上一期Daisy黄岚回顾了和展望了加拿大商业地产的情况，本期Daisy继续聊一聊多伦多商业地产的趋势，希望对您的地产投资买卖有所帮助。
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- 经济成长和建设热潮
- 市中心的商业物业继续紧俏
- 市场供应的挑战
- 电子商务驱动需求增长
- 人口增长驱动需求增长
- 多伦多值得关注的建设项目
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Category: tencent-special-investment
名家专栏头条
Royal LePage报告：加拿大买家普遍担心首付问题 | 居外专栏
报告要点
- 全国57%的受访者表示，在买房之前，他们很担心首付问题
- 尽管温哥华的房价更高，但相比温哥华，蒙特利尔的首次购房者更担心首付问题（58% vs. 60%）
- 多伦多的首次购房者焦虑程度居全国最高(68%)
- 在买房前与父母住在一起的首次购房者中，近五分之一的人表示，与父母同住推迟了他们父母的售房决定
- 尽管多伦多(59%)和温哥华(54%)的房屋价值中值较高，但与其他地区的新购房者相比，受访者更倾向于选择离工作地点较近的地区
美国最大的私人住宅抵押贷款保险公司Genworth 加拿大分公司和Royal LePage公布了一份联合调查报告，其中分析了过去两年内首次置业者的主要趋势。
根据报告，全国57%的受访者表示，在买房之前，他们担心自己可能会因为首付不足而放弃自己心仪的物业。虽然蒙特利尔的房价中位数是温哥华的三分之一，但报告显示，怀有这种焦虑和担忧的人，在蒙特利尔的受访者中显得更加普遍。其比例为60%，略高于温哥华的58%。而就全国而言，首次购房者中担忧人群占比最高的是多伦多，达到了68%。
“尽管利率仍处于历史低位，但蒙特利尔的首次购房者越来越担心首付问题，这件事并不让人意外。”Royal LePage的总裁Phil Soper表示：“在过去三年，蒙特利尔的购房者始终关注着房价上涨的问题。许多人都在考虑，是否该趁早进入市场。”
当被问及“在购买第一套住房前，你住在哪里”时，全国25%的受访者回答“与父母或亲戚住在一起”。其中有43%的人向他们的家人支付租金。而在这些支付租金的人中，30%的人所支付的租金低于市场价。
与家人同住的受访者中，有五分之一（17%）的人称，他们的父母本想卖房，并更换一套更小的房子，但因为子女与其同住，而推迟了这一决定。然而有15%的受访者表示，在他们的父母决定售房前，他们的弟妹将不得不搬出家里。另有60%的受访者表示，即便他们的父母独居，也不会考虑换套小房子住。这些结果也支持了Royal LePage在2018年针对婴儿潮一代所发布的调查结果。该调查显示，尽管许多婴儿潮时期出生的人仍然有孩子住在家里，但其中17%的人预计将在2023年之前购买一套房产，这意味着届时将有140万潜在买家。
由于许多首次购房者不具备负担能力，其中48%的受访者更愿意住在离工作地点较近的小房子里，而32%的受访者更愿意住在距离工作地点较远的大房子里。卡尔加里和蒙特利尔的调查结果也类似，比起拥有一套大房子，这两地分别有53%和52%的首次购房者更倾向于缩短往返于家与工作之间的时间。
虽然多伦多和温哥华的房价在全国名列前茅，但这两个城市的大多数受访者都表示，距离工作地点近一些，要比房子面积大一些，来得更具有吸引力。做出这一选择的两地受访者分别占59%和54%。这可能受到公交时间延长的影响，多伦多和温哥华居民上下班的单程时间分别为34分钟和30分钟。
“即便是在那些首次购房者不得不努力买房的城市，在购买第一套住房时，成本也不是唯一要考虑的因素。” Phil Soper说：“虽然一些年轻人正在迁往更经济的城市，但那些留在城市的人更看重缩短公交时间，享受城市生活的便捷。”
让我看一下加拿大各省，对首次购房者的调查情况。
安省
在安省有60%的受访者表示，他们担心以他们的首付能力，不够买他们想要的房子。而在多伦多，这一比例为68%。
“买房对任何人都有压力，但对首次购房者来说，这份压力被许多因素给放大了。”来自Royal LePage的经纪Caroline Baile表示：“一个好的建议是设计一份愿望清单，想想心仪的房子需要满足哪些条件，然后给出一个合理的优先级。”
在多伦多，房屋的通勤时间比面积更受重视。59%的受访者更喜欢距离自己或配偶工作地点较近的房子，虽然它们可能更昂贵、也更小。这一比例在加拿大是最高的。
“在多伦多，有很大一部分首次购房者会为了位置而牺牲房子的大小。交通时间非常重要——就像是否方便照顾孩子、有没有好学校，还有接近工作地点，这些因素也都十分重要。” Caroline Baile说：“有时候，考虑时间因素就意味着自己得在城市里买一套公寓，步行就能到上班的地方，甚至可能意味着自己要和父母多住一段时间，好让自己找到一套更满意的房子。”
此外，有30%的安省受访者和34%的多伦多受访者表示，在购买第一套住房前，会与父母或其他亲戚同住。这两个数据都超过了全国平均水平(25%)。
在魁北克省(蒙特利尔除外)，51%的受访者表示，他们担心首付比例过高，自己无法买到自己心仪的房子。而在蒙特利尔，这一比例为60%。
“虽然居住在该省其他地区的人因为房价涨幅不大，还有时间慢慢选购满意的房子。但在蒙特利尔，因为房价涨速很快，首次购房者有着明显的压力，他们必须迅速进入市场。” 来自Royal LePage的Dominic St-Pierre表示：“低库存和高需求使得目前的市场状况，更有利于那些有购房经历的买家。首次购房者在出价前必须做好准备并确保获得贷款。如果他们是认真的，就必须给出足够的首付和抵押。”
