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家族企業財富管理能如何為您創造價值？｜居外專欄

中國經過40年的改革開放，高淨值人群規模增長迅速。據中國銀行業協會的數據顯示，2019年中資私人銀行服務客戶數量為103.14萬人，管理金融資產規模為14.13萬億元人民幣（不含外資私人銀行）。

據胡潤研究院的數據顯示，大中華區擁有600萬元可投資家庭資產的富裕家庭數量，2020年已達到501萬戶（分布排名前十的城市分別為北京、上海、香港、深圳、廣州、杭州、寧波、蘇州、台北、天津），高淨值家庭（可投資資產超過1000萬元）的數量已達到202萬戶，高淨值人群（可投資資產超過5000萬元）的人數已達32萬人，超高淨值人群（可投資資產超過1億元）的人數有13萬人，而2020年僅有7.5%設置家族辦公室。

隨著中國私人財富的日益增長，越來越多高淨值客戶逐漸意識到實現家族資產保護與傳承及投資多樣化配置的重要性，以及家族辦公室服務人才需求的迫切性。

從四構面觀察家族辦公室服務的重要性

１、數字面

中國大陸的企業家們當前追求的投資年化回報率大於8%，相當一部分的增長源自股票、基金等投資產生的收益。據瑞士銀行2020年對全球121家最大的家族辦公室的調研，這些家族辦公室平均配置13%的現金類資產，17%的債券類資產，29%的股票類資產，35%的另類投資資產（以私募股權、REITS 與對衝基金為代表）。在有效分散市場風險的基礎上平衡風險，提高長期投資組合收益，需要專業家辦人才協助籌劃。

２、時間面

中國大陸的企業家們當前采大額保險和贈與是最常用的傳承方式，未對資本的代際傳承做好提前規劃。大多數企業家缺乏家族治理意識，沒有定期召開家族會議的習慣，面對家族內部矛盾時也暫無明確的爭議解決機制。財富傳承面臨的風險有經營風險、投資風險、政策風險、稅務風險等；隨自身年齡的增長對財富管理，當前企業家60歲（含）以上的群體47%對財富安全與傳承有需求。

３、空間面

中國大陸的企業家們當前極少數（5%以內）全球布局配置私募股權基金、對衝基金或做好境外家族信托，大多數（90%以上）企業家沒有善用豐富的理財工具，未采用有效的風險隔離措施對持有的財富降低風險。企業家通過本人直接持有家族財富，而通過設立公司架構、家族信托等間接方式持有的比例在5%以內（仍然較低）。為充分實現風險收益表現，有待家族辦公室服務進一步優化企業家財富管理力度。

４、價值面

中國大陸的企業家們當前僅有極少數（5%以內）通過設立慈善基金會或慈善信托的方式踐行公益達到自我價值實現。企業家們通過經營企業，從創造營收、貢獻稅收、帶動就業、提高生產力等方面創造價值，然而照護健康、延年益壽在生命的價值裡更是重中之重。

企業家群體2020年進行全球資產配置的動因排序

數據來源：《中國企業家家族財富管理白皮書》之問卷調研；本題調研多選題，故比例之和不等於100%

企業家群體2020年財富增值保值與安全傳承之比率

數據來源：《中國企業家家族財富管理白皮書》之問卷調研；家族企業財富管理的核心當前是增值

家族辦公室服務策略定位參考案例

金融監管機構2018年出台“資管新規”打破剛性兌付，引導資產管理商品向淨值化和主動管理轉型。企業在順應國家政策（比如：一帶一路 / 2020年11 月簽署的《區域全面經濟伙伴關系協定（RCEP）》）“走出去”的同時，需重點關注境外投資流程的合規性。加上根據《中國企業家家族財富管理白皮書》2020年調研數據，B&S家族辦公室面向家族企業的服務策略定位有：

