Category: UK Investment Column

现在投资伦敦房产是否万无一失？

房地产行业是历来受众多投资者青睐的规避投资风险的避风港湾，其安全指数甚至超过全球股票、政府债券等其他传统投资方式。英国近几年来经济恢复，就业率上升，房地产行业迅速回升。伦敦，享誉盛名的旅游之都，自然环境优美，社会稳定，并作为英国首都及国际金融中心，房地产行业发展历史悠久，集自然和人文优势为一身，历来备受全世界投资者的青睐。但是投资伦敦房地产是否毫无风险？在此，我将围绕伦敦房产的安全性进行一些分析和讨论。

短期面临价格压力

过去两年伦敦房价迅速上涨。据全英房屋抵押贷款协会进行的房产行业市场调查显示，2014年第二季度之前的12个月里，伦敦房价上升25.8%，但在未来的1年中可能会逐渐下降。英镑汇率上涨可能是房价下降的基本原因。汇率的上涨将会对国内买家还贷产生影响，并将影响国际采购商的英镑购买力。短期内英国房价将会受此影响而呈下降趋势。

短期面临政策风险

投资者和业主们还需要考虑其他因素。房地产行业相关税收政策已确定，并被列入明年的普选议事日程。房产税将对房产市场产生巨大影响，尽管房产税出台新政的可能性极低。地方议会税（家庭财产税）的改革也许是更好的解决之道。除此之外，更加严格的贷款政策或是银行进一步的新措施都将影响内部市场需求。

随着英国经济形势好转，国内需求的增加将弥补国际市场的不足，欧洲贸易伙伴的需求也随之增加，企业利润上升，失业率降低，银行又逐渐开始向外贷款。

长期有稳定的收益

尽管2015年伦敦房价上涨速度将会有所缓和，但从长远来说，伦敦房市发展仍然被普遍看好。人口的增长以及国内经济的发展，导致伦敦房源仍然短缺。长远来看，虽然伦敦房价可能会暂时下降，但仍将缓慢上升。对于许多投资者而言，房产仍然是安全投资首选。

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张思琪剖析英国伦敦房产投资

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伦敦金丝雀码头 凤凰涅槃后成最新房产投资热区

伦敦主要金融商业区 国际著名景点

金丝雀码头（Canary Wharf）是英国伦敦主要的金融商业区。它坐落在泰晤士河东岸的Tower Hamlets 区 (post code E14), 距伦敦市中心 1区 (Zone 1) 约5km，距伦敦传统金融区Square Miles约3km。由于拥有全英最高、结构最前卫的建筑，因而成为国际驰名的景点。

图片来源；Tour Series

这里有着多元化的食宿服务，其中包括国际知名酒店：四季酒店（Four Seasons）、万豪酒店（Marriott）等。超现代化的商场——金丝雀码头购物商场(Canary Wharf Shopping Mall) 是购物者的天堂。商场内品牌齐全，从高端品牌Tiffany & Co, Hugo Boss, Jo Malone, Montblanc到 High Street brand 服装连锁店，再到Top Shop, Ted Baker, River Island, Gap, Levis, FCUK, ZARA 等应有竟有，各具特色。在那里，总是可以找到自己喜欢的东西!

图片来源：OAG Architectural Glass

除了让人目不暇接的商店外，Canary Wharf Shopping Mall内还有英国名厨 Jamie Oliver 开设的餐厅 Jamie’s Italian，与伦敦荣获饮食大奖的日本炉端烧餐厅ROKA 等名声响彻英国的餐厅，亦有多不胜数的酒吧食肆、潮流热点和亲切的鸡尾酒酒吧，令人流连忘返。

图片来源：British Airways High Life

此外，该区会定期举办各种活动和展览，还有造诣颇高的公众艺术 Public Art 展示。在这里会发现另一个完全不同的伦敦。文化爱好者可去参观码头区博物馆（Museum in Docklands），了解当地令人神往的历史，或踏上世界最古老却保存完整的「SS Robin」号汽船，感受它那古朴的魅力。

伦敦金丝雀码头 起死回生传奇

金丝雀码头是伦敦都市更新的成功案例。在19世纪初，这里是负担全英国70%的货物进口量的船坞区。由于东区在工业与运输上的重要性，在大战期间遭到德军的密集轰炸，摧毁许多港口、铁路与工厂房舍。

图片来源：英国每日邮报

但随着港口业务式微，工业生产纷纷外移，东伦敦这一区的仓库都被废弃。直到八十年代，伦敦的商业用地不敷应求。

为了解决市中心的过度拥挤，英国政府透过私人开发带动整个码头区的都市改造与更新。以港湾、水岸结构开放空间的都市规划, 改善道路交通条件。

九十年代建成的伦敦地铁新线Jubilee Line & DLR (Dockland Light Rail 轻轨)， 有效连结金丝雀码头和市中心1区 (Zone 1)。

还有泰晤士河上的水上巴士（River Bus），该线路连接伦敦眼码头（London Eye Pier）,西敏寺码头（Westminster Pier）和金丝雀馆码头（Canary Wharf Pier）等伦敦著名地标和文物建筑。让伦敦东区的开发被视为一块提供高水准住宅与金融商业的新大陆, 成功带动当地的经济和商机.

