美国 | 【居外独家】洛杉矶星级经纪Joyce Rey区域指南系列——贝莱尔

过去一年,大量中国买家咨询洛杉矶超高端地产,这在洛杉矶有史以来都属于罕见,其中1500万美元及以上级别的地产项目尤其受青睐。中国买家喜欢洛杉矶的地产和生活方式,也喜欢洛杉矶地产投资所具有的长期安全性。洛杉矶吸引的不止是富豪买家,还包括中国大型开发商,万达和绿地集团也分别在在洛杉矶斥巨资建设了房产项目。有见及此,我们很荣幸邀请到美国名人富豪御用经纪人Joyce Rey为居外用户呈献洛杉矶区域指南,让买家更好地掌握各区的优点。无论公寓还是独栋住宅,洛杉矶多区都有私密性丶视野丶配套设施和建筑美感俱备的完美居所。

美国华人聚集地:洛杉矶“黄金”投资房源推荐

贝莱尔(Bel Air)是一个小型富人住宅区,位于美国加利福尼亚州洛杉矶市西区(Westside)丘陵地带。这里与比佛利山庄(Beverly Hills)和霍姆比山庄(Holmby Hills)共称洛杉矶住宅区的“金三角”。

久负盛名的贝莱尔社区位于圣莫尼卡山(Santa Monica Mountains)山麓,近一个世纪以来一直是当地最宜居的社区之一。贝莱尔社区由阿方索·贝尔(Alphonzo Bell)于20世纪20年代创立,他是一位成功的农民,因在其土地上开采出石油而得到了意想不到的收获。

圣莫尼卡山

历史悠久、高端大气的贝莱尔社区是洛杉矶最著名的住宅区之一。它与附近的霍姆比山庄和比佛利山庄共称“金三角”,在当地备受赞誉。毋庸置疑,这里是南加利福尼亚州奢华豪宅最为丰富多样的社区之一。

该社区被誉为洛杉矶当地富人和社会名流的天堂,拥有无可匹敌的私密性以及无可挑剔的周边环境,各色颇具吸引力的豪宅汇聚于此。

贝莱尔社区地理位置便利,紧邻洛杉矶各类便利设施和风景名胜。同时,凭借其周密的设计和精心维护的环境,能够让业主真正体验到远离城市喧嚣的静谧安宁。

社区概况

  • 住户约8,000人
  • 面积为10平方英里
  • 邮政编码为90077
  • 分为贝莱尔上区和贝莱尔下区
  • 西面是布伦特伍德(Brentwood),南面是韦斯特伍德(Westwood),东面是比佛利山庄邮局,北面是谢尔曼奥克斯(Sherman Oaks)和圣莫尼卡山山麓
贝莱尔鸟瞰图

住宅选择

贝莱尔社区是当地著名的标志性住宅区,拥有各式各样的奢华豪宅,工艺精良,充分发挥了当地绝无仅有的地理位置、宜人的气候以及无与伦比的环境等天然优势。从低调沉稳的别墅到充满迷人魅力的农场住宅和奢华豪宅,贝莱尔社区的各式住宅能够满足不同业主的喜好和风格。

贝莱尔上区位于圣莫尼卡山山麓高地,因奇特的洛杉矶盆地美景以及各式各样的新建奢华豪宅而著称。这里将为您提供从别墅和农场住宅到半山豪宅等各种类型的住宅。

贝莱尔乡村俱乐部

贝莱尔下区为您提供宏伟奢华的精装豪宅,售价高达数百万美元。这里可方便到达洛杉矶其他地区,紧邻全球著名的贝莱尔乡村俱乐部(Bel Air Country Club),广受购房者追捧。希望投资洛杉矶老城房产的购房者们可以考虑选择贝莱尔下区占地若干英亩的房产——这里的多栋住宅高达数百万美元的售价都曾一度打破全国销售记录。

贝莱尔社区目前拥有多栋住宅,能够满足不同业主的需求和生活方式。这里可方便到达繁华的商业中心、令人难忘的电影制作公司以及充满活力的夜生活场所,因此广受企业高管和职场人士的追捧。此外,贝莱尔社区兼具田园诗般的氛围且方便到达当地一流的公立和私立学校,因此深受广大家庭的欢迎。

