1981年之前的日本建筑物,耐震方面有哪些风险? | 居外专栏

 

日本是一个多地震国家。

今天就给大家介绍一下有关于日本的耐震构造和其风险。

1.建筑基准法

日本的建筑物都是以按照【建筑基准法】建筑的。日本首次制定【建筑基准法】是1950年。之后每经过一次大地震,都会有一些改订。其中称为重要转折点的就是1981年6月1日。这是受1978年宫城县冲地震而做的大幅度的改订。

地震

发生年

建筑基准法改订年

建筑基准法改订内容

福井地震

1948年

1950年

首次耐震基准法制定

新潟地震

1964年

1971年

木造建筑基础需

钢筋混凝土(义务)

十勝沖地震

1968年

1971年

公寓的钢筋混凝土

柱子部分需要加固

宮城县沖地震

1978年

1981年6月1日

新耐震基准

兵库县南部地震※

(指阪神・淡路大地震)

1995年

2000年6月1日

地盘调查,耐力壁的设置,金属配件的明确化等

现在,一般在日本1981年6月1日以后受建筑确认的建筑物称为【新耐震建筑物】。之前的建筑物称为【旧耐震建筑物】。在这里值得要注意的是是否是新耐震建筑物指的是【建筑确认完证书】的交付日,不是建筑物的完工日。因为要建筑公寓等建筑物,是需要一定的时间的。即使是1982年完工的建筑物,建筑确认完证书的交付日在1981年6月1日之前的话,也是属于旧耐震建筑物。

那新耐震和旧耐震的建筑物到底有什么不一样的地方呢?

地震规模

旧耐震基准

新耐震基准

中程度地震(震度5左右)

不会倒塌

停留在轻微的裂缝

大地震(震度6~7左右)

没有规定

不会倒塌

可以看出,按着新耐震基准建筑的建筑物对地震的耐震能力可以说是非常强的。

有人会说,那么震度7以上的大地震来临的话会怎么样?解答这项问题之前让我们先来理解一下地震。

2.地震的震级和震度

地震发生时,我们可以在电视上经常看到震级和震度,那这两者具体有什么区别呢?

・震级:震级是表示地震能源大小的尺度,英文叫Magnitude(缩写M)。

・震度:震度是表示地震动强度的指标,日本气象厅把震度分为10个等级。(0,1,2,3,4,5弱,5强,6弱,6强,7)

在日本到目前为止观测到的最大的震级是M9(2011年,东北地方太平洋冲地震-东日本大地震),观测到震度7是一共有5次。大地震都有一定的周期和特征。现在关东地区所担心的地震是震级M7左右的大地震(日本气象厅)。

理解地震以及防灾知识不但可以维护周身安全,也可以维护重要的财产。

3.地震的损害损害(建筑物)

让我们再看一下【旧耐震建筑物】和【新耐震建筑物】的发生地震时损害情况的差距。

◆阪神・淡路大地震(一户建+公寓)

1995年的阪神・淡路大地震引起的建筑物的损害是非常严重的。而且从下图当中可以看到大多数建筑物的损害都集中在1981年前建筑的建筑物上。

出所:国土交通省

◆东日本大地震(公寓)

2011年的东日本大地震对大家还是记忆犹新的。在这场甚大的灾害当中,公寓的建筑物大破的情况还是没有被确认的。(社団法人高層住宅管理業協会调查所属的46365栋,232万7400户公寓)

调查对象

东北6县+关东1都6县

建筑物损害

建筑年代

大破

中破

小破

轻微・

无损伤

合计

~1971年

0栋

0栋

41栋

1507栋

1548栋

0.00%

0.00%

2.65%

97.35%

100.00%

1971年~

1981年

0栋

10栋

202栋

7248栋

7460栋

0.00%

0.13%

2.71%

97.16%

100.00%

1981年~

0栋

34栋

941栋

36382栋

37357栋

0.00%

0.09%

2.52%

97.39%

100.00%

合计

0栋

44栋

1184栋

45137栋

46365栋

0.00%

0.09%

2.55%

97.36%

100.00%

对地震和建筑物的知识是否比以前理解一些了呢?

日本确实是一个地震多的国家,不过随着时代和科技的发展,日本的建筑技术也得到了飞跃性发展。正确的掌握知识将会减少盲目的担心。

责编:Adam Chen

日本置业专家数据大拿姜华专栏全集

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【2019黄岚地产新年榜】暨2018多伦多房产回顾 | 居外专栏

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转眼2018年已经过去,市场从2017年的高烧到2018年的温和理性,整个2018年可以说是在政府调控的措施下给了市场一段十分必要的冷静期。辞旧迎新,Daisy黄岚照例要对一年的市场数据进行分析整理,希望帮助朋友们在这样一个波澜不惊的时段把握一下市场的方向。

先来看看【大多伦多地区各市镇的所有房屋均价及三甲榜】

King作为传统的超大地块独立豪宅的优势依然凸显。依旧和去年一样保持头牌位置。其次是Oakville, 今年均价从第三位上升到第二位,稍稍超出了去年亚军Richmond Hill。

Oakville这个区域Daisy黄岚要重点说一下。在2015、16年别墅市场疯狂上涨的时候,Oakville的涨幅有一点点滞后,而到了2017年4月刚刚有了一个大的提升的态势的时候,又出了海外买家税。所以Oakville这个区域具有一定洼地价值,再加上学区普遍较好,社区比较富裕,值得好好精挑细选。

再来看细分的【大多伦多地区各市镇的独立屋均价及三甲榜】

这份独立屋榜单上多伦多中城区名列榜首,这无疑得益于其汇集了三大豪宅区跑马径Bridle Path、玫瑰谷Rosedale和约克维尔Yorkville。第二名不出意料之外依然是King City,老克勒钟情之地。第三名和第四名分别是Richmond Hill和Oakville。都是华人近几年喜欢置业的区域。

再来看一下Condo方面的情况。Daisy黄岚在这里只总结多伦多以及邻近多伦多的市镇的Condo, 因为离开这几个大多伦多核心市镇,Condo除了自住,投资基本没有太大价值。

从【Condo均价及三甲榜】我们可以看出C09玫瑰谷Rosedale区域占据了2018年的Condo均价榜首,C02区域中因为有著名的约克维尔Yorkville而排名第二,C012区属于多伦多midtown中城区(Daisy黄岚之前有多篇多伦多中城区及其著名私校公校的介绍),名校云集生活方便,Condo均价名列第三。这里要重点指出的是,2018年的三甲同样也是2017年的三甲,可见累计几代人的地段积淀的优势根基多么深厚。

紧随以上的主榜单,再给大家发个小福利:经常发现很多客人对大多地区的区域没有什么概念。Daisy黄岚整理了各区域独立屋成交中位价的图片,带您看一下这些市镇的中位价“样板房“,帮助大家对各区域中位价独立屋树立一目了然的坐标系,希望对大家投资删选区域有一定帮助。

DURHAM位于大多伦多东部,除了Pickering, Ajax, Whitby, Oshawa还可以看看,其他地区基本都属于远郊了。

YORK约克区不论从人居环境还是教育,在大多伦多来讲都是首屈一指得了,其中的Richmond Hill, Markhan, Aurora, Vaughan, Newmarket,King, 甚至是Whitchurch Stouffville都是很宜居的。

SIMCOE可以说是多伦多远郊了,但对追求田园生活,又不必去Downtown上班的朋友来说,不失为一个好的选择。

PEEL皮尔区紧邻多伦多西部,其中的Mississauga市和Brampton市公司云集,也有不少制造业企业,工作机会较多,Caledon也是也西人较喜欢的大独立屋云集之地,有点像York约克区的King市。

