决定2015年年英国房产走势的5点热点

转眼4月将要来临,满城的春意盎然。回顾2014年英国房地产,让不少投资者看到了投资希望,例如出台的新印花税政策,减轻了海外购房者的税务压力。2015年,英国房地产市场的走势会如何?是不是更利于购房一族?以下我从5个方面来分析:

一、 可支付能力

英国房价在2014年整体上涨4.6%。在过去三年内,英国房价涨幅惊人,升值比例达到25%,导致2014年的房价涨幅没有十分可观。但房子整体价格依旧呈现上升趋势。对于一直有购房计划的年轻人而言,即使贷款利率下降,或者贷款机构推出一系列优惠的贷款方案,也依旧只能‘叹房观止’。年轻购房者现在面临的严峻形势是:需要偿还学生贷款、紧缩的信用贷款、缓慢增长的收入和高昂的房屋花费。

二、 贷款额度

过去5年里,贷款买房都需要办理繁杂的手续,贷款机构需要对贷款者的收入情况、家庭状况、以及偿还能力做出评估。

好消息是2015年政府将实行减少印花税的税收政策,在某些情况下贷款机构可接受3%的首付比例。但一些市场分析专家认为,3%的首付并没有听起来那么轻松,能够通过审核的贷款申请有限,同时机构发放的名额必定供不应求。如果贷款者的收入不增加,就不能从根本上解决问题,更不要过多期待这项政策能够为房地产业带来更多的收益。

三、 贷款利率

2014年贷款利率出乎意料地违背主流预测,原本大家预测的应该在2014年初期上涨的利率却从年初的4.7%跌到年底的4.0%。如果联邦储蓄总署(Federal Reserve) 计划在2015年提高利率,那么贷款市场将会处于困境。但是从另一个方面考虑,如果经济不稳定,投资者纷纷购买政府债券以提供资金保障,那么通货膨胀则相对稳定,贷款利率也可能继续保持在较低水平。

四、 房屋供给量

风险评估师Bill McMride认为,和一手房成交量相比,2014年的房屋二手市场异常活跃。尽管2014年的房屋销售总量不突出,但整体房价依然呈现上升趋势,房屋供给量短缺也是促进房价上涨的原因之一。房屋销售旺季通常从每年的2月份开始延续到春季,如果要增加房屋成交量,那么需要大量的现房涌入市场,否则没有房屋供给也就没有销量。

五、 开发商计划

去年开发商提供的利润低的普通房产较少,反而更加专注奢华的利润高的大型小区,因此造成普通楼房销售量低的局面。此类建筑规划在2013年的反响明显,高昂的人工成本、土地和建筑材料费用也吸引了阔气的买家愿意为此买单。和2013年的销量相比,2014年略逊一筹,仅在最后一个月追赶上前一年的同期销量,略微提高0.2%。

频频上涨的租金也许能够刺激购房意向。但总体而言,2015年的房屋销售量依旧取决于贷款利率是否提高开发商能否提供更多的普通楼房供给,并且被抑制的需求量能否在2015年得到释放

张思琪专栏全集

张思琪剖析英国伦敦房产投资

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论,或加入张思琪的微博:【英国天际房产张思琪】与她近距离接触。

汇率利率双走低 英国房贷有哪些优惠?

除了英国按揭贷款的固定利率和浮动利率纷纷降到历史最低点,英镑对人民币汇率也跌至两年最低(1:9.4989)。对于投资或自住购房者来说,汇率和利率的双双走低,将会大大降低购房者的资金成本。

年前,来自英国最大的按揭贷款咨询公司Mortgage Advice Bureau的数据显示,贷款利率已刷新记录。根据Moneyfacts.co.uk的数据,Mortgage Advice Bureau发现,平均两年期固定利率在去年年底下降了27个基点,至2014年11月的3.44%。三年期固定利率则降至历史最低的3.52%,而浮动利率也创下新低,平均为2.38%。截至2014年11月,浮动利率下跌了28个基点,是各类利率中下跌最大的。

于此同时,近期英镑对人民币汇率跌至了两年来最低点。和两年前的10.5相比,现在购房者可以以9.45左右人民币换得1英镑。这近100个基点的英镑下跌, 让购房者节约了货币兑换的成本。 。

以下,我以一分25年期15万英镑的贷款为例,为大家整理了不同贷款机构可提供的优惠利率,以及相比半年前,汇率降低带来的资金节省。

  • 40%首付

针对短期利率,约克郡建筑协会(Yorkshire Building Society)可提供两年期固定利率为1.39%的贷款,服务费为975英镑。25年期15万英镑的抵押贷款每月的还款额为612英镑,两年内支付15,682英镑。相比半年前,汇率从10.5跌至9.45,兑换15,682英镑,可节省16466人民币。

汇丰银行提供5年期固定利率为2.48%的贷款,服务费为999英镑。一份25年15万的贷款每月还款691英镑,五年内支付42,497.5英镑。汇率降低可为购房者节省44622人民币。

