上一期Daisy黃嵐回顧了和展望了加拿大商業地產的情況，本期Daisy繼續聊一聊多倫多商業地產的趨勢，希望對您的地產投資買賣有所幫助。
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- 經濟成長和建設熱潮
- 市中心的商業物業繼續緊俏
- 市場供應的挑戰
- 電子商務驅動需求增長
- 人口增長驅動需求增長
- 多倫多值得關註的建設項目
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Category: tencent-special-investment
名家专栏头条
Royal LePage報告：加拿大買家普遍擔心首付問題 | 居外專欄
報告要點
- 全國57%的受訪者表示，在買房之前，他們很擔心首付問題
- 盡管溫哥華的房價更高，但相比溫哥華，蒙特利爾的首次購房者更擔心首付問題（58% vs. 60%）
- 多倫多的首次購房者焦慮程度居全國最高(68%)
- 在買房前與父母住在一起的首次購房者中，近五分之一的人表示，與父母同住推遲了他們父母的售房決定
- 盡管多倫多(59%)和溫哥華(54%)的房屋價值中值較高，但與其他地區的新購房者相比，受訪者更傾向於選擇離工作地點較近的地區
美國最大的私人住宅抵押貸款保險公司Genworth 加拿大分公司和Royal LePage公布了一份聯合調查報告，其中分析了過去兩年內首次置業者的主要趨勢。
根據報告，全國57%的受訪者表示，在買房之前，他們擔心自己可能會因為首付不足而放棄自己心儀的物業。雖然蒙特利爾的房價中位數是溫哥華的三分之一，但報告顯示，懷有這種焦慮和擔憂的人，在蒙特利爾的受訪者中顯得更加普遍。其比例為60%，略高於溫哥華的58%。而就全國而言，首次購房者中擔憂人群占比最高的是多倫多，達到了68%。
“盡管利率仍處於歷史低位，但蒙特利爾的首次購房者越來越擔心首付問題，這件事並不讓人意外。”Royal LePage的總裁Phil Soper表示：“在過去三年，蒙特利爾的購房者始終關註著房價上漲的問題。許多人都在考慮，是否該趁早進入市場。”
當被問及“在購買第一套住房前，你住在哪裏”時，全國25%的受訪者回答“與父母或親戚住在一起”。其中有43%的人向他們的家人支付租金。而在這些支付租金的人中，30%的人所支付的租金低於市場價。
與家人同住的受訪者中，有五分之一（17%）的人稱，他們的父母本想賣房，並更換一套更小的房子，但因為子女與其同住，而推遲了這一決定。然而有15%的受訪者表示，在他們的父母決定售房前，他們的弟妹將不得不搬出家裏。另有60%的受訪者表示，即便他們的父母獨居，也不會考慮換套小房子住。這些結果也支持了Royal LePage在2018年針對嬰兒潮一代所發布的調查結果。該調查顯示，盡管許多嬰兒潮時期出生的人仍然有孩子住在家裏，但其中17%的人預計將在2023年之前購買一套房產，這意味著屆時將有140萬潛在買家。
由於許多首次購房者不具備負擔能力，其中48%的受訪者更願意住在離工作地點較近的小房子裏，而32%的受訪者更願意住在距離工作地點較遠的大房子裏。卡爾加裏和蒙特利爾的調查結果也類似，比起擁有一套大房子，這兩地分別有53%和52%的首次購房者更傾向於縮短往返於家與工作之間的時間。
雖然多倫多和溫哥華的房價在全國名列前茅，但這兩個城市的大多數受訪者都表示，距離工作地點近一些，要比房子面積大一些，來得更具有吸引力。做出這一選擇的兩地受訪者分別占59%和54%。這可能受到公交時間延長的影響，多倫多和溫哥華居民上下班的單程時間分別為34分鐘和30分鐘。
“即便是在那些首次購房者不得不努力買房的城市，在購買第一套住房時，成本也不是唯一要考慮的因素。” Phil Soper說：“雖然一些年輕人正在遷往更經濟的城市，但那些留在城市的人更看重縮短公交時間，享受城市生活的便捷。”
讓我看一下加拿大各省，對首次購房者的調查情況。
安省
在安省有60%的受訪者表示，他們擔心以他們的首付能力，不夠買他們想要的房子。而在多倫多，這一比例為68%。
“買房對任何人都有壓力，但對首次購房者來說，這份壓力被許多因素給放大了。”來自Royal LePage的經紀Caroline Baile表示：“一個好的建議是設計一份願望清單，想想心儀的房子需要滿足哪些條件，然後給出一個合理的優先級。”
在多倫多，房屋的通勤時間比面積更受重視。59%的受訪者更喜歡距離自己或配偶工作地點較近的房子，雖然它們可能更昂貴、也更小。這一比例在加拿大是最高的。
“在多倫多，有很大一部分首次購房者會為了位置而犧牲房子的大小。交通時間非常重要——就像是否方便照顧孩子、有沒有好學校，還有接近工作地點，這些因素也都十分重要。” Caroline Baile說：“有時候，考慮時間因素就意味著自己得在城市裏買一套公寓，步行就能到上班的地方，甚至可能意味著自己要和父母多住一段時間，好讓自己找到一套更滿意的房子。”
此外，有30%的安省受訪者和34%的多倫多受訪者表示，在購買第一套住房前，會與父母或其他親戚同住。這兩個數據都超過了全國平均水平(25%)。
在魁北克省(蒙特利爾除外)，51%的受訪者表示，他們擔心首付比例過高，自己無法買到自己心儀的房子。而在蒙特利爾，這一比例為60%。