图片来源：Crossrail

将于2018年全线开通的新铁路Crossrail， 金丝雀码头（Canary Wharf）将成为其最大的站点之一。

英国高房价区域之一

图片来源：Foxton

在金丝雀码头的商圈内，精品店琳琅满目，许多国际企业和银行总部也设于此。此区内的 One Canada Square 是目前英国第二高的摩天大楼，这让 Canary Wharf 成为全英国房地产最高价位的区域之一。此区迎合了伦敦市政府都市计划发展上的现代化需求，让伦敦市景观更有特色。

图片来源:Foxton

目前，在金丝雀码头租赁房屋的都是在附近银行工作的职员与年轻的上班一族。对于房屋投资者来说，40万英镑就可以买到实用面积约600平方英尺的1卧公寓。由于该区治安良好，所以出租率高。一般每周租金在400英镑左右，投资回报率约 5%。

图片来源：Savills Reserch

根据国际知名物业顾问公司Savills的调查数据显示，在金丝雀码头Canary Wharf 的金融街附近，购买价值50万英镑的房屋，28%是中国投资者。不少华人买家购买伦敦房产大部分都是为子女教育和将来移民做准备，因此，更是造就了投资金丝雀码头房地产热潮。

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英国房产印花税做出重大改革 本月4日起效

 

12月3日下午3点，英国财政大臣George Osborne公布了英国新的印花税税率体系，并且于次日，也就是说几个小时后的12月4日零时起生效。

英国的印花税（stamp duty）全称为土地增值印花税，即当购买房产时需向政府交纳的税。无论是自己居住还是用来出租，它的税率只与你购置房产的价格有关，并且在交房时支付。

之前的印花税税率为：

  • 低于£12.5万——不用交税
  • £125,001至£250,000为1％
  • £250,001至£500,000为3％
  • £500,001至£1,000,000为4％
  • £1,000,000至£2,000,000为5％
  • 高于£2,000,000 为7％

此次税务改革绝非一时兴起，因为英国政府认为，印花税税收没有问题，是税率体系有很不恰当。购置价格为£25万上下的房产时，税收方面会有一个大的落差。比如，一个家庭花费24.9万英镑购置房产时需要缴纳2490英镑印花税，而购置一个250,001英镑的房产则需要缴纳7500英镑的账单。这个问题导致了抵押贷款机构及地产代理机构的不满，他们认为这是导致房价一直徘徊于某个区间的原因。

基于此原因，改革后的税制体系参考了个人所得税的阶段计税的计算方法。之前税制可以被认为是“一刀切”的税收体系，而新税制则采取新的阶梯式税收政策。以下金额区间不是指房产价格，而是房产价格介于期间的部分是按此税率来收取的。

最新印花税税率为：

  • 低于12.5万英镑为0
  • £125,001至£250,000之间为2％
  • £250,001至£925,000之间为5％
  • £925,001至£1,500,000之间为10％
  • 高于£1,500,000为12％

请见下方的表格，以便大家更加清楚了解详情：

举例说明之一：房产价格为£180,000时，其中£125,000是不用缴税的。对其余£55,000(£180,000-£125,000=£55,000)需要缴纳2% Stamp Duty，为£1,100。而以之前税制来看，则需缴纳£1,800。所以这样看来，新税制对与大部分的买家来说是更加省钱了！

举例说明之二：房产价格为£300,000时，其中£125,000不用缴税。再接下来的£125,000需要缴纳2%，即£2,500。剩余的£50,000则需缴纳5%的税收，即£2,500。因此总的税费为£5,000与之前相比(£9,000)是节省了£4,000。

接下来更加清楚的对比表格来解读这一新政：

关于此次印花税的变化对于买家的影响，朝和地产和阳光房产的分析师和投资顾问们已经快速为购房者做出了最佳的应急预案：

第一、尽量购置低于£937,000的房产。在新政之下，该数额以下的房产会更为划算。

第二、购置介于£550,000至£750,000之间的房产则会最大程度省交税费。

以下是税费节省曲线图

 相关新闻：英国昨日颁布购房印花税最新制度 财政大臣称“能让98%的购房者收益”

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伦敦梅菲尔区——奢华时尚的集中营 高端投资客的新宠儿

伦敦，永远是有趣的， 每一个地区, 每一个角落都有她独特的魅力, 这次我们就从伦敦最经典的地区：Mayfair区开始讲述伦敦的故事吧!

 

梅菲尔区插画版地图

奢华与时尚的集中地

Mayfair 位于摄政街以西、海德公园东部，南北对接牛津街和皮卡迪利，是英伦奢华与时尚的集中地。

从十七世纪开始，这里就是英国贵族住宅区。英女王伊丽莎白二世就出生在Bruton街17号, 并在这个小区渡过了她的童年。

Shepherd Market 1938

这个优雅时尚的小区也隐藏了一个秘密。两百多年前，梅费尔区的 Shepherds Market 曾是当时上流社会的红灯区。现在妓院已经被 PRIVATE CLUB 高级俱乐部取代了。