近四分之一的蒙特利尔人(23%)在购买第一套住房前与家人住在一起，而在魁北克其他地区，这一比例为16%。与全国其他省份相比，蒙特利尔和魁北克其他地区在这方面的差距是最大的。在蒙特利尔有74%的受访者表示，他们不向家人或亲戚支付房租。而在魁北克其他地区，不向家人支付房租的人群只占到53%。
在卑诗省，56%的受访者表示，他们担心首付问题。而在温哥华，这一比例达到了58%。
在卑诗省，27%的受访者在买房前与家人住在一起。其中有58%的人向亲戚支付租金，而在支付租金的人中，45%的人支付的租金低于市场价格。在与父母同住的人群中，有14%的人表示，住在家里推迟了他们父母的售房决定。
在全省受访者中，有46%的人表示，愿意购买一套更贵、更小，但是离自己或配偶工作地点更近的房屋。而在温哥华，这个比例为54%。
其他地区
Royal LePage还调查了加拿大其他省区首次购房者对首付问题的担忧情况。
其中在阿尔伯塔省，百分之62的受访者担心首付问题。而在卡尔加里，这一比例仅有49%。在草原省份，担心首付问题的买家占到了57%。而在大西洋省份，则有54%的受访者表示，他们丝毫不担心首付问题。这一比例远高于41%的全国平均水平。
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2019年日本关东最想居住的地区排行价格几何 | 居外专栏
对投资人来说，买房买轨道交通沿线，这思路是没错的！但东京的轨道交通那么多，从哪条线看起呢？
最近，日本某运营住房情报网站公布了「2019年日本关东最想居住的地区排行」。
「2019年日本关东最想居住的地区排行」
1. 横滨(神奈川县横滨市/JR东海道本线)
2. 惠比寿(东京都涩谷区/JR山手线)
3. 吉祥寺(东京都武藏野市/JR中央线)
4. 大宫(埼玉县埼玉市/JR京滨东北线)
5. 新宿(东京都新宿区/JR山手线)
6. 品川(东京都港区/JR山手线)
7. 目黑(东京品川区/JR山手线)
8. 浦和(埼玉县埼玉市/JR京滨东北线)
9. 武藏小杉(神奈川县川崎市/东急东横线)
10. 镰仓(神奈川县镰仓市/江之岛电铁线)
图片来源：アフロ
山手线绕东京市区一圈，与其交接的线路非常多，换乘便利，不少东京市民表示，即使租金高达10万日元，在山手线租房也是非常划算的！看好将来还有增值潜力！
和中国一样，日本租房的主力群体还是以年轻人居多。年轻人追求交通便捷、生活便利，更希望生活在繁华闹市中，山手线便成了他们的不二之选。
对于东京来说，「山手线」是其中最重要的线路之一，它运行于东京核心地带的环状铁道，途经东京的重要转运点，再经由这些转运点向都心以外的地区扩张，构成绵密的交通联络网。
❀「山手线」
山手线是JR东日本铁道所营运的环状铁路，最早可追溯至1885年，当时由私人铁道公司「日本铁道」所建设的支线「品川线」，一开始行走的路线是「新宿─赤羽─品川」，1901年与另一条支线「丰岛线」合称「山手线」，该路线名沿用至今。
直到1925年「上野—神田」路段完成，「山手线」才真正转变成现在的环状线。由于「山手线」运量之大，被称为JR东日本铁道公司的「ドル箱」，意即「最赚钱的支线」之一。
「山手线」全长34.5公里，共29个站，站与站之间的运行时间间隔约2至3分钟，运行一周约需一个小时（夏季及冬季的运行时间略有差异），有「内回り」和「外回り」两个方向，「内回り」是「逆时针」运行，「外回り」是「顺时针」运行。
像大家熟知的涩谷、原宿、惠比寿、秋叶原以及高楼林立的新宿、品川等地区都在山手线沿线哦，但这些地区大多都给我们留下了“房租很贵”的印象。
那么，在山手线沿线租房，到底能不能找到一些完全在承受范围之内、性价比高的区域呢？
山手线沿线哪里的租金最便宜？
根据《Yahoo!不动产》上刊登的出租房屋的调查，山手线沿线的平均房租行情为14.3万日元（截止到2019年3月10日）。最便宜的地区平均月租价格仅为9万日元哦（约合人民币5629.5元）！快和暖灯君一起看看下图~
房租最便宜地方是位于北区的“田端”车站！周边平均租金高达9万日元（约合人民币5629.5元）！
（最新日元兑换人民币汇率【国际牌价汇率】：0.06255）
JR田端駅
田端，顾名思义，“田圃之端”。相较繁华的新宿、涩谷等车站，“田端站”算是山手线中比较低调的车站，投资性价比高。
很多中国人对“田端”这个地方都比较陌生，但在中日两国的文学家、艺术家们的心中，田端那可是非常有名的~
田端—堪比塞纳左岸的蒙帕纳斯
鲁迅先生在《藤野先生》写到的：“从东京出发，不久便到一处驿站，写道：日暮里。不知怎地，我到现在还记得这名目。”日暮里车站，就在田端的边上。
鲁迅先生的弟弟周作人与兄长有着大体差不多的日本经验，他曾作文回忆“与妻及妻弟往尾久川钓鱼，至田端遇雨，坐公共马车（囚车似的）回本乡的事，颇感慨系之”。
田端最早的“移民”是陶艺家板谷波山和画家小杉放庵。接着，有思想家冈仓天心、雕塑家吉田三郎、小说家直木三十五等跟进。大正3年（1914年），小说家芥川龙之介迁入。三年后，又迎来了诗人室生犀星，室生犀星从东北地方的金泽进京后，曾四处辗转，数度搬家，但始终没离开过田端。
芥川龙之介
芥川和犀星都是明星范儿十足的作家，他们的选择具有很强的示范效应。于是，又一批作家、艺术家追踪而至：菊池宽、荻原朔太郎、中野重治、小林秀雄、竹久梦二、岩田专太郎等等，一时蔚为大观。