1. 資產保護、資產傳承與家族信托是家族辦公室重中之重的任務。

2. 教育是家族財富傳承的源頭：用制度讓教育發揮功能，提升子女接班意願；家族的價值觀、精神與信仰是家族財富傳承的靈魂。

3. 家族企業是資產保護的重點對像，財富管理的核心是增值（上市績優股、績優FOF基金、金融AI理財及居外不動產之投資管理）。

4. 企業家資產保護之刑事風險防範。

5. 家族企業財富傳承之股權傳承。

6. 企業家族治理、調解和衝突管理。

7. CRS（Common Reporting Standard，全球金融賬戶涉稅信息自動交換標准）下的國際跨境稅務與國內稅務籌劃。

8. 企業投資並購（M&A）。

9. 注冊資本注資（企業無形資產知識產權技術出資）為實繳資本。

10. 資本運作與上市掛牌。

11. 家辦合理運用資產保護的工具（比如：高端藝術畫作投資、離岸信托、高額保險等）和慈善基金會、捐贈。

12. 健康管理：合規的免疫細胞、干細胞儲存與回輸、基因檢測（相容率高者，能有效引導用藥、減肥、美容、抗衰延長健康壽命）。

李克強總理2019年7月23日在上海考察自貿區擴區後設立的第一家外商獨資金融培訓機構（IfFP瑞士財富管理專業培訓中心）時談到金融開放合規經營的重要性，特別強調要加強教育培訓方面的中外合作，培養更多熟悉國內法規和國際規則、擅於經營家族辦公室的金融高端人才，同時加強金融監管和風險防範，推動金融高水平發展。信息來源：央視網

家族財富管理涵蓋個人、家族和企業的綜合性需求，當前家族企業主群體設置家族辦公室極少數（家族資產規模大於一億元的企業家群體僅有7.5%有設置家辦），由於資產類型多樣化和財富需求多元化，該領域極具專業性和針對性，家族辦公室服務人才有其迫切需求性及重要性。

鐘華 Dr.Chung-Peter
《國際觀金融理財》
聯系郵箱：DoctorChung99@gmail.com

你知道嗎？近90％的澳洲房主都賺到了，平均獲利超百萬！

據市場導報（The Market Herald）報導，2020年12月季度，隨著全澳房地產價格持續飆升，近90%的澳洲賣房者都實現了盈利。這個好消息來自CoreLogic最新的“痛苦與收益（Pain and Gain）”報告，該報告分析了截至12月季度的9.8萬宗銷售的情況。

根據觀察，89.9%的銷售在12月季度之前出現了名義上的收益，而在截至6月的三個月中，這一比例為87.4%，創下了近期的新低。截至12月季度，全澳轉售利潤中位數為23萬澳元（約合114萬元人民幣），高於上一季度的20萬澳元（約合99萬元人民幣）。自住業主普遍享有較高的收益率，達到92.2%，而投資者則為84.9%。

新州巴瑟斯特（Bathurst）的房市收益可期，98.7%的業主能在賣房時獲利，平均利潤達到14.5萬澳元。

“受11月之前現金利率下調的提振，12月季度各州和領地的房產價值上漲，利潤值也大幅增加。12月季度來自轉售的總收益從上一季度的248億澳元上升至319億澳元，9月至12月季度來自轉售的綜合損失也從12億澳元縮減至10億澳元。”CoreLogic研究主管伊麗莎•歐文（Eliza Owen）說。

盈利能力增加的同時，全國各地的房市表現也出現了轉機。房屋中虧損銷售的房產比例從截至9月的三個月的9.3%下降到7.3%，而公寓虧損銷售的比例從19.6%下降到18.7%。

從地方政府區域（LGA）的最高獲利銷售率來看，在各主要州份的五大LGA中，30個之中有20個均位於澳洲的區域市場內。

新南威爾士州和維多利亞州最賺錢的地區都位於區域市場，包括非沿海地區中心，如巴瑟斯特（Bathurst）、米爾杜拉（Mildura）和巴拉瑞特（Ballarat）。這與12月季度巴瑟斯特3.5%、米爾杜拉4.5%、巴拉瑞特3.4%的季度增長率相吻合，也與新州和維州房價較低的區域中心在2020年大部分時間內的廣泛升值相一致。在各首府城市中，盈利率最低的是達爾文，有51.4%的房產是虧損出售的。

