Category: US Investment Column

导言：旧金山湾区九县6月的中间房价再次打破纪录，涨至75.5万美元，反映出目前湾区的房市正处於“房价高丶供应少”的情况。就业强劲和超低利息的持续依然有力地支撑着房市，不过春季房市紧迫感减弱，买家变得更为挑剔和谨慎。因刚需买房意志坚定的购房者不再需要在市场上屡败屡战，现在通常很快就可以拿下满意的新居。让我们来逐一看看旧金山湾区各个区域的最新房市情况，本期介绍的是东湾。

旧金山湾区地区分布

东湾区域界定

广义上的东湾包括康特拉科斯塔县以及阿拉米达县全境，狭义则泛指两县滨临旧金山湾的城市，包括最北的列治文丶奥伯尼丶伯克利丶爱莫利维尔丶奥克兰丶阿拉米达丶海沃德丶联合市丶纽华克丶以及费利蒙。东湾的华人社区传统上以奥克兰华埠为中心，但近年来在其他小城市也发展了华人购物中心。

相较於湾区其他地方，东湾的房价比较便宜。

东湾房产市场最新概况

第二季度东湾的销售活动与去年同期类似——非常繁忙。事实上，作为2016年最活跃的一个季度，第二季度销量有所下滑。六月份，我们发现市场轻微地向购房者倾斜，多方竞价减少，价格调整增多。尽管如此，东湾市场仍以卖方主导，约80%的房产销售涉及多方竞价，且以高于原价的价格售出。

在该地区最受欢迎的街区内的理想房产仍以最高价格出售。在过去几个季度中，适宜步行且靠近旧金山湾区捷运系统（BART）站点的房产最受购房者欢迎，售价在800,000美元到100万美元的房产销售情况良好。与其他太平洋联合公司的地区不同，东湾的卖家大多数都在房源共享系统（MLS）登记，这有助于确保他们收到来自急切的购房者的最佳价格。

东湾房产中等销售价位（2015年6月—2016年6月）

 

东湾月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

 

东湾房产平均市场停留期（2015年6月—2016年6月）

 

东湾线下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

 

东湾房产销售价位与初始价格的百分比（2015年6月—2016年6月）

 

2015年与2016年第二季度东湾区房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

2015年与2016年第二季度东湾不同价格范围的房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

东湾房市前景预期

房产存量不足仍困扰着东湾，我们预计这一趋势在可以预测的未来仍会持续，因此卖家仍然处于优势地位。夏季末期的房产活动可能会逐渐减少，但我们预计，繁忙的秋季开始后，购房者数量不会短缺。

 

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旧金山湾区房地产精英太平洋联合国际分享投资宝典

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大家好，目前气温开始上升，加州南部超级夏季来临，正是将我们的目光聚焦阳光明媚的圣塔莫尼卡市（Santa Monica）的最佳时刻。

美国加利福尼亚州洛杉磯縣圣莫尼卡（Santa Monica）

圣塔莫尼卡是一个独立于洛杉矶的海滨度假城市，拥有美丽的沙滩以及一个标志性码头，码头上架有灯火通明的摩天轮。这里是洛杉矶县最好的居住之地，天气凉爽，许多人喜欢在这里散步，漫步街头，特别是在第三街长廊（Third Street Promenade）和栅栏公园（Palisades Park），因为那里能俯瞰海滩。就在前几个月，圣塔莫尼卡数条地铁站点建成，其中一条路线可以直接通往洛杉矶市中心。这里还有自行车可供使用和公交线路接驳地铁站。

这个城市推崇自由，通常被称为圣塔莫尼卡人民共和国，以保护人民为宗旨。出租人受到法律保护，租金也受到控制。这里有着美丽的大房屋。圣塔莫尼卡学区覆盖马里布（Malibu）中学和小学，高度评价。

圣塔莫尼卡有许多中高收入社区。所以我们谈论价格时需要意识到，皮库（Pico）南部和林肯州东部的一套小公寓，跟靠近蒙大拿大道的大房，或是靠近海滩上住宅公寓，或是海景房相比，完全是另一个世界。