  • 25%首付

针对2年固定利率,切尔西建筑协会的利率为1.59%,服务费为1675英镑。对于15万英镑的贷款,贷款申请者每月需支付626英镑,前两年共支付1.6719万英镑。

汇率降低可为购房者节省1.7555万人民币。

此外,英国邮局还提供5年期固定利率为2.75%的贷款,费用为1495英镑。因此,对同样一份25年期15万英镑的贷款来说,每月的还款额为712英镑,5年共支付42,918英镑。汇率降低可为购房者节省45064人民币。

  • 10%首付

英国邮局提供2年期固定利率为2.95%的贷款,费用为995英镑。一份25年期15万英镑的贷款,每月还款727英镑,两年内需支付1.8452万英镑。汇率降低可为购房者节省1.9375万人民币。

Furness 建筑协会提供一份低利率的5年期固定利率贷款,利率为4.09%,费用为999英镑。25年期15万英镑的贷款每月还款818英镑,5年的花费为50,105英镑。汇率降低可为购房者节省52610人民币。

对于现金购房者来说,汇率下降带来的成本节省更加明显。以伦敦房屋平均成交价227.619英镑为例,购买现房可节省23.9万人民币。

根据财政部大臣乔治·奥斯本先生提出的新印花税政策,购买房价在93.75万英镑以下房产的业主,将少支付一定比例的印花税,而这一价值额度涵盖了大部分的英国房产

另外,根据巴克莱银行联合英国经济和商业研究中心(Cebr)的报告预计,英国央行很有可能在2015的下半年将基准利率从长年以来不变的0.5%调至0.75%,幷在年底上调到1.25%。基准利率的上调,未来会引起按揭贷款房主每月的还款额增加,

如果现在购房,选择5年期固定利率则可以很好的应对这一变化。央行利率上调还有可能在未来引起汇率上涨,此时的汇率优势将有可能在短期内不再重现。

相关内容:

韦朝贺专栏全集:

专业房产投资人韦朝贺详解英国房产投资

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论,或邮件david.wei@affinityrepe.com与David零距离接触。

 

在英国投资移民法案最终修订版发布前 投资者该怎么做?

年前,我受邀参与MAC(英国移民事务咨询委员会)关于移民法规修改更新的讨论会。会议主要探讨了继2014年11月6日起,Tier 1 Investor 英国投资移民涨价之后新政策的实施以及出现的问题,内政部也预计将于2015年4月6日发布相应的新移民法规细则。

Tier 1 英国投资者移民项目的概述

Tier 1 投资者移民项目,是为非欧洲经济区的公民开放,使得他们和家人可以通过在英国投资至少200万英镑这种方式,来英国居住和工作。

只要他们符合相关的投资要求,并满足居留上的额外要求,Tier 1投资者及其家人通常在5年后就有资格申请英国的永久居留权(或两,三年后,如果他们采取加速路线之一)。在英国居住满5年后,包括至少1年的永久居留,Tier 1投资移民有资格获得英国国籍。

2014116日起Tier 1投资移民项目法规调整

继MAC在2014年发表的一份报告,英国内政部在11月6日宣布对Tier 1 投资移民项目做一些调整,其中包括:

  • 提高了先前的最低投资门槛,100万英镑。现为200万英镑
  • 投资金额的全部都应用于购买在英国正常运营的公司的股票或债务,以及英国国债。而不是先前的75%(其余的25%可以投资英国房地产
  • 取消了保持投资总市值不低于最初投资门槛的要求

最新变化的问题

在以上的调整宣布后不久,一些实际问题立刻显现。

尽管内政部意在取消所谓的“补仓”要求,即维持投资的市值不变,可是新的要求仍然变相地达到了维持投资市值的结果。新规定指出,当一个证券被出售时,Tier 1投资者必须以该证券的成本价购买另一个符合要求的证券。

举例:

投资者最初以10万英镑买了一支债券,随后以8万5千英镑卖出。那么这个投资者必须以10万镑再买进另一支债券或股票。同理,如果投资者最初以10万英镑买了一支债券,随后以11万5千英镑卖出。那么投资者仍必须以10万镑再买进另一支债券或股票。

内政部又提出进一步的要求,即购买新的证券必须在同一报告期内完成。根据以往的移民条例,投资者允许在下一个报告期结束之前对其投资账户进行“补仓”。

意见反馈

在MAC的讨论会上,一些移民顾问、投资经理和私人银行对内政部的新条例做了意见反馈。他们认为新条例过度复杂,很难执行。尤其是投资者在买卖了数次以后,就很难记录每个证券的购买价,特别是同一个证券在不同的时间以不同的价格买入的情况下,投资者很难确定该证券的成本价。此外,要求投资者在同一报告期内补仓,这可能会迫使投资者在金融市场表现不佳的时候追加投资。

总之,业内人士认为,这些变化将会打击高净值人群申请英国投资移民的积极性。此外,投资者可能会采取非常保守的方式来投资,采取“买入并持有”的策略,从而导致他们100%投资到英国国债

这违背了MAC的建议。移民法规应该鼓励Tier 1 投资者移民像”普通”投资者一样,投资于多元化的产品。

内政部咨询

针对这些反馈,内政部成立了一个工作组,由移民律师、私人银行家和投资经理来审查新的Tier 1投资移民法规。在工作组的讨论中,内政部明确了其投资移民项目的目标:

  • 鼓励多元化分散的投资策略,而非之前的以国债为绝对主导的策略
  • 取消了维持投资市值的规定
  • 确保投资者在整个投资期中,持有符合要求的投资产品

修订提议

经过数次工作组的讨论会,以下折衷提案已交付内政部:

  • 引进了维持本金的要求。换句话说,一旦Tier 1投资者将200万(或500万,1000万)投资到了允许的投资产品后,在英国生活期间,所有的本金必需维持投资状态。
  • 如果一项投资亏本卖了,不应该要求以前项投资成本价购买新的项目。这种情况,应该要求Tier 1投资者以这项投资的出售价来购买新的投资。就此提议,内政部担心这会影响到投资本金,因此工作组进而又提出,如果一项投资以盈利出售,投资者应当按照出售价来购买新的投资。换句话说,投资者应该把盈利的部分保留在其投资账户中用于再投资,而不可以把盈利部分提出。
  • 当一项投资被卖出后,Tier 1 投资者应当在下一个报告期结束之前,或者6个月之内,两者取其近,买入另一项符合移民法规的投资。
  • 投资本金不能用于支付管理费,交易费或各种交易中所产生的税赋,这些税费会使最初的投资本金低于规定的投资门槛。然而,如果Tier 1 投资者在一开始投资超过 200万 (或500万,100万),这些税费可以从超出投资门槛的部分中支付,前提是超出的部分必需在税费生成之前投资。举个例子,如果一个200万英镑的 Tier 1 投资者实际投资210万,那么10万英镑以内的税费可以从投资账户中支付。
  • Tier 1 投资者应该可以从投资账户中提取利息和股息收益。

工作组和内政部一致认为以上的修订提议合理地权衡了内政部的两个宗旨:允许Tier 1 投资者作为一个“普通”的投资者;确保投资者在英国居住的整个期间,维持其投资状态不变。

接下来的步骤

内政部已经同意接受这些建议,现在需要等部长的批准。内政部因而起草了移民法规草案,由该工作组审查。该小组提出了一些修改,以确保法规草案完全反映他们的建议。虽然,目标是让这些新规则从2015年4月6日起生效,内政部提出追溯变化到2014年11月6日。

因此,任何在 2014116 之后申请的 Tier 1 投资者,都可以按修改后的法规投资。为了推动这项工作,内政部已承诺在正常的316日截止日期之前,发布46日的移民规则修改。

内政部还同意进一步参与未来在Tier 1 投资人项目上可能的变化。

个人解读

内政部承诺在2015年3月16日之前会公布最终修订好的Tier 1投资移民法案。因此我建议2014年11月6日之后投资的移民需要注意:

  • 在英国居住期间保持其本金 (200万,500万或1000万)投资在内政部所允许的投资清单上。
  • 新法规不再需要Tier 1投资者在投资账户的市值低于最初投资门槛的时候,追加本金,即 “补仓”。
  • 如果投资者出售一项投资,必须在下一个报告期结束前,或6个月之内,以出售金额再购买一项新的投资。以避免在市场不景气的情况下被迫加大投资。
  • 投资本金部分不能用于支付管理费,交易费和交易产生的税赋。实际操作上,投资者应在投资账户中放入超过投资门槛的一部分金额用于支付这些税费。
  • 投资者可以从投资账户中提取债券利息或股票分红。
  • 买卖中产生的盈利部分,或叫资本增值部分,必须保留在投资账户中用于再投资,而不可以提取出来。

刘鹏律师专栏全集:

刘鹏诠析英国移民与投资

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论感兴趣,有疑问的读者也可加【刘律师微信】:LIU07888088168进行探讨。

 

我为什么留在了英国——前电视人看《穹顶之下》有感

在2015年2月的最后一天、两会召开的前夕,沉寂了一年之久的柴静,携纪录片《穹顶之下》出现在公众眼前。从央视离职后的她,被定义为“自媒体”、“公民记者”。这场因名人效应引发的大众对雾霾的集体重新关注,被描述为自媒体力量的兴起、与主流媒体完美合作的示范。

柴静的《穹顶之下》

可就在一夜间,对柴静自费百万拍摄雾霾纪录片的惊叹关注,全被淹没在网上铺天盖地的质疑、诋毁、甚至人身攻击、个人喜好里。视频流传的当天晚上我完整地看了一遍,从新闻由头、事实呈现、追溯原因,到多方剖析、经验借鉴、行动建议,加上柴静条理清晰、思维连贯、语速得当、字字珠玑的演讲串联,这个纪录片的专业性可谓毋庸置疑。

曾身处与柴静一样的职业背景,我深知作为一名致力于追寻、记录、报道事实真相的记者,对关注家国天下的责任感,常常与改变不了现实的无力感冲撞、碰击、斗争。记者的职责不是改变,而是督促改变。这种改变的困难和阻力却是常人难以想象——《穹顶之下》号召环保体制的变革、政府部门的作为、你我行为习惯的改变,这种督促远未见效之前首先得到了大众对其行为动机、利益集团背景、私人八卦的阴谋论的诋毁,可想而知前方还有多少重重阻力。

