美國城市房價排名

美國各大城市的房價排名:1.舊金山的房價中位數為1400444美元。 2.西雅圖的房價中位數為813154美元。 3.洛杉磯的房價中位數為809865美元。 4.華盛頓的房價中位數為672601美元。 5.紐約的房價中位數為657637美元。 6.丹佛的房價中位數為498911美元。 7.奧斯汀的房價中位數為454896美元。 8.邁阿密的房價中位數為389138美元。 9.芝加哥的房價中位數為276992美元。 10.費城的房價中位數為208546美元。 11.休斯頓的房價中位數為204810美元。 12.匹茲堡的房價中位數為200195美元。

美国城市房价排名
美国城市房价排名

過去一年以上城市房價的上漲比例:
舊金山的房價雖然是全美第一,但是過去一年是負增長,比例在-2.7%。西雅圖過去一年房價上升的空間為8.7%。洛杉磯的房價上漲比例是9.9%。華盛頓的房價上漲比例是3.4%。紐約的房價上漲比例是2.4%。丹佛的房價上漲比例是7.3%。奧斯汀的房價上漲比例是15%。邁阿密的房價上漲比例是6.2%。芝加哥的房價上漲比例是7.1%。費城的房價上漲比例是11.9%。休斯頓的房價上漲比例是8.4%。匹茲堡的房價上漲比例是12.2%。

美国城市房价排名
美国城市房价排名

通過以上數據能夠明顯看出,大多數城市的房產價格都是不斷上漲的趨勢,其中一線城市的房價上漲幅度相對來說會小很多,而後起的火熱城市房價上升空間比較大,其中匹茲堡、奧斯汀、費城、西雅圖、洛杉磯等這些城市尤為顯著。 2020年的疫情雖然沒有對美國那房市造成很大影響,但是發展較好的城市明顯沒有想像中的那麼受歡迎。

美国城市房价排名
美国城市房价排名

如果想投資美國的房產,其實在當下的時機是比較好的,因為抵押貸款的利率還是比較低的狀態。在城市的選擇上,可以不優先考慮一線國際大都市,轉向二三線城市可能會有更好的發展空間。

泰國房產值得投資嗎?

泰國房產值得投資嗎?泰國房產在2021年還是比較值得投資的,原因如下:
1.2020年泰國房市的情況沒有預想的糟糕,任由一部人在不斷投資,尤其是曼谷的房產。
2.2021年泰國的旅遊產業有望復蘇,不過復甦的過程是一波一波的形式。
3.泰國的經濟發展在逐漸增長,泰國政府提供的利好政策在逐漸增多。
4.泰國曼谷、芭提雅、普吉島等城市的增值空間較大,租金收益率較高和穩定。
5.2021年泰國開發商的公寓數量得到增加,疫情控制好的情況下數量比2020年多81500個單元。
6.泰國好地段房產的租金回報率穩定且可觀。

泰国房产值得投资吗?
泰国房产值得投资吗

投資泰國的房產選擇公寓類型是比較好的,因為市場需求量比較大。雖然現在泰國的旅遊業發展受到了一定的限制,但是首都曼谷的人流量還是比較龐大的。泰國的房產不和國內一樣有學區房之分,只要地段位置比較好的房產都能夠獲得可觀的收益。一般越靠近地鐵站的房子,在市場上就越受歡迎。海外人士在泰國購買公寓是有名額的,購買之前一定要弄清楚。

泰国房产值得投资吗?
泰国房产值得投资吗

在疫情的影響下為什麼泰國的房產還比較受歡迎呢?主要原因在於泰國政府採取了一些政策,能夠讓海外人士用優惠價格買到合心意的房產。因為利好政策的吸引力很大,所以投資者和購買者一波接一波。疫情的原因讓在家工作成為了一種常態,所以當下對於住房的需求量比較大。

泰国房产值得投资吗?
泰国房产值得投资吗

由於海外的發展還存在很多不確定的因素,一些預測目前無法評估出來。雖然泰國的房產值得購買,但還是要考慮清楚。房產投資並不是盲目進行的,而是要有所明確和規劃,要清楚哪裡的房產能給本身帶來想要的價值。

新手買家看過來:美國購房需要什麼條件?

無論您是尋找度假屋的國內投資者,還是剛開始第一次找房的新移民,在美國買房似乎都是一項巨大的工程。雖然美國的房地產慣例和抵押貸款要求可能與國內不同,好消息是,外國買家在購房流程的每個階段都有許多資源和選擇。

本文旨在讓您更好地了解在美國買房時的條件及如何預先做好准備。但請記住哦,這並不能代替您在買房過程中需要咨詢經驗豐富的房地產經紀人、律師、房貸經紀人和會計師的專業知識。