以下为价格样品：

圣塔莫尼卡待售房产

游览圣塔莫尼卡必去之地当属圣塔莫尼卡码头游乐园（Santa Monica Pier Amusement Park），有漂亮的老式旋转木马，电影《骗中骗》（The Sting）曾在这里拍摄取景。夏天某个周四晚上，码头上将举办免费的音乐会。沿着海滩散步，或是沿着自行车道骑自行车，欣赏海滩风景，参与海滩活动。海滩边安嫩伯格（The Annenberg）庄园正重建，附近是以电影明星马里昂·戴维斯（Marion Davies）名字命名的宾馆——马里昂·戴维斯宾馆，这里一年四季都有娱乐和文化活动。沿着海滩上面栅栏公园散步，可以观赏到非常美丽的景色，旁观当地人日常锻炼。

第三街长廊（Third Street Promenade ）

码头旁边的第三街长廊林荫路（The Third Street Promenade and Mall）有优质的购物中心、餐馆，还有很多街头艺人和电影院。每周三、周六和周日农贸市场将有新鲜农产品上市，很多当地人包括厨师都到这里购买。如果是购物，可以去蒙大拿大道，那里有昂贵的商店和一些不错的餐馆，还有一家电影院，每天晚上都放映不同的经典电影，并且购买一张电影票就可观看两部电影。沿着太平洋海岸高速公路（Pacific Coast Highway）驾车，可看到许多电影大亨居住的黄金海岸。这里的人们着装随意，反映出海滩城市特色。

圣塔莫尼卡码头游乐园（Santa Monica Pier Amusement Park）

住在圣塔莫尼卡可以享受高质量的生活，如果你能负担得起，住在洛杉矶也是一个很好的选择。海滨天气凉爽，微风习习，舒适宜人。在阳光明媚白天里瞭望海岸线上的海景，似乎这里就是避暑度假最好的地方，没有特别的理由。

毕竟，这是一个具备度假生活所有元素的避暑胜地，令人梦寐以求。如果我能住在圣塔莫尼卡海滩，每天走在沙滩上就如同置身天堂。到了冬天，海滩将享有难得的宁静。你可以浑身是沙地回来，然后从头到脚淋浴一遍，再去干净的游泳池中游泳。每当我想到一个放松的地方，总是回想到躺在吊床上俯瞰圣塔莫尼卡海滩或乘坐在小型充气船上漂浮在池中。那个时刻太愉快了，你应该亲自过来体验一下。买房之前可短暂游览一番，沙滩边上有几家很好酒店，路对面也有几家。这就是圣塔莫尼卡的生活。

 

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今年南加州的夏天似乎漫长到永恒。在这个季节，我们似乎更适合把房地产的焦点转向美丽而怪诞的威尼斯海滩（Venice Beach）。

我住在Venice，我热爱这里的海滩气候和艺术氛围。这些年来，我见证了这里发生的种种变化。过去，Venice是有点吓人而又危险的地方，那些艺术家，或自诩为艺术家的人和低收入人群聚集在此。现在，它仍然受到艺术家们的青睐，但因为它的独特氛围，很多有钱人也被吸引过来。慕名而来的还有很多来自各个专业领域的精英们。艾伯特·肯尼大道（Abbott Kinney Boulevard）过去到处是酒吧和二手商店，现在成了游客必到之地。大量的本地餐厅吸引着来自世界各地的美食家们，商品价格昂贵但比较独特。

艾伯特·肯尼大道（Abbott Kinney Boulevard）

Venice曾是一个名叫Abbott Kinney的男人的梦想。他想通过几条运河，打造出美国的威尼斯。所以，Venice原来到处是运河。慢慢地，运河覆盖了街道，这里变得破烂不堪。但是，这个城市后来没钱了，幸运的是，它还保留下了几条威尼斯运河，而且过几个街区就可以到达海滩。在这里，你还可以看到一些原来的房子，它们挨着价值几百万美元的豪宅。当地人和游客们最喜欢的消遣方式就是沿着运河散步。河里的鸭子和河上的桥让Venice变得古雅，是个摄影的好地方。

另一个游客必到之地就是威尼斯海滩漫步区（Venice Boardwalk）。在这里，你可以邂逅明星人物，可以血拼，还可以去肌肉沙滩（Muscle Beach）或其他游乐场所。这里就像一个活生生的马戏团，十分有趣。海滩漫步区的房子值得购买，能让你坐拥无敌海景，还可以看到威尼斯码头（Venice pier）。