圣莫尼卡海滩

生活闲趣

贝莱尔社区为购房者提供各式各样的住宅,业主可充分享受精致优雅的生活方式:既可以前往贝莱尔乡村俱乐部打高尔夫球,驱车前往紧邻的比佛利山庄一流的购物和餐饮区尽享高端消费体验,还可以在圣莫尼卡海滩上度过慵懒的一天,或者攀登景色秀丽的圣莫尼卡山。

 

Joyce Rey专栏全集:

名人富豪御用星级经纪人带领你走上豪宅市场尖端

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美国 | 中美关系影响世界 洛杉矶“亚洲未来峰会”实况直击

导言:不言而喻的是,相比于世界上任何地方,亚洲的未来对于美国的未来越来越重要。以下数字可以佐证,到2030年,全世界中产阶级的三分之二将出现在亚洲地区的中国丶印度等国家;到2035年,其电力需求将占全球的70%;2050年,亚洲人口将达到53亿,需要增加70%的粮食生产量。显然,这是百分之百的事实。

亚洲和美国是世界上最具活力和创新的地区,它们的综合人才,资金和创业精神将在21世纪共同塑造全球经济。到2030年,亚洲的中产阶级人口会提升两倍至大约30亿人。到2050年亚洲的生产总值将由现在全世界的三分之一升为世界GDP的50%以上。该指数的巨大变化也带来了在经济、社会、政治、军事、文化和环境上的重重挑战。

2016年9月15日至16日,由洛杉矶世界事务委员会主办,美中企业家商会协办的“亚洲未来峰会”又名“展望亚洲2030”,在美国加州洛杉矶圣塔莫妮卡举行。此次活动是美中企业家商会与洛杉矶世界事务委员会第一次合作并经过为期8个月筹办。来自世界各地50多个企业领袖及相关国家政要作为演讲者,就未来亚洲的迅速发展以及亚洲与加州和美国的关系议题在此次峰会上展开了广泛而深入的讨论。试图回答有关这个具有44亿人口大陆的快速转变的问题,机会及解决方案。

我们荣幸邀请到洛杉矶资深房地产经纪兼教育工作者Susan Friedman参与并为居外用户现场直击这次盛事。

我有幸参加了由洛杉矶世界事务委员会在美丽的海边酒店-圣塔莫妮卡举办的 “亚洲未来峰会”。与会的有六十多位演讲嘉宾,其中来自亚洲各个领域的专家在9月15-16日参加会议。其中的一个演讲嘉宾怀疑中国国内是否还有人留守。这两天内我参加了多个论坛的会议,在与诸多专家交流的过程中学到了很多东西。本次会议重点是亚洲,那么中国无疑就是重点中的焦点。

居外网的读者们最为关注的莫过于中美关系论坛,该论坛主持人——Matthew Spence来自耶鲁大学,曾在奥巴马执政期间任职。与会成员包括Jeff Bader——奥巴马总统的前任高级亚洲政策顾问、新加坡大使Bilahari Kausikan以及来自上海社会科学院的刘明。

该论坛讨论的焦点是未来中美关系,以及专家对中美之间未来关系是战略性而非对抗性是如何认识的。Jeff Bader说奥巴马总统首次执政期间便非常期待加强中美之间的关系,而下届总统将会把朝鲜问题放在首位。刘明说中美之间有很多误解,因此有很多需要平衡之处,而中国下定决心要赶上美国。Kausikan大使用“摸索”来形容两国的关系,目前双方正在摸索一种过渡性的相处模式,其中南海问题正是这一探索的典型案例。主权争议会引发一系列问题,这些问题不可能得到完全的解决,但需要找到一种平衡的方式,如何处理这些问题是非常重要的。在摸索过程中大国肩负着重要的责任。Bader认为应该广泛听取意见,寻找解决方案,因为敌对情绪最为危险。

专家们讨论的第二个内容是中国台湾问题美国的下届总统选举。Bader认为中国台湾与中国大陆之间的关系不是我们能决定的,如果希拉里·克林顿当选下届总统,那么美国对此问题的态度是不会变的,如果唐納德·川普(Donald Trump)当选则很难说。Kausikan认为对此美国态度会是一贯的,但任何一个美国总统都不可能忽略川普和伯纳德•桑德斯所带来的世界性关注。他认为如果川普一党所信奉的“无人可挡”政策会破坏美国与越南之外其他国家的平衡关系。刘明认为川普无法改变美国对中国大陆和中国台湾的政策。Bader认为川普是颗具有潜在威胁的小行星,他对中国以及人权问题的评论是存在严重的问题,而克林顿·希拉里在与亚洲领导人相处中有着丰富的经验,如果她当选,美国对中国的态度会是一如既往的。