近200年历史的伯灵顿拱廊购物街

十八世纪的英国盛行拱廊式购物街。1819年开业的伯灵顿拱廊（Burlington Arcade)购物街是伦敦最长的拱廊, 已经有近200年的历史。

1819年开业的伯灵顿拱廊（Burlington Arcade)购物街

玻璃屋顶下有两排精致的小店，里面包括一些伦敦最高档的古董店和珠宝店。拱廊门口永远有一位穿英式礼服的管理员。

伯灵顿拱廊附近还有两条闻名的绅士购物街是不能够错过的：杰明街 Jermyn Street和萨维尔街 Savile Row ，那里都是以传统的男士定制服装而闻名。

自1742年就开始营业的起司专卖店Paxton & Whitfield

这里也可以找到伦敦最古老的起司专卖店Paxton & Whitfield，以及伦敦第一家经销葡萄酒和烈酒的店铺Berry Bros & Rudd和英女王御用香水店Floris。

Berry Bros & Rudd和Floris

除了以上几家英国传统的商店之外, 还可以在位于布鲁克街（Brook Street）的Claridge’s酒店享受一下午传统的英式下午茶，他们曾荣获“伦敦最佳下午茶大奖”。就连维多利亚女王和现任的伊丽莎白女王也对此钟情不已。

Claridge’s不仅环境优雅，食物美味，服务更是堪称完美，而且三明治与 scone都可以再续。

荣获“伦敦最佳下午茶大奖”的Claridges Afternoon Tea

伦敦最昂贵地段成中国高端投资客新宠

根据Harrods Estates的报告，未来Mayfair很可能成为伦敦市中心最昂贵的地段。现新开发的顶级楼盘在两年内即可把Mayfair的房价推至7500英镑/平以上，超过Knightsbridge（骑士桥），而五年内，该区的房价则可能超过1万英镑/平。

梅菲尔最新房屋均价表

Mayfair房价的增长会以Grosvenor广场为中心点逐步扩散。在驻英的美国大使馆、美国海军办事处和加拿大大使馆迁出Mayfair区后，这些地方将被改造为80余套顶级公寓。两条街外的Mount街与South Audley街交汇处，将被改造成最高端的零售和餐饮店。再加上不远处还有多个新建豪宅楼盘，如Curzon街56-60号、Clarges大宅、In-and-out俱乐部以及Old Burlington街30号等。这些楼盘都将于2015年至2019年间完工，届时Mayfair房价将好不费吹灰之力的攀至1万英镑。

一直以来，梅菲尔区都是俄罗斯大亨和阿拉伯皇室成员的汇聚之地。但近年来，英国政府对中国公民赴英旅游投资放宽条件，再加上英镑贬值， 梅菲尔区也许会成为中国高端投资者的新宠。

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少走5分钟房价多10万 沿着伦敦地铁线路找投资房

正如满身的经脉是人体生机活力的保障，公共交通是大城市的命脉。伦敦市政府不断加大公交投入，从明年9月12日开始五条地铁线路将加开夜班车实现24小时运营，在建的横贯城铁(Crossrail)将于明年区段试运营2018年全线通车、规划中的纵贯城铁(Crossrail 2) 明后年有望获政府批准、Bakerloo地铁线向伦敦东南地区延伸的规划立项也在紧锣密鼓地进行中。根据不同机构的预测，这些沿线的房地产价格增幅，势必超出其它区域获得额外的大幅增值潜力。

伦敦地铁运营线路图

 

楼盘与地铁相辅相成：通勤便捷5分钟 房价高出10万镑

伦敦作为最受推崇的国际大都市之一，从150年前发明了地铁公交系统以来，新建线路不断开通运营。如今，面积仅有1600平方公里的伦敦（不到北京全市面积的十分之一、上海的四分之一、广州的五分之一），遍布着超过670公里的不低于600个车站的轨道公交网线（地铁、轻轨、电车和火车等）。正是这些公交系统承载着民众的正常出行，保持着伦敦的生机和活力。在这样的系统下，每一个新建或改造的地铁线路，将给经济注入新的血液，也就意味着包括房地产在内的沿线经济指标利好。

按照伦敦市政府的预测，伦敦居民总量将从当前800万人，在2030年超过1000万。这势必给伦敦的住房市场和公共交通系统带来巨大的压力。因此，如何通过更新升级伦敦的命脉交通系统，同时在伦敦大外环高速M25周边兴建更多的住宅缓解房价飙升局面，成为政府的燃眉之急。

几大地铁线路的兴建延伸和沿线兴建新的楼盘是相辅相成的。没有良好公共交通配套的楼盘很难实现规模效应，而地铁公交所到之处，人脉旺盛，升级焕发。

根据《英国房产周刊》的统计，未来五年，伦敦大部分新建住宅集中在泰晤士河沿线的两大区域：一是Hammersmith到Tower Bridge市中心段的南岸，价格高昂。主要楼盘包括绿地集团的兰姆公馆、巴特西电站大型楼盘小区、万达集团的九榆一号等；另外是伦敦东区的各大旧船坞码头区，包括有中国港资背景的格林威治半岛超大型小区、皇家码头新区、银城新区、以及总部基地集团的亚洲商务港新区等，价格差别较大。

这些大型项目除了沿泰晤士河的共同特点之外，还有就是深受伦敦的新建或规划延伸的地铁线路所推动刺激。

交通命脉将给沿线房产带来新的生机，推动刺激沿线房产高于其它地区的额外升值。按照伦敦交通便利程度和房价的比例关系，通勤时间每减少5分钟，平均房价就高出约10万英镑的基本规律非常恰当。因此，任何一条加开的夜班车、新修的地铁所节省的旅途时间，都将以房地产价格上升的形式兑现。