威尼斯海滩漫步区（Venice Boardwalk）

Venice的社区氛围很好，适合居住。因为越来越多人想要住在这里，所以房价一直在涨，是个投资的好地方。附近的硅谷海滩（Silicon Beach）——科技公司之家——房价大涨，使得这里的房价也只涨不跌。在Venice Beach，价格最低的住宅都要100万美元，而且非常稀少，现在的房价已冲向500万美元了。从原来的沙滩小木屋到带大阳台的现代化多层豪宅，这里应有尽有。步行街两边旧式的小房子和高墙耸立的大豪宅是它独特的魅力所在。威尼斯毗邻交通便利的洛杉矶国际机场（LAX），20分钟即可到达。

加州威尼斯运河

Venice归属洛杉矶市和县，当地学校属于洛杉矶联合学区。引入学分制后，当地学校受到热捧。威尼斯还有几所很棒的小学，毕业后即可直升初中、高中。针对优秀高中生，学校设有奖励项目，能让他们就读顶级大学或学院。

威尼斯的房产主要由独幢的家庭住宅和少量高级公寓组成，大部分房产靠近海边。住户们都喜欢步行去艾伯特·肯尼大道。主街（Main Street）和华盛顿大道（Washington Blvd）上宾馆林立。附近的几个农贸市场出售新鲜的食材和预制食品。这里是美食家的天堂，不仅有昂贵而新鲜的食材，还有很多有趣的预制食品。与Venice相邻的是划船爱好者的天堂Marina Del Rey。

洛杉矶学区的百老汇小学（Broadway Elementary School）

我的办公室就在Venice的艾伯特·肯尼大道后面。

下一篇文章我会带你去邻近的北部城市圣莫尼卡（Santa Monica）。太平洋经威尼斯流至圣莫尼卡，遍布商店和宾馆的主街也从威尼斯一直延续到圣莫尼卡。

英国退欧，让人倍感意外，这是全球金融市场在公投前未曾预料的结果。尽管金融市场的波动性会持续，但对美国的直接影响非常小。美国的基本经济因素仍然稳固，因为它们均以国内活动为基础。所产生的间接影响对美国房地产而言可能是个好兆头，因为投资者希望寻找安全稳定的投资。【阅读原文】

 

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作为全球规模最大和最发达的经济体，在经历了次贷危机带来的经济大萧条之后，美国凭借其强大的经济实力，近年来处于稳步复苏的阶段。在经济持续回温的带动下，美国房地产市场呈现出强健的上升趋势，预计将继续保持此良好势头。值得一提的是美国国内的千禧一代，正成为美房市场一股未来十年的持续推动力。

千禧一代——美国房市场的强健购买力

随着经济回暖及信贷标准的放宽，相信越来越多的购房者将返回住房市场。调查显示，美国有大量尚未购置房产的年轻人 – 千禧一代，即于1984至1995年间出生的人群，他们逐渐开始进入购房行列，进一步推动当地房屋市场。

千禧一代逐渐开始进入购房行列，进一步推动房屋市场

据统计，美国现时总人口数约为3.3亿，当中千禧一代总人口超过8,500万，占美国成年人口的最大比份达34%。¹ 这群人正进入结婚生子的阶段，开始为购房置业做准备，实际上已产生了庞大的住房需求。自2007年经济大衰退之后，千禧代由于学贷压力、工作不稳定、房屋负担能力等因素，大多数选择与父母同住，对置业显示观望态度。到目前为主，18-34岁人口居住于原家庭住宅之比率维持在30%以上。²

资料来源：PCBC，千禧代将彻底改变美国房屋市场，2015年6月22日，第14页

然而，近期这种啃老现象正开始逆转。据全国房地产经纪协会（NAR）2015年一份调研显示，截至2014年6月的12个月期间，年龄介乎25至34岁的千禧代占全国购屋者总数的32%，是其中最大的族群；他们更占首次购屋者的68%之多。³主要原因是经济复苏过程中就业市场景气降低了国内的失业率，更多的年轻人有经济能力搬出原本住宅自置物业。

千禧一代对房屋市场的具体影响

1、强大住房需求

约翰-伯恩斯房地产咨询公司的报告显示，因应上述千禧一代形成的庞大住房需求，预计未来十年应该会形成1,500万户新家庭，就是说这十年有1,500万户房屋是供新组家庭使用，加上320万置换或第二套房屋需求，总共有1,820万的房屋需求量。 减去当前市场上200万过剩的空置住宅，以及90万已建的活动房屋，就是说未来十年需要建造1,530万套新住宅。⁴ 此十年的平均住房兴建水平比目前要高出40%！千禧代已成为美国房产的刚需主力。