“雖然居住在該省其他地區的人因為房價漲幅不大，還有時間慢慢選購滿意的房子。但在蒙特利爾，因為房價漲速很快，首次購房者有著明顯的壓力，他們必須迅速進入市場。” 來自Royal LePage的Dominic St-Pierre表示：“低庫存和高需求使得目前的市場狀況，更有利於那些有購房經歷的買家。首次購房者在出價前必須做好準備並確保獲得貸款。如果他們是認真的，就必須給出足夠的首付和抵押。”
近四分之一的蒙特利爾人(23%)在購買第一套住房前與家人住在一起，而在魁北克其他地區，這一比例為16%。與全國其他省份相比，蒙特利爾和魁北克其他地區在這方面的差距是最大的。在蒙特利爾有74%的受訪者表示，他們不向家人或親戚支付房租。而在魁北克其他地區，不向家人支付房租的人群只占到53%。
卑詩省
在卑詩省，56%的受訪者表示，他們擔心首付問題。而在溫哥華，這一比例達到了58%。
在卑詩省，27%的受訪者在買房前與家人住在一起。其中有58%的人向親戚支付租金，而在支付租金的人中，45%的人支付的租金低於市場價格。在與父母同住的人群中，有14%的人表示，住在家裏推遲了他們父母的售房決定。
在全省受訪者中，有46%的人表示，願意購買一套更貴、更小，但是離自己或配偶工作地點更近的房屋。而在溫哥華，這個比例為54%。
其他地區
Royal LePage還調查了加拿大其他省區首次購房者對首付問題的擔憂情況。
其中在阿爾伯塔省，百分之62的受訪者擔心首付問題。而在卡爾加裏，這一比例僅有49%。在草原省份，擔心首付問題的買家占到了57%。而在大西洋省份，則有54%的受訪者表示，他們絲毫不擔心首付問題。這一比例遠高於41%的全國平均水平。
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2019年日本關東最想居住的地區排行價格幾何 | 居外專欄
对投资人来说，买房买轨道交通沿线，这思路是没错的！但东京的轨道交通那么多，从哪条线看起呢？
最近，日本某运营住房情报网站公布了「2019年日本关东最想居住的地区排行」。
「2019年日本关东最想居住的地区排行」
1. 横滨(神奈川县横滨市/JR东海道本线)
2. 惠比寿(东京都涩谷区/JR山手线)
3. 吉祥寺(东京都武藏野市/JR中央线)
4. 大宫(埼玉县埼玉市/JR京滨东北线)
5. 新宿(东京都新宿区/JR山手线)
6. 品川(东京都港区/JR山手线)
7. 目黑(东京品川区/JR山手线)
8. 浦和(埼玉县埼玉市/JR京滨东北线)
9. 武藏小杉(神奈川县川崎市/东急东横线)
10. 镰仓(神奈川县镰仓市/江之岛电铁线)
图片来源：アフロ
山手线绕东京市区一圈，与其交接的线路非常多，换乘便利，不少东京市民表示，即使租金高达10万日元，在山手线租房也是非常划算的！看好将来还有增值潜力！
和中国一样，日本租房的主力群体还是以年轻人居多。年轻人追求交通便捷、生活便利，更希望生活在繁华闹市中，山手线便成了他们的不二之选。
对于东京来说，「山手线」是其中最重要的线路之一，它运行于东京核心地带的环状铁道，途经东京的重要转运点，再经由这些转运点向都心以外的地区扩张，构成绵密的交通联络网。
❀「山手线」
山手线是JR东日本铁道所营运的环状铁路，最早可追溯至1885年，当时由私人铁道公司「日本铁道」所建设的支线「品川线」，一开始行走的路线是「新宿─赤羽─品川」，1901年与另一条支线「丰岛线」合称「山手线」，该路线名沿用至今。
直到1925年「上野—神田」路段完成，「山手线」才真正转变成现在的环状线。由于「山手线」运量之大，被称为JR东日本铁道公司的「ドル箱」，意即「最赚钱的支线」之一。
「山手线」全长34.5公里，共29个站，站与站之间的运行时间间隔约2至3分钟，运行一周约需一个小时（夏季及冬季的运行时间略有差异），有「内回り」和「外回り」两个方向，「内回り」是「逆时针」运行，「外回り」是「顺时针」运行。
像大家熟知的涩谷、原宿、惠比寿、秋叶原以及高楼林立的新宿、品川等地区都在山手线沿线哦，但这些地区大多都给我们留下了“房租很贵”的印象。
那么，在山手线沿线租房，到底能不能找到一些完全在承受范围之内、性价比高的区域呢？
山手线沿线哪里的租金最便宜？
根据《Yahoo!不动产》上刊登的出租房屋的调查，山手线沿线的平均房租行情为14.3万日元（截止到2019年3月10日）。最便宜的地区平均月租价格仅为9万日元哦（约合人民币5629.5元）！快和暖灯君一起看看下图~
房租最便宜地方是位于北区的“田端”车站！周边平均租金高达9万日元（约合人民币5629.5元）！
（最新日元兑换人民币汇率【国际牌价汇率】：0.06255）
JR田端駅
田端，顾名思义，“田圃之端”。相较繁华的新宿、涩谷等车站，“田端站”算是山手线中比较低调的车站，投资性价比高。
很多中国人对“田端”这个地方都比较陌生，但在中日两国的文学家、艺术家们的心中，田端那可是非常有名的~
田端—堪比塞纳左岸的蒙帕纳斯
鲁迅先生在《藤野先生》写到的：“从东京出发，不久便到一处驿站，写道：日暮里。不知怎地，我到现在还记得这名目。”日暮里车站，就在田端的边上。
