兩年前，Kate Zhang在多倫多租了一套公寓，由於當地房價太貴，做大學教師的Kate打算一直租房。
加拿大降息匯率走低樓市火爆 收入檔造假加或將規範市場
然而，20天前，房東通知她，房子已經賣給新主人，讓她尋找新的住所。
“快一個月，我為了房子的事情可以說是精疲力盡，馬上到8月中旬了，我必須搬出之前的房子，但我還沒有找到適合自己的新住所。目前，只能先寄宿在好朋友家中，再去慢慢找房子。”8月10日，Kate對《國際金融報》記者無奈地說。
值得一提的是，Kate在找房途中發現，她認識的一些經紀人手頭的房子都不再出租，而是直接有了買主。“似乎近幾個月，有不少買家來加拿大購房。”
在Kate的描述中，如今的加拿大樓市已經火爆到讓人無法理解的地步。
“不僅是高房價，更誇張的是，如果你想買房或者租房，必須提前幾個月預約。”多倫多房地產經紀人Bryan Clayderman告訴《國際金融報》記者，加拿大樓市正進入到新一輪購買潮中。
對此，中投顧問房地產行業研究員韓長吉在接受《國際金融報》記者採訪時指出，加拿大多倫多、溫哥華等地房價上漲主要受匯率、利率、市場供需等因素影響。“一是第一代移民、新移民、留學生等購房需求大；二是房地產投資的保值增值吸引了大量投資者，推動了當地房價上漲；另外，銀行等信貸機構提供較低的信貸利率，更是刺激大量投資者貸款炒房”。
根據加拿大地產公司RE/Max Hallmark Realty Ltd最新公佈的數據，僅在今年前6個月，多倫多和約克區大部分的社區（或市鎮）的獨立屋均價比去年同期增長超過10%。而在最火熱的社區裏，售價半年內就飆漲了25.4%之多。對於投資者來說，這樣的漲幅頗具誘惑力。
只是，加拿大樓市的火爆給當地居民帶來的是不少的煩惱。
近日，加拿大五大商業銀行之一的多倫多道明銀行發佈研究報告指出，由於多倫多地區房價的飆升，許多家庭只能選擇租房；而對租房需求的上升會導致租房市場的緊張，出現租房難的問題。
加拿大皇家銀行的研究報告也指出，隨著房價的飆升，大溫哥華和大多倫多地區居民購房負擔能力惡化的趨勢還會繼續下去。
加拿大降息匯率走低現搶房潮
加拿大央行調降利率，加元匯率應聲向下。各路富豪紛紛赴加掃貨，“我們缺房源，不缺買家”
近期，加拿大樓市如火如荼，地產經紀、買家爭相競價。尤其在溫哥華，買房不僅僅是價格上的較量，更是一場心理上的對決。
根據溫哥華地產局公佈的資料，6月，獨立屋基準價格已經升至112.4萬加元。火熱的市場不僅讓房價升高，房源也越來越少，不加價搶房很難買到心儀的房子，遇上好的房子，十幾組人爭搶是常有的事，這讓買家和地產經紀都很頭疼。
剛結婚的James Twain就是搶房大軍中的一員，今年秋季，他將要迎來自己的第一個孩子，為了有個正規的嬰兒房，一個月前他掛牌賣掉之前的一居室，準備在溫哥華購買一套兩居室的公寓。
讓James沒有想到的是，他不僅要在經紀人那裏排隊，在有房源提供時，還要出比之前更高的價格，才能“打敗”那些和自己看中同一套房子的競爭者。
James對《國際金融報》記者分享了他的買房過程：他先是在家等待了快一周，經紀人才告訴他有合適的公寓空出。一開始，那套公寓掛牌價格為35萬加元，但是由於有8個競爭者，他考慮了一下，先加價1萬加元，沒想到有競爭者直接加價5萬加元，讓他嚇了一跳。