田端文士村――这个东西长约一公里，南北不足一公里的小镇，盛期时有百余名作家、诗人、画家“诗意地栖居”，成为二十世纪初叶东亚社会绝无仅有的人文景观，堪比塞纳左岸的蒙帕纳斯。
芥川旧居，离今天的田端车站不远，从南口出站徒步只需五分钟。当时的赁屋，在1945年4月的东京大空袭中遭破坏。修复后，芥川后人未能购入，据说院墙和一扇通向厨房的通用门至今仍保持着当年的原状。芥川在此间寓居三年，写下了《罗生门》等传世名作。
从车站北口出站，旁边就是田端文士村纪念馆――由东京都北区文化振兴财团管理的文学博物馆。
通常，每月第三个周六，都会有纪念馆组织的文学散步活动：先参观纪念馆（约一小时），然后是文士村散步，有讲解，带导游。因系公立设施，一律免费，参加者只需提前预约。
行在田端，仿佛穿过了整个江户城，穿过了一部日本近代文学史。
池袋竟然这么便宜？！
除“田端”之外，“西日暮里”、“日暮里”、“驹込”等地也相继上榜。
不过要数排行榜中最令人吃惊的地区，暖灯君推测那一定是便利性高，商业设施和娱乐设施集中的“池袋”地区了，尽管“池袋“地区知名度超高，但租金却没有大家想的那么贵，在表中排名第5！
池袋堪称华人大本营，这里有各种各样的中式餐厅，西口和北口华人非常多，如果想和中国老乡们住一起选池袋总没错！
但如果更想和日本人居住在一起，那就选池袋东口！东口日本人比较多，比较繁华，往北走就是巨大购物中心サンシャインシティ（复合式商业设施Sunshine City）。
这里不只可以逛街、享受美食，可以远眺晴空塔也可以体验VR，屋顶上还有水族馆，即使是雨天也能开心游玩的展望台。
顺便一提，山手线沿线房租最高的车站是“原宿”，平均月租为27.4万日元，是田端的3倍以上。
如果你想住的是单间，以第一名的“田端”为首，山手线的北侧区域依次上榜，并且排在第9位的“駒込”平均月租还保持在7万日元。
东京圈的单间公寓的房租价格平均为7万2280日元，如果瞄准北侧区域的话，你就能够住在便利的山手线沿线啦。
如果你想跟家人一起住，那么就得考虑一下2LDK/3K/3DK的房型啦。
位于台东区的“莺谷”从整体篇的第9位、单间篇的第6位大幅上升，以15.3万日币的平均月租价格获得了第一名。
因此，如果你首选考虑价格因素，又想以在山手线沿线投资为目标的话，北侧区域会是你不错的选择~
银座线沿线有哪些地方？
还想知道更多？别急，贴心的暖灯君这就给大家献上“银座线和丸之内线”地铁沿线周边房租相对便宜的区域排行榜。
东京metro银座线
下町区域：浅草→神田
这里有东京最具历史的古寺浅草寺、最大的厨具街河通桥道具街、上野附近的美术馆以及非常受欢迎的上野公园、宅文化圣地秋叶原（末广町）等。
老铺购物区：三越前→京桥
日本桥是日本江户时代的购物区，是当今日本的金融街，相当于上海的陆家嘴。1673年吴服店“越后屋”发展到今天日本桥三越本店、1933年开业的日本桥高岛屋、还有这几年兴起的COREDO室町，非常繁华。
银座区域：银座
日本代表的繁华购物街。松屋和三越等大型百货公司。除了传统百货公司东急PLAZE、GINZA SIX新的百货大楼也相继出现。
办公区域：新桥→赤坂见附
新桥站附近聚集了非常多的餐厅，午餐时候会聚集非常多的上班族。办公大楼集中在虎之门附近。国会议事堂在溜池山王站附近。赤坂见附聚集了酒店、办公大楼等。
时尚区域：青山一丁目→涩谷
青山表参道是著名时尚街区。涩谷非常受年轻人欢迎，是东京时尚的发源地。
丸之内线有哪些地方？
丸之内先以东京商业区丸之内命名，正式名称为”4号线丸之内线”。线路亦拥有支线”丸之内支线(俗称方南町支线)”。
线路主线连接日本东京都丰岛区的池袋站到杉并区的荻洼站，支线连接中野区的中野坂上站到杉并区的方南町站。
该线”池袋站-御茶之水站”段于1954年起启用，为”帝都高速度交通营团(现东京地铁)”组建后兴建的第一条地铁线路 。
丸之内线主线全长24.2公里，共设有25个车站;支线全长3.2公里，设有4个车站 。
欸，你还想知道更多其他主要地铁沿线的房租价格比较？
欢迎在评论区留言告诉暖灯君，或者添加文末暖灯小助手的微信，进入“日本房产每日投资分享交流群”，暖灯君一定知无不言、言无不尽~
以上的数据分析都是暖灯君就山手线各个车站点之间做出的比较，不论每个站点之间租金价格或高或低，但总体而言，投资选在山手线总是相对稳妥的。
不过大家在投资房产可不能光看租金价格，要结合租售比等一起分析哦，有任何疑问随时联系居外转介暖灯专业顾问即可！
参考资料：
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各駅の乗車人数 2017年度（JR東日本）
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2018不動産業統計集(9月期改訂)（PDF）（公益財団法人不動産流通推進センター）
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【注：本文只针对以上数据报道分析，仅供投资人参考，具体市场价格请询问暖灯投资专业顾问担当。】
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突发！日本、申根签证均有变化，拿到签证未必能入境
最近签证政策改动的消息有点频繁
小脑袋瓜子明显都不够用了
近期准备出行的小伙伴们
也得及时查看相关改动的政策
以免对自己的签证和行程带来不必要的影响啊
