Category: tencent-special-investment

很多人向我打听作为外国人到底在加拿大魁北克怎么买房？可以贷款么？有没有特别的税，需要亲自来加拿大一趟么？……好多问题。所以我想写写最近替法国来的王先生买房的经历，也许可以回答大家所有问题。

找个靠谱的引路人

在一个你可能都从没有去过，或者只是匆匆路过的国家投资买房，还真是一件风险挺大的事。所以找个靠谱点的引路人很重要。这个引路人就是当地有专业执照，愿意尽心为你服务的地产经纪了。当然这种事还真很难说，你怎么就可以相信一个和你素不相识的人呢？我想每个人都会有自己的判断标准。

我和王先生相识算缘份吧。他是通过看我的文章找到我的，我们先是电话联系，然后加了微信联系上。在通过交流中，我了解了他想为来读书的女儿购房的需求，资金情况，想买房的区域等，我也多次发给他一些房源，让他对蒙特利尔的市场有所了解。几个月下来，他确实对蒙特利尔的房价有了更清楚的了解。在制定预算和选择定居点方面有了明确的想法。

为买房早做资金准备

王先生之前匆匆来过一次蒙城，在银行开了户，为了买房，他也早早开始把资金从海外打入加拿大帐户。但是到底要多少钱，他并没有数。为此我给他介绍了几家银行的贷款经纪，由他们为王先生的购房做资金规划。根据现在的政策，外国人买房要付至少35%的首付，剩下部分由银行贷款。但这些贷款也是有条件的，有的需要10%的房款存在银行做押金，只能做保本投资，不能随意动用，直到贷款结束。有的只给贷款60%，但需要4%的房款做押金。而且对贷款人的资格审查也不一样，大多数银行要求贷款人和加拿大必须有一定联系，比如子女在此留学或是有工签，或者有家人在加拿大。王先生在加拿大什么亲人也没有，唯一要来读书的女儿还没有办好学签。好在还是为他找到了一家肯贷款的银行，愿意以65%贷款加上10%的押金，但必须要他人亲自到蒙城来签贷款文件。

明确所需资金后，王先生很快从香港转来了所需的首付。

居外网现有1300套蒙特利尔在售房源，点击查看

亲自看房 面见银行

一切准备好后，王先生在两个月后订下了来蒙城的时间。他告诉我一共只能待4天，所以必须在这4天的看好房，并办好贷款。于是在他来的前一周，我开始为他预订看房。说实话，现在蒙城的房市很热，正确标价的房子应该在21天就出售。所以我为他好不容易预约上两天内看12个房，但实际上我约了30个以上的房子，有一半多被告知已有OFFER或是已出售。我不得不不停地调整时间，以确定他能在最短时间看到最多的房子，这样能做出最好的决定。

那两天现在想想真是不容易，都要到下午3点才能吃上饭，脚都走得生疼。但好在在看完最后一套房后，他告诉我，第二天早上看的第一套房是他想要的，因为地理位置特别合适，价格也在他的预算内，房子状况也保持很好。那房其实并不在王先生当初考虑的区域内，但在我搜索房源，考虑到他女儿上学的实际情况，加之我对蒙城的十几年生活的经验，特地扩大了另外两个不错的好区的房源搜集，才找到了这个房源，当时才上市3天，我们是第一个看房人。所以该说什么呢，我想只能用缘分来解释。

居外推荐蒙特利尔西南部LaSalle区独立别墅。该房占地452平方米，有4+1个卧室，3+1个卫生间，居住宽敞舒适。刚刚重新装修厨房，大理石台面，时尚橱柜，尽显高档。该房地处LaSalle优质社区，步行距离两所优质小学，附近有大超市，电影院，餐馆，LaSalle医院，公共室外游泳池等，非常适合新移民安家定居。
居外物业编号：48975905 查看更多房源信息

王先生看中了这房，但他并不太清楚到底该如何出价才能既没有买高，又能买到这房。我连夜查了这附近已出售房子的价格和市场上房子的标价，和他仔细分析合理的买价，制定了正确的还价策略，并解释所下的OFFER上的每一句话，他这才签了字，第三天发出了OFFER。与此同时第三天上午，我陪他见到银行有关人员，办理好了所有贷款文件。

还没有等到OFFER的回音，王先生一大早就飞离蒙城了。我们还保持着密切联系。还价过程如我们预料地来来回回了两次，每一份需要他电子签名的文件我都细细做了解释，最后就在我们预想的价格上，卖家接受了我们的OFFER。

