中国在澳大利亚投资转向商用房地产

尽管大宗商品繁荣已过,但中国对澳大利亚的投资似乎需求依旧。目前的投资范围大幅转向至商业不动产和基础设施。

2013-14财年,中国是最大的投资审批来源国,投资额有270亿澳元

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据《澳大利亚金融评论报》报道称,中国私营企业的投资已经首次超越国有企业,这缓解了此前因为国有企业进入澳大利亚而造成的政治敏感问题。

这份由毕马威事务所和悉尼大学联合进行的年度研究报告,主要针对真实实施的投资。报告称,在2014年投资额降低9.1%至83亿美元。不过投资方向的最大转变,还是朝向商业不动产投资,基础设施和休闲服务产业,占据到了所有中国商业新投资的79%,即75亿澳元,而矿业投资仅仅占到11%,即9.92亿澳元。

尽管就农业收购此前出现过政治敏感性问题,艾伯特政府也对于外国投资实施了更加严格的规定,不过这一产业仅仅占到所有中国投资的1%,即1.4亿澳元。

报告称,今年的特点是大规模交易,尽管媒体关注的焦点在于居住用房产。大型投资包括:中国交通建设国际集团11.5亿澳元收购John Holland,孙喜双ID Leisure集团10亿澳元收购Hoyts集团,宝钢集团9.1亿澳元投资于Aquila Resources,华商酒店8.75亿澳元投资纽卡素港口。

在新州州长贝尔德(Mike Baird)和来自中国的贸易代表团见面时,这份报告将全部公布。目前中国对澳的所有投资中,新州占到72%的比例。

最近针对联邦政府是否应该进行铁矿石价格质询的讨论掀起,这一趋势可能会进一步影响中国在澳大利亚资源行业的投资。

毕马威亚洲商业事务总裁弗格森(Doug Ferguson)说:“对于中国投资将源源不断进入澳大利亚保持积极的观点。”他说,按照自己的个人经历,澳元的贬值、重大投资者签证等利好因素,为此垒好了基石,两国自贸协定的签署注定带来关税的下跌。

他说,新州是中国投资的热衷目的地,因为这里是金融服务中心,是中国大型房地产开发企业活动的区域,政府也在不断推行私有化。他说,过去两年来投资的减少并不严重,因为中国在全球进行多样化投资,但澳大利亚仍然是具有竞争优势的目的地。

私有企业投资者在投资价值中占到66%的比例,在投资数量上占到51%的比例,这不仅代表了私有企业在中国不断增加的角色地位,还代表了国有企业在营利性上面的压力,以及中国私有企业在商业房产中更大的角色转变。

中国对澳投资的发展在过去7年中保持平稳。这意味着,中国目前是澳大利亚第五大累积投资者,占到总投资额的4%,美国是最大投资者占到总投资额的24%。最近来自外国投资审查委员会的数据称,2013-14财年,中国是最大的投资审批来源国,当年一共有270亿元的项目获得审批。

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维州打击外国买家房市新规被迫松绑

维多利亚州旨在打击外国澳洲房产买家并大捞一笔的新规在颁布3周后已经被放松。据澳联社报道,维州财政厅长帕勒斯(Tim Pallas)将利用他的自由裁量权,决定外国买家是开发商还是单纯的房产买家。

工党在5月的财政预算案中宣布对外国房产买家征收3%的印花税并对外居地主上调0.5%的土地税。但帕勒斯在咨询了房地产行业后表示,这些税收将根据个案的具体情况逐起征收,以确保房屋库存量不受影响。
 
澳洲维州打击外国买家房市新规松绑,税收酌情征收
 
帕勒斯说这种变更不会影响政府的税收收入预测,因为外国买家的数量直线上升。“过去12个月,维州的非居民购房量增加了一倍。”
 
反对党领袖盖伊(Matthew Guy)称,他原则上支持这个计划,但它应该从一开始就做到全面考虑。“如果他们做不到,还让人如何相信这个政府能做对任何事情?”
 
绿党领袖巴伯(Greg Barber)说2大党派因为开发商的捐献而发生冲突。
 
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全球房产中国投 美国房产仍是首选

2014年发布的“中国的对外繁荣:中国在全球房地产业投资的兴起”投资白皮书中显示:2008年至2014年,中国对外房地产投资增长了200多倍,投资总额达337亿美元。其中,美国仍是首选。

全球房产中国投 美国房产仍是首选

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从2013年复兴国际以7.25亿美元收购第一大通曼哈顿广场,SOHO中国联合巴西亿万富翁收购通用汽车大厦40%的股份,绿地集团收购纽约布鲁克林大西洋广场地产项目70%股份,到2014年中国安邦保险公司以19.5亿美元买下纽约华尔道夫酒店,中国投资者大手笔进军美国商业地产的例子不胜枚举。

普华永道与美国城市土地学会 (Urban Land Institute) 去年10月共同发布“房地产新兴趋势”年度报告,普华永道公司合伙人、美国房地产咨询行业领军人物米奇‧罗谢尔(Mitch Roschelle)表示,经济繁荣发展创造就业机会,就业率上去之后,对各类房地产的需求就会增加。报告对1000多位房地产投资者、基金经理、房地产开发商和其他房地产专业人士进行了调查和采访,该报告对2015年房地产趋势作出预测,休士顿和达拉斯已成为受到全球投资者认真考虑的房地产市场。