早在之前就有争论
日本签证出来后是否要在三个月内出行
否则对签证有影响
一直也是争议不断
就在最近
日本驻重庆领事馆发出了通知
经确认
2019年新政策办理的日本三年多次签证
从签证生效日起
3个月内必须出行一次
否则签证将作废！！！
以下是旅行社拿到的通知原文
今年一月份开始
日本签证简化正式实行
本科学历以及去过两次日本的小伙伴
申请签证时得到放宽
在前几个月的实施中
并没有3个月内必须出行一次的硬性规定
然而最近突然又出现了这个消息
据说是因为办理人数太多
所以加了规则
毕竟去日本的中国游客
是在是太多多多多多了！！！
对于已经申请或者正在申请的小伙们
下面有几点需要注意了
1、目前已知，该要求适用于全国领区
2、只对今年新政办理的三年签有要求，之前的无影响
3、已超3个月的，尽快联系代办销签
4、不影响重新办理，但签证费估计都不会退的
5、期限是从签证生效日起算3个月
其实
就前几个月的反馈来看
新政后申请情况还是挺好的！
据上海领区网友反馈
使用过去三年内去过两次日本的记录
直接成功办理了日本三年多次签证
不用提供流水和在职证明！
说完了日签
再来说说让人头疼的申根签证
繁琐的资料已经让人抓狂
现在深圳的小伙伴们估计已经无奈了
签证下来后，不能代取！
重 要 通 知
2019年5月6日起，深圳联合签证中心：德国/葡萄牙/瑞士/克罗地亚/波兰/奥地利/ 比利时/ 克罗地亚/ 希腊/ 芬兰/ 意大利/ 立陶宛/ 捷克/ 冰岛/丹麦/拉脱维亚/斯洛文尼亚/爱沙尼亚/马耳他 等19个国家，资料递交后必须由本人自取或选择快递。
家属代取（提供户口本复印件证明关系）
朋友、中介，旅行社，不能代取，请知悉！
在经历过签证中心搬迁、涨价后
现在又来了一个不能代取政策
求此时深圳办签小伙伴的心里阴影面积
不知道其他地方
小伙伴们有没有这样子的操作
在吐槽vfs的道路上
正有一大波人在前进吧
另外，战斗民族俄罗斯
最近也做出了签证调整
4月22日起对全国签证划分领区
具体明细如下
而亚洲热门旅游国家马来西亚
最近也来找找“热点”啦
除了entri和evisa之外
似乎今年要落实落地签啦？
近日，据马来西亚星洲日报报道
旅游、艺术及文化部长莫哈未丁在接受记者采访时说
他有信心今年能够落实落地签证（VOA）措施
吸引更多中国和印度游客到访马来西亚。
并表示，明年恰逢「2020大马旅游年」
他们非常重视中国和印度的访客量
因此推行落地签证是其中一项鼓励政策
客观来说
马来西亚签证一直以来还是挺人性化的
资料简单，操作方便
希望早日能够
官宣落地签的政策吧
来源：E旅行（Elvxingnet）、星洲日报等
转载自：中国签证网
华为CFO孟晚舟温哥华豪宅，你有兴趣吗？
北京时间昨天，华为CFO孟晚舟引渡案的第一次引渡庭审在卑诗省最高法院落幕；此次庭审除了确定下一次关于对证据进行信息披露的听证会的举办时间，最让大家关心的是，孟晚舟的监视居住要搬入一套更大的豪宅了。
法官还批准了更改孟晚舟的保释条件的申请。孟晚舟律师在庭审时提出，孟现在居住的房子位于街边，经常被路人打探，而孟位于桑那斯（Shaughnessy）社区的房子更加安全，因为它更大，有七居室，而且有门禁，更加适合安保团队执行任务。根据前财新记者周辰在庭审现场的了解“孟晚舟貌似准备把她现在住的那套房子卖掉，有人想买吗？”
这座价值560万加币（合人民币2828万）温哥华住宅2009年买入，一度成为华为CFO的临时监狱。有六卧室的独栋，面积达 3,700 平方英尺（约合344平方米）。
位于西温哥华西28大街4005号上。这是一个宽敞但不夸张的家庭住宅，与过去二十年这一社区建造的无数其他住宅类似。
装有能看到的安全摄像头，但仍然遭遇不明人士闯入。在孟晚舟被软禁期间始终有两名私人保安人员驻扎在前院，他们戴着太阳镜，假装没有注意到街对面的媒体。
图：两套房相距约4.8公里车程，左侧为待售房产，距离英吉利海湾不到3公里
孟晚舟于去年12月1日在温哥华国际机场被捕，她当时从香港前往墨西哥转机前往G20布宜诺斯艾利斯峰会。美国当局要求加拿大引渡她，指控华为欺骗汇丰等银行并违反美国对伊朗的制裁。此前保释听证法官批准了她的律师提议，在她第28大道的家被软禁而不是关在联邦移民拘留所。
当时，七居室的豪宅尚在装修中。这座七居室的别墅位于奢侈的SHAUGHNESSY富人区，MATTHEWS大道1603号，有8个洗手间，房屋占地面积达8170平方英尺（约合759平方米），院落面积达21588平方英尺（约合2006平方米）。市场价约1898万加元（约合9586万人民币）。
这两处别墅均在孟的丈夫刘晓宗名下，将孟与该城市联系起来。她的律师说，这位46岁的高管和她的孩子每年在温哥华度过几个星期，有时甚至几个月。
来源：周辰《直击孟晚舟庭审现场》、
温哥华星报、luxmorerealty
亚马逊与天价租金让曼哈顿变成废都？
美国首都在哪里？很多人第一反应是纽约！这也不能说全错，纽约曾是《邦联条例》下的最后一个美国首都，也是美国宪法下的第一个美国首都。1789年，美国第一任总统乔治·华盛顿在华尔街联邦厅宣誓就职，依傍着美国第一银行的成立带起的金融业，纽约港带来的商业机会和移民，纽约一举超越费城成为北美第一大城市。
沿着百老汇大道、第五大道等沿街的橱窗与高耸入云的天际线构成了我们对发达资本主义物质文明的想象。然而集纳世间繁华的曼哈顿当下即将成为鬼城。这一趋势从曼哈顿往北延伸到上西区（即中央公园和哥伦比亚大学西侧）。考虑到当下美国经济正处在2008年金融危机以来最好的时候，去年GDP增长高达2.9%，失业率创下最低，纽约“黄金地带”变成鬼城似乎令人惊讶。