但王先生真得能顺利买下他的房子么，做为海外买家，他人不在这里，接下的事该如何处理呢？我下期再讲给大家听。

下文继续：【3天买下公寓房，3个月後顺利入住——海外买家王先生蒙城购房记（下）】

经纪柯婕专栏全集：柯婕魁北克谈房说地

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

小编每周都催稿，可是身在房地产交易中的我们有时真是的象打仗一样，实在找不到时间写东西。过去的三周时间，我基本上忙得团团转。有一周一连三个交易，一个是超低价买的，原价46.9万元，我们在40.8万元买下。有一个是6个offer中抢来的，开价41.2万元，我们是42.9万元8天内成交价的。还有一个是帮客人卖房，要价37.85万元，最后38.5万元卖的。每个客人都很高兴，而我也发现我工作本该有的意义，不是帮客人卖高价，不是帮客人找特低价，而是陪他们在这一路比想象中更复杂曲折的买房或卖房的过程中最终做成一笔双方都满意的交易，找到一个真正属于自己家。客人的利益是我在工作中考虑的第一标准，不管他最终是买卖了房，还是没有。

这周稍有点时间，我想和大家分享一个就在上周六差点成交的投资房案例。今年我拿到了商业房的买卖执照，对投资房有了一些研究和定期跟踪，也有成功的买卖，但是这个失败的案例，我想可以给很多想买投资房子的读者一些启示吧。

我的客人是国内刚过来移民登陆的陈女士。说心里话，我对陈女士还是相当敬佩的，好好花时间了解蒙城的地产情况，根据自己的具体情况对房产投资做出计划。比起国内一些来都没有来看过蒙特利尔，就咨询买房问题的客人来说，陈女士自己做了好多功课了，真是诚心诚意想买房的。但即使如此，她还是走了不少弯路，而且最终还是没有成功。

买房定位不明确

最早陈女士象很多移民一样想买自住房，但考虑到放不下国内的事业，她计划要1-3年之后才真正登陆，对所买的房子该是什么样并不很明确。听朋友说、上网看，跟过许多地产经纪，她从西岛看到南岸，也看了好学校众多的NDG，西山，东部，西南角，贵的，便宜的，估计把整个蒙城都看了一遍。当我们碰面时，我分析了她的情况，考虑她是几年之后才会来居住，现在买只是因为房价在涨，她希望能保值增值，所以向她推荐了多套房投资。这里的房市和国内不太一样，可以一次性买一幢楼含有多套房子的小楼作为投资。象她看中的自住房都比较大，装修高档，这样的房自己不住，但费用大，租金不会太高，所以收益率并不理想。因此我建议她不如直接买投资收益率好的多套房，持有这样的物业，正常报税，还贷款，在加拿大建立信用，到时自己来了再买自住房也是容易的。就这样，我们开始寻找投资房。

居外网现有1300套蒙特利尔在售房源，点击查看

投资房比自住房购买更复杂成本更高

其实从地产经纪的角度来说，自住房买卖比投资房要简单很多，如果从我的工作量考虑，建议客人买自住房最省事。但是客人利益是第一的，我们做为经纪首先是要站在客人的角度找到对他们利益最大化的买房方案。那么投资房和自住房购买有什么区别呢？

1. 银行贷款更严格：

自住房银行的贷款额度是可以算出来的，也就是购买人的年收入乘以4.5倍。做为5年内的新移民和海外居民，购买人的收入证明可以从中国出具，银行是接受的。

但是多套房就不太一样了，一般银行不考虑外国的收入证明。

小的物业，如有的银行办理6套以内出租房贷款，有的银行办理8套以内出租房贷款时，根据房子的收租情况和贷款人的收入情况 ，贷款额可以是80%到65%不等，和自住房差不多。贷款利率可能比自住房的稍微高一点，但也可以拿到3%左右这样的优惠利率。

 大的物业，超过8套数，或者里面有一套是商业用房，哪怕所占面积不到50%，这样的房都要转做商业贷款，那么这样的商业贷款到底能贷多少钱，就真的不是我们可以自己算出来的，银行一般要看到房子本身的收益情况，贷款人自己的条件等，根据特别算法，给出贷款额，有的可能只是房价的50%，有的可能50%都不到。贷款利率也是商业贷款利率，现在都到了4%以上。这就要求买家有相当的首付款。象陈女士后来想买的房，150万元的价格，最后我们只贷款到65万元。这是这个交易失败的关键之一。