“因為我覺得那套公寓很合適很想買下，地產經紀和我關係不錯。他告訴我，如果打價格戰，對於我現在的經濟情況非常不利。正好他和房主認識，我們一起吃了幾頓飯，抱著真誠的態度去瞭解那套房子，用讚美房子裝修之類的話題來給房主留下好印象。最後我花了39.5萬加元拍下這套公寓，比原先的價格高了4.5萬加元。”
已經住進新房的James告訴記者，他算是打著友情牌買下了那套公寓。一般情況下，如果競爭者太多的話，房價上升10萬加元都有可能。“現在在溫哥華買房，可謂是拼價格還得拼關係，幸好我運氣不錯，加上之前的一居室（公寓）賣了23萬加元，否則我根本無法負擔這套新公寓”。
身為房地產經紀人，Bryan這兩個月來也一直忙著幫客戶搶房。“有的時候，競爭者太多，哪怕客戶有經濟實力，我們也得帶著客戶看十幾套房子才能搶到”。
據介紹，尤其在加拿大的獨立屋市場，競爭更加激烈。處於歷史低位的貸款利率和加元匯率，讓買家蜂擁而至。Bryan這樣的經紀人從夏天開始到現在，沒有閑下來的時候。“我已經一個多月沒有給我的小女兒晚安吻了。”Bryan無奈地稱。
對於造成當地樓市如此火爆的局面，有分析指出，加元走低是原因之一。
加元走低讓不少中國富豪前來搶樓。地產經紀黎恒表示，中國股市雖然已經走回正軌，但許多人經歷之前的股災，皆認為將錢放在股市“太過刺激”，會有意願將錢轉移至海外投資永久產權。而加元對人民幣匯率走低，刺激更多中國熱錢流入。
地產經紀蘇嫻雅透露，“溫哥華西區600萬加元以上的豪宅，每一宗交易都能比開價至少高出50萬加元，我們現在缺的是房源，不是買家。”
蘇嫻雅指出，在加元走低的影響下，美國華裔富豪也看到溫哥華的投資潛力，紛紛拿錢北上尋找機會。
加拿大房價飆升負擔加重
溫哥華樓市目前的紅火情況加上低利率，更加難以估算一套房產的真正價值，因此會造成屋主的焦慮及不安。
“這已經不是普通的購買‘潮’了，這是一場海嘯。”對於目前加拿大的樓市，Kate對記者戲言。
然而，在這場樓市和房價的“海嘯”中，加拿大居民顯然不那麼愉快。
據加拿大皇家銀行發佈的加拿大購房負擔能力的研究報告，溫哥華和多倫多居民的購房負擔能力在今年第一季度繼續惡化，一個普通兩層獨立房的均價在溫哥華是92.9萬加元，需要中等收入家庭拿出86.9%的收入來支付房貸、房地產稅等費用。在多倫多，一個普通兩層獨立房的均價為75.98萬加元，需要中等收入家庭拿出67%的收入來支付房貸、房地產稅等費用。皇家銀行上述研究報告得出的結論是，大溫哥華和大多倫多地區居民購房負擔能力惡化的趨勢還會繼續下去。
很多加拿大的老人們都記得，在二戰後的50年裏，加拿大工薪階層付首期，然後向銀行借房貸買房並非難事，每年拿出1/3的家庭收入供房，當一二十年的房奴，房貸也就還清了；在加拿大大城市和小城市買房的區別也就是用同樣的錢在小城市可以買大房子，而在大城市只能買小房子而已。
但從過去十幾年開始，加拿大的房價普遍上升，如果說其他城市的房價上升幅度還沒有超出加拿大工薪階層的承受範圍，太平洋沿岸城市溫哥華和加拿大最大城市多倫多的房價已經快速攀升到他們可望不可及的程度。在這兩個城市，連個不大的平房都要賣上百萬加元。