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人权与责任：英国移民类签证申请中涉及到的独立抚养权问题

刘鹏：欲申请英国移民签证的国内父母，想要证明子女的独立抚养权，一方独立抚养孩子的时间须越长越好。

近年来，一些希望携带年幼子女移民英国的家庭，可能会始料未及地遭到拒签。为什么？英国移民局认为，父母中的一方对子女并无独立抚养权，因此子女作为副申请人遭拒。

申请拒签主要出现在以下两种情况:

  1. 亲身父母离异
  2. 父母一方申请投资移民或企业家移民

后者申请遭拒的主因是，认为父母携带子女移民英国是理所当然的事情，却不知英国相关法律条款在这一点上与中国有截然不同的概念：在父母双方都健在且与子女有定期交流/提供经济支持的情况下，父母中的一方将子女带离另一方，是不利于子女成长的。中国申请人对此拒签理由措手不及，也是中英文化差异的一个体现。

独立抚养权的问题产生

在定居类签证导向下容易产生独立抚养权。例如申请英国投资移民签证，英国企业家移民签证。英国工作签证的子女在跟随主申请人移居英国时，容易触发此类问题。

学生签证及临时工作签证类别因为没有定居导向，通常不会涉及到此类问题。 因为学生签证并无永居导向。也就是说，只有移民局认为，父/母一方将要永久性地将子女带离另一方，独立抚养权的问题才会被考虑进签证申请中。

什么是独立抚养权？

在过去10多年的工作经验当中发现，中国申请人概念中的独立抚养权与英国移民法律中的独立抚养权是有着完全不同的独立意义解释的。

很多中国申请人认为，只要法庭判决上写着抚养权归母亲，母亲就拥有对孩子的完全独立的抚养权。 但是，从实践中来看，中国的法庭判决往往同时要求父亲定期支付扶养费或者教育，生活费用，在这种情况下，母亲拥有的只是日常的抚养权，而不是英国法律意义上的完全独立抚养权。

完全独立抚养权（Sole Responsibility），以下是英国政府对于独立抚养权的解释：

SET7.8 What is sole responsibility?

A sponsoring parent (see SET7.2) must be able to show that he/she has been solely responsible for exercising parental care over the child for a substantial period.If the sponsoring parent and child are separated, the child will normally be expected to have been in the care of the sponsoring parent’s relatives rather than the relatives of the other parent. An application should normally be refused if the child has been in the care of the other parent’s relatives and the other parent lives nearby and takes an active interest in the child’s welfare.

The following factors should be considered in assessing sole responsibility:

  • Are the parents married / in a civil partnership?
  • If the parents’ marriage / civil partnership is dissolved, which parent was awarded legal custody, which includes assumption of responsibility for the child?
  • Where there is a custody order the ECO should take care to ensure that the issue of a settlement entry clearance to the child will not contravene the terms of the custody order. See list for countries whose custody orders can be recognised as valid in UK (copy is available on this guidance page).
  • Does the marriage / civil partnership subsist, but the parents do not live together?
  • If the sponsoring parent migrated to the UK, how long has the sponsoring parent been separated from the child?
  • If the sponsoring parent migrated to the UK, what were the arrangements for the care of the child before and after the sponsoring parent migrated?
  • If the sponsoring parent migrated to the UK, what has been / what is the sponsoring parent’s relationship with the child?
  • Has the sponsoring parent consistently supported the child, either by: direct personal care; or by regular and substantial financial remittances?
  • By whom, and in what proportions, is the cost of the child’s maintenance borne?
  • Who takes the important decisions about the child’s upbringing, for example where the child lives, the choice of school, religious practice etc?

（原文请看：https://www.gov.uk/government/publications/children-set07/children-set07#set78-what-is-sole-responsibility）

文章大意：

孩子父母中的一方，在一定长的时间跨度内，独自对于孩子负有完全的亲代责任（he/she has been solely responsible for exercising parental care over the child for a substantial period）。

注意这句话中的两个重点：

  1. 对于时间跨度的要求
  2. 对于“完全”的定义

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英国学区房花样多 投资者该如何甄别与避免投资风险？

韦朝贺：“好学区未必有好学校 好学校未必需要学区房”

学区房在房地产投资中一直都是一个不错的选择，无论国内还是英国，不管政策调控也好，金融危机也罢，学区房一直是海外投资者眼中的高富帅和香饽饽，小荷才露尖尖角，楼花已被抢入手。虽然，除伦敦以外的英国其他城市的房产市场，都在过去几年里持续低迷，然而，学区房在整个不景气的大环境中房价居高不下。本期，我想聊的不仅仅是学区房的好处，根式想用多年的从业经验给大家打几个预防针，任何投资都有风险，学区房也不例外。

随着近几年来留学英国的学生数不断增多，很多实力派家长往往都不惜重金为孩子们购买靠近学校的学区房，目的无非是为了孩子将来的发展及上下学的人身安全。可怜天下父母心，特别是对于我们中国父母来讲，古有孟母三迁，现有择邻而居，一切都是为了孩子，为了能够让孩子有一个比较好的学习环境，只要家庭经济条件许可，都会未雨绸缪的选择学区房。此类经典案例有很多，最知名的要数年初时在美国纽约曼哈顿街区，一母亲为了刚刚两岁的女儿未来能顺利踏进名校而买下一套650万美元的公寓。同样的，在英国70%的外国买家中，为子女读书买房的华人占了60%。