第1步:聘用專門服務外國買家的房地產專業人士

在尋找、評估房地產和作出財務安排時,重要的是不僅要找到具有當地專業知識的持牌代理,而且要找到能夠為您作為海外購房者可能面臨的復雜交易提供建議的專業代理。

組建一個稱職的團隊需要一些時間,您可以請親友或同事推薦,居外網上搜索,在地產代理名錄尋找當地人,並查看其履歷和推薦信。這些專業人士有助於減輕您的壓力,您的專業團隊應該包括:

具有CIPS認證的買方代理:具有外國房地產交易專業知識的持牌代理通常都完成了額外的課程作業,成為注冊國際房地產專家(Certified International Property Specialists, 簡稱CIPS)。這些專業代理人中的許多人都能流利地使用多種語言,還可以幫助您了解每個州份的獨特規則和法規。

在一些州份,除了代理人之外,您可能還會看到“房產經紀人”。經紀人和代理人之間的區別主要在於經紀人擁有更高的執照,需要更多的課業時間和更嚴格的考試,房產經紀人處於督導代理人、監管交易的角色。

房產律師:有些州份要求買家聘請房產律師來處理文書工作,而其他州只要求買家的代理人。房產律師可以為您審查銷售合同,檢查產權和其他與您購房有關的文件,並就有關您財產的法律和稅收問題提供建議。

業務遍布全球的貸款公司:選擇一家提供全球服務的銀行,幫助您解決貨幣彙率、跨國稅收和在其他國家建立信貸等問題。

總部設在美國的財務顧問/會計師:雖然您可以通過當地的銀行分行找到財務顧問,但找到一家專門與國際客戶合作的公司可能也很方便。

稅務顧問/律師:向稅務專業人士咨詢,他們可以建議您需要向貸款人提供什麼表格來作為工作證明(如果適用)。您也要確保自己了解在美國購買房產的稅務影響和相關規則


第2步獲取個人納稅人識別號(ITIN)

您需要一個個人納稅人識別號(Individual Taxpayer Identification Number,ITIN)來在美國買房。ITIN是由美國國稅局向沒有資格獲得社會保障號碼的人發放的。要獲得ITIN,您需要聯系認證受理機構(CAA)填寫W-7表格。

作為非公民,在美國買房需要什麼?

如果您需要申請抵押貸款,您可能需要出示以下資料:

  • 社會保障號碼或ITIN
  • 有效的外國護照、美國簽證或駕照
  • 銀行對賬單和海外銀行的財務記錄(如果適用)
  • 儲備金證明
  • 工資單
  • 信用評分
  • 報稅表

第3步建立信貸記錄

作為外國人在美國要想獲得房屋貸款,首先要建立信貸記錄,獲得良好的信用分數。您的信用分數越強,未來房貸的利率就越優惠。

如果您還沒有美國銀行和信用卡賬戶,請優先考慮這一步,並預算大約3到6個月的時間來開始建立您的信用記錄。聯系當地銀行,了解從零開始建立信用的各種方法和工具。

除了信用分數,貸款人通常還會看收入信息來確定貸款資格,但無論就業狀況如何,都有許多途徑可以獲得抵押貸款的批准。美國的財務顧問和/或稅務專家可以為您提供相關選擇和所需文件的信息。


第4步先咨詢顧問,再選擇房貸機構

單純地尋找貸款公司可以幫助您獲得更優惠的利率,但您可能想花時間先與抵押貸款顧問交談,以幫助您了解個人的獨特情況。您的居留身份——您的居留期限和您在美國的時間都會影響您的貸款資格和所需文件的類型。綠卡持有人、永久居民和難民有資格獲得與美國公民相同的房屋貸款,但可能需要額外的文件。

根據您的情況,更多的首付可以提高您的融資資格——不妨考慮30-40%。一般來說,20%的首付被認為是理想的購房方式,但有些貸款機構甚至會提供首付只有3%的抵押貸款,所以請與您的貸款機構商討,以確定適合您的付款計劃。


常問問題解答

Q:有什麼類型的房產我不能在美國購買嗎?

外國買家有資格購買獨棟住宅、公寓、復式別墅、三拼別墅、四拼別墅和聯排別墅。

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住房合作社或合作組織(co-ops)通常有禁止外國所有權的規定。這是因為合作社一般要求買方的收入來源必須來自美國,而且買方的大部分資產必須保存在美國。

Q:我應該以個人的名義購買美國房產嗎?

外國投資者可以直接以自己的名義購買房產,也可以通過商業實體購買,如國內公司、外國公司、有限合伙企業、合資企業、房地產投資信托或有限責任公司。

如何使用該房產應成為您的決定。此外,您是否以自己的名義購買房產,可能會產生戲劇性的稅務後果。您的房產律師和會計師應該能夠就您的選擇提供咨詢。

Q:我可以用現金購房嗎?

可以,全現金購買是允許的,但美國法律規定現金交易超過10000美元必須向聯邦政府申報。申報的要求涉及到與交易有關的每一個人(購買者、房產中介、律師、產權公司等)。您需要證明您是如何賺取這筆錢,並且是合法獲得的。

現金買家有機會節省抵押貸款申請費、貸款發放費、評估和產權保險的費用。

Q:我必須親身前往美國完成交易嗎?