我不是柴静的粉丝。她歪着头向对面的嘉宾咄咄逼人时,担心她活得太沉重。这几年好了一些,脸上多了很多笑容——《穹顶之下》的演讲我们就可以看到。无论如何,这个片子激发了我对雾霾的重新审视。

刚来英国留学时,我曾有整整八个月的时间没有回国。飞机落地北京首都机场的那一刻,我的心情雀跃极了。当我进了航站楼走向安检台的时候——我深深地记得那个画面——T3航站楼里可以用“尘土飞扬”来形容,空气里满满的黄土颜色和灰尘的味道,我下意识地捂住口鼻。这座我曾经非常熟悉的城市,因八个月的离开,带给我鼻子、呼吸道强烈的不适应感——也许因为在英国习惯了那里的蓝天白云。

英国是一个多雨的国家。我们都知道,在国内开车的人最害怕洗车后的第二天下雨——车白洗了,雨一淋全是花花的泥点子。在英国,尤其是住house的居民,习惯将车停在路边或露天院子里。当然这边很少暴雨,而平日里的淅沥小雨,是根本不用担心车子弄脏的。甚至人人都没有下雨天打伞的情况——至少雨不脏。如果你住在伦敦市中心,比如金丝雀码头的某栋高楼里,平时天晴的时候,你完全可以远眺到15英里外的希思罗机场——据说曾经的北京,也能在后海银锭桥远眺到西山。

三个月前我因工作需要回国出差,一名曾在英国留学的男士,带着妻子和刚出生几个月大的宝宝过来咨询移民英国的事宜。他从英国毕业回来北京,创立了自己的公司,而且发展相当不错,但他现在,执意重回英国。“尤其结婚生了孩子之后,很多时候想带宝宝出门遛个弯儿,但空气实在太差劲了,常常雾霾,就不敢带孩子出去了。”他对我说:“为了孩子的成长,看来我必须得带他们重回英国”。

柴静拍《穹顶之下》也提到了自己的女儿。她在片子里并未讲女儿未出世患肿瘤与雾霾之间是否存有因果关系,但是由于关心女儿的健康问题而开始与雾霾死磕,从母亲的立场来看,是十分能够被理解的。食品安全、大气污染、成长环境等等这些在国内不能被忽视的问题,对于我这个还没当妈的人来说,已经为将来的孩子考虑到了,何况成千上万的母亲呢!必须承认,这也是我选择留在英国的原因之一。

中国申请人:不论门槛有多高我们移定了 英国移民局:且移且珍惜

 

随着2014年的过去,英国移民局相应的中国移民相关统计数据逐渐出台,本文仅就2015年1月5日收到的英国移民局内政事务署(Home Office)的最新数据统计做一个基本分析及说明:

一:数据统计

企业家移民签证(Tier1 Entrepreneur)- 2013年4月至2014年3月中国地区的所有的T1E申请情况:

  1. 中国地区申请拒签率高达67%;
  2. 直接被拒的申请人占总申请的19%;
  3. 面试后被拒的申请人占总申请的48%;
  4. 全球总申请拒签率为4

投资移民签证(Tier1 Investor)-2013年世界各地区的所有的英国投资移民申请情况:

  • 中国申请总数为187人,名列世界第一,占总申请人的31%;
  • 中国(31%)与俄罗斯(21%)的投资者占世界总数的52%。

二、数据解读

下面分别就读者比较关心的,中国地区英国投资移民和企业家移民情况进行数据解读以及专家分析。

20134月至20143月中国地区企业家移民申请

根据英国移民局内政事务署2013年度的移民统计数据,精简后得到图1数据:

通过图1我们发现,大部分被拒签是在移民局面试后决定的, 换句话说,面试决定了英国企业家移民申请的成败。

从本次发放的数据统计来看,2013年4月至2014年3月,中国申请人在申请英国企业家移民时的拒签率仍然较高,为67%,其中在审查材料时被拒的占19%,在面试后被拒的占48%。

原因分析

通常情况下,能进入面试环节的申请人通常在打分阶段都获得了95分的基本分。但是仍然有大量的申请人在面试后被拒签。根据我接触到的大量拒签后的咨询发现,大部分拒签条款是245DB(f)这一条款。 此条款主要内容在于增加移民局通过面试判断申请企业家移民者的两个方面:

创业的真实性: 是否做过严谨的市场调查?是否有成熟的客户及市场需求?是否有相应的核心优势?是否有足够证据证明商业模式的可行性?

创业的能力考察: 能力包括两个部分,资金部分及企业家精神。其中资金部分是否是自有资金?企业家精神考核能力更广,包括商业思维能力,市场分析判断能力,运营管理能力等等。

如何应对?

我一直支持和鼓励所有的企业家移民申请人能够独立创业,其中申请企业家移民签证可以被认为是考核自己企业家精神的一种有效方法。

如何能让自己具备“企业家精神”?