回到南海问题上来,Bader认为中国不会参与其管理,刘明称这点不会实现,这个问题会留待下一代解决。

朝鲜问题是我们关注的另一个焦点,Bader认为这是头等安全问题,下届政府需要对现有的政策方针进行反思;中美之间需要更加紧密的协助,所以美国需要了解如何从中国寻求帮助。2009年Bader和美国国务卿曾跟中国政府说过如果他们不对朝鲜施压则会出现他们不愿看到的情况,事实已经验证了这一点;只要金氏王朝继续执政,这一问题便很难得到解决。我们和中国对此问题没有进行过会谈,也毫无准备,因此存在着危机。朝鲜领导人金氏曾说过,中国对另一个共产主义国家所施压的压力是有限的。  

Susan会後感言

该峰会计划今后会每年举办,我非常期待明年的会议。本次峰会上我收获颇丰,在此我想感谢居外网以及洛杉矶世界事务委员会给予我这个难得的机会。此外,在本次峰会上我认识一朋友,经他介绍介绍我将对亚洲世界电影节进行全程报道。洛杉矶不仅拥有美妙的气候以及房产投资的绝佳机会,同时也在举办越来越多的与中国相关的盛事。快来加入我们吧!

 

Susan Friedman专栏全集

洛杉矶达人Susan教你美国西岸生活及投资之道

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美国 | 2016年第二季度旧金山湾区房地产报告——太浩湖/特拉基

导言:旧金山湾区九县6月的中间房价再次打破纪录,涨至75.5万美元,反映出目前湾区的房市正处於“房价高丶供应少”的情况。就业强劲和超低利息的持续依然有力地支撑着房市,不过春季房市紧迫感减弱,买家变得更为挑剔和谨慎。因刚需买房意志坚定的购房者不再需要在市场上屡败屡战,现在通常很快就可以拿下满意的新居。让我们来逐一看看旧金山湾区各个区域的最新房市情况,本期介绍的是北美最大的高山湖泊太浩湖(Lake Tahoe)和加州内华达郡内的城镇特拉基(Truckee)

旧金山湾区地区分布

太浩湖/特拉基地区主要为第二居所房产市场所占,因此其运行的参量不同于旧金山湾区。但该地区的很多购房者都在旧金山湾区拥有家宅,因此房地产活动在内华达山脉有不可否认的影响。由于旧金山湾区的房价开始逐渐趋向正常化,近期一些买家意外发现自己手头有多余的现金,并冒险尝试度假型房产,这有助于加速第二季度的销售速度并导致房产储量下降。

卖家的定价比前几年更加实际,这是太浩湖另一个推动房产销售的因素。这吸引了更多购房者来到该地区,加快了销售速度;在第二季度,具有吸引力、定价合理且位于优质社区的房产在几天之内就可成交。今年上半年的销售量与2015年同期销售量持平,但平均售价增长了约13%。

太浩湖/特拉基单独家庭住宅中等销售价位(2015年6月—2016年6月)

 

太浩湖/特拉基公寓中等销售价位(2015年6月—2016年6月)

 

太浩湖/特拉基单独家庭住宅月度可售房源量(2015年6月—2016年6月)

 

太浩湖/特拉基公寓月度可售房源量(2015年6月—2016年6月)

 


太浩湖/特拉基单独家庭住宅平均市场停留期(2015年6月—2016年6月)

 

太浩湖/特拉基公寓平均市场停留期(2015年6月—2016年6月)

 


太浩湖/特拉基单独家庭住宅线下交易的房源百分比(2015年6月—2016年6月)

 

太浩湖/特拉基公寓线下交易的房源百分比(2015年6月—2016年6月)

 

太浩湖/特拉基单独家庭住宅销售价位与初始价格的百分比(2015年6月—2016年6月)

 

太浩湖/特拉基公寓销售价位与初始价格的百分比(2015年6月—2016年6月)

 

2015年与2016年第二季度太浩湖/特拉基独立屋就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

2015年与2016年第二季度太浩湖/特拉基公寓就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

房市前景预期

旧金山湾区不同,太浩湖地区在夏季末期不会出现普遍的减速;度假的家庭希望在滑雪季节开始之前就锁定冬季度假计划。我们预计目前良好的销售态势将持续到年底,但感恩节后可能会有所缓和。