鲁迅先生的弟弟周作人与兄长有着大体差不多的日本经验，他曾作文回忆“与妻及妻弟往尾久川钓鱼，至田端遇雨，坐公共马车（囚车似的）回本乡的事，颇感慨系之”。
田端最早的“移民”是陶艺家板谷波山和画家小杉放庵。接着，有思想家冈仓天心、雕塑家吉田三郎、小说家直木三十五等跟进。大正3年（1914年），小说家芥川龙之介迁入。三年后，又迎来了诗人室生犀星，室生犀星从东北地方的金泽进京后，曾四处辗转，数度搬家，但始终没离开过田端。
芥川龙之介
芥川和犀星都是明星范儿十足的作家，他们的选择具有很强的示范效应。于是，又一批作家、艺术家追踪而至：菊池宽、荻原朔太郎、中野重治、小林秀雄、竹久梦二、岩田专太郎等等，一时蔚为大观。
田端文士村――这个东西长约一公里，南北不足一公里的小镇，盛期时有百余名作家、诗人、画家“诗意地栖居”，成为二十世纪初叶东亚社会绝无仅有的人文景观，堪比塞纳左岸的蒙帕纳斯。
芥川旧居，离今天的田端车站不远，从南口出站徒步只需五分钟。当时的赁屋，在1945年4月的东京大空袭中遭破坏。修复后，芥川后人未能购入，据说院墙和一扇通向厨房的通用门至今仍保持着当年的原状。芥川在此间寓居三年，写下了《罗生门》等传世名作。
从车站北口出站，旁边就是田端文士村纪念馆――由东京都北区文化振兴财团管理的文学博物馆。
通常，每月第三个周六，都会有纪念馆组织的文学散步活动：先参观纪念馆（约一小时），然后是文士村散步，有讲解，带导游。因系公立设施，一律免费，参加者只需提前预约。
行在田端，仿佛穿过了整个江户城，穿过了一部日本近代文学史。
池袋竟然这么便宜？！
除“田端”之外，“西日暮里”、“日暮里”、“驹込”等地也相继上榜。
不过要数排行榜中最令人吃惊的地区，暖灯君推测那一定是便利性高，商业设施和娱乐设施集中的“池袋”地区了，尽管“池袋“地区知名度超高，但租金却没有大家想的那么贵，在表中排名第5！
池袋堪称华人大本营，这里有各种各样的中式餐厅，西口和北口华人非常多，如果想和中国老乡们住一起选池袋总没错！
但如果更想和日本人居住在一起，那就选池袋东口！东口日本人比较多，比较繁华，往北走就是巨大购物中心サンシャインシティ（复合式商业设施Sunshine City）。
这里不只可以逛街、享受美食，可以远眺晴空塔也可以体验VR，屋顶上还有水族馆，即使是雨天也能开心游玩的展望台。
顺便一提，山手线沿线房租最高的车站是“原宿”，平均月租为27.4万日元，是田端的3倍以上。
如果你想住的是单间，以第一名的“田端”为首，山手线的北侧区域依次上榜，并且排在第9位的“駒込”平均月租还保持在7万日元。
东京圈的单间公寓的房租价格平均为7万2280日元，如果瞄准北侧区域的话，你就能够住在便利的山手线沿线啦。
如果你想跟家人一起住，那么就得考虑一下2LDK/3K/3DK的房型啦。
位于台东区的“莺谷”从整体篇的第9位、单间篇的第6位大幅上升，以15.3万日币的平均月租价格获得了第一名。
因此，如果你首选考虑价格因素，又想以在山手线沿线投资为目标的话，北侧区域会是你不错的选择~
银座线沿线有哪些地方？
还想知道更多？别急，贴心的暖灯君这就给大家献上“银座线和丸之内线”地铁沿线周边房租相对便宜的区域排行榜。
东京metro银座线
下町区域：浅草→神田
这里有东京最具历史的古寺浅草寺、最大的厨具街河通桥道具街、上野附近的美术馆以及非常受欢迎的上野公园、宅文化圣地秋叶原（末广町）等。
老铺购物区：三越前→京桥
日本桥是日本江户时代的购物区，是当今日本的金融街，相当于上海的陆家嘴。1673年吴服店“越后屋”发展到今天日本桥三越本店、1933年开业的?
突發！日本、申根簽證均有變化，拿到簽證未必能入境
最近簽證政策改動的消息有點頻繁
小腦袋瓜子明顯都不夠用了
近期準備出行的小夥伴們
也得及時查看相關改動的政策
以免對自己的簽證和行程帶來不必要的影響啊
早在之前就有爭論
日本簽證出來後是否要在三個月內出行
否則對簽證有影響
一直也是爭議不斷
就在最近
日本駐重慶領事館發出了通知
經確認
2019年新政策辦理的日本三年多次簽證
從簽證生效日起
3個月內必須出行一次
否則簽證將作廢！！！
以下是旅行社拿到的通知原文
今年一月份開始
日本簽證簡化正式實行
本科學歷以及去過兩次日本的小夥伴
申請簽證時得到放寬
在前幾個月的實施中
並沒有3個月內必須出行一次的硬性規定
然而最近突然又出現了這個消息
據說是因為辦理人數太多
所以加了規則
畢竟去日本的中國遊客
是在是太多多多多多了！！！
對於已經申請或者正在申請的小夥們
下面有幾點需要註意了
1、目前已知，該要求適用於全國領區
2、只對今年新政辦理的三年簽有要求，之前的無影響
3、已超3個月的，盡快聯系代辦銷簽
4、不影響重新辦理，但簽證費估計都不會退的
5、期限是從簽證生效日起算3個月
其實
就前幾個月的反饋來看
新政後申請情況還是挺好的！
據上海領區網友反饋
使用過去三年內去過兩次日本的記錄
直接成功辦理了日本三年多次簽證
不用提供流水和在職證明！
說完了日簽
再來說說讓人頭疼的申根簽證
繁瑣的資料已經讓人抓狂
現在深圳的小夥伴們估計已經無奈了
簽證下來後，不能代取！
重 要 通 知
2019年5月6日起，深圳聯合簽證中心：德國/葡萄牙/瑞士/克羅地亞/波蘭/奧地利/ 比利時/ 克羅地亞/ 希臘/ 芬蘭/ 意大利/ 立陶宛/ 捷克/ 冰島/丹麥/拉脫維亞/斯洛文尼亞/愛沙尼亞/馬耳他 等19個國家，資料遞交後必須由本人自取或選擇快遞。