申请人需要结合自己的工作经验,教育背景和兴趣爱好,并全面考量在公司运营期间需要的相关因素,以及需要解决的各方面难题。比如你的运营成本是多少,发展目标是什么,做过哪些市场调查和研究;甚至追溯到任何一个具体细节,比如企业会需要什么样人才,怎么请人,哪里打广告,打广告的费用是多少等等。

失败的申请人往往忽略了签证官真正看重的申请人的创业精神,以及组织建立和经营管理企业的综合才能。要具备这样的精神,需要先在思想上成为一个企业家,再在行动上向签证官证明,你正在向成为一个成功的企业家的目标积极准备着。最好的证明方法就是六个字,先创业,后移民。如果你已具备了这份企业家精神,就能从容应对签证官无论多么刁钻怎样发难,顺利通过企业家移民真实性审核(Genuine Entrepreneur Test),成功拿到签证。

英国合伙人:

英国合伙人目前来看是比较适合那些刚毕业,缺乏工作经验,没有商业运营经验但是有远大的理想与抱负,希望在英国开创自己的事业的申请人。由于年龄或者经验的关系,短时间之内无法具备“企业家精神”,那么选择一个正确的,合适的英国合伙人将成为一个快速移民英国,开展事业的方法。

找到合适的合伙人,在英国共同开展创业之旅,既解决签证难题,又获得工作经验并快速融入英国本土商业市场环境的机会。这个方法在过去2年当中已得到了充分的有效验证。 如果不能自己独立创办生意或者企业,那就花时间寻找一个真正适合自己的“英国合伙人”。

如何寻找合适的“英国合伙人”?

  • 寻找母校帮助: 大部分的大学都有自己的孵化园区,里面有很多不错的项目需要来自中国地区的人力与资金支持;
  • 英国政府的创业园区: 英国最大的创业孵化园区之一 - ROCK STAR HUB (磐石星创业园区)内有大量的适合高科技类,生物医药类,互联网项目可以选择;
  • 商业社交媒体平台:Facebook, linkin等英国比较流行的商业网站
  • 专业机构:London Partner (伦敦发展促进署), Peterson Law Associates(英国彼得森律 师行)等等专门帮助中国地区申请人寻找商业合作伙伴的机构。

20134月至20143月世界各地区投资移民申请

根据英国移民局内政事务署2013年度的移民统计数据(精简后得到表2数据):

进一步体现了相比全球申请人,中国对英国投资移民的青睐。

数据分析:

从本次发放的数据统计看来,2013年度4月至2014年3月办理英国投资移民中国申请人数为全球第一,占总申请人的31%;除中国与俄罗斯(21%)这两个主要的申请国(共52%),世界各地区所占的申请数比重较小。

以上数据可以看出,中俄两国的投资者在2013-2014年度仍然亲睐英国投资移民。对英国的移民倾向有很多不同的原因,比如英国完善的福利机制及社会保障,英国的教育环境等等。

三、变化趋势及建议:

从我接到众多咨询情况来看,无论申请门槛是多少,申请人特别是中国地区的申请人对于英国移民的热情丝毫不减。 反而促使英国政府对于申请的审核更佳严格,申请人更需要谨慎的准备申请材料。

我建议,申请人不仅需要考虑签证,更需要考虑整个家庭的变迁带来的影响,包括子女教育,商业规划,地产购置,资产配置,税务安排等等一些列的问题。所以,找到一个专业的,良好声誉的服务机构能大大的帮助都申请人在英国真正的安居乐业!

刘鹏律师专栏全集:

刘鹏诠析英国移民与投资

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论感兴趣,有疑问的读者也可加【刘律师微信】:LIU07888088168进行探讨。

 

 

 

 

 

2015年4大伦敦房产投资潜力区 您不容错过

随着伦敦城市公交系统的伸展,政府对城市部分区域公共设施投资的加大,新的商业区和新楼盘在这些地区的不断建设,使伦敦市内的一些地区成为吸引购房者的理想购房区。这里我特别挑选了伦敦市内4个比较有潜力的地区加以详细介绍。

在伦敦这座国际大都市里,泰晤士河上计划建设的一座新的桥梁, 都会给伦敦相关区域的楼市造成影响。伦敦市内,一座地标性的建筑,或者是一个各方面都很优秀的新住宅小区也给周边楼市带来波动。

2015年伦敦需要特别注意的4大购房区域:

  • 西伦敦——Notting Dale

Notting Dale位于伦敦城市西北,属于城市邮政编码的W11区。处于伦敦城市地铁White City站和Ladbroke Grove站之间。说起Notting Dale人们恐怕并不熟悉,但是附近的Notting Hill(诺丁山)地区却是举世闻名,无人不知。

比起充满了人文情怀,文艺气息浓厚的诺丁山,Notting Dale区的发展起步较晚。二战之前,这里曾经是伦敦有名的贫民区,从本世纪50年代开始,政府加大对这里的投资,各种现代的新式建筑,居民小区开始兴建。

例如由著名的普氏集团开发的楼盘More West,楼盘由面积各异的单元房组成,可全额购买或选择shared ownership, 单元价格41.5万英镑起。Notting Dale区域重建计划的一部分由伦敦Kensington肯行顿 and Chelsea切尔西行政区负责,高端的建筑设计带有浓厚的艺术气息。富有美感的建筑给这里注入活力,使Notting Dale面貌一新。