隨著整個澳洲房市價格的持續上漲，CoreLogic預計，獲利銷售的比例也會隨之上升，但也提醒說，非常事件會迅速改變房地產的盈利前景。

延伸資訊：

澳洲房價漲勢如虹，升值率高！

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2021年日本大學排名出爐：是誰力壓東大穩拿二連冠？｜居外專欄

英國教育雜志《泰晤士高等教育》（THE）近期發布了2021年日本大學排名，東北大學榮登榜首，這也是其連續第二年蟬聯日本大學排名首位。

東北大學（Tohoku University），是一所創立於1907年，本部位於日本東北地區宮城縣仙台市的國立研究型綜合大學，是日本東北地區的最高學府。2017年東北大學入選“指定國立大學法人”頂尖3校。東北大學是世界材料學中心，校友包括若干諾貝爾獎、拉斯克獎、IEEE愛迪生獎章等得主。

位於本次排名第二的是東京工業大學，東京大學位列第三；排名第四至第十的依次為京都大學、大阪大學、北海道大學、名古屋大學、九州大學、築波大學、廣島大學。這是《泰晤士高等教育》第5次發布的日本大學排名，相比其世界版大學排名注重研究能力，日本排名更注重的是教育能力。

受到為應對新冠疫情而出台的出入境限制措施、以及校方暫停接納留學生的影響，2020年外國留學生，在大學和專門學校等高等教育機構擁有學籍數為218,783人，較上一年同期減少9,620人（該統計數據包含了因疫情無法赴日而在線上課的學生）。本次留學生人數的減少，是自2012年以來再次出現減少。

風險披露：
本公司提供的環球市場、日本房地產市場等情況和分析，並非以發行的產品為參考，只旨在提供信息給投資者以了解市場和進行投資決策思考。市場情況瞬息萬變，上述情況和分析不能確保其內容和引用的數據的正確性，也非作為任何特定投資產品，策略，計劃的建議或推薦。

資深金融專家陳柏軒
帶您疫後尋寶，全球創富
聯系郵箱：cs@brainbridge.com.hk

馬來西亞購房條件

海外房產投資的浪潮大家早已熟悉，現在把投資的目標普及的更廣泛，但每個國家都有購房條件，馬來西亞購房條件是什麼呢？馬來西亞對外國人購房的唯一條件是需要購買50萬令吉以上的房產，約合人民幣83萬元；若要購買50萬令吉以下的房產，則需要加入第二家園計劃。另外，外國人購買馬來西亞房產後，在簽約購房合同當日算起，三年內該房產不得出售。

對於海外人士來說馬來西亞房產的吸引力還是比較大的，但去年疫情對該國家的房市造成了一定的影響。 2020年第一季度馬來西亞房市的交易量急劇下降，比例達到了27.9%。其中大馬商業房產下跌的幅度是最大的，比例高達37.4%。面對此況，大馬住宅房面臨的壓力和挑戰都非常巨大。 2020年大馬的住房空置率達到了3.3%，有31%以上的房產價格都低於30萬令吉。高層住宅的空置率高達52%以上，排屋的比例高達29%。

根據消息可以得知，儘管2020年大馬的房市不是很景氣，大馬開發商仍然在大眾領域開發新的項目，其中森美蘭州開發的新項目最多，且大多房價都低於吉隆坡。除了住房市場受到影響，租房市場也有影響，尤其是寫字樓和購物商場的租用，它們的下跌比例直接突破70%。雖然2020年的房市發現沒有想像中的那麼好，但是2021年仍有無限的可能。

預測2021年主導馬來西亞房市的房屋大多都低於80萬人民幣，購買房屋後豁免印花稅的時間可能會達到2025年。大馬政府和開發商可能會推出先租後賣的計劃。商用寫字樓或購物商場的租用率會持續下降等等。總的來說，大馬房市在2021年是處於緩和恢復的狀態，想要穩定前進還需要政府支持。