好学区未必有好学校 好学校未必需要学区房

首先诸位家长要了解，自己所要投资的房产是否真正在看中的名校录取范围之内。通过与一位在当地Council任职的朋友得知，如今多数公立学校都是按照距离来录取新生，并且申请人数及录取范围也会逐年改变，很多开发商口中的“黄金地段学区房”根本只是姜子牙的钓鱼竿-愿者上钩，不过也不用担心，很多信息其实是可以通过街道办事处（Local Council）的网站上去获取，因为这些信息在英国是公开的。

其次我们不得不了解的是，一些所谓的好区域的房产在英国未必是重点学区房。要知道什么都有例外，众所周知，英国政府对每一个开发商有着楼盘必须有部分是廉租房的要求，而且在很多好的街区也都有英国特色的经济适用房，从而导致该区的部分人口结构会影响学校的学生品质。要知道即使是非常贵的Kensington and Chelsea区也有几家名声很差的学校，当然，也有可能是这个区很多的家长们都把孩子送到有名的私校也不一定。

拿Richmond的Barnes区举例，有个小学它Key Stage 2（英国公立小学生11岁是所需接受的第二关键阶段考试）的英语和数学的成绩同时达到Level 4的比例是96％；英语和数学同时达到Level 5的比例高达76％（跟Kensington and Chelsea的Oratory Roman Catholic Primary School差不多（前首相托尼布莱尔的孩子就读的小学），但Barnes附近的中学却声名狼藉，原因就是因为Barnes的中产阶级的孩子都几乎是在私校就读的。

另外值得一提的是，英国的公立中学，大部分公立中学是综合性学校（Comprehensive School），就是说录取是按“就近原则”，少部分好的公立中学是按照入学考试成绩录取。这就是所谓的文法学校(Grammar School)，一流的文法学校比很多私校还要好。我当年念A LEVEL的老师就是这么说的，如此一来，以考试录取而非以学区录取的话，学区房就失去了其原有的含义。

公立学校（State School）的普遍入学原则

  • 小学

英国公立小学有三种：第一种是街道办事处控制（Local Council）的公校。入学是按就近入学的原则。过去很多小学有个catchment区，先录取catchment区的孩子，但现在很多council（特别是伦敦）都取消了catchment，这样录取完全按照申请人的住宅距离排队，每年申请的人数不同，录取的距离就不同。比如说可以找到每个小学以前录取位置的地图，虽然每年录取距离会不一样，但差别不大。申请的时候一般可按喜好申请5所，但对学校来说，所有申请都是平行的，都按照距离录取，这和中国高考现在实行的平行志愿一样，学生有一二志愿的差别但学校录取没有一二志愿的差别。

第二种是英国国教（Church of England)办的公校。录取方式同上（可在学校网站得到相关信息admission policy）。

第三种是天主教（Roman Catholic）会办的学校。该类学校一般教友优先。教会办的学校大部份都比较好。

  • 中学

英国公立中学有两类：第一类是按照距离入学。这和小学一样，学校一般称为comprehensive（综合性学校）。所谓的community school和city academy都是这种，教会系统也有中学。有些地方的中学有link school（或者feeding school）系统，就是说一个中学和几个小学link，对link小学的学生录取优先，但现在很多council开始取消link系统了

第二类是通过选拔入学。英国的Grammar School或者Selective School一般都会使用选拔的形式，因为此类学校等同于国内的重点中学。

Grammar School的甄别方式与入取方法

大部分Grammar School的名字里面没有Grammar，名字里面有Grammar的有可能是私校。这类学校教学质量很好，一流的Grammar school教学成绩比很多私立学校还好。这类学校1940年代建立，申请Grammar school除了填council的统一的表以外还要填学校单独的表。

Grammer School入学录取有三种方法：

第一种，完全看入学考试成绩（考试时间一般在提前一年的10月份，从英国任何地方来的学生都同等对待。

第二种，把名额分成两部分，一部分保留给本council的孩子另外一部分公开招，当然都是按照入学成绩录取。

第三种，按照考试成绩录取但只录取本council的孩子，比如说Berkshire有很多Grammar School，没有太突出的但都不错，它就只收本council的孩子，外地孩子可以去考但入学之前必须搬入council地区。最后，为大家附上两个不同的学校排名，给大家自行甄别。

避免投资风险的3大原则

我们都知道房产买卖租赁是一种特殊商品交易。有着交易金额大，周期长，流程复杂等特性，一旦出现违约，诈骗等，对于当事人的损失无法估量。而随着房地产经纪行业的发展，一些不法经纪人也浑水摸鱼，利用各种言语的技巧花招等等坑害投资人或者购房者的利益。这是在国内和海外市场都有可能出现的问题。尤其对于想要投资海外房产的投资者来说，由于距离远的问题，完全了解一国甚至一个城市的地产市场是没办法在短短的旅行期间就能完成的。加上各种媒体信息的断章取义或者模糊指引，更加让海外房产市场如雾里看花。