雖然您應該很希望在房產交收時在場,但這不是必須的。如果您不能或選擇不出席完成交易,您必須簽署一份“授權書”。這是一份書面文件,授權他人代表您並代您簽字。

Q:我是否需要在成交時支付額外的費用?

是的,除了您的首付款外,買方通常還需要支付產權調查和保險、法律費用和記錄費用,這些費用占交易總成本的1%至2.25%。以30萬美元的房屋為例,這相當於另外3000至6750美元的費用。

Q:在美國買房一般需要多長時間?

您可以預期,買房過程到您的房屋簽訂合同為止,平均需要4.5個月的時間,再花30到45天左右的時間完成房屋交易並入住。

Q:在美國買房會對我的稅務產生什麼影響?

外國業主在美國和/或其祖國的納稅義務將取決於他們的居住身份、買家的國籍以及該國是否與美國簽訂了稅收條約。請咨詢熟悉國內條約的稅務律師,以獲得稅務相關問題的解答。

編譯自Zillow


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愛爾蘭投資移民項目每周籌集360萬歐,幾乎全部來自中國申請人|居外專欄

多年來首次公布的統計數據顯示,盡管受疫情影響,市場對愛爾蘭投資移民項目的興趣依舊強勁。

愛爾蘭司法部最近少見地對愛爾蘭投資移民項目的申請量、批准量、以及投資額數據進行了審視,這是2009年以來頭一回,其中還包括了對前幾次數據發布的多次修正。數據顯示,盡管2020年接收的申請量相較於前一年下降了23%(從442宗降至340宗),但是批准量提高了13%(從237宗升至267宗),這是有史以來第二高的日歷年批准量。

愛爾蘭投資移民項目各年度申請量和批准量

總的來說,自項目11年前推出以來,截止今年2月25日,有2,016名投資者提交了申請案,其中只有1,197名獲批。累計來看,拒簽率為41%,但是真實的數據可能更低,因為處理完申請案還需要幾個月的時間。

就申請人來源地分布來講,繼上次數據公布以來變化不大;幾乎所有的獲批申請人(93%)都是中國人,美國人以不到2%的比例排在第二位,遠遠落後。

愛爾蘭投資移民項目獲批申請人來源地分布

從項目開啟截止今年2月25日,最受歡迎的投資類別為企業投資選項,這個選項占總申請量的56%,其次是捐贈(26%)以及基金選項(14%)。

愛爾蘭投資移民項目——各投資類別累計申請量

但是,過去兩年裡,申請人的投資喜好發生了變化;2019年和2020年,捐贈選項更受歡迎,這兩年裡占了幾乎一半的申請量。

愛爾蘭投資移民項目——各投資類別申請量和批准量

項目2020年籌集的總投資相較於前一年略微下降,從2019年的2.09億歐降至去年的1.85億歐。總的來說,該項目距10億歐大關更近了;2020年年底,這個項目已經籌集到了8.625億歐,其中48%——依據《愛爾蘭時報》的數據——都用於建設福利房和養老院。

愛爾蘭投資移民項目——各年度總投資額

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美圖集|經典英倫莊園+一流現代設計,打造完美“超級住宅”|居外精選

您可能不會相信,在英格蘭有這麼一處神奇的地方:

這裡風景如畫,周圍是40英畝廣袤的良田、林地與景觀花園,自帶的馬術莊園、馬廄、室內騎馬中心,附近就是著名的皇家伯克希爾郡馬球俱樂部(Royal County of Berkshire Polo Club)。

馬術比賽,游人如織

沿著這裡的一條車道穿越一片樹林,是一座完全歸屬於此地的私人莊園。難能可貴的是,在這片土地放眼望去,能看得到全球聞名的溫莎古堡。在這裡,您可以感受到濃烈復古的英倫色彩,美好的景色和歷史的痕跡能帶給人無限的遐想。

有一棟與眾不同的莊園,就靜靜地坐落在溫莎(Windsor)與阿斯科特(Ascot)之間的荷裡波特(Holyport)保護區。直升機坪、私人水療室、室內游泳池、私人影院、高級現代家具,毫不違和地在這個莊園中呈現。

落日余暉,池塘林木

當一流的設計,結合非常現代的價值理念,打造出一處顛覆您對英倫莊園認知的“超級住宅”,賦予充滿歷史文明的溫莎郊外新的生命。

英倫風撞上現代文明,這兩個看上去風馬牛不相及的點,居然在這裡得到完美的融合。這個獨特又充滿魅力的莊園,叫做“哈福德莊園”(Harford Manor)

哈福德莊園 融會古典與現代之美

哈蘭德莊園地理位置圖,交通四通八達

哈蘭德是一幢建築面積25000平方英尺樓高三層的“超級住宅”,配置為9臥12浴以及8個車位,同時還擁有10000平方英尺的附屬建築。另外,莊園距離倫敦只有27英裡的路程,這裡交通便利,享有公路和火車連接,居住於此您可以無縫切換都市與田園的生活狀態。