未来几年中,休士顿将有超过1700万平方尺的写字楼投放市场,在美国商业房产市场中排名首位主要是因为其在建商业房地产项目数量最多,而非已竣工的项目。

休士顿也因市中心的迅速发展备受瞩目,而过去休士顿被公认为城郊发展较为突出。现在休士顿在房地产新兴趋势报告中排名领先,也反应近年来投资者对纽约、洛杉矶、旧金山等沿海大城市以外的房地产市场的投资兴趣和市场活动日益增加。

美国城市土地学会CEO Patrick Phillips在一份声明中表示“投资者正在密切关注核心市场以外的投资机会,(投资)那些在宜居程度、就业条件和娱乐文化设施方面极具竞争力的城市。”

要知道,商业地产增值主要动力是土地价格上涨和资本推动,但最重要因素还是资本支撑了商业地产价格上涨。商业地产和住宅周期保持一致,这说明在自由市场经济条件下,房地产业与宏观经济周期密切相关,同时表现为商业地产与住宅价格变化具有较强正相关关系。住宅市场不好,商业地产也难以发展。美国商业地产投资结果也说明,商业地产投资需要长期持有,最后,还可以选择间接投资,通过证券化,即投资于美国的上市的地产管理公司,或房地产信托基金REITS来分解风险。

作为一个高度发达经济体,商业地产经历了多次商业周期,市场成熟,投资前做好足够的“功课”,对风险的规避很有益处。其实,除了土地价格因素,写字楼、购物中心等地产价格上涨还受其他重要经济因素影响。

宾州大学华顿商学院房地产系教授Joseph Gyourko 2009年发表了“商业地产与住宅的差异”,就美国32个大城市在2008年前地产繁荣阶段的商业地产长期价格变化特点和周期进行了研究,希望发现商业地产与住宅地产的市场差别。

Gyourko的研究将住宅确定为公寓,将商业地产分为写字楼和购物中心。他认为,美国写字楼在这一时段升值的主要原因有两个,一个是净租金上升,另一个就是乘数扩张。

在房地产研究领域,一般用资本化率指标(Cap Rate)来衡量投资状况,其定义为净租金对物业价值的比率,相当于股票市盈率(PE)的倒数。较低的资本化率意味着投资者对某一物业给定的租金,愿意支付更多的投资。而租金乘数是指一定租金获得资本投入的系数。从2003年至2008年,美国城市写字楼资本化率呈下降趋势,CBD下降到6%,非CBD下 降到7%。

研究表明,写字楼价格上涨构成中,净租金上涨贡献率占41%,资本化率下降贡献率为59%,也就是说,投资比净租金对写字楼价格影响更重要,但随着繁荣周期的结束,商业地产价格开始回调。

这说明公寓与商业地产都有较长的商业周期,其中商业地产表现更不稳定:当宏观经济下行时,应该充分注意到商业地产的风险。在繁荣期间,商业地产价格 上涨的主要原因是租金乘数提高,也就是投资者对特定租金收入投入更多资金。这使得贷款市场表现更积极,这期间信贷的担保标准会下降。贷款供给增加,会刺激投资者继续投资商业地产。

需要注意的是,Gyourko做的是经济学研究,不是商业调查报告,其在收集数据基础上,利用空间平衡原理做了相关分析。其结论带有理论色彩,但能够有效说明商业地产和公寓的相关性和周期特点,这对投资者也有一定启示。

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逾七万中国留学生在澳洲打工 须知基本权益

澳洲留学生偶有遇到薪资太低等不公平待遇

澳洲已成国际学生最向往留学之地,而很多澳洲留学生边学习边打工以维持学业和生活。澳洲公平工作专员近日在社交媒体上发布工作场所权利信息,旨在帮助在澳洲打工的国际学生更好地了解相关法律,以抵御无良雇主的盘剥。

据澳洲公益网报导,公平工作申诉专员詹姆斯(Natalie James)说,澳洲有近34万来自其他国家的学生,在澳洲打工维持生计,包括来自中国的7.6万和来自印度的4万多名学生。她说:“国际学生可能会是脆弱的,重要的是要提高合法权利意识。现实的情况是,大多数国际学生求学时需要工作来支持自己,而对薪资太低或不公平待遇最好的防御是知道你的权利。” 

工人权利的信息已经被翻译成中文、印度语、韩文、越南文、葡萄牙语和泰文,并在脸书和推特上推广。

在本财政年度的前九个月,有超过150名留学生学生向公平工作申诉专员寻求帮助。这个数字比起历年的2.5万的求助申请比例并不大,但来自国际学生、417工作假期签证持有者的申诉上升,已经引起当局关注。

除了在社交媒体推广工作权利信息,社区参与官员也将与国际学生协会、大学、职业教育与培训学院(TAFE)和私立教育提供者讨论,交付报告。目前悉尼墨尔本有三位社区官员参与此事。

此前,一名中国女子在一家流动鞋店做临时工,时薪仅为8澳元。她投诉之后,其雇主面临联邦法庭的处罚。

公平工作申诉专员的任务包括监督和执行工作场所法律,主要专注在教育人们了解工作场所的相关权利和义务。申诉专员网站上有为国际学生提供的详细信息和联系方式,人们也可以在脸书和推特上找到相关信息。

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美国前劳工部长赵小兰:亚裔进名校 门槛高不公平

包括赵小兰(Elaine Chao)自己在内,赵家四位女儿都是名校哈佛毕业。赵小兰对亚裔申请名校入学是否受到族裔名额歧视反应很强烈。她认为族裔人口比率,不应做为校方录取入学申请的考虑,应该就看是否能达到入学申请标准;但校方对亚裔不断提高申请的门槛,成绩好不够,人际关系好不够,有乐器爱好也还不够,还要再上为社区服务,这种“社会实验”要求亚裔的标准不断在变,这对亚裔不公平。以下为采访摘要:

美国前劳工部长赵小兰:亚裔进名校 门槛高不公平

记者问:2001年小布什竞选总统,特别邀请妳在全国共和党代表大会演说,当时共和党特别重视移民议题,妳在全国转播的电视前,特别谈到自身家庭的 移民故事,及移民对美国的贡献。妳如何看当前移民改革所受的阻力、欧巴马总统移民行政令,以及今年国会有无可能通过任何移民改革法案?