HALTON最值得一提的就是Oakville, 她风景秀丽,又沿安大略湖,好学校也很多,这也是为什么房价一直名列前茅又坚挺的原因。

多伦多的中区无疑是整个大多伦多地区独立屋房价最高的高地。从北面的北约克,到中部的中城区,一直到市中心的豪宅别墅区。历史的积淀,稀缺的土地,可以说在这里置业独立屋就是身份和实力的象征。

Daisy黄岚年度总结陈词:如果说2017年是直冲云霄戛然而止的一年,2018年是宏观调控温和理性的一年,那2019应当就是理性后的布局甚至是捡漏的一年了。

责编:Adam Chen

 

律师出身,多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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加拿大的房屋贷款有哪些种类|居外专栏

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寻求房屋贷款是大多数人在加拿大购买房屋的一种选择;在寻求房屋贷款前,很多人都会产生这样的疑问:“我能拿到什么样的房屋贷款?”“什么样的房屋贷款最适合我的情况呢?”;那么,在回答这些问题前,你对加拿大的房屋贷款种类有何了解呢?又了解哪些金融机构可以提供房屋贷款呢?这些金融机构所提供房屋贷款的产品和服务又有哪些差别呢?在寻求房屋贷款的方式方面,你又有哪些选择呢?

如果你对这些问题有了一个全面的了解,那么,你获得适合自己情况的房屋贷款的几率就会高很高;这样,也会通过获得合适的房屋贷款为自己节省很多资金,并提高自己的生活质量。本文就加拿大的房屋贷款种类做一些简单介绍。

一,提供房屋贷款的金融机构

加拿大有哪些金融机构可以提供房屋贷款呢?一般地,绝大多数人都认为加拿大的六大银行(RBC, TD Canada Trust, BMO, CIBC, Scotiabank, National Bank)都可以提供房屋贷款。不错,在加拿大,许多人都是从这些大银行获得其房屋贷款。可是,也有不少人并不知道除了这些大银行以外,在加拿大还有很多其他种类的金融机构能够提供房屋贷款。根据加拿大有关机构的统计,有资格提供房屋贷款的金融机构的数目超过100家。

面对如此众多的金融机构,你又如何选择适合自己的房屋贷款呢?这就必须明白在加拿大能够提供房屋贷款金融机构的分类

加拿大的金融机构又如何分类呢?

1,根据金融机构的性质,可以把在加拿大提供房屋贷款金融机构分为四大类:银行、金融信托公司、信用社和房屋贷款投资公司。

第一类:银行。各位所知道的加拿大六大银行属于这一类;但是,除了这六家大银行外,还有很多家银行可以提供房屋贷款,例如,Equitable Bank, Street Capital Bank of Canada, ICICI Bank,等等。

第二类,金融信托公司(Trust company)。在这类中,也包括一些大家所熟知的保险公司可以提供房屋贷款。例如,Manulife Bank, Industrial Alliance。

第三类,信用社(Credit Union),信用社基本上是由省政府管理的金融机构。例如,在安大略省的信用社有Meridian, Alterna Saving/Bank, DUCA, 等都可以提供房屋贷款。

第四类,房屋贷款投资公司。在加拿大有一些房屋贷款信托投资公司,她们专门投资于房地产业,主要就是通过提供房屋贷款的渠道投资于房地产行业。这类公司的英文名称:Mortgage Investment Corporation.

在街上,人们都可以看到加拿大这六家大银行的各类分行,可以直接走进这些银行的分行咨询有关房屋贷款的事宜;可是,如何联系到其他各类金融机构去咨询房屋贷款事宜呢?

房屋贷款经纪(Mortgage Broker/Agent)是联系其他金融机构(银行、信托公司和信用社,等)的唯一渠道。在加拿大,房屋贷款经纪业(Brokerage)是一个非常特殊的行业;这些贷款经纪的主要工作就是帮助借款人获得最优房屋贷款方案;一般地,这些房屋贷款经纪是免费为贷款寻求者服务;而且是站在借款人的角度为借款人获得最好的贷款条件,而不是为这些银行服务。

2,根据房屋贷款产品的风险程度高低,还可以将提供贷款的金融机构分为以下三类:1)专门提供优质房屋贷款产品的金融机构,2)提供包括优质和次级房屋贷款的金融机构,3)提供私人房屋贷款的金融机构。

加拿大的六大银行专门为优质客户提供房屋贷款;那么,什么是优质客户群体呢?一般地说,这类群体的具有良好的信用记录,信用分数最低为650分,具有稳定的工作收入,负担房屋的债务和家庭收入的比率在39%以下,各类总债务与家庭收入的比率在44%以下,如果申请人是自雇人士,也需要至少两年的从业经验和稳定的收入。可是,在加拿大想通过申请房屋贷款购买房屋的人士中,有很多人士无法满足这样的条件。如果按照这样的批准贷款的条件,有很多人就无法通过获得房屋贷款购买到属于自己的房屋。因此,也就出现了其他一些金融机构愿意为这部分人士提供房屋贷款。

第二类和第三类的金融机构就是为那些无法满足六大银行的贷款要求的客户提供房屋贷款服务。此外,与第三类金融机构不同,第二类金融机构同样也可以为具有优质信用资格和收入资格的优质客户群体提供房屋贷款服务。她们的房屋贷款产品在很多细节方面与六大银行有所区别,可以满足各类人群的房屋贷款需求。

与加拿大的六大银行提供房屋贷款的渠道有所不同,第二类和第三类提供房屋贷款的金融机构也主要是通过房屋贷款经纪(Mortgage Broker/Agent)提供房屋贷款产品。所以,对于试图获得更多房屋贷款产品选择的人士来说,通过房屋贷款经纪寻求房屋贷款也就成为一个很好的选择。

从这里,我们也可以了解到,在加拿大寻求房屋贷款时,除了直接联系能够在大街上看到有分行的六大银行获得贷款咨询外,房屋贷款经纪公司是为客户提供更多房屋贷款产品选择的一个重要渠道。对于那些不了解加拿大房屋贷款体系的人士来说,往往忽视了从房屋贷款经纪获得更多房屋贷款信息的渠道。

二,房屋贷款的产品种类

在加拿大,房屋贷款的产品很复杂,品种也很多,我尽量用下面几种分类方法给各位介绍。

1,按在贷款期间的利率是否浮动可以分为浮动利率房屋贷款(Variable /Adjustable Rate Mortgage)和固定利率房屋贷款(Fixed Rate Mortgage)

2,按在贷款期间,借款人是否可以完全偿还所有的贷款可以分为开放型房屋贷款(Open Mortgage)和封闭型房屋贷款(Closed Mortgage)。开放型房屋贷款是指在借款合同期间,借款人可以根据自己的收入情况随时可以偿还房屋贷款,对偿还房屋贷款的数量没有任何限制。封闭型的房屋贷款是指在贷款合同期间,借款人只能按照合同的规定的数额增加偿还房屋贷款,而不可以任意增加偿还贷款的数量。

3,按借款人首付资金的比例高低,可以分为普通房屋贷款(Conventional Mortgage)和高比率房屋贷款(High Ratio Mortgage)。首付资金低于20%,属于高比率房屋贷款;而首付资金高于(包括)20%,属于普通房屋贷款。

4,按房屋贷款是否获得保险,可以将房屋贷款分为已经获保的房屋贷款(Insured Mortgage)和未获保的房屋贷款(Uninsured Mortgage)。

5,按是否有资格获得保险,可以将房屋贷款分为可以获得保险的房屋贷款(Insurable Mortgage)和不可以获得保险的房屋贷款(Uninsurable Mortgage)。

6,按房子抵押登记的程度,可以将房屋贷款分为抵押房屋贷款(Collateral Mortgage)和普通房屋贷款(Conventional/Standard Mortgage)。