家屬代取（提供戶口本復印件證明關系）
朋友、中介，旅行社，不能代取，請知悉！
在經歷過簽證中心搬遷、漲價後
現在又來了一個不能代取政策
求此時深圳辦簽小夥伴的心裏陰影面積
不知道其他地方
小夥伴們有沒有這樣子的操作
在吐槽vfs的道路上
正有一大波人在前進吧
另外，戰鬥民族俄羅斯
最近也做出了簽證調整
4月22日起對全國簽證劃分領區
具體明細如下
而亞洲熱門旅遊國家馬來西亞
最近也來找找“熱點”啦
除了entri和evisa之外
似乎今年要落實落地簽啦？
近日，據馬來西亞星洲日報報道
旅遊、藝術及文化部長莫哈未丁在接受記者采訪時說
他有信心今年能夠落實落地簽證（VOA）措施
吸引更多中國和印度遊客到訪馬來西亞。
並表示，明年恰逢「2020大馬旅遊年」
他們非常重視中國和印度的訪客量
因此推行落地簽證是其中一項鼓勵政策
客觀來說
馬來西亞簽證一直以來還是挺人性化的
資料簡單，操作方便
希望早日能夠
官宣落地簽的政策吧
來源：E旅行（Elvxingnet）、星洲日報等
轉載自：中國簽證網
華為CFO孟晚舟溫哥華豪宅，你有興趣嗎？
北京時間昨天，華為CFO孟晚舟引渡案的第一次引渡庭審在卑詩省最高法院落幕；此次庭審除了確定下一次關於對證據進行信息披露的聽證會的舉辦時間，最讓大家關心的是，孟晚舟的監視居住要搬入一套更大的豪宅了。
法官還批準了更改孟晚舟的保釋條件的申請。孟晚舟律師在庭審時提出，孟現在居住的房子位於街邊，經常被路人打探，而孟位於桑那斯（Shaughnessy）社區的房子更加安全，因為它更大，有七居室，而且有門禁，更加適合安保團隊執行任務。根據前財新記者周辰在庭審現場的了解“孟晚舟貌似準備把她現在住的那套房子賣掉，有人想買嗎？”
這座價值560萬加幣（合人民幣2828萬）溫哥華住宅2009年買入，一度成為華為CFO的臨時監獄。有六臥室的獨棟，面積達 3,700 平方英尺（約合344平方米）。
位於西溫哥華西28大街4005號上。這是一個寬敞但不誇張的家庭住宅，與過去二十年這一社區建造的無數其他住宅類似。
裝有能看到的安全攝像頭，但仍然遭遇不明人士闖入。在孟晚舟被軟禁期間始終有兩名私人保安人員駐紮在前院，他們戴著太陽鏡，假裝沒有註意到街對面的媒體。
圖：兩套房相距約4.8公裏車程，左側為待售房產，距離英吉利海灣不到3公裏
孟晚舟於去年12月1日在溫哥華國際機場被捕，她當時從香港前往墨西哥轉機前往G20布宜諾斯艾利斯峰會。美國當局要求加拿大引渡她，指控華為欺騙匯豐等銀行並違反美國對伊朗的制裁。此前保釋聽證法官批準了她的律師提議，在她第28大道的家被軟禁而不是關在聯邦移民拘留所。
當時，七居室的豪宅尚在裝修中。這座七居室的別墅位於奢侈的SHAUGHNESSY富人區，MATTHEWS大道1603號，有8個洗手間，房屋占地面積達8170平方英尺（約合759平方米），院落面積達21588平方英尺（約合2006平方米）。市場價約1898萬加元（約合9586萬人民幣）。
這兩處別墅均在孟的丈夫劉曉宗名下，將孟與該城市聯系起來。她的律師說，這位46歲的高管和她的孩子每年在溫哥華度過幾個星期，有時甚至幾個月。
來源：周辰《直擊孟晚舟庭審現場》、
溫哥華星報、luxmorerealty
亞馬遜與天價租金讓曼哈頓變成廢都？
美國首都在哪裏？很多人第一反應是紐約！這也不能說全錯，紐約曾是《邦聯條例》下的最後一個美國首都，也是美國憲法下的第一個美國首都。1789年，美國第一任總統喬治·華盛頓在華爾街聯邦廳宣誓就職，依傍著美國第一銀行的成立帶起的金融業，紐約港帶來的商業機會和移民，紐約一舉超越費城成為北美第一大城市。
沿著百老匯大道、第五大道等沿街的櫥窗與高聳入雲的天際線構成了我們對發達資本主義物質文明的想象。然而集納世間繁華的曼哈頓當下即將成為鬼城。這一趨勢從曼哈頓往北延伸到上西區（即中央公園和哥倫比亞大學西側）。考慮到當下美國經濟正處在2008年金融危機以來最好的時候，去年GDP增長高達2.9%，失業率創下最低，紐約“黃金地帶”變成鬼城似乎令人驚訝。
紅色區域是空置的紐約，右下角無空置的區域是華爾街一帶/來源：http://map.vacantnewyork.com/
空蕩的中國城/來源：紐約時報
據《紐約郵報》去年3月報道，“最近的一些研究發現，曼哈頓繁華地區的零售走廊地帶正掙紮於兩位數的空置率，從上西區阿姆斯特丹大道的27％到蘇荷區百老匯的20％。通常認為5%或更少是“健康的”，摩根士丹利的另一項調查顯示曼哈頓的空置率從2007年第四季度的約8%上升到2017年第四季度的22%，即使2008年金融危機最差時候也不過12%。
Zerohedge專欄作者Tyle Durden指出，如果你想看看實體零售的未來，沿著百老匯大道從第57街到第48街。要知道再往前走一條街就是時代廣場（第47街）。步行計算商店數量，總數恰好是1個——1個賣無人機的小商店。在世界上最著名大道的九個街區，繁華的時代華納中心以及計劃中的新諾德斯特龍百貨商店南面與時代廣場北面，竟然是購物荒地。
如下圖（居中的Broadway即百老匯大道）——
來源：Google地圖