  • 北伦敦——Hornsey

Hornsey位于伦敦北部, 属于城市邮政编码的N8区, 是伦敦历史比较悠久的老行政区之一, 1965年起划归Haringey行政区管辖范围。

Hornsey紧邻风景优美的亚历山大宫公园, 区域内有大量保存完好的维多利亚时期,和爱德华七世时期的古老建筑。这里交通方便,火车在30分钟内直达伦敦中心的Moorgate 车站和King’s Cross车站。Hornsey区域中心的购物街和商铺正在维修重建中,由于这里有大量古建筑的存在,重建计划在英国历史文化遗产保护委员会的保护下进行。

紧邻城市运河,在老供水厂旧址上兴建的New River Village,由600套新房组成, 一房的价格32.5万英镑起。

Hornsey中心也有新房元月份交工,一室单元的价格约30万英镑。

  • 东伦敦——Leyton

Leyton位于伦敦东部, 属于城市邮政编码的E10区。这里距Stratford仅1.5英里,紧邻2012伦敦奥运会的主会场。

Leyton位于伦敦3区,在地铁Central line线上。区内有伦敦最大的开放式绿地。

正在进行的开发建设使Leyton的地产投资潜力大增。这里的房型以维多利亚时期和爱德华七世时期的排屋为主。价格多在40万英镑到65万英镑之间。

这里的新房以维多利亚式的联排别墅和单元房居多,价格39.5万英镑起。

  • 南伦敦——Brockley

Brockley属于南伦敦, 城市邮政编码的SE4区。在80年代曾经是在伦敦市中心上班族的聚集地;随着伦敦Overground的延伸, 现在这里重新成为受城市年轻一族青睐的地方。

Brockley周边被公园和绿地环绕,环境优美,年轻的带小孩的家庭喜欢落户在这里。

这里的很多维多利亚式的大别墅现在被改建成较小的适合小家庭使用的单元房;Brockley也有现代的新单元房,联排别墅等多种房型。随着计划建设的East London line的延伸,Brockley也成为伦敦地产投资具潜力的新区域。

Minni专栏全集:

Minni谈英国伦敦房产投资

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论,或是浏览英国金鼎置业官网了解英国详情。

 

 

2015年英国商业房产涨势不断 投资回报或高达12%

根据一份新的英国房地产前景发展报告称,2014年伦敦商业地产市场租金大幅上涨,并有望在2015年继续保持上涨势头。同时施罗德(Schroders)报告指出,英国经济复苏与低水平发展显示商业地产供需平衡对业主更为有利。

2015年英国伦敦商业地产市场回报率高达12%

该报告称,2014年英国商业地产发展迅猛,无杠杆收益可能接近20%。因投资者寻求收益,今年大部分房地产业绩均由于房价下降而促成的。展望2015年,总体回报率有望达到双位数。商业地产租赁增长为此做出巨大贡献,预计商业地产租金上涨速度将加快。

报告分析指出,在办公楼租赁方面,伦敦市中心崛起成为国际会计,法律,媒体和科技公司的聚集地,促使办公楼空置率回落到金融危机前的水平。此外,城市的黄金地段和英国西部,发展较慢的地区如法灵顿,国王十字区和南岸地区的办公楼空置率也得以改善。

同时报告称,人口数量大幅上升后,伦敦大部分地区的零售业租金上涨。越来越多的年轻人选择住在伦敦市区而不是像父母那样搬到郊区居住。这样会使布里克斯顿,哈克尼和新十字区等之前较落后的地区得到迅速发展。

伦敦外部地区的租金上涨幅度不一,部分地区房地产市场已复苏。例如在曼彻斯特的办公楼因有赖专业服务行业的蓬勃发展成为地级市中表现出色的地区。此外,布里斯托尔,爱丁堡等城市和一些较小的市场如阿伯丁,布莱顿,剑桥和雷丁等拥有强劲本土经济的地区均有良好的办公空间需求。

英国西南部和中部地区工业地产租金上涨2%。该报告指出这是由于来自传统的土地占有人,如建筑商的开发需求周期性复苏,同时受在线零售业推动,快递包裹数量急速增加,需要更多的仓储空间。

总的来说,随着英国经济逐步改善,商业地产租金进一步上涨,所得收益相当可观,预计明年英国商业地产将有更好的发展。最新的投资房地产论坛(Investment Property Forum)预测指出,2015年英国商业地产的总回报率将在10%到12%之间。

浏览居外【名家专栏】栏目之英国,了解英国房产投资独家专业解读

 

 

 

2015年英国移民趋势分析预测及2014移民政策汇总

本次专栏,我想对2014年英国所有的移民政策做一次全面的简要总结及归纳,并对2015年英国移民政策变化趋势做相应分析及推断,供广大对英国移民感兴趣的同仁及朋友参考。

