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在新加坡什么样的房子才能算是豪宅？

在试图描述新加坡住宅房地产的顶级类别时，我们经常会为选用形容词而苦恼。在市区重建局（URA）提出 CCR（核心中央区）这一术语之前，我们在提到黄金住宅的邮编时，总是会想到“9、10和11”。然而，自2007年房地产热潮以来，新的术语已经出现，如super prime（超级黄金）、super luxury（超级奢华）、ultra luxury（超豪华）等等。

在这一连串的术语中，新加坡好像总是缺乏一个明确的定义，可以作为衡量其他房产的基准，即什么是豪宅？

豪宅定义的标准是什么？

定义一套豪宅，需要许多特征结合起来。这些特征包括位置、价格、大小、家具、邻居、周围设施、内部装修、布局、安全等等。

1、位置

在居外小编看来，最重要的特征是位置。如果要求本地人说出新加坡的比佛利山庄（Beverly Hills）或骑士桥（Knightsbridge），他们可能会想到那森路（Nassim Road）、雅茂园（Ardmore Park）、荷兰路（Holland Road）、巴德申路（Paterson Road）、格兰杰路（Grange Road）和乌节路（Orchard Road）等。

如果向这里的外国投资者提出同样的问题，圣淘沙湾（Sentosa Cove）、滨海湾（Marina Bay）和乌节路可能会更显眼。

而在一个著名的社区内，街道的区分也替房子加上了不同的价格标签。

2、房价

第二个特点是房地产价格或每平方英尺的均价。伦敦的骑士桥（Knightsbridge）、斯隆街（Sloane Street）和贝尔格雷夫广场（Belgrave Square）在过去200年里一直是英国最昂贵的住宅房地产的所在地，而且它们将继续领先，因为世界上最富有的人都在那里拥有房产。

据《伦敦时报》报道，在英国前200条最昂贵的街道中，有14条位于骑士桥。世界上最昂贵的公寓是海德公园一号的顶层公寓，售价1亿英镑，或超过4000英镑/平方英尺，即38.5万元人民币/平方米。

新加坡最贵的房子在乌节路地区。过去30年来一直如此，相信在下个世纪也会如此。任何试图与乌节路相媲美的新加坡其他地方，都只会推高乌节路的价格。

经济学家和房地产投资者Alex Shlaen在其《房地产报告》杂志上列出了新加坡十大豪华房地产项目。除了圣淘沙湾的独栋别墅和滨海湾的滨海舫（The Sail @ Marina Bay），其他八个都是乌节路地区的公寓。

3、空间感

除了位置，Shlaen先生的主要考虑因素是公寓的家具和内部装修及设施。小编认为内部装修和设施固然是很重要的因素，但空间和住宅周围的直接环境在我的清单上排名更高。

按照新加坡的发展速度，我们正变得越来越拥挤，可能很快就会像中国香港或东京一样。在拥挤的街道上，楼与楼之间的距离是最小的，一个装饰和家具非常好的房子都不能被认为是豪宅。

以圣淘沙湾为例，那里一排排独立的房屋并排而立，屋檐延伸处相距2米，房屋主体结构之间相距4米。在大多数情况下，这4米的空间是由一堵围墙隔开的。与中国香港太平山顶甚至吉隆坡肯尼山明显的豪华空间相比，圣淘沙湾的街景显得比较凌乱。

延伸阅读：新加坡圣淘沙豪宅疫情下低价大卖！

空间感——外部空间和内部空间赋予了家居一种优质的价值。因此，300-500平方英尺的“鞋盒大小”的公寓，即使建在黄金地段，也不被视为豪宅。这些单位的低价格伴随着相对较高的每平方英尺单价，其溢价可能可以靠较高的单位出租率和有限的资本增值来收回，也可能收不回。

无论房产坐落何处——纽约的翠贝卡（Tribeca）、伦敦的骑士桥、中国香港的太平山頂或新加坡的乌节路，这些“黄金”鞋盒公寓充其量被视为服务式公寓或酒店房间，而不是豪宅。1000平方英尺以下的两房或三房公寓也属于这一类。