赵小兰答:没人会否认移民是美国重振经济、保持动力的关键元素。美国是移民国家,除了美国原住民,我们都是从其他地方来,因此移民帮助丰富美国社会,更有动力和竞争力。

关键问题是现在有1100万至1300万非法移民在美国,现在正确的用词是“失去有效身分”(out of status),不能再说他们是非法移民,这些人没有签证进入我们国家,超过70%来自拉丁美洲和南美洲,但多数亚裔都得排队等候。

美国非常多元,移民问题让大家聚在一起讨论,逐步建立共识,找到解决方案。没有全国性讨论,就没有全国性的解决方案,因为这是非常活跃的民主社会,人们都有不同角度,如果没有全国性共识,移民问题就不能解决。

主要问题是大赦,对亚裔来说,我自身就经历过,我父亲先来,他当时还年轻,前途光明,充满希望和梦想,他参加国家举办的特种考试,以第一名成绩成为船长,被派到美国,但我的母亲、我和两个妹妹都没办法来,因为他没有经济基础,也没法给我们办到签证。

我母亲当时已怀孕七个月,她向父亲保证,“你先去美国,为家人寻觅一个更好的未来,我会照顾家人”。我父亲深受感动,获得极大鼓舞,因此他一生都感谢母亲的支持、勇气和爱,他能够有今日的成就,都归功于母亲。

我自身在情感上深深了解移民议题,在任何移民议题,我们亚裔的情况都要被考虑进去,在讨论移民议题时我们不会被抛在后头。对于多数合法来美、为家人重逢等了二、三十年的移民,都该被重视。

问:目前欧巴马政府发动移民改革,遭到共和党强烈抨击,如何达成全国共识?

答:这是个难题,有些法律需要几十年才能通过,移民问题已从1960、1970年代讨论至今。1964年有很多合法移民,也有许多是非法,因此到 1986年雷根总统签署移民法案,大赦当时所有非法移民。但现在结果是更多非法移民来到美国。1986只有300万非法移民,现在有1100至1300 万,所以1986年这个法律衍生出新问题,需要解决。

问:妳提到两党在移民议题没有任何歧见,但对一般人来说,他们认为两党的方针、观点都不同,妳怎么看?

答:我认为这都要怪媒体,因为媒体塑造一党反对移民,另一党是另一种态度。真正的问题是非法对上合法移民,我认为媒体有责任指出当一党在谈移民,谈的是合法移民,如亚裔漫长等候、照着法律走,却陷入劣势,毕竟多数亚裔是合法来美。

问:现在有愈来愈多中国年轻人来美国读名校,去年加州民主党西语裔州议员贺南德兹(Ed Hernandez)提出SCA5法案,撤销明令禁止“族裔配额”的第209号提案,引发可能限制亚裔入学,外界认为今年史丹福和耶鲁都已经不受第209 号提案限制,亚裔该不该反对SCA5?

答:我不认为自己一定是对的,但我的立场向来一致。我想强调的是“配额”和“目标”对亚裔是种激励,我是哈佛校友会董事,知道大学如何录取学生。

从1960年,每个大学都接受“社会实验”,试着让学生在族裔上反映全国人口比率,亚裔只有5.7%,那就是他们能被允许入学的人数,假如他们都聪 明、能力强,就可能像哈佛大学有22%,或像其他大学有更高比率,变成代表率过高的少数群体(over-represented minority),这代表本质上他们比其他群体入学有着更高标准,我认为很不公平。美国是建立在英才教育、公平和正义,录取学生应该看的是他的优秀。

过去的优秀是以成绩和学术表现来定义,亚裔了解这点,所以我们总是努力取得最好成绩,可是规则改变了,说学生还必须要全面发展(well-rounded)才行,也就是说学生除了成绩,还要体育好、音乐强…

好吧,没有问题,我们亚裔心里清楚怎么一回事,我们也能做到。因此我们变成小提琴最强的、学生毕业纪念册总编辑、学生会主席。但这些名校又改变入学 规则说不够,“我们要有领导力的人”,需要有志工精神,因此我们又要这些申请的(亚裔)学生变成社区的领袖、志工。我说这不是我们的文化,我们的文化是重 视家庭,下课后就回家学习,我们听父母的话,全家人聚在一起。

我曾在“可口可乐”奖学金评估申请人会议上说,这不是我们(亚裔)的文化。他们都说这些年轻亚裔没显现领袖气质,因为面试时都好安静,我也说这不是 我们的文化,我们的文化就是必恭必敬、尊重他人,我们不喜欢在别人说话时插嘴,但这不代表我们没有领导能力,只是我们的文化教导我们安静,尊重别人讲话。

我一直跟亚裔说,加州的SCA5太可怕了,我特别对加州三个亚裔州参议员投赞成票感到失望,后来后他们转变立场,不过他们一开始支持,他们认为选区 也有其他少数族裔,不想惹怒其他人。这在加州是个大议题,华府外的维州也是,有能力很强的年轻亚裔,不能进入好的高中或大学,因为我们不符合这个社会实 验。