澳洲買房條件

澳洲購房的條件相對來說比較容易滿足，購買時主要分新房和二手房。如果是購置新房的話預算要充足且材料要準備齊全，其次是需要通過提交FIRB申請來獲得購買資格；如果購買二手房，需要持有在澳洲持續逗留12個月以上的臨時簽證，還需通過FIRB申請才可以購買一套二手房。

購買澳洲的房產一定要對其有基本的定位，所以明確目標很重要（投資或自住）。自己居住的房子主要從舒適感自己孩子學區去考慮，而投資類型的房產主要從效益去考慮。明確目的之後，看房子的地段。如果想離市中心更近一些，可以考慮購買交通便捷的區域。如果喜歡安靜的環境，可以像郊區靠攏。各具優勢，主要看自己的目的和喜好。澳洲靠近市中心的獨立別墅價格很貴，公寓的價格相對便宜一些。明確房產類型和目的以後，要考慮的是預算。

財務預算主要包含以下幾個方面：
1.明確存款是個人還是家庭。
2.本人是否能夠從澳洲銀行貸到款，並且要清楚在自身沒有負債的情況下能否貸到稅前收入的5倍。
3.清楚政府能否給到一定的補貼，澳洲每個州政府的政策有差異。墨爾本城市房產在50萬以下有補貼，新房大約為21000元，舊房大約為14000元。
4.清楚了解需要交的稅費，比如說印花稅。同時也要了解一下關於退稅的問題。
5.澳洲貸款很難實現0首付，通常要支付10%-30%的首付款。

為什麼澳洲會允許大量的海外人士在該國家購房呢？主要是因為它們認為，海外房產投資能夠利好澳洲房市的發展，且可以有效的促進新房住房的供給，同時也在一定程度上促進了租賃市場的發展，所以它們對海外投資者還是比較歡迎的。

泰國買房需要什麼條件

泰國房產的銷售從2018年開始一直都異常的火爆，所以投資購房的人也在不斷增加，在泰國購房需要什麼條件呢？其實在泰國買房條件很簡單，首先你要有足夠的購買資金，其次有護照就可以購買。泰國法律不允許外國人購買土地，只允許購買公寓，且一個項目只有49%的公寓能賣給外國人，剩下51%必須賣給泰國人。而且賣給泰國人的價格要比賣給外國人的價格要便宜一些。

泰國公寓的銷量是最好的，因為它的價值往往高於國內。泰國公寓的產權是永久的，並且可以轉讓和贈予，雖然歐洲等國家的公寓也可以，但需要辦理較為複雜的手續和繳納相應的稅費。泰國的房產過繼是不需要繳納遺產稅的，同時也不需要繳納房產稅，但是其他國家就需要，所以投資泰國酒店公寓是比較穩健的，想曼谷這種類型的房產，定期的投資回報基本都穩定在4%-6%。

購買泰國的房產盡量不要觸碰到該國家的法律，有明確規定不能購買泰國帶有土地的房產，所以盡量以公寓類型為主。如果想購買泰國的別墅或者帶有其他土地的房產類型，可以以公司的名義購買，註冊泰國公司最多一周就能完成。投資泰國的房產是需要看城市的，想買到價值較高的房產就必鬚根據城市的經濟發展狀況來看。

泰國曼谷的房產的商業價值比較高，因為該城市的國際化水平較高，並且經濟發展很迅速，它的房產增值比較快。休閒度假類型的房產主要普吉島、芭提雅這些城市為主，因為它們的旅遊發展很好，每年旺季的旅遊人數很多，投資的房產能夠獲得不錯的收益回報。如果想購買養老類型的房產，難道清邁是最佳的選擇。

日本買房子需要什麼條件？

從匯率的角度來說，國內人士在日本購房是比較划算的，直接點說不會出現大幅度的貶值，反而會保值升值，所以近幾年在日本購房的國內人士比較多。日本的房產為永久產權，且大多房子可以拎包入住，相當不錯。不過國內人士在日本購房需要滿足條件，那在日本買房子需要什麼條件呢？