百老匯大道與第50街街口/來源：Zerohedge
亞馬遜和其他在線零售商對傳統實體零售產生了深遠的負面影響，任何人都不應該感到驚訝。這是過去幾年從中國到美國一直在講的故事，我們看到Sears，JCPenney和Macy等零售股票大跌，而電商股票則表現得非常好。
但令一些人感到驚訝的事實是，不管商業地產的供需情況如何，曼哈頓房地產價格和租金截至2017年持續上漲，這加劇了曼哈頓的荒蕪。
根據全球商業地產服務機構世邦魏理仕2019年第一季度報告，盡管紐約市的經濟基本面強勁甚至有所改善，但零售市場開始出現空置率下降和租金下降的情況。根據紐約房地產董事會報告，除時代廣場和聯合廣場除外，17個商圈中的15個租金在下跌，其廣度乃該機構發布報告18年來首次。租金高的社區——上第五大道，麥迪遜大道，蘇荷區和先驅廣場跌幅最大。其中租金最高的第五大道（上區）從第49街到第60街同比下滑18％，從每平方英尺3295美元降至2694美元。在此期間，空置店面的數量也增加了1.4％。
C＆W的經紀人兼零售服務高級主管邁克爾·阿紮裏安表示，時代廣場比紐約市的其他零售市場更加穩定，因為它是主要的旅遊目的地，並提供大量的體驗式零售，這比許多傳統的零售市場更大。
很少有傳統零售商能夠支付每平方英尺每年超過250美元的租金——但是房東堅持要求在第五大道和時代廣場等黃金地段每平方英尺400美元和每平方英尺2,000美元。
時代廣場/來源：Eater NY（紐約食客）
居民們說他們認為連鎖商店搬進來時很糟糕——但沒有商店更糟糕。 “這個街區真是太糟糕了。首先是可愛的個體商店被Burberry，Coach和Juicy取代，現在這些商店空無一人。甚至我的孩子都註意到了，“38歲的Allison Smith說，他是一位住在西村12年的建築師。據城市規劃的經典《美國大城市的生與死》一書，臨街商店的衰落意味著失去活力的社區與高發的犯罪率（商店帶來的是人流和一雙雙眼讓街頭犯罪無處藏身）。
以至於紐約市長Bill de Blasio去年曾表示，他希望懲罰那些空置店面的房東。
“我非常有興趣爭取通過空置稅，去影響那些將店面長期空置的房東，因為他們正在尋求最高的租金競價，但他們會使社區陷入困境，”他在WNYC上說。 “這是我們可以通過奧爾巴尼完成的事情。”
同時，紐約市的最低工資標準也以每年約10%的速度上漲，不過即便達到每小時15美元，以每周工作40小時計，每月約2500美元收入的商店收銀員或者快餐廳服務生（快餐廳無小費）也很難在曼哈頓生存。
《大西洋月刊》則認為美國零售業正在重塑的趨勢不可避免在紐約刻下烙印。顯然，網購正在崛起，消費者每天花更多的時間盯著瀏覽器窗口而不是商店窗口。在大蕭條之後，這個國家擁有太多的商店——人均購物實體空間是德國的10倍，是英國的5倍多，曼哈頓的蕭條是百貨公司和櫥窗商店（StoreFront）過度建設的後果，而不是零售業終結。
隨著電商的席卷，曼哈頓街邊店面從娛樂和電子產品轉變為服裝和藥品食品，最大的贏家就是你絕對無法從倉儲空間中得到的東西：熱餐或冰咖啡。根據Cushman＆Wakefield的數據，“食品和飲料”是紐約市過去三年中最大的新零售物業租賃類別。快餐/休閑餐廳結合了快速服務和高品質食材，如Sweetgreen和Chipotle，在過去10年中增長了105％。
然而“曼哈頓是餐飲城，而不是美食城，”紐約大學城市政策和規劃教授米切爾莫斯說。 “就像沒有人熟悉或關心烹飪一樣。年輕人幾乎不知道如何煮咖啡。“雖難聽卻是實話。在過去的十年中，紐約市增長最快的連鎖店是Dunkin’Donuts，自2008年至2018年新增了271個新店。意味著該市每12天就有一家新的Dunkin。*
在這方面，紐約市符合美國全國趨勢。自2012年左右以來，餐館消費激增，特別是年輕人，富裕人士，受過教育的人和城裏人。對於最富有的20％，自2012年以來，餐館支出的增長速度是家庭食品支出的兩倍，25歲至34歲的美國人現在花費了大約50%的消費在餐館（1904年，90％的食物在家中消費。）這在是史無前例的。
曼哈頓的高額房產單價同樣影響到國內買家；某國內排名前三的資產管理機構代理的曼哈頓公寓多年僅賣出一套（以超過100萬美元成交），而倫敦同一時期賣出約20套（均價約30萬英鎊）。
不過店面零售的人（房地產開發商，房東和零售公司）告訴我們不要擔心。隨著時間的推移，這只是一種“過渡性”的局面。房地產和零售公司的權威調查聲稱曼哈頓的整體空置率僅為10％。
參考來源：紐約時報、紐約郵報、大西洋月刊、Zerohedge
中國2035年養老金將耗盡，我看好這群人越老越有錢途 | 居外專欄
一則“2035年養老金將耗盡”的消息在朋友圈刷屏了，養老最近又成為了一個熱門話題，這次的消息來源是社科院公布的《中國養老金精算報告》。
再過15年，養老金就清零了？
根據社科院《中國養老金精算報告》預測， 2019年當期養老金結余總額為1062.9億元，但到了2028年，當期結余可能會首次出現負數，為負1181.3億元。另外，報告裏還提出了以下幾個重要結論。
01
養老金結余
養老金目前結余為4.26萬億，2027年達到峰值6.99萬億後會斷崖式下滑，預計在2035年前後歸零。
02
繳費贍養率