红色区域是空置的纽约，右下角无空置的区域是华尔街一带/来源：http://map.vacantnewyork.com/
空荡的中国城/来源：纽约时报
据《纽约邮报》去年3月报道，“最近的一些研究发现，曼哈顿繁华地区的零售走廊地带正挣扎于两位数的空置率，从上西区阿姆斯特丹大道的27％到苏荷区百老汇的20％。通常认为5%或更少是“健康的”，摩根士丹利的另一项调查显示曼哈顿的空置率从2007年第四季度的约8%上升到2017年第四季度的22%，即使2008年金融危机最差时候也不过12%。
Zerohedge专栏作者Tyle Durden指出，如果你想看看实体零售的未来，沿着百老汇大道从第57街到第48街。要知道再往前走一条街就是时代广场（第47街）。步行计算商店数量，总数恰好是1个——1个卖无人机的小商店。在世界上最著名大道的九个街区，繁华的时代华纳中心以及计划中的新诺德斯特龙百货商店南面与时代广场北面，竟然是购物荒地。
如下图（居中的Broadway即百老汇大道）——
来源：Google地图
百老汇大道与第50街街口/来源：Zerohedge
亚马逊和其他在线零售商对传统实体零售产生了深远的负面影响，任何人都不应该感到惊讶。这是过去几年从中国到美国一直在讲的故事，我们看到Sears，JCPenney和Macy等零售股票大跌，而电商股票则表现得非常好。
但令一些人感到惊讶的事实是，不管商业地产的供需情况如何，曼哈顿房地产价格和租金截至2017年持续上涨，这加剧了曼哈顿的荒芜。
根据全球商业地产服务机构世邦魏理仕2019年第一季度报告，尽管纽约市的经济基本面强劲甚至有所改善，但零售市场开始出现空置率下降和租金下降的情况。根据纽约房地产董事会报告，除时代广场和联合广场除外，17个商圈中的15个租金在下跌，其广度乃该机构发布报告18年来首次。租金高的社区——上第五大道，麦迪逊大道，苏荷区和先驱广场跌幅最大。其中租金最高的第五大道（上区）从第49街到第60街同比下滑18％，从每平方英尺3295美元降至2694美元。在此期间，空置店面的数量也增加了1.4％。
C＆W的经纪人兼零售服务高级主管迈克尔·阿扎里安表示，时代广场比纽约市的其他零售市场更加稳定，因为它是主要的旅游目的地，并提供大量的体验式零售，这比许多传统的零售市场更大。
很少有传统零售商能够支付每平方英尺每年超过250美元的租金——但是房东坚持要求在第五大道和时代广场等黄金地段每平方英尺400美元和每平方英尺2,000美元。
时代广场/来源：Eater NY（纽约食客）
居民们说他们认为连锁商店搬进来时很糟糕——但没有商店更糟糕。 “这个街区真是太糟糕了。首先是可爱的个体商店被Burberry，Coach和Juicy取代，现在这些商店空无一人。甚至我的孩子都注意到了，“38岁的Allison Smith说，他是一位住在西村12年的建筑师。据城市规划的经典《美国大城市的生与死》一书，临街商店的衰落意味着失去活力的社区与高发的犯罪率（商店带来的是人流和一双双眼让街头犯罪无处藏身）。
以至于纽约市长Bill de Blasio去年曾表示，他希望惩罚那些空置店面的房东。
“我非常有兴趣争取通过空置税，去影响那些将店面长期空置的房东，因为他们正在寻求最高的租金竞价，但他们会使社区陷入困境，”他在WNYC上说。 “这是我们可以通过奥尔巴尼完成的事情。”
同时，纽约市的最低工资标准也以每年约10%的速度上涨，不过即便达到每小时15美元，以每周工作40小时计，每月约2500美元收入的商店收银员或者快餐厅服务生（快餐厅无小费）也很难在曼哈顿生存。
《大西洋月刊》则认为美国零售业正在重塑的趋势不可避免在纽约刻下烙印。显然，网购正在崛起，消费者每天花更多的时间盯着浏览器窗口而不是商店窗口。在大萧条之后，这个国家拥有太多的商店——人均购物实体空间是德国的10倍，是英国的5倍多，曼哈顿的萧条是百货公司和橱窗商店（StoreFront）过度建设的后果，而不是零售业终结。
随着电商的席卷，曼哈顿街边店面从娱乐和电子产品转变为服装和药品食品，最大的赢家就是你绝对无法从仓储空间中得到的东西：热餐或冰咖啡。根据Cushman＆Wakefield的数据，“食品和饮料”是纽约市过去三年中最大的新零售物业租赁类别。快餐/休闲餐厅结合了快速服务和高品质食材，如Sweetgreen和Chipotle，在过去10年中增长了105％。
然而“曼哈顿是餐饮城，而不是美食城，”纽约大学城市政策和规划教授米切尔莫斯说。 “就像没有人熟悉或关心烹饪一样。年轻人几乎不知道如何煮咖啡。“虽难听却是实话。在过去的十年中，纽约市增长最快的连锁店是Dunkin’Donuts，自2008年至2018年新增了271个新店。意味着该市每12天就有一家新的Dunkin。*
在这方面，纽约市符合美国全国趋势。自2012年左右以来，餐馆消费激增，特别是年轻人，富裕人士，受过教育的人和城里人。对于最富有的20％，自2012年以来，餐馆支出的增长速度是家庭食品支出的两倍，25岁至34岁的美国人现在花费了大约50%的消费在餐馆（1904年，90％的食物在家中消费。）这在是史无前例的。
曼哈顿的高额房产单价同样影响到国内买家；某国内排名前三的资产管理机构代理的曼哈顿公寓多年仅卖出一套（以超过100万美元成交），而伦敦同一时期卖出约20套（均价约30万英镑）。
不过店面零售的人（房地产开发商，房东和零售公司）告诉我们不要担心。随着时间的推移，这只是一种“过渡性”的局面。房地产和零售公司的权威调查声称曼哈顿的整体空置率仅为10％。