现在亚裔只有5.7%,但年轻亚裔很有能力,进入大学远超过这比率,因此我们是代表率过高的少数群体,我们被以更高标准检视。我不愿说出某些大学名字,校方可能会恼怒,不过他们想要建造的班级是17%的西语裔、14%非洲裔、6%亚裔,剩下的是白人。

如果你是亚裔,想要挤进长春藤学校,平均只有11%成功的机会;如果你是白人学生,有17%机会;非洲裔学生大概是33%;西语裔是25%。这就是依照这些学校录取学生的结果。重点是亚裔变成与其他亚裔竞争,因此亚裔学生在所有长春藤学校的录取成绩远高于其他族裔,要求他们的GPA更高、SAT或 ACT成绩更高,这不公平。

超过65%的亚裔是新移民,我们是最大的新移民群体,我们充满抱负、勤奋,对国家的贡献甚多,美国必须坚守承诺对每个人都要公平,这就是我一直支持亚裔不能被歧视,我们应能进入哈佛、普林斯顿、UCLA、柏克莱,就是这样。

美国移民局提醒H1B工签持有者变更工作地点需申请变更

5月26日,美国公民移民局(USCIS)颁布H1B工作签证变更申请临时指导,提醒雇主如果更换H1B工作签证持有者的工作地点,或雇佣条款发生巨大变化,必须向劳工部申请新的劳动条件申请(LCA),再向移民局提交H1B变更申请。这份临时指导还对H1B变更申请的其它细节做了解释。该临时指导从发布当天到6月26日接受各方意见和建议。

美国移民局提醒H1B工签持有者变更工作地点需申请变更

4月9日,移民局行政复议办公室(AAO)发布了一个判例,规定如果雇主变更持H1B工作签证雇员的工作地点,或者雇佣条款出现其它重大改变,必须向劳工部递交新的劳动条件申请;劳动条件验证通过后,要向移民局提交H1B变更申请。5月26日,移民局据此发布临时指导,并通过网页、邮箱等征求各方意见,截至6月26日。

当天发布的临时指导规定,H1B雇员工作地点变更后的LCA被批准后,雇主可以以此LCA提交H1B变更申请;一旦提交,雇员就可以前往新的工作地点工作,等待批准。H1B变更申请也要符合H1B的所有条件,如学历、专业性等。变更申请批准后,雇员就在新的工作地点继续工作。如果变更申请未被批准,而雇员之前的H1B依然在有效期内,那么雇员可以回到原工作地点工作。

临时指导还列举了一些情况是“不需要变更申请”的,比如,雇员的工作地点虽然改换,但依然在一个大都市统计区(MSA)内;雇员只是临时去新地点工作,少于30天,或某些情况下少于60天;雇员前往的是“非工作地点”,如参加会议、职工发展活动之类;雇员在新工作地点的工作时巡回性质的。这些情况,雇主都不必为雇员向移民局提出H1B变更申请。

移民局特别提出警告,已经为持H1B工作签证的,雇员变换工作地点还没有提出变更申请的,必须在2015年8月19日前向移民局提出H1B变更申请。而如果变更申请仍在审理当中,工作地点再次改换,再提交一份最新的H1B变更申请也是允许的。

此外,当天移民局还提醒,符合条件的H1B工作签证持有者的配偶(H4签证持有者)可以开始提交工作许可申请了。

英媒:签证不给力 中国赴英游客数5年来首次下滑

英媒称,尽管英国政府在欢迎中国投资和简化签证程序方面付出了一些努力,但中国内地人士赴英商务旅行人次去年仍减少了近13%。

据英国《金融时报》网站报道,英国国家统计局(Office for National Statistics)表示,2014年中国赴英商旅人次为4.8万,而上一年为5.5万。

英媒:签证不给力 中国赴英游客数5年来首次下滑

“中国赴英游客在减少。政府提高这些数字的计划遭遇惨败。这些数字不仅远远没有创下记录,而且还表明英国仍在错失中国游客可能给英国带来的工作和增长机会,”国际航空集团(IAG)首席执行官威利•沃尔什(Willie Walsh)表示,“美国刚刚推出了10年期签证,而英国还在对一套已经不适用的制度作小修小补。我们需要的是大刀阔斧的改革。”

然而,英中贸易协会(CBBC)总裁傅仲森(Stephen Phillips)表示:“根据我所知道的情况,没道理出现这样的结果。我听说,获批签证的数量在不断上升。我能想到的唯一解释是,出于整顿开支的缘故,中国政府代表团的数量有些许减少。”

赴英走亲访友的中国游客人次减少得更多,降幅为35%;不过,赴英度假的中国游客人次增加了18%,达到8.6万。

英国旅游局(VisitBritain)表示,这是去年启动的一项耗资160万英镑的营销活动取得的成果。该机构表示:“英国旅游局最近在华推出了一些面向消费者的高调活动。我们相信,2015年及以后赴英度假的中国游客人次还会进一步上升。”

总体上看,尽管英国2014年接待的外国游客人次增长了5.2%,至3440万,创下历史纪录,但中国游客人次减少了4000,至23.3万。这是5年来中国游客人次首次出现下滑。在这5年里,赴英中国游客人次年均增长13.4%。

英国首相戴维•卡梅伦(David Cameron)多次承诺要向中国的投资敞开英国的大门。英国政府的目标是,到2020年时,吸引65万人次的中国游客,并使其在英支出达到11亿英镑。

英国对华签证联盟(UK China Visa Alliance)数据显示,在来欧洲观光的中国旅游团当中,约有90%略过了英国——英国不在欧盟免签申根区内——这使英国每年损失12亿英镑收入。为了简化程序,英国内政大臣特雷莎•梅(Theresa May)去年夏天宣布,中国游客将可使用同一网站申请英国签证和申根签证。

但这只是部分地解决了问题,中国申请者还是需要到一个单独的英国签证中心录入生物特征识别信息。

而商业团体感到失望的是,英国政府未出台任何新的专门措施帮助商务旅客。

英国已将中国纳入“快签”体系,富有的商务人士在申请时可付钱在24小时内走完整个审批流程。

租屋取代买房 为何只有德国做得到?