7,按是否可以利用房产净值的程度,可以将房屋贷款分为把净值变现的房屋贷款(Equity Take Out Mortgage or HELOC)和普通的房屋贷款(Standard/Conventional Mortgage)

8,按房屋贷款的风险程度高低,可以将房屋贷款分为一级房屋贷款(A or prime Mortgage)、二级房屋贷款(B or subprime mortgage)和私人房屋贷款(Private Mortgage)

9,按照利用净值变现的程度,可以将房屋贷款分为一般的Equity Take Out mortgage (HELOC)和逆向房屋贷款(Reverse Mortgage)

10,按照房产的性质,可以将房屋贷款分为住宅型房屋贷款(Residential Mortgage)和商业型房屋贷款(Commercial Mortgage)

11,按照房产是否产生收益,可以将房屋贷款分为自住型房屋贷款(Owner occupied or residential Mortgage)和出租型房屋贷款(Rental property mortgage)

12,按申请人的收入类型,可以将房屋贷款分为工薪阶层的房屋贷款(Salaried Mortgage)和自雇型房屋贷款(Business For Self Mortgage)

13,按照申请人之间的关系,可以将房屋贷款分为普通的房屋贷款、家庭互惠型房屋贷款(Family Plan Program)和合伙人型的房屋贷款(Partnership Program)

14,按照申请人在加拿大的公民身份,可以将房屋贷款分为Residence mortgage, non residence mortgage, New comer to Canada, Temporary residence program

15, 按照房屋贷款(Mortgage)在房产业主投资和融资中的作用,可以分为Bridge Mortgage, Blend mortgage, Blanket Mortgage, Portable Mortgage, Assumable Mortgage.

其实,加拿大的房屋贷款产品种类的名单还可以继续往下写。通过这一连串的名单,你会发现加拿大的金融股机构所能够提供的房屋贷款产品非常丰富;不能一概而论,哪种产品好,或者哪种产品不好;只有适合自己财务状况的产品才是好产品。如何能够获得适合自己财务状况的房屋贷款产品呢?请联系专业房屋贷款经纪(Mortgage Broker/Agent).

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责任编辑:Adam Chen

 

加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集

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2019,我在蒙城帮你安家创业 | 居外专栏

这会儿正坐在COTE-DE-NEIGES 街边的一家TIM HORTONS赶稿,早上9点送完孩子,找到这家咖啡店点上一杯热咖啡 ,一边码字,一边等着11点的参观预约,准备带一个客人去蒙特利尔大学边一个独立别墅参观。

坐在这里真是感慨万分,就在13年前,我还在窗户外对面街角的大楼里上班。那是2005年初,我刚完成3年律师助理专业学习,找到了这家犹太兄弟办的移民律师事务所上班,从刚开始只能听,说得很慢,到后来老板频频加活,不得不列个长表和老板打打嘴仗,要求他加人……那些事就象昨天刚发生的。干了两年,拿着政府补贴生孩子,休了一个长长的产假,老公小店换大店,就走上了和很多当年移民一样的开店之路。中间多次想着重新回去上班,可是因为孩子,工作时间,及法语的问题,倒底没有再回去。上班之路就一下10年耽误下来。总不时拷问自己,当年花那么多时间学习后悔么(中间还花3年时间在MCGILL大学完成了一个管理专业的硕士级证书)?

今天再回头看看开,真没什么后悔的,即使没有上班,我也用我所学的法律知识和房东签上公平的租约,有理有据地和房东讨论他该不该涨价,该不该来修水管,在房东威胁我要上庭告我时,我不着急地告诉他,“理在我这儿,您尽管去!” 还有,读懂每一份的生意及房子买卖合同,和律师要求删减或增加相应的条款保护自己的利益,在每一次签字之前清楚自己的责任和义务……这些都 得益于当年当律师或公证师的老师们一字一句的法律条款详细解释。从2017年开始了地产执照学习后,这些优势就更明显了。作为地产经纪,房子成交是结果,过程其实更重要,因为这其中包含很多关于法律有关的操作程序,一个不慎,可能买卖合同取消,或者为买家或卖家带来法律纠纷,将本来一个美好的安家计划变成了一个可能持续多年的恶梦。所以我们花了大量时间来学习魁北克的合同法,商法,公司法,魁北克地产有关法规政策,具体操作细则,及每一份需要填写的交易表格中每一条每一款的意思。和我们没关的,我们也要知道怎样去找答案,比如找谁办新的土地证,证书有些概念是什么意思(解释有关的产权文件是公证师的事,但我们也得懂一点),如何向市政咨询及申请改变相关土地用法更改,找谁办贷款,找谁验房,房子有问题找哪些专家进一步查验,谁可以维修,到哪儿买家俱,找谁帮忙搬家,有谁可以做室内设计,手艺好的装修师傅上哪儿找……由于那三年的法律学习,了解了这个社会基本的运行准则,做起地产经纪也变得更有底气了。

还有那三年的管理专业学习,学了加拿大的会计,税法等十几门课,后来虽然没有象大多数同学那样去考会计证书,但在过年10年的生意运营中,我和税务局,会计师,银行打交道,自己为员工发工资,交保险,每三个月报GST,QST消费税,到年底还要给政府报财务报表,损益表,员工工资报税表……也算是学尽其用了。在做了整整10年杂货后,2015年我们卖掉所有的杂货店后,一年多时间的商业考察及找寻,我们找到了市中心的一个62个房间星级宾馆,现在由老公和他的合伙人正在努力地经营着……课本上的知识和生意中的实践相结合,我可以自信地说,想买生意或者大型物业的朋友,我也可以为你们出谋划策了。

2018年最后的一天,我去看望了两个去年跟着我买房的客人。一位客人是在LACHINE,排名第一的私立中学Collège Sainte-Anne附近以31.5万元买到一套3间卧室的公寓房,刚上市第二天就去看了,马上下OFFER,5天时间买下。现在是父母住着。他高兴地告诉我,楼边马上就建大超市SUPER C,老人家住着很高兴,走路5分钟就有超市ICA,和其他商店,走个十几分钟就是著名的圣劳伦斯河边公园,风景优美。他们不用每周末带着父母到处买菜散心,只要高高兴兴地带着孩子去过周末就行了。女儿就在SAINT-ANNE中学读书,万一有事他们来不及接,还可以直接到外公外婆家作功课。总之,这房他买的十分满意。

另一个客人在LASALLE区以36万元买下了一个联排别墅,全家人已经高兴地搬进去,新年在新家请朋友聚会了。见我到了,他们挺高兴,告诉我同一条街一模一样的两套别墅挂出来卖,价格比他们的高出很多,我拿出手机一查,可不是么,一个挂着49.9万元,一个挂着48.9万元,户型一模一样,装修稍稍好点。我说:“别乐啊,这价定得太高,他不好卖的。不过另一方面确实说明你们的房子涨价了,也就4个月的功夫,涨个2万元是没问题。”当家的是个实在人,嘿嘿笑着说,“我们买了就打算好好住着,没想着卖,这涨价和我们没关系。”我连说:“可别这么想问题啊,不是卖了房子才挣钱,房子涨价,你就是不卖,过两年重新评估做贷款,你就可以多拿出好几万元来了,到时想想做点什么投资都可以啊。”他这才恍然大悟,“嗯,到时再请教你。”我笑了,“行,到时带你再买房投资或买个生意都行。”

这两天看到朋友圈一个老友发了网红复旦大学教授陈果的一个短视频,在视频中,她说:人生一世做好两件就行了,一件是自己好好地活着,另一件就是帮助更多人好好的活着。说得真简单,但确实是直指人心。2019年开端,我就把它做为我的座右铭吧,希望能通过自己这些年的经历,帮助更多需要的人找到温暖的家,挣钱的生意。你们满意,生活得更美好,是我最大的快乐。

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怎样做好房子的售前准备? | 居外专栏

大家都知道,现代都市人生活繁忙、工作压力大,大多数买家都不愿承担房屋的改进和修理工作(个别投资或装修行业人员例外)。因此,当您准备出售房屋时,一定要先将您的房屋当做一个产品来经营,一个商品来包装。尽可能地让它成为 “100%的合格产品” 和华丽实用并广为人知的 “商品”。那么,如何才能做到把房屋当做 “产品来经营,商品来包装” 呢?