参考来源：纽约时报、纽约邮报、大西洋月刊、Zerohedge
中国2035年养老金将耗尽，我看好这群人越老越有钱途 | 居外专栏
一则“2035年养老金将耗尽”的消息在朋友圈刷屏了，养老最近又成为了一个热门话题，这次的消息来源是社科院公布的《中国养老金精算报告》。
再过15年，养老金就清零了？
根据社科院《中国养老金精算报告》预测， 2019年当期养老金结余总额为1062.9亿元，但到了2028年，当期结余可能会首次出现负数，为负1181.3亿元。另外，报告里还提出了以下几个重要结论。
01
养老金结余
养老金目前结余为4.26万亿，2027年达到峰值6.99万亿后会断崖式下滑，预计在2035年前后归零。
02
缴费赡养率
目前缴费赡养率为0.47，就是说1个在职员工供养0.47个退休老人。但到了30年后，这个比率为1，意味着1个在职员工要赡养1个老人，负担可想而知。
03
中央-地方的养老金调剂
目前的养老金流程是：地方把收上来的养老金上缴中央，中央再根据地方实际情况下拨相应的金额。如果上缴>下拨，说明这个地方不仅能养活本地老人，还有富余。如果上缴<下拨，说明这个地方养不起本地老人，需要中央从他省调剂。 目前只有5省2市（广东、浙江、江苏、福建、山东、北京、上海）能够做到上缴>下拨，撑起全国养老金的大梁。3省（贵州、云南、西藏）能够做到自给自足。其他省份都是上缴<下拨，需要调拨他省的资源。
无论是中央调剂、还是提前挪用，都是治标不治本，养老金的问题本质依然没有得到解决。
当然，我们也留意到，养老的问题不是个例，而是各个国家遇到的普遍问题。
日本养老金枯竭的时代不久会到来？
日本是一个老年国家，养老问题也经常引起国民的关注。
去年底，日本NHK的一档纪录片火了。这个纪录片叫做《团块世代，悄然迫近的老年破产》。
这部纪录片详细叙述了日本当前社会里存在的种种问题：谁来为老年人养老？为什么日本的老年人会破产？为什么在日本长寿竟然是一种诅咒？
这部纪录片之所以火爆，是因为引起了很多日本老年人的共鸣，也让部分年轻人关注到了以后将要面对的问题，这暴露了日本社会普遍存在的养老焦虑。“拿不到养老金的时代不久就会到来。”近年，担心这个问题的日本人越来越多了。
为了缓解这个问题，日本政府已经采取种种措施，比如鼓励国民到65岁、70岁以后才退休拿养老金。根据媒体统计的就业数据显示，日本每100名就业人口中，就有10位是65岁以上的老年人。
所以，我们在日本会经常看到有70多岁的老人还活跃在工作一线，出租车司机、高速收费员、物业管理员、便利店收银员、保安、清洁员等等。
如何积极应对养老金不足的问题
暖灯君的朋友曾说，年轻时好好工作努力赚钱，等到退休后就拿着养老金和另一半去环游世界，弥补人生的遗憾。
但现在问题来了，如果等到退休的时候养老金不够了该怎么办？靠储蓄？靠子女？存在银行的储蓄每年都在缩水，而现在的老年人很多也不愿意成为子女的负担。
国家一直在设法解决这个问题，目前主流的做法是将优化养老金账户中的资产配置情况，提高成长性资产的比例。
1997-2017 养老金规模最大的前7个国家的资产配置比例
（注：7个国家为澳大利亚、加拿大、日本、瑞典、瑞士、美国、英国）
2017年前七国家养老金资产配置情况（单位：%）
（数据来源：WillisTowers Watson前瞻研究、国泰君安证券研究）
国家在想办法解决这个问题，作为个人也要为自己的未来寻求一份保障，让自己在退休之后还能拥有持续、稳定的收入来源，能够对抗经济风险，对抗通货膨胀。除去年轻时便购买养老相关的商业保险以外，保值增值的投资理财也成为很多人的选择。
不管是从养老还是从自身财富保值增值的角度来看，优质的房产投资都是一种稳妥且有成效的方式。
一方面，优质的房产投资可以对抗通货膨胀对货币贬值的冲击。银行储蓄会随着时间的流逝而减少价值，但房产往往会越来越值钱。特别是对于一线城市的核心区而言，优质的房产是稀缺资源，稀缺性便意味着未来的议价权。
现如今，大家进行房产投资早已超越了国界线，海外投资的热度正在不断升温。拥有成熟房产体系和透明交易规则的市场受到很大的欢迎。一水之隔的日本是海外旅游的热门目的地，近年来也成为海外房产投资的热门投资地。
另一方面，优质的房产投资可以带来持续、稳定的租金收入，这是真正的“睡后收入”，能保障现金流。特别是对于有吸引力的大城市而言，年轻人源源不断地涌入，租房市场有稳定的客源。以东京为例，吸纳着全日本的优质资源，人口涌入，房屋空置率低，租金收益有保障。
将年轻时奋斗的财富转化为成长性资产，实现配置增量，稳固“睡后收入”。对国家的养老政策和改革保持信心，也在自己力所能及的范围内为自己留一份保障。
股神巴菲特给大家的投资建议还有一句话：一个人今天之所以可以在树荫下乘凉是因为他很久之前种下了这棵树。而暖灯君想说，放眼养老，展望生活，我们“种树”的最佳时机，一是十年前，一是现在。
暖灯君送上一张家庭资产配置图以供参考：
除了吃喝玩乐之外，你的钱都用到哪里了？
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日本天皇搬新家，新住所比旧住所地价贵了一倍！ | 居外专栏
早就投入到工作状态的你可能觉得小长假已经是上个世纪的事情了，但是在日本，他们才刚结束新天皇即位“十连休”，今天是假期后的第一个工作日。
新皇即位，权力交接的一个重要步骤就是住所接替。新天皇一家将会从港区的赤坂御用地搬进千代田区的皇居。皇居乃是天皇天后的住所，包括办公所用的宫殿和日常生活起居的御所。