很多人喜欢屯房养老,房子愈多愈有安全感,但近年房价薪资涨幅不同调,买房自住都有困难,遑论买好几栋。其实近年热钱炒房风气盛,许多国家都举德国为例,鼓励租屋,但是要打破房产迷思不是喊口号就行,德国的住房政策其实在战后就开始奠定。

租屋取代买房 为何只有德国办得到?
租屋取代买房 为何只有德国办得到?

战后重建,政策冲盖房

德国的房屋拥有率是 43%,在已开发国家中排名最低,这是战后德国重建时政策实施的结果。1945 年五月德国投降之际,德国境内有 20% 的房子成瓦砾,225 户房子消失,200 万户毁损,1946 年统计当时西德短缺的房屋数量为 440 万户。

当然房屋只是战后德国亟待重建的项目之一,经济停摆、零融资、货币成壁纸,如果要让德国人有地方住,唯一能使得上力的是政府政策

德国房屋政策:要使所有人都受益

当时在失业率极高的情况下,还要避免激进份子与共产党趁虚而入。当时德国第一任房屋部长就提到,欧洲共产党选民的数量与住房率成反比,意思是人民有地方住,有工作可以做,共产党势力就难以壮大。就是在这样的政治性担忧下,西德开始设计房屋政策,尽其所能让所有德国人都能受益。

西德在 1949 年成立之后,首次推出房屋法,鼓励建商盖房,但前提是房屋的配件、大小、租金都要适用于最广泛的大众。在政府直接补助、慷慨的税收豁免下,政策奏效。1962 年短缺的房屋数量减少到 65.8 万户。

政策不鼓励买房,抑制炒房风气

但德国大部分的新房都供出租,原因是银行对房屋贷款非常严格,且头期款门槛太高,使得潜在的买家不多,很少德国人可以一次拿出这么多钱。且德国法律限制租金涨幅三年内不得超过 15%,还有,德国不让房屋贷款抵税。

一来一往之下,加上稳定的出租房供给,以及德国房价涨幅非常慢,使得德国房屋租金涨不起来。报导指出,买房动机如果是建立在房租上涨的市场,那么房租停滞即可抑制买房心里。

英国限制过头,公共住宅品质低下

然战后有住房短缺问题的不只德国,英国政府也花了一大笔钱鼓励盖房,但英国房屋拥有率达 66%,比德国高很多,租屋风气并不兴盛。

经济学家认为,德国在私人投资与政府政策之间取的了更好的平衡,像英国政府也补助盖房,但最后只有公部门、地方政府,与非营利开发商符合标准,扼杀了私人企业进入租屋市场的空间。

报导指出,英国对公共住宅建商实行严格的租屋与建筑成本限制,却牺牲了房屋品质,英国人都认为,只要是公部门盖的房子,都变成是穷人住的。反观德国松绑租屋规范的时间比其他国家都早。

软硬兼施,德国住房满意度达 93%

德国公共政策的角色是在不受控制的自由市场,与政府严格介入手段之间取得平衡,且德国住房铁律成功避开如蝗虫一样的资金热潮,因为相较其他国家,德国房地产市场对这些投资人而言一点都没有吸引力。

高品质公共住宅、低租金的环境,使德国人对住房政策满意度很高。OECD 调查,超过 93% 的德国居民满意现在的住房状况,房屋拥有率高的国家都不见得有这么高的满意度。

中国人对美国房屋的误解到底有多大?

电影电视中美国人大多居住在独栋的房子里,而中国则多为高楼、单元房。美国的居民区都有哪些类型?哪种类型是主流?

美国的居民区分很多样化。虽然没有官方界定的固定的类型,但可以根据密度(density)划出几个类型:

示意图中的光谱显示美国典型的城建区的级(左边密度越低,右边密度越高):

T2 Rural Zone 乡村区

T3 Suburban Zone 郊区

T4 General Urban Zone 综合城区

T5 Urban Center Zone 城区中心

T6 Urban Core Zone 城区核心

五种居民区都会有居民,但大部分美国人在郊区生活。美国人选择什么样的居民区取决于很多因素:职业、收入、三观、是否有孩子、还有对文化,美食,娱乐,环境等条件的要求和品味。

湾区大多数居民区属于乡村区或者郊区,城区比较少,多为集中在旧金山市中心,还有奥克兰,伯克利,圣何塞几个卫星市。

T6城区核心

城区核心,也称之为市中心或者“downtown”以商务和办公用地为主。这里一般都有高楼大厦,但大部分是写字楼。这里一般是城市的交通枢纽,有 地铁线从这里往四方的郊区放射。这里很热闹,很时尚,有人上班,有人逛街,有人娱乐。以前美国的城区核心很少有居民楼但最近几年几个大城市就在核心区建居 民楼。

T5城区中心

这里没有多少美国人居住,但年轻一点的白领 (”yuppies”,或者 young urban professionals)比较喜欢这里因为很方便买东西,很时尚,很多club和饭店,很多单身方便约炮交往。这里的居民楼也比较密集,楼层比较高, 建筑多为公寓(apartment building 或者 highrise)或者loft (原来的工厂或仓库,后来装修为居民用的)。