目前繳費贍養率為0.47，就是說1個在職員工供養0.47個退休老人。但到了30年後，這個比率為1，意味著1個在職員工要贍養1個老人，負擔可想而知。
03
中央-地方的養老金調劑
目前的養老金流程是：地方把收上來的養老金上繳中央，中央再根據地方實際情況下撥相應的金額。如果上繳>下撥，說明這個地方不僅能養活本地老人，還有富余。如果上繳<下撥，說明這個地方養不起本地老人，需要中央從他省調劑。 目前只有5省2市（廣東、浙江、江蘇、福建、山東、北京、上海）能夠做到上繳>下撥，撐起全國養老金的大梁。3省（貴州、雲南、西藏）能夠做到自給自足。其他省份都是上繳<下撥，需要調撥他省的資源。
無論是中央調劑、還是提前挪用，都是治標不治本，養老金的問題本質依然沒有得到解決。
當然，我們也留意到，養老的問題不是個例，而是各個國家遇到的普遍問題。
日本養老金枯竭的時代不久會到來？
日本是一個老年國家，養老問題也經常引起國民的關註。
去年底，日本NHK的一檔紀錄片火了。這個紀錄片叫做《團塊世代，悄然迫近的老年破產》。
這部紀錄片詳細敘述了日本當前社會裏存在的種種問題：誰來為老年人養老？為什麽日本的老年人會破產？為什麽在日本長壽竟然是一種詛咒？
這部紀錄片之所以火爆，是因為引起了很多日本老年人的共鳴，也讓部分年輕人關註到了以後將要面對的問題，這暴露了日本社會普遍存在的養老焦慮。“拿不到養老金的時代不久就會到來。”近年，擔心這個問題的日本人越來越多了。
為了緩解這個問題，日本政府已經采取種種措施，比如鼓勵國民到65歲、70歲以後才退休拿養老金。根據媒體統計的就業數據顯示，日本每100名就業人口中，就有10位是65歲以上的老年人。
所以，我們在日本會經常看到有70多歲的老人還活躍在工作一線，出租車司機、高速收費員、物業管理員、便利店收銀員、保安、清潔員等等。
如何積極應對養老金不足的問題
暖燈君的朋友曾說，年輕時好好工作努力賺錢，等到退休後就拿著養老金和另一半去環遊世界，彌補人生的遺憾。
但現在問題來了，如果等到退休的時候養老金不夠了該怎麽辦？靠儲蓄？靠子女？存在銀行的儲蓄每年都在縮水，而現在的老年人很多也不願意成為子女的負擔。
國家一直在設法解決這個問題，目前主流的做法是將優化養老金賬戶中的資產配置情況，提高成長性資產的比例。
1997-2017 養老金規模最大的前7個國家的資產配置比例
（註：7個國家為澳大利亞、加拿大、日本、瑞典、瑞士、美國、英國）
2017年前七國家養老金資產配置情況（單位：%）
（數據來源：WillisTowers Watson前瞻研究、國泰君安證券研究）
國家在想辦法解決這個問題，作為個人也要為自己的未來尋求一份保障，讓自己在退休之後還能擁有持續、穩定的收入來源，能夠對抗經濟風險，對抗通貨膨脹。除去年輕時便購買養老相關的商業保險以外，保值增值的投資理財也成為很多人的選擇。
不管是從養老還是從自身財富保值增值的角度來看，優質的房產投資都是一種穩妥且有成效的方式。
一方面，優質的房產投資可以對抗通貨膨脹對貨幣貶值的沖擊。銀行儲蓄會隨著時間的流逝而減少價值，但房產往往會越來越值錢。特別是對於一線城市的核心區而言，優質的房產是稀缺資源，稀缺性便意味著未來的議價權。
現如今，大家進行房產投資早已超越了國界線，海外投資的熱度正在不斷升溫。擁有成熟房產體系和透明交易規則的市場受到很大的歡迎。一水之隔的日本是海外旅遊的熱門目的地，近年來也成為海外房產投資的熱門投資地。
另一方面，優質的房產投資可以帶來持續、穩定的租金收入，這是真正的“睡後收入”，能保障現金流。特別是對於有吸引力的大城市而言，年輕人源源不斷地湧入，租房市場有穩定的客源。以東京為例，吸納著全日本的優質資源，人口湧入，房屋空置率低，租金收益有保障。
將年輕時奮鬥的財富轉化為成長性資產，實現配置增量，穩固“睡後收入”。對國家的養老政策和改革保持信心，也在自己力所能及的範圍內為自己留一份保障。
股神巴菲特給大家的投資建議還有一句話：一個人今天之所以可以在樹蔭下乘涼是因為他很久之前種下了這棵樹。而暖燈君想說，放眼養老，展望生活，我們“種樹”的最佳時機，一是十年前，一是現在。
暖燈君送上一張家庭資產配置圖以供參考：
除了吃喝玩樂之外，你的錢都用到哪裏了？
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日本天皇搬新家，新住所比舊住所地價貴了一倍！ | 居外專欄
早就投入到工作狀態的你可能覺得小長假已經是上個世紀的事情了，但是在日本，他們才剛結束新天皇即位“十連休”，今天是假期後的第一個工作日。
新皇即位，權力交接的一個重要步驟就是住所接替。新天皇一家將會從港區的赤阪禦用地搬進千代田區的皇居。皇居乃是天皇天後的住所，包括辦公所用的宮殿和日常生活起居的禦所。
但由於皇居的禦所正在進行改修，新天皇目前仍住在他之前所住的赤阪禦所，只是需要去皇居的宮殿工作。赤阪禦所位於皇居西邊1.5公裏的赤阪禦用地上，所以不能在家務工的新皇每天還要忍受1.5公裏的“通勤”路程，化身東京都一枚閃亮的“上班族”。
明仁天皇“退休後”就成為了上皇，住所也要與新天皇置換。目前上皇夫婦臨時居住在港區高輪的高輪皇族邸，等裝修結束之後再搬進新皇居住過的赤阪禦所，並改名為“仙洞禦所”。
舊住所
赤阪禦用地(あかさかごようち)