总而言之，在小编看来，豪宅的三个最重要的特征是：位置、价格（总价以及单价）和空间（内部和外部）——所有这些都需要综合考虑。

那么，对于想要寻找豪宅的您来说，新加坡的三大街道名称是什么？我会把票投给采士华路（Chatsworth Road）、那森路（Nassim Road）和主教门（Bishopsgate）。想想看，绿树成荫的林荫道，房屋和公寓楼之间的宽敞空间，宁静的环境，尽管这些街道的汽车拥有率很高，但交通密度很低。哦，对了，还有蟋蟀的鸣叫声呢。

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绿洲家园｜将自然融入住宅设计的六大趋势

为了给您的家园增添宁静的氛围，您可以结合以下六大趋势，将室外的特色充分地引入住宅内部。

新西兰奥克兰｜新西兰蘇富比國際房地產

住宅不仅仅是晚上休息的地方——它是您专属的桃源乡，也是日常生活的起点。经历了现代生活的种种喧嚣，出现在全国各地的豪华住宅中的自然风装潢早已成为人们司空见惯的事物。这种室内装潢方式模拟了室外的色调、纹理和材料，有助于重现宁静的氛围，而您通常要在树林中散步或在海边度过午后悠闲时光时才能感受到这种氛围。为了给您的家园增添宁静的氛围，您可以结合以下六大趋势，将室外的特色充分地引入住宅内部。

1. 完全采用木制材料

英国伦敦｜英国蘇富比國際房地產

精致的木质装饰和家具可以为一套住宅增添质感和温馨感。从硬木地板到裸露型天花板横梁，再到手工制作的桌椅，如果能把木材精心整合到室内空间中，那您就能营造出令人惊艳的视觉效果。活边和原木装饰正大行其道。这些设计可以展示并凸显自然状态下的木节、纹理和微妙的瑕疵，带来独特的风味。

2. 有机材料

由棉花、羊毛、黄麻、藤条和亚麻等天然纤维制成的纺织品和配饰不仅强调了可持续性，还为您的私人空间带来了一抹宁静怡人的韵味。无论是整合到家具内饰中，还是以节俭的方式制作抱枕、盖毯、窗帘、临时桌布或地毯，这些有机材料都是备受追捧的自然家居点缀。

3. 用新叶来改头换面

美国犹他州斯普林维尔（Springville）｜萨米特（Summit）蘇富比國際房地產

当您待在有植物、鲜花和树木包围的室外环境中时，您既会感到舒缓放松，又会觉得精神振奋。现在，您只要在室内灵活地应用绿色植物，就能获得同样舒适的体验。引人注目的仙人掌、多肉植物、蕨类植物，还有龟背芋、黄金葛和琴叶无花果等多叶植物都可以用作华丽的自然装饰。想找一些易于打理的植物？虽然鲜花总是能给房间注入活力，但干花和草花也是能够为室内空间增添优雅气息的现代化时尚之选。

4. 石材的淳朴风情

想到石材，您的脑海中可能就会浮现出一条有着涓涓细流的宁静小河。石材坚实可靠，层次丰富，是营造持久宁静氛围的绝佳室内设计元素。石材装饰墙、背板或地板可以奠定一处空间的基调；如果不想让石材喧宾夺主，那您可以选用一些石制花瓶、雕塑和灯具，把它们当成精致的配件。

5. 景观配色

希腊科孚（Corfu）｜希腊蘇富比國際房地產

在家里采用贴近自然的柔和色调，您就能将一间住宅转变为一处宁静的避风港。为那些用来放松的房间搭配柔和的配色更是能取得惊人的效果。现在有多种从大自然中汲取灵感的配色方案可供您选择，包括富有质感的大地色调和浅淡的水蓝色。2021年的流行色是什么？从微妙的鼠尾草到森林绿，绿色的有机色调可以与户外的景色相互呼应。

6. 自然光线

当您计划把家园设计成一片绿洲时，氛围是您必须考虑的一大关键因素。光线，尤其是自然光线，可以给我们的生活注入能量。为了在家中模拟出这种效果，您可以采用玻璃门、落地窗、天窗和日光浴室等结构细节，以确保您的家居空间能够反射出户外的恢复之力。透明窗帘、磨砂玻璃和反光表面也有助于分散光线并增强亮度。