近期火热的澳洲投资团，美国抄底团等等，指引了不少国内投资者把资金投到海外房产市场。首先必须肯定投资海外房产一定是有盈利机会的，但是发达国家各种政策的变化频率和市场变化速度是远远快于中国的。这里有必要提醒大家对于海外房产投资的风险一定要慎重评估。原则是这样：

  • 再好的基本面也有例外。投资者投资的每处房产会受到该国家基本政策和市场的影响。但是比如房租，落实到某一处房产的时候就是切实的价格，跟基本面有关，但是却有特殊性。周围都涨，唯独我的房子不涨，这种情况也经常出现。
  • 再好的中介也是一锤子买卖。中介的特点在海内外还真是一样的，买房前你是大爷，买房后就会被牵着鼻子走。因为投资金额大，因此很多买家基本买一套房子就不知道下一次什么时候再买了。房产中介更加深谙此道，因此不要听任何中介的花言巧语，交订金前一定请他把所有的款项交付时间确定下来。海外买房的特点是律师交易。这点与国内有着十分的不同，律师服务的好坏也会影响购房过程的顺利实施，律师费其实不高，更重要的是服务要迅速周到。
  • 房产中介的价值不在于给你介绍了什么房源，或者帮你要来什么好处，而在于对市场时机的把握。土豪客户这点可以忽略。对于精明的投资者来说，开发商投放市场的房子都在那里而且大差不差，自己用英文搜搜也都有了，根据你的资金情况，开发商能放出的。但是后续的服务比如律师，银行贷款，房屋再出租，装修等等才是需要注意的。

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专业房产投资人韦朝贺详解英国房产投资

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地铁方便了生活还是造福了开发商？Crossrail最新城铁将再次抬高伦敦房价

 

胡悦：地铁，是方便生活的交通工具，还是造福开发商捞金的枢纽？

Crossrail是伦敦最令人期待的城铁建设项目，2018年即将开通运行，为伦敦创造更为快捷的交通运输。自从Crossrail建设规划2008年对外公布以来，有关铁路沿线房产的讨论一直是热门话题，英国开发商们也摩拳擦掌，看好这一增值潜力巨大的沿线地块。

Crossrail西起伦敦的Reading（雷丁镇），东至Shenfield镇（申菲尔德），沿线一共40个铁路站点，总长75英里。根据英国多家房产机构预测，从现在起到2018年crossrail开通运行的这4年间，沿线站点周围的房地产价格将平均上涨16万英镑，增幅高达60%，是同时期伦敦房价涨幅的两倍。

对于现在居住在Crossrail沿线、伦敦郊区的超过150万人来说，他们到伦敦的通勤时间将大大缩短。伦敦更多的上班一族，也将买房的目光投向了这一潜力股区域。下面我挑选了几个重点路段，为你介绍这段新建城铁的沿线房产情况：

1、从Reading到West Drayton

从Reading到West Drayton ，是Crossrail最西边的一段铁路。下图显示了Crossrail高铁线路开通之后，从以下各站点到伦敦Tottenham Court Road，节省下来的时长。

  • Reading至Tottenham Court Road节省时长： 3分钟
  • Twyford至Tottenham Court Road节省时长：12分钟
  • Maidenhead至Tottenham Court Road节省时长：30分钟
  • Taplow至Tottenham Court Road节省时长：29分钟
  • Burnham至Tottenham Court Road节省时长：29分钟
  • Slough至Tottenham Court Road节省时长：15分钟
  • Langley至Tottenham Court Road节省时长：31分钟
  • Iver至Tottenham Court Road节省时长：31分钟
  • West Drayton至Tottenham Court Road节省时长：29分钟

因此，Reading至West Drayton沿线站点的房屋价格，也将因为Crossrail的开通而带来新一轮的涨幅。其中M4沿线的区域是Crossrail的大赢家。

Crossrail 最西边站点Reading将迎来未来六年的房价增长。现在从Reading到伦敦的帕丁顿车站，其实已经有了一条快速铁路线，不到30分钟即到伦敦市中 心。因为有一些全球Top 50公司的总部都设在Reading，不少IT和金融公司也建在这里，随着crossrail再次提速这里的通勤交通，有业内人士预计， Reading的房屋价格将在未来六年上涨50%。

在M4沿线西边区域，目前在建的公司办公室，有四分之一都在Reading。这里还是排名前十的购物地点。再加上Reading这里已经有快速火车通往伦敦帕丁顿车站，根据当地政府的统计，在Reading的15万居民中，有24000人是每天通勤伦敦上班的。

Twyford是crossrail西边另一个受益的站点。这里本身好学校众多，也有大型超市方便居民生活，之后crossrail的开通将让这里更为热门。

希斯罗机场的扩建也让这个区域受益。其中Maidenhead, Slough, Iver, Burnham和Langley这几个地方被看好，因为不在飞机飞行路线内。一个100万英镑的项目正在建设中，将新建一个新的图书馆、社区、高中和超过500套住宅。

2、从West Drayton到Acton——今年房价涨幅最高的路段

由于Crossrail开通后将大大节省这个路段往返伦敦的时间，今年以来它是Crossrail沿线房价涨幅最高的一个路段。其实帕丁顿那里已经有非常便捷的火车通勤伦敦市中心，现在加上crossrail的开通，这里的交通将再次升级，促进沿线比如West Drayton，Hayes & Harlington和Southall附近区域的新房建设。下图显示的是这一路段至伦敦市中心将节省的时长：