  • 准确了解 “产品” 的内外伤 —

要清楚知道您的房产 “内外伤”,最有效的方法就是请专家先做次 “体检”。这时,专业的注册验房师(RHI)就是您的最佳帮手。绝大多数认真的买家,都会在购买时加上验房条件。以其到时给对方一个减价的借囗,而大刀杀价,为什么不事先自己了解清楚呢?当然,如果您负担得起,请个认真负责而又经验丰富的验房师很重要,说不定您能有意外的收获。当专业的验房报告出来以后,仔细地评估各项维修保养的费用,而决定修复与否,做到 “心中有数”。

  • 重新检视房屋手册 (Homeowners Manual) 及其设备 —

各项手册都清楚地列明整个房屋各个部分的维修保用期。例如:热水炉、冷气机、中央吸尘器、冰箱、炉头、干/洗衣机等等,都是什么时候装的或更换的,需要多久维修保养。同样,窗、门、厨柜、地毯、木地板、屋顶 “瓦” 等等,又是什么时候装的或更换的,还有多长保用期。这些手册不仅告诉您,怎样维护好它们,而且还让您知道它们还有多少 “剩余价值” 。以便在必要时进行推崇或让步。

  • 首先修复或改建那些直接影响房屋售价的明显缺陷 —

当房屋的地基有条明显裂逢并隐约渗漏着水、当天花板上孱余着漏水痕、当不必要的间格墙明显地将空间压缩、当地上的地毯极脏并起皱……,等等发生时,您都很有必要尽早修复,甚至改建。比如去年,有好几个卖家接受了我的建议,在出售前,将主层的旧地毯换成优质的硬木地板,不仅脱手快,而且在除去成本后,比同区同类型的房屋都要卖得好价。

  • 彻底美化您的房屋外观及其周围环境和绿化 —

正如相亲一般,外表的第一印象起着很重要的作用。首先,在街道上向房屋看去,能有外观整齐、清洁之感。移开任何不必要而引至杂乱的物件,剪齐草地,修除干枯的树木和花草并放上醒目的鲜花。如果是冬天要铲除行人道及Driveway上的积雪,能在Front Yard放上石膏像点缀下会有更好的效果。还记得某位,在给自己卖房时,不仅网上图片显示出一个垃圾桶在车库前,直到Open House时,这个垃圾桶仍在,当您是参观者时,以为如何?

其次, 清洗门窗和墙壁,如果门窗太旧,看是否要补充下填塞料和重新漆刷一遍。而如果墙壁有剥落,也需要用填塞料或水泥重新修补,是涂墙的话也可考虑重新漆刷,使整个房屋看去有种全新感觉。

再次,清洗后院甲板及整洁后花园,修补裂开或不平整的Driveway和人行道表面,更换外面被烧坏的灯泡,如有游泳池,更换水(正当时令时)及清洁四周。另外就是根据验房报告,看下房顶及烟囱是否需要修理或更换。

最后特别要提醒下,在春暖花开的季节,前花园有着 “画龙点睛” 的作用,根据鲜花的季节性及冷暖色、植物的层次性,做到冷暖相宜、软硬相仗、动静相影、层次分明,装饰好一个专业的花园。一个美丽的前花园不仅给参观者一种赏心悦目的喜乐,而且还能体现房屋主人的艺术品味,从而提升参观者想要观看房屋的渴望。

  • 整洁房间内部,并确保房内没有异味 —

通常参观者都会从您的正门进入房屋,一眼看下去,房间内整齐、清洁、明亮。墙壁颜色不要太个性化,比较适宜用中性或浅的颜色。任何零乱的物体都要暂时移开。而地毯要清洁干净,地板要擦洗的光滑明亮。如果房间有油腻味或特殊的异味,要追查根源并清除掉,实在不能清除,就要考虑将房间重新粉刷,或点燃香蜡,用蜡烛的香味去清除异味。

  • 移去带有个人家庭色彩的相片和记念品—

通常换上典雅朴素并与房屋环境风格一致的大众画或艺术品,让参观者能感到欢快、舒心,想象到这房间就是他们能生活的家。如果房间太过个性化,参观者在心理上很难一下转变。当然,如果能摆放些鲜花和盆景,不但能丰富色彩,更能增添不少生气。

  • 咨询您的房地产经纪或室内装饰师,做些必要的装饰或装修 —

一般厨房和洗手间是较重要的区域,经纪能根据房屋的档次和价格,做出升级装修与否的建议。在这里,有经验的经纪,特别是有室内建筑装修背景的经纪,就很重要。他们会明白那些升级装修的价值是值得的,那些是不值得的。除非您是装修高手,否则倾听他们的建议,很可能有机会给您带来相当的回报!

  • 确保房屋内的楼梯、地板、扶手、墙壁、窗口、电灯、水笼头等等,处于正常状态 —

许多时候,卖家并不太在意房屋的一些小毛病,可当许许多多小毛病堆积在一起时,就可能令您损失不少。因为无论是谁,都希望自己买的房屋是没有问题的,所以在准备出售前,修好那些小毛病是非常有必要。其实,那些小毛病用不了多少时间和花费就能处理好。让准买家体会到,这是一座保养好的房屋。

  • 尽可能扩阔房间内的空间,并保存好贵重物品 —

在客厅、家庭厅、书房,把家具尽可能保持到最少,使空间看起来更加开阔,并保持通道畅通无阻。另外,注意整理好睡房和冼手间,丢弃掉不要的杂物。而贵重物品如手饰、珠宝、古董、照相机、货币等,特别是私人资料更要保存好,必要时,可放到银行保管箱。

  • 清洁好厨房和洗澡间—

在厨房中,清洗干净炉头、抽油烟机,以及冰箱、微波炉、洗碗机,特别要清洗干净水盆的下面和四周。同时,擦干净所有橱柜的内部和外面。在洗澡间,除去浴盆四周的霉点,必要时重新做好边上填塞。清除抽风机档板上的灰尘,并将镜子擦亮。

  • 整理好地下室和车库 —

在地下室中,由于较潮湿,注意除去霉点和腐烂的木条。当发现边墙有裂缝时,及时寻找原因后,尽快修复。保养好地下室中的热水器、空气过滤器、软水器等等设备。在车库内,去掉些不必要的工具,抛掉涂料空罐和旧车胎,摆整齐车库。象房间一样,有个整齐和开阔的空间。如果地上有漏油的话,要用专门的清洁剂洗干净,或涂抹上颜料。

  • 展示房屋时的注意事项 —

当所有的准备工作就绪以后,房屋展示就是下单前最重要的一环。如何做好它,一般需要注意如下事项:

首先,敞开所有的窗帘,打开电灯,使整个房屋明亮开杨。并放上些鲜花,既丰富色彩,又充满生机。

其次,尽可能不要煮食,以避免油烟味。如有宠物,带出外面,减少宠物气味。

再次,如有经纪代理,房屋展示时离开,如正好在家,让您的经纪代理回答所有参观者的问题。

最后,调整好房屋的温度和湿度,当天气不好时,为靴子、鞋、雨伞提供个可放置的地方。

房屋出售是个涉及许多方面和因素的过程,有经验的专业房地产经纪,懂得根据各种综合因素:房屋大小、房屋类型、区域环境、推出季节、市场走势等等,去制定灵活多样的推销策略和方法。因此,价格定位并没有固定的模式,虚心听取他们的专业意见,真诚地与之合作,有利于您的房屋出售个好价。