但由于皇居的御所正在进行改修，新天皇目前仍住在他之前所住的赤坂御所，只是需要去皇居的宫殿工作。赤坂御所位于皇居西边1.5公里的赤坂御用地上，所以不能在家务工的新皇每天还要忍受1.5公里的“通勤”路程，化身东京都一枚闪亮的“上班族”。
明仁天皇“退休后”就成为了上皇，住所也要与新天皇置换。目前上皇夫妇临时居住在港区高轮的高轮皇族邸，等装修结束之后再搬进新皇居住过的赤坂御所，并改名为“仙洞御所”。
旧住所
赤坂御用地(あかさかごようち)
01 多数皇室家族的共同居所
赤坂御用地虽然占地面积只有皇居的一半，约51万平方米，但却是大多数皇室的栖居地。虽然是私宅不对外开放，但不妨碍我们管中窥豹，俯瞰一下府邸里面的大致分布。
西边是新天皇一家从以前到现在居住的赤坂东宫御所，各亲王的府邸（秋筱宫邸、三笠宫邸、高圆宫邸等）分布在东北和南边。另外迎宾等用于外交方面的“迎宾馆赤坂离宫”也在御用地的西北一角。
02 位置优越，身价显贵
赤坂御用地位于东京都富人聚集地——港区，有皇室坐镇加成，地段更显得尊贵了。
2019年4月公示的港区平均地价
即便如此，赤坂的房价也不是港区最贵的，很多位于赤坂的房子价格比港区平均房价要低。而且赤坂的平均地价也没有超过港区总体平均地价。
2019年4月公示的赤坂平均地价
房地产市场总有起伏，但从2014年至今赤坂总平均地价一直稳步攀升，预计未来身价还会继续上涨。
新住所
皇居（こうきょ）
01 地处东京都心，生态环境“一骑绝尘”
皇居位于东京千代田区，总面积为115万平方米，周围被护城河环抱。皇居大部份地方是不对公众开放的，只有东面的皇居东御苑可开放供游客参观。皇居内部每年开放两次，分别是天皇诞生日及新年(1月2日)。
皇居外苑二重桥
皇宫虽然位于市中心，但却留下了丰富的自然风光。从俯瞰图中也能感受到，在高楼林立的现代化都市中，皇室住宅区和普通人的住宅区别一眼就能瞥见。郁郁葱葱的树木和围绕四周的河水带来了宜人的生态环境，不仅仅宜人，动物也生息其中。
有意思的是，在这里生活了25年的明仁天皇，对同住一片天空下的生物有一定研究。他曾经在权威性报刊上发表过关于狸的生活习性的论文，对鱼类的研究更甚，造诣颇深而且高产。从1963年起至今他在日本鱼类学会学术杂志上一共发表了29篇论文，尤其是在虾虎鱼方面可以称得上是位权威专家。
论文题为long-term trends in food habits of the raccoon dog
要知道天皇平时也要处理一些公文物件，但照样能抽出时间专注研究某个领域。所以主业就算是天皇也都在努力拓展副业搞生物研究，普通人还有什么理由不努力？
02 皇居的前世今生
皇居曾是封建德川幕府的权力所在地，占据了江户城堡遗址。
江户城
明治维新之后，明治天皇迁移到江户城，并且改名为东京。自此江户城定为天皇的居所，经过翻修整改才有了今天的皇居。
如今的皇居身处东京市中心的千代田区，是日本首屈一指的政治经济的中枢自然也是身价不菲。千代田区平均地价位列东京23区的第二位，比港区高了近一倍。
2019年公示的东京地价排名前五区
不论是东京都心的皇居还是港区的赤坂御用地，幽静的自然环境也能造福附近居民。比如很多市民喜欢围绕皇居周围跑步，外围路线环绕一圈的距离大概是5公里，对于跑步新手来说也不吃力。而且全程没有红绿灯路口，跑步者能保持自己的节奏不被打断。
“皇居跑步”被评为“最佳跑步体验路线”，不仅能近距离感受到皇家贵气，更重要的是树木茂盛空气清新，说不定还能一边跑步一边听到不同鸟类昆虫的鸣叫声，给人一种“大隐隐于世”的心境。
来东京的朋友不妨亲自体验一下，还能收获沿途的风景名胜，全身心地释放自己的身体和各个感官。
如果你没时间亲自去体验的话，可以考虑在皇居附近投资一套房产。
如果嫌千代田区房价太贵，可以考虑在港区投资一套房。
如果打算在港区投资，暖灯君正好在港区赤坂有一个店铺，租金收入相当可观。
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为什么是泰国 | 居外专栏
一说到泰国，人们总会联想到零星地种着棕榈树，有蓝色海水拍击海岸，温暖宜人的白色沙滩，还有炎热的阳光，寺庙，笑容可掬的当地人，美味的食物，热闹的曼谷，种类丰富的野生动物和千姿百态的自然风光。这美好的一切以及相对低廉的生活成本使泰国2018年的游客人数毫不意外地创下了新纪录。
在过去5年里，泰国的生活成本有所上升，虽然你仍然可以在郊区感受金钱的真正价值，但泰国一直在提高它的生活标准。凭借其领先的基础设施开发项目以及在亚太区的中心位置，泰国在流入本国的外国直接投资方面依然保持着积极的表现。由于基础设施的不断发展，你在泰国无需接受他人指导就可以轻松适应环境，公共交通工具四通八达的泰国首都更是会让你感觉十分自在。这样的国家在整个亚太地区都是相当少见的。
住宅业经历了一场革命，这场革命不仅影响了资产类别的多样性，也影响了住宅的战略位置和建筑结构。品牌住宅已经进入市场，使泰国变成了以生活方式为导向的投资热点，并吸引了大量的富人。
是什么让更多投资者把目光转向了泰国？
中国外来投资影响当地买家和房价之后，海外市场已经彻底地改变了他们的房产税政策。为了防止当地市场出现大规模投机行为和难以控制的外国流入资金，许多政府已经执行了改革措施。这些改革使外国投资者从海外投资中获益的难度有所提升，从而降低了当地资产的吸引力。然而，观察一下泰国，你就会发现，这个高度依赖外国直接投资的国家依然是海外投资者首选的投资目的地之一。对于投资者而言，泰国在很多方面都拥有明显的优势，例如它位于亚太地区中心，而且可以提供前往该地区所有主要城市的直飞航班。泰国各地的房产税和土地管理规定都是相互统一的，这使得投资者在不同的省份购置物业时无需再考虑这类问题。