哈福德莊園俯瞰圖,優美而又別致

從上空俯瞰哈福德莊園,您會看到一片綠色的田野裡有一顆明珠。它考究的設計,利落的布局,高端的選材用料,無時無刻不在提醒您:這裡的美,是不可多得的。

哈福德莊園的背面,彰顯現代建築之美

在外面欣賞莊園,已經能感受得到它非同一般的氣質,它棱角分明,冷峻而優雅。而走進莊園,您才能真正感受到什麼是別有洞天。

莊園前門寬敞、整潔的草坪院落

難道,這裡不像是一處五星級度假俱樂部麼?如此高標准的設計配套,誰能想到,在院牆之外,是無邊的良田美景?在這裡駐足,仿佛身處於兩個不同的世界。

充滿藝術色彩的壁畫、盛滿鮮花的花瓶圓桌

這裡是如此之大,以至於過道都是那樣的寬敞:在拜訪了一張圓桌之後,過道依然顯得如此的通達,仿佛是一間藝術展的陳列室。

設計感十足的樓梯,像是走進一間博物館

三層樓的高度,部分區域采用全部鏤空的設計,您可以在一樓直接看到最高處的屋頂,在這個空間下的沙發靜坐,會讓您恍惚間感覺來到一棟超高層高的古堡博物館。

多處落地門的設計,對稱的風格組成了一間工藝品
高級感滿滿的水療Spa,更自設桑拿房

不得不說的是哈福德莊園的采光。這裡大面積采用了落地玻璃的家裝安排,不管是在一樓的大客廳,還是樓上的臥室,抑或是水療室、游泳池,您都能感受到這裡的采光是多麼舒適,與屋外的綠色無縫銜接

12米長的私人室內泳池,恆溫的池水讓人四季都忍不住想下去暢泳一番
雙陽台、落地門設計的陽光臥室,還有哪裡能比這裡擁有更好的睡眠呢?

如果是普普通通的豪宅,到這裡也就罷了,但哈福德莊園可是“超級豪宅”,當然要有更與眾不同的特色。

美好生活怎少得了配置超大高清屏幕的私人家庭影院?
現代唯美的酒窖,彰顯設計之美

甚至,連飲食相關的廚房與餐廳,都透露出一種“此處只應天上有,人間難得幾回見”的高貴感覺。

現代的名牌廚具、簡約大氣的吧台
裝修高級的餐廳,是家庭聚餐的不二選擇

至於寬敞的衣帽間和書房,也將空間設計發揮得淋漓盡致,為哈福德莊園的眾多特色增添了一些小驚喜。

空間足夠的衣帽間,還配備有超大的試衣鏡
足足有六層的書架,可以存放很多書籍與工藝品

如今是您了解哈福德莊園最好機會:居外會給您提供最好的交易環境,為您服務的Brics Mortimer Silk團隊是積極的談判者,擁有驕人的成交記錄,並以為客戶爭取到巨大的折扣優惠著稱。

夜色下的哈福德莊園,在星空和綠茵的映襯下,成了一幅美輪美奐的油畫

如果您對哈福德莊園情有獨鐘,想要了解更多,可以點擊:https://www.juwai.com/57966390.htm。如此獨特的房產,很可能是世界唯一的存在。買下這裡,您可以選擇打造成旅游勝地,或者當成自己度假的天堂。不論是投資或者自住,都將是非常正確的決定。趕快給我們留言垂詢!


撰文:Leo Li
責編:Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

房價創14年來新高 新西蘭下猛藥保房市健康

去年下半年以來,新西蘭各地房地產市場量價齊漲,行情持續火爆,讓原本看空新西蘭房地產市場的分析師們大跌眼鏡。最新數據顯示,在截至2月份的一年中,新西蘭房價飆升了21.5%,房價和房屋銷售量都同時創下14年來新高!

新西蘭最大城市奧克蘭市郊的一套三居室房子,在日前的一場拍賣中,經過十幾輪競價,最終以77.6萬新西蘭元成交,相當於人民幣360萬元。而在疫情暴發前,這套房子的市場售價僅在65萬新西蘭元左右。

怎料當地的房產中介竟然還大呼:“買家很幸運!奧克蘭的平均房價已經超過100萬新西蘭元(約合456萬元人民幣),要買到價格低於80萬新西蘭元的房子,是很難得的。”

相關資訊:2021全球超過1/4的超級富豪要購房!這裡房市最吸金

據了解,推動新西蘭房市量價齊升的主要原因,是大批僑居海外的新西蘭人返回國內,造成住房需求急劇上漲,加劇了供需矛盾。據統計,目前新西蘭全國住宅供應的缺口大約在5萬套。

業內人士指出,造成新西蘭房地產市場過熱的另一個重要原因是政府的寬松貨幣政策。為刺激經濟增長,2020年3月,新西蘭央行將基准利率調低到創紀錄的0.25%,一些商業銀行隨後推出的商業房貸利率首次降到了2%以下,買房人的購房成本進一步降低。


新西蘭如何出手抑制樓市熱度?