01 多數皇室家族的共同居所
赤阪禦用地雖然占地面積只有皇居的一半，約51萬平方米，但卻是大多數皇室的棲居地。雖然是私宅不對外開放，但不妨礙我們管中窺豹，俯瞰一下府邸裏面的大致分布。
西邊是新天皇一家從以前到現在居住的赤阪東宮禦所，各親王的府邸（秋筱宮邸、三笠宮邸、高圓宮邸等）分布在東北和南邊。另外迎賓等用於外交方面的“迎賓館赤阪離宮”也在禦用地的西北一角。
02 位置優越，身價顯貴
赤阪禦用地位於東京都富人聚集地——港區，有皇室坐鎮加成，地段更顯得尊貴了。
2019年4月公示的港區平均地價
即便如此，赤阪的房價也不是港區最貴的，很多位於赤阪的房子價格比港區平均房價要低。而且赤阪的平均地價也沒有超過港區總體平均地價。
2019年4月公示的赤阪平均地價
房地產市場總有起伏，但從2014年至今赤阪總平均地價一直穩步攀升，預計未來身價還會繼續上漲。
新住所
皇居（こうきょ）
01 地處東京都心，生態環境“一騎絕塵”
皇居位於東京千代田區，總面積為115萬平方米，周圍被護城河環抱。皇居大部份地方是不對公眾開放的，只有東面的皇居東禦苑可開放供遊客參觀。皇居內部每年開放兩次，分別是天皇誕生日及新年(1月2日)。
皇居外苑二重橋
皇宮雖然位於市中心，但卻留下了豐富的自然風光。從俯瞰圖中也能感受到，在高樓林立的現代化都市中，皇室住宅區和普通人的住宅區別一眼就能瞥見。郁郁蔥蔥的樹木和圍繞四周的河水帶來了宜人的生態環境，不僅僅宜人，動物也生息其中。
有意思的是，在這裏生活了25年的明仁天皇，對同住一片天空下的生物有一定研究。他曾經在權威性報刊上發表過關於貍的生活習性的論文，對魚類的研究更甚，造詣頗深而且高產。從1963年起至今他在日本魚類學會學術雜誌上一共發表了29篇論文，尤其是在蝦虎魚方面可以稱得上是位權威專家。
論文題為long-term trends in food habits of the raccoon dog
要知道天皇平時也要處理一些公文物件，但照樣能抽出時間專註研究某個領域。所以主業就算是天皇也都在努力拓展副業搞生物研究，普通人還有什麽理由不努力？
02 皇居的前世今生
皇居曾是封建德川幕府的權力所在地，占據了江戶城堡遺址。
江戶城
明治維新之後，明治天皇遷移到江戶城，並且改名為東京。自此江戶城定為天皇的居所，經過翻修整改才有了今天的皇居。
如今的皇居身處東京市中心的千代田區，是日本首屈一指的政治經濟的中樞自然也是身價不菲。千代田區平均地價位列東京23區的第二位，比港區高了近一倍。
2019年公示的東京地價排名前五區
不論是東京都心的皇居還是港區的赤阪禦用地，幽靜的自然環境也能造福附近居民。比如很多市民喜歡圍繞皇居周圍跑步，外圍路線環繞一圈的距離大概是5公裏，對於跑步新手來說也不吃力。而且全程沒有紅綠燈路口，跑步者能保持自己的節奏不被打斷。
“皇居跑步”被評為“最佳跑步體驗路線”，不僅能近距離感受到皇家貴氣，更重要的是樹木茂盛空氣清新，說不定還能一邊跑步一邊聽到不同鳥類昆蟲的鳴叫聲，給人一種“大隱隱於世”的心境。
來東京的朋友不妨親自體驗一下，還能收獲沿途的風景名勝，全身心地釋放自己的身體和各個感官。
如果你沒時間親自去體驗的話，可以考慮在皇居附近投資一套房產。
如果嫌千代田區房價太貴，可以考慮在港區投資一套房。
如果打算在港區投資，暖燈君正好在港區赤阪有一個店鋪，租金收入相當可觀。
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為什麽是泰國 | 居外專欄
一說到泰國，人們總會聯想到零星地種著棕櫚樹，有藍色海水拍擊海岸，溫暖宜人的白色沙灘，還有炎熱的陽光，寺廟，笑容可掬的當地人，美味的食物，熱鬧的曼谷，種類豐富的野生動物和千姿百態的自然風光。這美好的一切以及相對低廉的生活成本使泰國2018年的遊客人數毫不意外地創下了新紀錄。
在過去5年裏，泰國的生活成本有所上升，雖然你仍然可以在郊區感受金錢的真正價值，但泰國一直在提高它的生活標準。憑借其領先的基礎設施開發項目以及在亞太區的中心位置，泰國在流入本國的外國直接投資方面依然保持著積極的表現。由於基礎設施的不斷發展，你在泰國無需接受他人指導就可以輕松適應環境，公共交通工具四通八達的泰國首都更是會讓你感覺十分自在。這樣的國家在整個亞太地區都是相當少見的。
住宅業經歷了一場革命，這場革命不僅影響了資產類別的多樣性，也影響了住宅的戰略位置和建築結構。品牌住宅已經進入市場，使泰國變成了以生活方式為導向的投資熱點，並吸引了大量的富人。
是什麼讓更多投資者把目光轉向了泰國？
中國外來投資影響當地買家和房價之後，海外市場已經徹底地改變了他們的房產稅政策。為了防止當地市場出現大規模投機行為和難以控制的外國流入資金，許多政府已經執行了改革措施。這些改革使外國投資者從海外投資中獲益的難度有所提升，從而降低了當地資產的吸引力。然而，觀察一下泰國，你就會發現，這個高度依賴外國直接投資的國家依然是海外投資者首選的投資目的地之一。對於投資者而言，泰國在很多方面都擁有明顯的優勢，例如它位於亞太地區中心，而且可以提供前往該地區所有主要城市的直飛航班。泰國各地的房產稅和土地管理規定都是相互統一的，這使得投資者在不同的省份購置物業時無需再考慮這類問題。
房價租金比可視為投資回報率