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多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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伦敦物价高得吓人? 那是因为你没选对住的地方! | 居外专栏

习惯了中国物价的小伙伴来了伦敦都喊贵,不断上涨的房租、交通费和消费没一样让人省心。伦敦也果然“不负众望”,在Mercer公布的2018年全球城市生活成本排名中从去年的29位一越跳升十个排位,摇身变成第19名。

2018

这项排名的参考标准包括城市房价稳定性、通货膨胀程度,各类商品服务价格波动等等因素,咱们来一个一个分析。

先说房价,其实摸着良心来说,不用提最近市场活跃度怎样,伦敦许多地区依然持续主宰着英国的高房价市场。没有最贵,只有更贵!放眼看一下整个伦敦的房价分布图↓↓反正小编连紫色区域(平均房价350英镑/尺)都买不起,橙色区域(平均房价550英镑/尺)土豪可以试一试,白色区域(平均房价1000英镑以上/尺)不知道谁能买得起!

既然对于大多数打工族来说伦敦买房只是一个遥远的梦想,那么!租房总是可以的吧!图样图森破!你以为伦敦的房租是一般人能承受得了的吗?据Mercer的统计结果,伦敦一个三居室的平均月组约为5000英镑……这房租是不是比自己工资还高出一两倍呀?

咱们看看更切合实际的,一居室公寓房租价格是多少呢?沿着地铁线找啊找,即使找到五区、六区,价格也至少要800英镑,市中心不用看了,房租已经起飞到了3000镑。嫌贵吗?在伦敦没有租不出去的房,就这价钱你想租还得拼命抢,金融城周边的小单间,刚放到租房网站上40分钟就被人抢走了。

想要便宜?可以呀,合租睡客厅?一个月600英镑起童叟无欺~你别说还真有人这么干,而且一住就是两年呢。

不过不要以为住的远,房租低一点就可以万事大吉了,即使不考虑通勤时间,你知道伦敦的交通有多贵吗?可是世界第一贵啊!而且还年年涨价,今年就比去年涨了4%。一到三区的月卡已经攀升到153英镑,一到五区更是高达223.5镑,你听说过什么地方坐地铁公交一个月要2000多块钱吗?简直令人发指。兜里揣着生蚝卡,感觉自己就是个贵族。

就这价格伦敦地铁还天天闹罢工,你上班迟不迟到我不管,反正我不上班……

好了不说糟心的交通了,我们来看看令人窒息的物价……脱欧之后英国经历持续通货膨胀,已经达到3年来最高水平。单人电影票世界最贵,一张票将近144人民币!

再来看看两杯啤酒的价钱,请告诉小编普通酒吧的两杯普通啤酒将近100块人民币算不算抢钱……关键是绝大数地方还要在账单上加至少10%的服务费,英国爱喝酒的人可能家里有矿吧……

然而,说到这里有些小伙伴可能会产生质疑,虽然伦敦的生活成本高一点,但是北上广深港的房价更贵啊,各种户型全方位超越伦敦。购买住房在深圳大约800万人民币,上海要1300万人民币,在伦敦只不到600万人民币就能搞定了!

你说的没错啊!而且现在就有这样一个绝佳的投资机会等着你!小编发现一个顶级好盘文苑华府,位置就在伦敦市中心,邮编EC1V,地段一流。全伦敦公认的高校及律政中心Holborn、媒体中心的King’s Cross & St Pancras、素有“小硅谷”之称的Islington、重要交通枢纽Farringdon、世界金融中心City of London就在步行可达的距离内。

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步行25分钟范围内有9个地铁站、4个火车站和希思罗机场快线换乘站,包括Chancery Lane, Angel, Holborn Underground, Barbican, King’s Cross St Pancras Underground和Russell Square。

据Foxtons最新数据显示,文苑华府所在区域克勒肯维尔平均房价为£746,119,平均月租金高达£2,552。

再来看看莱坊的数据,这里一居室月租高达£2,450,二居室房租高达£3,358。 而一居室的平均房价达到了£704,000。

而文苑华府预售起价仅需£670,000,这在此区域内可以说是性价比极高。

每个月这么多租金收益,还怕什么高物价,电影一个月看10回,啤酒天天喝都不成问题,出门就是市中心。就算留一间房自住,另一间房出租,租金也能让你的生活品质大幅提高。别的地方房价会不会涨不知道,市中心的房子永远都是供不应求。

∞文苑华府外观

文苑华府项目介绍

产权期限:979年
开发商:Taylor Wimpey
地址:Mount Plesant, London WC1X
房型:单身公寓、一居室、二居室、三居室
交房时间:共四期681套,第一期交房时间2020年底
户型及价格:单身公寓67万英镑起;一居室90万英镑起;二居室119万英镑起
推介理由:伦敦中心一区稀缺项目,邮编WC1;大英博物馆附近,律政中心,高等学府聚集区;伊丽莎白城铁沿线;租赁需求旺盛

 

 


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英国皇冠地产孙秀秀专栏全集

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资产一天缩水8万倍,下一个经济垮掉的是哪个国家? | 居外专栏

如果哪一天你一觉睡醒就发现涨工资了,还一下子涨了3000%,肯定会怀疑自己是在做白日梦吧?

委内瑞拉政府还真的就这么干了,这个月内已将法定最低工资上调了3000%。然而委内瑞拉人民的日子却依然过得水深火热。原来委内瑞拉的年通货膨胀率已经高达13000%,这还是保守估计。根据国际货币基金组织(IMF)预估,年底委内瑞拉的通胀率将超过1,000,000,000%,也就是百分之一百万。

国际货币基金组织对委内瑞拉通胀率的统计

这么一算,原来的亿万富翁转眼之间资产就缩水到只剩100块钱,瞬间被打回赤贫阶层。经济的大崩盘继而引发资金撤离海啸,超过50万经济难民出逃,委国货币已经贬值到印钞纸都付不起了。

放眼2018年的货币行情,不仅人民币汇率一路下行,在新兴经济体国家,汇率断崖式下跌已呈现出现象级趋势。不久前土耳其里拉一夜暴跌30%,震惊海内外媒体,阿根廷比索下跌35%,南非,巴西,印度等国的货币都在跌跌不休。无数亿万富豪资产顷刻化为泡沫。

全球债务负担最严重国家

当然也有人抓住机会大赚汇率差价,比如靠里拉暴跌的退票差价薅航空公司羊毛的,还有一夜暴富的土耳其代购。可见汇率能让你躺着赚钱,也能一夜间让你变得一无所有。货币毕竟只是价值符号,并不具有真正的收藏价值。

我们可以先来简要分析一下这些货币大幅度贬值国家的特点,基本都是“三高”类型(高外债、高通胀、高政府赤字)其中一种广泛存在于欧洲小国、土耳其、墨西哥等国家,这些国家虽然取得了一定工业化成就,但对海外资金还是有较强的依赖度。

另一种典型是阿根廷等许多拉美国家,经济结构相对单一,严重依赖外部融资。长期依靠海外资本,拓展海外市场的经济体如果内需发展动力不足,本国货币又得不到国际认可,就会高度依赖美元。当美元政策紧缩,或本国爆发危机导致外资吸引力减弱时,经济情况就会陷入水深火热之中。

中国的内需市场强大,并没有过分依赖外部融资,人民币也不太可能贬值到崩盘,然而据德意志银行去年的预计,未来两年内人民币将会贬值17%!居安思危,尽量减少自己的资金损失还是很有必要的。

那么中国人一般都如何配置资产呢?答案闭着眼睛都能猜到,大部分钱都投资到房子等固定资产上了,也就是说家庭投资整体偏向保守型。根据中央财经频道推出的《中国经济生活大调查2017-2018》中,中国家庭选择不投资的比例达到了33.5%,有意愿投资理财产品的达到34.2%,例如债券、基金等等。然而在众多投资选择中房地产的租金回报率不到2%,存款利率低于2%,债券等投资产品利率在3%-5%左右。

在过去的十年来说,投资国内房产是快速实现资产增值的方式,而现在的楼市却已今时不同往日。一方面来说国内经济增速放缓已是事实,另一方面国家各方面调控政策立场坚定,买房卖房难度大大增加。而在中国家庭的总资产中,房产的占比高达69%,这是否意味着一旦房价下跌,很多家庭的财富将迅速蒸发?