马克•麦克劳林专栏全集

旧金山湾区房地产精英太平洋联合国际分享投资宝典

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美国 | 2016年第二季度旧金山湾区房地产报告——索诺玛谷

导言:旧金山湾区九县6月的中间房价再次打破纪录,涨至75.5万美元,反映出目前湾区的房市正处於“房价高丶供应少”的情况。就业强劲和超低利息的持续依然有力地支撑着房市,不过春季房市紧迫感减弱,买家变得更为挑剔和谨慎。因刚需买房意志坚定的购房者不再需要在市场上屡败屡战,现在通常很快就可以拿下满意的新居。让我们来逐一看看旧金山湾区各个区域的最新房市情况,本期介绍的是索诺玛谷。

旧金山湾区地区分布

冬季与初春时节,索诺玛谷的卖家普遍会推迟将其房产挂牌上市,等待春暖花开将房产以最好的姿态推出。这种趋势在今年有所转变,导致第二季度末期挂牌上市的房产增加。对房产要价过于乐观的卖家会发现,市场无法满足他们的愿望。第二季度结束时,很多卖家降价,房产在市场上滞售的时间超出了卖家预期。

尽管如此,这仍然是个繁忙的季度。一些卖家发现自身处境不同往常,购房者的选择余地较大,他们需要争夺购房者。定价合理的房产会继续吸引多方竞价,但比去年大大减少。本季度开始时,100万美元以上的房产销量有所下降,因为这一价位的房产储量增加。到五月份,房产供应紧张,这使买卖双方得到了较好的平衡。

索诺玛谷房产中等销售价位(2015年6月—2016年6月)

 

索诺玛谷月度可售房源量(2015年6月—2016年6月)

 

索诺玛谷房产平均市场停留期(2015年6月—2016年6月)

 

索诺玛谷线下交易的房源百分比(2015年6月—2016年6月)

 

索诺玛谷房产销售价位与初始价格的百分比(2015年6月—2016年6月)

 

2015年与2016年第二季度索诺玛谷房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

房市前景预期

年底之前,旧金山湾区稳健的经济状况将对索诺玛谷的房产市场带来积极的影响。第二居所市场仍然活跃,希望购买更大房产的买家也很繁忙,这为首次购房的买家创造了机会。随着价格上涨趋于正常化,最终成交价格可能略低于卖家预期。

 

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美国 | 2016年第二季度旧金山湾区房地产报告——索诺玛县

导言:旧金山湾区九县6月的中间房价再次打破纪录,涨至75.5万美元,反映出目前湾区的房市正处於“房价高丶供应少”的情况。就业强劲和超低利息的持续依然有力地支撑着房市,不过春季房市紧迫感减弱,买家变得更为挑剔和谨慎。因刚需买房意志坚定的购房者不再需要在市场上屡败屡战,现在通常很快就可以拿下满意的新居。让我们来逐一看看旧金山湾区各个区域的最新房市情况,本期介绍的是位於北湾的索诺玛县。

旧金山湾区地区分布

索诺玛县第二季度的销售量与去年同期持平,房价继续缓慢而稳定地攀升,部分原因是房产储量不断下降。目前,与旧金山湾区的其他地区相比,索诺玛县的相对支付能力,连同出色的经济状况与始终保持在历史最低水平的利率都有助于推动主要居所与第二居所市场的房产销售。

我们预计价格上涨与随之而来的支付能力的下降会在一定程度上抑制需求,但这种抑制作用尚不明显。目前为止,索诺玛县的房产市场仍向卖家倾斜,但高端房产市场——即售价200万美元以上的房产——相对更加平衡。

索诺玛县房产中等销售价位(2015年6月—2016年6月)

 

索诺玛县月度可售房源量(2015年6月—2016年6月)

 

索诺玛县房产平均市场停留期(2015年6月—2016年6月)

 

索诺玛县线下交易的房源百分比(2015年6月—2016年6月)

 


索诺玛县房产销售价位与初始价格的百分比(2015年6月—2016年6月)

 

2015年与2016年第二季度索诺玛县房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

房市前景预期

第二季度末期,房产储量与销售活动有所回升,但随着暑假来临,房产的关注度下降,我们预计第三季度初期会出现减速。随着秋季到来,市场会重获契机,这与近几年的季节模式相一致。

 

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美国 | 2016年第二季度旧金山湾区房地产报告——硅谷