房價租金比涉及多個變量，如估價過低/估價過高和估價差異。然而，這個比率是一個良好的指標，它可以用來表示泰國房地產相對於其他國外市場的直接投資回報率。下面的圖表表明了一個一目了然的事實：在目前的租金收入（收益）狀態下，賺回購買一處泰國房產的資金大約需要19年的時間。2017至2018年期間，以曼谷為主要代表的泰國房產平均租金收益率為4.5%–5%。曼谷的地理多樣性可能會影響吸收率和租賃價格。
圖2.多國首都城市的房價與租金比，它展示了投資者需要將房產出租多少年才能收回購房的資金 ——數據來源：DMRD研究（DMRD Research）/Numbeo.com
房價租金比（有收益的年份）
泰國永遠不會讓人意興索然，它的每個省份都有自己的魅力，房地產周期和定價結構。
我們重點介紹一下泰國遊客數量最多的城市：
- 曼谷
與沿海地區相比，曼谷周圍的遊客源源不斷，他們為房地產市場註入了活力。確實，在過去幾年內，房產供應量增加了。如果你仔細觀察房產供應的結構，你會發現一條規律：價格在11萬美元至17.5萬美元之間的一臥室戶型住宅格外多。單臥室戶型備受青睞的原因在於，其價格落入了大多數當地家庭都能接受的投資預算範圍內。
在中央商務區主要道路上的奢華物業開發項目方面，曼谷也位居地區前列。凱賓斯基和四季酒店等品牌都是該領域頗具知名度的開發商。在這些豪華房地產開發項目拔地而起的同時，泰國的社會經濟也得到了大力推動，從越來越多的米其林高級餐廳到豪華汽車，泰國正在變得日益繁華。
曼谷可以為每位投資者提供預算合適的資產。
芭堤雅經歷了一段停滯期，目前尚未完全恢復。它之所以停滯不前是因為來自特定國家的遊客數量有所下降。芭堤雅通過引入更多的水上公園和優質酒店開發項目，充分利用了它以家庭為中心的形象。
盡管從表面上看，新航站21主題購物中心（Terminal 21 mall）和海濱長廊等基礎設施的改進工程取得了十分理想的效果，但住宅市場正在逐漸加快步伐。擁有海灘度假村風格外觀的住宅項目已不再是常規化的選擇，高層公寓開發項目的數量也在上升——這永久性地改變了芭堤雅的城市風貌。
- 普吉島
具有較強消費能力的優質旅遊業已經讓普吉島成為了亞太地區具有強大推動力和重要地位的熱門目的地。酒店開發項目正以一種更加註重世代多樣性的遷就性方式逐年增加。
普吉島是世界著名的旅遊度假勝地。島上的熱帶氣候可確保全年溫度穩定，並與當地豐富的海岸線及海灘完美配合。郁郁蔥蔥的綠色熱帶植物背景覆蓋了構成島嶼內部的丘陵地形。消費力更強的優質旅遊
從該地區最初的海上貿易時期開始，海運業一直是普吉島的代名詞。普吉島周圍星羅棋布的小島為度假者和尋求刺激的遊客提供了尋幽探秘的絕佳場所。其中著名的島嶼包括詹姆斯龐德島（James Bond）和皮皮島（Koh Phi Phi），瑪雅灣（Maya Bay）更是遠近聞名。多個世界級的潛水地點可以向人們展示在安達曼海尋獲的各種海洋生物，包括海龜和鯨鯊。
廣闊的攀牙灣（Phang Nga Bay）擁有石灰巖喀斯特地貌和多個海洞，您可以租一艘船來輕松探索這些令人驚嘆的自然特色景觀。普吉島上有多種船型可選擇，從傳統長尾帆船到豪華摩托遊艇和超大遊艇，應有盡有。現代化的普吉島可為國際旅客和居民提供世界一流的便利設施網絡，包括購物中心、酒店、碼頭、海灘、景點、餐館和醫院。
水療和健康療養中心可提供全面健康的生活方式套餐，這類服務正逐漸成為先進日常生活的關鍵組成部分。普吉島上各處都高爾夫球場或進行其他休閑體育活動的場所。自行車和健身相關活動正變得越來越流行，多項國際賽事更是讓這些運動備受關註。
對普吉島來說，2019年將是非常令人興奮的一年——開發商已經著手建造擁有世界知名酒店管理協議的世界酒店品牌住宅了。敬請期待！
泰國的房地產市場的動力來源是什麼？
- 世界銀行於2011年宣布，泰國現在應被視為中高收入國家。工資已普遍上漲，而從事專門化高收入職業的當地人也越來越多。
- 與亞太地區的其他高收入國家相比，泰國的房地產依然具有較強的可負擔性。
- 更多的購買力平價協議讓大型基礎設施得以改善，這將帶領泰國進入一個新的時代。EEC（東部經濟走廊）、中國“一帶一路”，林查班港（Laem Chabang Port）、數字公園（Digital Park）、高速鐵路……這些項目都會給泰國帶來新的機遇。
- 請不要忘記，對於外國買家來說，泰國的公寓可以提供永久產權，而且新開發項目的交易成本幾乎為零。
責編：Adam Chen
泰國房地產公司執行總監Marciano Birjmohun專欄全集
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從商業視角展望2019加拿大房地產 — Daisy黃嵐獨家分析解讀CBRE報告 | 居外專欄
伴隨著世邦魏理仕新壹年地產報告的發布，壹年壹度的商業地產展望解讀又和大家見面了。今天就讓Dasiy黃嵐結合自己的市場壹手經驗，仔細地幫您梳理解讀壹下，從以下的商業視角來展望2019加拿大房地產。
o 從指標看大勢
o 問題點和關註點
o 需求來源分析
o 需求基本面分析
o 展望
具體詳見視頻
責編：Adam Chen
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