作为美国最大城市纽约比较例外,几乎整个曼哈顿岛都该属于T5或T6。在美国一般的城市只有市中心出现这种居民区。

美式公寓不一定很现代化。这是纽约Lower East Side街景一角,这些公寓已经建了100多年,如今还是很多纽约人选在住在这里,而且房价很贵。这些公寓虽然不太高(最高6-7楼)但建设密度因此人口密度也高,绝对该属于T5类型。

在T5居民类型区,一楼一般都是商务用的铺面,饭店,酒吧等用的,让居民生活非常方便。很多住在是中心的年轻人觉得买车不方便,出行都依靠地铁,自行车,或者Uber。

T4综合城区

T4和T5最大的差别是T5只有多户楼,但T4会有别墅。其实T4应该是建筑类型最多样化的居民区类型,有别墅,有公寓,也有condominium(共管式公寓)。

这是旧金山的维多利亚风格城区别墅。城区别墅和郊区别墅的区别是郊区别墅单独建在一片比较大的土地,别墅周边有后院,花园,草地等花林设计。但城市的土地有限,别墅建得挨一点,像上面徒的这两栋房子。城区别墅一般都比较贵,这些房子估计$400万左右。

这是纽约市布鲁克林综合城区的典型“brownstone”房子。这些房子1860-1900年代建的时候是一家一户的别墅,后来分成几家几户的,有点像公寓,但比公寓小一点。

T4最普遍的建筑类型就是condo或者condominium (共管式公寓)。Condo是一种多户建筑,比较现代化(大部分是1970年后建的),一般不超过三楼,外貌比公寓时尚一点。Condo和公寓还有一个重 要的区别,公寓一般是一个房东把房子出租给居民,但condo的居民拥有自己的房子。美式condo也经常带一些公共设施,比如游泳池或健身房。

T4和T5一个大区别是跟zoning(分成制)有关系的。T5和T6一律是混合用地(居住和商务混合的),但T4可以限于居住用地,意思是片区中 只有居民楼,没有商店。不过,在综合城区居民区到商务区一般不太远,方便走路或者骑自行车买东西,孩子也方便走路去学校。这种居民区在目前美国年轻人眼中 非常受欢迎,但因为房价较贵,只有高薪白领能买得起。

T3郊区

郊区是美国人发明的,也是美国最典型最普遍的居民区类型(约75%的美国人住在郊区)。郊区这类居民区密度比较低,分成制(zoning laws)限于居住用地。郊区偶尔也会出现condos,但大部分为单独别墅或者平方(一楼为主,一般不超过两楼),一般都有花园。

中国人对美国的别墅有所误区。在美国郊区并没有豪宅,基本都长的像上图那样。

美国大部分郊区是开发商一次性把一大片开发起来的,房子仅按一两个样板,所以显得一模一样,缺乏个性。选择住在郊区的人一般都是有孩子的家庭。年轻 人喜欢住在热闹的市中心,但有了孩子很多年轻家庭会搬到郊区去,为了给孩子更宽更安全的环境,还有因为郊区的学校比市中心的学校要好。

美国最早的郊区是波士顿的“电车郊区”,建在电车线附近。但大部分郊区是1950年代以后随着汽车的普遍化建的。郊区和美国的私家车文化是相互纠结的,在郊区没车简直无法生活。有些早建的郊区已经废除得厉害,比如图里的底特律郊区:

为什么这里叫郊区不叫乡村区?郊区是属于某个城市的周边(我家就属于旧金山市的周边,距离大概30公里),很多在郊区居住的人每天到是市中心上班。

T2乡村区

乡村区的房子和郊区的房子也许很像,这里也是别墅,平方为主。乡村区和郊区的区别在于密度更低,离城市更远。住在乡村区的居民一般不会到城市上班,而是到附近的小镇上班,或者在自己家工作,做农民什么的。

这是俄亥俄州的一个环境比较好的乡村别墅。但美国乡村区不都这么好,乡村收入比较低,还有很多人没有房子,而住在mobile home或者trailer park (活动房屋)。

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别类“小升初”:泰国国际学校成留学欧美跳板

近几年,涌入泰国国际学校和双语学校的中国小留学生越来越多,已经成为泰国当地国际学校的中坚力量。业内人士表示,中国家长是将国际学校众多的泰国当成孩子赴欧美留学的跳板之一。由于欧美留学(课程)价格太高 ,泰国成为了留学欧美的跳板!

另类“小升初”:泰国国际学校成留学欧美跳板

大量中国生源涌入导致学费年年升、学位吃紧 但学校良莠不齐

近年来,涌入泰国国际学校和双语学校的中国小留学生越来越多,从幼儿园到高中,从孩子单独寄宿到举家迁移陪读,中国小留学生已经成为泰国当地国 际学校的中坚力量,而原本宽松的学位也随着大量中国生源的涌入日益吃紧。根据泰国当地机构的调查显示,泰国国际学校每年的生源都在以10%~20%的比例 大幅增长,学费也在以每年5%的幅度上涨。

业内人士表示,中国家长将目光转向泰国,只是一种“曲线救国”的选择,将国际学校众多的泰国当成孩子赴欧美留学的跳板之一,但业内人士也提醒,赴泰留学也并非十全十美,泰国教育水平良莠不齐,很多中国家长在做出选择之前并不了解。