大自然具有抚慰心灵的能力，难怪当代的室内装饰都要努力反映出这些有治愈效果的特性了。通过将自然中最优质的元素——颜色、光线、植物和纹理——引入室内，您可以为您的居所营造出一种真正适合休憩的氛围。

想多花点时间在大自然中获取灵感？快来参观 五座适合举行户外电影之夜的顶级豪华住宅 吧。

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蘇富比國際房地產传承了全球顶尖拍卖行的专业精神，是最富盛名的国际豪华房地产经纪公司。他们拥有强大的全球网络，遍布于71个国家的23000名杰出房产经纪，旨在为每一位精英客户提供卓越的个性化服务。荟萃全球豪宅，品鉴极致家居，蘇富比國際房地產为您寻觅梦想家园。

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官宣：10月1日起，美国绿卡申请人必须接种新冠疫苗｜居外专栏

近日，美国疾病控制与预防中心（CDC）发布一项最新政策，从10月1日起，所有在美国的绿卡申请人都必须在提交体检报告的同时，递交COVID-19疫苗接种证明。只有接种过新冠疫苗的申请人才有资格获得美国永久居留权。

具体而言，所有在2021年10月1日或之后做移民体检（I-693）的申请人都必须向医生提供新冠疫苗接种证明文件，指定移民体检的医生需要审查该文件来确定申请人是否完全接种。

如果移民体检在2021年10月1日之前完成，并且仍然有效，则不需要接种新冠疫苗。移民局将会在近期发布新的I-693，移民体检表格。

CDC在其指南中表示，COVID-19阴性测试不足以证明申请者不构成传播该疾病的公共风险，其必须提供完整的疫苗接种证明，来作为绿卡申请体检的一部分，这样才有资格获得美国永久居留权。

现在，COVID-19已经被移民局归为“A类不得入境美国的疾病”（Class A inadmissible condition），其他A类疾病还包括肺结核、梅毒和其他高传染性的检疫疾病。如果不接种新冠疫苗，很可能会导致没有资格获得绿卡。

美国承认哪些疫苗？

目前，美国授权紧急使用的COVID-19新冠疫苗有辉瑞-BioNTech、莫德纳（Moderna）和强生疫苗。根据紧急使用授权，12岁或12岁以上的人被授权接种辉瑞-BioNTech疫苗，18岁或18岁以上的人被授权接种莫德纳或强生疫苗。

值得注意的是，以上疫苗接种新规只适用于居住在美国，试图以转身份的方式拿到绿卡的国内申请人，而并不适用于美国以外的申请人。当然，该指南也提供了一些可以得到豁免的情况，例如特殊医疗，宗教或年龄等原因。

具体如下：

申请人的年纪未达到允许施打疫苗的要求。
申请人的情况符合施打的禁忌。
新冠疫苗在申请人所在的地方无法经常取得。
如果申请人因为宗教（religious）或是道德（moral）冲突，或是医疗上的原因，可以要求不用打疫苗。

如果申请人不能提供充分的豁免证据，那也有可能无法获得绿卡。

同时，CDC指南中也指出，Covid-19新冠疫苗必须是美国食品与药物管理局（FDA）或WHO世界卫生组织所认可的指定疫苗。因此，对于许多在海外的美国绿卡申请人，如果无法获得美国FDA指定的疫苗，则可以提供WHO指定疫苗的接种证明。WHO指定的疫苗品牌包括：辉瑞，莫德纳，强生，北京科兴，中国国药，康希诺等。

即将面临领馆面试的申请人，可以参考以下链接来确定哪些疫苗会被美国认可：https://extranet.who.int/pqweb/sites/default/files/documents/Status_COVID_VAX_15July2021.pdf

*风险提示：上述相关信息及引用数据，来源于已公开的资料，我司对这些信息及数据的准确性及完整性不进行保证，且具体移民申请要求，请以递交申请时的政策为准。

外联出国欧洲总监韩韵专栏全集

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共同富裕利基层社会稳定利经济︱居外专栏

最近，中国提出“三次分配”，目的是“共同富裕”加上仍在进行的行业监管，一下子令不少外资感到风声鹤泪！所谓“三次分配”，第一次是指税收，第二次是提供公共服务，第三次是通过捐赠慈善方式，对社会财富进行再分配。