在有著500萬人口的新西蘭,投資者目前是最大的購房群體。2020年第四季銷售的房產中,有40%賣給了炒房客(已經擁有多套房的買家),這一比例創下歷史新高。去年的購房者中,有1.5萬人已經擁有了五處或更多房產。

為了抑制房地產過度火熱,新西蘭政府已經宣布出台一系列措施,包括:

1. 從3月1日起,重新引入貸款房價比限制,要求首次購房者首付比例達到20%,對房地產投資者則要求首付達到30%。

2. 將賣出房產的資本利得稅征稅周期,即投資者為免稅所需持有房產的時間,從5年延長至10年。新房則不受影響,以刺激供給。

3. 逐步取消炒房客利用按揭利息抵稅的能力,相關新政適用於3月27日後購入房產的業主。

4. 鼓勵開發商拿地(增加住房供應)的融資,撥出38億新西蘭元的支持資金,也承諾為首次購屋者提供更多支持。

5. 新西蘭央行目前正在審視對某些放款形式擬議的抑制措施。

6. 政府還指示新西蘭聯儲在制定政策時要將房價考慮在內。


來源:央視、路透新聞


新西蘭在對抗新冠肺炎方面取得成功,其經濟復蘇也較很多國家要快。

現在政府積極采取措施抑制猖獗的投機活動,維持住房的負擔能力,防止危險的泡沫形成,反而為追求穩定回報的海外買家注入了劑“強心針”呢!

趕快留下信息,趁著紐元持續貶值,探索新西蘭精選項目。

澳洲永久居民簽證真的“永久”嗎?如何才能正確維護身份?︱居外專欄

都說移民不易,除了需要下定決心舉家前往一個陌生的國度安家定居,好不容易一咬牙一跺腳,決定開始辦理,申請的時候,又是一頓披荊斬棘,方能換來一張永久居留簽證,稱為永久居民。但所謂的“永久居民”真的“永久”的嗎?今天就和大家一起來嘮一嘮這個話題。

我們先來普及一個概念,什麼是“永久居民”?以及如何證明您的永居身份?

所謂永久居民,其英文是“Permanent Resident”,通常也稱為“PR”。澳洲永久居民是用“簽證”來體現的,該簽證的有效期為五年如果簽證持有人一直生活在澳洲,那該永居簽證是不需要續簽的。如果五年內在澳洲居住滿兩年可以再續簽一個新的五年簽證。

但是很多情況下,有些新移民拿到PR後,由於種種原因不能長期在澳洲居住。那麼問題來了:

永居簽證會不會過期
如果五年內大部分時間都在不在澳洲,累計在澳洲居住的時間不夠兩年怎麼辦
還有些人離開澳洲超過五年,過了才想起來簽證已經過期了該怎麼辦?

難道好不容易拿到的澳洲永居身份就這麼沒了嗎?就沒有辦法再以澳洲永居身份回澳洲了嗎?莫著急,且聽我慢慢道來。


澳洲永居簽證是否會過期?

首先為大家解釋一下,什麼是澳洲“永居簽證”。很多朋友對澳洲“永居身份”有誤解,在很多人的概念中:移民 = 入籍 = 變成海外公民

其實“永居”和“入籍”並不是同一個概念。“永居”意為“永久居住權”,是指該類簽證持有人獲取了某國的”永久居住權“,但並不改變其國籍

如該簽證持有人有意願入籍,並滿足一定的居住要求,即可通過申請獲取澳洲的公民身份。一旦入籍,根據《中華人民共和國國籍法》第九條的規定,“定居外國的中國公民,自願加入或取得外國國籍的,即自動喪失中國國籍”。除此之外,澳洲公民前往中國需要辦理中國簽證,持有有效簽證方可入境中國,回到中國後,如居住在自己家/親友家中(非酒店),則需要在24小時內去居住地所在的派出所登記。這對於常常需要回國的華人來說就會顯得非常不便。所以,這也是很多華人只選擇只保留永居身份(PR)而不加入國籍的原因。

前文有提到,澳洲的永居是一個五年的簽證,允許簽證持有人在獲簽後五年內自由出入澳大利亞。不僅如此,如果持有永居簽證在“must not arrive after date”這一天或之前在澳洲境內,只要之後不離境就可以永遠在澳大利亞居住下去。簡而言之,永居簽證是會到期的,其實只是您的澳洲居住和出入澳洲的權利(travel facility)。

那麼,在五年永居簽證到期之後,打算離開澳洲出境又該怎麼辦呢?

五年到期之後,如果想繼續自由進出澳洲,就必須申請155/157居民返程簽證,俗稱“PR續簽”或者“PR回頭簽”。


什麼是155/157居民返程簽證?