2、房屋供应紧缺，建筑活动将增加

面对如此巨大的住房需求，美国当前的房屋供应水平其实是远不能满足的，2015年全国建屋许可证总数仅为117万。美联储最新数据表明，截至2015年12月全国房屋供应月数仍处于5.2个月的低位。⁵ 未来几年，建筑活动预期将增加，去年7月人口普查及约翰-伯恩斯房地产咨询公司的预测数据显示，至2018年独栋别墅许可证发放数量将增至95.8万张，而公寓房许可证则为48.8万，总数达到145万张，较2015年增长25%。⁴

假设美国平均住宅面积为2,650平方英尺，未来3年内仅95.8万新建独栋别墅就需要消耗超过25.3亿平方英尺（即2.35亿平方米）的土地。

3、郊区/乡村独栋别墅更受青睐

过去有不少分析师认为年轻人较偏好市区靠近交通设施的小户型公寓住宅，但根据全国房屋建筑商协会去年对1,506名1977年后出生的年轻人调查显示，与市区公寓房比较，千禧代如今更偏爱郊区或乡村地区的独栋别墅。当中有66%的受访者倾向居住于郊区，24%选择乡村，仅有10%的受访者选择居住于市中心。⁶另一项房利美（Fannie Mae）经济与策略研究去年7月发布的调查同样显示，千禧代更偏向选购独栋别墅。调查还指出，近期置业的25-34岁人群中接近90%选择了独栋别墅，该比例较房市巅峰期的水平还要高。⁷相比市区居高不下的购房/租房价格，郊区/乡村的房屋价格更为合理，可负担性更高，而且千禧代也更喜欢郊区/乡村地区较大面积的居住环境。

郊区/乡村的房屋价格可负担性更高

随着未来几年越来越多人进入而立之年，是其首次置业的高峰期，这将进一步增强独栋别墅的受欢迎度，同时继续促进住房建筑业的复苏，尤其是未来5年独栋别墅类别的强势回升。

资料来源：房利美，租房或购房，年轻成年人还是更喜欢独栋别墅住宅，2015年7月1日发布

最吸引千禧一代居住的城市

稳定的就业，高收入及低生活成本，宜居性和优质教育水平等因素，均是吸引千禧代居住的重要因素。全国房地产经纪人协会对100个大都市统计区进行了千禧代最佳置业市场分析及排名，当中奥斯汀、达拉斯和丹佛以其强劲的经济及就业增长名列前三甲。另外，东部城市如田纳西州纳什维尔、北卡罗莱纳州罗利及华盛顿特区也属于最有潜力吸引千禧一代的城市。⁸

长期及可持续的人口增长是影响房屋需求及土地吸纳的关键因素。美国人口正稳定增长，人口普查局预计在2010至2060年间，年均人口增长数量为200万。⁹在人口的地理分布上，目前有42%的美国家庭居住于南部州份。预计在2015至2025年，62%的新增家庭将分布在像德克萨斯州、佛罗里达州、亚利桑那州等南部州份。¹

和顿目标地区的人口增长预测

资料来源：

1. PCBC, Millennial Generation will Makeover America’s Homes, June 22, 2015;
2. Zelman and Associates, Give the Kids a Break, May 11, 2015.
3. National Association of Realtors, Home Buyer and Seller Generational Trends Report 2015.
4. John Burns Real Estate Consulting, Simultaneous headwinds and Tailwinds: Navigating the Housing Cycle
5. Federal Reserve Bank, Economic Research, retrieved on March 9, 2015.
6. National Association of Home Builders, Eye on Housing, Most Millennial Buyers Want Single-family Home in the Suburbs, January 28, 2015
7. Fannie Mae, Rent or Own, Young Adults Still Prefer Single-Family Homes, published July 1, 2015
8. Urban Land Institute & PWC, Emerging Trends in Real Estate® 2015 and 2016
9. The Census Bureau, U.S Population Projections: 2010-2060

城市发展方向从来都是不断向外扩张。可预测土地需求持续增加，城市向外发展到相应地区只是时间问题。那么，在收购土地之前需掌握哪些关键事项及信息来确定城市未来发展路线呢？北美最大的土地储备及房地产开发商之一——和顿国际集团副总裁亲自传授前瞻性土地收购策略。【阅读原文】

