6号到来年的4月5号）。

 

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张思琪剖析英国伦敦房产投资

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在1995年至2015年之间，巴黎旧房每平方米的价格从2000欧元增长至8000欧元，增幅达到顶峰。根据巴黎公证处公布的房价走势来看，20年内房价在不断变化，但是几乎从未下跌过。这种趋势在最近几个月表现也十分显著。根据近期签订的房产购买意向书来看，公证员预期巴黎房价走势在2015年11月之前将从2015年7月的平均7980欧元/平房米升至8060欧元/平房米。

但是法国房地产方面的法律专家表示，巴黎各个区的房价增长并不平衡。公证员解释到：最热门的区域增长比最富有的区域增长要快；另外，之前房价最便宜的区域在近期有接近四倍的增幅，之前房价最贵的区域有接近三倍的增幅。

尽管如此，在巴黎的富人区，如16区投资房产仍然比在19区要值得。因为16区的房产价格基数更高，起点更高，您可以获得接近10000欧元/平房米的收益，而类似于19区的区域只有接近4500欧元/平房米。

最好的区域价格已经接近顶点

公证员指出，一些传统的富人区（如1区至8区），房产价格始终居高不下，但是不会超过一定的最高价格区间。因为如果超过这个区间，价格过高，那么房产的维护和持有费用也会相应提高很多，让人们望而却步。相反，在最便宜的一些区域，购房者的大量资本进入会间接导致房价的下降：比如在巴黎最便宜的区分4年之内的房价始终维持在平均6000欧元/平房米。

如下图所示，我们以一室公寓为例，可以对比一下2012年至2015年巴黎各区房价的变化。我们可以看到以下八个富人区在2013年1月时，房价仍在10000欧元/平房米以上，但是到2015年1月，只有四个区仍然在10000欧元/平房米。

巴黎富人区的房价变化

以下图表列举了巴黎非富人区的房价变化，我们可以各更清楚地意识到，这些地区的房产价格变化很小，尤其是与传统富人区相比。

巴黎非富人区的房价变化

 

威廉专栏全集：

威廉解析法国度假地产投资市场

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英国好学校是如何影响当地房价的？

在英国，最受欢迎的学校是可以强烈影响到周边房屋价格的。据统计，全英最好的中学，其周边房价要高出邻居地段25%之多。

英国的公立学校也是“划片儿”就近入学的。“片区”在英语里叫做school catchment areas，这个区域有些可以非常非常小——即便同一个地段，在学校的不同侧边的房子，价格都可能有天壤之别，因此在英国，隔一条马路的房价都大不相同，这句话一点也不夸张。数据统计，在全英前50所最好的学校1英里之内的房屋价格，比同个区域的房屋价格平均高出16%。

为上好公立，英国父母争买“学区房”

由于英国的公立学校是划片区就近入学，因此好的公立学校对周边房价的影响最大。在选择公校还是私校这个问题上，最影响英国父母判断的有两个因素：一，家庭财政状况，二，该公立学校学生往年被顶尖高校录取的几率。

举个例子，Holland Park School是伦敦的一所非常优质的公立学校，为了能获取一个入学资格，英国家长愿意支付比同邮编的房子高出79%的价格来购买该校地段内的房子！位于英国柴郡的Altrincham Girls Grammar School，英国家长更是疯狂，愿意支付比同地段房价高出223%的价格，仅仅为了给孩子争得一席入学名额！在英国索利哈尔的Tudor Grange school，该校的catchment area房子价格比同地段高出94%，同样是一房难求……

好的私校也能推升当地房价

对于英国的私立学校来说，“学区”的概念可能相对薄弱一些。但是地段仍然非常重要，尤其是对于离校近的私校学生，更有机会能够参加学校的课外体育俱乐部。

萨里郡是英国的传统好学区，在Oxshott这里有一所著名私校叫做Danes Hill School，该校旁边的房价比萨里郡平均房价要高出281%！在爱丁堡，著名私校St George’s School，则比当地平均房价高出129%。

小学的学区概念有多重？

根据伦敦政治经济学院的调查研究，英国小学对学区房的影响，通常比中学更大。因为小学的教学质量更加良莠不齐。

英国的父母们往往在孩子还没有到达入学年龄的时候就已经在寻找学区房了。好的公立小学，可以影响周围房价增长40%之多。

其他影响房屋价格的因素

• 新的交通建设：2019年即将建成通车的伦敦贯城铁路（crossrail），是近来全城瞩目的焦点，因为它将对沿线的房价提升至少25%以上。
• 坐落在历史保护区域：英国的房子“越老越值钱”，这句话也是没错的。不过卖家要注意老房子的维修和维护哦！因为历史保护的房子，很有可能需要获得当地政府的批准，才能够进行翻修。
• 离地铁站的远近：在伦敦，越靠近地铁站的房子越贵，是显而易见的。通常在地铁站500米之内的房屋价格要比1500米距离的，高出10.5%哦！

 

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胡悦解说伦敦房产投资

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