2015年英国移民5大趋势

1、总体数量仍保持高速增长

尽管面临投资移民涨价企业家移民各项要求越加严格的趋势,申请英国的人数依然会是有增无减。

预计2014年全年英国移民人数将是2013年度的两倍,同时2015年应该迎来一个更高的高峰。

2、投资方式多样选择

公司债券、新能源、庄园、政府基础设施、股票等等之前鲜少有人考虑的投资方式将获得更多人的青睐。这与英国政府提高投资门槛的初衷是相符的。

3、企业家移民受追捧

2014年11月6日,在投资移民涨价前经历了前所未有的高峰期,过后必然又是新一轮的观望期。在这段期间,投资金额相对较小的企业家移民必然受到各方的咨询。由英国政府支持,欧洲首屈一指的中小企业创业园区Rockstar Hubs推出的“英国合伙人”加盟现有企业申请企业家移民的项目也势必将企业家移民申请推向新一轮高峰。

4、欢迎高含金量移民

未来,英国对于移民的趋势一定是逐步收紧。但对能够带来就业机会,促进英国经济,鼓励创新的高价值移民,英国政府一定是敞开大门。

高含金量移民包括了:毕业生企业家、企业家、投资移民和高新技术移民等。

5、英国房地产持续走热

尽管投资移民取消了25%的金额用作投资房产的政策,但无论是对于新移民,还是寻求长期稳定投资的高净资产人群,英国房地产始终都是高保值、收益可观的选择。

2014年12月3日,英国财政大臣George Osbourne宣布英国房产交易将执行全新的印花税政策。新政策将让98%的购房者受益。如果购买27.5万英镑的房产,12月4日之后成交的购房者将节约4500英镑的税款,大部分伦敦的购房者将从新政中获益。这一重大改革对于近期想要在英国购房的人群来说无疑是利好消息。

  • 2014年英国移民汇总

一、10大关键词

1、涨价

英国移民确认涨价了!投资移民最低门槛由100万英镑涨至200万英镑。

2、企业家精神

移民局提高境内申请企业家移民门槛,并对已获签的企业家进行调查。英国政府欢迎真正有创业想法和企业经营能力的人来英国,打击杜绝滥用签证系统的虚假申请。

3、英国合伙人

对于有资金,有想法,有闯劲,但缺经验,缺人脉,缺项目的企业家移民申请人,英国磐石星创业园区(Rockstar Hubs)提供的英国合伙人项目,一经推出,便引起极大反响。

4、英国房地产

怀着来英国“安家立业”的新移民带动英国房地产市场的“水涨船高”,各类学区房、新房、期房供不应求。英国大选前的房地产市场将一路飘红。

5、英国贷款移民

英国政府取消贷款移民。在欧洲经济普遍不景气的大环境下,英国政府希望有实力的投资者能够拿出现金投资,以对英国经济产生立竿见影的扶持效果。

英国工作签证难办 何不选择在英国创业?

年底是英国毕业留学生纷纷打包回国的时节。办公室里陆续来过很多应聘实习的小伙伴,一问签证:不到三个月即将到期。他们最亟待解决的问题是:工作签证。而对于用人方来说,尚不够时间知道你有几斤几两、提供工签又费力繁琐,怎敢轻易允诺?

英国工签难致留学生流动性高 选择创业难上加难

这两年来,在留下来的中国学生中有半数以上是决心在英国创业的。他们通过企业家移民的方式留在英国开始创业之路。这种方式相比于挤破脑袋未必竞争得过的工作签证、刚刚提高至200万镑的投资移民签证、以及运气爆棚刚好找到当地人嫁/娶了的陪伴签证,都是更加门槛低、资金少、易掌控的。

但是,未就业先创业、面对的又是一无人脉、二不熟悉的外国市场,英国创业,想说爱你谈何容易?根据英国移民法规定,二十万镑须投入公司运营,三年之中产生至少两个以上当地就业岗位,才能顺利续签。这些困难都是让人打退堂鼓的原因,但是很多人不知道的是,在英国创业,可以寻找各方渠道、资源,最大程度地争取到扶持。

为什么在英国创业

  • 中英两地的创业优/劣势

最近几年,两地政府其实都在大力投入、鼓励创业。尤其金融危机之后,科技创新领域引人关注:从北京中关村到伦敦科技城,两地政府都在发力打造自己的硅谷,各种创业项目涌现。但总体来说,国家越富裕发达,做生意的限制一般就越少。

  • 英国:创业成本低,名列世界第三;企业运营较为便利,位居世界第八
  • 中国:创业成本较高;经商易度排名全球96

由英国企业家中心智库发起的英国创业运动StartUp Britain调查显示,截至2014年11月初,已经有49.8176万家初创企业在英国建立。这个数量比去年提前一个月完成。预测2014年全年将有55万家初创企业在英国建立。英国企业家中心总监马特-史密斯认为,这一新记录的创造,归因于英国创业的低成本、经济复苏等综合因素。

中国也在逐步降低市场准入门槛,通过企业登记制度改革,今年新登记注册的公司呈现井喷式增长,前三季度达920万家(相形之下英国的体量远远不及),新增企业数量较去年增长60%以上。

英国创业的优势总体来说,门槛更低、政策更灵活、市场更透明。当然这里跟国内的商业环境相比,人脉相对少些、劳动力成本高些、环境更陌生些。

如何充分利用目前各方优惠条件去寻找资源和搭建人脉?