“共同富裕”的反义词，就是“贫富悬殊”，为了改善此现象西方都有用这三种财富再分配的手段，但不少富人亦可以透过形形式式的合法或非法途径去回避，令绝大部分财富集中於极少数人的手上！根据瑞士信贷银行发表的报告，全球最富有1%人口，已经占有全球财富的44%。

科技的创新，也不是人人受惠。只会有高技能的顶尖人物或公司，例如谷歌（Google）、苹果（Apple）、脸书（Facebook）、亚马逊（Amazon）、腾讯、阿里巴巴等大大受益。低技术的工人，随时被自动淘汰，或被人工智能取代。贫富悬殊的程度有增无减。

其实，历史上也曾出现上述情况，汉语有云“富者田连阡陌，贫者无立锥之地。”亦因此衍生出西汉末期的王莽变法，进行土地大改革目的也是改变“贫富悬殊”，当然大家也很容易回忆起中国在50、60年代的“大镬饭”制度，也令笔者想起当年回乡探亲，需要利用粮票购买食粮的日子。不过笔者对当今中国领导人的能力，投下信心一票，必定能在历史的错误中学习。“共同富裕”是减少贫富悬殊的手段，而非对付有钱人，也为基层提供必要的保障，对社会的稳定很重要！社会稳定也是经济发展的基石。

至於投资者，也必须理解国情，在此背景下中国房地产整体未来升幅相信是缓慢的。正如股市有种说法：“选股不选市”。大市升幅虽然有限，个别地区的楼盘，升幅仍然是有吸引力！而且，国内的购买力会否因而外移，更多国内资金投资境外物业！中国香港又会因而得益，也值得大家留意。

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

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墨尔本房价多少钱一平

墨尔本的房产投资潜力比较大，该城市别墅的中间价格为815000澳元，公寓的中间价格为605000澳元，租金回报率在3.6%。墨尔本的房产价格略低悉尼，但是房产的租金回报率稍偏高一点。从房屋价值和同比变化的数据来看，墨尔本逊色于悉尼。墨尔本所有住宅的房屋价值为168.34，同比变化为10.43%，公寓的房屋价值为180.26，同比变化为12.34%。

2021年墨尔本的房价中位数一直在不断的突破，数据显示在6月份直接突破了100万澳元。根据季度报告的数据可以得知，墨尔本在第二季度房产价格上升的幅度为4.5%。公寓价格的中位数为56.7793万澳元，整体涨幅比例大约为2.2%。墨尔本房市在2021年上半年的涨幅比较猛，预计在下半年可能会逐渐放缓。墨尔本房市之所以上涨的快，主要原因在于被疫情压抑了较长时间，因此反弹幅度较高。

墨尔本内东区的房价涨幅也比较大，整体比例维持在7.1%，其中Balwyn、Templestowe这两个区域的房产价格遥遥领先其他区域，同时也是比较火热的投资区域。Mornington Peninsula区域的涨幅在全年的比例中达到了16%，第二季度的涨幅直破6.7%，且房产中位数的价格直达84.5万澳元，该区域公寓价格的涨幅高达6.2%，中位数的价格为54万澳元。从整体数据分析，墨尔本上半年的各项数据较为可观，大趋势都是上涨。

墨尔本房市当前处于第三季度的发展，从近两个月的数据中可以感受到墨尔本市中心、郊区的房产都是稳涨的情况，虽然幅度没有第一、二季度大，但是它的稳定发展能够给想要投资墨尔本房产的人带来稳定。墨尔本和悉尼虽然都是澳大利亚非常火热的房产投资城市，但是从投资回报率来看，墨尔本似乎更具优势一些。

悉尼房价多少钱一平

悉尼的房产是澳洲最火热的城市之一，同时也是澳大利亚房产价格最高的存在。根据实时数据可知，悉尼别墅的中间价格为1105000澳元，公寓的中间价格为745000澳元。悉尼7月住宅价值为201.43，同比变化上涨18.25%。房屋的价值为213.45，同比变化上涨22.98%。悉尼的租金回报率目前在3.5%-4%左右，整体数据来看，发展趋势比较平稳。