2. 投资房购买成本会更高：

买自住房，买家一般花个验房费用，一套房根据公寓或别墅不同，价格在300-700之间吧。但是买多套房，验房费首先就会有差别。象帮陈女士后来我们下OFFER的房是4套加一个商业用房，验房费收到1250元，这还是便宜的，我经手的其他房一般一套至少300元。

另外银行会要求一个房产价值评估师做评估，有些银行如果套数不多的纯收租房可能免费，但一般的费用是100元一套，价格高上几百万元的的物业，7000-8000元，甚至更高。这些费用由买家承担。还有环境测试报告，一般商业用房比例大的多套房，或纯商业用房，环境测试报告1是肯定需要的，如果买加油站等大型商业，会根据环境测试报告1的结果要求进一步做环境报告2，这个费用一般也在万元上下，也都是由买家承担。

如果正式申请办理银行的商业贷款，银行有时还会收取开户费，申请费等，会根据贷款额不同上千或上万元各有不同。

所以在买投资房的过程中，出现各种与自住房不一样的费用，也让陈女士颇为意外，这些额外的成本给她的预算造成了压力。

我从3月一直和陈女士从找房，看房，到市政厅咨询，下OFFER，谈贷款，验房，还价，一直工作到6月，就差那么一点点，这个交易还是以失败告终。其中的原因到底是什么？我下期再接着聊。感兴趣买多套房投资物业，或大型商业房产的的朋友可以与我联系，一定帮你买到合适的投资物业。

下文继续：【验房还价究竟该怎么谈？复盘一个失败的投资房案例（中）】

经纪柯婕专栏全集：柯婕魁北克谈房说地

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

进入到2019年，世界经济添加了更多的不稳定因素，多伦多地产投资将放到哪里，才能获得更好的回报？在2018年加拿大的商业地产经历了一些调整，依旧保持着健康而平稳的增长。而在2019年，预计公寓类住宅的开发，有望在众多商业地产的投资门类中，成为一个持续而强劲的增长亮点。

1、回顾2018 ——公寓投资市场创纪录的一年

在过去十年，加拿大公寓类住宅的开发，一直是地产投资中的热点。其中最重要的原因就是市场中多户公寓类住宅供应量的严重不足。

根据地产市场投资分析公司JLL的数据，2018年，多伦多的公寓类物业空置率仅为1.6%。虽然略高于2017年，却远低于国际通行惯例，房屋空置率在5％至10％的合理区间，仍然处在极低的水平。

而就交易量而言，2018年是GTA“多户住宅”投资市场创纪录的一年。根据Realnet的统计，由于供应紧张继续推高租金，2018年每间套房的租金较前一年上涨了近20%。相对较低的利率环境，加上围绕租金增长的乐观情绪，促成了多户型住宅价格的空前上涨。

就总体而言，2018年整个大多伦多地区新投资的“多户家庭物业”共122栋，9,289套，总额超过了23亿加币。

目前，大多伦多地区2018年新建公寓投资均价为$254,600/套，并且这一均价常年来基本呈现递增之势。

而根据多伦多地产局的官方数据，大多伦多地区公寓的二手房市场均价在2018年已经突破$550，000/套。可见在公寓开发领域，投资利润空间相当丰厚。

2、投资展望：2019公寓开发前景精彩可期

根据JLL的统计，2018多伦多投资总额最高的新建“多户家庭物业”位于士嘉堡1340-1360 Danforth Street，总额达$154,440,000，共572套公寓，每套均价$270,000。而建成后，预计平均每套单价最高的物业，则是位于多伦多市区的41 – 45 Spadina Road，共24套，总价$20,950,000，平均每套高达$872,917。

而就目前来看，在2019年，公寓开发的前景依然值得看好。有许多理由可以支持这一乐观的预期。

首先，公寓市场的供应尚不足以满足需求。

根据加拿大著名的投资公司Manulife Investment Management综合而得的数据，从2012年到2018年，加拿大家庭每年增加家庭25万户左右，这一数字超过了平均每年20万套的新房动工数。而大多伦多地区的公寓空置率又处于历史低位（1.6%）。