导言:旧金山湾区九县6月的中间房价再次打破纪录,涨至75.5万美元,反映出目前湾区的房市正处於“房价高丶供应少”的情况。就业强劲和超低利息的持续依然有力地支撑着房市,不过春季房市紧迫感减弱,买家变得更为挑剔和谨慎。因刚需买房意志坚定的购房者不再需要在市场上屡败屡战,现在通常很快就可以拿下满意的新居。让我们来逐一看看旧金山湾区各个区域的最新房市情况,本期介绍的是位於旧金山湾区南部,高科技事业云集的美国加州圣塔克拉拉谷,别称硅谷。

旧金山湾区地区分布

尽管第二季度硅谷地区的房价比去年有所增加,但市场体现出了逐渐正常化的迹象。价格战仍然是硅谷无法更改的事实,但具有吸引力且定价合理的房产普遍能获得两到四个报价,而去年春天这样的房产能吸引六个以上的报价。与前几个季度相比,购房者在报价时更加保守,很少会在房产一挂牌上市就蜂拥而上。卖家——特别是抱有不切实际价格期望的卖家——很少愿意解决其房产的问题。

尽管定价300万美元以下的房产能够很快售出,但高端房产市场的销售速度有所下降。高端房产——即2000万美元以上的房产——通常需要降价以吸引买家。

硅谷各个社区的房产年销售量有所下降,伍德赛德与波托拉谷的下降尤为明显。20%的房产没有在当地的房源共享系统(MLS)登记,较上一季度的30%有所下降。

硅谷房产中等销售价位(2015年6月—2016年6月)

 

硅谷月度可售房源量(2015年6月—2016年6月)

 

硅谷房产平均市场停留期(2015年6月—2016年6月)

 

硅谷线下交易的房源百分比(2015年6月—2016年6月)

 

硅谷房产销售价位与初始价格的百分比(2015年6月—2016年6月)

 

2015年与2016年第二季度硅谷房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

房市前景预期

在剩下的夏季时间内,该地区的销售活动将保持平稳,尤其是在最近房产储量有所增加的情况下。购房者度假归来,学校开学后,我们预计秋季市场将真正活跃起来。

 

马克•麦克劳林专栏全集

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美国 | 投资纽约期房要怎么买?了解新房“投机”的利与弊

在国内你可能会经常听人说起期房或买楼花,这也就是在房子还没有盖好之前先以合约买了下来。通常这种现象以公寓期房为多,一般的高层公寓建造期需要两年至三年,购买者提前买入一个单位的权利,支付款大约在百分之二十左右,等全部工程完工可以交房的时候买家才支付剩余的款项。在纽约购买期房的时候你必须考虑以下各种优点和缺点,因为期房是一个长久的投资不是每个人都适合:

期房增值率高但是…

自美国2008年的次贷风暴以来,纽约有很多开发商大量的收购土地以为将来房市复苏的时候推出更多房源来赚取利益。纽约的期房计划都必需向市政府申请,定价也必须被总检察长签署同意。开发商一般都考量期房的建造时间和未来房价来做预测。比方说期房在开盘时的价格为最低点,然后慢慢的向总检察长申请价格修订。纽约期房一般都会花上三到五年的时间建造,如果你在开盘时买入那你的增值率不久很乐观吗?但是,期房的投资门槛很高,在曼哈顿很多期房最低价格为一两百万起跳。

在曼哈顿很多期房最低价格为一两百万起跳

什么时候买期房更合适呢?

买期房,你只能看到图纸,沙盘,对于将来楼盘盖好后的质量,只能依赖你对开发商和计划的信任程度。期房是直接从开发商手里买,你可以选择自己喜欢的户型,楼层或朝向。不过,纽约的开发商会限量的推出房源,因为这样可以避免房源过剩导致房子在市场上挂太久。一般开发商会推出最容易卖出的新楼盘,如价格比较低,较小或朝向比较好的单位。只要开发商卖出15%的楼盘,他们可正式的向总检察长申请实行计划。在此之前,买家可向开发商议价因为开发商很有可能为了达标和让计划能顺利进行而给买家打折。不过,这种现象在纽约是罕见的因为开发商都只给朋友圈先购买。

买期房的时机仍依情况而定,在纽约房价飙升的时刻开发商都不愿意议价,而且也要你承担他们的一些费用(转让税和卖方律师费)。如果你在房市不景气的时候购买期房,你不但可以议价而且也可以豁免一些过户费用。纽约在2016年开始迈入期房高峰期,新楼盘已达五年的需求量,我也在今年成功的为客户向开发商议价,所以今年可能会是期房的投机时刻。

期房的建造风格有何差别?