155/157類居民返程簽證 (RRV) 本質上是永居簽證,允許簽證持有人在澳洲永久居住。通常分為五年(155居民返程簽證)、一年(155居民返程簽證)和三個月(157居民返程簽證)三種。具體移民局會給予多久的批復,取決於申請人在澳洲的居住情況、與澳洲的聯系以及離開澳洲的時間長短和理由等因素。

155/157居民返程簽證申請條件:

  • 是澳洲永久居民
  • 在申請簽證前的五年內,在澳洲境內累計居住滿兩年(730天)或以上
  • 通過品格測試

如申請人同時符合以上三個要求,即可獲得五年的155居民返程簽證。155/157居民返程簽證允許申請人在境內申請,也可以在境外申請。

舉一個極端的例子:

申請人A在過去一天都沒有在澳洲居住,TA在簽證到期前最後一天登陸澳洲,並在澳洲連續居住滿兩年,之後他遞交了155簽證申請,也可獲得五年有效期的155居民返程簽證。

那如果沒有滿足這個條件怎麼辦?沒關系!

移民局也不是那麼不近人情,如果在持有PR期間在澳洲居住至少一天,而且可以滿足並證明您與澳大利亞有:

  • 商業聯系
  • 文化聯系
  • 雇佣聯系
  • 個人聯系

將有機會獲得為期一年的155/157居民返程簽證

如果離開澳洲的時間比較久,比如超過了五年,但有令人信服的理由(compelling Reasons),可以解釋當初為何必須要離開澳洲,且能證明自己與澳大利亞在生意、文化、工作或個人關系上仍然有實質性的聯系(substantial ties of benefit to Australia),則仍然有機會獲得為期一年的155居民返程簽證

如果在過去五年內,以澳洲公民或永久居民的身份在澳累計居住時間不滿兩年但至少有一天,有令人信服的理由可以解釋自己離開澳洲的原因,仍有機會申請到為期三個月的157居民返程簽證。

為了方便大家理解,我彙總了如下表格:


什麼是令人信服的理由?

“令人信服的理由”是指當初不得不離開澳大利亞的原因。換句話說,申請人必須向移民局證明,當時離開澳洲是因為一些重大事件,迫不得已而為之。至於什麼樣的理由才算“令人信服”的呢?

以下情況可以被移民局接受為“令人信服的理由”:

➤申請人海外家人身患重大疾病或死亡;

➤申請人在海外居住是為了和澳籍配偶團聚,兩人的關系必須是持續穩定的;

➤申請人由於自然災害,政治事件或其它類似的事件無法返回澳大利亞;

➤申請人或申請人陪同的家庭成員在海外接受復雜或長期的醫療治療,且無法旅行;

➤申請人在海外有司法程序要走,並且時間不受掌控;

➤申請人由於重要的個人原因,推遲了返回時間,例如等待孩子在海外完成學業(通常時間不得超過12個月)。

需要注意的是:簽證官在判斷申請人的理由是否“令人信服”時,也會綜合考慮申請人之前在澳洲的居住時間以及之後返回澳洲定居的意願


什麼是實質性的聯系?

根據移民法Reg155.212 (3) and (3A),申請人如果在過去五年中沒有在澳州以永久居民或公民的身份居住滿兩年,您需要證明您與澳大利亞仍有實質性的生意、文化、工作或個人關系上的聯系並對澳大利亞有益(substantial ties of benefit to Australia)。以下是這四個方面的要點:

  • 商業聯系

    指在海外從事與澳大利亞有聯系的商業活動。比如公司雇佣了澳洲公民,給澳洲政府交稅,給澳洲帶來新技術,提供就業,帶來大額投資等等。

  • 文化聯系

    如果在澳洲從事知識、藝術、體育或宗教方面的事業,並且達到專業級別,而且還是澳洲相關文化或體育團體/協會的成員,就能證明自己在文化上與澳大利亞的實質性聯系。

  • 雇佣聯系

    如果在澳洲有穩定的工作,通常就可以滿足要求。但如果只是兼職或者打零工,移民局就要看過去兩年是否是在澳居住。如果只是拿到雇佣信(job offer),但還沒有開始工作,也沒關系,只要工作與所學學歷、資質相關,並能提供證據證明自己很快就會開始工作(如澳洲的租房合約、房產證等),同樣可以體現與澳洲在工作上有實質性的聯系。

  • 個人聯系

    包括與擁有澳大利亞公民資格或是澳大利亞永久居民的家庭成員(父母、兄弟姐妹)、朋友、配偶、孩子等的聯系。


由於澳大利亞移民法的高度復雜性,在此我們只能大致介紹155/157居民返程簽證的要點。最後要叮囑幾句:

1. 對於已經居住滿兩年的申請人,盡管申請比較簡單,但需要注意的是,任何簽證申請都會在移民局留下記錄,千萬注意材料的一致性

2. 對於沒有居住滿兩年的申請人,究竟能批多久?還需根據具體材料個案而論。許多您們不起眼的點很可能會對批復產生重大影響。因此,強烈建議尋求專業律師/移民代理的協助