而土地的紧张，以及加拿大政府对土地开发的严格监管，也会让公寓市场在一段时期内始终处于一个供小于求的状态。

由世界银行在2018年12月对各国商业活动难易程度所作的结论（Ease of doing business index），加拿大的地产开发审批时间较为冗长。比如，审批一个简单的地产开发项目在美国需要81天，而在加拿大平均要249天。这一政策性的原因，也导致市场供应不足的问题，不可能会在短期内改变。

著名投资Manulife Investment Management也曾在去年得出结论，在住宅、零售、工业，办公室几个主要的商业地产投资门类中，加拿大住宅的单位风险回报居于最高。

因此，对房屋基本需求的扩大，以及市场供应的不足，会使公寓开发仍然具有巨大的商业前景。

其次，加拿大的经济也可以支持公寓开发的市场前景。

由于美国和加拿大的经济关系相当密切，美国处于50年来经济发展最好的时期，2019年首个季度的GDP增长更是达到了3.2%，而2019年前4个月的平均失业率仅为3.8%，这也使得加拿大的经济有被进一步带动的可能。

目前，加拿大的失业率正处于43年来的最低值。此前加拿大的就业市场更是从去年9月到今年2月，实现连续6个月的增长。而在今年四月，净增岗位更是超过10万，实现了43年来最大幅度的单月增长。这一亮眼的经济数据便可视为是一项例证。

再者，大城市中购房者的心理也为公寓开发提供了不错的前景。

今年5月，加拿大最大的房地产经纪公司Royal LePage（皇家地产）和美国最大的私人住宅抵押贷款保险公司Genworth 加拿大公司，进行了一项联合调查。其结论是“加拿大有57%的首次购房者最担心首付问题，而在多伦多，这一比例为68%，居全国之最”。因此，多数受访者表示，更愿意购买一套面积较小的房屋。而公寓房屋价格较低，首付也较低，因此更符合购房者的条件。

另外，在同一项调查中，全国有48%的首次购房者表示，自己更倾向于住在离工作地点较近、交通更便利的物业，即便其面积可能更小。而这一比例在多伦多，则达到了59%。因此，相比大面积，但较为偏远的独立屋，位于市区或地铁沿线的公寓会在将来更受年轻人的青睐。

而且，此间针对首次购房者父母的调查信息，也印证了Royal LePage在去年进行的另一项调查。调查显示，那些首次购房者的父母，其中有17%的人打算卖掉现在居住的房屋，并在2023年之前购买一套面积更小，价位更低的房产。这意味着在未来几年，公寓市场，除了首次购房的年轻人外，很可能还将多出140万的潜在买家。

最后，多伦多的建设，及安省的前景也有利于公寓开发。

目前安省已经承诺和联邦政府共同拨款90亿改善安省的交通系统。其中有50亿将用在多伦多。目前，已经有6个项目正处在设计和发展阶段，另有7个项目正随着多伦多的市政规划而进入筹备阶段。所有这些项目都会大幅改善多伦多的公交和基础建设状况。

这些项目包括了Eglinton轻轨项目、密市10号公路轻轨项目、拓宽401公路，以及正在提议中的约克区地铁延伸线路。可以预期，这些项目在投资基建、促进经济的同时，也将为交通沿线的公寓开发带来更好的机遇。

3、其他商业地产门类——土地，工业、零售及办公室

相较公寓开发，在其他商业地产投资的门类则呈现出更多喜忧参半，和涨跌互现的现象。

根据多伦多地产局的官方数据，2019年第一季度的租赁市场，除办公室租赁的面积同比小幅下滑0.5%外，其他门类均有不小的提升。但在租金方面，只有工业用地上涨了12.2%，其余均有所下滑。

而在出售方面，三个门类的出售面积同比均告下滑。但在售价方面，除了零售业之外，工业用地和办公室的单位面积售价同比都大幅上涨30% 左右。可见依然有一定的投资前景。

决定商业地产投资前景的因素，除了政府政策导向外，土地的供应量，人口迁移的走向，和与人口相匹配的交通配套设施，都是关键。多伦多地区做为拥有3700多万人的加拿大最主要省份安大略省（人口占全国38.64%）的首府，不仅是最大的城市区（有642万人），还有最大的机场，最多的高速路，最完善的交通网，再加上最多的新移民和人口流入，这些都为未来商业地产投资的回报提供了可靠的保证。而找到一个全方位，精通房地产专业的可靠人士，能为这种投资保驾护航，定能获得更理想的回报。

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。