就在广州小升初大战如火如荼之际,家住番禺祈福的袁静已经开始收拾行囊,同样面临孩子教育的抉择,袁静没有像其他妈妈一样执著于天价学位房、小 升初派位,而是把眼光投向了距离广州2000公里开外的泰国北部城市清迈。今年9月,当广州的孩子们顺利小升初之际,她11岁的女儿Yoyo将要在清迈的 一所国际学校开始自己的初中课程。

新“孟母”为孩子两度搬家

袁静第一次将“自己举家搬去泰国陪孩子读初中”的事情在网络论坛写成帖子时,换来一大群妈妈们的惊叹号!“不用工作吗?”“全家搬去泰国靠什么 生活?”“泰国读书有什么好,怎么没听说过?”面对这些质疑,袁静还算淡定,“因为如果是一年前,我也会产生这些疑问,但是等我真了解过之后,才发现,中 国人去泰国念初中早已不是什么新鲜事。”

2013年,袁静和家人一起去清迈旅游,就被当地的风土人情所吸引,慢节奏的生活、低廉的物价、良好的环境和空气。袁静是执行力很强的 人,2006年,曾经为了让女儿在广州上双语幼儿园,举家从外地搬到广州,那是一次从零开始的经历。“我和爱人当时看中广州一间双语幼儿园,就决定带着孩 子到广州来,当时广州的房子还不贵,我们花60万元在幼儿园附近买了套房子落脚,但户口一直留在粤北一个小城市。”

袁静告诉记者,任性的结果就是和爱人两地分居一年半,两人的生意不得不从零开始,一家人过了将近1年多零收入的日子,“全部靠积蓄,当时孩子的 学费也不低,每年要3、4万,但我至今不后悔为孩子举家搬迁,因为孩子在这家幼儿园和小学非常开心,学习能力和英语(课程)水平都不错。” 袁静认为:“生意事业可以从零开始,但是孩子的教育成长是不可逆的,所以我们愿意牺牲自己配合她。”

正因为有了上次举家陪读,扫清袁静陪女儿去泰国读书的心理障碍,“既然有第一次就不怕第二次。”

随后,经过收集资料,带孩子赴泰面试、夫妻俩报读语言班、办理陪读和留学签证,从2015年初开始准备到4月孩子通过面试,举家去泰国读书的事 情被正式敲定下来。袁静坦言,虽然跨国陪读比跨市陪读要复杂一下,但是举家去泰国生活的操作难度比想象中简单,而且计算一下成本,比在广州生活更容易。

学费低5成 租房也不贵

袁静告诉记者,以前觉得泰国是个挺落后的地方,自从旅游回来,她专门了解了一下泰国的教育,才发现,泰国的几个大城市早已成为国际学校扎堆的地方。

根据泰国国际学校联盟的数据,目前泰国拥有各种国际学校111所,主要集中在曼谷和清迈,其中曼谷有61家,18家采用美国学制、33家采用英 国学制,此外还有IB学校1家、澳大利亚学制2家、法国学制1家、瑞士学制1家,而在清迈也有各类国际学校7家,袁静直言,第一次了解泰国的国际学校,感 觉有点挑花眼,没想到这个东南亚小国家居然有这么多国际学校,而且提供的教育非常多元化,包括英语和其他语言如法语,德语,汉语,日语,韩语方面都有,这 些学校招生对象从2岁到18岁,毕业后,学生能通过选择各国学制的学校直接申请世界各地大学。

袁静的女儿一直在广州读双语学校和国际班,如果不是中途选择去泰国,原本计划入读顺德或广州的一家国际学校,这些国际学校每年学费大概在20万元左右,而且需要孩子是外国国籍,一方面是费用不低,另一方面是国籍限制,袁静不得不把目光转向泰国。

“在泰国读国际学校,国籍不是问题,最主要是国际化程度甚至比国内的国际学校更好,而且费用要低一半。”袁静告诉记者,她选择的这所国际学校采 用IB课程(国际预科证书课程),全球通用,可以直接对接欧美顶尖大学,这家学校过往的成绩显示,35%的K-12(相当于高三)学生进入了世界排名前 50名的顶尖大学。

Yoyo今年将入读这里的6年级,相当于国内的初一,费用折合人民币大约8.8万元,住宿费6000元左右,“相比于广州20万元一年的学费,同样的课程只需要花一半的价钱,性价比更高。”

此外,袁静认为,泰国的国际学校国际化程度更高,以他们选择的学校为例,全校500名学生就来自40个国家和地区,生源构成更加丰富。

据这家国际学校的副校长琳达·罗夫(Lynda Rolph)女士介绍,这些班级每班人数不超过24人,对很多中国家长非常有吸引力,因为中国很多学校动辄就是四五十人一个班。

这一次,为了不再两地分居,袁静决定全家搬到泰国清迈陪孩子读书。他们了解到,当地租房费用在1000~2000元之间,而且是独立公寓甚至是 联排别墅,物价比广州低。泰国方面为了吸引外国人来留学,会给家长发陪读签证,而爸爸则通过4000元报了一个清迈当地的语言学校轻易获得留学签证。

“就是这么简单,当然你还需要孩子能通过学校面试,英语水平很重要,不过即使不好也可以通过语言加强班弥补。”这一切准备好之后,就等着全家到清迈开始新生活。袁静打算,先和爱人读一段时间语言学校,然后再考虑如何在泰国谋生。

变化

学生数剧增 学费年年涨

记者了解到,去泰国留学近年来人数出现激增,以袁静选择的国际学校为例,去年全校总人数不过440人左右,而今年上半年已增至500人,而且留学年龄越来越小,很多中国家长都是选择送孩子到泰国来上幼儿园或是小学。

