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德國媒體《明鏡》網站11日報道稱，德國大型城市房價在4年內上漲超過三分之一。這引發人們對房地産市場過熱的擔憂。分析指出，即使房價繼續上漲，德國房地産市場也不存在過熱風險。

德國經濟研究院數據顯示，2010年至2014年期間德國大型城市房價粗暴上漲，其中慕尼黑上漲47%，柏林上漲41%，漢堡上漲39%。報道指出，這只是這些城市的平均上漲水平，一些區域的房價漲幅相當驚人。

房價如此上漲，自然引發了人們對德國房地産市場過熱的擔憂。然而，對此進行的一系列調查一致表明，即使存在過熱可能，也只是在于那些特別熱門的區域，比如慕尼黑或者漢堡的一些區域。德國大部分地區的房地産市場都處于正常發展軌道，就連銀行的房屋貸款也不存在太大風險。

德國經濟研究院對房地産市場進行的調查也不例外地得出同樣的結果。德國經濟研究院認爲，目前德國房地産市場不存在泡沫，而且即使未來房價繼續上漲，也不存在投機泡沫。

德國經濟研究院如何得到這樣的結果呢？據中國經濟網記者瞭解，他們首先基于所謂的住宅用戶成本法，對購房成本和租房成本進行比較，同時考慮很多其它影響因素，比如房貸利率、由于購房損失的其它可能投資的利率以及房地産價值走勢等。

德國經濟研究院認爲，2008年德國95%地區租房住比較划算。2014年，僅在米斯巴赫、羅森海姆等州市仍然還是租房比較合算，但租房的成本優勢不到10%。成本優勢向購房轉移的原因主要在于低利率水平。低利率對于貸款融資特別有利。

德國經濟研究院分析指出，即使歐洲央行改變當前利率政策，也不會改變這個趨勢。例如，利率上升一個百分點，也僅在德國400多個州市中的35個州 市，購房成本比租房成本高出10%以上。受到影響比較大的也只是經濟繁榮的巴伐利亞州。在210個州市，在利率上漲1個百分點的情况下，購房成本和租房成 本差別不超過10%。而在157個州市，購房成本比租房成本甚至低10%以上。

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美元強勢一騎絕塵，與美元挂鈎的港元水漲船高，港人紛外遊享強港元令購買力大增的好處；惟港元續隨美元急升，中國香港服務業尤其旅業，及資産市場壓力勢層層叠加，恐衝擊經濟。

通脹減外遊豪 強港元表面風光

美彙指數昨曾升穿99.5關口，創12年新高，不但破100大關指日可待，“新債王”岡拉克更指，美元繼去年累升近一成三、今年已再升近一成後，仍沒有調整迹象，市場一面倒押注美元升值做法正確。港元亦因聯彙制度和美元挂鈎，彙價勢隨美元呈強。

港元一洗過去幾年頹風，令不少港人頓感開懷，因港元兌美元以外其他貨幣大幅升值，既可減輕中國香港進口物價加價壓力，整體通脹壓力有望纾緩；不少市民更乘港元強勢，日元、韓元等相對大貶值，趁下月複活節假期到日韓賞櫻兼大掃貨，不少旅行團已告爆滿。

惟針無兩頭利，港元若繼續隨美元攀升，甚至如一些分析指，今年內將較現水平再升一成，強港元對中國香港經濟的重壓勢層層叠加，恐至少在兩方面造成顯著衝擊。

其一，旅遊零售以至服務業受打擊。有旅遊業界人士指，上月來自星馬泰的訪港旅客大跌兩至三成，此除因中國香港流感疫潮影響中國香港吸引力外，更關鍵是港元強勢不但令訪港旅費大增，不少東南亞旅客以至內地客，被彙價不斷走低的日、韓等搶走，就算來港亦減少消費。

若港元隨美元持續攀升，除令中國香港旅遊、零售、酒店等行業雪上加霜，中國香港會展以至其他專業服務業，亦恐因不少外商慨歎港元“太貴”，而蟬過別枝，轉投其他彙價相對較低的對手如新加坡等，恐對占本地生産總值逾9成的服務業，構成相當壓力。

其二，資産市場走資。強美元磁吸全球資金流向美元資産，中國香港卻未必受惠。皆因環球熱錢湧向美國，除因強美元，更因看好美國經濟在全球獨強。惟港元隨美元走強的同時，中國香港經濟卻恐被進一步扯低，尤其今年初中國香港經濟表現未如理想，反映強港元對中國香港經濟的影響正漸浮現。

一旦中國香港經濟走弱，但港元則續強，那不少外資或感中國香港資産的投資價值大減，引發資金外流。若如此，中國香港資産市場尤其港股，恐面臨不輕的調整壓力，並造成負財富效應，令中國香港經濟更添壓。

服務業首當其衝 港股走資添壓

故強港元雖爲港人帶來一時表面好處，惟港元長升長有對中國香港卻非好事。在聯系彙率此定海神針不宜更動下，中國香港商界、港府以至港人，皆要有心理准備承受強港元造成的經濟震蕩。

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不少經濟學家關注，中國香港實施聯系彙率制度逾30年，在面對全球經濟變化下會令中國香港失去貨幣政策自主性。曾以“定海神針”形容該制度的財政司司長曾俊華2月26日重申，特區政府現階段無需要也無意圖改變聯系彙率。

曾俊華出席預算案電台熱線節目時表示，中國香港是細小經濟體，不可能有自己的彙率政策，一定要跟大型貨幣挂鈎，而聯彙制度自1983年實施以來相當成功，經過很多不同經濟波動時期，故現階段無需要亦無意圖改變聯系彙率。被問及人民幣自由兌換後，特區政府會否將港元與人民幣挂鈎時，曾俊華說，他不會排除任何可能性。

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