日本買房的條件：
1. 日本買房子身份的條件華人在日本買房需要有一個日本的名義人。華人在日本在獲得“永住”或者“歸化”才可購買，持三年簽證就職人員可以首付200萬日元貸款買房，必須要購買人提供在日本常住的地址/證明證件等。如果不是一次性付清，向銀行辦理貸款時銀行也要非常嚴格的審查個人的年收入。

2. 海外身份與日本本土國民的購房政策相同日本的法律規定，海外身份的購房者與日本的本土國民享有同樣的買房政策，即購買日本房產沒有數量限制，都可以購買日本房產的土地產權和繼承權。

3. 日本買房，貸款和不貸款是否一致？在日本買房，如果是全款的話需要的條件很簡單，就是足夠的日元和購房者的身份證明。但是如果是貸款買房，不僅下貸的可能性很小，而且需要的條件和材料也很多。

4. 有產權和有居住權不同在日本可以買有產權或是有居住權的房屋，有產權的房屋可以供業主自由買賣和出租，而有居住權的房屋只有十幾年的產權，租售只能通過物業居委會，價格比有產權的房屋便宜幾倍。

日本貸款購房的條件：
1、日本貸款購房申請者的年齡必須在20-69歲之間，還完貸款的年齡最遲在在80歲，一般在75-80歲之間。
2、連續工作的時間至少在2-3年以上。
3、購房者的最低年收入必須在200萬-500萬日元左右。
4、對部分人士要求能夠加入團體信用方面的生命保險。
5、貸款金額一般是購買住宅金額的70%左右。（部分金融機構能擔保至90%）
6、貸款還款額度要佔據年收入比例25%-30%，一般有範圍限制。
7、貸款利息分為固定和變動。變動利息以日本銀行窗口為準大約為2.4%左右。固定利息為1.2%—2%。

以上相關內容就是國內人士在日本購房需要滿足的條件以及貸款購房需要滿足的條件。在日本購房全額付款相對來說更方便一些，如果資金充足，建議全款購買。

在美國買房必須做房屋檢查嗎？

在美國買房必須做房屋檢查嗎？在美國買房必須做房屋檢查，這是對房屋具體信息的全面了解，可以說是一個必經的過程。而且無論我們買的是新房還是舊房，房屋檢查都免不了，這是在房屋過戶前必須要完成的步驟。美國房屋檢查主要包含哪些項目呢？具體如下：

房屋檢查的項目：
1、地面
檢查部分地面的坡度是否能夠在下雨天把雨水排出去。檢查地面是否擁有積水。檢查化糞池是否能夠正常排出。檢查院子以及走遍人行道是否良好。檢查樓梯、籬笆、獨立車庫、露台模板、水管道等等是否有問題。
2、房屋外觀
檢查地面、牆面是否有間隙以及材料是否充足。檢查外牆是都有裂開、鬆動、腐蝕等問題。檢查房子是否有藤蔓纏繞、牆面的塗料是否有起泡、脫漆、有污垢等問題。
3、門窗木頭
檢查窗戶框架、木門等是否有裂紋、損壞、腐爛等問題。檢查框架周邊的裂縫是否填充完整。檢查窗戶玻璃、玻璃隔熱等方面是否有問題。檢查窗戶的上面是否安裝滴水條等等。
4、屋頂
檢查屋頂的木瓦是否有裂痕、腐蝕、腐爛、破損等問題。檢查木瓦沒有霉變、沒有折斷、沒有捲曲等問題。檢查是否有煙囪以及通風口有沒有問題等等。

5、房屋結構
檢查屋脊是否是直的。檢查房子的側面是否彎曲。檢查地基以上的房屋是否和地面處於垂直狀態。
6、閣樓
檢查閣樓是否有污漬、漏水、損壞、腐爛以及裸露的電器接頭等問題。
7、各大房間
檢查廚房、臥室、浴室、地下室、爬行空間等房間是否有損壞的問題，當然特別地方特別細節要注意。
8、電路、水暖、冷暖
檢查房間內各種電路、水管等問題。