除了房产之外,中国富人是如何理财的呢?

保险

相对于发达国家,中国社会保险体系还不够完善,例如家庭保险,意外险,重疾险等等,许多家庭将此类保险视为一种纯粹的消费,而保险实际上是对未来的投资。

股权投资

近几年国内各行业经历野蛮生长时代,股权散户化趋势越来越明显,随着行业整合与集中化,成功的股权投资将会带来稳定的收益。

收藏投资

高净值群体对古董收藏,诗词字画等文物投资的热情越来越高,并且大部分为自行钻研购买。

跨境投资

跨境投资包括跨境金融投资、跨境置业投资等。在发达国家,个人资产的境外配置比例在32%到46%,像瑞士、英国、澳大利亚都高达40%,而中国只有4.8%。

据兴业银行和波士顿咨询公司联合发布的2016年中国私人银行发展报告显示,中国高净值人群资产全球配置的需求显著上升,未来五年中国个人境外资产配置比例将从目前的4.8%上升到9.4%左右。

就投资地域而言,英国没有对海外投资者的额外税收和限制,英国本土对房产的刚需也保证了房产稳定的保值增值,较高比例的收益率都是吸引投资的有利因素。

英国伦敦向来是海外投资者的首选,房价和投资回报一直稳中有升,可以说是最稳定的投资地点之一。尤其是市中心,历史悠久,地段繁华,规划成熟完善,寸土寸金,十分适宜资产配置,可惜近些年鲜有出现高端新建住宅。

而上个月底,伦敦中心一区黄金地段的“年度神盘”刚刚预售,深受海内外买家的喜爱。好楼盘不能独享,今天就来介绍一下这个项目 – 文苑华府。

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文苑华府项目介绍

产权期限:979年

开发商:Taylor Wimpey

地址:Mount Plesant, London WC1X

房型:单身公寓、一居室、二居室、三居室

交房时间:共四期681套,第一期交房时间2020年底

户型及价格:单身公寓67万英镑起;一居室90万英镑起;二居室119万英镑起

推介理由:伦敦中心一区稀缺项目,邮编WC1;大英博物馆附近,律政中心,高等学府聚集区;伊丽莎白城铁沿线;租赁需求旺盛

 

 

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英国皇冠地产孙秀秀专栏全集

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重磅!英国要对海外买家加印花税,风险如何规避? | 居外专栏

英国首相特蕾莎·梅在9月29日保守党会议上突然宣布,预计将要针对不在英国纳税的海外买家(包括个人及公司)额外征收1-3%的房产印花税,此举预计每年将为英国政府增加4000万至12000万镑的税收,用来帮助英国的无家可归者。([收藏]英国购房印花税政

为何针对海外买家?

据估计,13%的伦敦新建房产由非英国本土居民所购买,抬高了伦敦房价,使得很多英国本土购买者,尤其是首次购房者更加负担不起购房梦。伦敦国王学院的一项调查显示,伦敦每增加1%的房产为海外买家所购买,那么与之对应的房价则会提高2.1%。

据分析称,这一政策的出台主要原因有三:

一是近来一些梅的批评者称,自去年她承诺要改变英国人的住房难问题以来,情况没有得到丝毫改善;

二即是针对前英国外交及联邦事务大臣鲍里斯·约翰逊号召减少印花税,来帮助英国的年轻人购买其第一套房产。

 

第三则是针对工党吸引更多年轻人选票。工党领袖杰莱米·科尔宾提出新政,号召建更多年轻人负担得起的房产,同时要对高收入人群征更高的税率。

其实,伦敦房源一直存在严重短缺问题,这也是伦敦经济持续发展以及人口不断增加的副产品。伦敦人口从1988年的670万暴增到2015年的860万,预计到21世纪30年代会达到1000万人。外来人口的持续增长也是脱欧的重要诱因之一,虽然英国的政客在过去的多年反复强调要增加房屋建设量,但实际情况是,新建房屋仅仅达到所需住房量(66,000)的半数,甚至每年交房的新建项目数量正在逐年减少。

对海外买家额外房产税有先例吗?调控后房价会走低吗?

房地产市场对海外买家额外征税这一政策在国际上早有先例。为了遏制暴涨的房价,新加坡早在2011年就对海外买家征收了10%的额外印花税,并在2013年和2018年7月分别增税5%。温哥华、香港、悉尼也都针对疯涨的房价,分别于2016年8月,2016年11月以及2017年7月以及采取过同类措施,英国此举也可以说是大势所趋。

最早施行此政策的新加坡房产市场,目前是怎样一种情况?目前,在新加坡购房的海外买家需要额外缴纳高达20%的印花税,但其房价走势并未达到政府预期,在政策压制之后房价并未降低,只是增幅减弱。据彭博社报道,政策发布后三个月内新加坡住宅价格增幅为0.5%,今年第二季度增幅为3.4%。

此举对英国房市有何影响?

首先,对于有意向在英国购房,甚至已经在寻找合适房源的买家,这无疑是个很好的契机。这一政策在英国时间9.29日保守党会议上提出,但还需要收集公众的意见、议会通过、直到新政确定和实施仍需要一段时间。

英国议会

那么什么时候买房不需要缴纳额外征收的印花税?

以2016年英国提高印花税政策为例(针对所有在英国购置名下第二套房产的买家多收取3%的印花税) – 政策的确定日期为2015年11月25日,实施日期为2016年4月1日,也就是有超过4个月的缓冲期。在2015年11月25日政策确定之前交换完合同均不受新政策影响。但是在2015年11月25日政策确定后交换合同的买家则需要遵守新政策,在此情况下,如果房产能在在2016年4月1日政策实施之前交房的话,也不需要缴纳增收的印花税,但如果在政策实施之后交房则需要按照新政策缴纳印花税。(注:英国印花税需在交房时缴纳)

同理,目前梅姨针对海外买家征收额外印花税的提议还未得到英国议会的确定,从现在到新政确定日开始,再到新政实施之前,就是一个很好的新政空窗期。赶在议会通过这一新政策之前交换合同,则避免了多交一笔额外的印花税,因为在政策确定之前已交换合同的房产不受新政影响。

新政策的推出必然会掀起一股新的房产交易热 – 仍以2016年新印花税政策的执行为例,在政策施行之前的缓冲期,伦敦房产交易量达到空前高度,2016年3月的交易成交量较上一个月增长35%

如此种种皆是为了赶在新政之前交换合同,从而避免税款的增加。这样一来,本就短缺的伦敦市场房源越加稀少、珍贵,那么这时候如果还在犹豫,心仪房产分分钟被抢光;下手越慢,可选房源也就越少。

伦敦房产的优势在哪?