在纽约很多开发商都用上了名设计师和建筑师。许多期房都有宽倘的格局和以简约风格为主,例如:开放式厨房配不锈钢的厨具,特大的玻璃窗和完善的大楼配套设施。这些期房的建造风格主要卖点是耐看,毕竟房子要在几年后才可入住,所以设计师必需用上最新最时尚的设计。有些期房是以旧楼翻新,开发商会保留房子的格局只做基本的装潢。 

期房要在几年后才可入住,所以设计师必需用上最新最时尚的设计

买期房要如何支付?

当你选择购买期房后,每个开发商都会有不同的支付配套。一般都是在签合约时付10%,然后6个月后再付另外10%,剩余的款项可在交房时才付。此外,期房的合约都会说明不可有资金应急的条款(Financing Contingency)。这意识是不管在任何情况下你都必须在交易日当天付出完整的资金给开发商,不然开发商有权充公那20%的订金当毁约罚金。买家可向银行贷款不过开发商不会因为贷款没通过而让你解约,因为最终这样会提升开发商回收太多卖不出的房源的风险。

出租率会好吗?

当你完成交易后,你的房子可开始放租不过你可面对租凭市场的竞争。在过去这几年里,纽约有很多外国投资客买了期房做投资,这导致今年的出租房过剩和竞争激烈。单在同一栋新楼内就可看到很多新房源,为了减少损失惟有调整租金吸来引住客,不过这种现象都是暂时性的。纽约每年都有大量的学生和上班族因为工作调遣到纽约来,所以租凭市场是很活跃的。

期房可以转手吗?

如果你在房子完工之前想卖,法律上称之为合同转让,转让合同必须要得到发展商的书面同意才可以转让。有些开发商同意买家转让,但是他们会收取一定的费用;有些发展商不同意你转让,那你就必须要支付全款将房子买下来之后才可以出售,不过你必需计算所有的费用在内才可知道真正的盈利。

期房会有哪些过户费用?

期房的过户费用比买二手房来得高。以下的费用只供参考:

  • 房权费用如:政府机构搜索费、登记费、豪宅税(只限于100万以上的房子)律师手续费和其他杂费。
  • 付给开发商的费用:转让税和卖方律师费
  • 大楼额外费用驻楼经理住所的股份(这都需以开发商的计划而定,不是每栋楼都有驻楼经理居住在内。)和大楼周转资金 (一般是两个月的物业费)。
在购买期房前,必须先了解开发商情况,观察周围的环境发展

在购买期房前,必须先了解开发商情况,观察周围的环境发展,还需要了解设计师情况如他以前设计的楼盘的特点。在看楼盘的宣传册时,判断真实性及开发商是否真的能够达到宣传册的效果。在购买时,找有经验房地产经纪提供你有利的数据和信息如现在期房周围的房价,新楼的均价,建成的时间,预测到建成时的价格和租金。要考虑通胀指数和过去几年的楼价上升情况。 投资是目标预测,要比较现在和未来的价位,看看期房的定价是否合理。另外,还要详细了解房子的特点。聘请一位好的律师也很重要,有经验的律师虽然收费比较高不过他能够给你更大的保障而且也能为你提供完善的法律咨询,毕竟投资房地产不是小数目,千万不要因小失大。

太平洋联合公司继续为居外用户带来旧金山湾区房地产市场季度报告。经过几年急速的价格上涨与漫天要价,旧金山的市场在第二季度逐渐趋于正常化。销量仍然稳固,但房产在市场上的滞售时间比以往几个季度更长。尽管旧金山市场仍向卖家倾斜,但正在缓慢地向更加平衡的状态发展。【阅读原文

 

Anthony Tam专栏全集

Anthony Tam开启您的纽约房地产之旅

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美国 | 2016年第二季度旧金山湾区房地产报告——旧金山

导言:旧金山湾区九县6月的中间房价再次打破纪录,涨至75.5万美元,反映出目前湾区的房市正处於“房价高丶供应少”的情况。就业强劲和超低利息的持续依然有力地支撑着房市,不过春季房市紧迫感减弱,买家变得更为挑剔和谨慎。因刚需买房意志坚定的购房者不再需要在市场上屡败屡战,现在通常很快就可以拿下满意的新居。让我们来逐一看看旧金山湾区各个区域的最新房市情况,本期介绍的是加州(人口)第四大城市旧金山。

旧金山湾区地区分布

旧金山区域界定

旧金山区域细分

旧金山被划分为10个不同的区域,其中的每一个区域都包含几个不同的社区:

区域1: Inner Richmond, Central Richmond, Outer Richmond, JordanPark/Laurel Heights, Lake, Lone Mountain, Sea Cliff.