房价租金比可视为投资回报率
房价租金比涉及多个变量，如估价过低/估价过高和估价差异。然而，这个比率是一个良好的指标，它可以用来表示泰国房地产相对于其他国外市场的直接投资回报率。下面的图表表明了一个一目了然的事实：在目前的租金收入（收益）状态下，赚回购买一处泰国房产的资金大约需要19年的时间。2017至2018年期间，以曼谷为主要代表的泰国房产平均租金收益率为4.5%–5%。曼谷的地理多样性可能会影响吸收率和租赁价格。
图2.多国首都城市的房价与租金比，它展示了投资者需要将房产出租多少年才能收回购房的资金 ——数据来源：DMRD研究（DMRD Research）/Numbeo.com
房价租金比（有收益的年份）
泰国永远不会让人意兴索然，它的每个省份都有自己的魅力，房地产周期和定价结构。
我们重点介绍一下泰国游客数量最多的城市：
- 曼谷
与沿海地区相比，曼谷周围的游客源源不断，他们为房地产市场注入了活力。确实，在过去几年内，房产供应量增加了。如果你仔细观察房产供应的结构，你会发现一条规律：价格在11万美元至17.5万美元之间的一卧室户型住宅格外多。单卧室户型备受青睐的原因在于，其价格落入了大多数当地家庭都能接受的投资预算范围内。
在中央商务区主要道路上的奢华物业开发项目方面，曼谷也位居地区前列。凯宾斯基和四季酒店等品牌都是该领域颇具知名度的开发商。在这些豪华房地产开发项目拔地而起的同时，泰国的社会经济也得到了大力推动，从越来越多的米其林高级餐厅到豪华汽车，泰国正在变得日益繁华。
曼谷可以为每位投资者提供预算合适的资产。
芭堤雅经历了一段停滞期，目前尚未完全恢复。它之所以停滞不前是因为来自特定国家的游客数量有所下降。芭堤雅通过引入更多的水上公园和优质酒店开发项目，充分利用了它以家庭为中心的形象。
尽管从表面上看，新航站21主题购物中心（Terminal 21 mall）和海滨长廊等基础设施的改进工程取得了十分理想的效果，但住宅市场正在逐渐加快步伐。拥有海滩度假村风格外观的住宅项目已不再是常规化的选择，高层公寓开发项目的数量也在上升——这永久性地改变了芭堤雅的城市风貌。
- 普吉岛
具有较强消费能力的优质旅游业已经让普吉岛成为了亚太地区具有强大推动力和重要地位的热门目的地。酒店开发项目正以一种更加注重世代多样性的迁就性方式逐年增加。
普吉岛是世界著名的旅游度假胜地。岛上的热带气候可确保全年温度稳定，并与当地丰富的海岸线及海滩完美配合。郁郁葱葱的绿色热带植物背景覆盖了构成岛屿内部的丘陵地形。消费力更强的优质旅游
从该地区最初的海上贸易时期开始，海运业一直是普吉岛的代名词。普吉岛周围星罗棋布的小岛为度假者和寻求刺激的游客提供了寻幽探秘的绝佳场所。其中著名的岛屿包括詹姆斯庞德岛（James Bond）和皮皮岛（Koh Phi Phi），玛雅湾（Maya Bay）更是远近闻名。多个世界级的潜水地点可以向人们展示在安达曼海寻获的各种海洋生物，包括海龟和鲸鲨。
广阔的攀牙湾（Phang Nga Bay）拥有石灰岩喀斯特地貌和多个海洞，您可以租一艘船来轻松探索这些令人惊叹的自然特色景观。普吉岛上有多种船型可选择，从传统长尾帆船到豪华摩托游艇和超大游艇，应有尽有。现代化的普吉岛可为国际旅客和居民提供世界一流的便利设施网络，包括购物中心、酒店、码头、海滩、景点、餐馆和医院。
水疗和健康疗养中心可提供全面健康的生活方式套餐，这类服务正逐渐成为先进日常生活的关键组成部分。普吉岛上各处都高尔夫球场或进行其他休闲体育活动的场所。自行车和健身相关活动正变得越来越流行，多项国际赛事更是让这些运动备受关注。
对普吉岛来说，2019年将是非常令人兴奋的一年——开发商已经着手建造拥有世界知名酒店管理协议的世界酒店品牌住宅了。敬请期待！
泰国的房地产市场的动力来源是什么？
- 世界银行于2011年宣布，泰国现在应被视为中高收入国家。工资已普遍上涨，而从事专门化高收入职业的当地人也越来越多。
- 与亚太地区的其他高收入国家相比，泰国的房地产依然具有较强的可负担性。
- 更多的购买力平价协议让大型基础设施得以改善，这将带领泰国进入一个新的时代。EEC（东部经济走廊）、中国“一带一路”，林查班港（Laem Chabang Port）、数字公园（Digital Park）、高速铁路……这些项目都会给泰国带来新的机遇。
- 请不要忘记，对于外国买家来说，泰国的公寓可以提供永久产权，而且新开发项目的交易成本几乎为零。
责编：Adam Chen
泰国房地产公司执行总监Marciano Birjmohun专栏全集
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从商业视角展望2019加拿大房地产 — Daisy黄岚独家分析解读CBRE报告 | 居外专栏
伴随着世邦魏理仕新一年地产报告的发布，一年一度的商业地产展望解读又和大家见面了。今天就让Dasiy黄岚结合自己的市场一手经验，仔细地帮您梳理解读一下，从以下的商业视角来展望2019加拿大房地产。
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责编：Adam Chen
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