目前,脱欧余波未过,房地产市场仍在回暖,股神巴菲特也刚刚宣布进入伦敦房地产市场,摆明了现在就是抄底的最佳时机,那么对于我们海外买家来说,此时在英国配置资产是一个非常明智的选择。无论是对比禁止海外买家贷款的澳洲,还是针对海外买家额外印花税高到离谱的新加坡,亦或是房产税繁多高额的美国。在这个时局之下,英国在全球资产配置市场内可以算得上首选,尤其是在此政策落地之前入手,性价比极高。

伦敦房产销售、租赁市场繁荣,是投资产品的不二之选。自1990年起,伦敦房产价值平均每7-8年翻一番,更有的地区可以实现5年翻一番!据皇冠地产统计,今年下半年英国三大开发商(伯克利、邦瑞、泰勒温佩)在伦敦一区金融城周边仅有一个全新项目开盘(文苑华府Postmark)。此外,伦敦房产投资的收益高于同类国际大都市,例如北京房产的投资回报率平均在1.5%上下,纽约可以达到2%,而伦敦则两倍高于纽约,达到4%。一些租赁热点地区,如伦敦一区,因其房源极其稀缺、需求量又极高,从而投资回报率可以达到更高。皇冠地产自17年底至今,在伦敦一区金融城附近,已经交付使用的房子,均于一周内租出,回报率在4.2%-4.8%之间。

对CRS全球税务交换协定有顾虑的买家们可以放心,CRS只申报有现金流,有现金价值的金融账户,属于非金融资产的不动产并不在申报披露的范畴。(什么是CRS全球税务交换协定?它会对我有影响吗?)伦敦地产以其稳定的增长、丰厚的收益、稀缺的资源以及现在绝佳的时机在全球资产配置领域脱颖而出。皇冠地产精选了以下三个伦敦一区金融城周边项目供大家选择,如果您对伦敦房产感兴趣,欢迎致电居外400 041 7515咨询

「布莱克法尔一号」

布莱克法尔一号紧邻泰晤士河岸,是伦敦唯一一座也是最具收藏价值的全民用地标性住宅项目。楼盘拥有伦敦最核心的地理位置,与伦敦金融城仅一桥之隔。项目共50层,最高的5层为一套豪华顶层公寓,将碎片大厦、伦敦塔桥、泰晤士河、伦敦眼等景点尽收眼底。步行5分钟即达两个地铁站,10分钟可达滑铁卢车站,从这里到搭地铁可以在11分钟内到达国王十字火车站(也是欧洲之星的发车站),14分钟到奢侈品集中购物地邦德街,15分钟内可达多所高等学府,包括国王大学、南岸大学、伦敦政经等。居住在此可享有五星级的配套设施,一流的建筑设计,适合投资及自住。

项目简介

开发商:伯克利集团 Berkeley Group

产权期限:999年

交房时间: 现房

最近交通站:Southwark

户型及价格:一居室130万英镑起;二居室280万英镑起;三居室464万英镑起

配套设施:24小时哈罗德物业、健身房、游泳池、影院、水疗中心、高尔夫球演练室、32层业主会所、瑜伽馆、会客室等

付款方式:21天交换合同时支付10%,12个月时再支付10%,18 个月时再支付10%,剩下70%在交房时支付。

项目详情:THE VASE – 由现代艺术引发的伦敦最新地标

「文苑华府」

文苑华府是伦敦目前最具地理优势和交通便捷的住宅社区。项目位于伦敦一区大英博物馆旁(步行15分钟),周边还有5个主要地铁站:罗素广场,霍本,法灵顿(2019年将开通伊丽莎白城铁),国王十字(欧洲之星始发站)和法院巷(最近地铁站,步行7分钟),连接7条地铁线。周边还围绕着大英图书馆和巴比肯艺术中心等一流的艺术文化场所。距项目1.5英里的范围内,有卡斯商学院CASS、伦敦政治经济学院LSE、伦敦大学、伦敦大学国王学院KCL等。项目原址曾是6.25英亩的欧洲规模最大的皇家邮政分拣办公室,由世界知名建筑和设计公司打造。超过两万平方英尺的商业和零售面积,以及50%的公共社区和绿化空间。 

项目简介

开发商:Taylor Wimpey Central London

产权期限:979年

交房时间:2020年底

最近交通站:Chancery Lane

户型及价格:单身公寓67万英镑起;一居室90万英镑起;二居室119万英镑起

配套设施:24小时礼宾服务、观景露台、健身房、私人影院等

付款方式:21天交换合同时支付10%,6个月时再支付5%,12个月时再支付5%,剩下80%在交房时支付。

项目详情:全新楼盘文苑华府 | 一流地段:大英博物馆旁,金融城英国皇家邮政旧址

「伦敦港」

伦敦港处于伦敦一区的核心地段,泰晤士河北,距离举世闻名的伦敦塔桥仅600米,圣凯瑟琳码头(St Katharine Docks)和泰晤士河仅300米。从这里步行到伦敦金融城只需15分钟。闹中取静、配套齐全,这种稀有项目特别受在新老金融城中从事金融,法律,IT,保险和咨询行业的精英人士的喜爱。这里空租率极低,预计租金回报率为4%,平均租金比伦敦平均租金高出17.5%。周围一英里范围内有众多优质的中小学和著名高等学府,现发售项目三期,适合自住和投资。

项目简介

开发商:伯克利集团 Berkeley Group

产权期限:967年

交房时间:2021年底

最近交通站:Tower Hill

户型及价格:一居室83.5万英镑起;二居室124万英镑起;三居室235万英镑起

配套设施:24小时礼宾服务、CCTV监控、私人会所、室内泳池、健身房、室内高尔夫场、壁球馆、桑拿房、汗蒸房、按摩室、迷你影院、地下车库、自行车存放空间和电动汽车充电设备

付款方式:21天交换合同时支付10%,12个月时再支付10%,24个月时再支付5%,剩下75%在交房时支付。

项目详情:伦敦港三期介绍

责编:Adam Chen

英国皇冠地产孙秀秀专栏全集

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买栋学校,还能顺便投资移民!︱居外专栏

如果要问购买学校有什么好处,很多朋友都会很自然想到可以经营获利,或者坐等物业或土地升值,甚至想到变更土地用途。但其实在加拿大,投资包括学校在内的商业物业还有一项附加的好处,那就是有助于投资移民。

*投资移民涉及内容广泛,本文只是择取部分与私校投资相关的要点进行阐述,内容仅供参考。如有移民意向,可以联系专业的移民顾问和移民律师。或登录按省移民厅官网,查询更详细的信息。

什么是投资移民?

目前在安省,传统的所谓“投资移民”已经中断。但是与投资相关的移民类别还有两个,民间也俗称为投资移民。一个是“安省企业家移民”(Entrepreneur stream),另一个是“安省公司类移民”(Corporate stream)。所谓企业家移民,简单说来就是企业家通过在安省投资,使得自己本人可以移民加拿大。而所谓公司类移民,就是公司在投资安省之后,提名企业中的关键员工成为加拿大移民。但这里所说的“关键员工”不能是企业主本人,也不能是股东、董事,或其直系亲属。本文主要讨论“企业家移民”。

哪些生意可以移民?

根据安省政府的规定,合乎“企业家移民”要求的生意必须符合以下几个条件:

(1)拟设立的生意必须是通过销售产品或者提供服务获得利润。

(2)生意利润须主要来自于主动经营行为而不是被动投资(例如:房地产投资)。

(3)生意必须符合加拿大及安省在法律上对该生意的各种要求(例如:劳工、环保、安全、卫生、行业监管等)

(4)该生意必须是在加拿大长期设立的生意。

(5)如该项目有第三方投资者,该投资者必须是银行或者机构投资者(非个人)。

(6)该生意不能是不合格的生意

所谓不合格的生意,包括以下几项:

在大多伦多地区内所谓不合格的生意有:现有的连锁经营企业(但不包括外国连锁企业来多伦多设立新生意)、加油站、轮胎回收、废金属回收、高利贷、家庭旅馆、控股公司、干洗店、自动洗车店、快贷公司及相关业务(例如:货币兑换)

而在大多伦多以外,现有的连锁经营企业,以及加油站被视为合格,其他规定与多伦多一样。另外,无论在大多伦多以内还是以外,也无论所从事的行业,但凡曾经做过安省省提名的企业一律视为不合格。

由此可见,教育行业属于合格的行业,因此通过购买学校,在经营的同时投资移民,其实是可行的。而且从事学校投资还有其他诸多好处。

买所学校,还有什么好处?