区域2: Outer Sunset, Central Sunset, Inner Sunset, Outer Parkside, Parkside, Inner Parkside, Golden Gate Heights.

区域3: Pine Lake Park, Merced Manor, Lake Shore, Lakeside, Stonestown, Merced Heights, Ingleside, Ingleside Heights, Oceanview.

区域4: Balboa Terrace, Diamond Heights, Forest Hill, Forest Hill Extension, Forest Knolls, Ingleside Terrace, Midtown Terrace, Miraloma Park, Monterey Heights, Mount Davidson Manor, Sherwood Forest, St. Francis Wood, Sunnyside, West Portal, Westwood Highlands, Westwood Park.

区域5: Buena Vista/Ashbury Heights, Clarendon Heights, Cole Valley/Parnassus Heights, Corona Heights, Duboce Triangle, Eureka Valley/Dolores Heights, Glen Park, Haight-Ashbury, Mission Dolores, Noe Valley, Twin Peaks.

区域6: Alamo Square, Anza Vista, Hayes Valley, Lower Pacific Heights, North Panhandle, Western Addition.

区域7: Cow Hollow, Marina, Pacific Heights, Presidio Heights.

区域8: Downtown, Financial District/Barbary Coast, Nob Hill, North Beach, North Waterfront, Russian Hill, Telegraph Hill, Tenderloin, Van Ness/Civic Center.

区域9: Bernal Heights, Central Waterfront/Dogpatch, Inner Mission, Mission Bay, Potrero Hill, South Beach, South of Market, Yerba Buena.

区域10: Bayview, Bayview Heights, Candlestick Point, Crocker Amazon, Excelsior, Hunters Point, Little Hollywood, Outer Mission, Mission Terrace, Portola, Silver Terrace, Visitacion Valley.

旧金山房产市场最新概况

经过几年急速的价格上涨与漫天要价,旧金山的市场在第二季度逐渐趋于正常化。销量仍然稳固,但房产在市场上的滞售时间比以往几个季度更长——特别是城市北部街区与广受欢迎的诺伊谷地区。主要原因是很多卖家抱有不切实际的期望,并相应地对房产定价过高。因此,相较于去年第二季度,今年的价格战有所减少,降价也更加普遍。

2016年第二季度的销售速度不像2015年第二季度一样繁忙,但变化程度并不明显。在高端房产市场,很多希望购买大房产的买家驻足观望,不确定其现有房产是否足以购买他们的目标房产。总之,尽管旧金山市场仍向卖家倾斜,但正在缓慢地向更加平衡的状态发展。

旧金山县单独家庭住宅中等销售价位(2015年6月—2016年6月)

 

旧金山县公寓中等销售价位(2015年6月—2016年6月)

 

旧金山县单独家庭住宅月度可售房源量(2015年6月—2016年6月)

 

旧金山县公寓月度可售房源量(2015年6月—2016年6月)

 

旧金山县单独家庭住宅平均市场停留期(2015年6月—2016年6月)

 

旧金山县公寓平均市场停留期(2015年6月—2016年6月)

 

旧金山县单独家庭住宅线下交易的房源百分比(2015年6月—2016年6月)

 

旧金山县公寓线下交易的房源百分比(2015年6月—2016年6月)

 


旧金山县单独家庭住宅销售价位与初始价格的百分比(2015年6月—2016年6月)

 

旧金山县公寓销售价位与初始价格的百分比(2015年6月—2016年6月)

 

2015年与2016年第二季度旧金山县区独立屋就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

2015年与2016年第二季度旧金山县区公寓就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

2015年与2016年第二季度旧金山县不同价格范围的独立屋就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

2015年与2016年第二季度旧金山县不同价格范围的公寓就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