“我父親和爺爺那個年代，工作、結婚，攢錢準備付首付買房是很正常的順序，但是到了我這一代，購買自己的住房幾乎成為奢望。”Shania Morissette在多倫多的大學畢業後，居住在一棟一居室的公寓中，光是一個月的租金就需要1800加元，對於她目前的薪酬來說，負擔很重。
房價居高不下，住宅租金也水漲船高，這不僅令本地租客感到難以負擔，更令留學生慨歎租金貴得超乎想像。隨著大批學生秋季返回校園，租金可能還會再度升高。
加拿大卑詩大學（UBC）醫學院的一位留學生指出，溫哥華部分地區租金已高出多倫多，而且符合條件的房源也有限。還有留學生原以為校外租房便宜，其後發現並非如此，最後無奈選擇遷入校內宿舍。
韓長吉認為，樓市“海嘯”現象，對於加拿大市場並不是一件好事。“房價飆升會導致房地產泡沫危機明顯化，一旦泡沫破滅將會影響加拿大金融市場發展；另一方面，房價上漲速度超過民眾工資增長速度，普通民眾無法承受高額房價，逐步造成大量房屋空置，引發民眾不滿。”
收入檔造假加拿大或將規範市場
收入檔造假在加拿大華人經紀中早已不是新聞了。與貸款仲介息息相關的地產仲介對其中的貓膩也心知肚明
過分火熱的投資讓當地居民生活負擔加重的同時，也為當地樓市帶來了一些不穩定因素。
由於高收入才能貸到更多款，同時享受更多優惠。對於很多想買房或投資的人而言，收入證明無疑是很重要的。所以很多人為此鑽了空子，從一些管道去做假的收入證明。
近日，為了規範市場，加拿大最大的按揭服務公司之一Home Capital與45名涉嫌收入資料造假的貸款經紀解除合約。
記者瞭解到，由於最近幾年加拿大大城市房價飛漲，購買者對於銀行貸款的需求漸趨強烈。但是，在加拿大銀行審批貸款對申請者的收入等有嚴格要求，不夠資格的人，無法獲取相應的貸款。這讓一些購買者看著好利率卻拿不到貸款，感到萬分著急。
於是，有些購買者在貸款經紀的指導下，找到公司老闆開具了高收入的證明，每個月因為多出來的收入需要向政府繳納的稅則會由雇主從他們的收入中直接扣除。就這樣從加拿大當地銀行拿到了高額貸款。
“違規事件的嚴肅處理，可以讓多倫多的信貸市場更加乾淨。”Bryan警告，無論是什麼國家的投資者，都千萬不要冒險去做這樣的事情，因為被發現後，客戶的房產可能會被政府沒收，情節嚴重甚至可能會被遣送回國，反而得不償失。
在韓長吉看來，多倫多嚴查收入證明、大規模解除購房貸款經紀合約有利於規範信貸市場、促進房產價格穩定。
“某些程度上，這些舉措將會對火爆的樓市有一定抑制作用。”韓長吉認為，若要控制火爆的樓市，關鍵還是需要政府的政策調整，同時嚴加監管信貸企業，遏制投機行為來控制房地產目前形勢。
除了需要遵循當地法規，韓長吉還指出，由於目前加拿大房地產市場火熱，住房過度建設，未來可能因為供過於求導致房價下跌，影響投資收益，投資者要做好承擔這樣風險的準備。
“而且，加拿大政府政策的調動對房地產價格影響較大，投資存在較大風險。目前加拿大房地產增值空間較小，投資價值相對較小，建議投資者根據個人投資偏好理性投資。”韓長吉指出。
對於目前加拿大樓市的“搶購潮”，Bryan建議投資者一定要保持冷靜。“雖然‘搶房’的機會稍縱即逝，但每個買家的情況也不相同，最好還是從自身需求出發。不要因為跟風而盲目投資。”Bryan稱。
（據加房網）
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