  • Hayes & Harlington至Tottenham Court Road节省时长：27分钟
  • Southall至Tottenham Court Road节省时长：28分钟
  • Hanwell至Tottenham Court Road节省时长：27分钟
  • West Ealing至Tottenham Court Road节省时长：18分钟
  • Ealing Broadway至Tottenham Court Road节省时长：13分钟
  • Acton  mainline至Tottenham Court Road节省时长：28分钟
  • Paddington至Tottenham Court Road节省时长：9分钟

由于这些crossrail西边沿线站点的交通提速最明显，越来越多的房产买家看好这片区域。希斯罗机场M4区域一直以来是伦敦的卫星城，是重要的商业区域，但并不是生活便利的居民区。借着crossrail的建设，大伦敦政府批准了更多的公共用地给开发商，因此这边的住宅新房将如雨后春笋大规模建设起来。

如果你在希斯罗机场或附近商业园区工作的话，West Drayton是一个非常不错的居住地选择。这里生活成本低、设施便利。借着crossrail的开通，这里将建设全新的“花园小区”，包含775个新房、大型超市、养老院和绿地等。

这里附上从Reading至Whitechapel，目前沿线的平均房价（见下图）。

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16年实施英国“买房出租”投资者贷款受阻房价得控

准备“买房出租”（Buy-to-let）的投资者要面临新的测试以证明他们购房的支付能力，估计会有成千上万的人会面临房贷申请被拒的可能，或因此支付更高的利息。

这个新政被启用是源于欧洲坚持要对“意外房东（accidental landlords）”借钱的政策进行修改，因为，目前在总额160万份的“买房出租”房屋按揭贷款中，大约有1/5的申请者属于这种情况。

什么是“意外房东”？符合以下两种情况的任一一种的业主就可以称之为“意外房东”：

  • 因为継承的原因拥有了一套房产；
  • 想卖出一套房产，但是没有成功，只好转而出租。

在财政部公开发表的一分相关的咨询文件中指出，在这些“意外”的个例中，贷款申请者成为“房东”的原因并不是他们自觉自愿的一种投资行为，而是由于各种意外事件被迫促成的，所以政府希望将这些借贷者纳入一个更有保障性的框架内。

这个新政将于2016年3月实施，可能会对英国房产市场有一定的影响。

2013年，英国共有15.1万份“买房出租”房贷被成功借出。在新的政策下，由于借贷者要通过支付能力测试，该类型的房贷量可能会减少。大多数现有的“买房出租”型贷款在计算额度时会与该房产的租金收入相关联。如果支付能力测试新政得以执行，意味着年长的业主可能再也难以申请到“买房出租”型房贷，因为大多数的借款机构要求借款者提供一份他们在退休之前还清全款的计划。按照惯例，欧洲的法规不会影响到英国的房贷市场，但是这个新政策也是按揭信用指引（Mortgage Credit Directive）的一部分，可能也会对其它种类的房贷起到一定的冷却作用。

英国房屋抵押贷款机构协会（Council of Mortgage Lenders）发言人认为受到新政策影响的借贷者会少于“买房出租”类贷款申请总额的20%，但他们也无法提供精确的预估。

房屋贷款申请咨询师则指出，新的政策将会增加房贷申请者的费用。

人们普遍担心“买房出租”的投资者可能会促高房价，从而将买房自住者挤出市场。由于英国的房地产有保值、房租收益高等特点，所以海外投资者蜂拥而至，以“买房出租”的方式进行长线投资。

房地产数据专家Hometrack最近的一项调查显示，9月份，英国房价呈零增长状态，这也是19个月以来，英国房价出现了首个零增长的月份。

张思琪专栏全集：

张思琪剖析英国伦敦房产投资

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最新消息：英国最新移民修改法案昨日出台 投资移民确认上涨至200万英镑

2014年10月16日,英国内政部出台了最新的移民修改法案，一直以来各方猜测也尘埃落定。修改方案主要着重在加强驱逐非法违反公众利益的犯罪分子出境，限制这部分人群的上诉权利；进一步完善行政复议程序；打击以虚假名义如假结婚或假同性伴侣关系，虚假工作职位等的签证申请；以及抬高高资产人群的申请门槛，如100万英国投资移民要求抬升至200万英镑投资，希望更高效拉动英国经济。

英国政府通常在每年的4月及10月出台修改方案，通过收集移民签证官审核申请时总结的案例经验，结合采纳多方机构，如英国移民咨询委员会（MAC Migration Advisory Committee）等机构提供的建议而做出修改，主要为了保证现行的移民条例能够切合实际情况，有效服务于英国经济及社会发展。

英国彼得森律师行提供第一手PBS计点积分制主要修改总结，敬请各位读者持续关注后期关于英国家庭生活，永居申请，行政复议程序等的政策修改分析。

最新的修改案对投资移民有大幅度的修改，但修改的内容并没有超出彼得森律师行的推测。

在今年2月份英国移民咨询委员会（MAC）已经递交给英国政府一份调研报告，建议将投资移民资金额度从100万英镑抬升至200万英镑。涨价的消息在今日得到英国移民及安全部长詹姆斯·布罗肯希尔的公开声明确认