2016年-2017年，悉尼的房产价格一直都是稳中有升的发展，到2018年，房产价格有小幅度的下降波动。2019年-2020年，澳洲悉尼的房市一直都是起伏状态。不过进入2021年，整体局势明显稳定下来，并且相关房产类型的价格都是上升状态。悉尼普通房产的均价大约在25380元/平米。两房一厅的公寓价格大约为100万澳元-150万澳元。悉尼房屋住宅的中值其实一直在涨，市场稳定在895117澳元。

悉尼住宅房屋的价值在2021年的发展状态非常好，从1月份到现在几乎都是上升，唯一下降的比例可能是租金回报率，由开始4%下降为3.5%。悉尼房市的发展动态并不是一直都很好，在2020年疫情比较严重的时候，该城市的整体房产价格下跌了3%，不过进入2020年10月份之后，房市开始回温，房产价格也出现了触底反弹，房价比例上涨了7.5%。悉尼房价的回升自然也带动了租赁市场的热度。

悉尼郊区的房产在疫情的影响下成为非常热门的投资选择，当然还有部分原因在于郊区的房价要比市区稍微低一些，能够承担的购买者居多一些。悉尼 Leonards、Point、Tamarama等这些地区的房产也比较受欢迎，并且房产价格的中位数都不低，分别为654澳元、620澳元、440澳元。投资者购买房产的地理位置如果更加，房产价格可能远在中位数之上。

迈阿密房价多少钱一平

据相关消息可以得知，2021年迈阿密的房产市场异常火爆。迈阿密的房产价格从2018年至今一直都是上升的趋势，目前该城市典型房屋的价值为414625美元，经过季节性的调整，今年房价的数据和去年相比上涨了12.3%。2021年迈阿密第一季度公寓的房产交易量和之前相比增长117%以上，其中位数价格直接暴增15%。由此可见，后期发展中房价、租金还会涨。

随着迈阿密房价的不断上升，该城市的房产租金也在不断的提高。根据最新的数据可以得知，2021年7月份迈阿密的租金比例要比6月份高3%以上，和2020年同时期进行相比，数据上涨了11%以上。从步入2021年开始，迈阿密这座城市的租金增长速度就遥遥领先美国的其他城市，并且当地租客对于住房的需求量非常大。迈阿密所有的住房群体中，有45%是租客群体。

如今美国的疫情还在持续中，很多人认为在该原因的影响下，必定让迈阿密的房市受到打击，其实并没有造成大影响，反而房产的销量比之前更加火爆了。对于大多数在美国的人来说，疫情爆发最好的保护方式就是在家和外界隔离，所以一时间越来越多的人意识到房子的重要性。迈阿密的房产价格虽然一直都在上涨，但是和美国其他城市相比便宜很多，因此购买的人自然变多。

迈阿密有关的所有房产投资基本都是利好趋势，对于海外投资者来说，很多资金充足的人都有在不错的位置购买了房产。前面有说迈阿密的租客需求量大，所以投资迈阿密的房产能够获得不错的租金回报，人数居多的租客，让迈阿密的房屋租金回报率可以高达5%-6%，想长远的获取可观收益，迈阿密是较好的选择。

澳大利亚房价多少钱一平

选择在澳洲置业的人很多，所以关于澳大利亚的房产价格自然备受关注。通过官方的数据可以得知，澳大利亚房产价格的数据是比较可观，平均房价上涨了13.5%，虽然6月份的上涨速度比较缓慢，但是整体都是上升的。澳大利亚房产的平均价格大约为442013澳元，因为城市发展存在差异，所以澳洲每个城市的均价都不一样，同时波动率也不同。

澳大利亚房产市场的发展从2018年开始触底反弹，虽然在近几年的发展中一直处于比较波动的状态，但是今年上半年的状态还是非常不错的。目前澳大利亚大多数城市的房价处于上涨趋势，并且有些城市的房价上涨速度非常迅猛。根据专业机构提供的数据可以知晓，澳大利亚的房产价格从2021年1月份至今，公寓和独立别墅的价格上涨幅度相对较大。