如需簽證協助,請即預約專業評估。

 

外聯出國歐洲總監Justie專欄全集

Juwaicolumnist

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本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任

海外買家對日本房地產熱情不減 2020年投資大增24%!︱居外專欄

日本全面解除緊急事態宣言之際,據悉,國際貨幣基金組織(IMF)於4月發布的最新《世界經濟展望》將上調日本2021年的增長率,此次IMF的預測上調將基於其經濟的有序復蘇、出口的持續增長,以及新冠疫苗的普及對疫情的控制等因素的考量。

2020年在新冠疫情的衝擊下,全球經濟受到重創,日本也受到了較為嚴重的影響,但海外投資者對日本房地產的投資熱情卻未減弱。盡管新冠疫情導致邊境政策的限制,日本政府持續的寬松貨幣政策下,低利率帶來了低成本資金;良好的經濟基礎積累、以及全球地緣政治風險加劇中處於相對穩定地位等因素,日本房地產的投資價值無疑是極具吸引力的。

日本房地產投資(按類別計)

數據來源:RCA、世邦魏理仕

2020年,海外投資者對日本房地產的投資總額超過117億美元,同比增長24%;其中,來自北美投資額達到70億美元,同比增長126%;來自歐洲的投資額為22億美元,同比增長29%。具有防御性特徵的住宅類投資最受海外投資的歡迎,其中不少是來自於房地產和保險基金的交易;寫字樓為第二受歡迎的資產類別,總投資額約為30億美元,同比增長12%。

據調研數據顯示,超過60%的海外投資者表示日本房地產具有投資吸引力,在未來的幾年中,有意願增加投資

一鍵檢索日本精品房源

 

風險披露:
本公司提供的環球市場、日本房地產市場等情況和分析,並非以發行的產品為參考,只旨在提供信息給投資者以了解市場和進行投資決策思考。市場情況瞬息萬變,上述情況和分析不能確保其內容和引用的數據的正確性,也非作為任何特定投資產品,策略,計劃的建議或推薦。

 

資深金融專家陳柏軒
帶您疫後尋寶,全球創富
聯系郵箱:cs@brainbridge.com.hk

 

印花稅減免分不清?澳洲買地建房印花稅優惠詳解|居外專欄

最近澳大利亞昆州的房市可謂是異常的火熱,房價上漲以及較低的貸款利率使得人們競相入市。本人對此深有體會,每周初始都會接到十幾單甚至二十幾單的過戶請求,三個字概況——忙瘋了。

相比與傳統的購房合同來說,人們對land & house package的關注熱情上升了不少。

什麼是land & house package?

Land & house package即是買家從開發商直接購買土地,當土地成交之後,買家可以選擇自行尋找建築商承建自己心儀的房子,或者是買家直接和開發商簽署土地和建築兩份合同,除了土地以外,開發商也將承建買家的房子。

那麼如今市場上極受歡迎的land & house package有些什麼“過人之處”呢?即買這種land & house package的項目是不是享受更優惠的印花稅?和買現房的合同對比又有什麼區別呢?

我們可以從兩方面來對比:

1. 對比現房的印花稅

對比與買現房(無論是二手房或者是樓花),本身購買land & house package就會節省大量的印花稅。買地再蓋房僅僅按照土地合同中的合同價格來繳納印花稅,之後是不征收房屋部分價值的印花稅但是買樓花或者是二手房則是按土地和房屋的總價來交印花稅,因為只有一本合同,合同價格包括了土地和建築。

2. 首次置業印花稅減免

如果是現房,符合一定條件的買家即可享受自住或者首次自住印花稅減免(home and first home concession)。然而同樣條件的買家如果購買土地的話則無法享受以上兩種優惠。

如果是購買土地的話僅有一種情況可以申請印花稅減免,即首次購買空地的印花稅減免(first home vacant land concession)

申請首次購買空地的印花稅優惠需要滿足一些條件,主要有:

  1. 這是您第一次申請首次購買空地的印花稅減免;
  2. 澳洲或者海外,您名下沒有任何的房產;
  3. 在土地上承建您的首套房子,並在土地交割後的兩年內搬入
  4. 空地上僅能建造一個住宅
  5. 以您個人名義購買(不能是公司或信托)等。

如果符合上述條件:

當土地的價格是25萬澳元以下時,您可以申請印花稅的免除

當土地價格在40萬澳元以下時,您可以申請印花稅的優惠

當土地價格超過40萬澳元,無論您是否是首次購買空地,沒有任何的印花稅減免。

所以總的來看,land & house package對比與同價位的現房可以節省大量的印花稅。如果您是首次置業,滿足一定要求,還可以申請印花稅的減免,可謂是“折上折”。

如果您今年內有購置房產的計劃,並且符合申請條件,趕快來聯系我們吧。居外IQI聯同澳和律業會詳細研判您的情況,幫您完成澳洲首次置業的夢想!