1、英国政府

由英国政府2012年创建并管理的Sirius项目(天狼星计划),为初创企业提供全方位支持,自2013年9月首次实施。申请成功者会被派驻英国主要城市的五个创业加速中心,获得导师培训和帮助。每个创业团队将得到为期12个月的签证作为创业周期;每个团队成员也会得到1.2万英镑的项目资金。

创业团队每隔三个月接受由英国贸易投资总署(UKTI)和创业加速中心的联合评估,评估平台的搭建、产品的成熟度、客户数量、投资潜力等。但是需要注意的是:这些创业团队在享有政府资源和投资的同时,最终不会享有创业项目的股权。

伦敦市长办公室也为初创企业提供创业贷款基金与创业帮扶。磐石星创业园区(Rockstar Hub)帮助伦敦市政府筛选合格的创业项目、向创业团队发放从3000镑至1万镑不等的创业贷款基金。

伦敦发展促进署(London&Partners)是伦敦市长办公室旗下的非盈利组织,只要所创办企业能够促进当地就业,也是能够得到相应的支持。比如超低费用租赁政府所提供的办公场所、享受企业资源对接等等。

2、英国银行

目前,英国银行不会轻易贷款给中小企业,除非有12个月以上公司稳定运营的财务账单,以作证明。但是,现在越来越多的英国银行都在通过第三方协议的形式为初创企业建立桥梁。

  • 苏格兰皇家银行(RBS)及其旗下国民西敏寺银行(Natwest)

在英国主要城市筹备建立八个初创企业加速中心,提供免费的办公场所,每个地方都能容纳超过80家企业,同时RBS为部分企业提供辅导服务(Mentoring service)。

  • 巴克莱银行

由初创企业学校(School for Startups)管理,帮助政府发放创业扶持贷款基金。

  • 劳埃德银行(Lloyds)

与初创企业营(Startupbootcamp)联盟,扶持金融技术公司。

其他还有汇丰银行、桑坦德银行(Santander)也都在酝酿类似服务。

以上种种英国政府及各个机构组织提供的便利条件、优惠政策,都是向国际学生、创业团队敞开大门的。关键是如何做个“有心人”,并且心怀孤注一掷、勇敢向前的“创业梦想”。

Annie.胡专栏全集:

胡悦解说伦敦房产投资

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论,或邮件annie_huyue@163.com与Annie零距离交流。

 

 

 

 

 

英国“买房出租”最赚钱 未来或将成为退休者理财方式之一

在过去的12个月中,英国的私人房东年平均收益为15%,相当于每套房产赚了2.7万镑,预计至2015年春天,他们的资产总值将到近1万亿英镑。

2015年,英国房东们资产总值将到近1万亿英镑

在过去的几年时间里,英国“买房出租”这一领域扩展迅猛。官方统计数据显示:自2001年起,大约有200万的业主加入了这个领域。英国房屋抵押贷款发放机构Kent Reliance预测到2016年,英国私人房东的人数将增加至500万,在英国所有业主中,以出租为目的投资客将达20%。

据英国国家统计局与土地注册处提供的数据显示:2001年,私人房东拥有的房产总值约为2621亿英镑,目前,这个资产资番了3.5倍,达9307亿英镑。2007年起,这个领域增长的61%要归功于伦敦房产的增值,伦敦私人房东的房产增值到了1660亿镑。

在私人买房出租领域,有41%的投资者集中在伦敦,产值达3773亿镑,另外有15%的投资者集中在东南部。

房屋出租市场,同时也能看到一个现金流的增长。其中,现金流在“买房出租”领域的增长额为34%。尽管英国房价上涨有趋缓的迹象,但Kent Reliance 预测,到2015年第二季度,“买房出租”领域的资产总值将超过1万亿英镑。该机构的报告同时指出,房价上涨会使租金/房价收益比值下降,但是房东的年度收益却增加了。去年,英国的私人房东相当于在每套房产里赚到了2.7475万英镑,平均收益额为15%,整个领域的总收益为1240万亿镑。

自2007年上一房价高峰至今,全英房东的平均收益为8.3万镑,其中伦敦的房东平均从每套房产中收益22.4257万镑。在整个英国,房东们每月可以收到38亿万英镑的房租。

Kent Reliance的所有人安迪.高登(Andy Gloding)指出,2009年以来的英国房产复苏,让英国的房产投资者获益将近10亿英镑。但最根本的原因是租房需求的增长。“买房出租”领域在英国的繁荣并不是昙花一现,因为2001年来,英国新增的住户中,有80%的人住在出租房里。房价高、工资低等现状让买房变得越来越困难,英国人越来越适应长期租房的人生选择。

明年4月,英国关于养老储备金的新政策将会实施,到时退休人员可以提前一次支取养老退休金,人们相信将会有更多的现金涌入“买房出租”领域,作为退休人员理财的一种方式。

张思琪专栏全集

张思琪剖析英国伦敦房产投资

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论,或加入张思琪的微博:【英国天际房产张思琪】与她近距离接触。