针对投资移民的修改方案将于2014年11月6日正式实施。请注意在实施前已经获得投资移民签证的申请人将不受新政策的影响。

法案内容概括

Tier 1 INVESTOR 英国投资移民：

变更声明可以概括为：

投资移民的门槛由100万英镑上涨到200万。

新的修正方案将于2014年11月6日正式实施。在实施前已经获得投资移民签证的申请人将不受新政策的影响。

在200万的投资中，要求200万英镑全额投资在指定的方式（比如国债，公司债，股票以及英国公司），同时取消投资额中25%可用于购房或定期存款的选择。

正式移除以贷款方式申请投资移民的相关条例。

Tier 1 Entrepreneur 英国业家移民：

相对于新政策着力于修改投资移民的要求，对企业家移民的政策要求没有显著修改，但并不代表英国政府对企业家真实性的审核有所放松。一直关注英国移民政策的各位应该有注意到，英国政府从今年的4月，7月，10月有逐步加强对企业家移民的审核标准。

在英国递交的企业家移民申请，要求20万英镑资金必须已经在英国境内。体现出英国政府进一步审核申请人在英国设立企业的真实意愿。

出台更严谨的技术审核以联名账户，多个账户作为资金证明的真实性，以及加强审核以多份文件共同证明的日期及金额要求，同时也加强审核已投资到企业当中的资金真实性。

除了资金要求，英国政府也进一步规范了关键词的定义。比如“风险投资公司”，“新企业”，以及“房产开发及房产管理”等。换言之，在准备证明材料时需要更加严谨和专业的指导，以切合每一项定义的要求。

政策分析

现在我将对这4条法案更改逐一分析。第一个问题，英国政府为何要将投资者签证的门槛从100万提高到200万？这个问题很好解释，英国现在缺少资本投资，看看中英两国高层领导人这两年相互互访的频率和中国提供给英国的贷款数额吧，英国缺钱的现实不难看出来。

第二个问题，英国为什么要在这个时间点上（2014年10月）推出这个政策？其实这是跟全球范围内的移民趋势息息相关的。早在今年6月，加拿大就已经宣布暂停所有的投资移民申请，这让中国的移民投资人捉襟见肘。紧接着，上个月美国政府宣告本年度EB-5移民签证名额售罄开始进入排期，这个投资50万美元两年获取美国绿卡的投资类签证曾一度被中国人看成是获取国外永居的快速途径。

来自北美洲的两个投资大国纷纷将中国人拒之门外的现实让越来越多的投资人把目光转向了欧洲，而作为母语为英语的英国自然而然成为了移民者心目中的“黄金宝地”。

第三个问题，为什么英国政府开始限制投资类型，并且取消了投资中的25%投资于房产和定期存款的要求呢？限制投资类型的考虑出自于英国整体经济的走向，虽然经济好转，英国政府近年来仍然处于财政赤字的状态下，政府需要投资人购买国债，政府相关的公司债，和其他类型能够向这个国家基础行业注入资金的债券，这是卡梅伦政府背后的所想。至于为何取消25%在投资房产上的选项，这是由于这些年英国国内房价看涨，越来越多的人（尤其是年轻人）开始抱怨自己买不起房子，越来越多来自海外的房产投资让英国国内的房价持续攀升，为了缓解英国本土人民购买房产的压力，保守党取消了投资者购买房产的要求。

最后一个问题，为什么取消贷款方式的投资移民？答案是，英国政府要钱，同时急着要钱。虽然对于100万英镑的投资移民，移民者一定需要证明出自己拥有200万的资产，这样英国这边的银行才会贷款给投资者100万英镑，但是贷款归贷款，对于英国经济的直接注资才是政府想要看到的。英国政府对于投资者的还贷能力还是很信任的，但是明显现在政府想要投资者立刻拿出现金，对英国的经济发展最初立竿见影的影响。

后续影响

从目前的情况来看以及当前英国政治选票情况分析来看，联合政府推出相关涨价要求显然是为了响应选民的呼声，包括进一步要求来促进英国经济，包括禁止投资房产以抑制房价增高等等手段。 但是个人认为总总手段并不是不欢迎投资移民，而是在尽力规范投资移民的相关规则，评估投资给英国本土经济带来的真实贡献。

作为目前市场上最快，最安全的主流大国的移民项目，2个月之内获得英国相关移民签证，并且由国家担保相应投资回报，相信仍然会对中国申请人有很大的吸引力。 快捷，安全，回报稳定，绿卡保障，都是英国移民项目的总总好处，相信此次涨价并不会影响到中国地区市场的移民热潮，反而会激发更多的申请人对英国移民的关注。

专业建议

从过去10几年的从业经验来看，并且结合近几年英国政府逐步完善的网上申请系统来研究。我们认为我们仍然有机会帮助到我们的客户对T1 100万英镑投资移民申请作出有效的时间控制，最多可以争取到3周左右的时间，也就是在11月31日以前如果您认为您能够符合现行的英国移民局要求的资金及基本来源解释，我们是仍然能够帮助客户按照老的政策来处理签证申请。

需要注意的是，关键时刻需要有专业的机构以及专业的人士来帮助大家做出充分的准备以及专业的判断，建议大家联系例如环球移民这样的比较大的专业机构来进行专业分析和专业处理。

刘鹏律师专栏全集：

刘鹏诠析英国移民与投资

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