2020年澳大利亚墨尔本和悉尼两大城市的房价是逐渐恢复阶段，基本从下半年开始一路高涨，悉尼市区和内西区的房产价格上涨幅度高达14.5%，墨尔本东部地区的房价上涨15.7%，大多数地区的房价增值比例维持在7%。目前所属澳大利亚房价排名前三的城市分别是悉尼、墨尔本、布里斯班。布里斯班这座城市是后起之秀，从购买热度上说不亚于前两者。

由部分数据可知，澳大利亚别墅的中间价格为620000澳元，公寓的中间价格为525000澳元，澳洲的房产租金回报率为4.1%，以上数据和以往相比都是上升趋势，租金回报率虽然有所下降，但不影响整体发展。当下澳洲的房产市场还是很适合投资的，房价和回报率的稳定都能给投资者带来不错的前景。就海外市场而言，澳洲市场还是比较维稳的。

波士顿房价多少钱一平

根据美国的官方数据可以得知，美国波士顿典型房屋的价值为693096美元，波士顿今年的房屋均价和去年相比上涨了7.4%。按照走势图的发展趋势看，波士顿任何类型的房价可能会持续上升，不过在当前疫情的影响下，市中心的房价涨幅不会太大，但郊区的涨幅会比市中心的高一些。从近七年的数据中可以出，波士顿的整体房价一直是稳定上升。

波士顿是一个人均收入非常不错的城市，在经济发展上虽然没有纽约、旧金山等这些大都市好，但是它的整体市场发展非常均衡，其中房产市场的前景趋势也是较为可观的。2018年-2019年，波士顿独立别墅的价格达到61万美元-74万美元，并且公寓和别墅的价格上涨幅度都在5%以上，2020年波士顿房产市场的数据也比较可观，所以总体都是不错的发展。

美国波士顿租赁市场的火热度也是比较高的，很多地区房产租赁回报率比较高，Fenway、South End、North End、Back Bay、Symphony等这些地方都是，同时也是比较适合投资购买房产的区域。这些地方的基础设施非常完善，并且有高质量的教育、医疗、商场等，能够满足大多数人对于生活的基本需求。波士顿房市的火热离不开大量的人口，就市区而言，人口数量一直在上升。

波士顿大多数人的教育水平都很高，海外人士在此生活基本上不会有很多危险。以上所提比较火热的区域也是比较安全的，对于房产投资者来说，能够给自身租赁的房产多提供一个优势。美国波士顿房产租赁的回报率平均稳定在4%-5%，从短长期的角度来说，都是比较合适的投资。海外人士想投资美国的房产且资金不多，可以考虑波士顿。

西雅图房价多少钱一平

根据美国官方数据的统计可以得知，西雅图的房产一直都很火热，并且房产价格也是不断上涨的状态。目前美国西雅图的典型房屋总价值的中位数为871286美元，该数据和去年相比整整上涨了14.2%左右。预计在未来一年的发展中，西雅图的房产价格会持续上涨，并且势头比较强劲。

与美国的大多数地区相比，西雅图房产市场的趋势一直优于各大城市，包括如今的房价也是瑶瑶领先。根据西雅图近五年房产市场的数据统计中可以看到，整体趋势都是上升，只有小部分范围处于下跌状态。2020年西雅图整体的房产价格比2019年上升4.1%，而2021年比2020年直接高出14%以上，由此可见，如今西雅图房市具备投资的价值。

目前西雅图一套公寓的价格大约在60万-80万美元，别墅的价格大约在80万-100万美元，和前两年相比涨幅区间较大。美国疫情并没有得到完全通控制，因为需求住房的人逐渐增加，靠近一线城市的房产逐渐火热起来，西雅图房价的上涨也和这方面有一定关系。当然西雅图的房产能够吸引大量的人口，还有经济因素、环境因素、消费因素、人口因素以及其他等。

现在投资美国的房产尽量仔细考察再决定，毕竟很多一线国际都市的房市销量率并没有想象中的好，反而是郊区的房产更受欢迎，尤其是独栋别墅。从近几个月的房产数据中了解到，西雅图的房价小幅增长，没有全年增长的比率大，这里的房产用于长期投资是个不错的选择。从房产出租的比率上看，也能获得可观的收益，因此可以考虑。现在投资美国房产用全额现金会更加方便，可以直接委托中介或者朋友帮助办理。