 

黄晓珠Taylor专栏全集：

跟随资深海外投资专家Taylor开拓北美房地产

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你好，我很高兴成为居外的加州洛杉矶房地产专栏作家。作为一名洛杉矶贝弗利山房地产协会（Beverly Hills Greater Los Angeles Board of Realtors）全球委员会的成员，我有幸认识居外。亲眼目睹中国所发生的所有改变以及房地产的变迁是如此的有趣。我还参观了中国香港和上海一些绝妙的房地产项目。（洛杉矶房价走势）

在居外专栏里，我将撰文介绍外籍人士在加州洛杉矶的房地产投资、社区、生活方式以及学校和学区，同时，我还为您介绍大洛杉矶地区发生的关于中国和亚洲的事件。

我刚参加了历史建筑保护部门洛杉矶保护协会（Los Angeles Conservancy）在唐人街举办的一项活动，主题是分享历史和现状。这项了解过去，着眼当前变化的活动非常引人入胜， 唐人街已成为洛杉矶市区的重要区域。

贝弗利山

大致上，洛杉矶跟上海很像，是一个布局杂乱的大都市。众多不同的社区和郊区纵横交错，很难导航。许多人认为洛杉矶仅仅是贝弗利山或者圣塔莫尼卡这些小城市和公认的黄金地带，这些地区房地产较为昂贵的，有着卓越的学校体系、优美环境以及著名的地址。

洛杉矶的天气和空气质量好，该市正在经历重大转变，向着表演和视觉艺术文化中心迈进。洛杉矶也是电影和电视行业的发源地，现在开始向新媒体扩展。

威尼斯海滩及周边地区正在成为西部硅谷（科技业务），现在该地区被称为硅海滩（Silicon Beach）。在洛杉矶黄金地带，房价上涨，在这里买套房是一个很好的投资以及增加权益的手段。出租房和待售房屋目前需求非常旺盛，供给不足时经常引发竞购战。所以拥有房产是建立一个投资组合的关键。在名人扎堆的社区里拥有一套住房，房主也能与有荣焉。

布罗德博物馆

我长期居住在洛杉矶，一家三代都在这里，我非常喜好这座城市的多元文化以及适宜的天气。我个人对洛杉矶舞蹈公司的发展感到非常兴奋。大约15年前，当我从巴黎回到这里的时候，并没有太多舞蹈活动，而现在我们每周都有大量的活动！许多人认为洛杉矶当代艺坛已经取代了纽约。位于市中心的新布罗德博物馆 （Broad Museum）前每天都排起长队，大多是年轻人。这跟以前大多以老年人为主的艺术现场是一个巨大的改变。

在这座庞大的城市不便之处就是出行，虽然不像上海那般拥挤，洛杉矶的交通也很繁忙，特别是在高峰期 ，上班之前和下班之后这段时间。所以你逗留期间准备好开车或是司机。

圣塔莫尼卡

同时，这个城市真的是把精力投入到公共交通。从洛杉矶市中心到圣塔莫尼卡海滩线路将很快开通。洛杉矶有很多的社区，人们步行和骑自行车。洛杉矶房屋列表中，你可以看到一个步行得分，对于这个汽车城市而言颇具新意。这里所有的变化都令人兴奋，虽然我很想念在以前的比佛利山庄，我在这里长大，那时比佛利山庄更像是一个村庄。

洛杉矶有很多的社区，其中一部分对所有人开放。许多人喜欢生活在好莱坞山、贝尔艾尔，或者艺术气息浓厚的托潘加和月桂峡谷。在好莱坞山上，有许多封闭的私人社区，名人聚集于此，独享私人空间。对许多人来说，海边的空气和天气是至关重要的，这些人喜欢居住在圣莫尼卡、威尼斯海滩、马里布、曼哈顿海滩。

在圣费尔南多谷，你可以以比西洛杉矶更低的价格，找到更大的房子和庭院，同时也能找到好的学校、餐馆和购物。在一些社区如卡拉巴萨斯（Calabbasas）和希登高地（Hidden Hills），你甚至可以拥有马场。

马里布

在今后的专栏，我将介绍你应该感兴趣各种不同的社区。所以放松，让我们足不出户参观洛杉矶。当然也希望你能亲自来参观。

 

Susan Friedman专栏全集

洛杉矶达人Susan教你美国西岸生活及投资之道

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