北京的汪先生现在带着一对儿女在泰国清迈生活,两个孩子都在清迈一家双语学校学习,汪先生告诉记者,在清迈的小留学生有一个圈子,这几年,这个 圈子日益庞大,从原来的十几个人到现在估计超过百人,大多数都是通过朋友的口碑介绍后,把孩子带到泰国来上学。“前几年来,都是我们挑学校,学位很充足, 但是这几年来朋友经常会被学校告知没有学位,要排队。有些学校因为中国学生激增还在拼命招汉语老师,我儿子的学校最近就招了4个汉语老师,几乎每个月都有 来自中国的插班生。” 据媒体报道,目前,泰国有1000多所汉语学校,其中中小学生学习汉语的人数超过50万人,不少都是当地华人和前往当地留学的中国孩子。

已经在泰国读书多年的家长们曾经告诉袁静,这几年学位已经开始紧张了,费用也在年年上涨。袁静说,以她女儿为例,今年的费用比去年增加了3%, 而且是逐年增加,班级数量也在逐年增加,她4月报名时,学校跟她说基本已经报满了,没有多余学位,谁知道到了7月,由于咨询报名的人实在太多,学校又临时 招聘老师增开了一个班,“其中大部分都是来自中国的孩子。”

根据泰国开泰研究中心的报告,这几年,泰国国际学校学生数量持续大幅增长,2013年各类国际学校在校学生总数从2012年的39212名增长 到43000余名,中国留学生贡献了大部分增长;平均学费从2012年上涨5%,目前,国际学校可以每年为泰国创造200亿泰铢的产值,相当于40亿元人 民币。

吐槽

也有家长抱怨水土不服

虽然有家长为送孩子去泰国读书点赞,也有家长直言水土不服。昆明的刘丽(化名)带着女儿在曼谷待了2年。“从一年级开始读,但学校的师资力量让 我不敢恭维。学费一年35万元泰铢,赞助费12万泰铢,英语加强班费用一年12万泰铢。”刘丽说,第一年非常痛苦,差点逼出抑郁症,而且女儿因为学校多使 用电子化设备教学患上干眼症,几乎不愿意去上学。

泰国的教学方式也让刘丽经常吐槽:“和大学差不多,老师很多都是外国人过来旅游顺便兼课,讲完课就走人。作业爱做不做,上学爱去不去,也不用请 假,学英语就是每天给几个单词让背诵。”后来,刘丽经朋友介绍换了一家美式国际学校,才相对稍好一点。“泰国的国际学校实在太多,良莠不齐,刚来的家长基 本上搞不清楚状况,很多家长不得不频频为孩子换学校,相当折腾。”刘丽说。

来自上海的小李是到泰国来打工的,孩子满3岁后就让老婆带孩子过来,到泰国之后,小李发现,对于月入3000元左右的他来说,要让孩子在泰国上 幼儿园压力很大,“我孩子到现在都没有上学,这里的幼儿园一般都要注册费,动辄一两千元人民币,然后1个学年分3个学期,每学期5万泰铢还不包括饭钱和兴 趣班,9时送去下午2时多就要接回家,性价比很低,学校还老搞捐款,不捐款弄得家长很没面子。”小李说,孩子来了半年就回上海了。

在清迈一家双语学校教汉语的林老师告诉记者,“很多国内家长都是冲着这里的快乐教育来的,但我觉得老师太放纵学生,我所在学校,初一、初二学生 还在背乘法口诀表,高中生连简单的英语介绍也说不出来,不少也是泰式英语。国际学校可能会好一点,但是费用在每年6万~20万人民币每年不等,实质上也未 必像看起来那么冠冕堂皇。

业内人士

赴泰留学只是跳板

虽然,袁静对泰国的国际学校非常满意,但她直言,选择泰国读中学,目的并不是在泰国上大学,大部分选择留学泰国的中国孩子都是希望通过泰国的国际学校直接进入欧美大学。

对于不少家庭来说,价格相对低廉、陪读门槛不高是送孩子去泰国读书的主要原因,因此选择到泰国读书的基本上都是国内年收入在20万~50万元之间的中产家庭,留学专家表示这实际上是一种“曲线救国”的办法。

留学专家分析,从2~18岁的双语教育和国际学校是泰国留学市场的主要资源,而看中这部分资源的家长多数都是考虑将来送孩子去欧美大学留学,所 以需要孩子具备一定语言能力,泰国学校的国际化程度确实比国内的教育体系更好,“大部分送孩子去泰国的家长都是看重他们对英语能力的培养。”此外,有些国 际学校直接对接英美大学,尤其像IB课程这种标准化课程,如果能够完成确实可以申请到世界一流的顶尖大学,在费用方面相对性价比不错。

留学专家表示,对于富裕家庭来说,即便是小学阶段,送孩子去欧美学校读书仍是首选,但由于英国和美国陪读签证并不好拿,所以家长要想让孩子很小 出去接受教育,确实门槛比较高,比如英国,可能需要三个月签一次。很多家长迫于这个原因没有办法送孩子出去接受基础教育,泰国因此成了退而求其次的选择。 何楚刚说,实际上,东南亚国家包括新加坡、马来西亚一直是作为中国学生进入欧美大学的跳板之一,而泰国相对新加坡和马来西亚来说费用更低,所以这几年尤其 火爆,尤其是对不少中等收入家庭有吸引力。但是,留学专家也坦言,相比欧美,泰国的教育质量仍存在很大差距,也确实有良莠不齐问题,家长选择时也应该避免盲从。