旧金山房市前景预期

尽管旧金山的房地产需求旺盛,但我们预计在今年接下来的时间内,市场会更加趋于正常化,即使针对夏季末期典型的减速进行调整。全球经济的不确定性,包括英国公投脱离欧盟组织的负面影响与中国金融市场的紧缩,都可 能导致这种平静趋势的节奏与深度扩大。

 

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旧金山湾区房地产精英太平洋联合国际分享投资宝典

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美国 | 2016年第二季度旧金山湾区房地产报告——纳帕县

导言:旧金山湾区九县6月的中间房价再次打破纪录,涨至75.5万美元,反映出目前湾区的房市正处於“房价高丶供应少”的情况。就业强劲和超低利息的持续依然有力地支撑着房市,不过春季房市紧迫感减弱,买家变得更为挑剔和谨慎。因刚需买房意志坚定的购房者不再需要在市场上屡败屡战,现在通常很快就可以拿下满意的新居。让我们来逐一看看旧金山湾区各个区域的最新房市情况,本期介绍的是全美最著名的葡萄酒产区纳帕县(Napa County)。

旧金山湾区地区分布

第二季度,纳帕县的房产销售活动十分活跃,尤其是与第一季度相比。这部分源于红酒之乡的季节性热潮,在此期间购房者会等待这一地区迷人的春季到来,繁花盛开,给房产外观增加了额外的吸引力——特别是在高端房产市场。定价低于200万美元的房产通常能很快售出;价格昂贵的房产需要花费更多时间寻找买家,因此实事求是的定价非常重要。

目前纳帕县的买卖双方已达到平衡,多方竞价不再普遍,卖家通常不再收到加价。定价500,000与650,000美元的房产的较为常见,因为准备购买更大房产的买家需要卖掉原有房产以购买自己的下一处房产。

纳帕县房产中等销售价位(2015年6月—2016年6月)

 

纳帕县月度可售房源量(2015年6月—2016年6月)

 

纳帕县房产平均市场停留期(2015年6月—2016年6月)

 

纳帕县线下交易的房源百分比(2015年6月—2016年6月)

 


纳帕县房产销售价位与初始价格的百分比(2015年6月—2016年6月)

 

2015年与2016年第二季度纳帕县区房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

2015年与2016年第二季度纳帕县不同价格范围的房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

房市前景预期

我们预计市场的当前势头会持续到第三季度初期,此后会出现夏季末期典型的减速。由夏季转入秋季后,房产活动会恢复活跃,因为买家希望能够及时迁入新家欢度假期。

 

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美国 | 2016年第二季度旧金山湾区房地产报告——马林县

导言:旧金山湾区九县6月的中间房价再次打破纪录,涨至75.5万美元,反映出目前湾区的房市正处於“房价高丶供应少”的情况。就业强劲和超低利息的持续依然有力地支撑着房市,不过春季房市紧迫感减弱,买家变得更为挑剔和谨慎。因刚需买房意志坚定的购房者不再需要在市场上屡败屡战,现在通常很快就可以拿下满意的新居。让我们来逐一看看旧金山湾区各个区域的最新房市情况,本期介绍的是马林县(Marin County)。

旧金山湾区地区分布

马林县的购房者在第二季度采取更加谨慎的策略,没有上一季度典型的紧迫感。购房者较少参与价格战,很多购房者都拒绝将就达不到其理想的房产。一些卖家发现他们的房产在市场上的滞售时间增长,因此考虑将其出租等待明年出售。

即便如此,一流且定价合理的房产仍然广受关注并吸引了多方竞价。售价100万美元到300万美元的房产销售量最高。与旧金山湾区的其他地方一样,马林县的房产储量持续紧张,降低了多数潜在买家的负担能力,他们正在等待价格稳定从而能够搬迁落户。

马林县房产中等销售价位(2015年6月—2016年6月)

 

马林县月度可售房源量(2015年6月—2016年6月)

 

马林县房产平均市场停留期(2015年6月—2016年6月)

 

马林县线下交易的房源百分比(2015年6月—2016年6月)

 

马林县房产销售价位与初始价格的百分比(2015年6月—2016年6月)

 

2015年与2016年第二季度马林县房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

房市前景预期

尽管我们预计,像以往一样,秋季的房产活动会有所好转,但2016年剩余的时间可能不会像以往几年那样繁忙。即将到来的美国总统选举将带来诸多不确定性,也可能会使更多购房者变得谨慎,但无论全球或国内的政治局势如何,马林县富有经验的房地产专家都不会恐慌。

 

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