以上就是檢查房屋時必須要做的事項。

美國房子貴嗎？最貴的十大城市是哪些？

美國房子貴嗎？價格上有昂貴的也有便宜的。最貴的十大城市是：1.舊金山的房屋價值為1400444美元。 2.西雅圖的房屋價值為813154美元。 3.洛杉磯的房屋價值為809865美元。 4.聖地亞哥的房屋價值為754901美元。 5.華盛頓的房屋價值為672601美元。 6.波斯頓的房屋價值為665985美元。 7.紐約的房屋價值為657637美元。 8.波特蘭的房屋價值為511587美元。 9.丹佛的房屋價值為498911美元。 10.奧斯汀的房屋價值為454896美元。

通過一些數據可以了解到，加州地區的房產價格普遍要高一些，尤其是郊區的房產價格，上漲的很迅速。以上十大城市的房價相對來說是最貴的存在，其中一些城市2020年的價格上漲速度也是比較快的，比如奧斯汀，它的增幅高達15%。大多數城市的增幅都維持在4.5%-8.7%之間。美國的房子貴嗎？主要看投資購買的區域。

2020年美國發生的重大事件還是比較多的，新冠疫情的影響、總統換屆、經濟較低迷等等。這些因素一定程度上對美國房市的發展有影響，針對問題美國政府也在積極的用政策應對。 2020年經濟如此不好的情況下，美國的房市任然熱火朝天，離不開貸款抵押低利率的政策，有消息表示當前美國的抵押利率任然是歷史最低，購房的踴躍者比比皆是。

美國房市的發展趨向受到很多人的關注，有部分群體恰在是否要投資的階段。美國房市相對來說是比較利好的，有政策表示2021年還會新建更多房源，這意味著市場的需求量比較龐大，當下在美國很多人都會選擇在郊區租別墅，所以未來一年的發展中獨立別墅可能會出現銷量奇蹟，關於它的回報率也可能處於持高地狀態。

美國加州房產的房價如何？

美國加州房產的房價大多數城市都是上升的趨勢。舊金山的房價為1400444美元；洛杉磯的房價為826566美元；圣迭戈的房價為754901美元；薩克拉門託的房價為410061美元；聖荷西的房價為1141113美元；弗雷斯諾的房價為290077美元；奧克蘭的房價為851489美元；爾灣的房價為953079美元；蒙特雷的房價為326457美元；加利福尼亞城的房價為193093美元。

加州以上城市中，除了舊金山的房價趨勢從2020年-2021年是下降比例以外，其他城市的房價都是上漲幅度，並且比例相對來說比較大。加利福尼亞城的上漲幅度最高，達到了16.3%，其次就是聖荷西，上漲幅度為15.3%。圣迭戈和薩克拉門託的上漲幅度位列第三，比例達到了13.8%。其他城市的價格漲幅基本在5.6%-9.7%之間。 2020年下半年，加州房價上漲的幅度很迅猛，一一直到2021年1-2月份還在持續增長。

加州的房產趨勢發展比較明顯，通過各大城市的對比中能夠明顯看到一線城市的房價雖然很高，但是增長比例卻沒有太大幅度的增長，反而是距離它們較近的周邊城市的房價上漲很迅速。之所以是這種現象，主要受到疫情的影響，畢竟一線城市人口密集度較高，很容易被感染，在郊區購不僅能夠得到安全上的保證，距離城市中心也比較近。

美國在2021年的房價走勢相對來說比較明確了，雖然當下的抵押貸款利率任然比較低，但後面的時間中會慢慢提上來，同時房價的漲幅也會得到很好的緩解。雖然後面還存在一些不確定的因素，但只要疫情控制的好，疫苗能夠普遍下去，美國房市的發展基本都會按照此趨勢。很多人問當下是不是投資美國房產的好時機，浪潮很兇猛，但不要盲目投資。