參考網站:Queensland Government – First home vacant land concession

 

澳大利亞法律執業博士林匯銘
為您解析澳洲投資法與移民法
聯系郵箱:hi@auslawreview.com.au

 

乘風破浪!2020年蘇富比國際房地產銷售再創新高

蘇富比國際房地產(Sotheby’s International Realty®)欣然宣布,在2020年的全球銷售額中,他們旗下的專業經紀人和獨立銷售顧問們勇攀新高,創下了高達1500億美元的銷售新紀錄,在“家”被重新定義的當下時代,創造了32%的年增長。基於一種不斷推陳出新的理念,蘇富比國際房地產的代理們能夠利用現有的產品技術來幫助客戶洞悉全球新冠疫情下瞬息萬變的市場動態,最終推動業務發展。

蘇富比國際房地產總裁兼首席執行官Philip White表示:“一切都要感謝我們十年前的開拓創新——我們旗下的全球加盟網絡與經紀人們將一切從不可能變為可能,為客戶提供了因地制宜的周到服務,才使得我們作為豪華房地產領導者的地位又更進一步。

2020年成就回顧


長期堅守對虛擬技術的開拓,為成功鋪墊基石

2020年,蘇富比國際房地產持續領跑行業,緊隨全球買賣虛擬化的浪潮,為消費者多樣化的內容需求作好充足准備。蘇富比國際房地產的代理商們增加了品牌現有視頻、虛擬現實和直播技術的使用,制作新形式的內容吸引買家,並為豪宅營銷樹立了新的標准。目前,買家可以在sothebysrealty.com上通過虛擬現實或網上視頻安全便捷地參觀6000多套房產。如今,品牌在YouTube頻道的瀏覽量已達到4300萬次,相當於超過100萬小時的觀看量。

首席營銷官Bradley Nelson表示:“作為豪華房地產行業的領導者,蘇富比國際房地產能夠預測趨勢。我們的首要任務仍然是以最好的方式展示房源,並以買家喜歡尋找新家的方式來提供一流的終端用戶體驗。幾年來,虛擬技術一直處於我們營銷策略的前沿,對我們來說,就像品牌本身對高品質服務的承諾一樣重要。

同一年,蘇富比國際房地產的網站sothebysrealty.com進行了全面升級,現能提供14種語言和近60種貨幣轉換,以便服務於不斷增長的國際客戶,並為全球範圍的推廣添磚加瓦。該網站在2020年達到了3700萬人次的訪問量,為品牌帶來了不俗的流量。蘇富比國際房地產代理公司制作的房產視頻尤其受歡迎,在2020年播放了多達1300萬次,總觀看時長超過了9萬小時。


戰略發展的一年中,取得了創紀錄的佳績

即使受到諸多旅行限制的影響,蘇富比國際房地產仍致力於擴大其全球足跡,實現戰略增長。2020年,品牌在全球新開設了50多個辦事處,在全球75個國家和地區的辦事處總數達到近1000個,擁有約24000名獨立銷售顧問。

2020年,蘇富比國際房地產的全球加盟網絡持續擴大,品牌在美國本土的總業務網絡擴大到全國45個州,通過12宗美國境內的大型並購交易促進了加盟網絡的擴張,覆蓋地區包括加利福尼亞州、科羅拉多州、佛羅裡達州、馬薩諸塞州和華盛頓州。

此外,品牌也持續在全球範圍內的主要市場大舉擴張,在七個新的國家和地區開設了辦事處。在歐洲地區,品牌將足跡帶到了烏克蘭、羅馬尼亞、黑山和德國。在亞太地區,品牌在韓國開設了第一個辦事處,並在巴拉圭、安提瓜和巴布達分別設立了兩個新辦事處,極大增加了在加勒比和拉丁美洲地區的品牌影響力。

蘇富比國際房地產全球運營和國際服務副總裁Tammy Fahmi表示:“我們的國際化足跡是我們最大的競爭優勢之一。我們品牌的辦事地點全部位於全球最熱門的地區,如此一來,當我們的客戶想要購置或出售房產時,都可以信賴我們在當地市場的專業知識和經驗。

在當下,全球的高淨值人士都希望能在國際範圍內的房產市場上購置第二住宅,而蘇富比國際房地產的代理商們是真正具有國際化視野的地產顧問,幫助顧客們達成了29億美元的跨國轉介銷售額,相較去年同期增長42%。

蘇富比國際房地產總裁兼首席執行官Philip White表示:“我們在2020取得的業績成果 質量至上’品牌理念的最佳作證。我們仍然為成為眾多豪華房地產專家和高淨值客戶的首選房地產品牌感到自豪。但是我們將繼續努力不懈,力求回報每一份信任。


薈萃全球豪宅,品鑒極致家居,蘇富比國際房地產為您尋覓夢想家園。

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