除了对所从事的生意有要求,安省的企业家移民还内含一套打分系统,省政府会从经验、投资和人力资本这3个方面评估申请人。其中经验指的是申请人本身的管理和从业经验,人力资本则指投资人的教育背景和英语(法语)能力。这些与投资什么行业无关。购买学校的优势主要体现在“投资”方面。

投资额度满足移民要求
根据规定,“企业家移民”的生意如在大多伦多地区之内,最低投资额为100万加币,如果在大多伦多之外,最低为50万加币。而购买学校,以及后续经营通常都会超出这个数额,因此满足投资额度的要求是必然的。

另外,这里所说的“合格的投资金额”不是指申请人将钱放入拟设立生意的账户中睡觉或者做运营资金、或者给自己或者家属发工资用。申请人必须实际使用这些投资资金,例如:购买设备、购买原材料、场地更新、市场投入等。如果申请人是购买现有企业,申请人必须投入一定资金用于企业的扩张,而不仅仅是维持现有企业的正常开支和运营。

经营前景光明
安省政府对企业家移民有一些特殊规定,除了对资金使用有要求外,还要求有一个为期三年的“监管期”。

根据规定,为防止取得身份后,申请人就抛弃企业或者业绩大幅下滑,安省在提名之后3年之内,将继续监管企业。如果出现不在满足项目要求情况,安省保留撤回提名的权利。换言之,安省政府是希望来投资的人是真投资,真经营,而不仅仅是为了移民。所以,对投资者来说,投资项目本身一定要获利。

而在目前,加拿大的华人留学市场正在不断扩大,同时还有低龄化的趋势,大量来自国内的中产阶级都愿意将子女送来加拿大。这都有助于扩大学校的生源(客观上为“必须投入一定资金用于企业的扩张”提供了条件),使投资者更容易在私校经营中获利。

而且投资教育行业的回报较为稳定,不容易受到经济环境的影响,更不容易受到政府政策的影响。由于加拿大重视教育,一般来说,政府对教育行业的政策多偏向稳定持续,态度也偏向鼓励。再加上对于海外人士投资私校,加拿大政府基本没有限制。只要用于投资的资产来源正当即可。这些都令私校投资本身的商业前景十分光明,不仅可以做到真投资、真经营,而且只要经营得当,还可以实现真实的盈利。

为本地人创造的岗位
能否为本地人创造岗位,也是一个重要的评分项目。岗位和分数的对应关系如下面两张表所示:

表一:

表二:

这里所谓0、A、B指的是加拿大的职业类别。0类为管理类(例如:财务经理)、A类为技术类(例如:电脑工程师)、B类为技工类(例如:电工)、C类和D类多为体力及技术含量较低类别工作(例如:收银员、帮厨)。一所学校雇佣最多的人必然是老师,在数量上可以很自然的超过7人。而根据加拿大的职业分类,中学和小学老师,都属于A类岗位。因此,只要是一所正常经营的私立学校,就能让申请人在这方面获得满分。

商务考察
为了确保投资人是真实经营,安省还鼓励申请人在申请之前来安省进行商务考察。商务考察最高5分。来过一次即可获2分,来过2次或2次以上均可获5分。

在这方面,投资私立学校也能很自然地满足这一要求。因为投资私校不菲,为了今后的经营,也必须找到最适合的地段,可是适合优质私校的地段又是凤毛麟角。因此投资人的实地走访和商务考察,本来就是选址过程中不可或缺的部分。

所谓好的私校选址首先必须占据地利。学校位置需要临近高速公路,或交通要道。同时学校最好靠近周边的大学。这样可以方便学生参加部分大学中的活动,为学生了解心仪的大学,以及毕业后的升学做准备。

其次,需要有足够大的面积,以及开阔悦目的校园和校舍。校舍建筑可以时尚现代,也可以古朴雅致,但一定要显示出足以和教学质量相称的名校风范。

最后,如果校舍用楼本身自带教室、办公室、礼堂等学校必备的房间,那自然是锦上添花。而如果还能配有餐厅、厨房,乃至宿舍卧室,那更是上上之选!因为这样难得一见的建筑,恰好可以让学校构建起一个封闭式的教学环境,特别适合作为附带寄宿的私校使用。

这样的物业和投资机会,在市场上自然难得一见。然而目前在Jackie Jiang的手上就有几个这样的独家暗盘!如果有意投资,可以联系居外。

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江晓清解析加拿大房产投资

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《国际财务报告准则第16号》对于房产投资者的重大影响|居外专栏

近年来,买入类似于酒店、商铺、飞机、船只和火车等重大资产并开展租赁业务的经营模式非常受欢迎。其中一个很重要的原因就是现行的审计方式并不需要企业将这部分的资产计入他们的资产负债表内。但是,从2019年1月1日起,情况将会发生改变。新的《国际财务报告准则第16号》(IFRS16将正式生效,而企业则必须批露先前不需要计入资产负债表内的租赁详情。

IFRS16带来的改变

新的准则中,办公写字楼也是资产列表中的一项。这就意味着如果某个企业并不在其自有的场地内办公而是需要长期租赁办公场所,那么从2019年1月开始,它就必须将这部分的租赁以负债的形式反映在资产负债表内。对于那些在办公场地方面开销较大的公司来说,在新的报告制度下,它们的财务报表将面临重大调整,其中负债的比例将大幅提高。

新准则对于企业的影响

为了让新准则下的财务报表不至于太难看,各企业不得不开始重新评估它们的租赁业务组合。一些专家表示,在现有的模式下,新的IFRS16将迫使公司逐渐弃用长期租用办公场所的做法,而转向更为灵活的短期租赁。目前新的准则对于后者仍然是不适用的。

IFRS16其实由来已久。对于出租人或者使用者来说,如今最大的不同就是财务租赁和经营租赁在财务报告方面将不再有明显区分,都将已负债的形式计入企业的资产负债表内。但是对于租赁期为12个月或以下的短期租赁,承租人可以申请豁免,前提是合约中不能带有在租赁期结束时购买该资产的附带选项。

普华永道(PWC)预计,对于主要以提供办公写字楼和车辆租赁服务的公司来说,在新的IFRS16生效后,它们的债务水平将会平均上浮高达42%!

对于办公写字楼租赁市场的影响

IFRS 16对于办公写字楼租赁市场的影响是显而易见的:在新的准则下,任何一家从事这项业务的企业都将会面对更加复杂的审计流程。举个例子,在业务所在国租用办公场地是跨国公司的普遍做法,而如今,在进行资产负债登记时,他们则必须将不同货币,不同语言和国家的租赁信息全部整合到一起,这样的工作量和复杂程度是会让人望而生畏的。因此目前企业普遍的应对方向都是转向尚未被纳入统计范围的短期租赁。这样一来,他们的资产负债表将不至于变得过于难看,而相应的审计工作负担也会减轻许多。

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总结

总而言之,新的审计标准将给企业提供一个精简和优化它们资产组合的机会。如今,它们将不得不在选择资产购买或是租赁时多花上些心思。除此之外,为了尽量减少新准则对于资产负债表的影响,企业应当选用更为灵活的租赁方式,从而让投资者,纳税人和银行对其保持信心。


翻译:Jing Li
责编:Zoe Chan

 

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